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华人扫货全球房市资金如何汇出？“他们总有办法” | 海外

上海餐厅老板胡大卫表示，由於中国严控货币流出，他对汇款至澳大利亚购房感到很担心。因此，他打算直接把现金装在手提箱里带出去。

这位 61 岁的老人打算在本月向墨尔本汇出 85,000 澳元（66,000 美元），这是他去年敲定的交易融资的最後一部分。胡先生说：“在国外买房过去和现在都是可行的”，虽然他如今把整个过程描述为“比较麻烦”。

更严格的资本管制几乎无法削弱中国买家的胃口，这些中国买家推升了全球房价走高。虽然很难得出明确的数据，但房地产经纪公司，包括瑞普莱坊 (Knight Frank LLP)丶第一太平戴维斯 (Savills Plc) 和国内公司世居海外置业网都报告说今年海外物业购买力上扬。唯一改变的是，政策压力让买家须在较小的城市寻找便宜的住宅，使付款更易於处理。

海外购屋狂潮不受阻碍的原因部分可能是当局已经成功地遏制了大多数代购公司的资本外流。摩根士丹利华新证券首席经济学家史蒂文 · 张表示，这减轻了对个人实行限制的需要，因为这会更加困难和昂贵。

“这是一个成本和收益的问题。”张说。

自 2017 年年初以来，中国人申请其每年 5 万美元的外汇配额，必须签署不会用於房地产的承诺书。违规者面临一系列潜在处分。

胡先生说，他和一位亲戚去年用 50000 美元的配额将人民币兑换成澳元。现在，他希望避免监管审查和手续费，让他决定亲手移动资金，这是一种自负风险的策略，例如中国和澳大利亚对未申报随身携带现金的潜在罚款。

较小的交易

增加货币审查的影响在於规模而不是交易数量。在房地产门户网站“居外网”，中国买家询问的海外房地产平均价格从 2016 年的 35.6 万美元下降到今年的 29.2 万美元。

深圳世联地产顾问海外经纪部门丶世居置业主管林瑞麟表示，一些买家正在避开诸如纽约等昂贵的地区，转向佛罗里达州和德克萨斯州等比较便宜的地点。林先生表示，购屋者平均购买美国房屋价格最高 300 万元人民币（45 万美元），英国房地产最多 200 万元人民币，并善加利用外汇配额来支付。

仲量联行（Jones Lang LaSalle Inc.）表示，该公司主要销售通常低於 50 万美元的英国房产，而在脱欧公投後的英镑疲软，也让 Cushman & Wakefield 强调英国房产市场出现中国买家的强劲需求。

曼哈顿计划

尽管如此，开发商仍然依赖最富有的中国买家对豪华住宅的需求。本周一，一群人聚集在一家北京酒店竞标格林威治街 125 号建案计画的 16 个公寓单位，这个建案靠近曼哈顿下城的新世界贸易中心，价格从 120 万美元到 1200 万美元不等。

林先生说：“一切取决於确定的买家如何汇出金钱，以及他们的决心是否足够强大”，以免遭受违规的处罚。他承认如果没有资本限制，增长将会更明显强。

这些对海外房产的胃口表明，中国的资本可能继续推升房价，这一趋势引起了从温哥华到雪梨当地居民的关切。据全国房地产经纪人协会统计，截至 3 月 31 日止的华人买家，主要来自中国大陆，但也包括中国台湾和中国香港，在美国住宅物业中洒下 317 亿美元，仍然是房屋市场上最大的外国力量。

三个月前的北京，在加拿大开发商 Westbank 的温哥华豪华公寓广告展示旁边，销售代理李丽娟被记者问到人们如何汇出购屋款，她说，“客户总有办法。”

事实证明，传统的方法仍然管用：伪造货币转帐银行文件；借用亲友的银行帐户和外汇配额进行多笔小额转帐，这种转帐有时称为“分身”；或者，根据担心政府监督而不愿透露姓名的代理商和买家，通过地下银行转帐。

在某些情况下，在海外拥有现金的个人或者有管道取得外币的朋友，若愿意在国外借钱则将会在大陆以人民币偿还。

更大额的付款通常通过地下银行转汇，许多位在中国香港的银行都接受境内人民币，再将美元投入客户的离岸帐户。但是，越来越多的监管使得今年交易手续费高达 3%，较去年低於 1.5% 的基本水平大幅上扬。

继续海外购房的一个可能原因是没有公布对违规者的惩罚。去年年底，国家外汇管理局宣称将违规者列入观察名单，停止三年的外汇配额，还可以追究洗钱罪。

ING 银行中国香港经济学家 Iris Pang 表示，人民币强势升值也有助於缓解官员对资本外流的担忧。

一些大型房地产代理公司的数据刻画出海外物业需求的乐观情况：

瑞普莱坊在第 2 季在中国的销售额比去年同期增长了 2 倍多，今年可能会在数量和金额上创下新纪录。
世居表示，前 8 个月售出房屋成长 30%，成交数量达到创纪录水平。该公司表示，购买总价值略有下滑。
第一太平戴维斯本月表示，业务“今年比前一年略有增长”，但未明叙。

瑞普莱坊指出，当三月北京施出遏制房市措施後，北京买家海外购房兴趣大增。该机构说，福建泉州丶江苏宜兴等较小城市的富豪也有强劲的需求。

对於像上海餐馆老板胡老板这样的买家，海外房产的吸引力源自担忧中国几十年的强劲增长可能会结束。

他说：“中国经济可能会变得不稳定。这让我对把一切都放在一个篮子里感到不安。”

