Tag: 墨尔本

2016无疑是出人意料的一年，英国脱欧对世界经济产生重大影响，莱切斯特城打败1:5000的渺小概率赢得英超，特朗普当选美国总统更是让人大跌眼镜。去年，澳储行两次降息，官方利率调整到了1.5%。

尽管外部世界波动异常，过去一年墨尔本房地产价格保持平稳态势，这反映在墨尔本知名房屋中介Secret Agent提供的房屋、排屋及公寓的资本增值明细表上。

与CoreLogic等主流咨询机构不同，秘密中介使用的再销售指数，反映同一物业价值的绝对增长，排除装修、拆迁或其它活动对市场价值的影响。Secret Agent认为，这种数据记录比简单的价格中值或是均价变化更加准确，传统方法很容易受大额销售交易或是房产质量变化的影响。

房屋与排屋强劲增长

根据其报告，2011年以来墨尔本房屋和排屋价值呈上升趋势。2016年初，这两种房型增长年率约为7%，2016年第四季度升高至8%（季度增长转换为年增长）。

平均来讲，去年墨尔本所有地区房产都出现资本增值，增长率从内城南部的7.33%到内城东部的7.59%不等。

整体来看，2016年，墨尔本内城房屋和排屋价值增长了7.54%，超过五年（2011-2015）增长平均值6.32% 101个基点。同时远超2015年墨尔本市内年平均增长率6.98%。

内城北部表现不一

 2016年墨尔本内城北部市场表现较为复杂，有约1/2郊区地区超过2015年增长率，2/3在五年平均增长率基础上有所提高。

内城北部资本增值最高的郊区是菲茨罗伊和菲茨罗伊北，年增长率都接近8%，分别远超过去五年的6.47%和7.16%。另一方面，科林伍德（5.58%）以及卡尔顿（5.43%）增长最低。

内城南部增长加快

内城南部各郊区资本增值显著，增速远高于去年。

阿尔伯特公园除外，年增长率仍保持在2015年的6.17%。中央公园房产获得最大资本收益，年增长率9.18%，比2015年高出2%。墨尔本港区和南墨尔本均保持7%的高增长。

内城东部增势最佳

2016年住房和排屋增值势头最佳的区域为内城东部，除南雅拉以外的所有郊区房价增幅均高于2015。

仅南雅拉和东墨尔本房产增值水平略低于五年平均值。

克雷蒙以10%的增值速度占据首位。霍索恩、帕拉罕和Abbotsford年增长率在7%-8%之间。里奇蒙和东墨尔本增速维持在6%-7%之间。

内城西部

秘密中介报告称，2016年内城西部的四个郊区增长水平均高于前一年，但表现稍逊于内城东部和南部地区。

Travancore地区资本增值率最低，为5.39%，但较2015年的增长率高出170个基点。整体来看，内城西部郊区增长率比上年高出95.5个基点。

公寓价值增长持续放缓

秘密中介称，2007年第二季度以来，墨尔本内城公寓（单元房）资本增长衰退，这种情况延续到了2016年。墨尔本内城公寓物业年增值2.96%，低于前五年平均水平3.37%及2015年平均值3.03%。

