Tag: 加拿大房市

11月房市數據又出來了！大溫大多地區的火爆房市，再次無聲地打擊了所有普遍認為這兩地房價被嚴重高估，房價會回落的唱衰一族。在加拿大房市永遠火熱的這兩個地區，基本就是創紀錄的瘋漲和接近紀錄的猛漲。

亮瞎眼：看加拿大溫哥華多倫多11月房市數據

歎為觀止的「11月」

報告稱，11月份多倫多創下了銷售7385套房屋的歷史記錄，並在今年前11個月達到房屋累計銷量96401套，遠遠超過以往整年的銷售記錄。而溫哥華的上月交易數據是3524套，也遠超以往10年平均記錄，增幅達46.2%，也成為了歷史記錄中房屋銷售量第二高的11月。

而大家不要忘記，11月在地產界一般是被認作一年中銷售最慢，房市最冷淡的月份！

多倫多：房屋可負擔性跌至25年來最差

據多倫多地產局數據，11月份多倫多的平均房價增長了9.6%至$632685元。多倫多城市的獨立屋均價年比上漲了8.8%，至$1,018,621，大多地區的獨立屋價格則更是瘋漲了10.7%，至$829,241，和溫哥華幾乎一樣，房源越來越少，需求卻持續高漲。

這股漲勢也推動了公寓市場，數據顯示，多倫多現在買一套公寓的成本比上一年要多花5.4%，均價已達$415,316，大多地區的公寓也是水漲船高，年比增幅達到了4.1%至$385,506.

溫哥華：房屋銷量瘋漲40%

溫哥華上個月的房屋總體銷售數量比上一年增長了40.1%，獨立屋的銷售量年比增長了31%，大溫地區的房屋基準價則上漲了17.8%至$75.25萬。

自從2014年的11月以來，大溫地區共有1335棟獨立屋再度交易，基準價則上漲了22.6%至現在的$122.63萬。大溫地產局表示本地稀缺的房源加上巨大的市場需求，有力推動了本地獨立屋的銷售市場。

公寓方面，共售出了1553套，基準價上升了14%至$43.5萬，由於溫哥華並不像多倫多有那麼多的新建公寓，因此也推動公寓價格上升更快。

像城市屋，雙拼屋這些非獨立的物業均價上漲了11.3%，現在的基準價為$53.66萬。

去年溫哥華錄得的增幅最大地區仍是溫西，該地區的房屋價格又繼續猛漲了25%，至$210萬，比較出人意料的是，Tsawwassen的房屋均價竟然也上漲了23.8%。在今年10月至11月之間，北溫地區的房屋價格也猛漲了3.5%至$80.84萬。專家：加國房價馬上要下跌！

由於房貸利率從今年秋季開始上調，並且隨著美聯儲的強勁升息預期，分析師表示加拿大的房產市場會馬上開始降溫。

投資管理巨頭PIMCO也是在最近開始加入唱衰一族，聲稱加拿大房價在未來5年會下跌5-10%。TD銀行也表示加國持續走高的房市將會終止，並給出了一個更具體的走衰時間表，TD預測安省及卑省的房市將從明年開始回落。

TD銀行對各省房屋銷量的預測：

TD銀行對各省房屋價格的預測：

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（據加西網）

據A1中文電台新聞報導：最新一項調查發現外國投資者擁有本國多倫多、溫哥華及溫尼柏的公寓數目有上升趨勢。

外國買家擁有加拿大公寓數量持續上升 惹憂心

據加拿大按揭及房屋公司公佈的調查發現，今年外國買家擁有溫哥華的公寓數目達到百份之三點五，比去年的百份之二點三，多一點二個百份點。而溫哥華亦成為參與調查的十六個大城市之中，比例最高的地方。