（据钜亨网）

中国香港人18年不吃不喝才能买房 | 中国香港

今年稍早，美国物业顾问公司Demographia一项调查显示，中国香港仍为全球房价最难负担的城市，房价入息比率（本地房价中位数，除以家庭全年入息中位数）高达18倍，远远抛离居次位的悉尼（12.2倍）及温哥华（11.8倍），“18年不吃不喝才能买房”之说不径而走。

房价及租金高踞不下，将数百尺的房屋分成数户、甚至十数床位租出的“劏房”在中国香港越见普遍，这现象获不少国际媒体关注，成为中国香港贫富悬殊最具象征性的标志之一。据中国香港发展局数字，目前全中国香港共有8.8万“劏房户”，居于环境恶劣的分租房内。

房屋问题一直被港府列为“重中之重”，新任特首林郑月娥发表任内首份《施政报告》在即，政府及坊间均出现不少协助基层及年轻世代，解决住房问题的建议。

一些劏房户的住处只有一个床位

一周以内，先后有政府官员称正在研究推出“货柜屋”，社会企业计划提供“合法劏房”，地产商则加推“大学生首置上车盘”，但这些建议目前只针对极少数人，也引来一些批评声音。

政府的“新招”

合法劏房

政府早前宣布与本地社会福利机构合作，由社福机构以平租承接发展商提供的单位，再以低于市价的租金，将单位分租给正在轮候公共房屋的基层市民，租户资格由承办这些社会房屋营运的社福机构决定。

在中国香港，无法负担租住私人楼宇的低收入家庭，可以申请入住公共租住房屋（简称公屋），但目前公屋的轮候时间，平均需要4.7年。在等候期间，一些基层市民别无选择租住劏房，当中很多因不符合本地法例的安全、消防等要求，属于违法。

政府今次与社福机构合作，提供符合法例相关要求的分租房，计划名为“社会房屋共享计划”，但港媒更爱称其为“合法劏房”。

有批评者认为，此计划相当于于将本不应鼓励的劏房现象合理化。

2. 货柜屋

另一项计划是建造“货柜屋”。中国香港发展局早前公布，港府正研究引入货柜屋组装技术，在中国香港大学宿舍及中国香港科学园宿舍试行，计划初期将建造500个180呎（约18平方米）单位。

“货柜屋”是民间团体倡议多年的解决方案，因其选址的灵活性及建造速度，适合用作过渡性住房。

但政府计划细节一出，即引起抨击：这些远离市区、仅180呎（约18平方米）的单位，月租将达8000至10000港元。其中，在科学园建造的货柜屋，对象不是受居住问题所困的市民，而是租予科学园公司的员工及研究人员居住。

有港媒报道指出，这些货柜屋单位的平均呎价，较邻近市镇沙田、大埔一些单位更高。

3. 首置上车盘

另一方面，新任特首林郑月娥在竞选期间，就提出“首置上车盘”的计划，她将会于下月发表的《施政报告》中交代有关措施。林郑早前透露，计划对象是首次置业的中国香港永久居民，希望可以帮助”可能收入不错，但无法在私营房屋市场置业”的年轻家庭。

但林郑月娥强调，这些房屋只属”上车盘”性质，目的仍是期待目标家庭“日后有能力进入私人市场”。至于定价，林郑月娥仅称越是可以负担的定价，就伴随较多限制。

面积细小的“上车盘”（或称“纳米盘”）在中国香港私人房屋市场已十分普遍。去年底，一个地产商推出面积最小仅128呎（约12.8平方米）的“上车盘”单位，备受舆论批评。

近日，有地产商宣布划出部份单位为面向大学毕业生的“上车盘”，但单位售价仍高达最少587.8万港元。

批评者认为，政府的思维仍然侧重地产发展，以鼓励市民“买楼上车”为主，而非解决市民居住问题，不能撼动目前租金高企的既有地产市场秩序，最终得益者仍是地产发展商。

若一块500呎的土地可以兴建6层150呎（约15平方米）的货柜屋，政府只需77公顷土地，即可兴建10万个货柜屋单位，“足以冲击整个劏房市场”。

但提供大量平价租房，会影响私人租房市场的价格。陈剑青质疑，政府目前提出的计划，均“不敢”将租金定在大幅低于市价的水平。

（据诗华日报）

深度 | 如今的柬埔寨，怎么有这么多人去买房？| 柬埔寨

随着“一带一路”战略的推进，广大投资者对沿线国家的关注也日益增加，除了大家比较熟悉的马来西亚、泰国等热门国家，平时比较“默默无闻”的国家也开始崭露头角，譬如柬埔寨。现如今，了解柬埔寨的人也越来越多。

柬埔寨，一直以来给大家的印象都是比较落后的，就连百度百科上对它的描述也是不发达的国家之一。可是，这个所谓的不发达的国家，经济增长率却连续六年都保持在7%以上，排名世界前列。

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“一带一路”战略促使柬埔寨经济飞速发展

其实柬埔寨的地理位置非常优越，地处东盟核心、大湄公河次区域，可是由于基础设施薄弱，导致其工业的发展受到了阻碍。在以往的柬埔寨，农业一直是它的支柱行业，直到“一带一路”倡议的提出。

