juwai

房屋拍卖是澳大利亚非常流行的出售房产的一种方式，尤其是在目前房市火热的大背景下。房屋拍卖会更像是一把双刃剑，对于买卖双方而言都有许多值得探讨了解的地方，以保障自己的权益。那么，在澳大利亚参加拍卖会要注意些什么呢？

一、参与澳洲房屋拍卖会注意事项

对于卖家而言，委任合适的中介为您宣传出售房产至关重要。虽然拍卖场面大都火爆，最终竞拍成功的售价往往会高出起价10%-20%左右，但是一旦拍卖现场冷场，导致无人竞价，场面将会非常尴尬。流拍后房屋再要以高价出售就变得非常困难。所以卖家在选择售房模式时应综合考虑自身情况，选择适合自己的方式。

对于买家而言，在参加拍卖会前必须要做好房屋检查、委任律师审阅合同条款并获得贷款批准，因为一旦买家在拍卖会竞拍成功，当场就要与卖方签订购房协议，无法再更改或取消合同（也没有冷静期）。在拍卖当日，参加拍卖的买家应当准备好支付房价10%的订金，一旦竞拍成功，签订合同时需要当场支付订金。

特别提醒

目前，澳大利亚房产市场上以拍卖形式出售的房屋一般为二手房，按照目前澳大利亚的法律规定（参考文章 外国投资者在澳洲买房投资的相关规定详解  ，普通的海外买家是没法购买二手房的，自然也没法参与房产拍卖。因此海外人士在参加拍卖会前应确定自己能够合法购买该房产。因为一旦竞拍成功，买家就无法返回购房合同了。

二、参加澳洲房屋拍卖会的规则

在拍卖当天，根据法律规定，拍卖师会在拍卖开始前公布拍卖规则。所有买家必须遵守这些规则，违反规则者会被处以罚款。这些规则大致包括：

• 不允许在拍卖锤落下之后接受报价；

• 竞价者要根据要求提供身分证明；

• 禁止虚假报价，或以任何方式有意阻止其他竞价人竞价。

值得注意的是，不是人人都有权报价的，只有在拍卖现场进行过登记的买家才有权出价。有时围观人数很多的拍卖现场，也会发生实际出价只有2~3人的情况。在拍卖现场，由拍卖师介绍完拍卖规则和房屋大致情况后，会给出起拍价，然后开始竞拍。当竞拍人数减少到2人时，拍卖师会征求房主意见，如果房主认可，则出价高者就可以与房主签订合同。如果拍卖价格没有达到房主的预期价位，那么价高者可以和房主再进行协商，如果最终房主对最高出价都不满意，拍卖师可以宣布此次拍卖流拍。也就是说，卖家可以在拍卖前设定一个底价，如果最终竞拍成功的买家的出价没有达到卖家的底价，卖家是有权不出售该房产的。

三、参加澳洲房屋拍卖会不得不看的投资建议

• 设定明确地预算拍卖额度　我们建议买家在参加拍卖会之前就为自己设定好明确的预算额度，进行风险控制，因为拍卖现场很容易让人冲动，给出远超自己预算的报价。在澳大利亚，拍卖师的目标是为业主卖出最高的价格，因此，他们通常会想方设法吸引尽可能多的竞价。为此，建议买家多参加观摩拍卖会，熟悉了拍卖流程和规则后更容易竞拍成功。一般来说，拍卖师会在拍卖现场设定每次报价的最低增幅（例如每次叫价规定增幅是5000澳元或10000澳元）。买家也可以提出你自己的报价，拍卖师可以根据情况决定是否接受你的报价。一般来说，拍卖会越接近尾声，竞价的增幅会越小。

• 尝试直接与卖家沟通出价　如果投资者看到自己非常喜欢的物业，又不想参加拍卖，可以通过中介尝试与卖家沟通，看卖家是否考虑接受拍卖前的报价。如果您的报价符合卖家的预期，那么很有可能在拍卖前几日，您就可以与卖家签订合同买下该物业。这样对买家卖家而言都省下了许多时间和精力。

• 留意强制房屋拍卖的机会  还有一种情况，对于买家来说往往会比较有利，就是银行强制出售的房屋拍卖。这种情况多见于业主因为无力偿还银行贷款，抵押的物业被银行强制出售，以偿还贷款金额。一般来说，大部分人都认为这种情况下的售价会比其他拍卖会低一些，属于捡漏型的购买。但是在贷款利息较低房市火热的现阶段，这样的拍卖会已经相当少见了。 

杨泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或是加入Kami的微博：【花自飘零的花花】与她近距离接触。

近日，一份澳大利亚新的调查报告显示，在短短两年半的时间内，外资持有的澳洲农田增加了470万公顷。截止到2013年6月30日，总共有496万公顷的农业用地至少部分为外资所有。那么，作为外籍人士购买澳大利亚农业土地有何限制呢？

外籍人士能否购买澳洲农业土地

首先，我们来看下农业土地的定义。根据澳大利亚1975年《外国收购和合并法案》，澳大利亚土地分为两类：农村土地和城市土地。所谓农业土地是指完全并且纯粹用于初级生产企业的土地。初级生产企业，就是初级生产在该企业生产中具有实质性并有商业目的和特点。初级生产企业的定义来自于澳大利亚1997年《所得税评估法》。它指的是源于土地耕种，畜牧/农业，园艺，渔业，林业，葡萄栽培或乳业的生产。出于农业土地目的的初级生产不包括业余农场，‘农村住宅’地块或用于代人放牧或采矿的土地。

根据澳大利亚海外投资委员会的相关规定，外籍人士（外籍人士的定义请见：http://www.juwai.com/news66684_1.htm）若在澳大利亚购买总资产超过2.48亿澳元的初级生产企业则需要提出申请。换言之，购买2.48亿澳元以下的初级生产企业时，外籍人士也可获得申请豁免，无需额外提出申请。值得注意的是，若外籍人士购买的农业用地不涉及初级生产企业，则必须申请购买许可。此外，在从农业土地获得权益之前，所有外国政府投资者必须通报澳大利亚政府并获得预先批准。而在审查农业领域的外国投资提案时，澳大利亚政府主要会从以下几个方面考虑提案所具有的影响：

• 澳大利亚农业资源的质量和可利用性，包括水资源
• 土地通行和使用
• 农业产能和生产率
• 澳大利亚保持作为本国和贸易伙伴可信赖的农业产品供应者的能力
• 生物多样性
• 澳大利亚地方和区域社区的就业和繁荣

无论投资价值多少，所有投资者——包括外国和国内投资者——都必须遵守澳大利亚法律。例如：所有投资者都要遵循澳大利亚的国家竞争政策。澳大利亚竞争和消费者委员会将严格审查所有可能引起竞争方面顾虑的投资提案，其中包括外国投资者对于农业供应链的企业的收购可能引发的竞争方面的影响。所有的潜在投资者同时必须取得澳大利亚法律所规定的其他许可，比如环境许可等。