简析加拿大魁北克省40号法案｜居外专栏

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正如大家所知，2018年加拿大魁北克省CAQ政府上台以来, 一直强硬地推行各项改革计划。从大家印象深刻的发生在2019年11月魁省经验类移民（Quebec Experience Program，PEQ）的新政改革，到Bill 9和Bill 21的实施，再到现在引起激烈讨论的Bill 40。当前这项法案已经引起了教育界及政府有关部门的强烈关注。一旦正式实施，这意味着魁北克将停止有着175年历史的School Board教育系统，不得不说这又将是一次历史性的变革。

《40号法案》的主要涉及内容有什么？

1. “学校服务中心”代替当前的School Board

学校服务中心(school service centre)董事会成员会与当前教育局董事会成员组成有所不同。学校服务中心董事会将由包括学生家长，社区代表及教职人员等组成。

2. 管委会（Governing Board）权力有所调整

本次改革的重点要削减school board的权力。每个公立学校都将设立管委会。管委会的权力包括：

  • 管委会有权通过反欺凌和反暴力计划。
  • 管委会应根据委托人的建议，通过托儿服务业务规则。
  • 如果学校服务中心没有遵循管委会的建议，则必须提供理由。
  • 管委会可以就可能有助于学校正常运作的任何事宜向校长提供建议。如果校长不遵循管委会的建议，则他/她必须提供理由。
  • 管委会必须促进公立教育的宣传。
  • 管委会每学年至少有一次就与学校运营相关问题和学生沟通的义务。

3. 教育部长权力会大为增强

  • 如果项目的总成本超过法规确定的金额，则在未经部长授权的情况下，学校服务中心不得进行任何建筑，扩建，改建，拆除，置换或重大翻新工程。但学校服务中心可以对某些不动产行使优先购买权。
  • 部长可以通过法规确定选举学校服务中心成员所需的条款，条件和标准。
  • 部长可以决定教师的培训以及控制、监督或评估的准则。
  • 部长可以决定与学校服务中心的管理，组织或运营有关的目标或指标。

4. 学生入学和注册方式的变化

学校的选择上可以不受学区限制，入学标准上必须尽可能优先考虑那些兄弟姐妹已经在该校上学的学生。

事实上，在过去的40年里，魁北克政府一直尝试着限制School Board的权力。据说这样做是为了下放权力到各个学校，以便能更好地了解学生的需要，进而提高公立学校的教育质量。管委会的机制也是为了抵消School Board的权力。但是，一些在教育系统工作的人表示，教育部长是在加强部长集权而不是在下放权力。这项法案尽管引起了被罢免的学校委员会和家长的愤怒，但是教育部长无意退缩。不只学校方面表达不满，UMQ（Quebec Union of Municipalities）也对法案中的一些规定感到愤怒，因为该条款允许学校服务中心从市政手中获得土地以建造学校但不会为此付任何费用。

CAQ政府强调法案中的改革将在未来四年为纳税人节省4500万加元，并将这笔钱以更好的教育方式转移给学生。目前各级政府，教育和相关部门正在仔细研究Bill 40。这样的历史性变革最终能否带来好的结果，只有随着时间的推移，才能得到答案。

 

加拿大移民-留学顾问周天绮专栏全集

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曼谷10万套新建商品房 等待中国买家

据泰国The Thaiger新闻网2月25日文章，曼谷的公寓市场正面临几十年来的最严峻挑战，因为其关键客源市场之一的客户们正闭门不出。随着中国投资者因新冠肺炎疫情顾虑等原因无法前往泰国，曼谷本迅猛增长且曾备受中国投资者青睐的楼市，料将面临一个黯淡的年份。

彭博经济学家预测，今年外国购房客将仅占泰国楼市成交量的10%，远低于两年前的20%。泰国房地产事务代理行AREA估计，以前中国买家在海外购房客中的占比最大，但如今他们受到旅行禁令和国内经济现状限制。

AREA的总裁鲍恩卓克察说，目前曼谷及周边地区有10万套已竣工的空置公寓。泰国央行正放宽房贷规定以鼓励本土买家。鲍恩卓克察说：“今年上半年来自外国人的需求或将消失，我们需要依赖本地买家，但这并非易事。”

泰国新建项目——Philo Ekkamai重新定义城市生活，地处曼谷最繁华的位置，轻轨BTS沿线，被餐厅丶商场丶国际学校和医院包围。拥有漂亮的房间，设施齐全的厨房。47平方米，2卧1卫，只售约¥82万起。点击查看房源详情

 

