Tag: 加拿大房市

對某些人來說，加拿大的房市，既關乎生意，又關乎個人生活。現實是，居高不下的房價讓千禧一代(1984～1995年出生)望屋興嘆，而租房市場卻越來越紅火。

加拿大年輕人難圓住宅夢 高房價推旺租房市場

據BNN網站報導，研究加拿大房地產市場最火爆領域的道明銀行經濟師迪普拉托(Brian DePratto)，就是望屋興嘆的千禧族一員。他也不知道，什麼時候他與自己的未婚妻，能夠在多倫多擁有自己的住宅。

迪普拉托說：「終有一天，我們會擁有自己的房子。但可以肯定的是，在現在的事態下入市，真的沒有多大的經濟意義。」

眾多的千禧一代都面臨著同樣的問題：房價高不可及。最新數據顯示，全國平均房價已經超過了50萬元，上個季度房價漲幅8%。大多倫多地區，房屋均價60多萬元，溫哥華則有近110萬元。

低利率確實讓人們能夠支付得起房貸款。但滿地可銀行(BMO)的近期調查發現，在首次置業者中，如果沒有家人的幫助，每10人就有4人交不起首付。至於那些不能獲得父母經濟支援的年輕人，就只能決定繼續租房住。

Centurion公寓房地產投資信託基金總裁羅姆德(Greg Romundt)認為，除非存有大筆積蓄，或者不顧時下房價多高，都願意冒風險入市;否則，對許多人來說，租房可能是唯一的選擇。

不過，出租者仍然有機會涉足繁榮的房市，方法是投資房地產股。加拿大皇家銀行(RBC)近期報告顯示，如果把地稅、雜費和其他開支算上，共管公寓業主投資物業、出租，還不如直接投資加國公寓房地產投資信託基金。

租房業興旺，建商哪會錯過商機。目前在多倫多在建的出租公寓就有20幾個，另有近50個在規劃之中。羅姆德說：「這真的前所未有。因為自上世紀70年代以來，本國真的沒有很多新建的出租公寓。」數據顯示，目前加國六大城市的出租公寓新建量，是五年平均水平的兩倍。

再來看看多倫多的迪普拉托，他仍住出租房，但密切關注著房市。道明銀行預計，房價有可能在未來數年下降達3%。那也許是迪普拉托入市的機會。他說：「現在只是入市的時機問題，關注發生了什麼，搞清楚何時是我們入市的最佳時機。」

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（據加拿大家園網）

BC省非盈利住房協會（BC Non-Profit Housing Association）為加拿大的房屋租賃市場描繪出一派灰暗場景，該協會報告數據顯示，很大數量的居民花費30%-50%的家庭收入用於租房。

加拿大房市報導：透過北溫樣本看溫哥華租賃房屋困境

 

加拿大按揭和住房公司（CMHC）認為住房類支出不應該超過家庭收入的30%，否則會影響到其他類消費和生活質量，比如食品，退休儲蓄和孩子的教育等。

然而在出租空置率只有0.7%的北溫市，在所有22790戶北溫居民中，大約45%為租房戶，平均戶均收入為$44306, 平均租金為$1226, 而對零售業或酒店業居民來說，平均收入則分別為$33239和$22869.

也就是說，43%的居民把超過月收入的30%用於房租水電，而大約25%的居民花費50%以上的月收入用於房租水電。從年齡看，30歲以下和65歲以上的群體，單親媽媽，殘疾人員，新移民和原住民大多數屬於這類人群。 另外還有15%的居民家庭（1585戶）居住過分擁擠。

根據租房網站的數據，北溫市一居室公寓租金地下室為$800/月，而任何高於地面的都在$1200以上。

租賃房屋困境的終極原因：

造成出租房極度短缺的終極原因是聯邦政府砍掉針對該類房屋的補貼。 目前市場上現有的出租專用公寓全是聯邦政府在上世紀60年代到80年代早期的政策性補貼而建。

聯邦政府的協助性租賃屋項目（The Assisted Rental Program）鼓勵並補貼開發商建築出租專用住房和多戶出租單位，對高收入人士融資新房建設給予稅務減免等。該政策總共支持建設了35.8萬套住宅單位，目前整個市場上大約56%的出租單位建於那段時間。 該政策於1984年終止。

