Tag: 中国买家

美国长岛地区由于学区好，一直都受到华人买家的青睐。当地一些高档房屋豪宅的屋主，开始倾向雇用华人经纪，瞄准中国买家。

进入三月份，房屋销售开始进入热季，在长岛一些高端房屋的卖家看中中国买家的巨大市场，而一些中英双语的房产经纪也变得格外抢手。

家住长岛Muttontown的Jackson夫妇太太是艺术家，先生退休前在华尔街工作，2009年从曼哈顿搬到长岛。如今女儿升入大学，Jackson夫妇打算将房子卖掉。两人的房子经过精心的设计和装修，包括电影院、酒窖、健身房等等，市值估价在480万左右。Jackson夫妇找到了一家华裔地产经纪公司，他们看中的是华裔买家市场。

长岛地区某地产公司总裁潘琳表示，在长岛地区，一般售价在200-300万美元的房子销售比较好，售价在300万美元以上的高端市场的房屋，可能要花上2年的时间。但是如果卖给中国买家，可能几周之内就卖掉。她经手的另外一套高档房屋从看房到销售，只用了2个月时间。

潘琳介绍，长岛地区的高端房产市场从2010年左右，开始受到中国买家的特别关注，而开始有大批中国买家进驻，就在这一两年。大家看重的不仅仅是长岛的好学区，沿海的海景房也成为投资居住热门。不少长岛地区的卖主注意到，开始聘用中英双语懂得中美文化的华人经纪来销售房屋。而随着长岛房地产的升温，一些来自中国的大开发商也准备在长岛进行开发项目。

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洛杉矶地域广大，各地的房屋市场生态也大相径庭，来自中国的买家则根据各自情况不同选择不同的房屋种类。房屋地产中介称，中国的投资者首选仍然是独立房，而年轻人则会根据工作地点选择增值潜力较大的房屋种类，其中很多人都会选择购买楼房公寓。

房屋中介艾斯特·林（Esther Lin）说，中国的年轻一族一般都是首次购房，类似圣塔莫尼卡这样的地方很不容易找到独立房，而且价格昂贵，刚毕业和年轻工作者则会选择购买楼房公寓。她指出，如果在洛杉矶市中心和圣塔莫尼卡这样的地方购买公寓，增值潜力就会很大，但是如果在比较偏远的类似于河滨县地区购买楼房公寓，增值潜力就有限，有的时候不增反降。

对于中国的投资者来说，大部分选择购买独立房。然而，艾斯特·林说，独立房有的拥有花园游泳池，一些中国买家经常不在，很难打理，所以有的也会购买楼房公寓。这样一是比较安全，二是比较有隐私，进出有管控。她还指出，有的地方购房生态经常变化，例如前一阵在亚凯迪亚200万美元以上价格的豪宅市场很好，但是因为中国的反腐，很多买家的钱不能及时从国内汇入美国，所以这些人就退而求其次购买楼房公寓。

然而，艾斯特·林指出，一些中国人非常在乎永久的产权，他们希望购买的房屋世代可以传承下去，所以这样的族群一定会在美国购买独立房，而不是购买楼房公寓。

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随著天气转暖，皇后区及长岛房市迎来春天，房源逐渐增加，但仍处于供不应求的紧张状态。每逢周末房屋公开展销(open house)便有络绎不绝的华裔买家，甚至有中国投资客托亲友当场出高价抢下。

“现在的房子不用公展就卖出了”，仲介蔡女士表示相比去年同期，今年提供公展房屋数量略有下降，原因除天气迟迟未转暖，房屋量也供小于求。她代理一处位于大学点标价63.5万元的独立房屋于21日刚开办公展，当日就有近30人看房。甚至一些中国买家托亲友看房，拍摄照片和视频传回国内，未亲自查看就出价。

“每天客户要房子的来电响个不停，可我没有房子给他们”，房地产公司经纪卢美霖也深有同感，指出房源在春季会稍多一些，仍难以满足市场。她表示19日在标价97万元于大学点的独立房公展上，短短两个小时就有11个买家来访，其中八人出价，两小时内立刻被其中一名买家以多出好几万的价格买走。她表示不少华人购房者有年轻化的趋势，一些30岁左右买家在父母帮助出首付，因为“纽约房价现在涨太快，再不买就买不起了”。

在22日长岛曼哈塞(Manhasset)一栋标价129.9万元独立屋公展上，房产仲介Annie Holdreith刚接待两对年轻华人夫妇，她表示这两家来自法拉盛的夫妇计划买下好学区的房屋先出租数年，等家里宝宝到念书时候再搬来此处，既具有投资价值又照顾孩子教育。

Annie Holdreith表示，华裔买家除了重视房屋风水以外，不少都是新移民，对于房屋维护修缮等不了解，倾向于购买崭新房屋。此外，不少华人购屋都是为三代同堂居住，除考虑学区水平，更青睐老人使用公共交通出行方便的区域。但她建议华裔买家不要太心急，要深入了解社区环境，相关地目以及法规后再购买。

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在纽约这个资本和运气开拓出来的十里洋场，房地产投资并不是世界级富豪的专利。帝国大厦、时代广场、洛克菲勒中心……从波峰到谷底，纽约一次又一次见证了来自世界各地的冒险家的命运。但“中国买家”的实力早已不能小觑。

安邦、复星、万通、万达、绿地、鑫苑、SOHO，无论你是否了解房地产，这一长串名字里你总能认出来一两个。

2009-2014年间，中国房企投资口径在250万美金以上的投资总金额超过150亿美金。而在个人投资人方面，根据美国房地产经纪人协会（NationalAssociation of Realtors）的最新统计，仅2013年3月到2014年3月，中国买家在美国投资超过220亿美金，约占国际买家投资总额的四分之一。其中76%的中国投资人选择了全现金买房，39%的人买房自住，56%的选择出租赚钱，5%选择了商业地产。