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来源：环球网
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英国欲对海外买家加征房产印花税 莫慌！只是“洒洒水”

对于瞄准英国房地产市场的投资者来说，可能又有一条坏消息将出炉。英国首相鲍里斯曾在12月的大选前许诺，执政后将对海外买家额外征收3%的印花税，而随着保守党的成功当选，针对海外买家印花税的上调基本成了定局。

根据英国媒体《每日电讯报》报道，英国新任财政大臣里希·苏纳克很可能将在今年3月11日发布的财政预算案上出台向海外投资者征收额外购房印花税的新政。

受此影响，近期英国房地产市场上很多投资者赶着在3月11日之前交换合同，以规避印花税的上涨。根据LonRes最新发布的数据，在过去的一个季度里，英国伦敦总价在500万英镑以上的豪宅交易量比去年同期飙升了78%。

事实上，早在2019年年初，英国政府税务海关总署就曾公布过一次海外买家征税草案细则，计划在原有的基础上，对在英国购置房产的外国买家增收1%的印花税。

根据当时的草案判定，海外买家的标准为购房前的1年时间内，在英国境内不足183天的外籍人士(非英国籍)。但值得一提的是，“海外买家”的身份不是不可变动的。根据文件条款，在买房后一年内，买家在英国境内的时间不少于183天，便可以在政府审核通过后，获得退还的额外1%印花税。

在财政预算案正式出台之前，无法准确判断此次印花税的具体标准，很难确定上涨幅度到底是1%还是3%，也有可能在两者之间。

不过，从事英国房产咨询多年的英国房产专家赵然认为，不管此项印花税是1%还是3%，影响都不大。“1-3%的税务浮动，要和期房投资阶段海外买家面对的利率浮动、房价上涨等因素结合起来看，从大面来讲，这个税务浮动对整个投资成本的影响是很有限的。”

在她长时间的从业过程之中，前前后后经历过包括前任首相特雷莎·梅上台、2016年英国房产二套房新印花税政策出台以及多年的脱欧变局等起起伏伏，但伦敦市场的价格其实没有特别大的变化。赵然相信，“这个政策的影响是比较有限的。”

相比3%的印花税而言，英国房产市场长期以来的稳定性及稀缺的各项资源才是吸引海外买家最重要的因素。莱坊此前一份报告指出，购买伦敦地产的海外买家之中，65%是出于投资及租金回报考量，33%是因为子女及其教育等问题购买，仅有2%的买家是考虑到自住需求。

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伴随着去年年底鲍里斯成功赢下大选，英国脱欧的政治不确定性一扫而空，在预期和信心逐渐逆转的情况下，被压抑的投资需求集中释放，大量买家纷纷下场。

英国大型房地产网站Rightmove公布的数据显示，在大选过后的一个月里，该网站接受到的买房问询数量较去年增长了15%，而房产销售量也同比增加了7.4%，2020年1月份的房产平均出价同比增长2.3%，为过去1年来的新高。

而且，长期来看，英国房地产市场供不应求的情势也很难在短期内被改变。莱坊大中华研究及咨询部主管纪言讯2月19日接受时代财经采访时表示，“根据莱坊内部数据预测，我们认为，英国未来五年内，平均楼价升幅将达到15%左右。”

英国房产周刊主编范慧勇也认为，长期来看，英国房产对于投资者的吸引力不会有所褪色，英国房地产市场的各种既有优势，比如世界顶尖的透明度，以及最关键的供需不足局面，不会因为加税而有所改变。“不管从安全性、保值和租金收益的角度来看，英国房产的表现都十分优异。”

基于相似的判断，近年来不少中资房企纷纷扩张海外业务，不少企业也选择进入英国市场开发项目，碧桂园、万科、保利、绿地、中渝置地、富力、鑫苑置业等房企均已开始涉及在伦敦的住宅开发。如富力在伦敦已有皇后广场、九榆树广场、沃克斯豪广场、九榆树一号等四个项目，中渝置地更是在大选前后频频买入英国资产。

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这些更多是瞄准中国内地购房者的项目，是否会受到海外买家印花税的不利影响？赵然认为，对于期房市场而言，开发商能够轻易给出3%的折扣让利，降低海外买家的心理负担。“整个项目是很多年的一个长期规划，牵扯到数亿的资金投入，像这种短期的税务调整对他们的长期规划不会有什么大影响。”

与此同时，纪言讯指出，实际上中资开发商在英国房地产市场影响力有限，而近年来越来越多的中国内地购房者在海外置业的时也不再专注于中资开发商，有更多的能力深入了解当地市场，选择更具实力的本地开发商，“与其说要警惕海外买家印花税带来的不良影响，不如说内房企更应该注意提升自身在当地市场的竞争力”。