根據加拿大最大的住房租賃公司Hollyburn地產公司總裁David Sander的說法，該政策砍掉了全國所有的租賃房屋開發項目，使加拿大在30年多年來不再建設租賃類房屋，從而使目前的房價如此高不可攀。

1993年，自由黨首相Jean Chretien再次砍掉了政策性住房（Social Housing）的聯邦撥款，在此之前，總共為低收入人群建築了60萬套公寓。

缺少了聯邦層面的支持，各地市只有為數寥寥的幾個出租專用公寓建設，包括北溫市政廳旁Hollyburn地產公司即將建築的14層橋水大廈 （BridgeWater Tower），預計2016年秋季竣工。即使沒有任何宣傳，已經有240戶家庭排隊申請這座130戶的出租公寓。該大廈內500平方尺的單人間預計月租金 為$1300。

大溫很多城市都開始用提高容積率的方式鼓勵開發商，如果他們願意為出租房保留一定的比例的話。北溫市也不例外，北溫還把第二套房（Second Suite）和後巷屋等劃為可租賃房屋，使總供應量增加了510套，達到4212套，幾乎是出租專用住房存量房的4倍。

北溫市新當選國會議員Jonathan Wilkinson希望聯邦政府能夠兌現承諾，在未來6個月內出台幾個全國性住房政策，雖然很多細節還在討論中。比如鼓勵投資新建住宅單位中的可承受老年人專用設施，支持各地市政府基於房租/收入佔比的補貼，合作化住房等等。還有對低收入出租房屋建設免除資本投資GST稅，為出租房屋提供大約1.25億加元的稅務補貼等。

Wilkinson還說，除了鼓勵私人資本投資出租物業外，聯邦政府還應該像其過去一樣，勇於承擔起政策性住房的責任。

儘管政府干預和各種社會團體的介入將部分緩解租賃房屋市場，大溫各級市政府歷經多年已經短缺了數萬套租賃房屋，我們還會不斷看到，越來越多的人群激烈競爭有限的出租房屋庫存。據統計，到2036年，大溫地區需要新建11.6萬套租賃房屋，才能滿足不斷增長的人口基本住房需求。

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（據加西網）

不管你相不相信，當溫哥華和多倫多的房價不停創下歷史新高點的時候，在加拿大這座第二大城市買房，竟然還可以討價還價，而且這座城市的平均房價已經比全國低了近10萬了。

說的就是蒙特利爾！近日，蒙特利爾一屋主Sergio Bonici煩得不行不行的，因為他在四個月前掛出的一棟四單元公寓樓竟然只吸引了10個人前來看房，而開價僅為$52.5萬，公寓樓地段也不錯，靠近城市地鐵站及醫院，50歲的Bonici也實在不想再低價售了。

但是談及要靠競價搶房的溫多火爆房市時，Bonici也明確表示，如果在這兩地，他也許會更焦慮，因為萬一房價下跌的話，會承擔更大的風險，相較之下，還不如待在風險較低的地方。但他也承認，目前蒙特里爾最令他煩心的地方是，人們似乎不明白投資地產的意義，人們似乎更關心這棟樓長得好不好看，而不是它能給你帶來多少實際收入。

數據比較

雖然蒙特里爾的百萬豪宅在今年的前10個月裡猛增了25%，但是整個房市的首次置業者的需求明顯減小，買家們也往往在交易時可以進行討價還價。

蒙特里爾今年的房屋平均售價預計為$33.85萬，多倫多是$61.2萬，溫哥華是$88.76萬，全國平均數據是$43.36萬。

蒙特利爾的政治不穩定因素經常被認為是造成房市冷淡的主要原因之一，但許多專家卻持有不同的意見。他們認為蒙特利爾主要是受以下幾方面影響：移民少，收入少，就業率增幅小，靠租房居住的傳統觀念影響及不活躍的商業環境，這些因素深深影響著當地的消費者心態並制約著房市的發展。

