高于市场平均收益优势明显，莫兰巴 “麦森酒店式公寓”吸引买家眼球

据澳洲媒体报道，在过去的两年里，中国在澳洲的房地产投资增长了75%至45亿元。其中大部分的中国买家比较青睐于昆士兰州的房产。一直以来，酒店式公寓集住宅、酒店、会所多功能于一体，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。昆士兰莫兰巴（Moranbah）的旗舰项目——麦森酒店式公寓，首次登陆中国上海。该公寓位于莫兰巴城市的正中心，地段优越、装修精致，拥有至少三年年平均投资回报率约8.5%的投资保证，是您财富增值的新起点。

麦森酒店式公寓是莫兰巴当地的旗舰项目，占据当地绝佳的中心位置，生活、出行、娱乐都极其方便，拥有优质的环境和清新的环境。

 莫巴兰旗舰项目，投资昆士兰酒店式公寓的最佳时机

麦森酒店式公寓是莫兰巴当地的旗舰项目，占据当地绝佳的中心位置，生活、出行、娱乐都极其方便，拥有优质的环境和清新的环境。便捷的配套设施，舒适温馨的家装布局，宾至如归的酒店式管理，都成为该公寓独特的亮点，也以其独树一帜的风格成为当地成千上万高收入矿产从业人员的不二选择。这座酒店式公寓为有眼光的你提供了绝无仅有的投资良机，未来十分乐观的发展前景使您可以坐等回报，牢牢把握这个财富增值的新起点。

便捷的配套设施，舒适温馨的家装布局，宾至如归的酒店式管理，都成为该公寓独特的亮点

 中央矿业小镇莫兰巴(Moranbah)，在过去的几年里一直得益于全球蓬勃发展的煤炭经济而飞速发展。莫兰巴位于艾萨克地区郡（Isaac Regional Shire）的北部、在麦基（Mackay）西南部大约 200 公里处。这个现代化的城镇，以煤矿业和相关工业为主要产业。 虽然莫兰巴（Moranbah）为现代小城，但依然保有乡村田园的魅力与温暖的亲和力，充满温馨怡人的生活氛围，是个宜居的地区。这里交通也很方便，格里高利高速公路（Gregory Highway）穿过莫兰巴镇，抵达查特斯堡（Charters Towers）和汤斯维尔（Townsville）。

厨房的装修简洁大方。

 投资莫兰巴是一次明智的选择，将来丰厚的投资收益一定不会令您失望。作为昆士兰著名的采煤小镇，莫巴兰也是这个州最年轻的城镇之一，充满活力和朝气。前几年，小镇专为安置矿工家庭而设，人口随之增加，近来镇中心经过改建，面貌焕然一新。莫兰巴不乏用餐、购物及观光的去处，满足各个年龄层需求的生活设施和休闲场所应有尽有，让您体验充满田园格调的安逸生活。

 

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纽约豪宅市场仍将势如破竹 曼哈顿房产无法取代

上周我谈了富豪区，英文叫“billionaire’s row”。这号称是纽约的最昂贵的社区，是中国人最集中的居住区，也是商业客户的首选。

去年曼哈顿的豪华不动产上升了38.3%。新楼盘的价格平均涨幅66.3%。尽管价格上涨惊人，但有诸多理由相信，价格仍将继续上涨。

纽约房产成为“新瑞士银行账户”

纽约周刊的一篇文章讲到：“纽约现在是来自外国富豪的卢布、人民币和美元的首选藏身之地。 ”这篇文章论述了纽约地产为什么会成为瑞士银行账户的替代品。瑞士银行曾经被公认为是私人账户最为隐秘与安全的地方。但是近年来，瑞士银行开始把储户私人信息提供给政府，失去了其“隐秘保证”的优势。据南华早报报道，由于来自美国政府的压力，已经促使瑞士银行把曾经认为是不可侵犯的隐私信息披露给政府。超级富豪们购买纽约公寓作为投资已经成为一个新的趋势。他们之所以喜欢纽约的不动产是因为他们通过公司购买可以保证隐蔽性。

