买房了,要交的那些税你都明白么? (连载之一) | 居外专栏


在加拿大买房,说起来是连房带地,一下你就有了当地主的美好感觉。可是当你正式签定买房合同时,就会发现,附了房款,后面还有一大串的税你要和前房主结清呢,搬进新家没过多久,你还会收到当地政府的一封“欢迎信”,先别高兴,打开看到了就会发现是一张数目不小的帐单哟……

有点小意外吧?别着急,趁着这个交税季节,我们就来细细说说这些和买房有关的税务费用。

3月1日,你的地税到底涨了多少?
马上就3月1日了,相信很多有房一族都早早收到了政府来信,告诉你今年你房子的评估价是多少,要收的地税是多少?特别是前阵子新上任的蒙特利尔女市长Valérie Plante宣布大涨地税,地税税率平均提高3.3%。引起了很多人的不满。

2017~2018年住宅和非住宅税率调整

因为各区情况有所不同,比如 Rosemont-Petite-Patrie 区的增幅是 5.6%,Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension 区的增幅是 5.4%。笔者所在的LaSalle区最低,才0.7%。

虽然市长反复出面解释,这一涨幅中其中大部分是水税和各区政府的服务税,剩下真正的地税只涨了约1.9%,比预计的通货膨胀率2.1%还要低。
但不管怎么样,这个经过媒体大肆渲染的新闻还是让人不安,这两天为这事天天到市政府门口示威的人群有之,更多的人是好好端详起自己收到的地税单,思量着到底涨了多少呢?

我也第一次仔细看了一下我的地税单,都是法语的,好好琢磨了一阵。发现地税单上可以看到几个重要信息:

魁北克省税单

一是房子的政府估价,是去年、今年及明年三年的估价。
二是具体的地税科目:象我所在的LASALLE就包括
交蒙特利尔市的税:
TAXE GENERALE:一般税收
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE L’EAU:与水服务有关的特别税
TAXE SPECIALE RELATIVE AU SERVICE DE LA VOIRIE :与道路服务有关的税
TAX DE L’EAU, PAR LOGEMENT : 每一户的水税
TAXE RELATIVE A LA GESTION DE ECHETS PAR LOGEMENT:每户须交的废物管理税
所在区政府收的税有:
TAXE RELATIVE AU SERVICE :市政服务税
TAXE RELATIVE AUX INVESTISSEMENT 有关投资税

除了两项水税和废物管理税是按户收,其他各项税收都是在今年房屋市政估价的基础上按一定比例计算,再加在一起就是所须交纳的一年地税。有的地区区政府还加收了管理税,有的收了市政工程税。

象很多人一样我也想知道今年自己的地税到底涨了多少?可是发现还真不好算。幸好2月11日CBC的记者在《蒙特利尔的地税上涨对你意味着什么?我们做了计算》一文中有了详细的说明,让我有所启发。他们选取了蒙城6个地区不同的房屋:Ahuntsic-Cartierville的两层联排屋,Pierrefonds-Roxboro一层楼的独立屋,Plateau Mont-Royal三层楼的两房小楼(DUPLEX),Verdun三层楼的三房楼(TRIPLEX),Ville-Marie市中心的公寓及Saint-Léonard一层楼的独立屋,对它们8年以来房屋估价及地税的变化进行分析。发现因为各区房屋估价上涨,地税也上涨,但涨幅各不相同,象Plateau Mont-Royal三层楼的两房小楼估价翻了一倍,地税也涨了80%以上。而市中心的公寓政府估价降了3000元,税收小小涨了6元。有兴趣的朋友可以找到原文再看看。
要提醒朋友们的是,买房时大家可以参考政府估价,毕竟这决定你买下来以后要交多少地税,但估价并不是买价的唯一考虑因素。另外地税一般分两次交纳,每年的3月1日和6月1日是到期日。可以上银行交,也可以直接到所在区政府交纳。一般卖家交过的地税,在房屋买卖交易时由公证师按日子计算,由买家付清自己做房主时该交的那部分地税。

 

 

责编:Adam Chen

 

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租房要注意什么?可能出现哪些问题?| 居外专栏

现在加拿大的中国留学生和新移民越来越多,大家来到加拿大后必须要解决的就是住房问题。很多的中国留学生和新移民都是先考虑租房,经常因为对加拿大租房流程及双方应承担责任不了解而导致出现一些租房纠纷。今天嘉德就来跟大家简单聊一聊:加拿大租房有哪些注意事项?可能出现哪些问题?

 

租房一定要签租约吗?

房客搬进房东的房子,一定事先会有交流的说好一个双方都同意的条件的,但它不一定非要用书面的形式固定下来,法律上没有硬性规定,因此口头的协议也是有效的,只要房东和租客双方认为口头协议能够得到执行和遵守就行。只有租住家庭护理房屋的情况是例外。

不过,一旦在租房居住期间出现纠纷,口头协议往往很难保证双方的利益都不受到损害并最终平息争端。所以为了尽可能避免一些不必要的麻烦,租房还是最好要有正式的租房合同,并在租房合同中将双方应负责的问题写清楚。

房租合同模板

书面租约应包括什么内容?

正式的书面租约必须包括:双方法律认定的姓名和房东地址,租客入住的日期,租金,租金支付日期,房东所提供的设施和服务项目,租客需要遵守的一些条款,除房租外租客需支付的押金、其他费用及额外收费项目等。

如果租客带宠物怎么办?

房东有权拒绝接受饲养宠物的人成为租客,也有权在租约上写明禁止租客饲养宠物。但租客入住之后,在某一个时期开始饲养宠物,房东无权驱逐宠物或租客,而只能向房东及租客管理局提出申请,要求该官方出面驱逐租客。

房东有权收集房客的个人信息吗?

房东有权要求新租客出示其现住址、过往租赁房屋记录、受雇记录、收入情况、信用记录和个人推荐信等。考核过此类信息后决定是否要将房屋出租给该租客。

房东可以随时涨租金吗

租客租房时,第一个租期的租金是双方协商谈妥的,按租客保护法的规定,房东第一次加房租必须是在租客入住12个月之后,然后每12个月中可以加一次租。安省每年会对房租价格出一个指南,大多数情况下,租金的涨幅应该在这个指南所规定的范围之内。

如果房东决定加租,必须在加租开始之日前90天通知租客,而且必须是书面通知,上面要写明新的租金是多少,从哪一天开始实行。这样才能保证租客有足够的时间作出是否续租的决定。

房东要给租金的收据吗?

如果租客提出要收据,房东不得拒绝,而且不能收取开收据的费用。除此之外,租客还可以就房东在任何方面的收费索取收据,如果房东向房客索要费用但拒绝提供收据,就是违反了有关法规。即使是已经搬出的租客,只要搬出期限没有超过一年,仍然可以向前房东索取相关付费的收据,房东不能拒绝。

收据的内容一般应该包括所租住房屋的具体地址、租客的姓名、收费项目及其金额、付款日期、房东姓名、房东或其代理人的签名。

房屋的维护应由谁责任?