根据“一带一路”加强沿线国家基础设计建设的主旨，中柬之间迅速展开了针对基础设施的各项合作。

号称柬埔寨三峡的甘再水电站，是中国最大的境外水电投资项目之一，自2012年8月开始正式运行，至今已累计发电8.6亿千瓦时，为柬埔寨经济社会发展提供了强有力的能源保障。

金边至西哈努克港高速公路，全长200公里，为柬埔寨第一条高速公路，现在也正在由中柬两方紧锣密鼓的筹建。还有柬埔寨全国的光纤通信网络项目也正由中国企业建设，这将为柬埔寨搭建起21世纪通信信息互联互通的高速公路。

当道路、桥梁、电力、港口一个个建成，柬埔寨的经济也像踩着风火轮一般飞速的前进。

连续六年7%的增长率，让人想起了改革开放初期的中国，而随着基础设置的完善，中柬之间的合作更加的深入且多元化。

2016年上半年，中柬双边贸易额达23.4亿美元，比去年同期增长10.2%，随着更多合作协议的落实，2017年这个数据将达到50亿美元。

最近几年旅游业在柬埔寨也发展的空前火爆，柬埔寨旅游部部长唐坤表示，旅游部计划到2017年底吸引100万中国游客到柬埔寨旅游，到2020年这个数字要达到200万。

人口构成年轻化，未来5年内刚需多

巨大的人口红利也进一步为柬埔寨房地产的发展提供了基础。根据官方的统计数据，截止去年12月份，柬埔寨全国共有人口1539万人，其中17岁以下的占38%，共588.9万人；18至60岁的占53%，有近821万人；而61岁以上的仅为9%，约有129.5万人。

在全世界大部分国家被老龄化问题困扰的时候，柬埔寨却拥有最年富力强的劳动力，抚养率也比较低，为经济发展创造了有利的人口条件。

超过一半的柬埔寨人口平均年龄在25左右，而3-5年后，这一部分人口就会进入房地产的刚需阶段。

城市发展迅速，城市人口持续增加

最近几年柬埔寨城市化的进程也在加速，柬埔寨每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作，有3.1%的人不再从事农业，转行当工人，这些人进入城市后都需要住房。

在这样的大环境下，柬埔寨的房价真的是想不涨都困难，莱坊(Knight Frank)的数据也验证了这种论断：2015年，柬埔寨首都金边的不动产价格增长了惊人的26.2%！

在柬埔寨，房地产迅速的超越了农业，成为了带动经济发展的第一架马车。

房地产成为了经济发展的第一支柱

根据官方的数据，柬埔寨现在的人均GDP约1000多美元，大约是现在中国的六分之一左右，而曾经中国人均GDP1000多的时候正好是房地产刚刚起步的时候。

如果经济的发展都是有迹可循的，那么现在的“一带一路”之于柬埔寨，正犹如当年的改革开放之于中国，接下来柬埔寨楼市的黄金十年也完全可以预期。

首都金边，房价上涨最快的地方

在2014年，柬埔寨首都金边的房价涨幅就达到了17%，远远超过了东南亚很多国家、地区的房价涨幅。在2015年，金边住宅地价涨幅达到26%，排名亚洲第一。

最近几年，越来越多的外国人涌入柬埔寨，本地也人口不断增长，根据Urban Living Solution公司的调查显示，至2030年金边人口估计将达到400万或更多，对公寓的需求量必将持续攀升。

瑞投咨网资深顾问赞叹道：这里早已是开放的国度，经济自由且商机无限！柬埔寨是东盟国家中，公认投资管制最少的国家，例如没有外汇管制，也没有对外国投资者的差别待遇。很多人将之比为“改革开放开始时的中国”。随着各项基础建设的落地生根，如今的柬埔寨已经今非昔比，再用世界上最贫困国家的眼光去看它，必将会错过一次资产保值和增值的绝佳机会。

（据瑞投资网）

东南亚房市受宠柬埔寨泰国最受青睐 | 海外

金边核心区域房价以25%的速度增长，现有市场租金回报率达8%~15%！”在这条极具诱惑力的广告背后，是企业对于中国买房客心理的精准把握。

根据全球中文国际房产平台居外网的统计数据，2017年第一季度和第二季度，中国投资者询问柬埔寨房产的数量，同比（比去年同期）分别增长了533%和152%，即增长5倍和1.5倍。要知道，由于2015年的基数太低，2016年第二季度的增速甚至达到了101倍。

随着中国中产阶层的不断壮大，寻找海外投资渠道以获得合理的回报，越来越成为其需求热点。而对于中国人来说，房产投资似乎永远是最稳妥的选择。

>>>泰国置业百科：泰国购房流程 | 泰国房贷流程 | 泰国房产税费

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除了柬埔寨，根据居外网2016年的业绩报告，泰国是中国人在亚洲其他国家中最青睐的买房目的地；而2017年二季度的询问量，同比也增长了1.5倍。

“我们很早就看好泰国，加上现在国家的‘一带一路’倡议，我们心里的底气更足了。”陈恋（化名）这样告诉第一财经记者。她和丈夫今年刚刚在普吉岛买下了一套价值200万元人民币的海景别墅。

买房动机

居外网的最新统计数据显示，中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资，出于投资需求去泰国、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。

