买房 – Page 7

印尼日惹特区禁止外裔人士拥有土地权

日惹副省长1975年3月5日发出的No K 898/I/A/1975指令，最近已引起媒体的关注。虽然该指令只适用在日惹特区（Yogyakarta），该指令禁止特定的外裔印尼籍人士在该特区拥有土地，该指令已带有歧视性，同样是印尼籍民、印尼公民却有不同的指令。

当特定外裔印尼籍人士要购买房地产，或接受转移房地产有权、或接受遗产时，在公证事处所做转移权证书时，倘惹接受的一方是特定外裔印尼籍人士，即出现问题，当地政府不再发出土地拥有证书（Surat Hak Milik），而批准建筑物使用权，改发建筑物使用证书（HGB）。

该情况已引致媒体的关注，2018年2月20日法院判决拒绝一外裔印尼籍人士向法院投诉，要求法院撤销日惹副省长的指令，遭到法院的拒绝。同样的投诉已有两次，但都遭到法院的拒绝。最高法院也同样拒绝该要求，并发出了MA no.13 P/HUM/2015，及MA no179 K/TUN/2017最高法院判决书。换句话说最高法院承认日惹副省长的指令，认为日惹副省长发出的该指令没有违反宪法。

因为不断出现同样的诉讼问题，而法院一律拒绝申诉者的要求，给人印象是印尼的司法层次是否有问题。同样是印尼公民，有同样的义务但却有不同的权利，这已违反了公民享有公平的原则，印尼的土地政策究竟如何？

维护弱势族群

日惹特区有关原住民与非原住民或印尼籍民与非印尼籍民的土地政策，其实并非新的政策，而是原自巴古阿兰（Pakualam）年代延续到日惹特区年代。在巴古阿兰年代当地苏丹就有规定不得将土地转移给欧洲人或东亚人。其目的为保护原住民的权益，当时原住民的经济情况相当弱，比起已经是中等阶级的东亚人。

1955年第5号第8章日惹特区地方条例规定禁止印尼籍民转移土地给非印尼籍民，但当时倘未分清楚谁是印尼籍民与非印尼籍民，因为还在整顿当中。

1975年日特区副省长再发出第898/I/A/1975指令，其实是延续1955年已有的条例，且根据实际情况进行了修改。即不再禁止印尼籍民转移土地给非印尼籍民，而是不可将印尼籍民的土地拥有权转移给非印尼籍民。但在转移土地权的过程中，日惹特区政府只发给土地使用权（Hak Guna Bangunan/HGB）不再发土地拥有权（Hak Milik）给非印尼籍公民。

日惹特区政府的主要目的为保护弱势印尼籍民的权益，为了不使贫富差距继续扩大，不让有钱人拥有更多土地，而贫穷者的土地越来越少。特别是在商业地区的土地被外籍人士抢购使价格飙涨。

印尼日惹4卧3卫的独立屋，靠近多家学校丶购物中心和高尔夫球场
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其实，日惹特区副省长的保护土地政策已有所改善，允许印尼籍原住民转移土地给印尼籍非原住民，但必须放弃土地拥有权（Hak Milik），而只获得使用权（Hak Guna Bangunan）。土地使用权是有期限的，当期限结束后必须延长。政府藉由延长土地使用权来控制非原住民使用土地。

政府也应该制定促进原住民有效使用土地的条例，以促使原住民不荒废其拥有的土地。

基本合法性

有人认为，日惹副省长的条例带有歧视性，且违反了1945年宪法，即印尼公民在法律上是公平的。基本土地法也规定每位印尼公民对土地都有平等的权益，无论是印尼原住民或非原住民，无论是欧洲裔或东亚裔人，只要是印尼籍/印尼公民都有权拥有土地。

日惹副省长认为，如果单从以上两项法律来看，其意义太过狭窄，必须从维护民族经济利益的角度来思考，及从民族习俗的角度来看，特别从维护弱势经济族群的利益来看此问题，日惹特区政府允许在特定地区执行不同的法律。虽然带有歧视性，但却是正面的歧视性，对整个社会有益的歧视性。

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來源：印度尼西亚商报
責編：Zoe Chan

英国房产的海外所有者被迫公开姓名！违者将被罚款监禁

为洗脱英国作为高风险洗钱国家的恶名，英国的一项草拟法案规定英国房产的海外所有者必须公开其真实身份，否则将面临监禁和高额罚款。

几年来，海外公司通过收购高价值英国房产洗钱的丑闻频出，缺乏管制导致腐败资金进入房地产市场的担忧呼声越来越高，在此背景下，新的法律应运而生。

国家打击犯罪局称，3年前，海外犯罪团伙通过英国房产交易转移数十亿腐败资金。议会外交事务委员会称，俄罗斯的腐败资金通过房地产等途径在英国得以合法化，对英国的国家安全造成威胁。

新法律规定，拥有英国房产的海外公司必须向对公众开放的注册处公开所有者的真实身份。政府称这些注册处是房产部门打击洗钱网络的一部分，旨在方便执法者查抄违法资产。

海外公司匿名购买房产是完全合法的，但房产活动人士担心海外资金的流入将迫使英国房价上涨。

该草拟法案针对规避注册处的行为制定了一系列的处罚措施，包括：

未公开实际所有人的房产将被禁止出售或出租，不服从者将面临最高五年监禁和高额罚款。
未登记注册或企图注册不实信息的个人将面临最高两年监禁和高额罚款。

支持透明化处理的活动人士对这一法律表示欢迎，他们中的一些人为推动这些法规的实施已经奋斗了数年。

英国透明国际（Transparency International UK）的政策主任邓肯·哈梅斯（Duncan Hames）表示，“这些法规终于得以实施，成为了我们盼望已久的法律工具，房产所有者的身份不再神秘，房产市场不再是贪污腐败行为的温床了。我们很高兴通过几年来的宣传与运动，我们终于迈出了第一步。”