房屋的保养和维护是房东的责任,即便租客在入住之前就发现房间有问题,或房东在租赁合同上注明租客有责任维护房屋,从法律上讲,责任还是在房东身上。但是,租客有义务保持所租住空间的整洁,如果是租客的原因导致房屋内的出租设施有任何毁坏,租客则要支付相应的修理费用。

租客不在家,房东能否进入其房间?

如果租客不在家,而房东需要进入其房间维修设备、进行设施维护或更换物件,必须在预定进入房间的24小时前,用书面形式通知租客,通知的内容必须包括:进入房间的理由,进入房间的日期及时间段。

租客可不可以转租房屋?

租客如果想转租房屋必须有房东的同意,否则不可转租。

如果租客在没有征得房东同意的情况下搬离租屋,并将租屋转租给新的住入者,房东可以向安省房东及租客局提出申请,驱逐原租客及未经同意的新入住者。如果房东在60天之内没有提出驱逐申请,即表明认同新的租客入住,入住者便成为合法租客。

如果租客消失了怎么办?

租客在没有通知房东,并在房东毫不知情的情况下离开租屋,被称之为弃屋。当房东意识到租客已经离开而且可能不会再回来的时候,应该先想办法与租客取得联系。

如果房东已经确认租客弃屋,可以向安省房东及租客局提出终止租约申请。虽然这一手续并非法律规定必须履行的,但一旦房东把房租给了另外的人,而原租客又没有真正离开,原租客便可以依法律程序起诉房东。

什么情况下房东可以申请房客驱逐令?

通常房东申请驱逐租客的原因是租客持续一段时间欠租,或损坏了租屋内或建筑中公共区域的设施,或让非租客进入租屋造成损失等。

如果租客饲养了宠物,而宠物发出很大噪音,骚扰了他人,或者损坏了租屋内设施,或引起他人过敏,或经确定宠物带有致病菌,或对他人有攻击性,造成安全危害,房东也可申请驱逐令。

但如果是租客有了室友,房东不能将租客驱逐,除非该室友行为不当,如制造噪音、损坏出租设施。另外,如果室内同住人过多,房东也可申请驱逐令,驱逐多出的室友。

如果房东有充份的理由说明必须将出租的物业在租约到期前收回,房东也可以申请终止租约并要求租客搬出。

房东驱逐房客的程序是什么?

在大多数情况下,在房东向安省房东及租客局提出驱逐租客之前,必须向租客发出一份终止租约通知(Notice of Termination),告知租客到底出了什么问题。一般通知发出后,房东要等待一段时间,看租客会不会采取改善措施,这个等待的时间要在通知中具体写清楚。如果租客没有回应,也没有搬离租屋,房东才可以向安省房东及租客局提出驱逐申请。

房东可以亲自到自己住所附近的安省房东及租客局办公室,或安省政府服务中心(Service Ontario Centres)的办公室提出申请。也可以用邮件、快递或传真的方式向安省房东及租客局或安省政府服务中心件提出申请,并同时缴纳申请费。房东还应该将申请和之后发出的听证通知及驱逐令复印一份,交给租客,令其对申请一事知情。

关于加拿大租房有哪些注意事项、可能出现哪些问题,嘉德今天就简单跟大家分享这么多。

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加拿大置业专家李丁专栏全集

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占用邻居车位17年 法院判决车位归使用人所有 | 居外专栏

你是房子的真正主人么?

在加拿大买房买地,最让人放心的就是有了真正的永久土地所有权。不像在中国,你买房只买到70年的土地使用权(有的还没有,因为土地被长期闲置),所以很多人来到加拿大最愿意的就是买房买物业,真正当上“地主”的是不是心里更踏实呢?

2017年4月加拿大联邦最高法院的一则判决让许多买房人心里惊了一下,原来所有权也不是就象写在物业位置图(Surveyor Certificate of location)上的那样保险。即使房屋买卖合同在土地房产局注册了,有时也不代表你的地主身份真正万无一失了。

这个产权纠纷发生在魁北克的Alain Ostiguy、Valérie Savard夫妇和他们的邻居Hélène Allie之间。2011年,Ostiguy夫妇在BROMONT市附近的BROME山边买下了一幢度假屋。不久他们到新房度假时发现,本属于他们的4个停车位被邻居ALLIE夫人的儿子使用。他们几次向邻居提出不要再使用自家的停车位,并发出正式的书面通知,但邻居并不理睬。于是他们向当地法院提出永久禁止令,要求法院支持他们在土地产权局所注册的房屋产权。但没想到,被告在反诉中提出按照魁北克民法中第2910条款的“占有者权利”(acquisitive prescription),由于她从1994年起就使用该停车场,所以17年下来,她已经成为停车场的实际所有者。

加拿大联邦议会

原来根据魁北克民法有关规定,如果你使用一样东西时间足够长,你就有可能成为其所有者。这样的合法占有必须满足以下几个条件:“使用”了某个东西10年及以上的话,“使用”过程是无纷争、公开、持续、明确的。而这类所有权最终需要法庭判决来宣布。

在这个纠纷中,邻居ALLIE向法院提出有关证据,证明她从1994年开始使用本不属于她的停车场,但从来没有人反对过,就这样她像主人一样使用了17年,一直是“公开,持续,明确”的,没有任何纷争,直到OSTIGUY夫妇作为新主人出现。现在她要求法院承认她才是停车场的主人,尽管她并没有为此付出一分钱。

这一案件经过长达6年诉讼,至到联邦最高法庭,终于得出最后的结论:邻居ALLIE的占有者权利高于Ostiguy夫妇在土地产权局注册的那张买卖合同,邻居成了其中一个停车位的新主人,她想要的另一个停车位因为证据不足,法院不予支持。对于Ostiguy夫妇,法官提出的建议则是追诉前房主赔偿他卖了这块并不属于他的停车场,只要证明前房主在卖房前知道邻居的这一侵犯行为,却并没有及时告诉他们。

这样出所意料的判决在当时还真引起了很大反响,几乎所有媒体都争相刊载。有媒体指出这是魁北克特有的司法体系下特有的法律,对加拿大其它各省都不起作用。但其实类似的这种逆权侵占的法律,在美国、澳州、香港等地都有。美国一些州法律界定,他人不经土地或房屋原业主同意,持续占有土地或房屋超过一定时限后,原业主诉讼权终止,占房者可成为新业主且不付任何代价……这对现在越来越多的海外投资人而言,还真敲起了警钟。

而对我们这些普通“地主”来说,除了买房时,我们要多留心外,还提醒我们和邻居的相处也要用一点心。象你家的栅栏如果不在分界线上,多让给了一些给领居,那块可多可少的土地一直由邻居剪草、收拾,懒得打理的你又从来没有提出过异议,10年以上,那块地可就真成了领居家的了。

责编:Adam Chen

 

经纪柯婕专栏全集:

柯婕魁北克谈房说地

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投资在加拿大萨里市 这座房子为您的海外置业梦埋单!