仅次于投资的第二大目的是自住。作为与中国地理接近且拥有阳光沙滩海岸等良好自然资源的旅游胜地，东南亚尤其是泰国成为了不少中国人的心头好。

“曼谷我们很熟悉，去过很多次，但很拥堵，环境自然是海岛好多了，我们又觉得普吉岛比苏梅岛和华欣都要更成熟。”陈恋买下的别墅是普吉岛上名为NaMara卡马拉别墅开发项目中的其中一栋，签完合同后预计9个月后交房。由于是期房，目前只支付了30%的首付，由开发商以5%的利息提供50%的贷款，剩下的20%则在房屋建设期间分期支付。

把别墅卖给陈恋的是她的老朋友——RC国际集团CEO孔天睿（TerryClarke），一位自称90%的客户都是中国买家的英国人。几年前，陈恋在他的推介下，去英国投资了一套学生公寓。

“我们在普吉岛开发了16期别墅，每期8套，几个星期前才刚刚发布，现在已经售完2期了，卖得非常快。”说起自己的生意，孔天睿特地在微信上发了一个得意的表情，“我们在4个小时里就卖出了第一期的7套别墅，当时我正在宁波听一场中国的音乐剧。”

对陈恋来说，买下普吉岛的别墅，再和孔天睿所在的开发商公司签下包租合同，她将获得每年5%的投资回报。此外，每一年有一周她可以用来自住度假。

和陈恋不同，潘歆（化名）在泰国买房的动机除了投资之外，更多的是为了孩子的教育。而教育，也是排在投资和自住两大需求之外中国人去泰国买房的第三个目的。

今年5月，潘歆在泰国曼谷买下了一套价值70万元人民币的一室户公寓。“我们几乎每年都会去泰国度假。”潘歆告诉第一财经记者，“另外我们也考虑孩子将来念书的计划。根据我自己的研究，泰国的教育可以作为去英美或澳大利亚留学的过渡。”

由于是期房，潘歆也同样是先付了一笔定金。房子总价不高，她并没有在外汇方面遇到压力。对陈恋来说，200万元人民币总价的三成首付为60万元，约合9万美元，她依靠平时美元的积累也并不难搞定。

“这也是为什么我们没考虑去买更贵房子的原因，我一个同学就放弃在澳大利亚买房了，因为在近一两年‘宽进严出’的背景下，她的大笔款项汇出不是那么顺利，看中一套800万元人民币的别墅再喜欢也只能放弃。”潘歆对第一财经记者说。

1.5亿游客大军

买房行为的支点，是持续增长的出境旅游人数，以及中国企业海外投资合作大背景下外派人员数量的增长。

就在9月13日，联合国世界旅游组织第22届全体大会在四川成都召开。大会举办了“一带一路”旅游部长会议，发布了《“一带一路”旅游合作成都倡议》。据国家旅游局预计，“十三五”时期（2016-2020年），“一带一路”相关国家将迎来1.5亿人次中国游客，旅游消费超过2000亿美元。

目前，中国已与46个“一带一路”相关国家和地区缔结各类互免协议，19个“一带一路”相关国家和地区给予中国公民落地签便利。

除了东南亚，中国人赴中东和东欧地区的旅游和投资也越来越热。

杜晓芸是科威国际不动产（COLDWELLBANKER）阿联酋的销售经理，主要在迪拜销售房产。“3年前，我大部分客户都是外国人，以伊朗人、英国人和印度人为主，只有不到10%的中国客户。现在我几乎100%的时间都在服务中国人，完全没时间顾及别国客户了。”杜晓芸告诉第一财经记者，她每个月都会接待5~10个购房意向明确的中国客户，平时谘询的中国人就更多了。

“今年的感受特别明显。在迪拜房地产市场上，中国买家在国际买家的排名已经从去年的15名升到了第8名。”她说，“以前中国人不怎么关注阿联酋，现在回国后，发现大家谈论得很多，感兴趣的也很多。甚至我的不少客户在买了房子后，开始考虑去迪拜发展生意或工作。”

杜晓芸说，另一个变化是，迪拜当地的一些银行现在开始为中国的投资者提供房贷服务，贷款额度可达50%~75%，利率在4.5%~5.5%左右。

对她来说，这个国庆长假是实实在在的“黄金周”。“4天3晚看房团”是杜晓芸为中国人量身定做的国庆计划——买房考察加旅游。

值得注意的是，中国赴捷克、波兰和俄罗斯买房的热情呈现出不规则的波动。

居外网的数据显示，谘询去捷克买房的中国人在2016年四个季度都出现了5倍以上的增长，但在2017年一季度却只增长了33.3%，二季度则下降了80%；针对波兰房产的谘询人数在2016年三季度和2017年一季度分别增长了5倍和6倍，但2016年四季度却下降了33.3%；对俄罗斯房地产感兴趣的中国人则在2017年一季度和二季度分别增加了2.3和2.5倍。

从居外网的数据来看，菲律宾、越南、马来西亚楼市的中国人谘询数量都出现了持续且明显的增加。而就中国买家去捷克购房的需求来说，自住比投资的比例更大；在波兰和俄罗斯，自住和投资的比例则较为接近。