“一直以来，英国都对腐败资金敞开怀抱，而我们的房产市场常常成为了这些腐败资金的藏身之处。这一法案的实行使得腐败人员又少了一处藏匿非法资金的避难所。咨询审议期过去后，我们希望政府能够将这一法律作为当务之急来处理。”

非政府组织全球见证的反腐败活动人士齐多·唐恩（Chido Dunn）将新法律称为“改变游戏规则的关键因素”。她表示，“政府终于开始采取严肃态度，禁止罪犯和腐败人员通过英国房产来洗钱。我们拭目以待，看看究竟谁才是我们国家房产的所有者。”

英国房地产代理商协会也对新法律表示欢迎。该协会的总裁马克·海伍德（Mark Haywood）表示，“房产是洗钱的高风险市场，因为海外公司无需在英国设有办事处就可以在这里购买房产。”

“无法查证的‘公司’可以通过购买房产将腐败资金合法化。当相关机构想要确定房产的实际所有人时，查到的通常只是空壳公司。”

“此外，经过洗钱的资金所购买的房产通常是无人居住的，占据了市场上原本可为实际家庭提供的房产，对整个住宅区也将产生广泛的消极影响。为了确保英国房市的健康发展，弄清房产背后的真实所有人十分有必要。”

两年前巴拿马文件泄露后，卡梅伦提议建立房产实际所有人的公共注册处。《卫报》发现，在泄露的文件中至少有价值70亿英镑的房产由海外公司所有，至少1,700亿英镑的房产由低税率国家的所有者所有。

允许海外购房者匿名购买英国投资房产导致大量资金流入房产市场，迫使房价上升，加剧了房市危机。2年前，《卫报》的一项调查显示，一栋设有50所公寓的摩天大楼中，1/4的公寓都为海外公司所有。

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原文：卫报
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

如果在雅典买房，该选哪个街区？

对比整个希腊地区过去十年的房价，也只有雅典在去年走出了低谷。这当然与其政经地位以及投资者在做尽职调查的时间成本相对较低便利度更高有关。

根据居外网对众多希腊房地产和投资移民人士的专业采访，华人大多喜欢在靠海的雅典南区置业，还有阿波罗神庙和一些靠海的社区，但过旺的房市已经间接给雅典部分街区带来了房源紧缺的问题，现在海外投资者的目光已经转向雅典北部，国人俗称为“雅典的燕莎国际社区”或者上海的虹桥区域，这些地区的房价“元气”尚未恢复，高品质的别墅选择也相对较多。

下面来介绍一下雅典的主要街区：

普拉卡：普拉卡是雅典最古老的部分，是一个风景如画的社区，里面有许多漂亮的房子，许多餐馆和酒吧，还有一些城市最好的博物馆和考古景点。由于所有“专业人士”，普拉卡也是雅典最受游客欢迎的地区。对第一次来雅典的游客而言，普拉卡方便、漂亮，有社区感，适合民宿投资者。

Psirri和Monastiraki：雅典夜生活中心，Psirri和它临近的Monastiraki夜幕降临之后才会活过来，游客到此也十分方便。如果您前往雅典欣赏夜幕降临，Psrirri是雅典夜生活的最佳住宿之一。如果你希望街区安静，那最好要避开Psirri和Monastiraki了。

宪法广场（Syntagma）：宪法广场是现代雅典的中心，也是雅典人约人碰头的聚会地点，当然这座广场也是雅典人通过抗议和政治聚会来表达对政府不满的机会地点。宪法广场交通便利，附近的酒店选择也十分丰富从雅典周围的大部分旅游景点都可以步行到达，适合任何类型的旅客，也有不少独具设计匠心的超酷精品酒店供游客选择。投在这里的房子，可能就会更多考虑的是做民宿，而非自住或休假用途了。

Kolonaki：豪华，高档，充满设计师商店，Kolonaki是Lykavittos山脚下的一个豪华社区。如果您想要享受高档和宁静的体验，请考虑入住科隆纳其（Kolonaki），这里去往旅游景点也十分方便。

Koukaki ：居民区历史比较久，临近普拉卡，是比较受欢迎的中心街区，游客少很多，也很安静，交通便利，步行至雅典卫城仅约15分钟。

Exarchia：Exarchia社区年轻而前卫，被认为是雅典最波希米亚的社区之一，是大学生和无政府主义团体聚集地。虽然当地人通常认为不安全，但它绝对是前卫的。粗糙街景，对于考虑将来房屋出租给当地的学生族或者年轻游客的投资客而言，这里是个不错的选择，如果你不担心这里的氛围过于“粗糙”的话。

雅典北部Kifissia（北部郊区）：Kiffissia 是雅典又一个超豪华社区，距离雅典市中心约45分钟的地铁路程。如果您愿意住的稍远一点，住的高级而优雅一些，可以到这个到处都是高档住宅区的 Kifissia 来，这里聚集了大量的绿地和精心打造的建筑。

Glyfada Voula和Vouliagmeni（南部沿海郊区）：如果您向往的是在都市海滩拥有一套度假屋，那请考虑Glyfada, Voula 或者 Vouliagmeni 其中任何一个社区。这一片雅典南部郊区正好沿海，坐电车可到达雅典市中心，海滩。