近几年来,中国人已成为加拿大房产的主要海外买家。这里有优良的教育资源、安全的居住环境,置业亦可抵御国内通货膨胀且分散资金风险。众多投资优势吸引了越来越多的中国买家来加拿大投资,不过,经历了跌宕起伏的2018年,加拿大房地产市场在未来一年将会有什么表现呢?那就是租金继续上涨。

房租上涨是加拿大房产2019年最热门的话题之一,尤其是在加拿大热门城市,房租更是节节攀升。据权威机关报告显示,2018年加拿大全国两居室租金平均上涨3.5%,其中不列颠哥伦比亚省和安大略省涨幅最大。今日小编为您推荐的一所5卧4卫设计精美的房产——温哥华福克斯瑞吉都市之家(Foxridge Homes Metro)就位于加拿大房租涨幅最大的不列颠哥伦比亚省的萨里市(Surrey)。

萨里市是不列颠哥伦比亚省继温哥华市之后的人口第二大城市,被誉为“公园之城”,这里拥有6000英亩的公园和绿色空间,兼具大城市的气息和小城镇安逸的生活方式,是一座值得探寻的城市,从风景如画的海滩至世界级的高尔夫,欢乐与活力不断,民众热情友好,充满趣味。

加拿大萨里市民众传统活动——推“床车”比赛

温哥华福克斯瑞吉都市之家(Foxridge Homes Metro)正位于此,这是一座由超过65年行业经验的顶级建筑商、加拿大西部最大的一站式私有房地产公司Qualico®打造的获奖住宅,并由加拿大旅行者公司提供为期10年的全套质保,为业主提供全方位的物业管理,让您出租无忧,稳获收益。

温哥华福克斯瑞吉都市之家5卧4卫房产

对于众多高净值人士和中产阶级购房人士而言,房子早已超出了居住场所性质的限制,可以理解为是不可多得的社会资产财富,并在未来得到进一步的价值释放,因此“以租养房”是海外置业的不二选择。福克斯瑞吉都市之家的租金为每月3650加元,目前这栋集安全性、实用性和美观性为一体的精致房子经过精心挑选,已经租给了一个收入稳定的名门望族,如果您买下这栋美丽的房子,一年数目可观的租金将很快让您落袋为安。当然,购买下这栋价值不菲的海外房产,长期稳定的租约是每一个购房者所关心的焦点,那么让我们一起来感受一下这栋房子由内而外的品质和魅力,为您的选择一锤定音吧!

一见钟情——美轮美奂

这是一座让人只看一眼就无法忘记的房子,比旁边的车道和相邻其他房屋高出来的设计令它与众不同。房屋的外立面展现出一种温暖的工匠式建筑风格,建材选用了耐用的纤维混凝土板、涂漆木质和美观的石质饰边与细节。您专属的埃奇伍德(Edgewood)封闭式住宅设计很好地保护了居住者的隐私,整个后院设有雪松木围栏,让院子里专业级别的景观前庭与后院显得神秘又精致。

封闭式住宅设计兼具安全性与隐私性
设计精良的景观前庭与后院

房屋采用了双层玻璃、白色乙烯基框架的窗户设计,前窗或侧窗上的每片玻璃都设窗格条,独立车库带有金属分段高架车库门,房屋的整体的安全性不言而喻。从实用角度来看,屋顶采用的是压制板木瓦,安心使用30年无需费心维护;精装修地下室,自由拓展个人居住空间,乐趣无边。

再见倾心——灵感四射

如果说房屋的外部整体设计让您心生好感,那么真正步入其中,您一定会被设计师灵感四射的内部装修再次打动。

时尚现代的一楼大厅
流线型天然气壁炉与现代装修风格浑然一体

房屋主楼层共2层,设有10英尺高的天花板,所到之处都有大型窗户,采光充足,步入其中令人心生愉悦。玄关、主楼层多功能房、化妆间、大房间、厨房、壁龛或餐厅均铺设美丽的复合地板,与头顶熠熠发光的高级镀铬灯具相得益彰。这样一座精致的房子,只有拥有同样精致人生的您,才配得拥有。

大型窗户令房间采光充足
主卧室内设拱形高挑天花板
次卧也同样明亮温馨
内部房门均为当代工匠式风格
豪华精美的中央厨房
浴室和洗衣房均手工铺设陶瓷瓷砖

三见终生——高科技与便利性

参观过福克斯瑞吉都市之家令人惊叹的外观和内部设施,小编想要告诉您的还远远不至于这些。什么才是这所房子的灵魂所在?无疑是隐藏在它精美外表之下的科技感与便利的隐形设施,包括了——

  • 节能型直排式天然气强加热暖气
  • 高效燃气热水水箱
  • 带两个遥控器的自动车库门
  • 中央真空系统框架
  • 安保系统框架
  • 垃圾粉碎系统框架

……

人类科技进步的脚步,让居家生活也变得不同凡响。这正是一所集科技、美观、实用、安全为一体的房子,任何人只要步入其中都会被它打动;宁静安逸、周围靠近便捷的医疗设施、购物、银行、一流的学校更是让它成为房屋租赁市场上一匹炙手可热的黑马。

心动吗?好房不等人,世界都一样。快来拨打居外热线400 041 7515或者点击https://www.juwai.com/45945988.htm进一步了解吧,也许它正是你在寻觅的那一座。


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撰文:Flora Kang

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远不止房产! 看遍真实全面的多伦多——了解,就能从容应对生活!

我被问得最多的问题是“我英语不好,来加拿大会有问题吗?”答案是“No and Yes”。说不是,是因为像多伦多和温哥华这样的大城市,华人的占比都相当高(多伦多市区华人占比高达11%,近郊的万锦、列治文山市华人更是占到总人口的三分之一),形成了高度完整的社区。华人喜欢的各类设施,如餐饮,超市,购物,消闲娱乐等应有尽有。阅读原文

如何快速登陆加拿大温哥华?这一“神操作”又快又省 | 居外专栏

温哥华,作为加拿大西部第一大城市,全加第三大都会,加拿大西岸最大的工商、金融、科技和文化中心,各项世界最佳居住城市中名列前茅的它,当之无愧为华人移民首选的居住城市。

加拿大护照

在这里,冰川海湾、绿树成荫,堪称最富裕的绿色住宅城市;在这里,教育优势突出,不列颠哥伦比亚大学在全世界排名22,西蒙菲莎大学被评为加拿大最佳综合大学;在这里,有着加拿大乃至世界上最美丽的自然环境;在这里,多种文化交汇,有助于新移民融入和产生归属感;在这里,华人比例约11%,有“中国人的第二故乡“之称。

居“温”不易,毕竟移民竞争日趋激烈!那么,如何才能快速登陆加拿大、把家安在温哥华,让家庭的幸福在温带海洋性气候的吹拂下开花结果?