世界超级富豪们的宠儿

纽约是世界上富豪最喜欢置业的城市之一，排名仅次于莫斯科。纽约也是世界上财富值超过一亿八千万人民币富豪的第三大聚集地，还是全球财富流向的第二大目的地。除富豪区外，纽约西南部的高级社区也日趋走强。纽约豪宅相比世界上其他的地产仍具价格魅力。

纽约房价比摩纳哥更具吸引力

摩纳哥是法国以南的地中海小国，面积近有2.2平方公里。人口稠密，但逊于曼哈顿。摩纳哥和纽约一样是全球财富阶层理想的目的地。一名沙特阿拉伯的皇室成员于2010年曾斥资3亿美元（近20亿人民币）买下了摩纳哥的一套面积17500平方英尺（约175平米）的豪华空中别墅。而纽约最贵的房产成交价只有1亿2千5百万美元（约7亿5千万人民币）。据本文图例显示，纽约豪宅的价格只有摩纳哥的三分之一，在全球最昂贵地产城市中排名第八。可以看出，纽约地产是价格洼地。

另外，摩纳哥是免税国度，具有先天的优势。但是在美国投资可以通过诸多的避税技巧免于巨额税负。我之后将在“中国投资者纳税策略”中详细论述。

世界的纽约：小城大市

正如我上面讲到，曼哈顿人口稠密，面积仅86平方公里。曼哈顿是纽约市的一个行政区，也是美国最富裕的郡。因此拥有庞大的高收入阶层，使得这里成为小城大市。这里是纽约失业率最低的地区。纽交所和纳斯达克市场是全球排名前两位的交易所，相当于排名3~12位（包括伦敦股交所、加拿大股交所、中国香港股交所和上海股交所等等）的十个交易所的总和。两大交易所打造和引致了纽约庞大的金融业。许多全球500强企业为纽约带来了高起的就业率，包括时尚、杂志、电视以及电影等很多行业。所以说纽约也许并不是奢华地产的所求，而是高级地产的全球盛宴。可以说，纽约是最受中国投资者欢迎的居住集中地和生意天堂。

新地产项目最适合海外投资者

曼哈顿专业从事海外人事投资的地产律师布鲁斯·科恩说：“海外投资者都愿意购买新建不动产，因为购买新建地产不要求登记个人财务信息。旧不动产有时要求预付大笔款项以保证支付税费。这种政策会被购买比如一套价值2000万美元的寓所的这种投资者所抵触。”因而，旧的不动产要求的个人信息披露和预付款都将继续影响着人们趋于购买新建不动产项目。

这些富有的买家助升了不需要披露信息的新建公寓和独栋别墅的价格。但是独栋别墅仍然处于价格洼地。豪华别墅的价格只是新建豪华公寓价格的1/3至1/2。

纽约新建房产吸引购买的另一个原因是购买期房只需要支付预付款，建设周期通常为2~3年。购买新建房产的预付款只需房产价值的25%。因此投资者可以仅用预付款就锁定了价格。

假如超级富豪对纽约的经济条件和投资热度不减，纽约房产就会持续升温。纽约豪华地产就成为不错的投资升值选择。

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Danica 细说纽约房产市场

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在Aina Haina社区 享受“隐市”生活

我们常说：“小隐隐于野，大隐隐于市”，就在目睹过Kahala奢华住宅区的精美绝伦后，本期我将带领各位去到同样位于瓦胡岛东部的一个隐秘社区。那里汇集了瓦胡岛上一流的学校、便捷的购物中心以及美丽的沿海景观，这便是可与瓦胡岛上其它任一高档社区媲美的Aina Haina社区。驶过夏威夷欧胡岛上奢华高档的Kahala社区后，在通往欧胡岛东部的Hawaii Kai住宅区的路上，我们就会经过这个隐蔽的地方。

