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我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项｜居外专栏

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？

人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。

转贷不仅是看低利率，还要考虑到很多其他因素，比如额外的费用产生，early repayment fee、政府房契和贷款的discharge & registration费用、新银行的申请费（如果有）。 如果因转贷提高了贷款金额，会不会对将来的生活产生压力？

｜如果判断自己是不是要转贷？

如果你符合以下情况的某一种，那么转贷一般都能帮到你：

  • 新银行的利率/产品比就银行好
    不要小看每个月节省的那些利率，积少成多。
  • 需要额外的钱去做一些事，比如：装修，孩子教育，房产投资等等
    如果你的房子增值了，增值的那部分equity可以通过转贷拿出来重新再利用。
  • 负债合并，比如：还清信用卡
    用低利率的房屋贷款去还清高利率的信用卡，就和高利率银行换到低利率银行是一个概念。
  • 调整贷款还款
    比如只还利息或固定期满，通过转贷调整贷款产品和规划
  • 调整贷款结构
    如果您有一套自住房产和投资房产或住房和商业物业，或是购买了生意，通过调整贷款将他们绑定批准，可以拿到更优惠的利率产品。
  • 物业产权变更
    即便是夫妻之间，如果房产从两个人变为一个人或增加了另一个人在房屋title上，假设房产有贷款都需要通过refinance同样变更抵押人。有时也可能是从个人名下变更到信托Trust持有物业，担保人和抵押人都会通过转贷做出相应调整

｜如果你是以下的情况，请务必尽早联系贷款经纪人

我们会帮你一起判断是否有转贷的必要：

  • 物业刚成交不久
    这时你的房子可能还没有足够的equity可以拿出来用，甚至有时因为银行政策的变动，导致估价不如当时的价格
  • 信用不高，比如有欠款等
    在大部分情况下，信用不高的客户，比较难拿到低利率的好产品
  • 没有收入，或收入不稳定
    收入是贷款的必要条件之一。无论是新买房还是转贷，都需要收入来支持今后的每月还款。这里要注意的是，如果贷款金额增加，那么同样的收入是无法承担新的贷款。
  • 贷款余额很低，并且不想再增加贷款金额
    通常情况下，贷款金额越大，银行给的利率折扣会越多。

｜对于需要转贷的朋友们，需要注意些什么？

我们为大家整理了以下几点：

  • 贷款规划
    是要固定贷款还是浮动贷款？本息还是只还利息？是否需要对冲账户？与贷款经纪沟通确保每一个需求得到满足。
  • 房屋价值
    想要top up钱的朋友，要注意你们的物业是不是有额外的equity，可以通过我们安排银行估价来确认。
  • 财务状况
    你的收入情况是不是能够cover新的贷款还款？是否满足银行的还款能力计算？
  • 信用分数
    在正式递交给新银行之前，务必要确认自己有没有过延期还款，或者有没有其他的拖欠付款。许久不用的信用卡，也可以取消。
  • 旧银行
    在离开旧银行之前，最好和客服打个电话，问清楚如果离开是否有额外费用，discharge的过程一般需要多久
  • 时间安排
    我们建议大家提早3-6个礼拜提前准备。视个人情况而定，准备好银行所需要的材料，比如：council rate、水电费账单、bank statement等等。我们经纪人会协助您轻松准备好需要的文件清单，如果您比较紧急可以通过FastRefi服务更快速的达到转贷目的。

｜非居民海外客户

要知道前几年银行市场的突然收紧，许多非澳洲居民通过私人或小型基金办理贷款，甚至有许多客户选择了全款支付。

如果您有需求，也是一样可以办理转贷或将付清物业重新抵押办理贷款套现。

  • 通过转贷同样达到减少利息还款
  • 或选择更好的还款方式
  • 从短期1-2年贷款产品更换为25-30年长期产品
  • 从付清物业抵押贷款拿出资金用于新投资或偿还债务
  • Meriton Vendor Finance到期转贷调整


责任编辑：Zoe Chan

 

澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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My Home Loan解决澳洲房贷难题

我是否应该考虑转贷（Refinance）？调整贷款需要考虑的事项

随着各个银行陆续放出折扣/返现大招，相信大家一定都想过一个问题：我是继续呆在现有银行，还是转去其他银行？如果要去其他银行，到底能拿到什么好处，需要做些什么？人人都在谈论的“转贷”（Refinance）是不是适合自己？下面的文章会给大家解答困惑。【阅读原文】

 

首次置业者看过来，一口气读完，澳洲买房不再难！

当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧，拍卖清空率一直停留在60%以下，不过目前也是首次置业人士入市的好时机：房贷利率虽然上涨，但依旧处在历史的最低点；投机者离场，许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望，竞争少了很多。这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题，也根据一般情况作出了回答。【阅读原文】

 

多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之四：借｜马来西亚

“借”是产业投资四分法的最后一节。 之前，我们讨论了四分法中的“买”、“卖”和“用”。在这个系列的最终章，我们将讨论有关“借”的策略。所谓的“借”，指的就是向银行或其他金融机构贷款，以让产业投资在更短时间内获得回酬。

产业是最受银行和贷款机构欢迎的抵押品。它们批出的大部分贷款，都是有资产作为抵押的，而当中最受欢迎的就是房地产。 换句话说，投资者的房地产价值，比他们拥有的现金更高。如果没有善用借款这个策略， 产业投资计划很可能就不会成功。而且，银行或贷款机构都十分愿意提供贷款，帮助你购买房产。

此外，一旦你的房地产增值后，你就可进行再融资或套现，这是扩展投资组合的选择之一。当市道不好，但房产价值还是处于良好水平时，你还可重组债务，让你不会面临太沉重的还贷压力。

所以，只要懂得贷款的技巧，就能让你投资的产业长期获利。在这当面，学习如何驾驭和操作整个贷款系统是很重要的。除了钱以外，你知道投资者还可以“借”到很多对产业投资有利的东西吗？