CMHC的首席經濟師Bob Dugan表示，房屋的銷量實際受當地人口增長、核心買家的年齡、經濟發展及貸款利率影響，溫哥華和多倫多的房市從歷史來看就比蒙特利爾更具有強勁的發展基礎動力。

疲軟的經濟

麥吉爾大學的經濟學教授Mo Chaudhury表示隱藏在較為冷淡的蒙特利爾房地產市場背後的主要因素是疲軟的經濟環境，他指出蒙特利爾的商業發展遠不及多倫多那樣活躍，本地像龐巴迪公司（Bombardier）及製藥和林業公司都處在壓力之下。

另外，魁省的雙語政策也制約了一些市場的發展，無論是開店及招工都有所限制。外加魁省的歷史傳統就主導租房居住，雖然在近來有更多人願意買公寓，但是整體人群還是更願意租房。

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（據加西網）

今年上半年，加拿大總共有87,389套新房開始動工，幾乎與去年上半年的新房動工數量87,204套持平。鑑於每年上半年的新屋動工量約佔年終總量46%的過往平均數據，因此很多人都預測2015年的新屋動工量不會超過19萬，但是全國新屋動工量下半年開始回升，並且上升勢頭持續強勁。

加拿大房市強勁 列治文市建築批文創紀錄

加拿大按揭及房屋公 司（Canada Mortgage and Housing Corp）週三公佈統計稱，全國11月份新屋動工量增速超出預期，由10月的197,712個單位，增至211,916個單位，漲幅高達7.2%，高於普 遍預期的197,300個單位，其中主要是多戶式住宅的建設。

列治文變大工地 建築批文再創紀錄

列治文市政府週二公佈，截至10月份為止，今年發出的建築批文總值累計已達8億7690萬元，已經打破2010年創下的全年8億1200萬元的最高紀錄。

根據市府報告指出，多戶房屋類別繼續成為推動升勢的主力。由今年1月至10月期間，市政府發出了90個多戶房屋發展項目的建築批文，涉及共1911個單位，遠超於2014年全年的49個多戶房屋類別項目，即相等於1215個單位。

至於獨立屋類別則相對比較穩定，市府今年已經發出413個獨立屋建築批文，與2014年同期錄得的341個，略有漲幅。

全國11月市區新屋動工量升7.7%

CMHC數據顯示，11月的全國市區新屋動工率上升7.7%，升至195,121個，其中多戶式住宅新屋動工率上升13.2%，升至137,898個；但獨立屋則下跌3.6%，跌至57,223個。

CMHC首席經濟學家杜根（Bob Dugan）指出，獨立屋房價上升，持續支持市場對多戶式新屋的需求。但業界必須妥善管理庫存量，以確保有關單位於落成後不會一直無人問津。

卑省下跌 溫哥華略升

安省、大草原區及大西洋省份的市區新屋動工量上升，卑詩省及魁省則下跌。郊區新屋動工量經季節調整的按年增長率估計為16,795個單位。溫哥華新屋動工量略有升幅，數據顯示溫哥華的11月新屋動工量，為21,651個單位，10月份是21,590個單位。

道明銀行（TD Bank）經濟師珀拉瑪娜（Diana Petramala）預計，卑詩及安省相對緊張的房市狀況，或持續令新屋動工量升幅於至少明年首半年內相對高企，不過，經濟增長放緩及加國長期借款利率上升，明年整體建屋量很可能回落。

CMHC溫哥華地區市場分析員薩姆(Richard Sam)指出，新屋現貨數目仍然偏低，鼓勵發展商繼續推出新項目。

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（據加西網）

當住在本拿比鐵道鎮社區的Kaye Bedford看到公寓周圍一棟棟老住宅都被拆掉之後，她就開始擔心自己所租的這套三層公寓樓也終究逃脫不了此番命運，果然，在今年6月，她所租賃的這棟公寓樓也宣佈了將要被重新規劃的消息。