秘密中介报告指出，2016年前三季度，整体增长率保持平稳，然而到年终，除内城西部之外的地区均经历低迷行情。2016年内城公寓资本增值率均低于前五年平均水平。

值得注意的是，南岸和CBD正努力摆脱低迷状态，表现出潜在的收益增长势头。Docklands公寓的增值率则较2015年的1.4%进一步降低14个基点。

内城北部，仅有Clifton Hill、菲茨罗伊和Brunswick East资本增长超过2015年水平，菲茨罗伊北保持上年4.53%的年增长率。

值得警惕的是，Brunswick地区公寓资本增长率创下去年以来最大滑落，下跌80个基点，Parkville紧随其后下滑70个基点。

2016年内城南部公寓市场表现较为复杂。一半效区增幅超过去年，另一半则出现缓慢滑落。

其中，阿尔伯特公园的公寓和单元房增值率事实上要高于房屋和排屋约30个基点。

南墨尔本公寓价值增长缓慢，年增2.69%，仅稍高于通胀率，不及前年的3.03%及五年平均增速为3.89%。

相比其他地区，内城东部的公寓和单元房销售状况相对更好。克雷蒙房屋/排屋和公寓增长榜单上都位居榜首，公寓年增率仅略低于6%。

2016年，除南雅拉年增长3.85%和Prahran年增长2.5%之外，其他郊区资本收益维持在4%至5%之间。

墨尔本内城西部公寓资本收益率最低。所有郊区公寓年增长率均低于3%，西墨尔本是2.86%，Kensington以2.27%位于第二位，较去年高56个基点。

近年资本收益连续下降的Travancore是唯一年增长率高于自己五年均值的郊区。

（据澳华财经在线）

随着堪培拉房价的一路高涨，不少看似“默默无闻”的郊区房价也在一路高歌，即使有些地区目前房价仍属于“劣势”，不过行内专家却一致看好。其中8个地区甚至可以说是堪培拉房产界的新星。

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据domain网报道，首席经济学家Andrew Wilson认为，目前在堪培拉，有8个地区最值得关注，它们是Lyons、Waramanga、Cook、Banks、Palmerston、Chifley、Casey和Spence。

Wilson说道：“这些地区每年都保持着良好的增长趋势，而且相比临近地区价格较低，相信未来会有不少置业者选择在这些地区购置房产。”在过去的两年，这8个地区都曾有过创纪录的销售价格。

去年11月，Peter Walker在Cook的房子就拍出136万澳元的高价。Wilson认为今年堪培拉一定会成为房价增长最快的城市之一，他预计2017年堪培拉的中位数房价将上涨5％。

2017年最具潜力区（住宅）

Houses

Casey

Palmerston

Spence

Cook

Lyons

Chifley

Waramanga

Banks

2017年最具潜力区（公寓）

Nicholls

O’Connor

Barton

Wright

（据Domain）

在全球金融危机后，悉尼和墨尔本附近的海滨度假屋经历了多年的零增长或缓慢增长后，呈现出反弹的迹象。

据《悉尼晨锋报》报道，受到内城房价不断上涨的财富效应推动，新州的海滨住宅以及维州Great Ocean Rd度假屋的价格均录得回升。

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澳洲房地产监察中心（Australian Property Monitors）数据显示，在过去一年，悉尼Palm Beach的房价上涨了3.5％，中位价达到220万澳元。

悉尼北部的Hawks Nest房价平稳，但是First National总监John Rumble表示传统的北岸买家正在回归。

Lennox Head村的房屋中位价在过去一年更录得13％的增长至74万澳元。Elders Real Estate总监Michael King说，“那里有各种房型的海滨住宅，从40万澳元的两居室公寓到300万澳元的海边独立屋，应有尽有。”

“假日的租赁市场强劲，不断有新地块售出，这里去Byron Bay只需15分钟，而且还保留着乡村的感觉。我们还发现不少买家真正生活在这里，悉尼来的人比以前更多。”

维州的沿海城镇出现了类似的情况。数据显示，在2016年6月前的一年，Anglesea和Torquay的房价分别上涨了3％和15％。

Great Ocean Road Real Estate总监Ian Stewart表示，“自全球金融危机爆发以来，Lorne的房价进一步走低，但现在开始出现转机。在今年6月前，已售出9套价值超过200万澳元的房屋，其中4套超过300万澳元。去年Great Ocean Road的山林大火没有影响销售，市道比2009年以来的任何时候都要好。”

但数据显示，至2016年6月，墨尔本东南部Phillip Island上的主要城镇Cowes房价下降了4.6％。Alex Scott & Staff的Greg Price说，“海滨城镇的房价反应比较慢，但迹象显示市道在回暖，很多冬季的库存已经卖出。”

“而且有很多墨尔本东部的夫妇将房子出售后在Phillip Island购置低价房产，然后将剩余的资金投资到超级基金。以前这里是他们经常来度假的地方，现在成了他们真正的家。”

Smiths Beach和Cape Woolamai较好的房子价格超过50万澳元，但仍然有一些价格在30多万澳元的房子。

（据SMH）

澳洲下一波公寓将在未来两年内完工，这当中有超过三分之一的建筑起重吊臂坐落在贷款机构所设立的“黑名单”区域当中，全澳范围内的公寓交割失败引发了越来越大的担忧。

据《澳洲金融评论报》报道，RLB起重吊臂指数最新的分析表明，在去年第三季度，澳洲天际线上耸立的起重吊臂，大约38%都位于被贷款机构标记的问题区域，他们正在寻求减少或限制这些区域的公寓贷款。

在悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯和黄金海岸，总共耸立着625个起重吊臂，阿德莱德有239个起重吊臂，这些城市中的区域已经被澳洲国民银行和AMP逐个列出，以衡量其房产信贷价值比率，比率较低的地区意味着，买家在购买房产时，必须支付更多的本金才能完成购买。

房产交割的风险可能会引起投机集团的注意，挣扎中的项目可能会被大量收购，对该问题的担忧逐步上升。

Realty Base Group的主管Ted He表示，去年，他筹集资金建立了一个“公寓基金”，以吸纳外国买家无法交割的公寓，交割失败的风险有一部分也来源于对外国买家的贷款限制。

仲量联行（JLL）住宅发展估值及咨询部门的主管Troy Linnane表示，这取决于项目的类型、开发者和新公寓的位置，在楼花售卖计划周期的后期，“资本价值贬值”的风险更高。

对于起重吊臂的最新分析显示，起重吊臂的数量创下历史新高，这个数据甚至包括了首都堪培拉和一些较小的城市，但堪培拉并没有区域列入贷款机构的黑名单中，从这份分析可以看出地区之间的差异。

悉尼和墨尔本的起重吊臂处于黑名单区域的较少，分别有37%的起重吊臂处于黑名单区域中。

在悉尼，85%的起重吊臂都是用于修建住宅，被借贷机构认定为有风险的区域呈环形铺开，从南边的好市围一直延伸到内西区的奥本市和Parramatta，再到北部海岸的Epping和车士活。但内西区的一些项目、东部和下北岸并没有被划入“黑名单”。在起重吊臂数量的风险上，墨尔本很低，覆盖的区域重要为CBD的东南部、东部和东北部。

而布里斯班有57%的起重吊臂位于问题区域，在所有城市中的最高比例，被一些借贷机构点名的问题区域包括Newstead、Fortitude Valley和West End。

（据AFR）

根据房地产研究公司CoreLogic的年终数据显示，2016年的房价增长预测失败，有机构预测，2016年的房价增长将停滞不前，不会超过2015年的“繁荣”时期。

据《澳洲金融评论报》报道，2016年，悉尼的住宅价格上涨15.46%，而墨尔本的房价上涨了13.68%。即使是大家不看好的霍巴特和堪培拉，房地产市场也涨势强劲，分别上涨了11.24%和9.29%。

CoreLogic的这些数据令经济学家失望，他们曾认为2016年的房价增长将更加低迷，不会超越2015年的房地产市场。但是2015年底，包括独立屋和公寓，悉尼和墨尔本的房价分别上涨了11.5%和11.2%。

澳新银行曾预测，房产价格增长将出现疲软，他们认为，新州的房产平均价格增长为3%，维州的房产平均价格增长为3.2%，昆州的房产平均价格增长为2%，而全国整体的房产平均价格增长为2.8%。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless曾指出，在悉尼的增长率为3%，而墨尔本的增长率仅为1%。

来自SQM Research的Louis Christopher的预测更接近正确答案，如果出现现金利率削减，悉尼的房价将会增长高达9%，墨尔本的房价增长将会达到15%。

而去年，澳联储将利率降到了新低，为1.5%，同时由于悉尼和墨尔本的房产存量处于较低水平，双重因素推高了市场的需求和房产的价格。

住宅物业的强劲需求也渗透到周边城市，霍巴特名列前茅，但这还不足以让内地开发商的资本涌向塔州。

开发商地铁物业开发（Metro Property Development）的Phil Leahy说：“土地和劳动力更便宜，但相较其他州府城市，霍巴特的基础价格并没有出现增长，但是问题来了，是什么推动了两位数的增长？就业保险杠、新产业？这个增长由于基数较低所导致的吗？”

 2016年，这家总部设在布里斯班的集团，将业务扩展到了悉尼，以利用悉尼的强劲增长获利，但他们并不会进入霍巴特。Leahy表示，强劲的价格增长方面，霍巴特需要一个稳定的模式，这样才能成为新项目启动的理由。