Aina Haina社区是欧胡岛上较老的一个住宅区，建在此区域内的绝大多数房屋都始建于上个世纪50年代。现如今，很多独立屋都进行了大规模的翻新工程：换上全新的地板以及重新设计打造后极具现代感的厨房和宽敞的卫浴室。自从2001年开始，该社区内的多数独立屋都焕然一新，成为欧胡岛上为数不多的高档地产。
Aina Haina社区内的独立屋售价处于$650,000 ~ $17,000,000 之间 (65万美金 ~ 1700万美金不等) 大多数当地中产阶级持有的独立屋价格处于$850,000 ~ $1,700,000之间 (85万美金 ~ 170万美金) 。对于计划投资置产的国内投资者来说，选择Aina Haina社区主要有4大重要因素：

  • Aina Haina社区的便捷地理位置，每天早上驱车前往市中心仅需15分钟左右的车程。相比较东部的Hawaii Kai住宅区，遇上交通拥堵的时候，开车到市中心甚至需要花上大约40分钟的车程。
  • Aina Haina社区非常适合的热衷户外水上运动的居民，这里也是帆板冲浪胜地。
  • 社区内的Aina Haina 小学(Aina Haina Elementary)连续多年被评选为夏威夷州顶尖学校之一。
  • Aina Haina山谷后方的山顶处，可以欣赏到迷人的蔚蓝海景，与自然的亲密接触也让社区内的居民享受到大自然馈赠的天然景观。

从高速公路驶过，很难发现在Aina Haina社区有大量的独立屋。实际上，在真正深入了解后，便会重新认识这片极具发展前景的社区，如同躲藏在闹市繁华身后的一方净土。
Aina Haina社区拥有着绝佳的地理位置：西边毗邻欧胡岛上最奢华的kahala住宅区，东边则是Hawaii Kai另一高档住宅区。Aina Haina社区内还设有大型的超市、医疗中心以及邮局等综合购物中心，银行、餐厅以及健身房等一应俱全。可以说，大部分的中国投资者只要来到这里，都会挑选到他们心仪的房产。所以，Aina Haina社区一直备受当地房产中介与经纪的人的热荐。

用了几期专栏带领大家从夏威夷备受华人所喜爱的热区Kakaako，到连皇室成员都热衷的精致奢华住宅区Kahala，再到本期的“隐市”Aina Haina。相信投资者看到的不仅是那里的投资价值，更了解到，成熟的住宅区都有共性——“生活性”。如同我一开始说的那样，投资房产等于投资生活方式。

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Maggie畅谈夏威夷房产投资

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迪瑞区建筑典范之作 与自然宁静对话的乡村豪宅

迪瑞区（Dural）位于悉尼郁郁葱葱的丘陵地区（Hills District）内，是这一地区最著名的一个半乡村化郊区。这里风景幽雅迷人、独享一片世外桃源般的宁静怡然，是最受澳洲人喜爱的居住区之一。这套设计一流的景观豪宅，地处迪瑞区（Dural District）的高端社区，除了拥有360度秀丽风光，更以超乎想象的完美设计而成为乡村住宅中的典范之作。

迪瑞区（Dural）位于悉尼郁郁葱葱的丘陵地区（Hills District）内。

回归自然的怀抱，迪瑞区豪宅圆你一个诗意乡村梦

这套设计一流的景观豪宅，地处迪瑞区（Dural District）的高端社区，除了拥有360度秀丽风光，更以超乎想象的完美设计而成为乡村住宅中的典范之作。

这是一套精美的家庭式乡村住宅，拥有无比高雅的豪华特色和卓越品质，鲜有其他住宅能与之媲美。大宅位于一片宁静的花园绿地中央，正对着一个清幽的湖泊。整个物业被茂密的树林环绕包围，建筑与自然融合的相得益彰，营造一片完美的生活氛围。