  1. 具有良好财务背景的人

你向银行借了很多钱、买了很多房子后，你就成了银行眼中的高风险份子，尤其是当你收入和手头的现金有限。在这个阶段，你会难以申请到高额度的贷款（因而导致投资的初期资金较高），或者贷款申请直接被拒绝。即使申请幸运地获得批准，贷款条件也可能会相当苛刻，例如要求你存入一笔定期存款等。这个时候，银行看重的就不是产业价值，而是你偿还贷款的能力。

这时，如果你就需要找到一个拥有“干净”财务背景的人，并跟对方达致双赢的合作，这样才能让你在房产投资的路上走得更远。通常，最直接的人选就是那些欣赏你投资眼光和回酬、但从不采取行动的亲友们，你可以利用本身累积的投资经验和回酬，向他们提议合作投资计划。

这些有稳定收入和贷款负担较少的潜在投资者，都是很受贷款机构欢迎的。这是个双赢的合作方案，因为他们的投资风险，也会因为你参与的减少。

  1. 年龄比你小的人

有经验的产业投资者都知道，产业投资说穿了，其实就是流动现金的游戏。他们都知道，新贷款的每月分期付款会随着贷款者的年龄增长而增加，而且供期也会越短。在此情况下，即使产业的增值前景良好，昂贵的每月分期付款也会拖累这个投资变得不划算的，特别是在租金无法与抵消每月分期付款的情况下。

这个时候，你需要“借”新投资伙伴的年龄，他们可以是比你年轻伴侣、弟妹、朋友，甚至是你刚出社会的孩子。这些年轻的投资伙伴可帮你拉长贷款期限，并减少每月分期付款，让你在租赁市场更具竞争力。

  1. 产业再融资

要怎样用同一个房产来借两次钱？答案是再融资。

今时今日，再融资已不再是一件新鲜事。当你已经有计划去部署这些新资本的时候，再融资对产业投资就会很有利。

你可以用价值已经攀高的房产，向同一家银行申请再融资，或者利用原本那家银行给予的较高估值，向另一家银行申请新的贷款，并解决旧的贷款。

在某些情况下，你可能会为了节省利息或拿到更好的贷款配套而选择再融资，但你必须把这个过程中的成本都计算在内。

此外，再融资贷款的部分，通常是归纳为私人贷款，所以偿还期限也较短。

  1. 继续供期

简单来说，房地产领域的“继续供期”就是与一个资金周转不灵的屋主合作，通过合法的程序，达成为该屋主偿还每月分期付款，以换取共享房子脱售后利润的协议。程序达成后，房子不一定要立刻出售，而且在房子出售前，屋主仍可继续居住在原本房子，而他/她作为投资合资企业的合伙人在保值方面的贡献保持不变。

  1. 其他金融机构

想要申请房屋贷款的时候，除了求助传统银行，你也可以考虑回教银行或其他贷款机构，例如Malaysian Building Society Bhd，甚至连保险公司也可协助你购屋。

有准证的财务公司也是选择之一，但值得注意的是，这些公司的利息和配套与银行不同。

如果获得的贷款幅度偏低，买家也可以考虑提取公积金来付款。

  1. 支付更多头期

如果你拥有一笔“闲置”、没有为你赚取回酬的储备金，你可考虑支付比平常10%至20% 更高的首期，因为长期下来，这有助降低你的每月支出，来赚取你想要的回酬率。

至此，产业投资四分法系列正式完结。这个系列的目的，是让你知道市场上其实还有很多的选择，能让你在房地产投资上更灵活地应对不同的挑战。

 

责任编辑：Zoe Chan

 

大马法律界骄子陈佐彬专栏全集

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【购房红宝书】多伦多市政规划2041详解系列（上）| 加拿大

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买房，最重要的是什么？

Location？错。

是Future Location！对于购房者来说，对现有社区和地段有一个全面的了解固然重要，但在买房时对未来的远景规划了然于胸，必然会帮助您在选择房产的时候更加有的放矢。希望【黄岚地产榜：多伦多市政规划2041详解系列】能够帮助读者在买房时做出利益最大化的选择。

Daisy黄岚将会与您分两期详解最新出炉的多伦多市政规划2041，您可以看看在多伦多未来规划的蓝图中，哪些楼盘，或者说未来哪些位置的楼盘会受益。说起“多伦多市政规划2041”，可能很多人并不了解。该规划由多伦多市政府主导，协调数十个政府相关部门经过数年的论证、咨询、公众听证，力图为目前经济繁荣、人口不断膨胀的多伦多市中心未来20~25年的发展勾勒出一个清晰的蓝图。我们将看到一个更加宜居、交流互通、繁荣、绿色的国际化大都市。所以说，如果我们把此规划比作多伦多的“雄安大计”和“一带一路”一点不为过。本期Daisy黄岚主要就规划的“区域定位”和“经济”二部分对读者朋友做一个介绍，下期将聚焦于“社区生活”、“交通”、和“绿地”等方面的阐述，请关注。

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很多朋友会有一个误解，认为多伦多市中心就是多大附近。其实此“规划”所定义的多伦多市中心是指北起Dupont街和玫瑰谷、南到安大略湖、东起Bayview、西至Bathurst的面积为17平方公里的区域。该区域并不大，面积只占大多伦多地区3%，但其经济、工作机会、税收贡献、和新项目开发数量都不容小觑，占到整个大多地区的30%至50%，该地区的经济体量和重要性对整个大多地区而言绝对是“引领地位”。

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正因为有着如此的“引领地位”，所以多伦多市中心就像北上广深的市中心，吸引着人才、技术、资本，源源不断汇聚于此。多伦多市政府预计：从2016年到2041年，选择在多伦多市中心居住的人口将增加一倍！家庭数和就业机会也必将随之增加。

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在下面的市中心预计人口增长图中，越红的区域到2041年的人口增长越大。这对我们发现潜在高增长区，作出投资市中心Condo的预先布局有不小的借鉴作用。我们可以看出，靠近安大略湖的南部地区基本全线飘红，多大附近，地铁沿线也是不小的增长区。

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再看多伦多的天际线，现在从安大略湖向北看，您看到的天际线是这样的。