购房热潮背后的风险考量

居外网CEO罗雪欣对此解释说：“居外网上‘一带一路’相关国家的房源访问量近年出现了陡增，但基数还是较低的。我们相信这是一波新的行情正在酝酿，几年后预计可达峰值。但这波行情能持续多长，还取决于当地市场能否给中国买家提供有吸引力的机会、安全的投资环境以及合理的投资回报。到目前为止，中国居民海外购房热仍集中在东南亚国家，尚未达至俄罗斯及东欧国家。”

热情高涨的购房者背后，是积极的开发商和房产中介。

最近几年，中国开发商碧桂园、绿地、富力都在东南亚进行了大规模的不动产投资。在碧桂园的官网首页上，共呈现了马来西亚目前还在销售中的4个项目，新山的“森林城市”依然占据最为显眼的位置；而绿地集团也在泰国芭提雅和马来西亚新山分别投资8.5亿和47亿元人民币，打造度假和住宅社区。

关于海外置业是否面临无法交房和各种投资风险，陈恋和潘歆表示自己不太担忧。首先，泰国房地产的投资回报率大约在5%，这也算得上合理。“如果是很高的回报率，我会有质疑。”潘歆说。此外，由于目前房价不高且只支付了首期的款项，延期交房的损失赔偿拟定在了购房合同里。

当然，房产投资不仅要考察楼盘和开发商，也要考虑当地经济人文环境、基础设施和社会法制治安等综合条件，才能确保资产保值增值。

孔天睿表示，作为开发商，他们会建议客户聘请一位律师来监控分期付款，并且允许客户在房屋每完成一个阶段后支付一期的款项。

陈恋和潘歆目前均在上海拥有自住的房子，表示目前不会考虑投资国内的房产，更看好东南亚房市。

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（据第一财经日报）

日本房价、产权及回报率怎么计算？

近几年，日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域，与此同时，良好的投资环境、2020年东京奥运会等等，也是日本房地产的一针强心剂，吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。

然而，对于大多数中国买家来说，日本并不是一个十分熟悉的国度，要在这里完成买房投资这样一件重要的事情，自然要事先做好了解。今天为您简单介绍一下计划赴日投资房产的人们最关心的那些问题。

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1、很多顾客问的第一个问题当然是回报率

回报率分为表面回报率和实际回报率。表面回报率并没有扣除管理费和修缮金，往往看起来会比较高。回报率是在理想情况下的计算出来的一个数据，但是如果空室率很高的话，就达不到预期的回报率。例如，一间离车站很远，建筑年数30年以上的中古房产，价格很便宜，这样回报率就会看起来还不错。但是隐藏的风险就是，由于离车站较远，房子又很旧，想要租的人不会很多，这样空室的几率就会会大大增加，收不到预期的租金，当然回报率就不会达到预期。

这就是为什么置业哥都会为客户推荐位于东京都中心位置、30年以内、且交通便利的房源。这些房源无论自住或是出租，各方面条件都很优秀，十分抢手。

2、其次是房产价格

很多顾客会问多少钱一平方米。中国国内的房屋大多是毛坯房，按每平方米来计算价格，但是日本的房子全部是精装修的房子，设备齐全（如完善的卫浴、灶具系统等），直接添置家具就可以入住，是按套来出售的。而且日本的房产装修全部质量一流，不会有豆腐渣工程的现象出现，耐久性及便利性极高。可以说，日本房产的报价是实打实的一分钱一分货。

3、面积

国内房屋的面积是指使用面积（房屋内部真正使用的面积）+分摊的公共使用面积；日本房产的面积则是指使用面积。例如，标注为110平方米的国内房产，其使用面积实际上只有70-80平方米左右；标注为70平方米的日本房产，其使用面积就是70平方米。

4、所有权

日本的房屋和土地所有权，属于个人私有所有（也有土地权是不属于买房者的，签约时一定注意），是永久产权。中国还得分是住宅还是商业，住宅是70年产权，商业是50年产权，而且并不是从你拿房产证的时候算起，而是开发商买地的时间开始计算年限的。

5、地震带来的风险

很多顾客会担心，日本是地震多国，担心地震后房屋倒塌，损失惨重。关于这个问题，日本房屋相关保险齐全，购房时会加入地震保险，5年一次更新，也会有火灾等相关保险。1982年，日本重新修订了建筑基准法，对抗震、耐久度等作出了较高的要求，这部法律又于1996年、2000年、2006年三次修改。很多房屋都经历过2011年311地震的考验。所以日本房屋的质量是非常有保证的，不必担心地震倒塌；即使出现在地震中损毁的情况，房屋完备的保险也绝不会让购房者吃亏。

6、税金

日本购房之后，会产生一部分税金，很多人会担心税金很多，不划算。首先，买入房产时，会产生印花税，房产登记税，房屋取得税等，国内客户现金购房前期的税金+保险大致估计50-60万日元左右，国内贷款客户大致估计80-120万日元左右。

固定资产税，根据购买房产的不同而不同。以20-50平方米的房产为例，每年需交纳6-15万日元的固定资产税（根据面积的不同会有一定的减免）；

所得税，每年需缴纳20.42%的源泉征收。乍一看觉得是很大一笔支出，但是，在一年房租收益在195万日元以下的情况下，通过确定申告可以将税金降至5%，甚至降至0%都是有可能的。

以上所有税金根据购房者所购买房产的新旧程度、大小，都会有所不同。

7、中介费

对日本房产投资有一定瞭解的客户会知道，购买房产时会有3%左右的中介费等手续费。但是并不是所有的房产要交中介费，只有中古房屋在房产中介手中购买房产才会产生中介费，直接从开发商处购买新房是不需要中介费的。

