juwai

我想用一个失败的投资案例来警戒正准备投资英国房产的内地买家。在投资房产时，不能只靠销售网站或者销售手册的信息来做决定。销售网站或者销售手册上的房屋信息看起来都很不错——房型美观，位置优越，因此，买家容易忽略这个地区的楼市泡沫。

几年前，我曾为一名想要购买位于利兹市中心的运河区Granary Wharf Waterfront公寓的投资者服务。由于该地区毗邻利兹中央火车站，所以广受年轻投资者的喜爱。这套2卧2卫的公寓是当时利兹运河区所有开发楼盘中的最佳房型。

这位年轻人得知，该房屋的租价每年为1.45万英镑，租金回报率为6.4%，最终，他以28.995万英镑买下了这套公寓。但是7年间房屋价值缩水6.5万英镑，从投资角度来说这位年轻人失败了。

这位年轻投资者失败的主要原因有2个原因，过于信赖销售宣传册与销售网站是其中之一。另一方面，他在利兹楼市泡沫膨胀的2005年以高价购入此房产，而此后，随着市场上现代化公寓楼数量的不断增加以及2007年世界经济的整体下滑，房产总价值也随之缩水。

与大家分享这一失败的投资事例，是想建议投资者在购房前需自行对该地区的房市做一次调查和分析，多听取专业人事的投资建议与意见。虽然，这些方法并不能保证投资100%的成功，不过可以直接避免投资失误和资金损失。

为什么英国房产近乎是在“一夜之间”成为了世界投资者瞩目的对象？据我了解，英国房产投资的优势之一就是其房屋投资类型的多样性。在下面的文章中，我就为中国投资者详细介绍英国的房屋类型。

成品房和期房

每个国家的地产房屋市场都存在已经竣工的成品房和尚未竣工的商品房（一般称之为期房或楼花off-plan）。大型地产开发商在楼盘开工之前，以较低的价格吸引投资者提前买房。在大多数国家购买期房有绝对的价格优势，但英国基本上是个例外。 

无论是买成品房或是期房，房屋产权的类型（freehold or leasehold）是不变的，但具体购买的程序可能有细微差别。

现代公寓/楼房

伦敦有很多待售的现代公寓楼，大批楼盘如雨后春笋般涌现在著名的泰晤士河畔，大部分 小区周边具有完善的配套设施，例如饭店和便利店等，为住户的日常生活提供便捷。房型使用面积从1室1厅的45~55平方米，到2室2厅的65~85平方米不等。近年来兴建的现代公寓有偏重小户型的趋势，而房龄稍微长的公寓往往会提供更大的居住空间（约大10~20%）。

在比较经济实惠的街区，也有部分待售的现代公寓楼盘。例如一家名为“锦绣”的地产商，特意针对首次买房或是寻求小户型经济实用房的客户，投资开发了一批现代公寓楼盘。楼盘位于政府重点拆迁改良的地段。此类楼盘因为价格较低，交通便利， 升值前景乐观，而成为房产投资类型的首选之一。2居室现代公寓一般配有2卫2浴，从而为房屋出租提供极大的优势。

现代公寓楼通常没有永久产权，而只有99年使用产权（Leasehold）。房子的建造过程往往不及老房子的精细与考究。不同小区现代公寓的物业费也多少不均，一套2居室，一般每年须交大约 1000~2000镑（1~2万人民币）的物业管理费。物业配套设施如果奢华，例如兼有私人的游泳池，健身中心或门卫的高档小区，所收取的物业费会相应升高。因此，这些细节也须被囊括到房产投资报告中加以慎重分析商榷。

伦敦的公寓并非所有都是现代建筑，有很多公寓可以追溯到1930年代或19世纪维多利亚年间。具有历史特色的古典式公寓（“Mansion blocks”亦称“Period apartments”）一般比现代公寓宽敞，例如一间2居室的使用面积一般至少为80平方米。此类公寓多保留着珍贵的传统古典欧式建筑的风格，如天花板上华丽的浮雕，因此成为崇尚古典风格投资者的绝佳选择。

其实，充满贵族气息的古典式公寓的物业管理费却往往大大低于现代公寓，这可能是因为 这部分公寓不兼备私人泳池和健身室等配套设施的缘故。古典式公寓的建筑都极为考究与精细。比起现代公寓，这里的住户一般相对稳定，自住率高，住户普遍偏中老年，因此，住环境十分祥和安静，而且住户流动性小为房屋的维护提供了便利。

古典式公寓一般属于共享永久产权。但在伦敦市中心某些地段，永久产权还属于占有土地的房产世家把持，造成有些公寓的使用权年限很短。如今，政府出台相关法律，强制永久产权持有者为房产购买者延长土地使用权，以确保房产投资者的利益。

许多古典式公寓只配有一套卫浴，但比起现代公寓，空间更大，更宽敞。

联排别墅

在19世纪，1930到1950年间，密集的联排别墅在英国许多城市包括伦敦建成。 这些联排别墅通常是由多套两三层的相同结构的别墅左右紧密相接，每套别墅户型一般为3~4居室1厅1厨2卫，使用面积约为100~130平方米，尤其受到 许多需要在市区上班的家庭的青睐。与同时期的古典式公寓相似，此类联排的老房子也具有古典风格的珍贵特色。