作者： HY

责编：VX

向大马法律界骄子陈佐彬轻松创意学置业 | 居外专栏

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借

“借”是产业投资四分法的最后一节。所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？【阅读原文】

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之三：用

前两期探讨了“买”和“卖”的策略后，在产业投资四分法的第三期，我们来学习如何“用”你的房地产。对于你最终是否能取得想要的产业投资回酬，“用”的策略扮演着举足轻重的角色。除了市面上的常见方式，这里还有六种方法能让你“善用”房产，来创造更多收入。【阅读原文】

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之二：卖

上期，在产业投资四分法中（买、卖、用和借）中谈到了“买”，这期我们一起来探讨“卖”的策略。而除了本期的6个“卖”的策略，上期6个“买”的策略其实也可是您“卖”的额外策略。在产业投资中，“卖”指的是套利退场，但除了将房产卖出，其实，投资者可根据结算周期、支付方式、融资类别、销售轨道、甚至整体销售还是部分销售或扩大产业的用途来也增加产业的价值和制作其他的退场选择。【阅读原文】

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之一：买

生活法则其实很简单：“当你了解得更多，你就能做得更好”。这句话也适用在房产投资方面，一名经验丰富的投资者必须致力为本身的物业投资，找出更多的应对计划，才能在不同的情况取得成功。那么如何才能找出更多的应对计划呢？关键词就在你如何多样化房产的使用，才能确保自己可以在投资游戏中继续生存。

仿效《富爸爸，穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它应用在房产领域，从而发展出“房地产投资四分法”，包括了四种房产投资策略，分别是“买”、“卖”、“用”和“借”。首先，且来谈谈“买”，只要懂得应用有关“买”的策略，你就能找到一些创新的方法，在充满挑战的市况中无往不利。但值得注意的是，这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。【阅读原文】

泰国旅游业危机时刻：国人买房热门地被指旅游风险高

无尽伤痛与阴霾，普吉的沉船事故让本应红火的暑期泰国游变成黑白色。

当地时间7月5日下午，两艘载有133名游客的游船分别在泰国普吉珊瑚岛、梅通岛倾覆，其中127人为中国游客。截至6日晚间， 127名中国游客中，16人死亡、33人失踪，另有78人获救，受伤游客已送当地医院治疗。

而两游船公司负责人被指无视警告违规出海。

中国多年来是泰国旅游业重要客源地，中国游客数量持续增长。如果没有普吉沉船重大事故，这一增长还将持续。

去年近1,000万人次中国游客到泰国

泰国旅游和体育部统计显示，2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3,500万人次，其中中国游客量超过980万人次，占比最高。

泰国旅游和体育部次长蓬帕努曾表示，这3,500多万人次为泰国旅游业创收超过1.82万亿泰铢（约合3660亿元人民币）；在数量和创收金额上对泰国旅游业贡献最大的依旧是中国游客。2017年赴泰中国游客数量较2016年同期增长11.97%，为泰国带来超过5,200亿泰铢（约合1047亿元人民币）的收入，同比增长15.78%。

泰国开泰银行研究中心曾预测，2018年泰国游客数量及其所创收入都将持续增长，预计今年全年外国游客量突破3,700万人次，将为泰国旅游业创收约2万亿泰铢（约合4.028亿元人民币）。

就是在这个暑期旅游高峰之前，携程曾表示，以泰国游线路为例，预计单月报名将超过10万人，可以坐满四五百架飞机。

中国旅游研究院《2018年暑期旅游大数据预测报告》显示，暑期人气最高的出境游目的地国家排名前5位的分别是泰国、日本、新加坡、俄罗斯、西班牙。东亚、东南亚仍是最受欢迎目的地；外币兑换排行榜上，日元、泰铢、美元、港币、林吉特居前列，暑期最热门国家泰国的货币泰铢的兑换金额排名第二，同比增长118%。

中国年轻的富裕家庭在泰国置业

不只是旅游，泰国置业也成为很多富裕中国家庭的投资选择。

居外网2016年的数据显示，泰国是中国人在亚洲其他国家中最青睐的买房目的地之一。中国人赴东南亚买房的第一大动机是投资，出于投资需求去泰国、马来西亚和柬埔寨买房的人数比例分别达到70.2%、62.2%和92%。

自住需求亦旺盛。阳光沙滩海岸，让泰国成为了不少中国人的心头好。从2016年9月到2017年1月连续五个月，泰国房产询问量均同比增长100%以上，2016年9月同比增长甚至达到580%，增幅远远高于美国、英国、加拿大、澳大利亚等中国人海外购房传统目的地。居外网的统计，中国人最热衷投资的泰国城市为芭提雅、苏梅岛、曼谷、普吉岛和清迈。

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而2010年以前，几乎没有中国人到泰国购房。FT有统计显示，近年在普吉岛和清迈等旅游度假地区，中国购房者的比例已经达到20%；一些热门房产项目中，中国购房者比例已经达到50%。

相关阅读：【每两个在曼谷购买公寓的外国人中，就有一个是中国人】

泰国正扩建机场但安全未跟上

旅游业是泰国经济的一大支柱，他们正扩建机场接待来自中国等蜂拥而至的游客。

2018年4月，泰国机场集团公司董事会刚刚批准曼谷廊曼、泰北清迈、清莱3座国际机场的改扩建方案，将在未来几年总共投资494亿泰铢（约合99亿元人民币）升级改造这三大机场。

