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澳洲刺激樓市放大招首付只需5%｜居外專欄

近期，AfrAsiaBank和NewWorld Wealth聯合發布了《2019年全球財富轉移評估》。報告稱，在2018年全球共計約有10.8萬名百萬富豪移民。

澳洲再一次擊敗美國，連續四年登頂最受高淨值人群歡迎的移民目的地。數據顯示：2018年全年，澳洲共接納了12000名資產在100萬美元以上的高淨值人群。

進入2019年，為了表示對新移民來澳置業的歡迎，澳洲政府又放了大招…

利好一：降息

10月1日，澳聯儲宣布官方利率下調25個基點，至0.75%，創歷史新低！

此次降息為今年6月以來的第三次降息，利率史無前例地降至1%以下。分析人士認為，澳聯儲此舉意在避免澳洲經濟持續受失業率上升等問題的消極影響，進一步刺激澳洲經濟發展。

與此同時，聯邦財長弗萊登伯格（Josh Frydenberg）已要求競爭監管機構調查銀行業落實減息優惠政策執行情況。

業內普遍認為，貸款買房的業主或成為此次降息的大贏家。目前，大銀行自住房本加息利率基本在3.3%，投資房本加息利率基本在3.8%。

如全面推進25個基點的降息，以一個擁有40萬澳幣抵押貸款的澳洲家庭來說，這意味著每年將少付720澳幣的利息。

利好二：貸款放寬

自5月澳大利亞審慎監管局APRA發函建議取消7%的住房貸款償還能力鑒定，7月起各大銀行相繼放寬了貸款審核利率（assessmentrate），使得客戶貸款能力有10%-15%的提升。

自2014年起，面對迅猛增長的澳洲房產市場，APRA為調控房屋貸款市場風險，要求銀行在評估貸款申請人償還能力時，確保貸款人至少能具備7%利率下的還款能力。因此7%的利率也被稱為緩衝利率。

利好三：5%首付買房

9月，澳大利亞住房部長Michael Sukkar在會議上宣布，自2020年1月1日起，針對澳洲首次置業者的購房優惠政策將正式實施！

根據新政，所有澳洲公民或永久居民，只需要提供5%的首付款，就可以擁有自己的首套住房！具體政策內容如下：

首次置業者只需有5%的首付款，剩下15%將由政府擔保。
購房者貸款比例仍為95%，但可節省下約1萬澳幣的LMI保險費。
政策適用於單人年收入不超過125,000澳幣或夫妻不超過$200,000澳幣。
每個財政年度該政策僅限1萬個名額。

事實上，此次新政也是兌現了現任總理莫裡森在5月大選前的競選承諾——將原本20%的首付下調到5%，以幫助澳洲中低收入者首次置業的主張幫其贏得了眾多選票，是莫裡森成功連任總理的重要原因之一。

澳洲國家住房融資和投資公司將提供5億澳幣來支持這一計劃實施。

三重利好的刺激下，澳大利亞房產市場的下一個爆發點已是近在眼前。

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據國際清算銀行牛津經濟研究所（BIS OxfordEconomics）的評估顯示，未來三年中，相對於悉尼和墨爾本兩大都市，其他州府城市的房產市場表現會更加亮眼，昆州首府布裡斯班甚至可能飆升高達20%，南澳洲的阿德萊德和首都堪培拉地區亦有著超過10%的成長空間。

根據澳洲知名地產網站Domain的數據，今年第一季度，澳洲的各大城市的房租收益率都有不同程度的上漲，塔州的首府霍巴特以5.13%的收益率領銜獨立屋租金收益排行榜，堪培拉則以6.14%的收益登頂公寓租金收益榜。總體而言，全澳範圍內的獨立屋收益穩定在3.3%-5.2%之間，而公寓的收益稍高，維持了4%-6%的區間。

外聯出國歐洲總監Justie專欄全集

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澳洲個人所得稅 – 稅率 – 交多少稅

澳洲平均所得工資比亞洲的大部分發展中國家都要高出許多,但所要交的個人稅也是相對高。那麼在澳洲，需要繳納多少的個人所得稅？何時需要申報呢？居外網為您分享澳洲個人所得稅的基本知識。