加拿大溫哥華公寓租客抗議:新樓多但家在哪

Bedford聽聞後，決定要做點什麼，不光是為自己，更是為了所有和她一樣「無處可逃」的被迫搬家族。隨著這些老舊的廉價出租公寓樓相繼被清除，一棟棟要價不菲的玻璃摩天大樓拔地而起，但是和Bedford一樣無法負擔昂貴的新公寓大廈的居民該往哪裡搬呢？早在2012年的大溫地區調查就顯示，市場上成千棟出租公寓樓，尤其是於1980年代以前建造的舊樓，都存在被拆除的風險。

就在Bedford目前所居住的Maywood社區，位於鐵道鎮天車站後面，這幾年隨著這個區域的快速開發，十幾棟公寓樓被拆除，300多套公寓的住戶被迫搬家。

在高貴林的傳統老社區本貴林地區，由於長青線的建設，到2023年前將會有700至1000套出租單元的住戶需要遷走，而位於溫東及北溫的那些3-4層的出租公寓樓也難免不被開發商請走。

溫哥華

溫哥華市政府正討論，給予因大型裝修或公寓推倒重建而被掃地出門的租客特別補貼。新的政策要求，提交改建和重大裝修工程申請的房東必須為租客提供最低2個月的免費租賃期。 對於已經租住時間長過20年的租客，市政府有權要求增加到最長6個月免費租賃期。除此之外，房東還需要為租客支付一次性搬遷費用：一臥房或更小單位為$750，而兩臥房或更大單位為$1000。 在房東裝修或重建工程完工後，房東還需要為租客提供3個新的類似單位供考慮；原房客有租賃優先權並應該給予原房客優惠價格。

該政策適應於租賃專用房屋和政策型住宅（Social Housing）, 而不涉及私人所有獨立屋，地下室或公寓的出租單位。 據溫哥華市政府統計，過去6年，每年有大約313戶租住住此類住宅的租戶因重建或裝修而流離失所。

新西敏

市場報告指出新西敏現在已經建有非常多的出租單元，在2013年至2014年間大約有3千套新的出租單元建成，而2008年時僅為560套。但是新建的公寓由於配套設施較新，因此月租金也比較高，價格的因素導致大部分拆遷公寓的住戶都無法承擔。

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（據加西網）

眾所周知,溫西富人區很多土地是原信民的租賃地,租賃期一般為99年，不過，溫哥華近年房價飛漲，於是原住民也要坐地起價，要求土地租賃要加價，不過，這次夠狠，700%的加價，只能說，原住民，算你們狠！

原住民夠狠加租700% 看溫哥華富人區反應

溫哥華富人街區之一的Musqueam原住民保留地的業主近期再次組團告上聯邦法庭，這次為抗爭每年$80,000的租賃費，和現在相比是加價700％！700％！700％！

這次鬧上法院的團體主要由居住在溫西Shaughnessy高爾夫鄉村俱樂部附近寬敞地段的75戶人家，這裡大多是中世紀遺留下來的房屋，現在每戶每年平均支付土地租賃費為$10,000。

根據省報消息，62%的業主向聯邦法院提交訴狀，指原住民最新提出的租賃付款建議，範圍從每年$60,000至$15萬元。 業主現在支付的土地租賃費每年為$8,500至$12,000不等，不含溫哥華地稅。

根據訴狀，「承租人不同意瑪斯昆族國（MIB，Musqueam Indian Band)於2015年5月8日提出的年租金」，62名業主作為原告，王后（Queen）作為被告。

根據該訴狀，雙方未能就土地租金達成協議，於上月向法院遞交訴狀。 作為Musqueam公園承租人協會的代表律師Randall Hordo表示，不願就事件進行置評。

根據法庭文件，這個土地租賃爭議的結果將會影響未來20年如何公平地確定土地租賃費。

該區於1965年簽署99年的土地租約，將於2064年到期 ，當時規定業主在前30年每年支付$300和$375的租金。原住民於1995年呼籲之後每20年重新審查租金的租賃協議。