国际游客不断增多，让这3座机场原有的设施不堪重负。全部工程完工后，年接待旅客能力可达到4,000万人次。

但可惜，安全问题依旧是泰国旅游软肋。就在今年6月下旬，《英国快报》（Express）援引英国恩兹利保险公司（Endsleigh）的数据，指出全球10个旅游风险最高国家排行榜中泰国居首。这家保险公司2017年有将近四分之一（23%）的保险理赔是在泰国完成的。

Endsleigh市场部负责人Julia Alpan表示：“泰国是度假者和背包客的热门目的地，因此将它视为世界上最危险的观光地并不奇怪。”从该保险公司的数据来看，有近四分之一的英国游客在前往泰国旅游前会加保旅游平安险，因为他们对赴泰旅行可能发生的意外灾害、行李遗失及班机延误等心怀恐惧。

泰国之后，智利和美国并列第二，各占保险索赔总额约15%。需要补充说明的是，有些国家因过于危险，保险公司不愿承保，它们也就不会出现在上述统计中。

无独有偶，2017年12月，世界经济论坛（WEF）公布的2017旅游与竞争力报告，分析全球136个国家旅游状况，排名出2017年全球旅游最危险的20个国家，泰国被列为第19名。在参加排名的136个旅游目的地中，在安全和安保方面，泰国的排名位列第118位。

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来源：中国网财经综合
责编：Zoe Chan

在新西兰买房和在中国买房的区别 | 新西兰

1、中介VS经纪

地产中介和地产经纪好像没有什么不同，其实不然。中介在买家与卖家之间只承担中间人的角色，主要提供中介服务。

而新西兰地产经纪不光是中介还是经纪代理性质。买家或卖家与地产经纪之间是由信任而产生的委托代理关系。买家或卖家可以根据自己的需要，选择与地产经纪之间不同程度的委托关系。它可以是CLIENT客户关系，也可以是CUSTOMER消费者关系，而地产经纪对于自己的CLIENT客户或CUSTOMER，也有着相应的不同义务和责任。

在新西兰买房和在中国买房的区别 | 新西兰 — 中介经纪听起来指责很相似，实际有所不同

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2、垄断房源VS 开放房源

在中国许多中介公司持有完全不同或个别相同的房源。由于不同的公司之间并不共享资源，所以买家往往需要同时跟多家中介联络，以期获得更多的房源。

而在新西兰，地产经纪共享一个相同的数据库，地产经纪即便采用独家销售的方式和客户签订物业出售的委托合约，Listing放盘信息仍进入整个系统，所有地产经纪都共同推销，使客户委托的物业能在较短的时间内或出售。然后买卖双方经纪再按一定的比例分享佣金。也就是说，实际上每个经纪所掌握的房源基本是一样的（除非经纪在上市之前就把消息偷偷告诉你）。

3、产权70年 VS 产权999年

在中国，买家买的是房屋土地的70年使用权。而70年大限，一直是一个令公众十分敏感的话题，具有一定的不确定性。

在新西兰，您将获得的产权证明上的999年意味着您的财产可以一直继承下去，如果您的子孙不是那种“我替您座头等舱”的主的话。

4、水泥 VS 木材

在中国，房子是钢筋水泥做的，你个人一般没有能力去检查房屋的质量。

在新西兰，目前90%以上居民居住在木结构的房屋中。一百年以上的木房子还到处可见，很多售价不菲。木结构韧性大，且因木结构别墅的箱式结构将力均分，自身结构轻，又有很强的弹性回复性，对于瞬间冲击荷载和周期性疲劳破坏有很强的抵抗能力，所以在大地震中吸收的地震力小。

在新西兰基督城地震中，木结构的房屋优势体现了出来，木结构旧房损害程度也大大小于砖结构的旧房，一度使得砖式老房变得无人问津了。

5、自己检查 VS 专业检查

在中国，检查房屋质量基本靠自己打听自己看，而且经常只能看到样板房。

在新西兰，如果是auction的房子，你可以提前调Lim report的资料。可以提前做building report。一般中介都会提供LIM但Builder Report就要自己找有资质的builder去做。

卖家是不提供Building Report的，如果买家看了好几套房，参加了好几次拍卖，那么做Building Report也是一笔不小的费用。由于新西兰90年代遗留的不少漏水房，近几年人们对房屋质量的信任程度有所下降，因此买房前做Building Report的也多了起来。

6、城乡 VS 社区

虽然LOCATION LOCATION LOCATION是房地产不变的法则，但中国的地产价值分布往往和离市中心的远近更加直接关联，不管什么样的土地，只要拆迁掉后就会重新被估价。

而在新西兰，买房时必须考察社区的情况，由于大家都是住在一个个“村落”里而不是高层公寓中，你愿意和什么样的邻居住在一起显得十分重要，这关系到你的孩子平时和谁玩，他们上什么样的学校，也关系到什么样的人会租您的房子，所以这些年学区房的被炒得火热，而来到新西兰的中国人，只有找到了社区感才算是真的生活扎根了。

7、议价 VS 拍卖

在中国，地产中介负责沟通买家卖家，二手房最终还是买家卖家双方进行价格谈判。

在新西兰，现在越来越多的房产采用现场拍卖的形式销售，尤其是奥克兰，身在海外的买家通过经纪电话指挥也是经常的事情。拍卖相对议价需要更好的心理素质，而且拍卖下来的结果是无条件的，买家必须接受拍卖的结果。

8、合同 VS 交割

在中国，许多情况下签完合同需要马上付款，且手续较为复杂，贷款合同往往定得较死，更改很不容易。

在新西兰，房屋交割后才开始还款，贷款手续简单，且贷款合同灵活，更改的成本相对较低。转银行、增减贷款都很方便，如果实在收入有问题支付困难，还可以和银行商量在一段时间内只支付利息。而且找银行或者找贷款中介都可以办理各项业务，不存在直接找银行会更优惠这种说法。