这里风景幽雅迷人、独享一片世外桃源般的宁静怡然，是最受澳洲人喜爱的居住区之一。

这座拥有许多特色和优点的豪宅，无论是建筑特色还是装饰风格，都别具风范、新颖时尚，在当地亦属于十分出众的明星物业，投资价值很高。气势恢宏的大宅占据当地一处便利的位置，地处迪瑞区（Dural District）一个高端地区内，驱车至悉尼国际机场只需50分钟。

豪宅的结构图。

 越来越受关注的迪瑞区（Dural District），位于西北重镇Hornsby西北约8公里处，这里丘岭起伏、绿茵连绵，没有浓重的商业色彩，却以美不胜收的自然环境而受到澳洲人的喜爱。居住于此，宛若身处世外桃源，宁静悠远、远离烦扰，只有满目郁郁葱葱带来的放松与自在。位于悉尼上北岸的Hornsby，距离CBD约25公里，搭乘火车前往市中心需40分钟左右，当地房市近几年来持续见涨。经过多年的规划建设，Hornsby已经成为悉尼上北岸重要的经济中心城区，也带动周边房产市场愈来愈活跃。

越来越受关注的迪瑞区（Dural District），位于西北重镇Hornsby西北约8公里处，这里丘岭起伏、绿茵连绵，没有浓重的商业色彩。

如果你想拥有一个独特的乡村景观，也许这正是一个机会。要知道，很多著名的社会精英均诞生于这个郊区，从19世纪初的望族后代，到著名医生、政治家、艺术家、企业家、音乐家、演员和电视名人，应有尽有。迪瑞区附近有许多独特的高级私立学校，如希尔斯文法学校（The Hills Grammar School）、太平洋希尔斯基督教学校（Pacific Hills School）和雷德菲尔德学院（Redfield College），并且邻近国王学校（The King’s School）。

作为当地人非常喜爱的居住区， DURAL的治安及环境都非常好，邻居和蔼友善。在此您的孩子也可以享受到非常良好的教育。周边有许多餐馆和购物中心驱车10分钟内可以到达。无论是居住所享有的景观，还是生活区周边的设施和教育资源，这座豪宅都将满足您的一切需求，圆你一个住进田园乡村的美梦。

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夏威夷瓦胡岛上的奢华住宅区——Kahala 皇室成员都欲罢不能的地方

介绍完倍受华人喜爱的社区kakaako之后，让我们一起逃离热闹喧哗的威基基，驱车驶向钻石头山南部，缓缓进入位于瓦胡岛恬静且静谧的高档奢华住宅区 ——卡哈拉住宅区（Kahala社区）。由于该社区受到来自世界各地的皇室成员及名人明星的喜爱而变得声名远扬。

在进入卡哈拉住宅区探索一番之前，我想先浅谈一下瓦胡岛。瓦胡岛（也称为“欧胡岛）是夏威夷重要的交通枢纽和文化、旅游中心。该岛首府火奴鲁鲁，被华人称为檀香山。因为，这里早年是檀香木的故乡，因其坚实而芬芳的品质，招来世人贪婪地砍伐，几近绝迹，于今只留下一个美丽动听而名不副实的中国式地名。

生活在这里的人约80%是黑头发、黄皮肤的东方人，以致给来岛的游客第一个印象，仿佛是已到了东方。第二个给人深刻印象的便是遐迩闻名的夏威夷衫，那色调鲜艳而浓郁的衬衫正配合着夏威夷亮丽热烈的南海风光。而当地妇女套穿的拖地长裙，既无曲线，又无纽扣，但却格外显得舒适和潇洒，而更具风情。然而，就在这样的一个岛屿上，有着包罗了全美价值最高且最富有的一线海景地产物业的住宅区，同时这里也是檀香山市少数仅有的地势平缓的高档区之一。是夏威夷地位显赫，久负盛名的尊贵典范。