澳洲簽證被拒 – 原因 – 怎麼辦

去申請澳洲留學或者旅遊簽證時，材料不足，資質不夠等諸多原因導致澳洲簽證被拒。那麼具體的原因還有很多，居外網會提供一些材料來告訴你澳洲簽證被拒怎麼辦？

用人民幣交易澳洲房產的幾個注意點｜居外專欄

由於外彙限制與彙率波動，不少面臨澳洲房產交割的客戶想了解：是否可以在中國，用人民幣來進行澳洲房產購房款交易？

澳大利亞法律沒有明確允許不同貨幣的資金交易，澳幣幣種交割目前仍然是主流且最為律師所建議的安全交易模式。本文期望拋磚引玉，就澳洲房產交割在中國進行資金交易這類模式進行探析，希望能幫助更多讀者更好地了解澳洲投資，保障資金安全。

第三方監管賬戶進行澳房交割注意事項

部分中國銀行可以提供房產交易資金監管賬戶服務，以協助房屋買賣雙方完成房屋交割，確保交易順利與安全。

澳房交割中，倘若買賣雙方被允許在異國以外幣進行交易，建議在交易前務必確認以下法律問題：

確認甲（賣方）、乙（買方）、丙（第三方銀行）三方在自願、平等和協商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產的交易中，由丙方為甲乙雙方提供交易資金監管服務有關事宜，並訂立相關監管協議。
確認甲乙雙方交易的房產基本信息：澳大利亞_____州_____，產權編號為_____，產權轉讓人為_____，產權受讓人為_____。
確認甲方在丙方開立賬戶（戶名：_____ ，賬號：_____），以此帳戶為房產交易收款帳戶。
確認乙方在丙方開立交易資金監管賬戶（戶名：_____ ，賬號：_____）。乙方將人民幣_____（計澳幣$_____，下稱“交易資金”）存入監管賬戶。
確認監管期限自_____年_____月_____日起至______年_____月_____日止。乙方在此授權丙方在監管期間凍結該賬戶，凍結期間不支取賬戶內資金。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則乙方將該賬戶銀行卡交由丙方執管，並承諾在監管協議履行完畢或合法解除，或在甲方及丙方同意前，監管賬戶持續設定為凍結狀態且為不通存通兌狀態；同時承諾不向丙方系統內外各營業網點申請掛失，直至丙方在監管協議項下的責任解除。乙方承諾嚴格、全面履行監管協議，按照約定向丙方發出授權指令。
確認丙方對乙方監管賬戶存款按人民銀行規定的同期活期存款利率計息，利息歸乙方所有。
確認非依監管協議約定，甲、乙、丙三方均不得擅自動用監管賬戶內的交易資金。該資金只用於向甲方支付監管協議交易中涉及的款項，不用於其他用途。
確認丙方監管期間內，甲乙雙方在辦理房地產轉移登記過程中，經房地產登記機關審核，不符合產權登記條件而導致不能登記，或在登記過程中該房地產被有權機關依法查封或以其他形式限制房地產權利或因其他任何原因致使房地產無法辦理轉讓的，丙方可憑有權機關出具的證明文件或甲乙雙方出具的《終止協議通知書》將監管賬戶內資金予以解凍。如監管賬戶為儲蓄賬戶，則將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。
確認違約的處理情況：非因丙方原因，房屋無法在監管期間內完成交易的，監管期滿後，丙方將監管賬戶內資金予以解凍；如監管賬戶為儲蓄賬戶，則丙方將乙方原存放於丙方保管的銀行卡退還給乙方。
確認監管協議適用的是中華人民共和國法律，而非澳洲法律。因協議引起的爭議糾紛，當事各方可友好協商解決。協商不成的，可向丙方所在地人民法院起訴。
確認協議中丙方由零售客戶部經理或分管行長簽字蓋章。

印花稅、產權登記費與解押資金繳納問題

盡管用外幣完成澳房交割，在澳大利亞法律中存在實踐操作空間，但仍然建議在澳洲，以澳幣來完成印花稅的支付、產權登記費的繳納以及賣家解押貸款的還款：

1. 印花稅繳納時間

如標的是樓花，買方需要在該房產產權注冊之後的30 天內交印花稅。
如標的是現房，需要注意的是，買方需要在無條件進入合同後的30 天內交印花稅，即使30天內該房產還沒有成交。

