奥克兰住宅区综览——东区 | 新西兰

一般华人惯称东区为HOWICK,其实HOWICK仅为东区中之一个区域,惟因整个东区系近20年才开始开发,且目前仍继续开发中,而HOWICK区在整个东区开发案中,开发时间较早并已近完成,颇具代表性,是以一般人惯称东区为HOWICK。但HOWICK区幅员广大,涵盖HOWICK、BOTNY DOWNS、MEADOWLAND、BUCKLANDS BEACH等;一般称老HOWICK为「老街」,由于开发时间较早,区内道路较东区其它区域为窄,但仍不失整齐,区内建有甚多具有英国风味之建筑物。

BUCKLANDS BEACH则位于PAKURANGA路之北侧,地处东区之北的面海处,全区有极宽广的海景,往北有一个向海延伸出的半岛,与RANGITOTO ISLAND遥遥相对。亦有FERRY(渡轮)可渡至市中心。毗邻的HALF MOON BAY亦有游艇码头及俱乐部,深好海上活动的白领阶级大多居于此。

奥克兰住宅区综览——东区 | 新西兰
BUCKLANDS BEACH海景住宅深受买家青睐

点击查看居外网奥克兰精品房源

BOTNY DOWNS及DANEMORA为较新开发区,目前仍继续在开发中,BOTNY DOWNS更设有全纽西兰最大之SHOPPING MALL,区内百货公司林立,银行甚至每周营业7天,每逢假日,区内数千停车位亦经常是一位难求。而毗邻的DANEMORA区,则为新开发之社区住家,土地广阔,地势平坦,贯穿其中的BOTNY路更可直达MANUKAU市行政中心及机杨,车程约仅20分钟。

大社区内公共设施完善,如HIGHLAND PARK设有公共免费室内温水游泳池、高尔夫球场等。区内律师事务所、会计师事务所、房地产中介公司,为因应不断增加之华人市场,亦纷纷增聘会说中文之职员,以广招徕。在此良性循环下,更加吸引华人迁入。一般人惯称东区为奥克兰华人聚集最多之地。但东区幅员约祇有中区的七分之一大,如硬要说东区华人聚集最多,不如说华人居住在东区的相对比率(密度)最高较为恰当。

此区房屋多为新屋,造形豪丽,室内空间较大,唯因新区之故,树木较无老区之高大。各大超级市场、百货公司、华人食品、用品及华人经营之商号(杂货店、肉店、理发厅、餐厅、礼品店、蔬果店及录像带店)比比皆是。采买、宴客、小吃均甚为方便,尤其MEDOWLAND,有小唐人街之称,号称一天一味,可以连吃一个月。

东区中主要的学校有:高中为ST. KENTIGERN COLLEGE、PAKURANGA COLLEGE、HOWICK COLLEGE、MACLEANS COLLEGE、EDEGE WATER COLLEGE等,其中以MACLEANS COLLEGE及私立的ST. KENTIGERN COLLEGE较为有名;中学则有:BUCKLANDS BEACH INTERMEDIATE、HOWICK INTERMEDIATE、SOMMERVILLE INTERMEDIATE等学校;小学较为有名者为:PIGEON MOUNTAIN PRIMARY SCHOOL、MACLEANSPRIMARY SCHOOL等;另外亦有小学、中学、高中在一起的完全学校:CASCADE 及中学与小学在一起的:OUR LADY STAR OF THE SEA SCHOOL皆是有名的私立学校。

注意:

(1). 奥克兰市幅员辽阔,计有上百个区,无法一一列举。文中未提及之区域,并非表示该区不佳,祇是因华人乡亲居住不多,故未再多所着墨。

(2). 文中所提各区房价,为笔者参考房屋中介资料及个人经验汇集而成,并未经科学方法分析取得,且纽西兰房屋样式各形各色,高低房价交错,建在同一区,文中所列示之房价仅供参考,实际价格仍应以市场现况为主,并待各位先进,勤勘屋宇,多所探询。

(3). 文中所提各区车行时间,仅为概括数字,并未将上下班交通尖峰时间因素放入。

来源:天维网论坛

排版:Shelly Du

在新西兰购房必须注意的几个问题 | 新西兰

新西兰是个移民国家,每年都有大量新移民进入新西兰。近些年来,华人更成为新西兰新移民的主要成分。华人讲究“安居乐业”,所以,大部分华人新移民都会考虑购房。但是,由于新西兰的法律制度与中国大陆及亚洲其他华人居住区有所不同;由于华人新移民英文水平普遍不到随心所欲地使用的程度;再加上华人新移民对环境不熟悉、亲戚朋友少;等等,华人新移民在购房时必须特别慎重,以免在进行如此大笔投资时,考虑不全,决策不当,甚至受骗上当,最后投诉无门,让愉快购房成不愉快的经历。

以下是新移民购买房必须注意的几个事项:

1:明确自己的需求。

自己要买什么房子,要多考虑,多和亲友商量,是要两房自住的,还是两房自住加上一房出租的?是要地大的还是地小的?地大要到能分割程度(一般1000米以上)还是准备能有地方自己以后加建(一般600米以上)?还是只要三、四百平方米让小孩有地方玩就可以?价位要什么范围到什么范围?或者是多少位以下?一定要无尾街吗?要考虑近学校吗?自己有没有什么特别要求,如近钓鱼地方、可看海景、近医院、去高速方便等等?因为只有自己明确了需求,才有目标,才会节约中介与自己的时间。有的新移民自己没有明确的目标,如价格十几万也可以,二十几万也可以,地区什么地方也不明确等,中介只好带着他到处看房,最后中介也做累了,买主也看花了眼。有的中介公司可能就会有怨言,甚至不愿再带人看房。

2、了解新西兰目前房地产市况及趋势。

一要了解那些因素会影响新西兰的房地产市况,分析这些影响因素现在的情况。一般而言,房地产的价格受供给及需求影响,由于供给曲线一般较平稳(因房地产开工时间长,投资额相对固定等),房地产的价格受需求因素影响较大。对房产的需求主要有三类:

a、自住需求;

b、投资需求(主要为出租及长线投资) ;

c、炒作需求(短线资金,短进短出,常用过江龙资金参与)就新西兰而言,新西兰的房产价格受外来人口影响较大,一是新移民,二是留学生。新移民主要带动的是自住需求,留学生带动的主要是投资需求。因此,当移民政策及留学生政策放松,房产需求就旺,同时炒做需求也具备气氛;当移民政策及留学政策收紧,或大量移民回流,房产需求就弱。前一段由于移民政策及留学政策较宽,大量新移民及留学生来新西兰,加上其他因素,所以新西兰的房产市况较旺。

在新西兰购房必须注意的几个问题 | 新西兰
新西兰街景

点击查看居外网奥克兰精品房源

在新西兰买卖房屋需知:

新移民移入纽西兰之前及移入之初,均会为究竟该移居哪一个城市?这一问题所困扰。殊不知城市选定后,再面对选择居住该城市中之哪一区时,更是让人绞尽脑汁,难以取舍。届时不论房价、学校、环境等究竟是好或坏?均有赖您自行判断。而在纽西兰各城市中,尤以奥克兰之住宅区,最为复杂、难以决断。其理由如下:

(一)、奥克兰市范围过广,可挑选之住宅区数目更是超过想象

奥克兰市是纽西兰最大的城市,实际上是由6个不同的城市所组成,可挑选之住宅区超过百区以上,新移民在短期内要决定住所诚属不易,更何况纽西兰每一个住宅区,均有其特色。两间完全一样的房屋,常因座落地区不同,或因内部装璜有异,而有不同之价格。冒然决定,常生后悔。

一般而言新移民对区域之选择,宜以下述几点做为评断之基础:

A 交通方便。
B 学区较佳,且学校尚有空位可招收新生。
C 采购华人食品较容易。
D 房价(租金)适中。
E 有增值潜力。

(二、)各区内房价无真正的平均标准,拿捏不易

纽西兰各住宅区内房屋水准、建筑材料、建筑物大小、座落地点(同一住宅区内常因附近环境、地势高低、景观、学校而有截然不同之结果)参差不齐,价格更是天壤之别。不像在国内指明哪一条街,几层楼之大厦,约莫可捉出每坪多少之价格。但在纽西兰光靠一个平均房价的理念去购屋,是行不通的。新移民必需逐屋勘查,逐月了解,方是掌握房价合理与否之关键。

虽然坊间不动产公司,已将奥克兰各住宅区之平均房价统计显示在一些报表上,但所谓平均房价一般系指最近3至6个月该地区市场成交之房价,而华人新移民看得上眼之房屋,成交不多,相对使得前述平均房价出现偏低的常态现象。此外,该平均房价除了随市场利率变动,高低起伏,变化无常外,更由于华人新移民要求房屋之品质,常在一般水准以上,自然拟购入房屋之房价会高出平均房价。但对华人新移民而言,最困惑的是:短期内他们不知道其拟选房屋之品质,是否真正是在一般水准以上?是否就可以按该地区之平均房价再加一些价,以购得理想之房屋?

(三)、入学与学区,习习相关

纽西兰大部份之学校均实施「学区制」(SCHOOL ZONEING),学校祇对住在该学区内的学生开放入读,部份名校更早已人满为患(部份明星学校,虽开放区外学生凭成绩跨区就读,但新移民子女通过考试之机会甚微)。新移民在选区之前,尤应事先了解。
对新移民而言,奥克兰虽设有2所大学、3所技术学院、1所师范学院、95所高中、47所初中及326所小学,但究竟哪一所学校较适合自己的子女?是新移必需切实要考虑的,决不可人云亦云,或迷信明星学校。

或许有人会建议参考各校会考成续,但新移民必须了解到会考成绩,并不能真正代表该校之水准。例如甲校向来评价不高,惟会考成续栏标示该校「参加考生」平均分数占前90%以上者,达到100%;而乙校之会考成绩栏标示「参加考生」平均分数占前90%者,仅有55%,而占前70%~80%者,有45%。对初抵纽西兰之新移民,很可能就会挑选甲校了。其实甲校应届毕业生共100人,但仅有一人拟继续升学,故该学生参加会考,并经评定为A(前90%),故有100%的水准;反之,乙校应届毕业生也是100人,全部参加考试成绩均在A与B间,当然表现优良,但您却从书面资料上就很难看得出来(这是因为会考成绩中并未注明有多少人应考)。

信息来源:天维网论坛

排版:Shelly Du

什么是拍卖?如何购买拍卖房以及注意事项是什么?| 新西兰

拍卖的房子和其他出售方式的房子有什么不一样?有些什么注意的事项?究竟这时好呢还是坏。

那我就当做给自己做一个简单的报告好了,存档的同时,我希望这个帖子能帮助那些可能对拍卖不太清楚的朋友们。

什么是房产拍卖(Real Estate Auction)?

房产拍卖是一种公开的以及透明的出售方式,在规定的日期,地点和时间里,以公开竞争的形式,将房产卖给出价最高的应价者。拍卖规则和条款会在拍卖正式进行前公布,让买家决定是否接受这些规则和条款。值得一提的是拍卖是无条件的,当交易成立买家和卖家双方都必须服从交易文件里的条款。

什么是拍卖?如何购买拍卖房以及注意事项是什么?| 新西兰
房产拍卖是一种公开的以及透明的出售方式,在规定的日期,地点和时间里,以公开竞争的形式,将房产卖给出价最高的应价者

点击查看居外网上更多惠灵顿精品房源

如何做好拍卖前的准备?

您要事先和您的银行,broker或者其他金融机构根据您的经济情况谈好贷款的问题(如果需要)。我们建议您把中介给您的拍卖契约提供给您的律师让他们帮您过目。大部分时候,在拍卖锤子落下的时候您需要提供最终房价10%的订金,所以事先和银行或者金融机构商量好是非常重要的,您要确定您在拍卖当天可以支付得起这10%的订金。

我们也建议您在拍卖之前联系房屋检查员、注册评估师,或者市政府检查房子的屋况,价值以及是否有其他任何装修或者改动过的地方。

在拍卖日期之前尽可能的去参加其他房子拍卖现场,这样您会对拍卖流程有大概的了解,当拍卖当天到来的时候您就会信心满满的去参加。

我需要注册才能参加拍卖吗?

Bayleys拍卖不需要正式注册来参加拍卖。但新西兰法律规定,您必须事先给予并阅读REAA印刷的Approved Buyers Guide手册。您可以向您的相关中介销售人员索取。

什么是底价(Reserve Price)?

底价是由出售方屋主决定的价格,价格必须以书面形式向拍卖机构或中介提出。顾名思义这个价格是屋主的最低心理价位,拍卖师不能以低于这个价钱出售这个房屋。这个价格不会被公开。当现场竞价超过了这个底价,拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价已经到达,房子现在正式on the market ,将会被出售给出价最高的竞价者。

如果竞价达不到底价那会发生什么事情?

通常来说,拍卖师会暂停拍卖,然后让当时最高竞价者知道这个房子的底价还未到达。拍卖师会给这个竞价者一个机会来提高让屋主能考虑出售的竞价的价钱。如果屋主能接受这个新的价钱,那么拍卖将从这个新的价格重新开始,拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价已经到达,房子现在正式on the market ,将会被被出售给出价最高的竞价者,如果没有其他的竞价者,那么房子将会被在这个同意的新价格出售。

如果屋主不接受这个新的价格,那么拍卖将从这个新的价格重新开始,拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价还未到达,如果没有其他的竞价者,那么这个房子的拍卖将被结束(passed in, 详见下文)。

如果房子拍卖没有被卖出那会发生什么事情?