9、装修 VS 维护

在中国，买房之后只要请装修队进场，装修完搬进去就可以一直居住了。

而在新西兰，由于是木结构房产而且带花园，平时DIY维护的事情此起彼伏，从割草到花园打理，粉粉外墙、修修栅栏的工作也是户主应尽的职责。如果维护的不好，等再次出售的时候就不会那么吸引买家了。而相反，做一个好花园升值也相当可观。

10、买房 VS 租房

在中国，不买房的年轻人压力很大，在新西兰，租房过日子的洋人有的是，没有人逼他们买房，他们反而觉得许多华人平时省吃俭用地把钱花在房产上有点不可理喻呢！

信息来源：网络整理

新西兰房产买卖相关的法律问题 | 新西兰

在新西兰买卖房产一些法律相关的话题

对一个人来说，买卖房产相关一大笔资金，是一件重大的事情。而房地产买卖关係到买方、卖方、仲介、律师、银行、建筑商等等，也比较复杂。本期的专题，要来探讨房地产买卖中经常碰到的法律问题。

一个案例引发的思考

首先我们来回顾一下最近发生的一个与房地产买卖有关的着名案例。

一对纽西兰夫妇想要卖掉自己位于Castor Bay 的大宅，他们找到了Premium公司的Pam Mary 作为他们的仲介，这是一位非常有经验的业界人士。这位仲介以250万元卖掉这幢房子，卖家还算满意。可是，令卖家大感意外的是，仅仅6个月后这间房子又转手了，而转手的卖价高达350万。在这笔新的交易中，新卖家找的是同一个仲介。而且很多证据显示，仲介跟这位新卖家的关係特别好，之前也做过其他8户这个卖家的生意，他自己的女儿还在这个卖家的Trust公司工作。

这个案例裡有几个不寻常的现象。第一、时间点非常接近。第二、同一个仲介经手两次交易。第三、这个仲介从事专业的歷史或是他的家人，跟这个新卖家有不寻常的关係。相关讯息都证明这个仲介在帮第一个卖家处理交易的时候，就已经有另外的安排，或是暗中进行其他牟利的作法，而不想要让原来的卖家知道。

案子经过3年的诉讼，高等法院最后作出终审判决，涉案仲介赔偿金额高达100万纽币。这是一个不寻常的数目，因为在房地产纠纷的时候，所谓的受害者的财务损失，很少有达到这么高的。

买房子最要命的两点

在房屋买卖中，买家最需要重视的，最不能犯的毛病有两点：

首先就是避免「深信不疑」。无论是面对卖家的陈述、仲介的介绍，甚至于建筑师的Building Report，买家都不能完全「深信不疑」，而是要仔细去核对其中的讯息，不然真要有了纠纷，麻烦的还是买家自己。

如果一个买家看了蓝图，对着房子居然看不出来，或是没有发现任何显而易见的事（譬如门牌写错了），这样就没有人能救你。

其次是要买一个这么大的项目，却不申请Builder’s Report，自己放弃检查的机会，这样别人也不能救你。所以买家也应该承担法律上所谓的Contribution，也就是自己没有尽到的责任。

买家需谨慎仔细核对房屋讯息

还有一种常见的房屋买卖纠纷，就是买家根据仲介提供的房屋讯息作了决定，事后却又发现问题，因此产生争执。

首先要注意的是，被误导的项目是否为买家带来实际损失。如果买家看上了一幢三房二厅二卫浴的房子，，后来发现其实是二房加上一个书房，因为书房没有衣柜。如果买家已经检查过房屋，知道房子长什么样，只是在描述上和被告知的不同，这个时候去告他应该没有什么效果。

此外，如果仲介告知买家房子是砖瓦的，事后却发现是木头的。很多客户很会生气，认为仲介误导而想要告对方。这时候首先需要考虑的因素，是在签约之前，卖家有没有给买家机会检查房屋？有客户说自己不具备专业知识，看不出到底是砖的还是木头的。可是从法律的角度来讲，这样的说法对法官说服力不大。买家在签字之前，或是在签字之后，都有充分的机会跟空间，可以透过专业人士帮忙检查不清楚的项目。买家应该尽自己的义务，检查仲介提供的讯息是不是真实的。

仲介可能会对法官说，我带你看了三次房子，每次至少一小时。签合约的时候，也放了一个房屋检查条款，你的专家检查过后也说房子没问题。从头到尾你都没有反应，也没有挑剔过。你不喜欢房子屋顶的样子，为什么不提出来？你又为什么要签字？

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房产仲介的责任

在之前的案例中，法院判决仲介及他的公司要赔偿客户损失的100万纽币。但是市场风云变化，并非所有的市场高低都要仲介来买单。那么，什么样情况下，仲介需要承担责任呢？

我们知道，请仲介来卖房子，就好像是请律师、医生、牙医来提供服务，是一种依赖他人专业服务的行为，而专业人士就因此有一定的责任。事情搞砸了，或者事情虽然办好但对方帮自己或他人从中获利，而没有向客户告知，这时候，就需要专家责任了。

例如客户请律师办遗产，他告诉律师说：「因为我的配偶已经走了，我希望尽快帮我把遗产处理掉，该怎么办就怎么办，反正我们这么多年都依赖你了。」结果这个律师不但没有把房子出售到最好的价钱，反而私下找一个朋友，用客户跟他提过能够接受的底价，就把这个房子轻易地卖出去。此时作为专业人士的仲介或是律师，就违反了信讬关系，而必须负起责任。