一座座公馆府邸式的奢华别墅环绕在清新宜人的珊瑚礁之畔，动人的白色沙滩。无限的沿着壮观迷人的海岸线延伸，形成美丽的月牙弧形。湛蓝的海水与美丽的瑚礁石衬托着仅一步之遥的公共海滩，让这奢华的住宅区更添一丝华丽。临近该住宅区内的Waialae Country Club也拥有曾多次举办包括“索尼公开赛”在内的世界锦标赛级别的标准18洞球场。卡哈拉住宅区毗邻夏威夷当地赫赫有名的超五星豪华酒店 – The Kahala Hotel & Resort，拥有数家当地一流的餐厅和酒吧以及提供极具太平洋南国风情的极致水疗项目。

拥有人间天堂般美丽景色的欧胡岛，有的不仅是令人炫目的风景，还有大型综合性购物广场——Kahala Mall(卡哈拉购物中心)和多样化餐厅等便于附近居民生活、休闲娱乐的场所。而在大型购物广场Kahala Mall内设有著名的梅西百货公司、 Barnes & Noble 书店和一家电影院。另外，提倡高质量生活、绿色健康食物和环境保护，在美国风靡已久的有机食品超市Whole Foods Market也将其店铺开设在此购物中心。

据一份调查数据显示，美国生活成本最高城市名单中，夏威夷榜上有名。虽然如此，但夏威夷给人们所带来的高品质生活已远远超出了金钱可计算的范围内。谁不会为此而心甘情愿地买单呢？！

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华丽大宅成为爱马人士首选，尽享伊利诺伊州优质教育资源

随着经济水平的提升和中国房产限购令的实施，越来越多富有的中国人将房地产投资目光锁定海外，如今中国已取代加拿大成为美国房产最大的外国买家。美国伊利诺伊州 (Illinois) 是中北部偏东的一个州，该州风光无限、教育资源尤其发达，颇受投资者喜爱。一套精美的乡村住宅，位于伊利诺伊州乔戴维斯县（Jo Daviess County）的汉诺威（Hanover），美丽的山川与河谷，秀丽壮观的美景，是乔戴维斯县最引人注目之处。而这座建有马车房的精致豪宅更是成为养马人士的首选，改建后大气恢弘的设计更是令人叫绝。

住宅位于伊利诺伊州乔戴维斯县（Jo Daviess County）的汉诺威

 领略幽静迷人的著名小镇风光，尽享丰富优质的教育资源

这套精美的乡村住宅，位于伊利诺伊州乔戴维斯县（Jo Daviess County）的汉诺威（Hanover）。这个幽静而迷人的小镇，清新秀丽的环境让人心醉神迷，独有一份与众不同的安逸。大宅地处绿荫环绕的山坡上，在一条长长的道路尽头，被树林和绿地环绕，具有极好的私密性。

这个幽静而迷人的小镇，清新秀丽的环境让人心醉神迷，独有一份与众不同的安逸。

绝好的位置是这套豪宅的最大优点之一，这不仅是您置业美国的明智之选，同样也让人领略美式休闲生活的种种乐趣和风貌。这套宏伟大气的住宅占地面积55英亩（22.3公顷），邻近”栗山滑雪度假村”（Chestnut Mountain Ski），距商店、餐馆、伊利诺伊州颇具历史意义的加利纳市（Galena）内风景区仅15分钟路程。

同样也让人领略美式休闲生活的种种乐趣和风貌

周末假日，您可以携带家人朋友去好好感受Galena这个浪漫小镇的风范。Galena坐落于伊利诺伊州西北角，依傍密西西比河，距芝加哥160多英里。这是个只有3400多人的文化小镇承载着厚重的历史，超过百分之八十五的建筑被列入国家史迹名录中，已经成为周末出行的绝佳目的地。如今旅游业是当地的支柱产业。城市虽小，内容却十分丰富。到达Galena，你立刻会被依山傍水的像风景画一样的城市景观吸引住。山坡上树木翠绿，掩映其间的建筑暗红，坡下的河水清澈，相映成趣，错落有致。进入主街，两侧颇具特色的购物小店，餐馆可供游人留连。