8、投资用房面积的选择

在日本投资房产最重要的一点就是房屋出租的情况，出租率直接影响收入。有些客户谘询的时候会询问100平方米大户型的房产投资，那这样的大户型到底适不适合投资呢？到底什么样的房产适合投资呢？

从数据上就可以清楚看见，20-50平方米，离车站十分钟之内的房子是最适合投资的，因为这个区间内的房子需求量最大，最容易出租出去。那为什么100平方米左右的大户型，很难出租出去呢？道理很简单，如果贷款购买这些大户型的房子，每个月还款的金额会比租金便宜得多，所以比起租这样的房子还不如贷款来买。

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（据东方头条）

买房得摇号，越南楼市为啥这么火？| 越南

“我上个月刚买的房子，现在附近楼盘开盘就涨价了，保守估计每平方米涨了1000 元人民币吧。”这段话并不是出自中国一线城市的购房者，而是出自一位在越南置业的中国购房者之口——来自中国广西的陈女士至今已在越南从事了5 年的贸易工作，看到近年越南房价、租金上涨，颇具投资商机，她于是在越南购置了一套小户型公寓。近两年，随着越南放宽了对外籍产权的准则，像陈女士这样到越南置业的外国人并不在少数。

房价飙升，摇号买房

2017 年4 月，陈女士在越南胡志明市第7 郡买下了一套小公寓。说到买房时的情景，她说没有想到会这么火爆。当时楼盘出售不到400 套房，售楼公司向提前报名的购房者发出邀请函，开盘当天，1000 多名手持邀请函的购房者涌向售楼处，通过摇号凭号购房。

实际上，越南近两年的房价一直在飙升，特别是河内和胡志明市。根据金银招商网统计的数据，越南河内市中心平均房价为4 万元人民币/ 平方米。也就是说，河内市中心一套100 平方的房子价格估计为400 万元人民币左右。对比越南其他城市市区2.5 万元人民币/ 平方米的平均房价，河内市中心的房价为其他城市市区房价的1.6 倍。据HCMC 房地产
协会的数据显示，越南的住宅物业价格还会以每年5~8％的速度增长。

“现在很多国家的人到越南投资，实体经济发展越来越好。”经过长期观察，陈女士如是分析了越南房地产业兴旺、房价上涨的一个原因。越南作为东南亚迅速崛起的经济体，每年以6~7% 的经济增长速度在发展前进。年轻的劳动人口、低廉的工资、优惠的贸易政策，使其成为外商投资的热土。就2017 年第一个季度，进入越南的直接外商投资就达109.5亿美元，同比增长40.5%。

“越南中产阶级正在不断扩大，形成了巨大的购买力。”陈女士补充道。据Property Guru 数据统计，到2020 年越南的中产阶级将达到4000 多万人，城市化率每年高达3.5％，这对城市中心的优质住房产生巨大的需求。

以河内和胡志明市为例，有数据统计，越南总人口9100万，其中河内人口有758 万，而胡志明市人口数量近900 万，河内和胡志明市这两大城市的人口就占了越南总人口的1/5，而且流入这两大城市的人口还在不断增加，就像中国的北上广，河内和胡志明市都属于人口净流入城市，房价上涨也在意料之内。

宽松政策带来楼市井喷

“以前想在越南买地买房，必须和越南人结婚才可以。”陈女士笑着说。在2015 年7 月以前，外国人是没有权利购置越南的房产的。如今像陈女士这样的外国投资者之所以能在越南购房，很大程度上得益于越南一次重要的政策调整。

越南革新开放30 多年来，经历过几次房价的暴跌暴涨，2008 年受到金融危机影响，楼市低迷。据Property Guru 网站数据显示，2009~2013 年，越南楼市的价格增长逐年放缓,在2014 年之前市场触底，主要住宅市场价格下降了40%为了挽救楼市，越南政府2015 年推出了一系列措施。

从2015 年7 月份起，越南放宽了外籍产权准则，外籍投资者只要获准入境，就可以在越南购买房产。同时，在越南设有办公室的海外公司，比如境外投资基金、银行、企业分公司和办事处等，也允许投资越南房地产。更为重要的是，新出台的法规允许外籍房产投资者购买连地的房产，比如别墅和联排房屋，而非只能投资具有独立产权的公寓。

外国人在越南购房只有两条限制，一是房屋产权为50年，不是永久产权。二是每人在一个公寓小区或一个坊级行政区划最多只能拥有一套房屋，不过外国人所购住房的面积和总套数不受限制。另外，新出台的法规允许外籍人士将房产出租、抵押、折算成资本投资、赠送、遗赠或置换其他房产。这些政策吸引了许多外国投资者，让越南迎来楼市的井喷。

除了公寓，还有公寓

如果从越南的第三大城市岘港驱车到30 公里外的会安古镇，你一定会看到一路都是正在建设、或者刚刚建好的海边酒店。2015 年，越南全国上下掀起酒店开发热潮。下龙湾、芽庄与富国岛等各大旅游胜地都在打造世界级酒店，岘港也是其中之一，不仅沿海而居，配有高端高尔夫球场，建筑设计更是彰显国际水准。