登陆温哥华的“快车道“

开门见山,该项目是专为想要移民加拿大的人提供快速移民通道——温哥华移民项目。

只需在温哥华开展生意,最快3个月即可登陆温哥华!

该项目的门槛并不高,只要在过去10年中有3年及以上的企业主或4年的管理经验即可申请;

△图左为Jimmy Mitchell先生

前加拿大驻上海总领事馆领事、现外联出国加拿大项目总监Jimmy Mitchell先生表示:经营与自己国内背景相关的行业,可以获得额外加分;

如果不相关,从事以下行业也可以获得特别加分:农产品、科技和绿色经济,林业,运输,国际教育,生物医药,采矿和能源,天然气,旅游目的地,增值加工业等,圆梦温哥华基本上铁板钉钉!

申请人必知的三重优势

相比加拿大诸多项目,温哥华移民项目优势相当突出——速度快!投资少!居住好!

速度快:3个月即可全家登陆定居温哥华,子女即刻享受当地教育。相比大家所熟知的魁省移民项目,时间至少提高了10倍。堪称目前加拿大诸多移民项目中的“超音速”。

投资少:根据实际经验,温哥华移民项目规定至少投资40万加币以上。一方面,投资款用于创立公司,生意是自己的,是可以带来盈利的;另一方面,相比魁省120万加币投资金额、5年时间或一次性花费35万加币,谁最划算?一目了然。

居住好:无需像其他项目申请人那样克服重重困难定居温哥华。该项目可以实现快速登陆,孩子去温哥华读书,全家在当地边经营生意边办移民,快速实现梦想的机会就是现在!

责编:Adam Chen

 


外联出国欧洲总监周婕专栏全集

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哪种人合适来加拿大生活 | 居外专栏

01

语言

我被问得最多的问题是“我英语不好,来加拿大会有问题吗?”答案是“No and Yes”。说不是,是因为像多伦多和温哥华这样的大城市,华人的占比都相当高(多伦多市区华人占比高达11%,近郊的万锦、列治文山市华人更是占到总人口的三分之一),形成了高度完整的社区。华人喜欢的各类设施,如餐饮,超市,购物,消闲娱乐等应有尽有。

多伦多地区最大的华人购物中心太古广场

这些商业机构使用国、粤语,即使你一句英语也不说,得到的也是宾至如归的服务。而且,不仅私人机构如此,政府的服务也细化到针对包括华人在内各种少数族裔。例如,社区中心的图书馆里,有专门的中文书籍部分。保持各族裔本身的语言是被鼓励的,政府每周为儿童开设国际语言课程。很多华人家长都为在加土生土长的子女报读该课程,让他们能继续学习中文。在工作上,流利的英文也并非必需。因为有着广阔的消费群体,目标市场主要是华人的很多商业机构对所雇佣的服务人员都只要求有限的英文水平。为我家装修的工程队里有多位技术娴熟的师傅,英文虽然比较基础,但已经在加从业几十年了。

Civic Center 华人庆祝新年

英语初级虽然对基本的工作生活不形成障碍,但是,如果生活要过得有趣,完全融入加拿大社会,英语还是相当关键的。当然我们仍然可以买个电视盒子继续追国产剧集,但在没有广电总局审查,文艺作品极度丰富的环境下,不能欣赏主流文化的电影,话剧,音乐剧和文学作品,就非常可惜。当自己的娱乐圈子只有华人社区那么大,当然比起在国内生活,就感觉憋屈。相反,如果英语流利,在加拿大这样的多元文化环境中,你就感到像是进了“世界之窗”,主流文化外,更可以畅享世界各地的文化精髓,日子就能过得非常丰富多彩!

至于英语对职业发展的影响,但凡要进主流大公司的,英语好坏就至关重要了。西方国家非常注重沟通和表达,所谓“卖”自己的观点、理念和策略。华人常说“说得好不如做得好”,在加拿大很多情况下还真并非如此。莫说销售、市场营销这种本来就靠演讲和卖嘴皮的工作,哪怕是IT公司做技术的,我都听过不少平时活干得漂亮,但褒奖和升迁机会最终落到隔壁印度人身上的故事,皆因人家“更能说”。

02

就业

估计这是大家决定是否移民来加的最重要考核指标之一,“好找工作吗?”问题简单,答案却一言难尽。请耐心听我分析:首先,大家都知道,就人口而言,加拿大是个小国家。全国人口三千来万,还不及中国一个中等人口的省份。所以,经济体量很有限。但她又紧邻富庶繁荣的美国,与其宗教、语言、文化和价值观都非常接近。这个情况,直接导致很多的美国大公司(同时也是世界性大公司)在布局上并不把加拿大视作一个独立的市场,而把美加看成一个整体。这样的结果,就是不在加拿大设制订总体策略的总公司。加拿大的业务部门,更像是销售分公司。如果是生产、制造型的企业,则流水线可能在加拿大,但研发中心在美国。于是,销售、售后、生产、财务类的职位会有,但是市场策略,研发,融资等核心的职能,加拿大就少之又少了。所以,如果你在国内财富500强的公司担任高管的职务,来加希望继续王者荣耀的,恐怕就要失望了。

我认识一位来加前在上海的可口可乐中国总部任职的市场营销高管,他告知我由于他业绩出众,可乐中国在他出国前专门跟加拿大可乐的负责人打过招呼,让对方尽量安置他。这边也确实认真接待,可会谈的结果就是,加拿大可乐没有像他以前从事的那么高阶的职位,当然薪水也绝无可能接近。另一个例子就是我自己的先生。他是位机械工程师,母语法语,精通英文和中文。在中国的标致雪铁龙汽车设计中心工作将近十载,再之前还在美、法的一流机械公司工作过,有丰富的机械设计和在多元文化环境中管理项目的经验。而且,为了让自己更具竞争力,来加后,他还以很优秀的成绩通过了很具挑战的PMP考试(Project Management Professional项目管理专业人士资格认证)。但是在一年多找工作的过程中,接到的offer仅仅是一些初阶的画图员工作。这让他深感怀才不遇。

不过,不是所有的行业都如此,有的行业情况就好很多。IT 就是一个例子,我不少在这个领域的好友都在一些优秀的企业里担任重要的职务。多伦多有相当多的高科技和互联网企业的核心分支机构,未来还将引来谷歌,微软等IT巨头的设计中心或第二总部。类似的还有金融行业。所以,如果你是这些领域的人才,好消息,加拿大欢迎你!

