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Morag Makey在制定移居西班牙的计划时决定放弃在比较热门的海滨度假村和农村田园购买房产，选择在繁忙喧闹的城市内居住。“我们希望生活在一个拥有良好设计氛围且充满活力的城市里。我们在巴塞罗那开创了自己的事业，而且从来没有为住在这里而后悔，“现年44岁的Makey说道。她离开自己在英格兰湖区的家乡去到瑞士，然后又从瑞士前往西班牙。现在，她和60岁的丈夫Pete在巴塞罗那经营一家教育咨询公司。

Makey补充道，“在西班牙，我们买得起市中心的房产，而这在许多欧洲城市是不可能实现的。除此之外，我们还可以经常用适度的预算去外面吃喝玩乐。”Makey五年前在哥特区（Gothic Quarter）买了一套售价约为37万欧元（约¥294万）的两卧室公寓。

在巴塞罗那根本没必要买车——“这座城市非常小，小到走路或者骑车就能游遍全城”。这里的天气总是很好，夫妻俩一年四季都可以在户外活动。“这里的生活从placas开始，这是一个值得融入的优秀社区，”Makey说。“我想放松的时候就会去布拉瓦海滩（Costa Brava）玩玩，但是我更喜欢住在城里。”

懂得欣赏西班牙城市生活的远不只是Makey。根据房地产代理机构Lucas Fox提供的信息，60%的马德里房地产销售额是由外国买家贡献的。过去，马德里经常被视为一个进行纯粹投资或搬迁的适宜地点。而目前在买家眼里，它已成为一个富有吸引力的第二住宅市场。尽管加泰罗尼亚的宪政危机导致过去数月的物业销量下滑，但巴塞罗那的购房需求已出现强力回升。

“这两个城市的天气总是比西班牙的太阳地带还要好，而且在过去的一年里都有物业以打破纪录的价格出售，”房地产咨询公司莱坊的西班牙地区负责人Mark Harvey说。他认为西班牙城市假日住宅大受欢迎的现象背后有一部分原因是人们以前倾向于购买大型土地，而现在更偏好易于管理而且维护成本较低的“锁门即走”型物业。他说，这些购房者大多是空巢老人，他们“有充裕的时间和金钱，身体健康，而且有一定的文化修养”。

“2005年，我们刚开始在巴塞罗那开展业务。当时，在众多历史悠久的西班牙城市中，外国买家只喜欢在巴塞罗那购买房产——但只限于用来过周末或出租的小房子，”Lucas Fox的联合创始人Alexander Vaughan说。

“过去五年里，马德里和瓦伦西亚（Valencia）一直在迅速发展，人们现在已经开始关注二线城市了。在其他国家，你可以说出三、四个大城市。而西班牙有很多个大城市，而且这些城市各具特色。”

交通便利性往往会影响人们的决策，因为不是所有城市都能提供同样理想的航班。“许多城市购房者都属于那些一年计划进行多次周末长假旅行的群体，所以快速便捷的出行设施是必不可少的，”房地产经纪公司物业搜寻者（Property Finders）董事Barbara Wood说。

以此为标准的话，一些富有吸引力的城市就要出局了：圣塞巴斯蒂安（San Sebastian，没有开设廉价航空公司的航班，而英航/伊比利亚航空公司的航班需经停马德里）、卡迪兹（Cadiz，附近的赫雷斯机场没有多少可选的航班）和格拉纳达（Granada，航班设置不适合周末出行）。其他城市更是完全失宠了。“在金融危机爆发之前，人们经常向我咨询在塞维利亚购房的情况。而危机爆发以后，一单咨询都没有了。格拉纳达也出现了相同的情况，”Wood说。

其他需要考虑的问题还有严格的假日租赁法规。“瓦伦西亚和马拉加（Malaga）受到的限制最少，但两地都要求业主申请许可证，而且马拉加的一些建筑被禁止用于假日出租，”Wood说。“巴塞罗那的哥特区（Gothic Quarter）已不可能获得新许可证，而巴利阿里群岛（Balearics将在今年8月1日前暂停发放新的许可证，某些类型的房产根本无法出租。”马德里即将出台期限为90天的旅游租赁限制措施，进行超过90天的租赁交易需要事先申请许可。

1. 马德里

长久以来，马德里就像一座奇怪的无名之都——虽然它是一个拥有辉煌历史，璀璨文化和勃勃生机的地方，但巴塞罗那总能以波西米亚风格特色和海滩吸引更多的人群，夺走它的光彩。然而，这种情况现在已有所改变。物业销售咨询公司Cluttons Barcelona的执行董事总Isidro Valldosera说：“加泰罗尼亚独立状态引发的附带后果让马德里受益匪浅。”