另外，多倫多今年有百份之三點三的公寓單位為外國人所擁有。比去年的百份之二點四，多出零點九個百份點。

溫尼柏今年外國人擁有的公寓比率，上升到百份之二點七，比去年多了零點一個百份點。

此情況令部分人擔心，有錢的外國人會推高本地樓價，讓本地人難以負擔。

亦有分析認為，賣家一旦將物業出售，會令樓市爆破。當局正擴大研究機制，包括研究其他房屋種類的情況。

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（據加西網）

加拿大安省自由黨政府在反對黨、業界及民眾強大壓力下，正式宣佈不會賦予多倫多以外安省其他市鎮，在房屋交易時徵收土地轉讓稅的權利。安省地產協會在省府昨天公佈後發表聲明，稱這是業界和消費者的一個「重大勝利」，協會主席維爾吉稱這一稅項在多市內一樣不得人心。

加拿大多倫多土地轉讓稅 45萬屋付萬元稅

安省於2006年透過立法允許多倫多市在省稅之外，徵收多一個土地轉讓稅，被稱為城市土地轉讓稅（municipal land transfer taxes）。早前媒體披露，省府有意最快在明年將這權利，擴大至安省其他444個市鎮，由地方議會自行決定是否在當地徵收房屋交易土地轉讓稅。這措施一 旦實行，會令每宗房屋交易成本增加少則數千，多則數萬元。

僅多倫多得到授權

安省城鎮市務廳長（Minister of Municipal affairs）麥宓建（Ted McMeekin）昨天在省議會問答時段內表示：「很清楚安省無意引入城市土地轉讓稅。除了多倫多已經得到授權外，省府不會將徵收城鎮土地轉讓稅的權利擴 展到安省其他市鎮。」麥宓建在五週前接受傳媒訪問時，還堅稱安省自由黨政府不排除賦予省內所有城市徵收土地轉移稅的權力，麥宓建在10月27日接受《星 報》訪問時稱：「我不排除任何可能性，絕對不會。」

安省城鎮聯盟（The Association of Municipalities of Ontario，AMO）早前曾表示，安省其他城市應該同多倫多有同等的徵稅權利。麥宓建當時表示，這顯示其他市鎮會爭論為甚麼多倫多可以擁有其他地方沒 有的徵稅權。麥宓建表示，若給其他市鎮同樣的權利，會由地方決定是否行使。

麥宓建昨表示，自去年省選後，他就城市土地轉讓稅徵求了許多團體的意見，發現沒有人主動提及這一想法。他指地方市鎮政府仍會尋求其他的收入來源，但是不會被賦予徵收土地轉讓稅的權利。

買45萬元屋付逾萬元稅

省府昨天的決定是面對反對黨安省進步保守黨、安省地產協會，及多倫多地產局等業界團體的強大反彈而做出。反對者指城市土地轉讓稅會大幅提升房屋交易成本，最終推高房價，令人們的置業夢想更加遙不可及。以目前須繳納省市雙重土地轉讓稅的多倫多市為例，購買一個45萬元的物業買家要繳10,200元土地轉讓稅，其中5,475元為省稅，4,725元為市稅。

安省反對黨進步保守黨早前指，在多倫多徵收土地轉讓稅以來，已給該市流失1.5萬個工作及減少3億元經濟活動。保守黨指省府今次做出正確決定，不過仍批 評自由黨政府以土地轉稅作為風向球測試民意。保守黨副黨領、省議員克拉克（Steve Clark）指，他提出的反對城市土地轉讓稅的私人議案，原定於本週四在省議會辯論，自由黨因此才在昨天提前宣佈取消這一政策。他指省府應該與各市鎮政府 展開有實質意義的對話，幫助他們改善財政，而不是釋放風向球探測民意。

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（據加西網）

加拿大溫哥華地產局（REBGV）上週四發佈2015年第3季度（Q3）報告，由於土地，辦公室和零售物業需求增加，加拿大溫哥華商業地產在Q3得550單銷售，比上年同期的471單增長16.8%。