客户不具备专业知识，面对专业人士的时候，往往会完全地信任、依赖于这些专业人士给的意见。所以客户是容易受到侵害的这一方，法律会更注重保护客户的权益。

出了问题要告谁？

很多人因为仲介的问题而造成房屋买卖损失时，经常要作出决定，到底要选择谁作为起诉的对象，是仲介这个自然人，还是他（她）服务的地产仲介公司？

从情感层面来说，很多客户希望骗我的那个人（仲介）来负责。可是从法律上或是经济效益来分析，要找那个Deep Pocket，即是要找有钱赔偿的被告，而不要找你生气的对象。

你生气的仲介，可能是一个很成功的仲介，其实并没有那么多钱。或者即使你告了他，他很容易就跑掉，因为他只是一个人。你所要找的那个负责的对象，是比较不会跑掉、比较有规模的仲介公司。

事实上，虽然那个自然人是和你接触的对象，可是真正对你误导的，往往是他们背后的公司。仲介是以公司的条件或讯息来做推广，仲介的讯息很多都不是在他个人资源范围内可以得到的。因为他是公司裡的仲介，才能够给你看这个房子，所以这个时候责任的来源已经不是仲介本身了。

作者：皇家律师

新西兰首次置业的看过来如何买房？

新西兰如何买房？对于新西兰的首次置业者，无从下手是常有的事。今天为您带路，跟大家聊聊在新西兰准备买房前后的那些事，保你入门！

买房前的准备工作需要花费大量时间，建议提早准备、积累经验、知己知彼方能一举拿下Dream House!

准备在一个陌生的国家和城市买房置业，想想就容易头大。可说到底逃不过两个简单明了的问题：要买多少钱的房子？以及怎样找到适合自己的房子？

要买多少钱的房子？确认家里能支付多少首付、确认能从银行贷出多少钱

建议直接联系有经验的银行或贷款经理（Broker），因为他们可以全程跟踪帮助您，不管是开户、资金准备、房屋选择、还是推荐律师和房屋质检员

想办法将钱从国内转出来

外汇管制日益森严，如何把大笔资金从国内转移出来，就是考验智慧和实力的时刻了！

怎样找到适合自己的房子，考虑清楚几个问题

打算买几个人住的房子？（考虑户型）目前有没有可以帮助供贷的房屋？（考虑资金）如果在新西兰生活的话在哪里工作或者上学？（考虑位置）购买的房屋计划居住多久？是打算用于自住还是有投资的打算？（考虑综合）

搜寻房源

理清思路后便可上网搜寻房源了，选房应该广撒网，可以通过房产中介公司的网站（如http://www.barfoot.co.nz）、http://www.trademe.co.nz或中文网站http://www.juwai.com/等）查看房源信息。

实地考察可能购买的房屋

如果遇见特别喜欢的房子有购买意向，亲临其境会给您不同的感受，有利于进一步了解房屋本身和周边环境！您可以找房产中介预约免费看房，也可以自己去逛Open Homes。另外，让您的贷款经理和律师推荐信誉好的房屋中介，统一时间看房，可以大大节约您的时间。

看房的过程中您通常会遇到以下两个问题：

产权，买卖合同看不懂？

和国内不同，新西兰的房屋通常分为永久产权和租赁产权（建议不要买）。此外，新西兰房产交割必须通过律师（NZD700-1200不等），因此建议您尽早找到自己的律师，看中喜欢的房子后，让中介把所有资料直接邮件给您的律师，律师会详细帮您查看合同条款、解答您的疑惑。

如果您的贷款经理，房屋中介和律师有长期的合作关系，会更加事半功倍。

房屋检测

银行通常不要求房屋检测，但建议您为心水的房子做一个房屋检测（NZD150-350不等）。同时建议尽量避免购买1990-2004年的Plaster（石灰水泥）房屋, 再便宜也不要买，因为要么已经漏水了，要么将来会有漏水的隐患。

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准备工作就绪，Dream House的轮廓已经愈发清晰。在决定出价前，您需要再次找银行或贷款经理确认贷款情况。在新西兰，房屋买卖一般通过拍卖、议价和投标三种方式，其中拍卖和议价最为常见。

有了相中的房子，怎么拿下？

拍卖

属于无条件出价，就是说您需要接受出价文件上的所有条款，如果房主接收，就必须购买。拍卖当天需要交付10%的订金，其他工作可由房屋中介和贷款经理配合完成。

议价

属于有条件出价，就是说虽然房主接受了出价，但要直到您提出的附加条件都被满足后，合同才能生效。合同生效时需要支付10%的订金，剩下的工作还是可由房屋中介和贷款经理等配合完成。

交割

表怕！这么重要的时刻有贷款经理和律师配合您完成，您只需要提前找好代理律师拟好合约，等到交割当天，双方律师会互换签约完成交割，整个流程会很快。

找专业经纪或律师很重要

新西兰和国内的买房流程特别不一样，买房的各个环节会涉及到法律、贷款等各种问题。虽然新西兰法律透明健全，但如果能够先咨询律师、房屋中介和信贷专家（这三方常常有长期稳定的合作关系），明确自己的状况和预算后办理买房置业的相关事宜，更能事半功倍。另外，消费者买房需要在各个环节注意维护自己的权益，小心不要上当受骗。