除此之外，其他因素也为马德里注入了额外的动力。Lucas Fox马德里地区负责人Rod Jamieson表示，新开发项目和时尚餐厅正如雨后春笋一般，在马德里各处拔地而起。查贝理（Chamberi）、萨拉曼卡（Salamanca）和贾西蒂亚（Justicia）等中心区已经出现了大规模的重建工程，而且房价在过去一年内大幅飙升。查马丁（Chamartin）即将迎来多个改造项目。项目完成后，查马丁将成为重要的交通、商业和住宅中心并新增1.1万套住宅。未来三年内，马德里还将建设全欧洲最大的人工海滩。届时，人们从城市开车前往人工海滩将只需要短短40分钟。

然而，与其他众多欧洲城市相比，马德里的房价仍然相对较低——你可以花25.5万欧元在时尚中心区楚埃卡（Chueca，相当于马德里苏活区）的某栋智能化公寓楼内买一套已全面翻新的单卧室公寓。莱坊预计今年马德里的房价将上涨5%。

Lucas Fox的数据显示，在马德里置业的外国买家，英国人或爱尔兰人的比例约为4%。去年，Lucas Fox公司的销售额几乎翻了一番。根据西班牙国家统计局（National Institute of Statistics，简称INE）的统计结果，马德里物业的整体销售额增长了20%。

“马德里房市复苏的时间落后于巴塞罗那，而且平均房价也比较低，”Valldosera说道。“从以往的经验来看，英国人并不是马德里的大主顾，但我们期待巴塞罗所经历的情况——人们在伦敦出售房产，然后在那里购买包含三到四套公寓的小楼房并进行翻修——也在马德里出现。”

对于那些更倾向于购买已完工物业的人来说，位于查贝理中央区阿尔马格罗（Almagro）小镇可能是一个理想的选择。Engel & Völkers的一套三卧室公寓的价格为80万欧元（约¥635万），自带储物室和车库，坐落于欧洲最受欢迎的街道之一。

2. 巴塞罗那

加泰罗尼亚的独立之战对于巴塞罗那而言是一个重大的转折点。在去年10月举行独立公投之前，巴塞罗那所经历的变化简直势不可挡。企业迁离，失业率上升——房市也受到了冲击。不出所料，几乎没有买家敢于在这种紧张气氛下的信心十足地购买房产。

INE披露的数据显示，去年12月，加泰罗尼亚议会刚刚解散，选举即将开始的时候，巴塞罗那房市的月度销售额下滑了11%。目前销售额正在回升——一月的销售额增长了6%——但依然落后于马德里。

“在过去七年内，外国买家的物业需求量占城市中心总物业需求量的50％，而且自宪政危机以来，这类需求已经有所减少，”在线咨询公司Spanish Property Insight的创始人Mark Stucklin说。然而，吸引人们来巴塞罗那购房的基本因素——气候，海滩，文化和氛围——依然没有改变。“巴塞罗那是一个大型旅游城市，一个重要的会议和活动举办地点，而且科技初创企业的资金正在不断涌入。这是2014年危机结束时全西班牙第一个恢复元气的城市，而现在它是平均房价最高的城市，“Valldosera说。

他指出，买家最青睐的四大置业区域分别为优雅大方的扩展区（Eixample）； 更前卫，更有嬉皮范儿的老城区（Ciutat Vella，包括哥特区）；靠近蒙特惠奇山（Montjuic hill），安静清幽的帕布罗塞克区（Poble Sec）；还有科技产业蓬勃发展，临近海滩的波布雷诺区（Poblenou）。

Francesc Macia 10号是该市刚建成的超豪华物业之一，其样品公寓售价为250万欧元（约¥1,930万）。该物业有360平方米，包括两个平台，可以饱览整座城市的美景。

3. 马拉加

这座坐落于阳光海岸上的港口城市正在飞速发展。十年前，尽管马拉加拥有多个热闹的深夜酒吧，是个享受夜生活的好去处，但由于缺少资金和活力，旅游景点也寥寥无几，人们通常都不会在此长时间停留。但这一切都发生了变化。现在，已完成改建的海滨上，商店和酒吧鳞次栉比，而店铺下方就是巨型游轮。中央大街上划出了步道，上面的鹅卵石闪闪发亮。古老的建筑得到了精心的维护。从一家家博物馆（包括刚建成的蓬皮杜中心）到宏伟的阿尔卡萨瓦堡垒（Alcazaba fortress），城市里的每一处都散发着浓郁的文化气息。除此之外，马拉加还有16处海滩。