联排别墅的优势在于有后花园，虽然可能不太大（一般约10~15米长），但在寸土寸金的伦敦，室外空间是及其珍贵和吸引人的。联排别墅一般具有永久产权。很多联排别墅都经过扩建，通常是别墅后墙外扩（后花园的面积相对减小）或是房顶改造。房顶的改造很常见，通常为别墅增加1室1卫，从而使房产本身大幅增值。

联排别墅的劣势在于通常也没有停车的车库，停车需停在门前马路边上。噪音和保暖系数可能比同等现代别墅略差。

当然，市场上也有新建待售的联排别墅，但此类房子比较缺稀，因为大部分地产商近年来着重在城市兴建现代公寓楼盘（“flats”亦称“apartment”）。

“汤耗子”

“汤耗子”是townhouse的音译，也称“唐豪斯”，属联排别墅的一种。粗略可以再细分为古典式（一般非常宏伟的建筑）和现代（从1970年开始）兴建的两种类型。古典式的汤耗子多位于伦敦市中心（相当于北京一环），使用面积高达 250~450平方米。黄金地段加上奢侈的面积必然导致此类别墅昂贵的价格。

“汤耗子”与其他联排别墅的主要区别在于它楼层多，一般3~5层高，所以使用空间较大。一般每栋房子都有独立的花园和车库。

近代“汤耗子”更为抢手，主要因为别墅具有优秀的保暖性，隔音性，多间卫浴设施，以及充裕的停车空间。汤耗子可以带来很高的租金回报，不但可以整栋房子出租，还可以以房间为单位出租。劣势包括需要经常上下楼梯。

独栋别墅

几乎每一个英国居民都梦想拥有自己真正的独栋别墅，即独门独院的别墅，上下左右前后都属 独立空间，具有高度私密性，房屋周围有宽敞的院落，前后花园。别墅的面积不等。因为此类房子占地面积大，多数房屋建在土地相对便宜的地域，例如城市边缘或 是城市近郊，而在市中心很少见。因所在地域不同，独栋别墅的房价差异很大。比起同区域同等联排别墅，独栋别墅的价格可能高出25%~50%。

半独立别墅

此类别墅一般是将一栋独栋别墅分为左右两套独立的住房，中间公用一面墙。所以比独栋别墅稍逊一筹，但比起联排别墅要优越的多。当然价格也居中。每套住房一般都有自己的私人车库，独立的花园。

平房式别墅

这类房型通常只有一层，因为所有的房间都在一个层面上，不需要上下楼梯，所以成为了老年人的首选。相关数据表明平房式别墅的租金回报率是所有房屋类型中最高的，平均高达7.2%。

在网络上，我每天都能看到“房地产市场销售量持续上涨，销售额攀至6年来新高，专家表示说以上数据显示了英国房地产市场的整体复苏”这样的字眼。对于这样高频率出现一些万变不离其中的内容，投资者一定会产生疑问，这是不是一场市场营销的策略。其实，英国房价真的在不断上涨，并且涨势已蔓延整个大英帝国。

据英国国家统计局统计数字显示，英国房屋均价由5年前的19万4千英镑涨至目前的25万4千英镑。专家日前表示说，随着房价的不断攀升，以及越来越多的人们加入到购房大军中来，种种迹象都表明这股楼市热潮已经不再仅限于伦敦，楼市的火爆浪潮正席卷全英。

英国皇家特许测量师学会Royal Institution of Chartered Surveyors (Rics)也给出统计数据，数据显示2014年第一季度英国的楼市销售额达到6年来的新高。数据同时显示了目前楼市的活跃程度已经与金融危机前的2008年持平， 而且正迅速向全英各地发展。这股浪潮发展如此迅速，非常引人瞩目；英国皇家特许测量师学会的经济师赛蒙先生如是说。“过去人们普遍认为伦敦的楼市不断上涨只是个案，并不能代表全英的整体状况。现在这种看法被日新月异的楼市发展所颠覆。” “楼市复苏的势头如此迅猛，银行按揭更加容易，楼市买家们积极入手，地域方面也并不仅仅局限于以往热门的英国东南部地区。”

英国皇家特许测量师学会下属的位于英格兰和威尔士地区的513家地产中介以及房地产估价师给出了2014年一季度，平均每家的地产销售额达23套的好成绩。这个数字比2009年的平均每家12套有大幅增长。在地产市场达到白热化的2007年中期，单家地产中介的季度销售额曾达到40套。与销售量大幅攀升交相呼应的是价格的上涨。英国皇家特许测量师学会已经把今年的预计英国房价年平均增幅由6%提高到8%。

上文提到的英国皇家特许测量师学会的经济师赛蒙先生说，他希望这股房价上涨浪潮不要在伦敦变得不可控制。全英房屋抵押贷款协会Nationwide的数据显示，在伦敦的一些行政区内，房价年涨幅已经达到30%； 全伦敦的房屋均价截止到今年3月份已经上涨了18%。英国多数权威机构都预计今年英国房价的涨幅将达到历史新高。房价还将在未来5年内上涨约25%到30%。

英国皇家特许测量师学会同时宣称引起这股房价上涨浪潮的部分原因是市场上可供购买的房产不能满足买家的强劲需求。银行贷款相对容易更支持了买家的购房需求； 首次购房者数量的大幅增加使供求矛盾更加突出。英国政府的“协助购房计划Help to Buy”也使购房的门坎降低。

Minnie专栏全集：

Minnie谈英国伦敦房投资

欢迎读者发邮件至editorial@juwai.com提问或发表评论，或是浏览英国金鼎置业官网了解英国详情。