来源：逸居新西兰

在新西兰购房必须注意的几个问题 | 新西兰

新西兰是个移民国家，每年都有大量新移民进入新西兰。近些年来，华人更成为新西兰新移民的主要成分。华人讲究“安居乐业”，所以，大部分华人新移民都会考虑购房。但是，由于新西兰的法律制度与中国大陆及亚洲其他华人居住区有所不同；由于华人新移民英文水平普遍不到随心所欲地使用的程度；再加上华人新移民对环境不熟悉、亲戚朋友少；等等，华人新移民在购房时必须特别慎重，以免在进行如此大笔投资时，考虑不全，决策不当，甚至受骗上当，最后投诉无门，让愉快购房成不愉快的经历。

以下是新移民购买房必须注意的几个事项：

1：明确自己的需求。

自己要买什么房子，要多考虑，多和亲友商量，是要两房自住的，还是两房自住加上一房出租的？是要地大的还是地小的？地大要到能分割程度（一般1000米以上）还是准备能有地方自己以后加建（一般600米以上）？还是只要三、四百平方米让小孩有地方玩就可以？价位要什么范围到什么范围？或者是多少位以下？一定要无尾街吗？要考虑近学校吗？自己有没有什么特别要求，如近钓鱼地方、可看海景、近医院、去高速方便等等？因为只有自己明确了需求，才有目标，才会节约中介与自己的时间。有的新移民自己没有明确的目标，如价格十几万也可以，二十几万也可以，地区什么地方也不明确等，中介只好带着他到处看房，最后中介也做累了，买主也看花了眼。有的中介公司可能就会有怨言，甚至不愿再带人看房。

2、了解新西兰目前房地产市况及趋势。

一要了解那些因素会影响新西兰的房地产市况，分析这些影响因素现在的情况。一般而言，房地产的价格受供给及需求影响，由于供给曲线一般较平稳（因房地产开工时间长，投资额相对固定等），房地产的价格受需求因素影响较大。对房产的需求主要有三类：

a、自住需求；

b、投资需求（主要为出租及长线投资）；

c、炒作需求（短线资金，短进短出，常用过江龙资金参与）就新西兰而言，新西兰的房产价格受外来人口影响较大，一是新移民，二是留学生。新移民主要带动的是自住需求，留学生带动的主要是投资需求。因此，当移民政策及留学生政策放松，房产需求就旺，同时炒做需求也具备气氛；当移民政策及留学政策收紧，或大量移民回流，房产需求就弱。前一段由于移民政策及留学政策较宽，大量新移民及留学生来新西兰，加上其他因素，所以新西兰的房产市况较旺。

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在新西兰买卖房屋需知：

新移民移入纽西兰之前及移入之初，均会为究竟该移居哪一个城市？这一问题所困扰。殊不知城市选定后，再面对选择居住该城市中之哪一区时，更是让人绞尽脑汁，难以取舍。届时不论房价、学校、环境等究竟是好或坏？均有赖您自行判断。而在纽西兰各城市中，尤以奥克兰之住宅区，最为复杂、难以决断。其理由如下：

（一）、奥克兰市范围过广，可挑选之住宅区数目更是超过想象

奥克兰市是纽西兰最大的城市，实际上是由6个不同的城市所组成，可挑选之住宅区超过百区以上，新移民在短期内要决定住所诚属不易，更何况纽西兰每一个住宅区，均有其特色。两间完全一样的房屋，常因座落地区不同，或因内部装璜有异，而有不同之价格。冒然决定，常生后悔。

一般而言新移民对区域之选择，宜以下述几点做为评断之基础：

A 交通方便。
B 学区较佳，且学校尚有空位可招收新生。
C 采购华人食品较容易。
D 房价(租金)适中。
E 有增值潜力。

（二、）各区内房价无真正的平均标准，拿捏不易

纽西兰各住宅区内房屋水准、建筑材料、建筑物大小、座落地点(同一住宅区内常因附近环境、地势高低、景观、学校而有截然不同之结果)参差不齐，价格更是天壤之别。不像在国内指明哪一条街，几层楼之大厦，约莫可捉出每坪多少之价格。但在纽西兰光靠一个平均房价的理念去购屋，是行不通的。新移民必需逐屋勘查，逐月了解，方是掌握房价合理与否之关键。

虽然坊间不动产公司，已将奥克兰各住宅区之平均房价统计显示在一些报表上，但所谓平均房价一般系指最近3至6个月该地区市场成交之房价，而华人新移民看得上眼之房屋，成交不多，相对使得前述平均房价出现偏低的常态现象。此外，该平均房价除了随市场利率变动，高低起伏，变化无常外，更由于华人新移民要求房屋之品质，常在一般水准以上，自然拟购入房屋之房价会高出平均房价。但对华人新移民而言，最困惑的是：短期内他们不知道其拟选房屋之品质，是否真正是在一般水准以上？是否就可以按该地区之平均房价再加一些价，以购得理想之房屋？

（三）、入学与学区，习习相关

纽西兰大部份之学校均实施「学区制」(SCHOOL ZONEING)，学校祇对住在该学区内的学生开放入读，部份名校更早已人满为患(部份明星学校，虽开放区外学生凭成绩跨区就读，但新移民子女通过考试之机会甚微)。新移民在选区之前，尤应事先了解。
对新移民而言，奥克兰虽设有2所大学、3所技术学院、1所师范学院、95所高中、47所初中及326所小学，但究竟哪一所学校较适合自己的子女？是新移必需切实要考虑的，决不可人云亦云，或迷信明星学校。