宅内装修简洁大气，厨房干净典雅。

 这座住宅环境清幽，安逸舒适，坐拥一片乡村美景，去往各个大城市都极其方便，同时周边也拥有丰富的教育资源。这一切都令这套物业的价值大增，让居住者毫无后顾之忧。住宅附近的大城市有爱荷华州迪比克，迪比克位于Galena以西20分钟车程的距离。优质的教育资源是迪比克的一大特色，这里拥有迪比克大学（University of Dubuque）、克拉克学院（Clarke College）和洛拉斯学院（Loras University），人文气息颇为浓厚。

 此外，这座豪宅距离威斯康辛大学麦迪逊分校（University of Wisconsin-Madison）1个多小时距离，距离爱荷华州仅3小时车程，可以轻松到达德雷克大学 （Drake University）和爱荷华大学（The University of Iowa）；距离威斯康辛大学密尔沃基分校3小时车程, 附近也有一些工程学院；去往伊利诺伊大学（University of Illinois）和北伊利诺伊大学也只有2小时左右的车程。

 

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沉醉于阳光海岸壮丽风景之中， “赛德顿庄园” 拥有无尽商业开发潜能

闻名遐迩的阳光海岸（Sunshine Coast）是澳大利亚最著名的旅游胜地之一，位于布里斯本以北, 是以努沙郡（Noosa Shire）为主体的一座国际度假城市。当地美丽的山脉和海滩景色吸引来无数游客，动静皆宜的特色更是令这里风光独好——既有恬静的休闲气氛，也有精彩纷呈的水上运动。一座名为”赛德顿庄园”（Chateau Cedarton）的精美住宅，占据阳光海岸的卓越位置。庄园含有住宅、餐厅、多功能中心等，所占地块可以开发为度假村，也可根据新业主的规划进行改造，极大的开发潜力令人心动，也必定会带来十分巨大的投资回报。

闻名遐迩的阳光海岸（Sunshine Coast）是澳大利亚最著名的旅游胜地之一，位于布里斯本以北, 是以努沙郡（Noosa Shire）为主体的一座国际度假城市。

占据阳光海岸优越位置，切身体验独一无二的壮丽风光

“赛德顿庄园”（Chateau Cedarton）位于昆士兰州阳光海岸（Sunshine Coast）上，所处位置真正令人叫绝，拥有独一无二的视野和唯美景致。庄园坐拥壮丽的玻璃屋山脉（Glasshouse Mountains）和内陆腹地一带的动人风光。玻璃屋山是一处融合了澳大利亚原居民传说和航海家故事的重要观光景点，它由一组共十三座火山所组成，风景壮丽，最适合喜欢远足、攀山、爬石及接触大自然的人士。这套无与伦比的豪华住宅和建筑杰作，让居住者切身感受只在当地才能享受到的风景和优雅生活。

切身体验独一无二的壮丽风光，美丽的夜景

住进阳光海岸是许多澳洲人梦寐以求的生活，而拥有这座住宅则可以让您的置业美梦瞬间成为现实。阳光海岸南起博来比岛（Bribie Island），一直到天堪湾（Tin Can Bay）, 绵延几十公里的海岸线的自然风光没有受到任何的商业污染。在这里，随处可见到美丽的沙滩，亮丽的波涛及翠绿的山野，褪去黄金海岸的繁华热闹，这里格外拥有一份恬静纯朴。也因为独有一片世外桃源般的气氛，阳光海岸的土地和物业一直颇受买家欢迎，这里更适合家人居住、同时可以尽享运动乐趣，堪称宜居的天堂。