有趣的是,蓝领在加拿大是稀缺和高收入的。我不止一次听朋友们说起,资深大巴司机超过十万加币的年薪,水、电工时薪五十加币以上,如果是工会成员更是接近百元…刚来时,我听到这样的事情总半信半疑:一个西方国家,怎么可能让蓝领的收入领跑白领呢?直至发生了这样一件事情:新家要装卷帘,来了个华人小伙子,手脚相当麻利,嗖嗖半小时就装好了所有的房间,活儿干得干净又漂亮,收费一百五加币。听他说英文觉得口音像土生土长的孩子。与他聊天,才知道他少年时来加拿大,一直读到了研究生,西安大略大学的昆虫学硕士(University of Western Ontario, 加拿大排名第一的商学院Richard Ivey就是这间大学的)。这种“北大学生卖煎饼果子”的故事估计在国内要上新闻了,诧异之余我们自然要问,你这不是很屈才吗?小伙子很坦诚地说:“不会呀,工资很理想嘛,而且时间上还自由!”可不,半小时一百五(而且是现金不用纳税),多少写字楼的白领要羡慕死!

慢慢地,我们认清了这个事实。我想这个现象的原因可能是这样的:加拿大总体教育水平较高,培养出了众多具备白领技能的人士,但由于第一段分析的原因,没有相应多的白领职位(这些职位很多在美国)。另一方面,人们的日常生活仍然需要蓝领照顾(特别是新移民的大量涌入创造了很多与安家相关的工作,例如:建房、家装、水、电、通讯接线等),但高知们不愿意放下身段从事这样的职业。这就产生了人力资源的供给与需求的错位,蓝领比白领工资高的情况也就油然而生了。事实上,发生在我们身边就有白领转职成蓝领后,家庭收入不降反升的实际案例。所以,如果你本身具备这方面的技能,或者动手能力很强,不介意转型从头学起的,大可以放弃继续挤白领的独木桥,走成为蓝领这一条较为宽阔的职场道路。特别值得一提的是,由于稀缺,加拿大非常渴望引进具备这些技能的人员,所以这类人员的“技工移民”是成功移民和安家加拿大的捷径。在这个转型中,障碍不是学习新技能,而是华人固有的“万般皆下品,惟有读书高”的观念。而我的观点是,即便抛开政治正确的“职业无贵贱”不谈,个人的社会价值很大程度上难道不是由工资反映的吗?如果工资不比白领专业人士差,我们凭什么认为蓝领是下贱职业呢?

当然,话虽这么说,心理上还是需要做出很大的调整。上面讲过我先生的经历,他目前就还没过好这个槛。遇到这种情况,可以缓一缓,一方面着手技工证书的考试(在加拿大,相当多的职业需要获取资格认证才可从业)另一方面,继续找本职工作。如果在找到本职工作之前已经把技工证书考出来了,大可以试一试从事一段时间技工的工作。很有可能,它完全没有想象得那么糟。更何况,工资也许比本职工作高不少呢!

如果实在过不了自己这关,坚持要从事白领职业,又一时半会儿进不了主流大公司的,自雇也是一个不错的选择。大家都说加拿大福利好,那是因为她是个“万税”之国。打工不但工资有上限,而且固定工资没有任何税收优惠。以十万的年薪为例,打工者到手就剩下六七万。如果同样的毛收入,自雇者就能用打工者不能抵扣的很多费用(比如餐饮,租车等)去冲减完营业额后再报税。这可以大幅为自雇者节省本来高昂的税金。当然,自雇需要很大的勇气,要能够从容面对收入不稳定的局面,特别是初期。但是,像会计师、移民顾问、房产经纪等的自雇业务如果开展成功,随着时间的推移,客户群能积累得越来越大,收入就能步步登高。可是打工反而有可能遇到“高薪陷阱”。万一遇到经济不景气或者公司营运不佳,高薪职位的就业安全就会受威胁。所以,如果你个人能力很强,充满自信,喜欢“折腾”,不惧挑战并憧憬没有职场“天花板”的未来的话,来加拿大自雇反而会是个脱胎换骨的机会。相反,如果你喜欢在发展得很完善的机构里做规范好了的工作,或者“安全感”对你来说很重要,自雇就不是你的菜了。

以上自雇的情况,创业同理。对于企业家来说,好消息是这里社会秩序较公平公正,法制健全。经营靠的是本事,不需要贿赂,不需要靠关系。不好的是经济体量摆在这里,三千万人口的市场,像王健林那样“先挣一个亿”的小目标不太容易达成。

03

居住环境

如果上一个题目让你觉得稍有沮丧的话,这一定是个让你振奋的内容。

我家的前院小景

加拿大人口密度低,人均居住面积普遍比国内大。即便在多伦多这个全加人口密度最大的城市,居民仍然能比国内住得宽松很多。用上海中环内一套公寓价格的一半,就可以轻松在近郊购得有前后院的独立屋(Detached),也就是国内说的别墅。不算前后院和地下室(地下室完全可以装修好,成为娱乐室和客房)的面积,独立屋通常至少200多平方米,洗手间3~4个。这样一来,即便在国内的亲朋好友同时来玩来住,都能轻松接待。预算稍微紧一些的,可以选择半独立屋(Semi-Detached)或者联排镇屋(Town House),这些类型的房屋与邻居隔着同一堵墙,虽然不是单门独户,但是往往仍然有小院子。所以,如果你喜欢种花养草,热爱小动物,这就是你的小宇宙。一些社区还每年有园艺大赛,表彰院子收拾得最漂亮的人家。因此很多朋友院子都收拾得繁花锦簇。当然了,也有父母同住,把花园变成菜地的。这种时候,你就会每年夏天收到各种新鲜瓜果,幸福满满!

附近的Too Good Pond 公园

不但室内舒适宽阔,居民区周围的环境通常也都绿意盎然。以华人很喜欢的列治文山和万锦市为例,离多伦多市中心也就半小时车程,公园,湖泊,森林、绿地、池塘、小溪、漫步道、单车径就已是星罗棋布。绿化面积大不仅让居民感觉轻松惬意,连小动物都很幸福快乐。我家后院,就先后接待过小兔子,松鼠,花栗鼠,浣熊和臭鼬。Marshall是我们从上海带来的金毛,在国内时从未见过这么热闹的场景。一次臭鼬到访,摸不清状况的小马兴奋地冲出去要与他玩耍,结果被臭鼬喷了个满头满脸。即便先生用了各种网上教的办法,家里还是臭足了一周。这个有趣的经历,很长时间是我们在朋友聚会上津津乐道的话题。

所以,如果你热爱大自然,喜欢鸟语花香的居住环境,恭喜你,加拿大将是你的乐土!