1995年，原住民Musqueam試圖提高租金至每年$36,000，引發了加拿大最高法院的法律之戰。該法院最後確定以當前土地價值6％的「公平地租」，每年租金$10,000為上限封頂。

當時加拿大最高法院維持下級法院的裁決，即扣除維修，包括道路、下水道和水的估值的費用。

法院還認定，公平租金是基於「公平市場價值」，或者買方支付。

在Musqueam公園附近的房屋，一般指卑詩大學鄰近的街區，一份2000年UBC經濟學家的研究報告，這些土地租賃低於市場價的57%。

根據卑詩省評估報告，該區目前唯一掛牌上市的財產是一幢4500平方英呎的4間臥室、3間半洗浴間的平房，估價$210萬。

在Salish Drive上的更多房子，像其他的地區一樣，都長滿植被需要重新粉飾，雖然現在也裝飾著聖誕綵燈，但缺少生機。

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（據加西網）

據本國英文媒體《國家郵報》從消息來源處獲悉，新任聯邦財政部長莫奈（Bill Morneau）正不斷面臨來自下屬的壓力，要求他再度收緊按揭條例，目前5%的最低首付額上調為10%，以冷卻那日益炙熱、卻越來越令人擔憂的溫哥華和多倫多房市。

加拿大樓市：加拿大財長考慮收緊按揭 首付10%

其實，在保守黨當政的時代，業內和政府內部就已有再度提高最低首付，以冷卻溫、多房市的聲音。全球經合組織於曾於上月促請政府採取措施，減低家庭負 債及樓價對現時財政體繫帶來的風險，而一些財政部的官員也曾提出過收緊按揭條例的建議。不過在今年年初的時候，時任保守黨聯邦財長奧利弗已經明確表示不會採納。

在今年10月底聯邦大選結束後不久，新任財長莫奈（Bill Morneau）召開部門會議，一些官員聯同業界再度提出此建議。莫奈稱會考慮這一建議，並表示首要任務是做好財政預算案，而地產是其中一個需要處理的問 題。部長還強調，既然本國各省份及地區的樓市各異，當局會持謹慎態度，使用最好方法處理。

然而，收緊按揭條例、提高最低首付額是一把雙刃劍。自本國經濟從09年衰退中復甦以來，全國房地產市場就存在著非常嚴重 的不平衡：除了異常火熱的溫哥華、多倫多等地之外，全國其他大中小城市的房地產熱度都在漸漸降溫。在去年全球油價大跌重創阿省經濟、令卡爾加里房市大跳水 之後，大溫哥華、大多倫多就更成為僅存的「碩果」了。在此情況下，收緊按揭條例固然可能冷卻溫、多房市，但是也會對本國其他地區活力不足的房市造成致命影 響。

對此，財政部官員的解決方法是：僅對高價房屋實施提高最低首付額的政策。經過連年的暴漲，溫哥華獨立屋的平均價格接近160萬元，多倫多超過100 萬元，這是其他城市同類房房價格的兩倍，甚至三倍。因此，財政部官員提議，僅對高於50萬元的房屋收緊按揭條例，這樣就能免除該政策對中小城市房地產市場 帶來震盪。

一些房地產業內人士則對上調最低首付額的政策不以為然。加拿大皇家地產公司CEO索珀說，推高溫、多兩地房市的本質原因是缺乏房屋，有關問題可以自行調整。加拿大房屋建設協會行政總監李格芬說，收緊規定對本國的首次置業者很不公平。因為在兩地房市很大程度上都是被外資推動的，收緊按揭條例對他們根本 不起影響。

目前，聯邦方面對溫、多兩地房市中有多少外資還沒有一個清晰的認識。CMHC最近發表的一組數據顯示，溫、多公寓房市場中的海外投資人的比例分別為 3.5%和3.3%，相對去年分別是2.3%及2.4%。然而，這僅僅是字面上的數據而已，就連CMHC自己都承認，他們缺少關於外國買家的準備和可靠數 據，因為很多業主不會上報真實情況。