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多伦多的天际线设计从来不是随便涂鸦的，她是经过一代一代规划人员精心设计的。未来您的的楼盘会不会进入多伦多未来的天际线呢？让我们来看一图关于“规划”的功能区划分和楼宇高度原则。

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在区域功能定位方面，我们可以从下图看出将来区域功能更加明显，除金融区、健康科学区、政法区、和省会功能区之外，新规划的金融区扩展部分值得引起投资者的注意（此处应有掌声，划重点了）。金融区这样的高端商务区的扩大及其辐射效应势必让附近公寓价格水涨船高。附近楼盘值得重点关注。

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零售商业体现了多伦多中心城区的品味和生活便利性，不同风格的商业街构成了多伦多丰富多彩的网状商业图。下图是2041年主要零售商业街规划示意图。

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下期Daisy黄岚继续和大家分享该规划中的“社区生活”、“交通”、“绿地”、以及“湖滨开发”的部分。【阅读全文】

 

律师出身，多伦多金牌经纪黄岚专栏全集

columnist

 

 

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中国人在泰国投资置业创下新纪录

投资者对房地产的需求，尤其是对曼谷房地产的需求有增无减。尽管曼谷的绝对游客人数有所下降，但中国房地产买家的询盘数量依然稳定上升，甚至创下了新纪录。中国人不仅在赴泰旅游次数上超过了其他国家的人民，在房地产方面也是最热情的投资者。今年第三季度，中国购房者在泰国的房地产打破了以往的记录。

泰国房地产市场上第二活跃的投资者群体是中国香港公民。

根据居外网 Juwai.com提供的统计数据，中国大陆买家的询价次数同比增长了一倍有余，比上一季度（第二季度）高出了近30%。

居外网首席执行官罗雪欣（Carrie Law）表示，泰国房地产询盘达到了前所未有的数量。“如此强劲的结果背后有部分原因是8月份出现了一次罕见的询盘激增。这对整体的影响使得第三季度的询价相比去年同一季度高了一倍以上。”

如此理想的表现得益于中国游客提供的长期性支持。曼谷一直是备受中国游客青睐的旅游目的地，黄金周期间的游客人数更是可观。尽管今年的旅游数据低于预期，但游客人数仍超过了2017年。

“泰国之所以这么受欢迎是因为它有很多景点，中国游客往来也比较方便，而且物价相对实惠，对团体和自由行游客都有一定的吸引力，”罗女士说。

泰国曼谷Ashton Chula-Silom公寓项目由阿南达房产开发公司（Ananda Development）开发，位于泰国曼谷市挽叻县Si Phraya区Mahaphruttharam路，邮编10500。Ashton Chula-Silom公寓已于2018年完工。公寓包括一幢56楼的独立建筑，共1180个单元房。
居外房源编号：43433232 点击查看公寓的更多信息

由于台风潭美和此前的另一场风暴，许多飞往另一个深受中国游客欢迎的旅游目的地——日本的航班均被取消，该国房地产在第三季度的询盘数量也因此有所下降。

七月份的普吉岛游船倾覆惨案似乎对当地的游客人数造成了影响。此外，泰国旅游局（TAT）最近发布的报告显示，前往清迈的中国游客人数多次下降。在过去一个月内，清迈部分地区的中国游客人数减少幅度高达50%。

根据konradlega.com的说法，中国政府将继续支持在泰国等国家的投资以鼓励这些国家参与“一带一路倡议”。这类投资呼应了中国推动邻国基础设施建设的战略，还可以促进同一地区内的跨境贸易活动。

“虽然目前只有9%的中国公民拥有护照，但预计到2020年之前，拥有护照的人数将增加一倍，达到2.4亿，而这些护照持有者对泰国来说都是潜在的游客和投资者。”


居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上更多泰国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询泰国房地产的投资机会。

 

来源：The Thaiger
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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一个中产在新加坡付房产税的经验

作者：华侨银行驻新加坡经济学家 谢栋铭

本文没有高屋建瓴的政策建议，也没有细致的政策解读。只是通过笔者了解的三套不同属性的房子，为读者们分享一个普通新加坡中产阶级家庭缴付房产税的经验和一些体会。

笔者是2009年初在新加坡首次置业，当时全球金融危机的悲观情绪并没能抑制笔者的新婚刚需。和多数新加坡中产家庭一样，笔者的首套置业选择了转售政府组屋。新加坡的住宅房屋主要分三种包括政府组屋、私人公寓以及有地住宅（别墅）。所谓的政府组屋类似于中国的经济适用房概念，由政府规划兴建，然后以优惠价格出售给人民。而新加坡独特的组屋政策，使得新加坡基本实现了“居者有其屋”。目前新加坡全岛组屋已经超过100万套，超过80%的人口居住在政府组屋里。

｜房产税初体验

新加坡组屋政策的目标是实现人“人人有房”
新加坡组屋政策的目标是实现人“人人有房”

笔者2009年8月搬入组屋，12月初收到了来自税务局的人生第一封房产税缴付通知。新加坡房产税一年一算，一般年底政府会通知明年需要缴交的房产税金额。计算公式非常简单，所缴交的房产税等于房屋的年值（Annual Value）乘以房产税率。无论是政府组屋还是私人公寓和别墅，公式都是一样的。不过年值和房产税率这两组变量则会根据房屋性质和房屋功能来确定。因此普通居民要精确预测未来三年自家需要缴付的房产税基本是不可能的。

先来看房产税率。新加坡的房产税率主要分自住和非自住两种，其中投资出租或者空置都属于非自住范畴。2009年笔者首次置业时自住税率为4%，而非自住税率则为10%。再来看年值，新加坡房产税的年值是根据同地区同类型房屋租金计算得来。简单来说，决定年值的不是房价，而是邻居出租的租金。税务局2009年底对笔者组屋年值估计是9300元，根据4%的自住税率，2010年度所需缴交的房产税为372元，不过当年政府给了组屋自住税务抵扣，外加消费税抵扣等，实际需要缴付的房产税为227元。应该说对于任何一个普通中产阶级来说，一年227元的房产税是可以承受的。