加拿大溫哥華商業地產Q3兩位數增長,創5年新高

在總成交金額上，大溫Q3 成交19億加元，比上年同期增加33.6%。

加拿大溫哥華地產局總裁Darcy McLeod說，我們看到整個2015年，加拿大溫哥華地區對商業地產的需求持續穩定增長。 商業地產行為受益於大溫經濟的蓬勃發展，全年均優於加拿大其他地區。

商業地產細分市場：

1. 土地： BC省土地產權和測量局（Land Title and Survey Authority of BC, LTSA）錄得192單成交，比上年同期增長28.9%，價值8.39億元，增長47.5%。
2. 辦公室和零售業：錄得215單成交，增長16.8%，金額5.12億元，增長6.2%
3. 工業類： 錄得112單成交，增長為零，但金額為2.42億元，增長49.1%
4. 多戶家庭：錄得31單成交，增長19.2%， 金額為2.83億元，增長123%

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（據加西網）

加拿大房屋按揭利率於今年1月及7月因央行兩次調低隔夜拆息率而降至歷史新低，但隨著5年固定按揭利率於兩月前逆轉上升20個基點後，加上外界估計美國聯邦儲備局下月會加息，令加拿大房屋按揭加息的壓力增加，屆時可能令全國二手樓買賣向下調。

士嘉堡一間道明加拿大信託分行內昨日擺出的息率。

 

多倫多道明銀行經經濟師Diana Petramala估計，若美國聯儲局加息，本國按揭利率或再升60至70個基點，而以目前加拿大人對按揭付款的敏感度來看，屆時全國二手樓在未來半年的成交量可能因此下降10%至15%。

她續指，本國一些樓房市道最熾熱、樓房價格最貴的地方如多倫多及溫哥華，對房屋按揭利率變動更加敏感，若利率升高，樓房買賣所受影響便更大。

由於加拿大經濟一直受美國經濟影響，美加政府債券更是互為緊扣，而加拿大固定按揭利率又與加拿大政府債券息息相關;因此，即使加拿大央行維持隔夜拆息在歷史新低，但因為外界預測美國聯儲局將於下月宣佈加息，帶動了加拿大固定按揭利率早在今年9月便開始逆轉上升。

加拿大皇家銀行一名按揭專家表示，假設一名按揭申請人向銀行借款10萬元，分25年攤還，每月供款，以折扣利率2.94釐計算，便要月供470.18元。

但若按揭利率上升60基點，其他條件不變下，利率便為3.54釐，月供便是501.39元，即申請人每月要多供31.21元。

但滿地可銀行高級經濟師陳蔚純表示，按揭利率是根據10年期國債利率釐定，後者可帶動前者上升。

滿銀預計，明年央行將不會加息，但明年底的10年國債利率估計會由目前的1.7釐增至2.05釐;不過，這亦只是重回2014年的水平，相對於歷史水平，10年國債利率仍處於低點。她估計，這對樓房市場仍不會有太大影響。

陳覺得，2017年下半年至2018年，按揭利率才有上升壓力，屆時央行加息比較明顯，並帶動10年國債利率上揚，在連鎖反應下亦令按揭利率上升。

然而，明年樓房市場走勢除受利率影響外，亦視乎其他外圍因素，如加拿大經濟情況及油價，若兩者有所改善，都有利地產市場;又如目前樓房市場熾熱主要仍靠亞洲的買家，萬一中國政府繼續收緊外匯管制，令中國資金不能外流，便可能影響加拿大樓房市道，但這一情況仍尚待觀察。

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（據加拿大家園網）

加拿大人的財務狀況可謂捉襟見肘，債台高築，宏利銀行(Manulife Bank)每半年進行一次的調查顯示，有接近40%的加拿大人，在過去一年裡至少出現過一次為支付家庭開支而「掙扎」的情況。

加拿大高房價：使40%加拿大人去年至少1次為錢抓瞎

很多人生活在財務「懸崖」上

加拿大廣播公司的Alexandra Posadzk報導說，有2372人接受了這一網上調查，他們的年紀在20-59歲，家庭年收入在5萬加元以上。

在受訪者中，38% 回答在過去一年裡，至少有過一次為錢「抓瞎」，為了支付日常生活賬單而不得不從信用貸款裡提錢、依靠信用卡、動用緊急儲蓄或退休儲蓄、甚至去跟親戚借錢。