宽敞的空间更适合家人居住、同时可以尽享运动乐趣，堪称宜居的天堂。
宽敞的客厅与独特的风格让人耳目一新

这套豪华的家庭式住宅除了适合自居，更具有与众不同的特点和商业优势。”赛德顿庄园”占据40英亩（约16公顷）风景优美的土地，所占地块的分区规划类别为商业，拥有巨大的开发潜力土地带有齐全的许可证，可以根据新业主的规划来进行改造，拥有无尽的商业利用可能。

 

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现在还是投资美国房产的好时机吗？为什么？(第一部分）

大家好！我是西德尼·肖伊（Sidney Shauy），受居外网邀请，故在网站开辟专栏。我会在专栏中与大家分享房产市场新闻、我的个人观点、对其他专家观点的评论、以及我对美国房市的技术性分析。我讲的最多的是纽约和迈阿密。当然我也会讲到美国和全球经济对包括房市投资在内的各种投资的影响。之所以不局限在房市投资，是因为当今世界万事都是互相关联的。希望大家希望我的专栏。

首先，我想要谈一谈越来越多的人都关心的一个问题。很多中国和其他海外买家都在美国购房，美国房市也越来越热。最近我和很多房产分析师经常会被问到：“美国，特别是纽约的曼哈顿房市已经出现泡沫了吗？”前几年，没人会想到这种问题，但是现在美国房市整体复苏，这样的疑问也渐渐有了几分道理。这个问题的答案十分重要，因为这关系到下一个问题的答案——“现在该不该投资？会不会为时已晚？”

从分析师的眼光看，是否存在泡沫是很难判断的，因为只有在发生不良状况以后泡沫才会显现。很多人可能开始觉得有泡沫，因为房价上升速度很快，供应不足。但是不能因此就说房市有泡沫。从实际情况来看，投资者希望能提前知晓这个问题的答案，在房市出现任何波动之前做出明智的抉择。所以答案是什么？我们以美国最热门的房市之一纽约曼哈顿为例。

我们从两个角度来分析曼哈顿：相对价格行为和经济背景分析。两个角度都很重要，要全面分析才能有全面的了解。在本文中，我首先根据美国股市下的相对价格行为。在后续的文章我会继续讨论该问题。

Streeteasy地产网站公寓市场指数(2000-2014)

2008年三月是一个高峰值，此后曼哈顿公寓价格指数下降了18.2%，到2009年11月降到了最低值。然后经过了4年，到2013年12月，才回到危机之前的水平。截止到2014年6月（至今能得到的最新数据），该指数相较于危机之前有所上升，比2009年的最低值高出30.5%。

现在来对比一下美国股市价格指数。见下图（数据2）

2014年7月6日的一周    标普500指数

将危机之后美国股市和曼哈顿公寓价格进行对比，我们可以看到两个图形状差不多，但是也有一些重要的差别。首先可以看到股市和房市之间有一个时间差。股市的反应很迅速，房市就有一些延迟，所以有一个时间差。这样一来，股市可以反应房市在几个月之后的动态（不是百分百正确，但是大体上符合）。股市自2007年10月开始就一路下跌，但是纽约房市直到2008年3月才开始下跌，相差5个月。还有一点就是股市和房市基本上都是通过4年才恢复到危机前的水平：股市到2013年4月才恢复，纽约房市到2013年12月才恢复，时间差是9个月。

如果把股市作为房市的风向标，那么我们可以推断曼哈顿的房市还有很大的上升机会，当然不是说因为泡沫而上升。事实上，曼哈顿房市是美国发展最好的房市之一。整个美国的房市和股市指数对比来看，房市并没有出现泡沫，投资美国房市还有很多上升空间。