如果房子拍卖的最高价格没有被屋主接受,那么这个拍卖将会被passed in,宣布结束。屋主可以考虑拍卖后的offer,包括那些有附加条件的offer。

什么是屋主竞价(Vendor Bid)?

根据新西兰相关法律, 拍卖师可以决定是否帮屋主代理竞价。屋主竞价必须被拍卖师清楚的向所有竞价者指出来,屋主竞价不能超过屋主事前所定的底价。屋主竞价通常被用拍卖师用来做起始价格,如果没有竞价者愿意第一个出价格的情况下。简单的来说拍卖师的意思是,这个价格是达不到屋主的底价的。Bayleys 会让屋主签合同让屋主保证不会由屋主自己,或者让其他人代表屋主竞价。

房子可以提前出售吗?(sold prior)

如果一个房子是要通过拍卖来出售, 广告词里面包含了’除非提前售出(unless sold prior) 的字样,这指出了屋主有可能愿意在拍卖日期到来前提前出售这个房子的可能性。所以我们建议您告诉您的中介销售人员,如果房子要被提前出售,让他们通知您。

如果您特别喜欢这个房子,希望屋主提前出售,如果您的offer金额足够好能让屋主同意,您需要签署一份《拍卖提前协议书》(pre-Auction Offer Procedure)以及您需要提供房产金额10%的订金支票,这个支票将会被打进房产公司的信托账户。房子将会在双方商定的日期提前出售,您的offer金额将成为拍卖的起始价格。这个价格将会一直保密直到拍卖的时候才被公开。

如果offer 没有被屋主接受,那么拍卖还是会照原定计划进行,10%的订金将会被全款退回给您。

这个是很多朋友误解的地方,拍卖提前出售并不是房子能不通过拍卖而被出售掉,只是拍卖的时间被提前了。

 

文章来源:天维网论坛

排版:Shelly Du

新西兰PR福利政策详解 | 新西兰

2013年三项学生福利政策重大调整 (从2013年1月1日开始实施)

  1. 就读本科学历以上的课程不再享受学生津贴(StudentAllowance),例如Postgraduate,Master,都不可再享受学生津贴.但还是可以申请贷款学费(Student Loan for Compulsory fees),贷款生活费(Student Loan Living Costs)和贷款文具费(StudentLoan Course-Related Costs)。
  2. 所有学生贷款的申请人,都必须提供一个在新西兰居住的 “联系人”,”联系人”的作用是当以后IRD联系你还款,而又无法联繫到你的时候,IRD会联系这位 “联系人”,他需要提供你新的联系方式. “联系人”只需要提供申请人的联系方式,不承担替申请人还款的义务。
  3. PR两年以上,55岁或55岁以上的申请人,不能再申请贷款生活费Student LoanLiving Costs)和贷款文具费(Student Loan Course-Related Costs).但依旧可以申请贷款学费(Student Loan for Compulsory fees)和学生津贴(Student Allowance)。

纽西兰负责福利的机构主要有三个: Work and Income,Study Link,InlandRevenue. 福利大体分为学生福利和普通PR福利两种. 以下就为大家解读一下纽西兰的福利政策。

如果你是在校学生,并想申请福利,应该向Study Link申请. 学生福利大致包括以下六种:

  1. 学费贷款 (Student LoanCompulsory Fees),申请人条件:PR两年或以上,已有永久回签人士或纽西兰公民,并且在Study Link认可的教育机构上学(Full Time或Part Time),都可以申请政府学费贷款(零利息)去支付学费.当申请人以后年收入超过$19084的时候(约$367/周),多赚$1,需要还10C给政府,从2013年4月1日起,还款比例上调到12%,即多赚$1,还12C给政府。
  2. 学生贷款生活补助(Student Loan Living Costs),申请人条件: PR两年或以上,已有永久回签人士或纽西兰公民,并且在Study Link认可的教育机构Full Time上学。学生贷款生活补助对申请人的收入没有限制,每人最多可申请到$172.51/周。但需要注意的是,学生贷款生活补助是需要还的,换言之,是申请人先借政府一部份钱,当申请人以后年收入超过$19084的时候(约$367/周),多赚$1,需要还10C给政府.从2013年4月1日起,还款比例上调到12%,即多赚$1,还12C给政府。但这笔贷款是没有利息的。通常都是不符合资格申请学生津贴的人士(例如之前课程没有Pass),才会申请学生贷款生活补助。
  3. 学生津贴(StudentAllowance),申请人条件:PR两年或以上,已有永久回签人士或纽西兰公民,在Study Link认可的教育机构Full Time上学。学生津贴里已经包含了房屋补贴。

A.单身24岁以上,税前收入少于$206.73/周,可申请学生津贴$244.96/周。

B.单身24岁以下,税前收入少于$206.73/周,父母总收入少于$ $90554.74/年,可申请学生津贴$210.8/周。

C.如果有配偶(Partner),两人同时上学,家庭税前收入不超过$406.26/周,每人每周可申请学生津贴$210.8。

D.如果有配偶(Partner),其中一人上学,配偶(Partner)不上学,家庭税前收入不超过$406.26/周,可申请学生津贴$381.6/周。

E.如果申请人是单身,并且有需要照顾的孩子(24岁以下),可申请学生津贴$353.58/周。

  1. 文具费(StudentLoan Course-related Costs). 申请人条件: PR两年或以上,已有永久回签人士或纽西兰公民,并且在Study Link认可的教育机构Full Time上学. 每人每年可以申请$1000的文具费,但这也是属于贷款形式(零利息),当申请人以后年收入超过$19084的时候,多赚$1,需要还10C给政府.从2013年4月1日起,还款比例上调到12%,即多赚$1,还12C给政府。
  2. 房屋补贴(AccommodationSupplement). 申请人条件: PR不满两年的人士,或不符合资格申请学生津贴的永久PR和公民. 根据申请人的房租或房贷,收入,是否有配偶(Partner),所住区域,决定房屋补贴的多少. 例如: 单身,无收入,无未成年子女,房租$150/周,可申请到房屋补贴$70/周。
  3. 学生假期补助(UnemploymentBenefit Student Hardship),申请人条件: PR两年或以上,已有永久回签人士或纽西兰公民,在学校放假期间申请的福利(假期超过三星期,例如公立大学每年11月至次年2月的长假期).