未能在規定時間內繳納印花稅，州政府會加罰利息；除非有特殊原因導致晚交印花稅，可提出申請豁免或減免利息。

2. 產權登記費

例：昆士蘭州產權登記費計算器

https://www.business.qld.gov.au/industries/building-property-development/titles-property-surveying/titles-property/payments/fee-calculator

3. 解押還款

如賣方在當初購房時是貸款買房，他需要在交割前完成解押申請，且在交割時完成解押還款，以確認交付的物業產權並沒有任何賣方名義額的抵押權。

中澳雙證律師林彙銘專欄全集

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歐式住宅配上海濱美景還您一份平靜和舒適｜居外精選

澳大利亞的“陽光之州”

南半球的澳洲一直是不少國人心向往之的目的地。無論是觀光旅游還是移民投資，澳洲都是一塊寶地。昆士蘭是澳洲六大州之一，位於澳大利亞大陸的東北部，是澳洲第二大州。昆士蘭州有超過一半的面積位於南回歸線以北，這意味著昆士蘭州降雨量少，氣候溫暖、陽光明媚，有“陽光之州”的美譽。

說到澳洲熱門旅游勝地，例如布裡斯本、黃金海岸、凱恩斯、大堡礁等，皆屬於昆士蘭州（圖片來源：tupian）

最新發布的CoreLogic數據顯示，在截至2019年10月份的三個月中，黃金海岸的房產（房屋和公寓）價值增長了1.9%，至529,112澳元。分析師表示，這對所有市場都是一個積極的信號。這個信號就是住房市場的反彈正在加快步伐。在較低的抵押貸款利率和改善的信貸渠道的支持下，以及相對於幾年前的市場頂峰以及由於人口增長而持續增長而出現的高需求，住房負擔能力得到了改善。這對房產投資者和購房者來說都是令人振奮的消息。

海灘邊的歐式精裝住宅

本期居外推出的位於澳大利亞昆士蘭黃金海岸的房產是一套絕對的海濱豪華公寓。這棟布羅德海灘（Broadbeach）31號的住宅離大海僅有幾步之遙，讓您能夠輕松享受海濱生活。不僅如此，該住宅位於一個高檔的住宅區，其精致的歐式設計與休閑的海濱生活實現了完美的平衡。這處定制海濱靜修勝地僅建有22個超豪華住所，可欣賞廣闊的海岸和海景，並毗鄰一個精致的休閑世界。

這棟三臥三衛的豪宅內部使用了大量可反映建築環境的有機色調，再加上遍布溫馨、熱情的色彩和紋理，使得住宅本身呈現出一種活力向上、熱情洋溢的基調。地板、工作台面、防濺板、廚房島台、櫥櫃和主要套間浴室都使用了天然石灰石，十分典雅。經過優雅的集成式處理的木質貼面櫥櫃完美隱藏了儲物空間，同時也讓起居室、臥室和浴室增添了高端功能性。主臥室套房配有步入式衣櫃和雙水槽，度假風格的石灰石套內衛浴內還配有步入式淋浴間和獨立的固態表面浴室。除此之外，住宅內部其它的亮點設計還包括獨立書房和洗衣房、大型廚房島台、餐具室、嘉格納牌（Gaggenau）或美諾牌（Miele）廚具以及室內外生活的無縫流動。

這棟住宅讓您享受世界最頂級的居住體驗。布羅德海灘31號住宅距離海洋僅幾米遠，並鄰近世界級的餐飲和娛樂場所，可提供極致休閑的國際化生活方式。享受完清爽的海水浸泡沐浴之後，您即可開始一天的休閑生活：沿著白沙散步或跑步，或者前往黃金海岸的35個高爾夫球場之一去享受經過精心修剪的綠植之景。前往太平洋購物中心（Pacific Fair）的高端精品店購物之前，您可在拐角處小飲一杯咖啡。您可在黃金海岸星港（Star Gold Coast）享受神諭大道（Oracle Boulevard）的一流餐廳和國際表演。一天結束之時，您可伴著岸邊的海浪聲酣然入睡。