据西班牙旅游部门称，马拉加的变化令人印象深刻，它现在已成为西班牙游客数量增长最快的城市。“我目前正在和三位只想在马拉加城购买物业的客户合作，”Barbara Wood说。

在这里，你既可以找到价格低于30万欧元，历史悠久的城市中心公寓，也可以找到最低价格为50万欧元的小户型海滨公寓。正在居外网上出售的一套物业——俯瞰着马拉加斯塔（Malagueta）海滩，售价为66万欧元（约¥509万）的三居室公寓。

4. 瓦伦西亚

从INE的统计数据来看，瓦伦西亚去年贡献了西班牙新建房屋销售额的13%。这座西班牙第三大城市终于走出了经济衰退造成的阴影，其市政厅目前正在努力发放更多新房建造许可，努力推动城市发展。它拥有多个海滨社区，魅力十足的古老城镇和现代建筑，这些特色足以吸引巴塞罗那的拥趸，而且该市的物业种类繁多，价格也相对较低。

Fine＆Country Javea的主管Peter Fenton表示，你现在依然可以在海港附近找到仅售10万欧元的小型公寓，或者购买价格高达100万欧元的市中心联排别墅。距离瓦伦西亚最佳海滩——绵延4公里的马瓦罗莎海滩较近的住宅起价75万欧元。

Idealista提供的数据显示，去年当地房地产价格上涨了11%，其中老城区，扩展区和El Pla del Real区实现了最大涨幅。此外，外国购房者也回来了。去年，主要来自法国、英国和美国的投资者所购下的房产占Lucas Fox销售额的40%。

“瓦伦西亚是一个国际化、多元化的城市，但它并没有因此失去那种亲切友好的氛围。快速便捷的英国定期航班正吸引众多家庭来此居住，许多老年夫妇也热衷于来瓦伦西亚购买度假住宅，享受这里的气候，食物和文化，” 佳士得国际房地产公司的首席执行官Jose Ribes说道。居外网上有一套价值87万欧元（约¥672万），可俯瞰艺术科学城（City of Arts and Sciences，由Santiago Calatrava设计）的现代化四卧室顶楼公寓待出售。

5. 帕尔马（Palma）

马略卡岛Mallorca上充满魅力的首府城市帕尔马已经悄然走向繁荣，完全脱离了从2008年起持续困扰西班牙其他地区数年的经济危机。然而，随着圣豪梅（Sant Jaume）等多家精品酒店（今年还有更多酒店即将建成）还有新商店和餐厅（包含两家米其林星级餐厅）纷纷开业，帕尔马的发展趋势越发明朗。

“海岛效应意味着人们普遍认为这里是一个安全港，而且帕尔马已连续三年实现两位数的增长，”莱坊公司的Harvey说。

据马洛卡蘇富比國際房地產公司（Mallorca Sotheby’s International Realty）董事Alejandra Vanoli称，圣卡塔利娜（Santa Catalina）区的物业深受英国买家欢迎。这里的海滩景点也经历了变化。帕尔马海滩（Playa de Palma）距离市中心仅10分钟车程，那里有长达7公里的沙滩和多家新开业的五星级酒店，这些优势为该地区赢得了“地中海迈阿密”的称号。

这间售价59万欧元（约¥455万）的公寓面积为130平方米，享有优越的地理位置，坐落在帕尔马历史城区的中心地带，距离Plaza Cort广场和市政广场（Plaza Mayor）仅有几步之遥。

 

来源：泰晤士报
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

编者按：对于生活在英国的人们来说，本土阴冷、多雨的地理环境让他们极为渴望阳光的环境，为此，气候暖和、阳光灿烂的西班牙成为他们选择“第二家园”时的最佳选择。据统计，英国人长期占据西班牙房市头号外国买家的地位。本文为英国媒体撰写的，英国人作为外国买家在西班牙买房时的指南手册，对于中国买家来说，一样适用。为此，居外网翻译如下，供中国买家参考。

 

你是否正在考虑在西班牙购买房产？看看这篇文章，评估一下2018年是不是合适的时机吧。如果你想移居西班牙以充分享受悠闲自在的生活方式并降低生活成本，那你就必须掌握在西班牙购买物业的基本知识。