（据AFR）

新的一年就要到来，澳洲各州府的房产市场将出现什么样面貌？看看《澳洲金融评论报》的逐城分析：

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悉尼

Colliers International NSW Residential的住宅总监David Chittenden表示，2017年，在悉尼，首次置业者和本地投资者将继续在快速增长的城区中淘金，而富裕的婴儿潮一代，主要为小型家庭和空巢老人的形式，将如洪水般涌入精品住宅和内城区。公寓的需求会被小型独立屋和中档住宅所取代，如排屋等。

他说：“我们预测，2017年随着土地获批数量的减少，再加上人们尽可能地想要居住在离商业便利设施更近的地区，排屋和联排别墅的需求量将增大，在主要的城区中，高质量的总体规划项目应该表现良好，如Randwick。”

墨尔本

一些非传统的投资者认为，墨尔本的房产涨幅很可能超越悉尼，Tabcorp的在线网站luxbet将筹码压在了墨尔本，他们认为，墨尔本将成为2017年房产涨幅最高的城市，墨尔本的赔率最高，达到了3澳元。

CoreLogic指数显示，墨尔本紧追悉尼，同比价格上涨达13.39%，悉尼房价涨幅为14.53%。但就墨尔本的公寓价格来说，BIS Shrapnel认为，2017年，墨尔本公寓的房价中位数可能下降3.5%。

布里斯班

布里斯班房地产市场仍是最具争议的市场。JLL最新的研究显示，在未来的两到三年中，布里斯班公寓市场的供应量将出现大涨，加上人口增长低于平均水平，对于公寓价格会有短期的影响。JLL住宅研究主管Carol Hodgson说：“资产的增长预计将在中短期内被限制，我们还将看到租金下调的压力。”

昆州房地产研究所9月的季度业绩显示，由于公寓供应量问题，公寓的房价中位数出现下跌，但他们表示，Adani Carmichael矿山的发展，工作岗位有所增加，价格下降可能出现减缓。

霍巴特和堪培拉

CoreLogic的Tim Lawless和BIS Shrapnel的Angie Zigomanis都认为，堪培拉和霍巴特的房产前景一片光明。

Lawless说：“较小的州府城市，资本收益率走高的趋势很可能会继续，在这个趋势中，投资者开始更看好具有较高的收益率的市场，而这些市场具有更快的增长周期。”

霍巴特可能吸引的是富裕的东海岸购房者，而堪培拉吸引的是返乡的政府工作人员

BIS Shrapnel的副董事Kim Hawtrey说：“堪培拉的建筑业和公共部门的回报强劲，来自悉尼购房者的溢出效应将从2016年持续到2017年。”

AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver认为，堪培拉和霍巴特的房价增长率为3%到4%。

阿德莱德

分析人士认为阿德莱德的房产价格将“停滞”。SQM Research的Christopher说：“阿德莱德的房地产市场没有太多的事情发生，没有上升，也没有下跌，销售市场和租赁市场风平浪静。”

他表示，伴随着澳洲最高的失业率，阿德莱德将继续“下行趋势”。11月，JLL住宅报告确认，登记房源已经下降而租金保持稳定。

珀斯和达尔文

分析师和多数投资者认为，珀斯的房价下跌还有很长的一段路要走。导致珀斯问题加剧的主要原因还是供应量的增加。澳联储表示，珀斯房地产开发商无法应对由于采矿低迷所引发的日益减少的人口，事实证明，这个月，有一家房地产开发商已经倒闭了。

达尔文的问题在于，疲软的经济状况和攀升的失业率。Christopher认为，达尔文的下跌可能很快触底。

非城市地区和生活方式选择地区

Colliers International表示，富裕的悉尼和墨尔本买家已经开始选择多样化的生活居住方式，比如度假屋、农村和一些“Airbnb租赁热门”地区。

Colliers的Deborah Cullen说：“在非城市区域中奢华的乡村别墅，成为了高净值客户所梦想的产业。社交媒体上就可以看出，他们特别热衷于与朋友分享展示这些产业，他们特别喜欢展示自己的蔬菜长势，或者是农场中的狗和马匹。”

（据AFR）