 

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来源：时代财经
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2020年值得关注的海外房地产趋势｜居外专栏

PropertyGuys.com最近发布了一份清单，列出了几大将对未来几年的加拿大房地产市场产生持久、潜在变革性影响的趋势。这些趋势描绘了一个快速变化的房地产环境，而在这种环境中，要满足房客的需求将对投资者提出挑战——他们不能仅仅是坚持现状。该公司的联合创始人兼首席分析师Walter Melanson表示，这些趋势表明房地产市场发生了根本性变化。

共同生活

在灾难性的公众大火之前，We Work（众创空间）通过利用共享经济改变了商业地产所有者推动租金水平的方式，在传统模式下，那些物业可能会被空置或无法实现为了维持盈利所需的租金上涨。

梅兰森说，住宅业主现在也正在考虑以同样的方式使用出租物业。

无论如何，大多数在城市居住的年轻人都希望有室友。通过为新一代的租房者提供他们所需要的东西——带家具的公寓、更大的共享空间、免费清洁和无线网络以及志趣相投的人的陪伴——房东可以按房租收取高价。这就有点像经营学生租房。

“整个想法是建立社区，它改变了过去错误的做法，从而使房东增加租金收入，而且它给租客提供了一个比自己原本承受范围内条件更好的住所， ”梅兰森说。

气候变化影响新建筑的销售

不断变化的环境标准迫使开发商改变其建筑方式，这样做只会在短期内增加成本。

梅兰森认为这给新开发和新建筑带来了很大的压力，与建筑相关的手续正在变得越来越复杂，也越来越昂贵。

新产品的较高价格可能会抑制在建物业的销售，但与此类资产相关的内在升值应确保在交付日期之前，投资者支付的价格款远低于现行市价。

新建房屋成本上升

新产品成本的上涨和许多城市社区的建成状况，迫使开发商逐渐远离市中心。买家仍然想要新产品，但是在他们工作的地方和买得起的地方之间的距离正变得越来越难以接受。梅兰森的预测是，如果购房者被迫居住在离他们实际想要的生活方式几个小时车程的地方，那么新房子在他们心中的价值会大打折扣。

他说：“我们所看到的是，因为市中心没有地皮可以开发新项目，所以人们不得不在可承受的范围内越住越远。”

可能是这样，但是在安大略省和不列颠哥伦比亚省这两个人口激增的省份，可以肯定地说，如果能够赶上房地产这班车，总会有人愿意开车两个小时去上班。在加拿大大西洋大多数城市的几分钟之内，仍有大量的建设空间。

家庭公寓

投资者通常认为，一个家庭感兴趣的最小租赁房产是联排别墅。梅兰森表示，情况已不再如此，来自海外的新移民经常选择公寓作为单个家庭负担得起的，便捷的选择。

“新移民者对房子的期望和你我不尽相同。”他解释说：“ 我们想要拥有的这些空间，对于很多人从世界其他地方迁移而来的人来说没有意义，因为在他们的国家没有这样的空间。”

请注意，投资者可根据需求在一居室和两居室之间进行选择。

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房价上涨

对于任何希望在蒙特利尔、多伦多、温哥华和维多利亚等主要市场看到涨价放缓的人来说，这都是一个坏消息：需求增加将继续推高房价。在2019年上半年，温哥华和多伦多的房价持平是一个短暂的幻影。寻求价值的投资者将不得不把目光投向人口较少的城市。

“似乎每个人都想住在多伦多，”梅兰森说。“而且，你我都无法阻止他们。在可预见的将来，我看不到任何可以改变这一事实的东西。”

PropertyGuys还预计埃德蒙顿和卡尔加里的房价将显着上涨。基于最近的政府裁员和仍在打击该省石油部门的不利因素，这一观点有待商榷。

 

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西班牙毫不费力就成为了黄金签证强国，怎么做到的？

今年的9月是西班牙“黄金签证法”生效7周年的纪念日。

西班牙政府还没有公布2019年全年的数据，但是仅仅去年上半年西班牙就批准了848宗投资居留申请案，成为了同期欧洲第二火欢迎投资移民项目，仅次于希腊项目，后者买房投资选项的价格还要低得多。

欧洲各个投资居留项目2019年上半年批准量

这一成功很可能使投资移民在西班牙成了一个优先政策以及公众讨论的一个话题。但是事实并非如此。尽管在葡萄牙，希腊，或者马耳他，随便一个美发师或者出租车司机对该国的投资移民项目多少有点了解，但是普通西班牙人对该国黄金签证立法的条件和福利知之甚少，更别提类似项目的全球市场情况了。