在這38%的人中，4% 說過去一年裡幾乎月月缺錢，10%說一年中出現過幾次財務緊張，24%說有過一次或兩次這樣的情況。

國民郵報報導說，加拿大宏利銀行的總裁兼首席執行官Rick Lunny對此表示，看上去似乎有很多人生活在(財務)的邊緣，若是一旦利率上漲，可能會有更多的人不得不採取更絕望的措施，這令人感到擔心。

高房價是一大「罪魁禍首」

Rick Lunny說，這種情況，某種程度上要怪罪加拿大的高房價，抵押貸款吃掉了家庭收入的一大塊，從而使人們沒有多少錢可用於儲蓄。

根據宏利銀行的調查，加拿大房主們的抵押貸款額平均為 $175,000加元，在BC省和阿爾伯塔省更高，平均超過$200,000加元。

加拿大抵押貸款和住房公司說，人們的住房成本不應超過收入的30%，但加拿大統計局的數據表明，在2011年的時候，已經有超過1/4的加拿大家庭用於住房的開支超過了這一上限，而且自從2011年以來，加拿大房價已經再度上竄。

加拿大房價增長全球最快之一

最近來自豐業銀行(Scotiabank)的一份報告說，2015年的第二季度，加拿大的平均房價比去年同期上漲8.2%，為世界上房價漲幅第4高 的國家，在此期間房價漲幅最高的是愛爾蘭 (13.3%)，其次是瑞典(10.5%)，澳大利亞第三(8.3%)，略高於加拿大的8.2%。

多倫多地區房價可用「暴漲」這個詞來形容，多倫多星報的 Susan Pigg 本週三(11月25日)報導說，2005年大多倫多新建低層住宅的均價為38萬7369加元/棟，2015年均價高達80萬2376加元/棟。

房價飆升加重了人們的房貸負擔，低利率也在推高加拿大人的其他債務，加拿大統計局今年9月報告說，人們的債務/可支配收入比已經達到164.6%，十五年前的這個比例為不到110%。

利率上漲的危險

在如此高的債務負擔下，利率上升的時候人們怎麼還債就成了讓人不得不擔心的問題。

宏利銀行的首席執行官Rick Lunny 在一份聲明中說，許多加拿大人所面臨的挑戰是，他們每個月的收入是相對不變的，但支出可以突然有大幅增加。

他說，在一旦缺錢的時候，動用自己的緊急儲蓄或低利息的信用貸款還可以，若是在高利息的信用卡上積累債務，或者向家庭成員借錢，這就是在給自己的財務狀況增加壓力，在給親戚們增加壓力。

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（據加拿大家園網）

溫哥華市獨立屋量少價高，供不應求，有發展商在公寓林立的溫哥華市中心西端（West End），興建寬敞豪華的兩房公寓單位，居住環境更加舒適。發展商並且指出，面積大的公寓單位或許是未來的潮流。

加拿大房市獨立屋量少價高 大公寓或成潮流

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位於戴維街(Davie St.)夾傑維斯街（Jervis St.）交界處的The Jervis樓盤，樓高19層，從第4至19樓總共有58個單位，面積900多平方尺至1,300平方尺不等，每層均有四個2房單位，分別位於大樓的四個角落，景觀開揚。