A.单身25岁以下,税前收入少于$80/周,可申请学生假期补助$170.80/周。

B.单身25岁以上,税前收入少于$80/周,可申请学生假期补助$204.96 /周。

C.如果有配偶(Partner),两人可各分别申请学生假期补助$170.80 /周。

D.如有你是单身,有未成年孩子要照顾,可申请学生假期补助$293.58 /周。

新西兰PR福利政策详解 | 新西兰
曾经在纽西兰连续居住满两年的人士,因疾病而影响到工作能力,需要家庭医生开出证明. 并且本人或者配偶(Partner)都没有全职工作,可申请到$170.80/人

点击查看居外网奥克兰真实房源

如果你是普通PR (非学生),并想申请福利,应该向Work and Income申请。普通PR福利大致包括以下四种:

  1. 房屋补贴(AccommodationSupplement),申请人条件:任何纽西兰PR或公民. 根据申请人的房租或房贷,收入,是否有配偶(Partner),所住区域,决定房屋补贴的多少。
  2. 疾病补助(SicknessBenefit),申请人条件: 拿PR后,曾经在纽西兰连续居住满两年的人士,身体上患有疾病(其中包括怀孕27周或以上),并因此疾病而影响到工作能力,需要家庭医生开出证明. 并且本人或者配偶(Partner)都没有全职工作,可申请到$170.80/人/周。如果是单身,25岁以上,可申请到$204.96/周。
  3. 失业补助(UnemploymentBenefit),申请人条件: 拿PR后,曾经在纽西兰连续居住满两年的人士,申请人现处于失业状态,在未找到全职工作前可申请$170.80/人/周。前提是配偶(Partner)现在也没有全职工作。 如果是单身,25岁以上,可申请到$204.96/周。
  4. 单身母亲/父亲补助(Domestic Purposes Benefit – Sole Parent),拿PR后,曾经在纽西兰连续居住满两年的人士,申请人没有全职工作,且需要独自照顾未成年孩子(18岁以下),可申请$293.58/周。

如果你需要照顾未成年的孩子(18岁以下),你可以向Inland Revenue申请孩子的补助(Working ForFamily Tax Credit),俗称”奶粉钱”。申请人条件: 孩子或父母是纽西兰PR或公民。无论父母是否有工作,孩子都可以享受”奶粉钱”,具体可以申请到多少钱,在于父母是否工作以及收入情况。

 

来源:亚裔国际 

排版:Shelly Du

 

 

申请新西兰PR(永久居民身份)完整步骤详解 | 新西兰

通常来说,一个完整的技术移民顺序是:EOI -> DS -> ITA ->  SC -> SPC -> AIP -> Residence -> Permanet Residence->Citizen

1、EOI

EOI(Expression of Interest)是一个评估表格,申请者依据自身情况完成这个表格,并提交到移民局的EOI Pool里面,当然如果只是提交了表格,但没有按照移民局要求付费的话,移民局是不会对申请人的任何EOI进行处理的。提交EOI表格有两张方式:纸质填写EOI邮寄移民局,费用$560NZD;通过移民局网站在线提交EOI表格,费用$440NZD。在线填写网址为:https://www.immigration.govt.nz/secure/default.htm

2、DS

DS(Decision Successful), 当EOI被选中后,为DS状态。移民局每两周从候选池(EOI Pool)里面的按照设定的标准进行抽取来自全球的申请人提交的EOI,然后移民局按照申请人所在的地理位置安排相关Branch Office的EOI Officer进行评估和开展相关的调查,主要调查申请人相关情况的真实性等等,如果EOIOfficer在基于对申请者的情况判断认为申请人有资格提交其移民申请后,会下邀请信ITA(Invitation to Apply) 给申请者,同时申请者EOI的状态会更新为DS。

3、ITA

ITA(Invitation to Apply),申请人在收到ITA后 (可能通过Email方式, 也可能通过Post方式), 按照ITA里面的具体要求尽可能的收集齐全提交正式的移民申请表格及相关的材料。所需要的材料根据个人情况来定。

一般来说,技术移民涉及到的材料有:

(1)无犯罪记录证明:所有曾经待过12个月以上的国家的无犯罪记录都需要提交,可到申请人户口所在地派出所和海外国家相关机构办理;

(2)出生证明:可到申请人户口所在地派出所办理;

(3)工作经验证明:雇佣合同、工资条、work reference、年收入证明等;

(4)学历证明:如果是移民局网站上列出来的免NZQA认证直接认可的学历直接提交即可,否则就需要提交到NZQA机构去认证,然后提交认证报告给移民局。

做学历认证需要提交给NZQA的材料包含:

(a)学历、学位公证书;

(b)成绩单原件:如果不是英文版,需要找第三方翻译机构翻译后提交;

(c)职业技能相关的证书(CCIE,MCSE,OCP);

(d)培训机构的相关证书;

(5)Medical& X-Ray Report:需要到移民局认证的议员或是相关机构去做体检,体检做完后,报告都是密封好的,申请者不能拆开,如果带Partner的申请人,Partner也需要提交这些报告;

(6)英语能力:申请人需要提交雅思6.5的成绩或是其他的相关证明英语能力的材料,一般来说,如果获得了Level 7以上的学历文凭就不需要提供雅思成绩了,Level 7以下工作满一年也可不提供雅思成绩,但签证官仍保留要求雅思成绩的权利;

(7)申请费:可以通过Bank Draft或是提供Credit Card信息等方式来付费;

(8)主申请人和副申请人的关系证明材料:提供材料证明两人有至少12个月的稳定关系,证明材料来自:联名账户、家人支持信、联名存款、日常生活开支的发票、生活照片等一系列可以证明双方稳定关系的材料,结过婚的还要提交结婚证书,如果证书不是英文版的,请先翻译,公证后提交;

申请新西兰PR(永久居民身份)完整步骤详解 | 新西兰

点击查看奥克兰更多精品房源

4、AR

AR(Application Received),移民局收到申请人提交的申请表和相关的材料,并扣除了申请费后(新西兰境内是$1550NZD,海外申请取决于各分支办公室),ITA的状态就会变成AR。

5、SC

SC(Security Check) ,这个新西兰移民局委托相关的机构对申请人的背景做调查,主要是看是否申请人的背景会危害国家安全,或是是否有犯罪史等等。

6、SPC

SPC(Second Person Check) ,一般是各申请人的Case Officer的Manager或是同事来做一些例行的复查工作等。

7、AIP

AIP(Approved In Principle),顾名思义就是移民局对申请人的Case做了原则性的批准。申请人会收到一封信,要求提交护照和付$310NZD的Migrant Levy Fee。

8、Residece

居留权,这还不是大家所说的绿卡,有效期是2年;

9、Permanent Residence

俗称绿卡,永久回头签证,新西兰目前是世界上最后一个还有永久回头签的国家了,以前还有一个澳大利亚,但07年初取消了;申请这个PR的要求是:从拿到居留权的那天开始,接下来两年,每年需要在新西兰境内待满184天,两年后符合以上条件的申请人可以面签拿到PR。当然,拿到PR的方法还有其他的一些,由于不是很常见的方法,这个就不多说了,具体参照新西兰移民局官方网站。

10、CS

CS(Citizenship) 就是国籍的意思, 想申请加入新西兰国籍的人, 需要在拿到PR后,在新西兰连续待5年,每年至少240天,且五年总共要待满1350天,满足以上条件者就达到了申请加入新西兰国籍的基本条件。另外,申请新西兰的国籍,需脱离中国国籍。

在新西兰建房、设计的常见问题 | 新西兰

我是奥大建筑系毕业生,在华人建筑公司工作了2年左右,具体是什么公司我不说了,免得大家以为我打广告。

工作就是帮人画图+设计+建房啦,由于常常和客户沟通,也大致了解到了客户对设计建房存在的一些误区,以此贴希望能够帮到大家!!好!那咱们就开始吧!