在这个市场中，我们的伊比利亚半岛兄弟葡萄牙在2012年批准了关于投资居留的立法，走出了一条路子，接着西班牙，希腊，马耳他纷纷效仿。

欧洲黄金签证的兴盛：2008-2018

葡萄牙黄金签证得到了政府和更广泛的社会的支持。政客们对行业的建议非常在意，对投资者的喜好非常关注，他们知道这个项目存在于全球市场的框架下，这意味着它不能不顾对需求的影响就对项目作出单方面的改变。其结果就是亚洲人和巴西人竞相投资该国的主要城市，里斯本和波尔图。

但是，在经济规模和人口分别是葡萄牙5倍和6倍的西班牙，投资移民却没有那么热闹。

和他们在圣基茨和尼维斯或者塞浦路斯同行不同的是，西班牙的移民律师，开发商，和政府官员对西班牙黄金签证在全球投资移民市场中的地位似乎毫不关心。确实，和申请人打交道的专业人士很少有人称得上是项目专家；除少数个别例外，黄金签证仅仅是他们服务范围的一小部分。他们大部分人都不看《投资移民知情者》的！

众所周知，西班牙是一个诱人的投资目的地

为什么西班牙对自己的项目如此冷淡？答案就是这个项目对西班牙经济来说无足轻重。即便西班牙今年将投资移民的批准量翻番，其收入也不超过GDP的0.15%——从大局来看，这是一个微不足道的数目，当然也不会像在小国家那样成为头条新闻。

西班牙黄金签证投资大部分都是以买房的形式呈现。但是即便在地产领域，黄金签证的投资也掀不起波浪。首先，西班牙88%的房产交易都是西班牙人在买卖。第二，就算你单独考虑外国买家，84%的人也是来自欧盟和欧洲经济区国家。2018年，西班牙房产交易超过50万笔，第三国公民仅仅贡献不到1万笔。

2018年哪些人在西班牙买房？

西班牙投资移民利益攸关者不积极的第二个原因是，西班牙——与其他国家不一样——有着知名的国家品牌，销售起来不太需要别的帮助。任何在中国参加过路演的马耳他代理人都需要在地图上指出自己国家的位置，解释它们有自己的语言，然后说自己是欧盟成员国。

但是，西班牙可不这样。即便是亚洲农村地区中年制造商们都知道皇家马德里，斗牛，以及圣家族大教堂。没有哪个经纪人需要在一群见惯了世面的中国咨询顾问面前“简单介绍下西班牙”，因为西班牙根本不需要介绍。

西班牙黄金签证是成功的，但是不是因为管理当局采取积极措施在国际上推广项目；也不是因为自己的条件比竞争者更优惠；更不是因为西班牙的房子比葡萄牙和希腊更便宜。

西班牙黄金签证没有这些优势还是成功了。这个投资目的地如此备受认可，如此受欢迎，项目利益攸关者手指头都不用动一下就能唤起外界的兴趣。换句话讲，西班牙认为自己能够吸引到外界是理所当然，这样的心态很合理。

各个政府积极推出投资移民项目（市场上非常受欢迎），但是并没有准备好必须的人力资源和官员体系，这种情况很常见。西班牙对这种困境也不陌生（这也是为什么西班牙加强移民局工作能力以应对项目走红的原因），但是西班牙也没有给投资者带来负面影响。拿个黄金签证排队要等2年，这事没有在西班牙出现，因为有默认的行政批准流程。

对于居留许可，西班牙政府最大可允许的裁决期限是20个工作日，从电子申请提交到有关当局开始算起。“了不起，”你可能会说。“很多项目都有规定说它们会在固定天数内审理完毕，但是他们做不到你也不敢咋样”。但是在西班牙，这就不同了，法律肯定是力挺申请人的。如果在规定的20个工作日内没有作出决定，我们的行政规定默认为居留许可获批。因此，责任是在政府身上，申请人在这种情况下是占便宜的。如果政府行政效率低下，吃亏的是政府，不是申请人。换句话说，除非你3周内拿到拒签信，不然的话就默认你获批了。

西班牙的申请费比市场主流低得多；尽管地中海国家要数千欧元，但是西班牙申请费是80欧每人。

得益于国家的地理位置，位于欧洲和非洲的十字路口，以及和拉美市场在文化上以及语言上的亲近关系，第三国家公民将西班牙视为投资的跳板。在西班牙成立一个控股公司——或者说收购一家西班牙公司——你就有了平台，投资者可以拿西班牙和拉美国家的避免双重税务协定做文章。