2018年，西班牙的房地产市场处于什么状态？

2008年爆发的信贷危机导致西班牙房地产价格暴跌，2014年，西班牙房市开始复苏。近年来，西班牙经济实现强劲增长，对房市起到了部分推动作用。2017年，西班牙共售出46.5万套物业，同比增长了15%。

据西班牙毕尔巴鄂比斯开银行（BBAV）预测，2018年，西班牙房价将上升5%；房租也将实现两位数的增长。巴塞罗那、帕尔马和马德里等主要城市的平均租金都已创下历史新高，且市场上可出售的房产数量也日益增多。

外国人可以在西班牙购买房地产吗？

英国买家通常会发现在西班牙置业的流程相对简单，因为当地政府并不限制非西班牙居民购买房地产。西班牙积极鼓励境外人士投资于房地产市场，其提出的主要法律条件是申请西班牙NIE纳税人识别码。

然而，英国退欧协议引发的不确定性已促使部分英国人推迟置业计划，他们打算在协议内容明朗之后再考虑购买房地产。尽管目前抵押贷款或产权的形势不太可能改变，但人们对未来的医疗保健服务和养老金发展仍存在一些疑问。

2018年西班牙-英国同类物业的房价水平对比

我应该如何在西班牙寻找理想的物业？

选择一家信誉良好的房地产代理机构可以帮助购房者降低在购房过程中遇到的风险。近年来，西班牙有许多已经建成、但没有获得适当规划许可的住宅——一位精明的经纪人可以帮助投资者避开这类物业。

投资者还要留意那些要求购房者提前付款的机构，因为这类操作并不符合监管要求，而且没有遵守行业最佳惯例。你也可以访问idealista.com、fotocasa.es和pisos.com等房地产相关网站来了解其他信息。

外国买家购买房产的步骤有哪些？

• 原则上要先签订贷款同意书；
• 在市场上搜索可满足个人需求的物业；
• 在西班牙物业登记处查询物业信息，以确保你所选择的物业名下没有任何未缴税款或债务；
• 交纳物业押金——10%的购房款；
• 签订出售契据并支付剩下90%的购房款。

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如何申请西班牙房地产按揭贷款

你可以先咨询一下英国当地的金融机构能否提供贷款，随后再了解桑坦德银行等在西班牙占据重要地位的主要借贷机构的情况。

英国公民在西班牙银行申请抵押贷款时不会受到任何法律限制，但是信贷审查必须在当地进行，而且其过程远比在英国申请贷款复杂，所以申请难度更大。

毫无疑问，无论购房者选择在哪里申请贷款，他们都必须把资金从英国银行账户转移到西班牙银行账户，以便交纳押金并支付法律咨询或估价费用。

在西班牙买房时应该如何省钱

大部分购房者在西班牙购买房地产时都会认真考虑一个问题——如何减少不必要的开销。有助于降低成本的一个方法是：为了购买房地产而进行跨国支付时，你应该始终确保汇率处于最理想的水平。

请专门处理国际转账交易的公司来操控转账过程可以帮你节省大量资金。比方说，如果你打算购买一套价值20万欧元的西班牙房产，而英镑兑换欧元的汇率为1.129，则你需要支付177148英镑。然而，如果汇率只有1.10，则你最终要花181818英镑来购买房产。所以，在汇率较低的情况下，你最后要额外支付4760英镑。

移居西班牙房地产热点区域并不一定是一个复杂的过程。只要你按照正确的流程，在购买物业前做好必要的功课，你就能在自己心仪的住宅中享受西班牙温和的气候而不必因担心落入潜在的陷阱或骗局而失眠了。

“今年第二季度，我们向土耳其的购房者卖了75套，而去年这个时候，我们卖了109套”，土耳其房产中介商Property Turkey的创办人以及总经理德金·卡梅隆（Deggin Cameron）向《每日经济新闻》记者说道。

上周五（8月10日）土耳其货币里拉崩盘，盘中刷新历史低点至6.6，日内跌幅一度达到20%。尽管这周里拉有了小幅回升，但是自今年以来，里拉兑美元已经暴跌了54%。伴随着里拉的大跌，一向被视作土耳其支柱产业的房地产近几个月也遇上了淡市。

“由于土耳其经济显著的美元化和进口驱动，美元和欧元的快速上涨通常会对土耳其家庭的消费以及投资行为产生心理影响，这些家庭宁愿延迟大笔的支出。他们更愿意考虑硬通货存款账户，黄金等高收益投资代替房地产，”伊斯坦布尔大学金融学院教授阿里·赫普森（Ali Hepsen）向《每日经济新闻》记者解释称。