設計著重舒適宜居

發展商Intracorp收購經理唐斯（David Downs）表示，樓宇的設計著重舒適宜居，無論起居或娛樂都有寬敞空間。

他說：「溫哥華市獨立屋數量比之前少。而面積較大的公寓，對不想住獨立屋、或小屋換大屋的買家，都是一個可行的選擇。」

設計師本德特森（Nancy Bendtsen）表示，每一戶單位都是單邊，景觀開揚。

據悉，該樓盤叫價450萬元的一個閣樓單位已售出，2房單位的起價則為100萬元左右。

樓盤的1至3樓將作為出租公寓，由溫哥華市府經營管理，出租公寓有獨立的進出口大門。

從2006年至2011年，溫市流失約900幢獨立屋，原因是拆卸獨立屋後改為興建較高密度的城市屋或公寓。

目前全市還剩約4.7萬幢獨立屋，由於可開發地皮所餘無幾，預計獨立屋數目有減無增。

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（據加西網）

全球油價持續疲軟，加拿大阿爾伯塔省（簡稱阿省）經濟疲軟，而房市也到達了崩潰的邊緣。據近日公佈的數據，在上個月阿省多個城市的房屋成交量和平均房價的跌幅達到了百分之幾十。不過，由於加拿大其他地區的經濟還算穩定，所以阿省的房市蕭條不會蔓延到那裡。

用數據說話：加拿大阿省房市多糟 房價暴跌20%

加拿大地產商會(Canadian Real Estate Association)的最新數據指出，在今年10月份阿省西部成交量跌幅也高達52%，而中南部地區則回落了31.6%。

值得一提的是，阿省的中小城市是房市蕭條的重災區，而且規模越小收縮的幅度越大，這說明由於石油業不景氣，人們正在逃離就業更加困難的小城市。

例如在該省北部的麥克默裡堡(Fort McMurray)，上月的平均房價為46.82萬元，比去年同期大幅下滑了跌幅高達20%，或11.7萬元，成交量則急挫41%（從144宗下降至85 宗）。在規模更小的萊敏斯特(Lloydminster)，成交量下跌幅度更大，高至54.3%。

在該省的經濟重鎮卡爾加里，房價的收縮較為溫和。10月份平均房價為44.45萬元，年同比下跌4.4%，但是成交量卻大幅下挫了36.4%至1810宗。

阿省房市蕭條不會影響多倫多

雖然阿省房市大跳水，但是本國絕大部分業內專家都相信，蕭條不會蔓延到其他地區，因為該地區是受到了全球油價價大幅回落至40美元的影響，而多倫多的經濟還算穩定，所以不會受到影響。

例如在今年的11月上旬（最近一期數據），大多倫多地區的房屋成交量達到了3616間，比去年11月同期大增9.4%，而整個地區各類房屋平均價格為63.5萬元，與去年同期相比增加了9.5%。

數字還顯示，房屋掛牌的數量比去年同期亦有增長，但增幅不及銷量，表示供應量仍趨緊張，特別是獨立、半獨立及鎮屋等低層單一家庭住宅類型的情況更嚴重。多倫多市內獨立屋，在所有地區各類型房屋中供應最緊張，令一些買家不得不轉移到半獨立屋市場，令該類房屋的價格錄得最大增幅。

雖然國際經濟學界不斷在新出台的報告中對多倫多的房市提出警告，但是大多數本國專家不以為然。他們相信，多倫多房市回落的唯一誘因應該是遭遇嚴重的經濟衰退，而且即便是遭遇調整，也將是軟著陸，而不會出現阿省那樣的大跳水。

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（據加西網）

加拿大房貸利率起起伏伏的變化，真的不會牽動購房者的神經嗎？未必！

加拿大房貸利率微漲 房市要冷 房奴睡不著

加拿大幾大銀行近期陸續上調房貸浮動利率的動作，在本地盆友圈也引起熱烈討論。

銀行等貸款機構已從9月時的低利率基礎上逐漸提升房貸的利率。隨著加拿大政府債券殖利率上升，在過去兩個月內，最受歡迎的五年期固定房貸( Five-year fixed-rate mortgage)利率上升了0.2%，可變房貸(Variable-rate mortgages)的利率，也自2012年來首次持續上漲。