一句话，西班牙黄金签证是一个还未开发的资源

一个稳当的法律框架，旨在力挺（或者说至少不伤害）投资者的公职人员规定，数不胜数的一流资产类别，一个向将近5亿西语人口开放市场的司法辖区使得西班牙成为了一个颇具吸引力的投资目的地。

但是，政策制定者和从业人士对项目相对不够重视，以及入籍所需相对较长的居留时间阻碍了项目的发展。

但是这一天肯定会来，比你想象的还要快，到时候西班牙当局会采取积极措施推广项目。或许它们会推出像葡萄牙35万欧买房或者风险投资基金的投资选项。或许它们会取消入籍的实际居住要求。只要议会大笔一挥，西班牙就可以从走运的第二名蜕变为欧洲吸引外国直接投资的排头兵。

套用拿破仑的一句话，西班牙的黄金签证是一个沉睡的巨人，他睡着的时候其它地中海的项目还有点机会，但是一旦当他醒来，整个世界必将颤抖。

 


来源：投资移民知情者
责编：Zoe Chan

澳洲唐人街如何发展成为亚洲文化中心？

从新移民的避风港到吸引众多游客的观光地点，唐人街现在已经成为了一座连接澳大利亚和亚洲的国际性桥梁。

唐人街存在于澳大利亚的多个州和领地，在世界级大都会城市更是常见。唐人街具有鲜明的中国文化特色，而且与中国保持着紧密的关系。澳大利亚现有的多条大型唐人街都是从规模较小的华人聚居地发展而来的。这些华人聚居地存在已久，其历史可以追溯到19世纪。在淘金热（19世纪50年代）期间，澳大利亚首次迎来了一波波数量众多的中国移民。近年来，唐人街已经扩大到泰国、韩国、印度和越南等其他亚洲国家的社区内。

澳大利亚的唐人街位于何处？

澳大利亚有三条主要的唐人街，它们分别位于悉尼、墨尔本和阿德莱德，而且都靠近市中心或处于市中心。唐人街因拥有种类繁杂的餐馆、商店和深夜小吃摊而闻名，而且已经成为了许多游客眼中的“必去观光地点”。

1. 悉尼 最大的唐人街

悉尼唐人街是澳大利亚规模最大的唐人街，并以其独特的东方建筑、街灯和牌坊而闻名。近年来，这片中国主题城市保护区的空间持续扩大，人气也有所提升。如今，它已成为展现亚澳城市现代特色、培养消费文化的强大动力来源。

这条唐人街起源于20世纪20年代，最初只是干草市场迪克森街（Dixon Street）上的一个木材堆场。1901年，政府实施白澳政策时，华人团体和企业开始在此处定居，并在附近的海伊街（Hay Street）出售农产品，同时开设商店、餐馆和住旅店以满足华人社区的相关需求。

上世纪70年代，白澳政策被废除后，唐人街迅速转变为多元文化标志区域兼旅游胜地。迪克森街两端都竖起了牌坊，街角则摆上了灯笼、宝塔和石狮子等装饰。

游客大量涌入后，更多来自泰国、印度尼西亚、韩国和台湾等亚洲国家或地区的移民和学生也纷纷选择在该地区定居并创业。因此，唐人街的范围很快就扩展到迪克森街以外，并延伸至更广阔的干草市场区以及更远处。

每周五下午4点起，迪克森街沿线的唐人街大道就变成了一个充满活力的夜市，有多位摊贩在此出售亚洲街头小吃、甜点和礼品。人们可以在唐人街度过一个普通的夜晚：在日本小菜餐厅享用晚餐，然后再品尝用液氮制成的海南咖啡风味意式冰淇淋。

唐人街的人口出现显著的增长后，世界广场（World Square）和市场城（Market City）等高层公寓楼拔地而起，许多留学生也变成了唐人街的主要居民。

悉尼唐人街的房地产

悉尼唐人街已变为房地产服务中心及当地最受本土和海外中国买家欢迎的房地产投资目的地之一。对众多中国移民而言，唐人街还是重要的居住空间。

悉尼市的《2019年发展能力研究报告》显示，容纳能力最强、开发项目最多的三个区域分别为中央商务区和海港区、唐人街和中央商务区南侧，以及绿色广场和城市南部村庄。村庄区域的主要建筑为高层办公楼和住宅楼，而未来的开发项目将不断引入更多新住宅和非住宅楼层空间。