里拉贬值利率高企 爱买房的土耳其人静观其变

“在过去的两个月里，土耳其的房价平均已经下降30%。今年以来，房价已经降了近60%”，德金·卡梅隆告诉《每日经济新闻》记者，他创办的Property Turkey已经从事土耳其房产业有14年的时间。

房地产早已成为土耳其的支柱产业。“当比较建筑业和国内生产总值（GDP）的增长率时，可以观察到在2018年第一季度，建筑业的增长率为6.9%，非常接近7.4%的GDP增长率”，赫普森教授称。

当记者向赫普森教授以及卡梅隆问起土耳其人是更愿意买房还是租房时，他们一致表达了土耳其人对于买房的青睐。另一家总部位于英国的土耳其房产中介商Armaya International的发言人更是向《每日经济新闻》记者表示，“对于土耳其人来说，投资房产是他们的第一选择，其中主要买家是中等收入者。”

记者查阅土耳其统计局数据发现，在今年2月~4月，房屋销量较去年同期都有所下滑。其中，3月降幅最大，房屋销量同比下滑14%，共计售出110905套。

除了Property Turkey外，房产中介Armaya International同样遇到了销量下滑的情况。“2018年第二季度，我们向土耳其人卖了60套房屋，低于去年同期，”Armaya International告诉《每日经济新闻》记者。

那么，一向爱买房的土耳其人，近段时间为何购房意愿不再那么强烈了？

“随着土耳其里拉的贬值，抵押贷款利率的上升，这可能会对他们购买房产的愿望产生负面影响。如果抵押贷款利率仍维持在现有水平，那未来几年可能租房比买房更有优势，”赫普森教授向记者解释道。

今年6月，面对不断贬值的里拉，土耳其央行为了稳住里拉下滑的趋势，维持国内物价的稳定，曾宣布将其政策利率上调125个基点，目前达到了17.75%。

另一方面，卡梅隆向记者表示，土耳其人此时的观望态度还透露出他们的另一担忧，“如果整体经济放缓，房价回升可能会缓慢，这意味着资本增长缓慢”。但他也提及，土耳其人正在等待货币稳定，一旦货币稳定，他们将重返市场。

趁里拉大贬值 外国人加快购房步伐

就在土耳其人对购房持观望态度之际，海外投资者却加快了他们的步伐。

“土耳其里拉的贬值使得购买房产对外国人更加有利。另外，与其他国家的市场相比，土耳其的房价仍然处于较低水平，”赫普森教授向《每日经济新闻》记者表示。

“土耳其的房价平均在30万里拉一套（约合人民币34万元），但是在土耳其最大的城市伊斯坦布尔，平均房价大约在60万里拉一套（约合人民币70万元）”，奥尔汉·瓦坦达斯（Orhan Vatandas）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，瓦坦达斯是土耳其房地产大数据提供商REIDIN数据部的主管。

今年以来，美元兑土耳其里拉已经大涨超过50%，这意味着一套价值60万里拉的房屋，在年初外国投资者需要支付近16万美元才能购买，而在现在，只需要约10万美元就能购买。“目前，美元能够以不错的汇率兑换到土耳其里拉，这为出口以及购买房产创造了良机。因为这一点，意向购买土耳其房产的问询也增多了，用里拉标价的房子，用美元支付可能收获甚至高达40%的收益，”Armaya International的发言人向《每日经济新闻》记者说道。

土耳其统计局数据显示，今年以来，土耳其房地产对外国人的房屋销量同比都有所上升，其中7月同比涨幅最大，增长了65.6%，共售出2858套。其中，外国人在土耳其购置房产首选伊斯坦布尔，销量排名第一，共售出956套。伊拉克公民7月在土耳其购买了584套房屋，其次是伊朗321套，沙特阿拉伯211套，俄罗斯173套，科威特171套。

卡梅隆向记者表示，由于里拉的贬值，未来几个月土耳其的房价可能会出现上涨。“由于高达50%的建筑成本是以美元计价，这意味着他们的成本已经上升，开发商无法承受长时间将价格保持在当前的水平，已经面临着提价的压力”。

“事实上，现在是投资土耳其里拉的黄金时间，里拉下降了，开发商还没有提高以里拉计算的房屋价格，他们可能很快就会开始涨价，”卡梅隆向《每日经济新闻》记者说道。

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来源：每经网(上海)
责编：Zoe Chan