关于成本,周期,选地,论坛里有非常多讨论,我就不重复了,只是重点讲几个概念上的问题:

问题1: ARCHITECT(注册建筑师) 和 ARCHITECTURAL DEISGNER(建筑设计者) 的区别?

这个问题困扰着很多客人,为什么architect收费那么高?LBP是什么?designer分1,2,3级是什么意思?

简单来说呢,ARCHITECT(注册建筑师)就像注册会计师一样,是经过了严格的筛选和考试选拔出来的,基本要求是必须有硕士以上学历和在NZ 5-10年工作经验。

ARCHITECT相对来说是稀有品种,在NZ,这个称号是受到法律保护的,所以如果有野鸡设计师自称ARCHITECT欺骗过你们幼小的心灵,你大可以把他告了。

其实我们大部分华人建房的时候都是找个LBP就够了(LISENCED BUILDING PRACTITIONER),这些人和ARCHITECT在能力方面几乎完全没区别,ARCHITECT不一定就比LBP好(非要说的话,可能ARCHITECT学历高吧)。据我所知大部分ARCHITECT可能定位做比较高档次的设计,洋人的设计费用一般是施工费的10%(residential)。你们自己算吧。而我们可爱的LBP则便宜很多了,基本上设计,画图和审批能在5000NZD以下搞定还能讲价呢。LBP这个名字不好记所以在市面上他们自称为ARCHITECTURAL DEISGNER(建筑设计者)。

 DESIGNER是分级的,3,2,1 数字越小,级别越高。ARCHITECT没有级,因为一旦通过考试,直接就是最高1级。

在新西兰建房、设计的常见问题 | 新西兰
ARCHITECT可能定位做比较高档次的设计,但不能说一定比ARCHITECTURAL DEISGNER好

点击查看居外网奥克兰真实房源

问题2:我只是改建,需不需要做报批?

报批的时候呢,康嫂最主要要看的其实是2个东西,1是结构,2是防水。你的房子有没有动到结构?有没有外墙的改动? 有没有动到水?只要这几个个问题其中一个是肯定的,那么恭喜你,你需要申请BUILDING CONSENT。 也就是我们所说的报批了。 

不用报批的东西有一个清单的。大家可以去政府网站找,其中包括一些例如1.5M以下的deck,20平以下的车库之类。

 http://www.dbh.govt.nz/UserFiles/File/Publications/Building/Guidance-information/pdf/building-work-consent-not-required-guidance-3rd-edition.pdf

问题3:大家常说的PROPERTY FILE是什么东西?

PROPERTY FILE 就是康嫂收集的关于你房子文件的存档。不是所有东西都在里面。很多老房子只有一张草图……

一般情况下,会有以前的地税资料,审批图纸,计算,certificate of title,和一堆一堆的paper work。 这东西50刀,很有用的,里面关于房子的用料,尺寸都有。

 问题4: RESOURCE CONSENT是什么?和BUILDING CONSENT有什么区别?

为什么我明明申请的是BUILDING CONSENT,但是我的设计师叫我申请RESOURCE CONSENT呢?

大家知道,康嫂在城市规划方面对每一个地块都有严格的要求。(这些资料在DISTRICT PLAN 里可以找到)。包括面积限制,太阳角限制,挡土墙高度,室外空地规定,坡度,倒车距离,隐私。砍树,种树……总之就是很多啦。当你在做房屋设计或者改建的时候,难免会偶尔动到一个或几个地雷。这个时候你要么妥协,要么就试着和康嫂NEGOTIATE。如果不想牺牲房子的设计,就要申请RESOURCE CONSENT了。RESOURCE CONSENT就像土肥圆追求百富美,是一场赌博。通常每个公司负责做RESOURCE CONSENT的人都是个嘴皮子功夫很强的人,因为他们需要死皮赖脸软磨硬泡地和康嫂做无止境的斗争,最大化地让政府同意相关的违规条款。RESOURCE CONSENT的工作需要写大篇文章,而且最无奈的是,钱也花了,时间也花了,偶尔也会存在无论怎么努力也无济于事的情况。这个时候客人不要太责怪设计师,他们已经尽力了……康嫂不同意怎么办?没办法,改设计吧!

BUILDING CONSENT相比之下会更STRAIGHTFORWARD一点,但挺费神的。设计师不是万能的,建新房你必须还要请结构工程师,地质工程师,测量师,水工程师……当然,一般设计师都会有几个常合作的伙伴,他们可以帮忙介绍适合的人选。

谨记:在设计师做完CONCEPT了做BUILDING CONSENT的时候,设计已经非常完善了,这时候千万不要改图了!BUILDING CONSENT洋洋洒洒好几百页的图纸和资料,牵一发而动全身,你这个时候改一个细节(你以为是细节)可能会影响水,材料,承重。设计师将会非常痛苦……而且最主要的是还容易出错!

 

 来源:天维网论坛

排版:Shelly Du

被低估的“第四城市”——依山傍水 四季阳光|加拿大

说起加拿大华人聚居的城市,多伦多、温哥华和蒙特利尔的名字总是会被提起。的确,80%的加拿大华人都居住在这三个城市,知名度高也在情理之中。遗憾的是,华人聚居的“第四城市”虽然有得天独厚的自然条件和亲和淳朴的民风,不知为何,知名度却远逊于前三。想知道它的名字吗?给你一些提示,看你是否能猜出。

  • 它位于美国蒙大拿州北200公里处,是翻过落基山脉后见到的第一座大城市,距温哥华飞行时间一小时。
  • 它连续多年被经济学人评为全球最宜居城市之一。多次被联合国人居署评为“世界上最干净的城市”。
  • 它是北美第二大能源中心。世界著名的石油公司中石油,中石化、中海油、壳牌、英国石油、埃克森美孚等都在这里设有分公司。
  • 它依山傍水。处于落基山脉的“脚山”(Foothills)地带,以终年不化的壮美雪山为城市背景;虽不靠海,但有穿城而过的弓河和星罗棋布的淡水湖点缀其间。
  • 它四季阳光。全年平均有333天、总计高达2400小时的日照,是加拿大阳光最充足的城市。
  • 它有长达800公里的人工铺砌道路,是北美极为少见的“骑行城市”。
  • 从它的国际机场直飞约一小时便到达温哥华。

它就是位处加拿大西部省份阿尔伯特省的卡尔加里(Calgary)

卡尔加里的落基山与弓河
卡尔加里夜景
卡尔加里始发的客运列车落基山人(Rocky mountaineer)
“世界上最干净的城市”