有越南房地产巨头把投资岘港的钱比作“散步”，因为与河内或胡志明市相比，旅游资源丰富的岘港土地价格便宜，交通条件完善。河内的一名商人说：“花费大约20~30 万美元就可以在岘港买到别墅，这些钱在河内或胡志明市，很难买到像样的房产。”

除了高大上的海边酒店，岘港还有许多小而美的民宿。随着游客日益增多，很多当地人都把自家楼房改建成了干净舒适的民宿。岘港市区的布蒂克旅馆老板向记者介绍，家里2004 年买下旅馆这块地皮，当时还是一片荒芜，几乎没有什么游客，十多年过去，岘港的旅游业发展起来，地价翻了好几倍。在越南，私人拥有土地的永久使用权、转让权和继承权，很多人都是自己买地建房，地方政府是不能强制征地、拆迁、重建高容积率的房子。永久的使用权和继承权在降低了当地购房者金融风险的同时，也实现了资本增值。

而近日到中国参加房地产交易会的越南Lakeway Vietnam Real Estate (LVRE) 集团的CEO 谈道：“越南旅游业非常发达，比如说知名城市芽庄就是旅游的好去处。旅游业的发展会促进当地游客增多，游客要住宿，这会刺激房地产市场的发展，如果在那里购置房产的话，能够租出去的可能性非常大，租金也相应能收高些，租金高，房主的回报就会相应比较高。”因此，随着越南外籍产权准则的放开，对于外国投资者来说，投资旅游地产也不失为一种不错的选择。

（据中国东盟商界）

越南房产：外国人在越南买房政策大揭秘

在我们了解越南房产之前，先来了解一下越南这个国家。

关于越南

越南是的人口很多，截至2015年，约为9170万，是亚洲第八人口最多的国家。

经济快速增长的越南有着得天独厚的地理位置：毗邻中国北部，西北部接壤老挝，西南部靠柬埔寨，东南部横跨中国南海与马来西亚相望。1975年越南统一至今，河内一直是越南的首都。其中最大的城市是胡志明市，主要行业虽然还以农业、渔业、林牧业、矿业等为主，但近年来经济发展迅猛，越南房产市场在稳步上升中。

越南房产投资指南

2016年7月1日，“越南土地住房法”（LRH）鼓励外国人投资，取消了之前几项对于外国人在越南买房的限制。现在你需要知道的越南房产投资信息如下：

越南买房资格

个人：

只要是通过合法途径进入越南，外国人想在越南买房是有资格的。

企业：

所有外商合法的投资，包括在越南投资基金、银行、在越南注册过的外企分公司和代表处，都有资格购买越南房产。

房产投资范围

新的政策规定，凡是符合资格的个人或企业可以购买和拥有越南所有类型的房产，包括公寓和独立房屋（别墅或排屋），这是政策的一个变化，因为之前外国人在越南买房是只能购买公寓的。

外国人配额限制

1、外国人在一个小区的公寓内不得拥有超过总数30％的单位;

2、对每个越南房产项目投资的独立房屋数不超过总数的10％。

房屋用途

外国人拥有的物业可以出售、分租、继承和抵押（之前只能为所有者自己使用）。

土地所有权

（i）外国人买房：从发行所有权证书之日起最多50年所有权（如果经当局批准，可能延期）

（ii）外国人+越南籍配偶买房：永久地契

（iii）外国企业买房：直至投资证书中指明的期限（包括延长期限）

新版越南房产投资包含的税目

*以下税费适用于房产销售交易

增值税（VAT）：

任何本地或外国人出售越南房产的增值税均为10％。

所有权登记税：

获得房屋所有权证书的注册税为房产价值的0.5%。

个人所得税（转售）：

如果通过转让或转售公寓和房屋赚取个人收入，必须按交易价值的2％支付个人所得税。

个人所得税（租金收入）：

如果通过租赁房屋/公寓赚取个人收入，必须支付5％的增值税和5％的个人所得税。

对于每月超过150,000越南盾（约454元）的租金收入，每年需要缴纳营业执照申请费1,000,000越南盾（约302元）。

房屋管理费：

根据现行规定，给予最低管理费。

（据亚洲房产）

中国人如何在韩国买房？ | 韩国

近年来韩剧在国内大行其道，不少年轻人都对韩国充满了向往。因此，在如今国际移民买房的热潮中，大批中国人前往韩国就不显得意外了。但是，想在韩国买房也并不是一件简单的事，首先要知道满足什么样的条件，其次还要知道买房的流程。下面邦海外小编就带大家了解下关于中国人如何在韩国买房的相关内容。

一、韩国买房条件

1、想要去韩国买房，没有犯罪证明，带上护照和银联卡，但前提是银联卡上必须有足够的资金，这也就是中国俗称的验资。

2、无需商业背景、无年龄上限、教育程度及语言能力的限制，无需资产证明、无需资金来源证明，无需体检，无移民监。

3、在韩国买房，虽然不可以贷款，但是可以分期付款，但有一个硬性规定，入住前交80%，入住时就必须交清剩下的20%房款。

4、济州岛购买的房产必须是依据《建立济州特别自治道及开发国际自由城市的特别法》第229条的规定获得道知事批准的开发区域内的房地产。

5、在济州岛购买的房产必须保留5年，在这5年内房产不得长期出租、不得随意出售，持有房产满5年后可以申请F5永居签证。

二、韩国买房流程

1、前往韩国，对所选的房产进行实地考察，最好是聘请一位经纪人帮忙找房;