以下是居外网根据中国买家咨询悉尼房产的情况所整理的一些数据：

住宅单元的价格范围：

  • 50万美元-75万美元（利率为30%）
  • 25万美元-50万美元（利率为27.1%）
  • 5万美元-25万美元（利率为13.9%）

物业类型：设有1至4间卧室的住宅单元最受欢迎。

2. 墨尔本 最古老的唐人街

即使明亮的霓虹灯和悬挂的灯笼还不够醒目，带着金顶的大门也必定会让你马上认出这条唐人街。墨尔本唐人街是当地的华人社区中心。这里不仅是全西方国家历史最悠久的华人聚居地，也是南半球最古老的唐人街之一。墨尔本的唐人街从小伯克街（Little Bourke Stree）一直延伸到朗斯代尔街（Lonsdale Street），里面有多家酒吧、咖啡馆和餐厅。

在维多利亚州发现的金矿吸引了许多中国移民，他们定居于小伯克街，并建立了多家为淘金者服务的商铺。

在19世纪，曾经遍布大街小巷的会所和旅店现在已经被形形色色的纪念品商店、中药店和餐馆所取代。其中，各式各样的餐馆可以为游客提供具有不同亚洲国家特色的美味佳肴。每个月的第三个星期五，墨尔本唐人街都会举办夜市活动。到了那个时候。赫夫南巷（Heffernan Lane）内各处都会设立临时的摊位。从饺子到纪念品，你在这里可以买到各种各样的商品。

墨尔本中央商务区的房地产

居住在墨尔本中央商务区的13万多居民中，有大多数人的年龄在15岁至34岁之间，而且生活在单人或者无子女的夫妇双人家庭中。人口普查数据显示，该地区居住着大量的学生（包括国内和国际学生）。来自中国和印度的移民贡献了32%的总人口增长。因此，墨尔本中央商务区的房地产开发活动比大都市地区的其他区域都要频繁，其中有大多数开发项目包含住房密度较高的高层公寓楼。

 

以下是居外网根据中国买家咨询墨尔本房产的情况所整理的一些数据：

住宅单元的价格范围：

  • 50万美元-75万美元（利率为17.8%）
  • 25万美元-50万美元（利率为67.2%）
  • 5万美元-25万美元（利率为3.9%）

物业类型：设有1至4间卧室的住宅单元最受欢迎。

3. 阿德莱德 规模适中、繁荣发展的唐人街

阿德莱德有唐人街吗？有的。阿德莱德的唐人街坐落于蒙塔街道（Moonta Street）上的阿德莱德中央市场区内，其两侧分别为高格街（Gouger Street）和格罗特街（Grote Street）。尽管与悉尼和墨尔本的唐人街相比，阿德莱德的唐人街显得规模较小，但这片繁华的区域为这座城市带来了另一片天地，还为游客提供了美味的食物和令人着迷的文化体验。

1847年，十几名中国劳工的首批移民从新加坡来到了阿德莱德并担任契约牧羊人。许多中国人在南澳大利亚的港口城镇下船，然后走陆路前往维多利亚州的金矿区。

上世纪70年代，白澳政策被废除后，阿德莱德的唐人街开始繁荣发展。越南移民也从那时开始大量涌入。菜农在中央市场销售各类农产品，亚洲食品店和咖啡馆也纷纷涌现于该地区。

和悉尼的唐人街一样，阿德莱德的唐人街也在蒙塔街对面的入口立起了牌坊——一种传统的中国拱门装饰，向前来此地的游客表示欢迎。每个入口都由中国政府捐赠的中国石狮雕像把守着。北侧的牌坊标志上写着“唐人街”，南侧的牌坊则写着“中华门”。

这条位于阿德莱德市中心的唐人街设有令人印象深刻的大门、红灯笼、宝塔式屋顶、迷宫般的东方式街道和好评如潮的餐厅和商店。它不仅显露了亚洲的独特风情，还体现了阿德莱德多元文化社区的包容性。

阿德莱德中央商务区的房地产

阿德莱德吸引着那些更适应城市快速节奏而非郊区广阔空间的单身人士。大多数在中央商务区生活的本地人都是注重城市生活便利性的年轻学生和职业人士。各种各样的独立住宅和公寓会让这些对城市了如指掌的年轻居民获得宛如在家般轻松自在的生活体验。

 

以下是居外网根据中国买家咨询阿德莱德房产的情况所整理的一些数据：

住宅单元的价格范围：

  • 50万美元-75万美元（利率为35.3%）
  • 25万美元-50万美元（利率为34.8%）
  • 5万美元-25万美元（利率为8.6%）
  • 2万美元-5万美元（利率为14.4%）