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（據加拿大家園網）

年增近20% 大溫獨立屋房價續漲 後勢看旺

根據大溫地產局統計，目前溫西獨立屋的中間賣價已經突破300萬元。

根據加拿大溫哥華地產局(Real Estate Board of Greater Vancouver)的最新統計，加拿大溫哥華獨立屋的價格在過去1年當中成長近20%，其中溫西獨立屋中間賣價(medial selling price)自去年11月份的264萬8000元，上漲到310萬元，溫東獨立屋更是從去年的96萬500元，上揚到今年的131萬元，漲幅更突破三成。 部分民眾十分懷疑，未來這樣的漲價現象是否還會繼續?

加拿大房市：溫哥華獨立屋飆20% 溫西破300萬 溫東大漲30%

根據市場人士分析，主要造成獨立屋價格上漲的原因不外乎為買方需求量高、低利率以及海外買家對本地地產有高度興趣所導致，而這些影響房市的因素在未來幾年，依然非常可能持續下去。

加拿大帝國商業銀行(CIBC)副首席經濟分析師泰爾(Benjamin Tal)認為，雖然在溫哥華買房的海外買家確實越來越多，這類投資者偏好價格昂貴的豪宅，但此類物件之銷售狀況，與價格70萬元的普通獨立屋間，關聯性可能不大。

即便如此，亦有分析師指出，豪宅與普通獨立屋的價格之間依然具有連動性，因為傳統上價格較低的溫東獨立屋，過去一年間的漲勢也相當驚人，還有研究發現溫哥華市的「百萬元房價分水嶺」，正逐漸從西向東移動。

有地產業者曾對「世界日報」記者表示，溫哥華房價所以會在今年不斷上揚，可能與全球經濟環境有關，因為大溫地區與許多其他地區相比，投資環境更為穩定，所以許多具有中國背景的投資人，紛紛將本地的地產市場視為一個「避風港」(safe haven)。

有業界人士指出，加元今年持續走軟也是造成本地房價不斷上攀的因素之一，因為低匯率等同讓持人民幣或其他外幣在大溫買房的民眾，得到至少30%之優惠。

在銀行利率方面，雖然有人預測美國聯准會可能會在月中調高利息，可能間接造成本地房市冷卻，但也有市場人士相信，調息對房價造成的影響可能有限，因為有些投資者並不需要貸款。

中央第一信貸聯盟(Central 1 Credit Union)經濟分析師派斯崔克(Helmut Pastrick)認為，房價攀升的主要原因來自需求量不足，他相信在溫哥華未來三年間經濟成長率可能超過3%的狀況下，房價下滑的可能性並不大。

11月菲沙谷房屋銷量 創同月份次高

根據菲沙地產局(Fraser Valley Real Estate Board)2日公佈之最新統計，11月份透過MLS系統成交的房屋總數有1766個單位，為史上同月份次高，該地區銷售紀錄為1989年11月份所創下，當時同月份銷量達到2154個單位。

菲沙地產局指出，上個月銷量若與去年同期相比，成長率更達55%。

菲沙地產局主席梅西(Jorda Maisey)說，今年11月份當地市場銷售狀況相當火熱，現象與過往不同，目前尚未見到買方需求量出現下降，他同時提到，如果民眾想趁高價賣出名下物業獲利，現在應該是一個非常恰當的時機點。

梅西還說，菲沙河谷的待售屋目前創下2006年春天以來的新低，不過民眾對房屋的需求則因物件種類而異，目前買方對獨立屋及城市屋的需求較高，銷售狀況較快，公寓單位銷售動力則相對較低。

在房屋指標價格(Benchmark Price)方面，當地獨立屋的售價比去年同期增加14.7%至65萬9700元;城市屋價格達31萬8800元，與去年同比提高6.7%;公寓之指標價格亦較去年增長9.3%，來到20萬7100元。

若以待售屋數量分析，11月份當地新增1854個待售物業，比10月份減少14%，整體待售屋數量為5761個，比去年同期大幅減少31%。

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（據加拿大家園網）