加拿大一直以“地广人稀”闻名。作为全国第四大的城市,卡尔加里仅有156万人口。有趣的是,过去几年中,却有超过1万名居民搬到了玛欧格丽Mahogany的新家,社区落成后更将有大约2.5万名居民!玛欧格丽这个位于卡尔加里东南部的综合性社区,已连续四年被评为该市的“最畅销新社区”。随着社区的发展,您的投资也在不断增值——这是对未来的明智投资!而现在正是投资的好时机。

如果你在春季造访玛欧格丽,社区的冰球和滑冰健将们也许刚刚收起他们的运动装备,又跃跃欲试地拿出桨板和沙滩球,迫不及待地迎接夏天的到来。玛欧格丽拥有卡尔加里最大的淡水湖,63英亩的湖泊面积,21英亩的沙滩和2.2万平方英尺的海滩俱乐部。还有水上乐园、网球场和游乐场——对生活在这个湖泊社区的人们来说,每一个夏天都是美好的夏天。别处人们梦寐以求的四季湖边生活方式就在这里实现,每个季节也尽是精彩。

令人艳羡的是,玛欧格丽的住户们不仅享受着度假般的湖泊生活,还享有着成熟商业规划带来的各种生活便利。这里有大型超市、药房、24小时医疗中心、银行、加拿大啤酒厂、各种餐饮及零售店铺。今年秋天,一所幼儿园至六年级的学校将会开学;另一所学校亦计划于2022年开放。社区内的公共交通让出行更加舒适和便捷,附近设有火车站方便去往大学或市区。

“现在是享受玛欧格丽社区设施的好时机。”开发商Hopewell的营销经理Nicole McLaws说:“居民们也会在这个投资机会中获益。未来五年,社区还将推出新的演出场馆、新公园新学校、更多购物和餐饮。玛欧格丽会变得越来越好。”

South Health Campus ,阿尔伯特省最大的24小时医疗中心,距玛欧格丽步行不到十分钟
玛欧格丽社区沿湖景观
玛欧格丽社区内占地30公顷的自然湿地

优越的自然环境和便利的生活虽已足够吸引人,但这并不构成一万多居民入住的全部理由。玛欧格丽真正的独特之处在于——让任何购买者在任何预算的情况下都能在这里拥有一个家。在这个社区中,有各种各样的住房选择——从最实惠的公寓住宅、复式住宅、露台住宅、前置车库住宅,到沿湖最豪华的别墅;面积从600到2,800平方英尺以上不等,有1至5间卧室可供选择。数十款不同的房型组合,应有尽有。

19万加元起的公寓:

35万加元起的复式住宅:

42万加元起的带前置车库的独栋住宅:

今年5月26日,玛欧格丽又开放了四个全新的前置车库房型,包括两个单车库和两个双车库房型,43万加元起。所有房屋都配有宽敞的卧室套间、高级厨房、时尚的装饰、开放式的生活空间和大窗户,完全迎合房主理想中的现代生活方式。“价格实惠,配置高端,玛欧格丽拥有当今房主需要的所有时尚装修和高档家居,”Nicole McLaws补充道。

如果您正考虑去加拿大定居,“第四城市”卡尔加里可能是个性价比更高的选择;如果您正在卡尔加里寻觅一处新家,Hopewell开发的玛欧格丽一定有你寻求的归属感,也是该市充满活力的租赁市场中梦幻般的超值投资。

房型选择太多有些眼花缭乱?不要紧。请移步至http://www.juwai.com/hopewell/listings/查看详情或致电居外热线400-041-7515,请工作人员为您选择推荐。

 

注:本文属于商业赞助内容,素材由居外签约公司Hopewell Residential提供


文字:Qi Cheng

责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

专家:中国资金对奥克兰房市的影响 比低利率和高移民量更显著

作者:Greg Ninness

新发布的海外买家购房数据再次引发关于“政府针对海外购房者的住宅房产出台限制规定”的激烈讨论。

数据显示,今年第一季度,整体住宅房产交易中,海外购房者的比例从去年第一季度的2.1%增加到了3.3%。

然而,这一数据首次出现了地区倾向性。该数据显示,海外购房者购买的房产多集中在奥克兰(7.3%)和皇后镇(10%)。

奥克兰部分郊区,近20%的房产交易都来自海外购房者。

周五(6月8日),财政部副部长大卫·帕克(David Parker)指出,海外购房者买房行为较为集中的两大地区都存在房价过高,当地人无法承担的现象。

新西兰房地产协会数据显示,2018年4月,奥克兰住宅房产价格的中位数从2012年4月的49.6万纽元上升到了85万纽元,上涨了71%。

2018年,皇后镇湖区房价的中位数增幅更为显著,从2012年4月的49.3万纽元增加到了95万纽元,增幅高达93%。

同期,全国房价中位数上升了51%。

 

新西兰皇后镇的精品别墅,尽享湖光山色 ,邻近学校丶酿酒厂丶高尔夫球场和雪场等(居外房源编号:36217649,点击图片查看信息)
居外精选房源1新西兰皇后镇的精品别墅,尽享湖光山色 ,邻近学校丶酿酒厂丶高尔夫球场和雪场等(点击图片查看信息)

 

奥克兰皇后镇海外购房者数量的增加是新西兰过去几年来房价显著增加的主要原因吗?

推动房价疯狂攀升的主要原因有以下三点。

第一,过去六年来,移民数量出现了显著的快速增长。

2011年4月至2012年4月,相比移民进入新西兰的人数,更多的人选择离开新西兰出国生活,因此新西兰人数减少了4,006人。

在接下来的一年中,情况出现逆转,净移民人数达到4,776人。2013年4月至2014年4月,这一数据攀升至34,366人,并持续增加,并在2016年4月至2017年4月期间创下了最高纪录71885人。

2017年4月至2018年月,这一数据达到67,038人。

移民数量的快速增加,导致房产供不应求,在奥克兰尤其如是,从而引发了奥克兰房市危机。

随着供不应求市场状态的出现,房价自然就上涨了。

居外精选房源:奥克兰市中心2卧1卫顶层公寓,永久业权,皇后大街的位置,面积40平方米,光线充足(点击图片查看房源信息)
居外精选房源2奥克兰市中心2卧1卫顶层公寓,永久业权,皇后大街的位置,面积40平方米,光线充足(点击图片查看房源信息)

推动房价上涨的第二个原因是低银行贷款利率

interest.co.nz发布的《房贷负担能力报告》(Home Loan Affordability Report)显示,两年期固定按揭平均利率于2008年3月达到目前一轮的最高点,即9.64%,并于2016年5月下降至最低点,4.35%。

目前,两年期固定按揭利率仅为4.69%。

利率和高移民数量带来的供不应求现状已经足以推动房价的增长了。

但除此以外,还有第三个因素在发挥作用,即2016年末出现的中国资金外流现象。这一因素成为推动奥克兰房价上涨的主导因素。

从2014年中期起,interest.co.nz调查了大量奥克兰主要住宅房地产的拍卖情况,发现中国购房者是拍卖的主力军,他们或是亲自来到现场,或是通过电话参与拍卖。