04

子女教育

针对这个所有父母都特别关心的问题,我之前有好几篇公号文,拓展开来讨论过。大家关注“枫与桐”后,找出来看看,我就不在此重复了。参见文:《加拿大的教育真的更优越吗?》《加拿大告诉你:教育原来还可以这样》《加拿大告诉你:作业原来还可以这样》

05

家庭生活

“Family First”家庭第一重要,是加拿大最主流的价值观。加拿大人普遍认为家庭是生活的重心。比如说,国内不罕见的为了工作,夫妻两地分居的情况,当地人很难理解,也更不会这么做。人们普遍认为工作是为了更好的生活。如果都不能在一起生活了,钱挣得再多,意义也不大。

年轻单身除外,加拿大的社交是以家庭为单位的。这里没有“应酬”文化。很少听说公司要求员工晚上“接待”客户。因为接洽生意的双方都需要晚上回到家人身边。如果真要宴请,很多时候是双方携眷出席。商务上如此,私人聚会也同理。已婚人士之间的社交,比如晚餐,周末的远足,往往是几家人同去,大人们一起聊聊天,孩子们玩做一堆。这儿婚外的诱惑比国内少很多。背叛配偶,不忠于婚姻是为人所不齿的行为。哪怕是政客,民众也更愿意信任有和睦美满家庭的候选人。人们认为对婚姻和家庭都不能负责任的人,其它方面就更不可能靠谱了。

所以,如果你很注重家庭,加拿大会让你感到非常自在。

06

休闲娱乐

讲这个话题前,我们先来看几个数据:最新的(2016)的普查数据显示加拿大人税前家庭收入中位数大约在9万加元(目前1加元= 5.3人民币),这个数字对于国内一线城市来说,不算是一个很难触摸的高度。另一份私人机构的调查显示https://www.huffingtonpost.ca/2018/03/14/top-one-per-cent-canada_a_23385825/,当个人收入达到25万加币左右时,就已经能成为很多大城市1%最高收入人士了。概括地说,加拿大人收入(特别是税后)比较平均,贫富悬殊不大,但是并不算特别富裕,也不盛产“土豪”。这就决定了加拿大人平和友好的心态和毫不浮夸的消费观念。

运动是加拿大人最喜爱的休闲方式。有大比数的成年人加入各式各样的俱乐部,每周训练或比赛。我的朋友中,就有加入铁人三项,单车,慢跑、羽毛球和排球俱乐部的。这让他们不但锻炼身心,而且能和一帮志同道合的朋友每周互动。聚会时这些朋友提起俱乐部里的趣闻,我总能感受到这些活动对他们生活产生的正能量。

宗教活动和各类义工也是很多加拿大人热心的事务。无论是去流浪汉家园帮忙,或者是为某位候选人拉票,助选,很多人士都毫不吝啬把时间花在这些他们认为有意义的事情上。前不久的Terry Fox Run (为以身残志坚的运动员Terry Fox命名的癌症基金募捐的公益跑),赛道刚好经过我家门前。我们全家正好在前院拼装露台家具,就一起目睹了几个小时连绵不断的人龙缓缓经过,男女老少,各个族裔,跑步的,走路的,滑旱冰的,牵着狗的,甚至还有推着婴儿车的…让人感慨民众高昂的社会责任心。

过节假日,加拿大人也常选择亲近大自然的方式。夏天的长周末,高速公路上经常能看到绑在车上的皮划艇和单车,冬天则是滑雪板和雪地单车。林中、水边的小木屋夏天会特别旺租,那是人们一家大小去过上几天远离都市的生活。露营,野餐也是很受欢迎,城市周边有很多设施完善的营地,供房车扎营,休息。如果不出行,普通的周末最通常的活动就是太太搞搞园艺,先生修修补补院子,自己动手DIY做些小玩意儿。一来实用,更多的其实就是个消遣。

人们也很关注培养自己文化方面的兴趣爱好。我参加过几期社区中心的美术课程,都是周中的时间,但基本都满员。学员中有退了休的老年人,但还有相当多的一部分是上班族。他们有的是小企业主,有的是自雇的专业人士。我和一位来自台湾,画技出众的学员聊天,才知道她正职是心理咨询师,坚持画了好些年,作品已经优秀到参加万锦市画展了。

总体而言,这儿的文娱生活可以归纳为“不花钱找乐子”。加拿大人热衷这些活动,虽不需要花费太多的金钱,但却同样从中感受到无穷的乐趣。与当地人或者适应了当地生活的老移民聊天,你能感觉到人们并没有对纸醉金迷的羡慕,相反,言语中往往渗透着对这种安静祥和生活的满足。

这就是我看到的加拿大生活。它既不灯红酒绿,也不声色犬马。在有些人眼中它“好山好水好无聊”,可在有的人看来,它清新自然,返璞归真。你呢?

 

责编:Adam Chen

加拿大置业专家韩幼凌专栏全集

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加拿大房产交易税详解

加拿大的房屋因类型不同价格也不同,但共性是加拿大房屋买卖过程中要缴纳的税费较高,不仅在买房时有契税,在持有房产的每一年中要缴纳房产税,在房产卖出的时候还要缴纳资产增值税。那加拿大房产交易税到底有哪些?

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加拿大卖房交易税费一:

加拿大是一个高税收国家,这一点在房屋买卖上也有所体现,在加拿大买房需要在房屋成交时一次性缴纳房屋总价1%的土地转让税,在持有房屋的每年中需要缴纳相当于房屋总价0.8%-2.0%的物业税,而海外买家在房屋出售时还需要缴纳房屋增值部分50%的资产增值税,这部分款项需要纳入卖家当年的个人所得中,按照个人所得税率来缴纳。

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加拿大卖房交易税费二:

众所周知在房产投资中,除了出租房屋能获取投资回报外,出售同样也是一个立竿见影的方式,只要投资者在适当的时机出手。

无论在哪个国家,税一定会让海外投资者感到头疼。以下是在卖房时会遇到的税务问题。

非加拿大居民在加拿大出售房地产时,所有的资本收益都需要支付税款。正常的加拿大税率为收益的50%。但是非居民需要在出售前缴纳税款的预估值,相当于收益的25%。

这一部分税款由卖方的律师保留到加拿大税务局(CRA)下发本房产出售的清关证书。付款后当买卖合同的所有条件都移除之后,加拿大税务局会给卖家发出相关清关证书。证书发放周期通常为6~8周。如果没有取得证书,买方将无法继续交易,同时还需扣留25~50%的房款。