2、房屋确定后，买卖双方对房价无异议后，便可以签署住宅买卖协议;

3、对于想要移民韩国的中国买家来说，这个时候就可以准备移民所需资料;

4、买家可以先提交相应的材料，在30天内便可以获得D-8签证;

4、中国人在韩国买房是不可以办理房贷的，因此在房产办理阶段需要至少支付80%的房款;然后才会办理房屋产权登记;

5、在获得D-8签证后，两个月便获得F-2签证;

6、买家在签证快要到期后，可以申请F-2签证延期;

7、当满足韩国入籍要求后，便可以申请永久居留权。

（据互联网综合整理）

亚洲经济：想在首尔实现买房梦需10年不吃不喝 | 韩国

韩国《亚洲经济》近日刊文称，一项数据分析得出，韩国首尔地区的家庭，需要10年不吃不喝，才能实现买房梦。韩国央行负责人称，从全球来看，首尔的房价处于较高水平。

韩国央行9月3日引用KB国民银行，去年第3季度实施的住宅价格动向调查数据分析得出，首尔房价与居民年可支配收入的比例为10.3倍。这说明居住于首尔地区的家庭，需要10年不吃不喝，才能实现买房梦。

根据美国市场研究公司Demographia公布的《2017年国际住房可负担性调查报告》，这一比例高于洛杉矶(9.3倍)和伦敦(8.5倍)，低于悉尼(12.2倍)和温哥华(11.8倍)。

韩国央行负责人称：“虽然发表数据的机构和时间有所不同，单纯进行比较缺乏客观性。但是从全球来看，首尔的房价处于较高水平。”

去年首尔公寓的平均交易价格为5.967亿韩元(约合人民币346万元)。从2013年之后的4年内，首尔家庭居民可支配收入增长了8.5%，但由于低利率和购房限制放宽等原因，同期内公寓价格增长了17.5%。

（来源：中国新闻网）

柬埔寨房产投资：产权、买房、卖房问题全解析

印象中柬埔寨是比较贫穷的一个国家，事实确实如此，不过，另一方面，柬埔寨也是目前世界上经济增长最快的国家（ GDP增速7%左右）之一。而由于其对外资异常开放的姿态，更使它成为了一块新的投资热土。

当下柬埔寨由于经济高速增长引发的房地产行业的急速升温，正在吸引着日本、新加坡、中国的投资者蜂拥入市；作为新兴的房地产投资市场，当然有着丰厚的投资回报，所以我们必须行动起来，及早入市，才能分一杯羹。

柬埔寨的房地产交易不同于国内，我们要进入当地市场，就必须掌握当地的房产法律法规及交易方式，才能来去自如，轻快投资。

下面就为大家介绍投资柬埔寨房地产的一些必知信息：

一、产权的区分：土地产权和房屋产权只能二择一

1、当地人购置排屋(连地)，只有土地产权没有建筑物产权。

2、外国人持有2楼以上产权，只登记建筑物产权，没有土地产权。

房产证即完整产权，外国人之权利与本国人完全一致，未来若改建也依房产证上的土地面积比例处分。

二、产权证明的区分：

一般柬埔寨人所认知的两种产权形式为【软卡】及【硬卡】

1、【硬卡】是指中央政府基于土地法所承认的产权持有形式，在实际及法律上是有保障的。

2、【软卡】是指由地方政府核发，在实际应用中是对于主张该项产权的证据。

三、硬卡的种类

1、不动产持有证书(或称土地使用证书)

2、不动产所有权证书(房屋使用证书)

两者都是依土地法在地政机关登录之凭证，并以官方良好硬质纸张印制，可抵押给银行进行贷款。

四、外国人的房产所有权的时间限制

1、由柬埔寨中央政府发放的【硬卡】产权所有年限为永久产权。

2、由区政府或分区政府核发的【软卡】产权，即以实际登记年限为准。

了解以上信息，相信你对柬埔寨房产的相关法律法规有了清晰的轮廓，那么在当地的实际的房产买卖中，还有哪些需要注意的呢？

一、产权证明办理

1、开发商有义务负责办理区政府或分区政府核发的房产权文件 (软卡) 给购屋方。

2、在房屋交屋后购屋方需要办理产权登记 (硬卡)时，购屋方应缴交纳柬埔寨政府规定之各项相关证件及税费4%。

二、买房子需要缴纳的税金和费用

1、10%VAT税（增值税由发展商支付）

2、倘若需要办理硬卡，需缴纳注册税 (购房合同房款的4%或按照当时柬国政府的规定)

三、交屋时需办理的手续

1、盖手印移交使用

2、写授权书 (委托公司代为租或售)

3、银行开户 (含网络开户) (金钱要从金边的银行利用网络导出，需办好当地银行网络授权签属)

4、缴清交屋款

5、预缴6个月管理费及水电基本费，房屋代租后管理费及水电费由租客缴纳，水电基本费多退少补。

6、签立住户公约及物业管理规定

7、交屋手续完成后可依规定备齐文件缴纳税费及代办费办理硬卡，登记所有权手续。

四、房屋转手时需要缴纳的费用

1、买方必需缴交柬国政府公告价的 4%当作【房屋交易税】，或依当时柬国政府之规定；

2、如找中介需付约1000美元的代办费。

（据邦外海外房产）