用“疯狂”二字来形容2014年至2016年末奥克兰房产的拍卖情况再适合不过了。

这一疯狂现象的出现主要是由于中国购房者希望通过竞标买房将资金转出中国。鉴于短缺的房产供应和低廉的贷款利率,奥克兰住宅房产是投资的理想选择。

这些中国投资者可以在家坐享收益增加。

但2016年中期,随着中国政府加强对资金外流的制约,这一疯狂现象也就戛然而止。

几个月后,楼盘和拍卖现场的中国购房者日趋减少,房产交易也开始走下坡路。

投资者不再疯狂,房市随之降温。

针对新抵押贷款出台的贷款价值比限制规定,对银行贷款申请审查力度的加强,以及投资房产减税规定的变化等其他因素也导致了房市的降温,但这些因素对奥克兰房市的打击力度都不及中国的资金外流控制政策。

如果中国放宽管制,情况将会如何?

奥克兰的贷款利率仍在低位徘徊,接近历史最低水平。此外,奥克兰人口数量增幅持续显著超出新房供应数量,且尽管政府推出项目(如KiwiBuild项目)旨在提高房产供应量,但未来几年房市供不应求的局面仍将持续下去。

只要中国资金再次流入奥克兰,房价就将再登巅峰。

除非政府出台措施管控外国购房投资行为,奥克兰的房市就会轻松迎来新一波海外投资热潮。

居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站,有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源。欢迎点击查看居外网上近1.3万套新西兰在售源,或致电居外客服热线 400-041-7515 谘询新西兰房地产的投资机会。

 

原文:interest.co.nz
翻译:LPS
责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

在西班牙留学 这些选择很关键

据《欧洲时报》西班牙版编译报道,近几年,留学西班牙似乎已经成为中国的一个小众热潮。随着中西两国的政治、经济、文化等方面的深入合作与交流,每年赴西班牙留学的中国学子人数在以迅猛之势增长。那么西班牙大学里隐藏着哪些一流的专业呢,哪个地区的大学教学质量最好呢?

根据西班牙BBVA基金会和瓦伦西亚经济研究所(Ivie)6月6日发布的最新报告显示,加泰罗尼亚自治区在西班牙各大自治区应届本科大学就业率排行榜中名列第一,就业率为82.8%,而加纳利群岛的就业率最低,为66.9%。该研究报告分析了西班牙各大学应届毕业生的就业情况及其影响因素(学位、大学、自治区和经济环境等)。

加泰在2018年西班牙大学综合排名居榜首

近日,CYD基金会综合分析了36个指标因素,发布了2018年西班牙大学排名分析报告。其中,在西班牙自治区排行榜中,加泰罗尼亚自治区排行第一,高效完成了26项指标。尾随其后的分别是巴斯克自治区(高效完成23个指标),纳瓦拉(高效完成16个指标),瓦伦西亚(高效完成15个指标)以及马德里(高效完成14个指标)。

而CYD基金会发布的2018年西班牙大学综合排名榜中,巴塞罗那自治大学位居第一,尾随其后的9所大学排名依序是:纳瓦拉大学,庞佩乌·法布拉大学,马德里卡洛斯三世大学,赫罗纳大学,马德里自治大学,德乌斯比大学,巴塞罗那大学,罗维拉·威尔吉利大学,拉曼·鲁尔大学(Universitat Ramon Llull)。在这西班牙十佳大学中,有六所大学位于加泰罗尼亚自治区。

巴塞罗那自治大学

不同专业领域中最强的西班牙大学名单

CYD基金会的报告中列出了不同专业领域中最强的西班牙大学名单:

1.药学:巴塞罗那大学,马德里康普顿斯大学,纳瓦拉大学,萨拉曼卡大学

2.社会工作:德乌斯比大学,格拉纳达大学,马拉加大学,胡安卡洛斯国王大学

3.政治科学:马德里自治大学,卡洛斯三世大学,庞佩乌·法布拉大学,拉曼·鲁尔大学

4.社会学:马德里卡洛斯三世大学,庞佩乌·法布拉大学,科米利亚斯主教大学,胡安卡洛斯国王大学

5.心理学:巴塞罗那自治大学,德乌斯比大学,莱里达大学,奥维耶多大学

6.教育:马德里自治大学,赫罗纳大学,萨拉曼卡大学,巴利亚多利德大学

7.医学:马德里自治大学,巴塞罗那大学,纳瓦拉大学,庞佩乌·法布拉大学

8.护士学:阿利坎特大学,纳瓦拉大学,纳瓦拉公立大学,萨拉曼卡大学

学生们在巴塞罗那大学图书馆学习

健康科学和工程学类企业就业率最高

西班牙受过高等教育(大学本科及以上学历)的年轻就业者比例为76.6%,低于欧洲的平均水平84.9%,毕业生失业率接近9%,而西班牙整体失业率为17.2%。

而学位是能否找到工作的决定性因素,不同的专业领域,就业率也就不同,根据西班牙BBVA基金会和瓦伦西亚经济研究所(Ivie)发布的最新报告显示,最大差距高达46.7%。就业率最高的学科领域是健康科学和工程学类专业(超过88%),有一些医药和电子工程类(64.3%)的专业甚至能达到完全就业。而艺术与人文学科的毕业生不太好找工作,一些像法国语言文学这样的专业就业率仅达50.6%。瓦伦西亚大学经济分析基础课程的教授兼瓦伦西亚经济研究所主任Francisco Pérez表示,“强烈建议学生在选专业的之前要好好考虑清楚,虽然听起来可能有点职业化,但是了解清楚每个专业以后的工作出路还是非常重要的”。

当今社会已进入数字化时代,对健康科学和工程类方面的工作需求日益增长,相关专业的就业率也就随之提高。根据该研究表明,这种劳动力市场的趋势,对各大学来说将是一个挑战:它们“需要重新调整课程内容以适应市场需求”。

而关于人文类学科的毕业生就业问题,有关专家表示其实学生在读完硕士学位后可以从事不一样的工作,而现在西班牙的大学也开始为学生提供更多的跨学科学习的机会。BBVA基金会的会长Rafael Pardo也指出,“在美国同时修读工程学和文学双专业是一件很常见的事情”。

报告的合著者Lorenzo Serrano教授解释道,“除了学位类型和就读的大学以外,应届生的人脉以及其语言水平也会对其就业有所影响”,“学生在毕业后能留在他大学时期实习过的公司工作,这一点非常重要”。