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房贷于7月截止。

卖方如果不是加拿大公民,则应提交交易进行当年的加拿大所得税纳税申报表,应该会收到已缴税款的部分退款。加拿大房产交易税取决于房产主要用于居住还是用于出租。

如果它被用来作为出租物业,必须支付非居民税,为租客支付的总租金的25%。但是如果雇用了专业的物业经理,经理将根据法律规定代扣25%的租金,也就是说只需要上报给税务局75%的租金收入。然后在次年3月31日之前,物业经理发出NR4表格,那么业主就有权提交加拿大报税的材料。纳税申报必须于6月30日前发出。

许多国家如美国与加拿大有税务条约,这是为了防止公民受到二次征税。建议在卖房前,先向加拿大税务会计师咨询获取更多信息。

加拿大房产增值税浅谈

在加拿大房屋增值是需要交税的,也就是加拿大房产增值税。其中资本增值部分(Capital Gain)将会放到卖屋当年收入来增收所得税,这一部份就称为资本增值税(Capital Gain Tax) 。如纯粹为首要住宅(Principal Residence),所有资本增值部分拥有100%减免优惠 (PRE, Pricinple Residence Exemption)。如房屋用途为投资出租使用,其中50% 增值部分需放到出售当年收入征收所得税(Income Tax)。

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譬如一位买家在2012年投资了一套公寓出租给租客,租客住了三年,在租客搬走后买家把房子卖了,在这段三年持有期间这名买家就需要被课征50%的增值部份。

如CRA国税局认定房屋持有时间太短暂,或著过往纪录房地产买卖太过频繁,非常有机会被认为商业性收入(Business Income) ,而课征100%增值部分来放到出售当年收入计算所得税。

我们来看看下列这个情况:

有一名买家在1996年于温哥华购买了一套房屋,自己居住并申报其屋为首要住宅。在2006年中由于工作原因而搬到了多伦多,于是开始出租这套房屋。到了2012年,租客搬走,这位买家就把这套房屋出售了,假设在无申报任何资本折旧 (CCA, Capital Cost Allowance, 由于篇幅有限,本文不讨论CCA部份。),出售后该如何申报资本增值税?

很多人就像这位买家一样,在改变住宅用途时并不会跟国税局申报。这时候计算方式如下:

1.1996 – 2006 共11年时间由于是首要住宅,拥有优惠减免(PRE),是不用课征任何资本增值。

2.在2006改变住宅用途时,会视同出售(Dispostion)并以当时公平市场价格(FMV, Fair Market Value)来计算房屋价值。

3.当2012年出售房子时,需要课征2006 – 2012 出租时期的资本增值,(公式: 以2012出售价格 – 2006公平市场价格)。

4.最后由于是投资出租性质,资本增值最后会以50%来计算,放进这名买家出售当年收入。

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但如果当时申报国税局改变用途,会出现如何不同的计算方式?

1.2006年的更改用途将不会视同出售,所以不需要以公平市场价格计算房屋价值。

2.在2012年出售时,计算方式会以2012年出售价格以及1996年买进价格计算来计算资本增值部分。

3.1996 – 2006 11年自用住宅期间 加 1年 (PRE计算方式 ) = 12年。

4.由于更改出租用途原因是因为工作关系,最长可多享有4年的首要住宅减免优惠 (PRE)= 4年。

5.从1996 到 2012年 屋主共持有住宅17年,而享有自用住宅优惠总共期间为12 + 4 = 16年。

6.最后计算方式为 1996 -2012 资本增值部分 x (16年自用优惠减免 / 17年持有时间)

7.相对来讲,课征的增值金额只有资本增值金额的 1/17 计算,而此1/17 金额最后再以50%计算放进买家当年收入。

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这样算下来是不是很不一样?

如果就算更改用途原因不是因为工作,首要住宅减免优惠(PRE)也有11+1 共12年 。如果大部分的增值金额是在2006 – 2012年间,算下来也是相对划算的。

而工作因素搬迁的首要住宅优惠减免(PRE),是提供给屋主或其配偶因为工作理由需要搬离自家住宅,最长申报期间为四年,但有少数条件限制。

也有人问如果只是把地下室出租该如何计算?

以正确角度来看,当你最终出售时候,应以出租空间和房屋总体空间比例,和你出租时间和房屋持有时间长短来计算。但如果出租的空间比例极小,而又没有因为出租做过任何结构更改,也从来没有申报过资产折旧(Capital Cost Allowance),是有机会不用申报增值的。

加拿大三类购房贷款大解析 看看哪款适合你

加拿大投资买房

2014年11月,随着国际油价的大幅下跌,加拿大央行2015年1月突然宣布降息(Overnight rate下调-0.25%)。疲软的加币加上更低廉的房屋贷款利率,2015春季的加拿大房市呈现冰火两重天的景象。大多伦多地区和大温哥华地区房市的兴荣,同每年大量的新移民及其所带来的大额外资有着紧密联系,越来越多的新移民,留学生和非居民加入了当地的置业队伍。为此,加拿大6大主要银行迎合市场需求,制定了特殊的新移民房贷项目,留学生房贷项目和非居民的房屋贷款项目。本期,我就来逐一详细介绍。本文将主要惠及希望投资加拿大房地产并想灵活运用自己的资本,享受加拿大当前历史低。

新移民房屋贷款只适用于新近落地且获得加拿大移民身份的移民(landed immigrant status)。新移民可查看自己的加拿大永久居民卡(Permanent Resident Card),如果PR卡的背面显示成为永久居民不超过五年并且不是美国公民,那一般符合了新移民的身份。

无需加拿大信用记录和无需提供收入证明是新移民房贷的最大优点。但是,各大银行还是会尽职审批贷款。所以,充分的准备和充足的资料将帮助申请人迅速有效的通过贷款审核

贷款额度

按照现行各大银行对新移民房屋贷款的规定,首付款一般至少在35%,最多可贷款至房产总价的65%,且房屋贷款数额不能超过150万加币。

举例:

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注:申请新移民购房贷款首付,需是申请人本人资产

        首付款需在贷款放款日前15个工作存入加国主银行

        贷款前需向银行提供首付款到位证明(如加拿大或国内银行出具的存款证明)

        新移民房贷最长为30年

可申贷房屋:

  • 一般的独立屋(Single House)
  • 公寓(Condominium)
  • 连体别墅(townhouse)

注:大多伦多和大温哥华的公寓在申请贷款时,房屋面积不得小于550平方尺即不小于49平方米;其他地区公寓申请贷款时,房屋面积不得小于750平方尺即不小于67平方米。

新移民贷款也可用于购置二手房或者正规建筑商的新建物业。如果自建房屋或者私人买卖的房屋没有通过中介或MLS公共平台买卖暂不能申请新移民贷款。

另外,新移民贷款允许移民可同时拥有两处自住房产:一处是主要自住物业;另一处可以是度假物业或者是为家庭直系的主要成员(孩子,父母及兄弟姐妹)居住所购买。

如果投资人的两处物业都符合新移民贷款条件,且位于大多伦多地区和大温哥华地区,贷款总额(包括房屋贷款、普通贷款和个人信贷)一般不超过250万加币。如果房产位于加拿大其他地区,总贷款额不超过175万加币。