或许有人会建议参考各校会考成续，但新移民必须了解到会考成绩，并不能真正代表该校之水准。例如甲校向来评价不高，惟会考成续栏标示该校「参加考生」平均分数占前90%以上者，达到100%；而乙校之会考成绩栏标示「参加考生」平均分数占前90%者，仅有55%，而占前70%～80%者，有45%。对初抵纽西兰之新移民，很可能就会挑选甲校了。其实甲校应届毕业生共100人，但仅有一人拟继续升学，故该学生参加会考，并经评定为A(前90%)，故有100%的水准；反之，乙校应届毕业生也是100人，全部参加考试成绩均在A与B间，当然表现优良，但您却从书面资料上就很难看得出来(这是因为会考成绩中并未注明有多少人应考)。

信息来源：天维网论坛

排版：Shelly Du

什么是拍卖？如何购买拍卖房以及注意事项是什么？| 新西兰

拍卖的房子和其他出售方式的房子有什么不一样？有些什么注意的事项？究竟这时好呢还是坏。

那我就当做给自己做一个简单的报告好了，存档的同时，我希望这个帖子能帮助那些可能对拍卖不太清楚的朋友们。

什么是房产拍卖（Real Estate Auction）？

房产拍卖是一种公开的以及透明的出售方式，在规定的日期，地点和时间里，以公开竞争的形式，将房产卖给出价最高的应价者。拍卖规则和条款会在拍卖正式进行前公布，让买家决定是否接受这些规则和条款。值得一提的是拍卖是无条件的，当交易成立买家和卖家双方都必须服从交易文件里的条款。

什么是拍卖？如何购买拍卖房以及注意事项是什么？| 新西兰 — 房产拍卖是一种公开的以及透明的出售方式，在规定的日期，地点和时间里，以公开竞争的形式，将房产卖给出价最高的应价者

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如何做好拍卖前的准备？

您要事先和您的银行，broker或者其他金融机构根据您的经济情况谈好贷款的问题（如果需要）。我们建议您把中介给您的拍卖契约提供给您的律师让他们帮您过目。大部分时候，在拍卖锤子落下的时候您需要提供最终房价10%的订金，所以事先和银行或者金融机构商量好是非常重要的，您要确定您在拍卖当天可以支付得起这10%的订金。

我们也建议您在拍卖之前联系房屋检查员、注册评估师，或者市政府检查房子的屋况，价值以及是否有其他任何装修或者改动过的地方。

在拍卖日期之前尽可能的去参加其他房子拍卖现场，这样您会对拍卖流程有大概的了解，当拍卖当天到来的时候您就会信心满满的去参加。

我需要注册才能参加拍卖吗？

Bayleys拍卖不需要正式注册来参加拍卖。但新西兰法律规定，您必须事先给予并阅读REAA印刷的Approved Buyers Guide手册。您可以向您的相关中介销售人员索取。

什么是底价（Reserve Price）？

底价是由出售方屋主决定的价格，价格必须以书面形式向拍卖机构或中介提出。顾名思义这个价格是屋主的最低心理价位，拍卖师不能以低于这个价钱出售这个房屋。这个价格不会被公开。当现场竞价超过了这个底价，拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价已经到达，房子现在正式on the market ，将会被出售给出价最高的竞价者。

如果竞价达不到底价那会发生什么事情？

通常来说，拍卖师会暂停拍卖，然后让当时最高竞价者知道这个房子的底价还未到达。拍卖师会给这个竞价者一个机会来提高让屋主能考虑出售的竞价的价钱。如果屋主能接受这个新的价钱，那么拍卖将从这个新的价格重新开始，拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价已经到达，房子现在正式on the market ，将会被被出售给出价最高的竞价者，如果没有其他的竞价者，那么房子将会被在这个同意的新价格出售。

如果屋主不接受这个新的价格，那么拍卖将从这个新的价格重新开始，拍卖师会让现场的竞价者知道这个房子底价还未到达，如果没有其他的竞价者，那么这个房子的拍卖将被结束（passed in，详见下文）。

如果房子拍卖没有被卖出那会发生什么事情？

如果房子拍卖的最高价格没有被屋主接受，那么这个拍卖将会被passed in，宣布结束。屋主可以考虑拍卖后的offer，包括那些有附加条件的offer。

什么是屋主竞价（Vendor Bid）？

根据新西兰相关法律，拍卖师可以决定是否帮屋主代理竞价。屋主竞价必须被拍卖师清楚的向所有竞价者指出来，屋主竞价不能超过屋主事前所定的底价。屋主竞价通常被用拍卖师用来做起始价格，如果没有竞价者愿意第一个出价格的情况下。简单的来说拍卖师的意思是，这个价格是达不到屋主的底价的。Bayleys 会让屋主签合同让屋主保证不会由屋主自己，或者让其他人代表屋主竞价。

房子可以提前出售吗？（sold prior）

如果一个房子是要通过拍卖来出售，广告词里面包含了’除非提前售出（unless sold prior）的字样，这指出了屋主有可能愿意在拍卖日期到来前提前出售这个房子的可能性。所以我们建议您告诉您的中介销售人员，如果房子要被提前出售，让他们通知您。

如果您特别喜欢这个房子，希望屋主提前出售，如果您的offer金额足够好能让屋主同意，您需要签署一份《拍卖提前协议书》（pre-Auction Offer Procedure）以及您需要提供房产金额10%的订金支票，这个支票将会被打进房产公司的信托账户。房子将会在双方商定的日期提前出售，您的offer金额将成为拍卖的起始价格。这个价格将会一直保密直到拍卖的时候才被公开。

如果offer 没有被屋主接受，那么拍卖还是会照原定计划进行，10%的订金将会被全款退回给您。

这个是很多朋友误解的地方，拍卖提前出售并不是房子能不通过拍卖而被出售掉，只是拍卖的时间被提前了。

文章来源：天维网论坛

排版：Shelly Du