西班牙加泰罗尼亚首府巴塞罗那

学校所处地区:留学与就业的重要考量因素

学校所处地区不但影响到西班牙本地留学生的就业,而且也影响到中国留学生毕业后的就业发展。一方面,会对留在西班牙当地就业有一定的影响。小夏,2015年毕业于阿利坎特大学,目前在巴塞罗那一家投资移民公司工作。他表示,“阿利坎特这个旅游城市非常适合居住,可是就业机会不多,适合中国留学生的就业机会就更少了。毕业后,我曾经在阿利坎特的华人驾校工作,可是始终觉得没有太多的发展空间,最后决定到巴塞罗那工作。现在收入稳定,而且发展空间大,挺好的”,而就环境选择的问题,他也表示,“如果一开始就在巴塞罗那读大学,可能就会少走一些弯路,而且能在大学读书期间积累人脉,找到更好的工作”。

另一方面,这也会对回国发展造成一定的影响。在西班牙巴利亚多利德大学取得硕士学位并回国发展的小王表示,“很多中国的公司都只知道马德里和巴塞罗那的大学,对其它地区的大学并不了解,存在偏见,不太可靠。”

如果一个大学教学质量有保障,而又处在经济发达的地区,学生也会因此获得更多的就业选择机会。Pérez表示,“选择大学至关重要。大学如果所处的地区就业机会多,那么学生找工作也就相对来说更容易些”。

从各自治区应届大学毕业生的失业率来看,加泰罗尼亚自治区的应届生失业率最低,为11%,而安达卢西亚自治区最高,为26.1%。此外,加泰罗尼亚自治区也是应届大学毕业生找工作所需时间最短的自治区,只有13.3%的大学生毕业超过1年后才找到工作。而加利西亚自治区应届大学毕业生找工作所需时间最长,32.9%的大学生毕业超过1年后才找到工作。

由于环境的重要性,报告还强调了大学机构以就业作为战略性目标、开展帮助学生求职的各种活动的重要性,比如说,学生的交流项目,课外实践,就业指导中心,帮助学生建立各种有利于求职的人脉网的活动。然而,该报告提及的所有机构中,只有27%提倡开展类似的活动。

另外,学生到西班牙境内或海外的学校交流也有助于求职。Pérez指出,“位于经济不发达地区的大学,应该让学生知道‘走出去’将有更多就业可能,并应该推动各种交流项目”。

 


来源:中国侨网
责编:Zoe Chan

新西兰买房离不开的三个人 | 新西兰

新西兰买房,就要了解新西兰房地产市场的内情和规矩。新西兰买房一定不能离开三个人,一个是房地产经纪人,一个是贷款经纪人,再有一个就是律师了。

买房的第一步是选房。选房首先要决定地理位置。是在哪个地区买房。比如奥克兰有五个大区,东南西北中,你要选定哪个方向。然后再缩小范围。选房时很重要的一点就是位置。新西兰本地人有一句口头禅,“Location! Location ! and Location !!!” 可见房子位置在买房时是多么的重要。 不仅仅是哪个区的房子, 更重要的是这一条街的情况。 当然了, 选择位置的时候, 要考虑的很多, 是否是学区房, 交通,周边环境,治安,周围人的种族构成, 教育水平等都要作为参考依据。 另外在看房时,要想好你心目中的房子是什么标准的和什么类型的,如是木制的还是砖瓦的,新旧程度如何,有几个卧室,几个卫生间。

买房的第二步是确定价钱。一般来说,买房者可以从银行贷款到买价的80%。如一栋30万元的房子,您的首期款为6万元,银行贷给买房者20万;如果买房者有稳定的高收入,甚至可以从银行贷到95%.的买房款。

买房除了要考虑首期付款外,还要考虑的就是偿还能力。在新西兰,每个银行计算偿还能力方法也不一样,买房者要是想知道能否贷到款,每个月还款额是多少,通常情况下,都是找贷款经纪人来解决此类问题。

在看房时,要找个房地产经纪人,最好找对对所购房子所在区域比较熟悉的,他们对那一带的房价、学校、居民、购物等情况都比较熟悉,能给买房者以更好的指导。   

出价也可以由房地产经纪人代理。在新西兰,一般买房的整个讨价还价过程都是由房地产经纪人中间协调而成的,买房者是不用与房主直接接触的。

在新西兰房地产市场有明确规定,房屋的买卖要由律师来完成。房地产经纪人会把买房合同的原件寄到律师那里,以后同卖方的任何交涉都由买方律师与卖方律师来处理。所以在买房之前,买房者要联系好一位律师。如果初来不熟悉情况,不知道用哪家律师行,可请房地产经纪人或贷款经纪人推荐一个。

签订房屋买卖合同时,律师会帮助买房者搞定合同。最后由买卖双方签字。然后,银行按合同价格给买房者贷款。买房的价钱一旦确定,买房者要先付给房地产公司定金,定金一般为买房价格的10%。 

买房的合同除非是无条件的,一般这类合同中都有三个日期,一个是生效日期,一个是贷款日期,还有一个就是交割日期。贷款日期一般在合同生效期后的5至10天,也就是在价格谈好后,买房者要在5天到10天之内贷下款来。这件事可由贷款经纪人来完成,贷款经纪人与买房者谈好贷款方式,然后将申请材料递交给贷款银行。银行一旦批准,就会寄信给买房者的律师,确认贷款金额,并将相应的贷款文件一并发给律师。

 交割日期就是买房者拿钥匙搬家的日期,交割日期一般在合同生效的1到3个月内,也可以由买卖双方按实际情况商定。贷款批准之后到房屋交割之前,还有一件非常重要的事情,就是要购买房子的保险。在新西兰,这是银行硬性的要求,没有房屋保险,银行在交割时是不会放款的。新西兰的房屋保险很便宜,每月只有25到35元。各大银行一般都在发放贷款的同时代为办理保险,所以买房者也可以在贷款的银行购买房屋保险。

新西兰买房离不开的三个人 | 新西兰
新西兰Auckland Region奥克兰房产(点击图片查看详情)

房屋价格: 约¥ 383万
建筑面积: 140平方米
房型: 4 卧 2 卫

点击查看奥克兰更多精品房源,或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘

  一切准备就绪,在房屋交割前的二、三天内,律师会邀请买房者到他的办公室签字。如果银行贷款为80%,买房者在签订合同时已经预付10%的定金,这时要将剩余的10%的钱转到律师的Trust Account 里,另外还要付律师费。同时还要带上保险单和有效证件。在签署银行贷款合同后,买房者就可以回家等候房地产经纪人登门送钥匙了。到了交割日期,银行将贷款转到买方律师的信托帐户中,买方律师再将款项转到卖方律师的帐户,卖方律师收到款后通知房地产经纪人。这时, 就可以等到交割日期那天,房地产中介就会把房子的钥匙交到您的手上,当然也可能是经纪公司通知您去取钥匙。这时,买者者就可以搬家啦!

搬入新居后,房地产经纪人和律师的服务就结束了,而贷款经纪人的服务还没有完。在买房者还贷期间有任何问题,贷款经纪人都要提供相应的服务。

 

来源:至诚信贷 

排版:Shelly Du