雖然加拿大房貸利率最近開始小幅度上漲，這卻是一種房貸利率由逐漸下降轉變為逐漸上升的趨勢，這樣的趨勢有可能令房地產市場冷卻。

多倫多道明銀行(TD Bank)的經濟師推測，由於廣泛預期美國聯准會將於12月升息，加拿大的固定房貸利率有可能隨之上升0.6~0.7%。

如果真的這樣，或許導致加拿大的成屋銷售量在今後六個月內下降10~15%。經濟師認為利率上漲對火熱了數年的多倫多和溫哥華房市影響最大，因此冷卻程度也較高。

央行會否加息？

據加通社報導，許多經濟學家預期，如果加拿大經濟復甦步入正軌，央行下一步將提升隔夜利率，道致貸款浮動利率升高。目前浮動利率提升並非意味著央行將加 息，他認為只是大銀行為了增加利潤而已。銀行不會將利率長期保持在2%甚至2%以下的水平，當央行降低基準利率P時，銀行必然要調整降低折扣率。因此每當 央行降息時，借貸者就要趕緊爭取到最大的折扣。如果仍在觀望，還是趁現在利率比較低及早行動。

浮動還是固定？

儘管加拿大中央銀行在今後很長一段時間內無力加息，但這不妨礙固定房貸利率上漲，因為固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，況且加美債券市場殖利率自9月以來就開始回升。

比較出人意料的是與央行基準利率緊密相連的浮動利率，最近也在緩慢上升。

世界日報採訪intelliMortgage的房貸規畫專家麥克利斯特，他感到驚訝：這是浮動利率房貸市場的巨大轉變，一個很少人預料到的變化。

他分析，這可能源於爭奪儲蓄款的競爭及政府一些政策，導致銀行等房貸業者融資成本升高，迫使他們通過提升浮動利率方式收回成本。

但RateHub.ca的創辦人理查德認為，一些推動利率上升的因素是暫時的，例如年底時一些貸款機構已經達成全年營業目標，無意再以優惠利率招徠顧客， 以及房市隨著冬季來臨而不再那麼熱絡。她分析，一些銀行在11、12月提升利率，以準備來年春季與對手競爭時，能夠有更大幅度的削減利率空間。

在上漲的利率預期明年令房市冷卻的同時，由於一些買家會搶在利率顯著上漲之前入市，這也可能在短期內推動房市在冬季衝刺。麥克利斯特告誡潛在的買家，最好謀定而後動，因為他覺得加拿大經濟表現欠佳，即使明年房貸利率上升，今後數年還是會回落。

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（據加西網）

最新BC省非盈利住房協會（BC Non-Profit Housing Association, BCNPHA）數據顯示，大溫地區單親母親，老年人和原住民的過半收入用於住房類支出，主要是支付房租。

最新數據顯示：很多大溫居民過半收入用於房租

這個機構多年來一直收集人口數據，為BC省人口最密集的地區制定「租房指數」(Rental Housing Index).

該協會主席湯尼(Tony Roy)說，住房可承受能力應該指住房類支出不超過收入的30%。 但當我們從加拿大統計局（StatsCan）拿到人口和收入數據後，我們簡直不敢相信我們的眼睛。

在大溫地區，超過73500戶家庭花費過半收入用於房租，這其中絕大多數家庭年收入不超過21000元。他們很多人從事食品加工，餐館和服務業。

居住在出租單位的很多人是單親母親，35%的單親媽媽把過半收入用於房租。 也有不少年輕人，老年人和原住民是這樣的支出結構。

政府對這些數據很感興趣，他們可以用於制定相關人群的收入補貼和租賃補貼計劃。但湯尼認為，該數據對多人同時租用一套住宅的情況統計有瑕疵。比如5個最低收入的人分享一套出租房，數據上看該「家庭（Household）年收入為10萬元， 似乎很不錯。

目前，整個低陸平原市場短缺63000套臥房。 湯尼希望政府能看到，每個出租單位能放多少張床位才能讓所以人住下來。

大溫地區現有891335戶家庭，有304270戶出租，出租率34%。

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（據加西網）