本住宅地處世界上最優越的地段之一，就在布羅德海灘（Broadbeach）原始沙灘的正對面；作為黃金海岸長達57公裡的完美海灘的一部分，這裡環繞著太平洋的清澈海水，讓人嘆為觀止。機會難得！

歡迎了解/選購澳大利亞昆士蘭房產。看了這麼多是不是已經心動了呢？您與擁有這棟海灘邊的精致豪宅的距離只差一次點擊：https://www.juwai.com/51152534.htm，居外熱線400 041 7515也隨時為您開放。

撰文：俞文
責編：Zoe Chan

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澳洲推低門檻移民政策偏遠地區最快工作3年成永久居民

最近澳洲政府修改工作假期（Working Holiday）落戶條件，若到指定偏遠地區工作及生活滿3年，即可申請永久居留權。當局一直鼓勵到偏遠地區移民的政策亦奏效，單計今年7月至9月，南澳偏遠地區移民簽證（Regional visa）較去年同期增172%，共批出1682宗區域簽證。

據澳洲電視台《SBS》報道，南澳政府近年積極吸引海外人才，以解決當地技術勞工短缺問題。現年32歲的巴基斯坦男子Ishtiaq Ahmed，於2017年與妻兒，透過190類州擔保技術移民簽證（Skilled-State Nominated Visa）移居澳洲。他指出，初抵南澳第一大城阿德萊德（Adelaide）時，從事臨時工作包括運送食物等，6個月後正式找到機械工程師的職位，符合申請190類的技術移民。

現年32歲的巴基斯坦男子Ishtiaq Ahmed，於2017年與妻兒透過190類州擔保技術移民簽證（Skilled-State Nominated Visa）移居澳洲，目前正從事機械工程師的工作。（SBS網站截圖）

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澳洲當局一直鼓勵新移民於偏遠地區居留，以改善勞動力不足的問題。最新移民數據顯示，於過去3個月，南澳的區域簽證增幅較去年同期升172%。全國指定地區的簽證數目達到6350宗。

今年11月16日開始，澳洲政府正式推出兩個全新臨時居留簽證，分別為偏遠地區技術移民簽證（Skilled Work Regional；簽證類別 491）及偏遠地區雇主擔保移民簽證（Skilled Employer Sponsored Regional visa；簽證類別 494），每年共設有2.3萬個配額，並取代現有489及187兩個簽證類別。

偏遠地區主要涵蓋悉尼、墨爾本、布里斯本、黃金海岸、珀斯及其周邊大都會地區以外的其他區域，兩項簽證持有人只要在指定地區居住及工作，如從事地面磚瓦匠、汽車電子技工、牲畜農民等行業，最快3年便符合申請永久居留權的資格，工作假期同樣適用。

澳洲昆士蘭黃金海岸海濱豪華公寓，離大海僅有幾步之遙，位於一個高檔住宅區，其精致的歐式設計與休閑的海濱生活實現了完美平衡。了解房源更多詳情

南澳產業與技能廳長David Pisoni表示，該州嚴重缺乏技術勞工，目前所招聘的職位中，有一半出現空缺。他期望當局了解南澳勞動力市場的障礙，繼續推行政策助當地發展。

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來源：香港經濟日報
責編：Zoe Chan

墨爾本市郊沙灘別墅，和海景肩並肩｜居外精選

維多利亞州位於澳大利亞大陸的東南沿海，西北部分別與南澳大利亞州和新南威爾士州相鄰，是澳大利亞最小的大陸州。東北部是峰巒重疊的山區，海拔多在1000米到2000米之間，東南部分布著廣袤的森林、眾多的岩洞和湖泊，西部是廣闊的丘陵、草原，素有“花園之州”的美譽，被稱為“澳洲縮影”，是澳大利亞傳統經濟大州，也是澳大利亞人口最密集、工業化程度最高、農牧業生產最為發達的一個州。用“豐富多彩、相得益彰”來形容維多利亞州可謂是再合適不過了。