物业类型：设有1至3间卧室的住宅单元最受欢迎。

如今的唐人街

随着游客不断涌入，除了中国移民外，有越来越多来自其他亚洲国家的移民也来到了澳大利亚的唐人街。因此，澳大利亚唐人街的文化多样性和跨国性也有所提升，同时融入了许多亚洲文化元素。

这些变化不仅加强了亚洲和澳大利亚之间的经济联系，还创造了一个繁荣的超本地化经济体系。大多数唐人街商铺（包括餐馆、饮料店和时装品牌店）都是小型企业，它们从亚洲城市的潮流中汲取了灵感。这样的交流使唐人街成为了连接澳大利亚和亚洲国家的桥梁。

50000+套澳洲真实房源

中国人在澳洲买房问得最多的问题

 

 

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加拿大房贷“压力测试”利率调整放宽 贷款更容易了！

想要在加拿大买房的朋友，好消息来了：加拿大政府将会调整房贷利率的审核标准，刺激本地房地产市场复苏，贷款买房将会更轻松！

图片来源：新华侨网

2月18日，加拿大政府宣布，将会从4月6日开始，调整按揭贷款利率审批标准，和新的计算压力测试（stress test）最低利率的方法。

按照即将实施的新规定，房贷压力测试的最低审批利率，将不再以央行的五年固定利率为准（目前央行规定的利率为5.19%），而是按照“按揭保险申请中，每星期的五年固定利率的中位数，再加2个百分点。”

从文字上看，有点生涩，让我们用一个具体例子来说明一下。

假设，已知目前加拿大皇家银行的五年期固定更优惠利率为3.09%，按照新规定，当申请者接受压力测试时，最低审批利率则为：3.09% +2% = 5.09%，这比央行宣布的五年基准按揭贷款利率5.19%要低，最终贷款申请者可以获得更多贷款。

更别提还有很多商业银行、贷款中介的五年固定按揭贷款利率甚至低于3%，即使加上2个百分点，利率也就在4.5% – 5%左右。

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“这意味着，压力测试利率将会随着银行提供的实际利率浮动而变化。”加拿大财政部长Bill Morneau称。

这个新标准将会从4月5日正式实施，尽管从数字上来看，利率降低的幅度并不是特别大，但是依然增加了购房者的负担能力和卖房信心。

加拿大的按揭贷款压力测试（stress test）是在2018年1月份的时候实施的，贷款者需要接受比市场利率高一倍的贷款偿还能力测试，才可以贷款买房。

这个政策实施之后，拉高了买房门槛，冷却了当时过度火热的房地产市场，同时购房者和炒房者的数量减少，全国的房价走缓。

但是同时这个压力测试也受到了批评，不少购房者认为利率的标准设置的太高了，同时压力测试也给加拿大大银行机构更多的市场控制权，不利于非银行贷款机构发展。

联邦财政部长Bill Morneau表示，政府希望通过调整压力测试利率，更好的配合市场实况，以确保压力测试方法对加国国民仍然有效，并且可以应对不断变化的市场状况。

为了复苏加拿大的房地产市场，政府不仅调整了压力测试利率的审批标准，央行也在时隔3年后，本周首次下调按揭压力测试利率，从5.34%下调至5.19%。

再加上即将实施的新的压力测试利率标准，政府的这波操作还是很振奋人心的！

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尤其渥太华地区房地产市场目前这么的火热，相信消息一出之后，将会有很多原本因为压力测试而望而止步的潜在买房者，重新参与到了房市竞争中。需求的人增多，预计也会推动房价的上涨。

 

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责编：ZoeChan

居外投资报告：马来西亚（九）中国买家带来的经济效益

2018年，中国大陆买家购买的马来西亚住宅总价值为84亿林吉特（约合20亿美元），约占总销售额的12.1%。

在中国大陆买家的强劲需求推动下，马来西亚启动了总价超过43亿林吉特（约合10亿美元）的新房产开发项目。

中国大陆买家的置业需求也直接支持了当地就业市场 ——超过37800名马来西亚当地民众及外籍工人参与了新房产项目的建设。

新房产开发项目对经济具有显著的“拉动”效应，因为这些投资会逐步扩展到零售、酒店、制造业、银行、保险和交通等其他行业。因此，中国大陆买家对马来西亚经济和就业的积极影响还将持续扩大。