我接下来的文章还会详细讨论这一问题，下一篇讲的是经济背景分析。敬请期待！

Sidney.Shauy专栏全集

Sidney剖析美国房产市场

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中国投资者如何在加拿大卖房？加拿大律师指点迷津

在上两期中，我已介绍了如何在加拿大购房以及在房屋买卖过程中会遇到额外费用的问题。本期，我想交中国投资者如何在加拿大买房。众所周知，在房产投资中，除了出租房屋能获取投资回报外，出售同样也是一个立竿见影的方式，只要投资者在适当的时机出手。

无论在哪个国家，税，一定会让海外投资者感到头疼，难以理解。以下我将来分析有关在卖房时会遇到的税务问题。

非加拿大居民在加拿大出售房地产时，所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50％。但是，非居民需要在出售前缴纳税款的预估值，相当于收益的25％。

这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局（CRA）下发本房产出售的清关证书。付款后，当买卖合同的所有条件都移除之后，加拿大税务局会给卖家发出清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书，买方将无法继续交易，同时还需扣留25~50％的房款。

房贷于截止日期之前转移到卖方的律师，然后给卖家，随后再将房产证转移到买方名下。

卖方如果不是加拿大公民，则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表，应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产税取决于房产主要用于居住还是用于出租。如果它被用来作为出租物业，必须支付非居民税，为租客支付的总租金的25％。但是，如果雇用了专业的物业经理，经理将根据法律规定代扣25%的租金，也就是说，只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前，物业经理发出NR4表格，那么业主就有权提交加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。

许多国家，如美国与加拿大有税务条约，这是为了防止公民受到二次征税。建议在卖房前，先向加拿大税务会计师咨询获取更多信息。

Craig Doherty专栏全集：

Craig Doherty解析加拿大房产投资

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中国各大房企涌入纽约房产市场 取长补短最适宜

中国买家在纽约购房的热情在媒体上的曝光度已经有一段时间了。据今年的数据显示，中国投资者已经超越俄罗斯买家成为美国最大的海外购房群体。中国地产商也蜂拥至纽约，开发纽约的住宅市场。

不光有更多的基金和私募股权投向了纽约的住宅市场，很多的中国开发商以不同的方式进军纽约住宅市场。有些和纽约当地的开发商合作，有些则自己开发。国内大量的海外购房需求是这些开发商的优势。很多项目在开发过程中，就已经在中国国内被销售完毕。

鑫苑中国和万科就在这些地产开发大军中

2006年，鑫苑中国在纽交所上市后募集了5亿美金。2012年鑫苑花了5千4百万美金从布鲁克林一将破产的开发商手里接盘过肯特大道上的一个项目。之后预算在这个项目上投资2亿五千万美金，建造216套高档商品房和联排别墅。而目标购买群体却是那些支付不起曼哈顿高房价的当地家庭和中国大陆买家。据报道称，已经有500多位大陆客户有意愿购买。另外，万科和美国的Rosen 集团在610号莱克星顿的高档住宅楼也即将开始销售。

笔者认为，越来越多的地产商涌向纽约的趋势将会继续，原因有三：

中国当地的房产市场已经见顶。有部分投资者卖掉国内一线城市的房子，换一套纽约的小住宅。他们认为纽约的房产更加保值，或许不久的将来也会考虑移民美国，所以提早买好房子，也许以后会自住。

越来越多的中国人通过EB5移民到美国，这些移民第一考虑的就是置业。纽约的高租金让很多移民觉得租房子不划算。

地产公司对自己的投资多元化，不仅看重国内市场，现在也投资海外，分配公司资产。有些公司开始以投资者的身份投资美国当地的地产开发商，接着，在自己对市场有一定熟悉度后，自己直接变身为房产投资商。尤其是中国银行海外部，对地产开发的支持很大。这些都帮助了中国地产商。

目前中国开发商的楼盘大多以中档为主，还没有特别高档的住宅楼，且都是在曼哈顿岛外。美国本地人对高档房产的质量，用料和设计有着默认的标准。而这些正是中国开发商需要继续研究，规范和融入的。

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纽约资深经纪Lucy. Luo 盘点曼哈顿房产投资

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