當然了，維多利亞州除了美麗的自然風光和宜人的居住環境，他本身潛力十足的住房市場也同時吸引了不少投資者和移民。當地的房產代理商稱維多利亞州整體的房價增長已經超過了墨爾本、悉尼等當地一線城市的增長幅度。得益於政府轉向修正區域內的不同領域，維多利亞州整體的房價前景比以往都具有競爭力。與此同時，越來越多的新的CBD慢慢拔地而起，人們不再單純依戀於傳統的大城市，慢慢的向周邊二三線城市或地區進發。需求的旺盛同樣也帶起了價格的上漲。

維多利亞州Aspendale房價中位數變化（2010-2018年）

墨爾本市郊海濱住宅如何不同凡響？

那麼本期居外要帶大家前往的一座住宅，是位於維多利亞州Aspendale區的一棟與眾不同的豪宅。要說他最出類拔萃的地方就在於他絕妙的地理位置。這棟極聚人氣的全新奢侈單層住宅位於絕對的海濱地帶！能想像這樣的場景嗎：每天清晨你伴著海灘邊的陽光醒來，洗漱用餐之後打開門就能直接走在沙灘上！這樣終生難遇的生活方式誰不想收入囊中呢？

這座全新的海濱單層住宅由建築師精心設計，旨在展示出墨爾本波光粼粼、閃閃發光的海灣、半島以及更遠的地方的壯美之景。沿海的優雅、最前沿的風格和與生俱來的奢華彙聚在一起，一同反映在這棟罕見而令人魂牽夢縈的Aspendale區鮑曼街住宅內。回到家，在精致的外立面所框出的範圍內，你可以看見不斷變化的背景以及無阻擋的全景。在其沿海環境中，這就是一座能夠特別的、令人矚目的完美住宅。

從一個帶有門控的私人地下室區域，您可以乘坐私人電梯或樓梯進入住宅。這一地下室區域內包括兩個車庫和巨大的儲藏室，還設有帶高衝擊強度的落地玻璃窗。透過玻璃窗，您可以欣賞到令人嘆為觀止的風景。海灘邊的風景和室內高端而又低調的裝飾互相映襯，又給這棟迷人的住宅增添了幾分魅力。

在陽光的照射下，開放式起居室兼餐飲空間一直延伸至絕好的娛樂露台，露台上配有燃氣燒烤的接口，滿足您開派對、吃燒烤等娛樂需求。背靠著海濱花園、沙灘以及大海的燒烤派對讓您擁有在家裡度假的絕妙體驗。您可以在海灣裡游泳、沿著海灘散步、在莫迪亞勒克碼頭垂釣，或者悠悠的享用您的午餐，亦或是在日落時分慢飲幾杯雞尾酒。您還能步行到充滿活力的主街商店、餐館以及莫迪亞勒克火車站。您可用來消遣的選擇和從屋內看到的無垠景色一樣——無窮無盡！

在高級的廚房內，配有時尚的石凳和島台座位，廚房內還有美諾牌電器、定制櫥櫃以及集成冰箱和洗碗設備。配有葡萄酒冰箱的石頂餐具室裡設有額外的儲物和備餐空間，這讓烹飪和招待變得輕而易舉。本住宅一共設有三間寬敞的臥室，其中一間配有內置式衣櫥，另外兩間配有步入式設施。臥室內還配有一間令人贊嘆的主套內衛浴和帶雙梳妝台、並采用了酒店風格的套內衛浴。主浴室內同樣也體現了嚴格的高質量，裡面設有雙頭淋浴和浴缸。一間書房、客用化妝室、全尺寸洗衣房和室外淋浴間構成了一個舒適溫馨的居家空間。

本住宅由Lexicon建造，由建築行業的佼佼者Interlandi Mantesso Architects建築師事務所進行設計，這裡的裝修和約定水平無與倫比。此住宅現場響應快、節能、維護成本低、氣候可控且十分安全，為您提供了一個在墨爾本為數不多的海濱地區生活的機會。如此一棟舒適、裝修精美的住宅現僅售價1543萬元人民幣，趕快點擊下方鏈接來了解更多心動細節吧！居外房源專屬頁面：https://www.juwai.com/51004023.htm 及居外熱線400 041 7515也隨時為您開放。