住宅交易额

据居外网估计，2018年中国大陆买家购买了价值超过84亿林吉特（约20亿美元）的马来西亚住宅物业。

马来西亚政府数据显示，2018年其住宅物业的交易总额为688亿林吉特（合165亿美元）。因此，按交易总额计算，中国大陆买家贡献了交易总量的12.1%。

与交易额相比，中国大陆买家完成的交易笔数在总交易笔数中所占的比例可能要小得多——这是因为当地市场的平均成交价格远低于中国及其他外国买家支付的平均价格。

根据《2020年预算方案》，马来西亚政府将实施一项新的促销措施——降低积压房产的价格门槛。即便外国买家的购房价格门槛降至60万林吉特（约14.5万美元），仍然显著高于马来西亚的整体高层公寓的均价。

因此，虽然2018年中国大陆买家购房的交易总额占整体的12.1%（约20亿美元），但从交易笔数来看，远低于12%。对当地建筑业的贡献2018年，马来西亚完工的建筑项目总值为1455亿林吉特（合348亿美元），其中住宅项目约占24.2%，即352亿林吉特（合84亿美元）。 

对当地建筑业的贡献

2018年，马来西亚完工的建筑项目总值为1455亿林吉特（合348亿美元），其中住宅项目约占24.2%，即352亿林吉特（合84亿美元）。

通常，中国买家更喜欢新建住宅，而不是二手房或转售房产。过去五年内，据居外网数据显示，中国买家查询次数最多的就是新建住宅——居外网月度活跃用户数量超过330万，其数据展示了中国买家的置业偏好。其他渠道的观察结果同样确认了这一点。

2018年，马来西亚已建成的住宅物业总值再次达到352亿林吉特（约84亿美元），同期中国大陆买家的购房交易总额占12.1%。因此，在352亿林吉特已完工项目中，至少12.1%（相当于43亿林吉特，约10亿美元）可以看作是由中国买家购房需求而催生的，实际的份额极有可能更高。

对当地就业的贡献

马来西亚正面临青年就业危机，在年龄15-24岁的马来西亚青年中，有11.2%的人找不到工作。与此同时，同为东盟国家的泰国失业率却仅有3.54%，与马来西亚形成了鲜明的对比。

据我们了解，通常建筑行业的许多工人都是外来人口，但对马来西亚的劳动人口来说，仍然是一个理想的就业领域——对于熟练技术工人、管理人员和其他从事高价值工作的群体来说更是如此。2018年，建筑业的总产值占马来西亚国内生产总值（GDP）的10%，并吸收了10.2%的本地劳动力。2019年第二季度，马来西亚新创造就业岗位的20.8%都来自建筑业。 8 数据显示，2018年马来西亚的国内生产总值为14469亿林吉特，而建筑业创造的产值为1455亿林吉特。

对马来西亚经济来说，任何可以显著提升已完工建筑项目价值，增加有偿就业人数的因素都极为重要。考虑到在过去三年半的时间里，当地住宅项目的开工数一直在下降，因此，上述结论显得格外合理。

2019年上半年，马来西亚竣工的住宅数量骤降了33.0%，从上年同期的40710套减至27281套。同期，开工住宅数量从59589套缩减为47413套，下降了20.4%；拟新建住宅从55548套减至36727套，降幅达33.9%。 

为了计算中国大陆买家购房需求对马来西亚建筑行业就业岗位的贡献，我们以当地建筑领域就业的总人数129.2万为基础进行统计。假设，建设住宅的就业人数在整个建筑行业就业总数中所占的比例，与已完工住宅在所有完工项目的价值比例一致（24.2%），则可以推算出，大约有312,664名马来西亚人参与了住宅建设。

考虑到中国大陆买家购买的住宅总价占交易量的 12.1%，因此，我们可得出这样的结论：中国买家的购房需求为当地创建了超过3.78万个就业岗位！

对经济增长的综合贡献

住宅建设对经济发展具有显著的拉动作用（倍增效应），因为房产领域的投资会扩散到其他经济领域，类似零售、制造、金融、保险和交通运输等其他行业。

在其他国家，住宅投资对经济拉动的倍增效益通常可以达到4倍，即每投资1林吉特的资金可以增加相当于4林吉特的经济效益。然而，我们在马来西亚尚未发现任何建筑行业投资对当地经济拉动效益的研究和资料。因此，我们无法对中国大陆买家在马来西亚购房投资对当地经济的积极影响进行有效的评估。

出于这一原因，虽然中国大陆买家对马来西亚经济和就业的积极影响可能比这份报告的估计值高出数倍，但我们目前不会草率地估算总体影响。

 

 

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