纽约的房地产市场遵循着一个冷血而又温情的铁律：它始终大开大合，不断成就大英雄，300多年来从未失效。但与此同时，它也会细心地给最微末的一笔资金留下属于自己的投资机会。

这几年在纽约崭露头角的“中国买家”们无疑也是在投资着两座城市。在目前动辄数亿美金的大市场下，还有无数规模较小但同样利润丰厚的市场。在这里，有着同样触手可及的“美国梦”。

房地产企业的纽约：海外投资窗口期的集体选择

从最早的错愕到如今的麻木，国人对中国企业海外的地产投资大单早已见怪不怪，但质疑之声却从未稍歇。

那么中国企业海外投资，特别是地产投资的背后考量到底有哪些呢？

中铁信托北京业务部总经理、美国哥伦比亚大学访问学者刘争春先生，从国内投资业界的角度，对这个问题，有着局内人的冷静思考。

刘争春认为，中国资本本身就具有全球配置的需求，特别是在美元进入升值周期之后，当然首选美国。再加上美国对海外资金投资本国房地产的限制是各国中最少的，有能力的企业自然不会错过此机会。而美国房产，特别是纽约房产市场的一路回暖，也降低了中国资本在此投资的风险，无疑也为中国房企来美国地产市场淘金吃下了一颗定心丸。

而在具体的投资方式上，根据不同的风险考量，不同企业有不同的策略。

张欣家族的投资方式是“孤胆英雄”式的，不寻找本地合作伙伴，只进行纯粹的财务投资。在经济周期下行时，以低的价格买一个楼，不掺入自己的团队和管理模式，只继续收租。只要对市场走势把握得当，风险相对较小。

万科的投资方式则是“桃园结义”式的，与美国具有对等市场地位的地产企业进行合作。对于这种投资模式，纽约地产经纪公司CorcoranGroup的经纪人洪正阳表示，中国房企在美投资，只要想站稳脚跟，就得在美国本地寻找合作伙伴，合作开发。这种策略在风险上，自然比纯粹的财务投资风险大一些，但在内部人才培养。行业网络培植上的收益却更值得考量。万科集团和铁狮门的合作、绿地集团和森林城集团纽约公司的合作，都是中国房企在美国“桃园结义”的例证。即便是鑫苑置业2012年3月宣布购买土地、独立开发的纽约住宅项目，也是其在美国与当地企业合作多年摸索出经验后的结果。

除了上述的投资方式之外，随着中国房企在美国投资经验的积累和对本土投资市场的逐步适应，一些新的投资方式开始被尝试。

其中最引人注目的就是私募股权房地产基金。这种以房地产为价格标的的基金，使得中国企业或个人来美投资房地产的风险被进一步摊薄，同时免除管理上的负担。

美国鹫峰资本合伙人、风险管理专家丁大庆博士也表示，通过私募股权房地产基金来进行海外房地产投资已经成为中国一般机构投资者和高净值个人投资者的最佳投资选择。

个人投资者的纽约：脚踏实地的“美国梦”

个人投资者投资纽约地产，最为关心的就是房价问题。根据纽约最大住宅房产经纪公司之一的TheCorcoran Group的最新市场报告，2014年第四季度，曼哈顿住宅房屋的均价为每平方英尺1303美金，约合每平方米8.7万人民币。而根据美国人口统计局的数据，2010-2012年纽约市户均年收入为5万美金，约合31万人民币，即在纽约核心区的曼哈顿购买一套50平米的房产需要用约14年的收入。

相比之下，北京从2013年9月到2014年3月的半年中，东城、西城、朝阳、海淀四区成交房屋均价为每平方米6.7万元人民币。而2013年北京户均可支配收入约4.3万人民币，在北京核心区买一套50平米的房产需用约77年的收入。

当然，大多数都会选择贷款买房。据洪正阳介绍，目前纽约30年期放贷的平均利率为3.92%（首付多为20%），对国外买家来说，在美放贷的首付多为50%，贷款利率为5%左右。

而在北京，2月的平均房贷利率为5.68%（首付30%，二套房贷首付70%）。虽然央行在3月初宣布降息，2月也已有外资银行恢复了房贷85折优惠，但相比之下，美国房贷的优势依然明显。特别是对于买房投资的人士，国内的二套房政策依然是个很大的限制。

当然，个人投资者赴美投资房产，考虑得远不止房价那么简单，除了资金上的投入和回报之外，在其它许多方面，都应做相应的利弊权衡。

在美国投资房产的一大优势就是可以通过地产投资获得移民身份，也就是人们所熟知的EB-5投资，除此之外，美国的生活环境更加优质、教育水平全球领先、生活成本相对合理、地产市场相对平稳成熟、房屋产权也没有时间限制，并且在美国所购买的房屋可更方便地以撬动资金杠杆，让不动产“动”起来。

当然，在美投资房产也有一定风险，比如美国的房产税，如果是投资公寓，还需要每月缴纳一定数额的物业费和维护费。另外，国内对人均换汇的额度限制也给跨境购房造成了不便。

不过，现如今，市场上已经出现了不少以国外房地产为价格标的的基金。投资门槛低、绕过人民币换外汇额度的限制，这种“家门口”的美国房产投资方式，由于其最大限度平摊减少了风险以及跨境直接投资房产所产生的成本，正在被越来越多人所认识和接受。这种抹平投资壁垒，让更多个人投资者参与到大博弈中的方式，或许将成为中国投资人在纽约地产市场上演的这出“双城记”的大结局。

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