国际留学生房贷项目适用于取得加拿大留学资格的大专生、本科生及研究生。申请人需要提供入学证明,比如录取通知书, 来确定被加拿大符合资格的学校所接受。

贷款额度

申请时需居住在加拿大,购买房产时需提供50%或以上的首付款,最高贷款比率为购房总价的50%,最高贷款金额则不超过50万加币。

举例

注:最长房贷期(amortization)为25年

       首付款允许学生自身存款或父母资助(父母资助需提供馈赠证明)

      贷款发放15个工作日前,首付需存入加拿大主要银行(Canadian major chartered bank)

另外,国际留学生贷款“可买房型”虽与新移民贷款一样,但是,只可申请购买1处自住房。

留学生房贷申请要求

  1. 财务情况说明(如父母的汇款记录,如果留学生是公司股东需提供红利记录,或者在加拿大的存款证明等)
  2. 与房屋相关的收入负债率(GDSR)不超过32%
  3. 总收入负债率(TDSR)不超过40%
  • 非居民贷款项目(Non-Immigrant Home Ownership Programme)

非居民贷款是特别为还没成为加拿大移民,却想在加拿大投资房产的买家量身定做的。通常,非居民购买加拿大物业主要用于投资、出租、商务、度假或者是为了在加拿大读书的孩子所购买。

非居民房屋贷款申请要求

  1. 提供财务证明
  2. 房屋相关收入负债率不超过32%
  3. 总收入负债率不超过40%
  4. 现未定居加拿大
  5. 无移民身份
  6. 提供子女准读证(如果给留学子女购买)

贷款额度

  • 房贷小于100万加币,首付在35%或以上,最高贷款比率为65%
  • 房贷介于100~200万加币,首付至少房款总价的50%,最高贷款比率为房价的50%

举例

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注:非居民房屋贷款最长贷款期为30年

非居民贷款的首付款不可为再次贷款(secondary financing) 或者是他人馈赠,非居民房屋贷款项目只限于申请一处物业。另外在BC省购买的物业,购买房屋保险时会被要求包含地震这项。

【注】:以上3类房贷形式,每家加拿大银行的具体细则可能会有不同, 且各大加拿大银行有随时改动自己房贷规则的权利和可能,本文信息仅供参考

附:申请加拿大房屋贷款常见术语与分类

房屋相关收入负债率 The Gross Debt Service Ratio(GDSR):指所有和购买物业相关的每月(或每年)开支包括房屋贷款的利息、本金、地税、电暖或者物业管理费等)占其每月(或每年)总收入的比率。

总收入负债率 The Total Debt Service Ratio(TDSR):指包括购买物业需要负担的所有开支(利息,本金,地税,电暖等)及申请人其他所有负债的供款(比如信用卡,个人贷款,汽车贷款等)占其总收入的比率,通常可以按每月的开销,收入计算也可以按每年的开销,收入计算。

前文介绍的加拿大新移民房贷,国际学生房贷和非居民的房屋贷款主要是根据申请人的身份划分,享受加拿大银行提供的特殊审核手续,不需要提供传统房屋贷款要求的收入证明和加拿大本地的信用记录。

另外,申请人需根据自身情况选择活期房屋贷款(Open Mortgage)或者是死期房屋贷款(Closed Mortgage)。

活期房屋贷款(Open Mortgage) :一 般银行提供六个月, 一年,三年或者五年的活期。活期房屋贷款关键是还款灵活,可随时付清尾款或者转往其他银行而无需支付违约金。但是通常活期房屋贷款的利率比死期房屋贷款的 利率高,且一般申请人选择的活期房屋贷款期限越短,利率越高,一年活期的利率往往高于五年活期的利率。

死期房屋贷款(Closed Mortgage):银行一般提供一年期,两年期,三年期,四年期,五年期, 七年期 和十年期。死期房屋贷款在合同未到期前,如果要求结清贷款或者将房屋贷款转至其他银行,会受到合约影响通常需要支付罚款。

还有比较下银行的浮动利率贷款(Variable Rate Mortgage和固定利率贷款(Fixed-Rate Morgage看看哪个更合适您。

浮动利率房屋贷款(Variable Rate Mortgage): 基于每个银行的最优惠贷款利率(Prime)。

最优惠贷款利率(Prime):指在加拿大商业银行向信誉最良好的借款人收取的平均利率,Prime 跟随加拿大中央银行利率上下浮动。

银行和客人签订的浮动利率的房屋贷款(Variable Rate Mortgage)合同一般会写明最优惠贷款利率(Prime)+增加多少个百分点 /(或者) -减少多少个百分点。合同期间,银行的最优惠贷款利率(Prime)会根据加拿大央行的决定或涨或跌。浮动利率的房屋贷款(Variable Rate Mortgage)五年期的最普遍,但是申请人可以选择五年死期浮动贷款(Variable Rate Closed mortgage)也可以选择五年活期浮动贷款(Variable Rate Open Mortgage)。很多客人会混淆这两个名称,同是五年的浮动利率,五年活期浮动利率比五年死期浮动利率要高,因为客人可以随时付清或者转至他行,无违约金。

固定利率的房屋贷款(Fixed-Rate Morgage)利率在贷款合同期内不变,一般房屋贷款合同期限越久固定利率贷款(Fixed-Rate Morgage)的利率越高,比如七年的固定房屋贷款利率一般会高过五年固定的房屋贷款利率。虽然也有固定利率活期房屋贷款(Fixed-rate open Mortgage),但是还是死期(Closed Mortgage)加上固定利率房屋贷款(Fixed-Rate Morgage)更常见,选择更多。多数银行提供死期:一年,两年,三年,四年,五年,七年,甚至十年。

五年固定死期房屋贷款(5 year fixed rate closed morgage)在加拿大一直是传统和热门的选择。近几年,5年浮动利率死期房屋贷款(5 year variable rate closed mortgage)也被越来越多的客人所接受。

Canada Chartered Banks Prime Lending Rate 加拿大特许银行最优惠贷款利率 1960-2015:

从 1960年至2015年,加拿大六大银行的平均贷款利率为7.59%,1981年的8月是加拿大历史上最高贷款利率纪录:22.75%,加拿大历史贷款最低的纪录:2.25%发生于2009年的四月。加拿大六大银行2015年2月和3月的利率为2.85%。资料来源于加拿大央行 (Bank Lending Rate in Canada is reported by the Bank of Canada)。

 

加拿大理财师Liya CHEN专栏全集

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