笔者由于买房的时候做了一些功课，对房产税做好了心理准备，不过却发现政府计算的房产税比预期低不少。这里主要原因是房屋年值远低于预期。政府给出的9300元年值所隐含的月租金只有775元，这是远远低于当时市场租金的，甚至不到一半。后来笔者仔细查了税务局的解释才了解到，税务局对年值的估算是基于没有装修和家具的房屋租金。结合后来笔者参与私人住宅的经验来看，新加坡税务机构对政府组屋的年值估算是比较保守的，这种保守其实降低了组屋居民的房产税压力。

｜房产税的劫富济贫

2010年开始新加坡政府对房产税进行了改革。自住的房产税率调整成累进税率。年值6000元以下，税率为零，6000元到65000元区间内为4%，而超过65000元部分则上调至6%。2010年底笔者在收到的税务局的信中欣喜地发现，由于年值维持在9300元不变，笔者2011年度所需缴交的房产税金额已经由上一年度的227元下降至132元。

而新加坡的房产税改革并没有止步，2014年开始新加坡将房产税更为细化，自住的房产税累进档数由原先的三档提高至八档，不过一年以后的2015年又将八档缩减为七档。除了税率细分之外，免税额也由原先的6000元提高至8000元。年值高的豪宅所需要承担的房产税进一步提高，其中年值超过13万新元的房产税率将达到最高的16%。除了自住房之外，非自住房的税率也从2014年开始改为累进式税率。年值超过9万新元的出租或者空置房房产税率将达到20%。

目前新加坡的房产税率沿用了2015年开始执行的累进税制。居住在二房或者一房式政府组屋的中低收入居民受益于递进式税中的免税额，不需要缴付任何房产税。而豪宅投资者所需要缴付的房产税大幅提高，譬如一套年值9万元出租或者空置的私人公寓每年房产税将达到12000元。累进式的房产税率起到了劫富济贫的作用。对于笔者来说，笔者也受益于新的累进制度，之后在这套组屋中缴付的自住房产税再也没有超过2009年时的227元。

居外精选新加波房源1：华利世家占据了丹戎巴葛中心的第39层至64层楼，最高达290米，是新加坡最高公寓；以3,227新元（约合15,311元人民币）的平均尺价，在全球最昂贵公寓中排行第九。

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｜随行就市的房产税

新加坡房产税的调整有两个阀门，除了税率之外还有年值。由于年值从租金中计算得来，因此年值与经济周期成正相关。2008年全球金融危机后，受益于全球央行非传统货币宽松的支持，新加坡房地产市场出现了深V反弹，房价在2009年中触底之后迅速反弹，直至2013年底见顶，随后房价在政府高压调控政策打压下回落。在这轮牛市中，笔者的组屋年值也不断被调升，从2010和2011年度的9300元被上调至2013年度的12300元，但是由于上文表述过的房产税率的改革，虽然年值被调高，但是笔者实际支付的房产税却有所下滑。

既然租金是跟着经济周期变化，房产税并不是只上不下的。2014年后随着移民政策调整，房屋供给上升以及全球经济复苏不如预期等叠加因素影响下，新加坡房租开始出现回调，并带动年值回落。最新的2018年度，笔者的政府组屋年值已回调至10980。

由于政府组屋带有福利性质，其年值波动幅度并不大。而更多的波动由经济条件更好的私人住宅的居民承担。笔者有位亲戚在2010年初市场大幅反弹后购入了一套私人公寓参与房地产投资。购入时该公寓的年值仅为21600元，但是2010年中刚完成交易后，就收到税务局的信表示从2010年下半年开始年值上调至26400元。2011年初房地产高烧不退，3月笔者亲戚在刚刚缴完2011年度房产税后不到两个月再次收到税务局信件，表示该套房产年值再次被上调至32400元，因此需要补交房产税。笔者的亲戚接手该公寓不到一年时间，房产税（非自住10%税率）由原先的2160元大幅上调至3240元，涨幅达到50%。不过现在回头看，当时政府对年值的调整却有先见之明，在这波牛市中，该套公寓的月租金由2010年刚接手时候的每月3200元上升至2013年最高4500元。可见，通过年值的调整，政府可以从地产牛市中分得一杯羹，而来自较为富有的私人住宅贡献越多，就可以减少公共住宅居民的税负负担。

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｜“富人区”的持有成本

2016年随着笔者孩子长大，笔者也加入了拼爹行列。为了给小朋友一个小学报名抽签的机会，笔者在新加坡一所传统名校旁买了私人公寓。这所小学所处的社区属于欧美企业外派高官传统聚居的社区。虽然新加坡总体租金过去几年出现较大回落，但是该地区租金依然不低，从而推高了笔者所在小区的年值。从每平方尺单价来看，笔者购买的屋子并没有比笔者亲戚所购的屋子贵很多，但是由于年值上差距较大，意味着房产税高了不少。在新加坡的例子里，房产税多少有时候并不和购买房子时的单价成正比。可见要挤入所谓“富人区”不光是交易成本较高，每年的持有成本也提高了。不过这不正是二次分配所扮演的角色嘛！

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｜透明是对纳税人的负责

一眨眼，笔者已经在新加坡缴了九年房产税，每年按时缴税已经成为生活不可缺的一部分。不过让笔者欣慰的是每次税单上政府都会感谢纳税人对国家建设的贡献。去年开始一贯以廉洁透明著称的新加坡政府又将透明度提高到了一个新的高度，直接在税单上详细表明了房产税将和其他税收一起进入一个资金池用于支持新加坡的发展，包括基建、医疗，教育，国防以及家庭建设等领域。笔者也和朋友开玩笑，看完政府的缴税通知后，有种缴税光荣的感觉。

自2008年全球金融危机以来，相对香港，上海和台北等华人为主的国际大都市，新加坡在房地产调控上是最成功的。除了交易环节的各种税收之外，笔者觉得新加坡持有环节的房产税对稳定房价也起到了重要的作用。2017年度新加坡税收收入达到602亿新元，其中房产税贡献44亿新元，占到总税收的7.3%左右。金融危机以来，经过一系列的改革，房地产税收入从2009年的19.9亿上涨至2017年的44亿元，涨幅达到121%，为新加坡政府的基建教育等基础支出做出了贡献。

笔者经过多年的实践发现新加坡的房产税有三个主要特征，首先累进制的设计让房产税在二次分配中扮演了劫富济贫的作用。其次，房产税也不是一成不变的，有着随行就市的特征，与地产和经济周期呈正相关。最后，就是笔者发现房产税并不一定和房价成正比。房产税的设计从来都不是一劳永逸的，完美的房产税机制也不是从天而降的。过去九年新加坡对房产税制度的几次改革也显示了摸着石头过河的房产税制度完全是可以起到兼顾公平和效率的二次分配作用。

 


来源：FT中文网
责编：Zoe Chan

新移民和留学生在加拿大究竟能够获得多少房屋贷款？｜居外专栏

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“我究竟可以获得多少房屋贷款？”这是每个寻求房屋贷款人经常要问的首要问题。

借款人能够从银行获得多少房屋贷款，主要由借款人的信用分数、收入水平、收入来源的情况和净资产水平决定的；或者总体上来说，是由借款人的债务率和偿还贷款的能力所决定的。

长期生活在加拿大的成年人，每个人在记录个人信用状况的信用公司都有自己的信用记录。信用记录的优劣状况是按照信用分数的高低来表示的。一般地，信用分数的范围为300分到900分。也就是说，个人的信用分数满分为900分。

根据申请人信用分数的高低，银行（金融机构）来评估借款人的偿还愿望：即借款人是否愿意按时偿还债务。一般地，借款人的信用分数为650分，该借款人就被银行（金融机构）认为良好客户；如果借款人的信用分数为680分，该借款人就被银行（金融机构）认为为优质客户。一般地来说，借款人的信用分数高于650分，该借款人可以从银行（金融机构）获得A类房屋贷款，或者优质房屋贷款；否则，该借款人只能求助于那些提供次级房屋贷款的金融机构获得房屋贷款。

银行或金融机构在审批借款人的贷款额度时首先要测试借款人的债务率，即支付房贷和家庭毛收入的比率。银行对债务率水平高低的要求与借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650分以上，那么，借款人的支付房贷和家庭收入的比率最高为35%；如果借款人的信用分数为680以上，那么，该比率最高可以为39%。除了该债务比率以外，银行或金融机构还设置了另外一个债务比率；即借款人的所有债务（包括支付房贷、学生贷款、车贷和信用卡的债务等等）与家庭收入的比率。同样，银行对该债务比率水平的高低要求和借款人的信用分数有关。如果借款人的信用分数为650以上，该总债务率最高为42%；如果借款人的信用分数为680以上，该债务率水平可以达到44%。所以，在借款人的信用分数和家庭总收入给定的情况下，借款人的借款额度基本上由这两个债务率水平所控制。

借款人所承担的房贷水平的高低又由市场中的贷款利率所决定的。对于同样金额的房屋贷款，利率越高，借款人所支付的月房贷越高。一般地来说，按照目前的市场贷款利率水平和加拿大联邦政府所规定的压力测试利率水平，借款人所能获得房屋贷款的额度大约是家庭年总收入的4倍多一些。例如，如果家庭年收入在5万加元，借款人可以获得贷款额度大约在20万加元多一些。这只是一个非常粗略的大概念。

对于在加拿大有稳定收入的人士（包括新移民），在购买房屋时，最低的首付资金比例可以为房价的5%。根据这个要求和家庭年毛收入水平，借款人在计划购买房屋前，自己可以粗略估计自己能够获得的房贷金额和所能购买房屋的价格。如果需要关于获得房屋贷款额度的准确数字，购房者还需要咨询专业的房贷经纪（Mortgage Broker/Agent）。

对于新移民来说，由于在加拿大居住时间少于5年，所以，信用记录比较短，可能面临着没有信用分数的情况；但是，加拿大的银行或金融机构都有专门为新移民设计的房屋贷款服务产品。新移民只要能够提供按时付房租、付电话费和水电费的账单记录，银行或金融机构也会按照优质客户的标准对待申请贷款的新移民。

以国际留学生身份在加拿大的有关大学（University/College）就读的学生，也可以申请贷款买房。一般地，按照国际留学生身份申请房屋贷款，银行或金融机构要求购房者的首付资金最低为35%；此外，还要求作为申请人的留学生在加拿大能够有一份非全职的工作（Part time job），即每周的工作时间至少10多个小时。留学生在中国的父母可以提供首付资金。一般来说，这种房屋贷款并非优质贷款，而属于次级房屋贷款；提供这种的房屋贷款的银行或金融机构并不多，只有个别金融机构提供这种风险较高的房屋贷款。想获得这种房屋贷款的国际留学生，最好联系房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）。

在加拿大，如果申请人有自己经营的生意，或者被称为自雇人士，这部分人士也包括依靠佣金收入和合同收入的人士，要获得优质房屋贷款，一般至少要有两年的执业时间；申请人的收入按照最近两年报税收入的平均值来计算；所能够获得贷款的额度也是按照前面所说的债务比率来计算。但是，如果有些自雇人士不能提供完整的报税收入证明，也可以申请一种“自报收入”的房屋贷款。这种贷款一般属于次级贷款（B类贷款）。银行或金融机构对贷款申请人的债务比率可以放宽到50%。也就是说，申请人获得贷款额度多少是按照这个债务比率来计算的。

除了按照家庭毛收入确定申请人的贷款额度外，银行或金融机构也可以结合申请人的净资产额度审批申请人的贷款条件。一般地，申请人的首付比例超过35%以后，银行可以结合申请人的收入、信用分数，但可以不考虑债务率的限制或者将申请人的债务率限额提高到50%以上；同时结合申请人的月资金流量来审批申请人的贷款额度。这里，银行或金融机构发放贷款的条件就是审核申请人是否能够承担得起房屋贷款，是否有能力偿还房屋贷款。一般地，这类房屋贷款也属于次级房屋贷款（B类贷款）。申请人需要联系房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）获得这方面的贷款信息。

在此，我多次提到了A类和B类贷款，也提到了房屋贷款经纪（Mortgage Broker/Agent）。其实，关于加拿大房屋贷款的分类，我已经在其他文章中做了解释，请参照这些文章。另外，在加拿大，房屋贷款经纪是经过严格的专业培训并从政府获得执业执照的专业房屋贷款人士。这些人士，不仅帮助贷款申请人寻找房屋贷款，关键是帮助贷款申请人获得最佳的贷款方案；所谓的最佳房屋贷款方案也意味着为借款人获得一种最佳金融和财务方案。此外，这些房屋贷款经纪所代理的很多银行，并不直接接待客户，也就是说，这些银行并不直接面对贷款申请人。贷款申请人，要获得这些银行（金融机构）的房屋贷款产品，必须通过房屋贷款经纪。这是加拿大房屋贷款行业的一个特点。因为代理数十家银行或金融机构的房屋贷款产品，房屋贷款经纪能够帮助贷款申请人获得最佳的房屋贷款产品。


责任编辑：Zoe Chan

 

加拿大房贷专家成小洲博士专栏全集

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是谁炒热了迪拜房产市场？

迪拜土地局（DLD）的统计数据显示，今年上半年在迪拜房地产投资的1620亿迪拉姆中，有300亿迪拉姆来自海外投资者。

这些外国投资者在投资迪拜房产时优先考虑的是什么？可以肯定的是，位置是决定性因素，因此迪拜的热门景区在外国投资者的心愿单中总是名列前茅。

阿联酋具有标志性的景点社区，如Bluewaters岛，深受投资者们的青睐

Allsopp & Allsopp的首席执行官Lewis Allsopp说，他们青睐在热门景区附近购买房产，以吸引房客，赚取更多的租金：“房屋的景观可能会吸引那些寻找优质地产的投资者。例如，拥有哈利法塔景观带酒店一直备受追捧。”

他补充说，其他买家会根据基础设施的改善情况来选择投资地，例如不断扩大的电车线路或Al Maktoum国际机场附近。当然了，这些买家也是关心租金和回报率的：“银行中的存款利率很低，迪拜房地产可以让投资者享受9－10％的租金回报率。”

越来越多的买家也在寻找度假屋，因为迪拜是旅行的天堂。

投资者的种类

Carlton房地产公司的联合创始人兼董事总经理Laura Adams指出，当谈到已建成的地产时，人们大多希望住宅的租金回报率是8%，商业地产的租金回报率是10-11%。尽管地理位置、基础设施、交通便利等因素对于外国投资者很重要，某些投资者也有一些特别的喜好。

智能地产众筹平台的创始人之一Abdul Kadir Faizal说，有三种类型的外国投资者: 那些寻求8%以上的租金回报率的人，那些着眼于长期资本积累的人，以及那些希望在迪拜定居的人。寻找高租金回报率的投资者通常会选择小户型房产，最好是低价入手。Core Savills的合伙人David Abood说，这类房产在发达社区中也拥有不错的交通，将支持中长期租住。

Allsopp表示，虽然一些投资者只想获得租金收益，并希望得到即时的回报，但他的大多数客户都着眼于资本增值和长期投资：“未来3到4年间房地产的走向很难预测，但可以预见的是，之后10到15年间，迪拜房产一定会升值。”

对于希望在迪拜定居的投资者来说，他们更愿意支付更高的房价，以获得更好的居住体验——买房对他们来说更是一种生活需要。这些投资者愿意等待漫长的房屋完工期，因为他们并不迫切需要搬迁。Faizal说：“最近为外籍退休人员推出的五年签证政策，对于迪拜房地产来说，意义是十分重大的。”

哪里的房产更受欢迎？

Allsopp认为，迪拜市中心、Bluewaters岛、迪拜码头和朱美拉棕榈都吸引着海外买家。他表示: “海外投资者希望在人造岛屿和国际知名地点选址。”Reidin 的数据专家Haseeb Mirza表示，与此同时，城市滨水区项目的需求也在不断增长，特别是商业湾和迪拜运河沿线快速建设的新项目。

Mirza透露，迪拜码头、国际城市、迪拜兰德已经在市场上房屋交易量极大，而且那里大多数公寓的平均房租收益率为7%。

与此同时，越来越多来自欧洲寒冷地区的投资者选中了滨水物业，朱美拉棕榈岛就长期为他们所喜爱。Bush说：“无论是身处近200万人民币的小公寓，还是单价高于1.3万人民币的庞大的七居室，海外买家都可以在这领略到美丽的海景。”

外国投资者也喜欢成熟的开发商。Bush说，这些开发商能提供更多便利，例如能免除土地局注册费、提供延期付款的机会，许多中小型开发商则办不到。

SE7EN RESIDENCES提供一种理想的生活方式——奢华、便利又和谐，享有阿拉伯海湾，迪拜码头天际线和Burj Al Arab的壮丽海滨景色。 豪华公寓位于朱美拉棕榈岛上，坐落在Nakheel Mall购物中心对面。仅售约¥360万。
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谁在买迪拜的房产？

Faizal表示，中国、印度、英国投资者近年来纷纷涌现：“这主要是因为与他们国家相比，迪拜一些商品的价格要便宜25%左右。”

Ellington观察到这一趋势，报告说中国客户现在是其五大客户之一。自2016年以来，迪拜的开发商发现对中国买家对销售额已增长了150%。这促使他们建设了一个普通话交易平台，并聘请了一支会讲普通话的团队。

开发商们也注意到这一点。迪拜房地产销售总监Marwan Al Kindi表示：“在过去的两年中，中国买家始终是迪拜的十大房地产买家之一。然而今年4月份，中国买家开始跻身迪拜五大买家之列，我们正可以利用这一点。”


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来源：Gulf News
编译：Fern Wang
排版：Zoe Chan

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首次置业者看过来，一口气读完，澳洲买房不再难！

当前的澳洲房屋市场房贷政策在收紧，拍卖清空率一直停留在60%以下，不过目前也是首次置业人士入市的好时机。

对于首次购房的买家，几乎是非常事宜：

  • 房贷利率虽然上涨，但依旧处在历史的最低点
  • 悉尼房价从去年6月至现在小幅下跌，跌幅5.6%；墨尔本从去年11月至现在跌幅3.5%
  • 投机者离场，许多投资人也因为政策和不确定性暂时观望，竞争少了很多
  • 卖家预期更加合理
  • 银行依旧偏爱首次置业者
  • 出现一些楼花抛售转售，或许可以“捡漏”

这里My Home Loan替您准备了六个可能会遇到的问题，也根据一般情况作出了回答。如果不喜欢看太多文字，可以只看我们的一句话回答。当然，最省事，安全的做法，是联系我们专业的贷款经纪。

1. 我需要多少存款？

“那得取决房子多少钱”

一般来说，购房者至少需要房价10-20％存款加上5%的其他费用准备金。

例如，购买价值50万澳元的房产，意味着您在申请房屋贷款之前至少需要5万澳元的储蓄存款，加上2.5万澳元的其他费用。（如果申请人的贷款能力不足，那么将需要准备更多的存款）

对于贷款比例（LVR）超过90%的借款人，大多数，并非所有银行都有真实存款（Genuine Saving）要求，也就是说借款人的账户里要有3-6个月的总额为房价5%的存款。

不过对于首次置业者来说，如果存款不足，不妨将目光转向楼花而非现房，以房价的5% 或10%就能锁定房子，并为自己争取到1-2年筹措资金的时间（最长8年）。

除此之外，买家也有其他选择参考，例如通过父母或亲属赠与的钱（Gift funds）来凑够剩余资金；或通过担保贷款（guarantor loan），即买家父母通过他们的房产作为抵押担保，帮助卖家申请贷款。

2. 购买房产需要支付哪些费用？

“比您想得多一点点”

除了首付外，还有很多“隐形”费用。

假设现在您在新洲买了个50万澳元的房子，交了10%的首付。我们一起来看下除此之外，您还需要交哪些费用：

  1. 印花税（Stamp duty）

房地产印花税是指因房地产买卖、房地产产权变动、转移等而对单位和个人征收的一种税赋。在此例中，印花税大约为18,300澳元。

  1. 律师费（Conveyancing Cost）

澳洲的房产买卖一般需要律师协助完成，律师会帮忙解释合同以及交涉房屋在过户中牵涉的一些问题。费用大概在800-1500澳元不等。

  1. 贷款机构费（Home Loan Fees）

贷款机构会向您征收一些一次性的费用如申请费或开户费 （最多900澳元）。一些贷款机构为了吸引客户，会免除这些费用。

  1. LMI房屋贷款保险（Lender’s Mortgage insurance）

当贷款比例超过80%时，会有LMI保险费用产生。随着贷款比例越大，保险费用会越高。在此例中，假设贷款比例为90%，LMI保险费用大约为9,000澳元。

  1. 房屋检查费用（Inspection cost）

在买房前，建议您进行一个房屋结构检查及虫害检查。一方面自己心里踏实，另一方面贷款方在发放贷款前也需要这样一份检查报告。费用根据房产的大小会有变动。针对案例中的房子，检查费用大概在400澳元左右。

  1. 市政费（Council rate）

市政管理费是当地政府对管辖区内所有业主征收的费用，用于当地基础设施的更新和维护。这笔费用在不同的地区变化较大，也和您房屋的占地面积有关。一般为每年1,000-1,500澳元不等。

  1. 搬家费（removal cost）

请专业的搬家公司帮忙搬家，可以为您减轻很多压力。收费一般为每小时50-80澳元不等。

3. 我可以得到首次置业补贴及印花税减免吗？

“得具体情况具体分析”

关于首次置业印花税的减免，从新州政府网站我们可以看到：2017年7月1日后，从之前的总价55万（及以下）的房产，首次置业印花税全免，到总价65万（及以下）就能全免，而房屋总价在65万与80万之间则是部分减免。

其次是首次置业补贴，在新洲，对于价值不超过75万的买地建房，首次置业者可以申请1万补贴；对于已经建好的新房，价格要低于60万才能拿到1万补贴。

那么哪些人才可以拿到首次置业补贴呢？基本上来说，有如下规定：

  • 至少有一个申请人应持有永久签证，或是公民。
  • 每位申请人必须年满18岁。
  • 物业的总价值必须低于上限金额。不同州都有不同的房产价值上限。
  • 购房者及配偶在2000年7月1日之前从未在澳洲拥有过任何住宅地产的所有权
  • 从未在澳洲任何州申请过首次置业补贴
  • 在该房产交房一年之内入住，并且连续居住满 6个月或以上
  • 两人或以上联合购房，至少一人是澳洲永久居民或公民
  • 购房者只能以个人形式购房，不能以公司或信托形式购房

4. LMI银行保险费用大概是多少?

“不是每笔贷款都要付”

好，首先什么是LMI（Lenders Mortgage Insurance）呢？从字面上看，这是用于保护银行或贷款机构的一种保险。通常来说，LMI在贷款比例超过 80% 时会产生（少数银行在贷款比例超过90%时产生），因为银行担心借款人在违约后把房子拍卖时无法卖出相应价值。

LMI费用不是线性计算的，通常需要查表或通过各银行计算器算。贷款比例越高，保费的增加额也越高。客户可以选择在贷款交割时作为一次性费用支付给保险公司，也可以选择把保险费加到贷款金额中一起借（LMI Capitalisation）。

举个例子：如果您想买个价值50万澳元的房子，准备贷款45万澳元，这时候您的贷款比例是90%，LMI数额大约是5,000澳元左右。在选择LMI Capitalisation后，您实际所收到的贷款额将会是445,000澳元（45万澳元 – 5千澳元）。

那有什么办法可以避开LMI保险费吗？

第一，有少数银行提供90%不许支付LMI的贷款产品；

第二，专业人士贷款90%可免除LMI（如律师、银行家、会计师、工程师或医生等）；

最后，也可以通过父母担保来避免这一费用。

5. 需要准备哪些文件？

总的来说，银行需要您提供如下几个类型的文件：

身份证明：

  • 中国护照或澳洲护照
  • 澳洲驾照或photo ID

收入证明：

  • 工资单或雇主信
  • 纳税申报表（Tax return）或评估通知书（NOA）
  • 会计师信（如果您是自雇佣人士）

资产证明：

  • 银行存款证明
  • 赠与信（以确认您的父母或近亲会给您赠予购买房产的押金）
  • 定金收据（如果已付定金）

负债信息：

  • 信用卡账单
  • 车贷、个人贷款及助学贷款（HELP/HECS）等
  • 短期债务，如Afterpay或Zippay等

在准备文件时，请确保所有文件都是最新的。

因为银行在决定批准或拒绝您的抵押贷款申请的时候，很大程度上依赖于这些文件的准确性。

6. 我该选择哪种房贷产品呢？

现在市面上提供房贷的金融机构有很多，可选择的产品更是让人眼花缭乱。在做选择的时候，最重要的是要明白自己有哪些需求。

例如：

  1. 是否想要额外还款吗？
  2. 是否想要在贷款的同时，留一些钱应急吗？
  3. 是否需要更好的估价或更低的利率？
  4. 是否会考虑对冲账户套餐贷款还是简单的basic home loan？
  5. 网上银行或手机app使用便利是否重要？
  6. 是否一定需要银行有分行服务？

房屋贷款是一项大的经济决定，在此之前一定要充分做好功课。关于哪个产品最适合您，欢迎免费咨询My Home Loan专业的贷款经纪团队！


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澳洲信贷经纪人Top 30刘达伦专栏全集

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2018清迈房产50万究竟买个啥？｜居外专栏

清迈的公寓市场在过去5年里一直蓬勃发展，呈现光明前景。那我们今天来彻底分析下截至2018年底在清迈50万人民币究竟买个啥？

说起泰国第二大城市清迈的房价，大部分闻名而来的投资者至今依旧停留在20-30万人民币可以买公寓，100万人民币可以买个超值别墅的印象。你说是不是，到底有木有？

您～是不是或多或少有听闻清迈低成本与高品质生活的鲜明对比？

您～有没有规划过提前购房以备养老？

您～是否知道泰国拥有世界一流的医疗技术与设施配备并且私立医院拥有翻译陪同！并且价格比中国更实在！

您～是否比较过中国度假旅游城市的机票？千百元的机票就可抵达清迈，躲避严寒尽情享受气候温暖的泰北生活！

您～是否曾想为了避免国内的应试教育，迁居海外，考察报名加入当地最好的国际学校，同样的欧美教师，教学成本远低于其他国家，为孩子说一口流利英语报考欧美学校做下衔接的铺垫工作？

您～是否关注海外资产配置，距离中国最近的东南亚国家泰国已是全球购房的TOP 1目的地？

您～是否倍感后悔，人民币的大幅度贬值已经不同程度的增加了您的海外配置房产的资金成本？

您～是不是经常关注泰国房产走向，迟迟不肯下手？比对曼谷、芭堤雅、普吉、清迈的房价租金比？

以上的种种理由将泰国房地产市场从“供过于求”推向至“供不应求”的发展阶段！若您同意上述的观点并且想从此篇分析报道中一探究竟！

为求验证清迈房产未来长期供不应求的必然性我们先从房产法律的结构与其优势和弊端分析开始：

购买清迈买房的几大优势与弊端分析

优势：

  1. 永久产权
  2. 无公摊面积
  3. 免费车位
  4. 精装修含家具家电
  5. 总价低、租金合理
  6. 外国人可以合法购买公寓
  7. 外国人可购车、办理养老签证、教育签证、陪读签证等长期居留
  8. 泰国未加入CRS共同申报准则至2022年，至2022年前泰国买房开户不需要提供个人税务号

弊端：

  1. 外国人无法购买土地、别墅、酒店、客栈
  2. 注册公司51%的股份持有人必须是泰国公民
  3. 相比较别墅，公寓的售价更高，有悖于中国市场行情的认知
  4. 泰国市场疲软，租售给泰国人所需的周期更长

分析：

根据以上内容参考我们推测分析出以下几点将长期推动清迈公寓市场的欣欣向荣。

  1. 外国人无法购买别墅土地，导致购买公寓的需求增加，公寓价格持续走高
  2. 由于公寓价格走高导致泰国人更倾向于购买别墅，由此别墅与地价升高
  3. 由于地价升高再次影响房地产公寓开发售价
  4. 泰国未加入CRS共同申报准则，将会吸引更多投资者，购房需求扩大房价亦走高
  5. 综合上述四点，巨大的市场导向，与需求导向必然将令公寓的49%外国人份额供不应求，这也就解释了为何近年来购买清迈公寓的人数与日俱增！

清迈公寓项目开发已越发成熟，越来越多环境优美，设计优异的公寓已在市面上出售，自2009年泰国房产逐渐成为热门关注点后，截止到2017年，泰国的房地产价格每年上涨了10%-12%！

在清迈——房地产市场正在上涨，现在是时候了！

2018年9月由昂思领在清迈开售的代表作The Arise“阿睿思”其中的外国人份额49%共计90间房仅一个月时间便售罄，按照目前清迈公寓的售价，接受度最高的大约在68,000～78,000泰铢每平米，而阿睿思小户型27平米定价约40万人民币起，30多平米的小户型定价约50万人民币。以下是图赏：

底层带小院的房价备受追捧大约售价在60万人民币～当天售罄！

感谢您读完全文，以下是内幕分享：The Arise“阿睿思”第二期的预售定于2018年底，CNTHAI中泰之家提前内部预定将于10月的第一或第二周开始，第一时间联系我们预定底层花园套间或任意挑选您所中意的户型与位置！

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责编：Zoe Chan

 


清迈房地产专家吴雁飞专栏全集

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