撰文：俞文
責編：Zoe Chan

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天時地利，西澳這處商業地產有多難得？｜居外精選

隨著時間的推移，海外房產的投資機會，也越來越被國人所熟知。和國內地產一樣，對於海外地產，大家的認知順序也是從公寓、獨棟別墅等住宅性質的房產開始的。

而我們知道，對比住宅地產，商業地產的最明顯優勢是盈利的潛力，也就是增值的空間。住宅的價格增長是相對緩慢的，租金水平更是如此。而商業地產，隨著周圍商業環境的向好，租金水平翻番，物業的均價大幅上漲等案例屢見不鮮，很多人都聽說過“一鋪養三代”這樣的案例。

因此，大家的眼光也開始投向了海外的商業地產。此時，選好一個好的項目，就是投資成功的第一步。

今天給大家帶來的一處商業地產項目，是位於澳大利亞西澳大利亞州的一處幾乎全新的優質項目。

說到西澳，大家腦海裡第一下彈出來的詞語是什麼？哈哈，有多少人想到的是“西澳大龍蝦”？作為全球知名的海鮮供應地，今天居外推薦的商業地產便是位於西澳的一處配備優質食品加工/冷藏設施的產業園。

西澳商業地產俯瞰圖，廠房配置整齊劃一、井然有序，交通道路也是通達便捷，再配以澳大利亞代表性的絕佳環境，第一印像是不是就讓你怦然心動？

這處商業地產的外觀屬實優秀，不過請注意，它不僅僅是花架子，投資當然是要看內在，我們便一起來看看這裡的投資優勢。

地緣、交通：

該房產坐落於將來珀斯東南走廊最重要的工業中心——弗雷斯特代爾商業園（Forrestdale Business Park），距離珀斯市中心只有31公裡左右，這樣的一個地理位置是享有戰略性意義的。

道路方面，房產被蘭福德和阿馬代爾路包裹著，而東京高速公路則處在房產的另外一側。如此通暢、便捷的交通，為將貨物往返運輸於主要工業區、珀斯機場、弗裡曼特爾市和奎那那市提供了極大的方便，減少了運輸以及時間成本。

項目屬性：

整個項目於2016年底完工，占地面積1.004公頃，建築面積5328平方米，具有非常高的使用率，超大空間的環境支持駕車進出，進出、卸貨的時效性非常高。

此外，超高標准的設計、建造，齊全的大容量冷藏室、加工區、辦公區、氣閘裝卸碼頭等配套辦公區域，則是對落落大方整體氛圍最完美的加分。

盈利效率：

資金回籠一直是我們投資時關心的重點，由於這裡已經是成熟的、在運營的項目，因此可以毫不誇張地說，選擇投資這裡是即買即收租的。

目前，本物業目前空置中，將通過認購意向書出售，提交認購意向書的截止日期為2019年11月13日星期三下午3點（世界標准時間），如果您感興趣，請點擊：https://www.juwai.com/50885759.htm，或咨詢居外熱線400 041 7515，抓住這個難得的好機會吧！

撰文：Leo Li
責編：Zoe Chan

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澳洲放假 – 時間表 – 節假日

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澳洲政府將珀斯定為“偏遠地區” 吸引留學生

據澳洲新快網報道，在簽證和移民政策屢次改變後，西澳將決定成為對國際學生更有吸引力的學習地點。聯邦政府（Federal Government）重新將珀斯規定為“偏遠地區”，並於11月16日生效。

對於國際學生來說，這一改變將刺激更多的國際學生選擇在珀斯學習，給他們帶來更多的好處。

聯邦金融部長科爾曼（Mathias Cormann）說：“珀斯這個地方將成為國際學生的一種選擇，因為他們在完成學業後，可以申請多一年（三年）的工作簽證。”

西澳州南珀斯的4臥3衛獨立屋，房價約¥627萬。點擊看房源詳情

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多加一年的畢業工作簽，不僅有利於畢業生積累工作經驗、增加收入和使畢業後個人財務狀況更加穩定，而且有助於推動澳洲經濟更強勁增長。

這政策的改變將不會對西澳技術移民職業名單產生任何影響，該名單保持不變。

科爾曼稱，州政府和聯邦政府之間的合作確保澳大利亞的移民系統滿足城市和地區的需要。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan