学生公寓 – Page 3

Scape新型學生公寓英國分點介紹——Scape Greenwich格林威治

Scape Greenwich 概況

開放時間：2013年

床位數：280個

位置：倫敦Zone 3，Greenwich Peninsula

附近大學：Greenwich University、Ravensbourne University

房型及價格：Medium Studios（£235/周起）、Large Studios（£305/周起）、Large Corner Loft Studio（£300/周起）、Large Accessible Studio（£305/周起）、Large Loft Studios（£295/周起）、Medium Brighter Roomy Studio（£270/周起）、Medium Corner Studio（£245/周起）

Scape Greenwich學生公寓位於倫敦的格林威治半島，距離北格林威治（North Greenwich）地鐵站和O2酒吧和餐館僅10分鐘的步行路程。我們在格林威治的位置最適合上雷文斯本（Ravensbourne）、格林威治大學和戈德史密斯（Goldsmith）的學生。它擁有良好的交通連接，距離倫敦許多其他的大學也不遠。

Scape擁有妳的壹切所需，讓妳能充分利用在大學的時間。無論是幫助妳適應新環境，或只是與妳輕松閑聊，我們總會樂意幫忙；加上24/7保安，由妳抵達的壹刻開始，妳將會感受到置身家中般安全自在。

學生可以在我們的開放式公共廚房裏壹起做飯和用餐，而且整棟大樓內設有多個學習區。隔個樓層的公共陽臺俯視大樓前面的園地至金絲雀碼頭。學生可以在我們的休息室舉辦活動，看電視或玩遊戲。Scape格林威治還設有健身房供免費使用，內有有氧訓練器械、自由舉重、CrossFit和舒展區。

SCAPE學生公寓 — SCAPE Greenwich | 2013年，第二個Scape學生公寓在Greenwich開放，圖為SCAPE Greenwich外景。

Scape格林威治學生公寓房型

中型公寓（Medium Studio）

配有舒適的3/4尺寸床丶寬敞的儲藏空間丶大型書桌，私人小廚房和連接浴室。

中型角落公寓（Medium Corner Studio）

這與中型公寓具有相同的設備，但位處大樓的角落，所以有兩個窗口。

更寬敞的中型公寓(Medium Brighter Roomy Studio)

這間客房具有中型公寓的所有設備，但擁有更多的空間。妳還享有壹個巨大的窗護、餐桌和椅子。

大型公寓(Large Studio)

這是我們最大的壹室公寓，設有特大淋浴室、私人小廚房、存儲空間和學習區。

大型閣樓式雙層公寓（Large Loft Studio）

雙層高閣樓風格的壹室公寓位於較高樓層。在這些房間裏，睡床和小廚房位於樓上，學習區和套間就在樓下。

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Scape新型學生公寓澳洲分點介紹——Scape悉尼

澳洲首個Scape Sydney 概況

開放時間：2017年7月

床位數：54個

位置：悉尼Abercrombie Street

房型：Standard Studios、Medium Studios、Large Studios、Standard Apartment

附近大學：位於城市中大學最為集中的區域，包括悉尼大學、悉尼理工大學和聖母大學等高校。

位於學生熱門聚集點達林頓（Darlington），這棟精品住宅將學生生活提升到壹個全新的水平。它不僅靠近城市所提供的壹切便利，還正處於悉尼大學的門階，位置相當優越。

Scape擁有妳的壹切所需，讓妳能充分利用在大學的時間。無論是幫助妳適應新環境，或只是與妳輕松閑聊；我們還提供超快Wi-Fi和24/7保安，由妳抵達的壹刻開始，妳將會感受到置身家中般安全自在。

妳可以享用房間提供的私人空間和齊全的設備，包括雙人床、小廚房、學習空間、巧妙的存儲空間和獨立浴室。如果妳想與朋友同住，妳也可以選擇我們的公寓。

妳可以享用的公共區域包括小組學習空間丶供妳與朋友大展廚藝的公共廚房，以及讓妳在學習中放松身心的中央庭院。從創建幫助妳最有效地工作的學習空間，到促進交友和聚會的社交空間，所有區域都以學生為本精心設計。

SCAPE悉尼 | 附近的街區實景。從學生公寓可便捷地步行至各大高校和公交車站、購物等生活場所，體驗豐富的留學生活。

SCAPE悉尼 | 2019年，全新的、能容納更多學生的Scape將在悉尼大學附近開放。

Scape悉尼學生公寓房型

我們的價格已全包水電費和超快Wi-Fi，所以妳可以即時入住，並馬上開始探索和熟習妳的新城市。

標準公寓（Standard Studio）

設備齊全的壹室公寓，設有雙人床、小廚房、浴室、學習空間和巧妙的存儲空間。

中型公寓（Medium Studio）

此房型具備標準公寓提供的壹切，如果妳需要更多的伸展空間，這套較大的公寓便更適合妳。

大型公寓（Large Studio）

如果妳尋求寬敞的空間，這是Scape最大的壹室公寓。部分公寓還特設用餐區，較大的浴室和便利設施。

標準雙臥室公寓（Standard 2 Bedroom Apartment）

共用廚房丶用餐區丶起居室和帶獨立浴室的臥室。每間客房都設有書桌，最適合與友人同住的學生。

Scape悉尼附近有些什麼？

大學

靠近多所教育機構，包括悉尼大學（University of Sydney）、澳大利亞聖母大學（University of Notre Dame Australia）和悉尼科技大學（University of Technology Sydney）。

公共交通

5分鐘短途步行到Redfern站，周遊城市快速又方便。

購物地點

靠近悉尼及其周邊的購物目的地。想找些另類的東西，學生可以步行到布滿復古商店的國王街（King Street）。

藝術文化

Carriageworks是澳大利亞最大的當代多藝術中心，距離Scape僅幾步之遙。全年舉辦不同的活動，適合所有喜好的人士。每個星期六舉行的農民市場售賣新鮮的本地農產品。

公園

步行10分鐘至維多利亞公園，那裏擁有超過9公頃的園地，包括運動場和為悉尼熱天而設的室外遊泳池。

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投資英國學生公寓收益高半年成交額40億英鎊

國際房地產顧問服務機構CBRE的最新統計顯示，截至2015上半年，投資英國學生公寓市場的金額已經達到39.8億英鎊，與2014年全年的投資總額相比超出23.5億英鎊。在這一巨大的成交量中，倫敦地區在今年上半年就佔據了19.8億英鎊的成交額。

英國學生公寓市場的投資金額達到39.8億英鎊，這一數字背後，意味著越來越多的英國房產投資者將學生公寓看做一個高收益的投資方式。

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創紀錄的投資額表明倫敦是全英國範圍內學生公寓市場快速增長的主要原因，目前的收益率為4.75%，與2007年金融危機前的峰值持平。

CBRE 學生公寓顧問服務部門的負責人Jo Winchester表示：「由於不斷增加的學生在爭奪有限的學生公寓，全英國範圍內學生公寓的供給量都受到限制。長期的供不應求，上漲的出租壓力以及資本增至都將進一步增加市場對投資的吸引力。我們也並不認為市場會出現冷淡。受到高收益率以及每平方英呎價值低這兩大因素的影響，一些投資者將把學生公寓看作是更加有效的投資方式。」

「雖然住宅和學生公寓的運營模式不同，但是一些大型的學生公寓服務商和投資者都在探索，一旦成功，運營模式則可能更加一致。」

如何投資英國學區公寓

英國房產投資者首先要密切留意的是，各高校的招生變動情況是否受到學費上漲而出現異常變動，所關注的學校招生是否穩定增長。

如果你不太確定，那麼最好從羅素大學集團成員院校周邊的房產開始，也就是投資素有英國「常春藤聯盟」的24所最頂尖大學，如牛津大學、劍橋大學、愛丁堡大學、倫敦帝國理工學院等等學區的房產。

其次可以衡量是否值得投資的參數是，大學中非歐盟學生所佔的比例。英國房產中介表示，能成功吸引大量海外學生的高校周邊，將是最佳的投資區域，因為國際學生對住房的需求穩定，而且在房租方面的回報也比較高。

同時，還需要仔細考慮所投資學生公寓的物業類型，是樓房公寓還是低層別墅，是否需要獲取群租物業(HMO)的許可證。英國法律規定，私人住宅如果出租給超過三個人，除非他們是夫妻等家庭親屬關係，都需要申請辦理群租物業許可證。另外，英國政府現在對群租物業的投資者有了更多更苛刻的條件，投資者或許會為此付出更高的成本。

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薑還是老的辣漲幅還是倫敦房產的快

根據萊坊最新研究數據，在過去的12個月內，倫敦外的房價漲幅高於倫敦主要城區，但考慮到倫敦市區一如既往的旺盛的租住需求，倫敦主要城區的租金上漲幅度，還是高於外倫敦。

以下這張“倫敦房市地圖”，詳細說明了截至2015年3月，倫敦主要各區的房產買賣和租賃市場的最新數據。對於將要入手倫敦房產的人士來說，具備一定的參考價值：

房產買賣

倫敦東區房價漲幅最高的5強為：

CANARY WHARF 10%
Wu WAPPING 9.5%
RIVERSIDE 8.7%
BATTERSEA 7.9%
HYDE PARK 7.2%

相比過去3個月以來的房價漲幅，最高的倫敦五個區域分別為：

CANARY WHARF 2.8%;
WAPPING 1.8%;
MARYLEBONE 1.4%;
RIVERSIDE 1.3%;
ISLINGTON 1.1%.

租賃市場

倫敦黃金市中心租金漲幅最高的5個區為：

ST JOHN’S WOOD 11%,
MARYLEBONE 8.8%,
HYDE PARK 8.5%,
KENSINGTON7.6%,
SOUTH KENSINGTON5.5%.

較過去3月個以來的租金漲幅，最高的五個區域則分別為：

HYDE PARK 3.7%;
BELGRAVIA 2%;
KENSINGTON 1.7%;
MAYFAIR 1.2%;
HAMPSTEAD 1.1%
ST JOHN’S WOOD 1.1%.

拿倫敦和外倫敦來進行比較的話，房產買賣方面，過去1年裏，倫敦房價漲幅為3.3%，而外倫敦為5.1%；房屋租賃方面，倫敦在過去12個月的租金漲幅為4%，高出外倫敦的0.5%.

對於海外投資者來說，學區房是考慮最多的房產類型之一。

學生住房投資超20億英鎊三年漲幅20%

英國學生住房投資被一些業內人士稱為“20億行業”，原因在於，英國的學生住房投資總價值已經連續3年超過20億英鎊，5年內投資增幅超過20%。CBRE（世邦魏理仕）認為，在短短幾年間，英國學生住房投資已經從小眾投資市場成功“突圍”，正朝著英國房產主流投資方向發展。

傳統上講，包括零售、辦公用房、工業用房在內的商業地產投資是英國房產投資的主流，個人房產投資僅占一小部分。但是，這個已經確立的“命題”正在慢慢改變。因為在學1區附近的房屋出租者從不擔心住房入住率的問題，此外，他們還有著更穩定的租金收入和房產增值收益。

根據2013-2014學年的學區房市場來看，倫敦地區由於基礎租金較高，所以增長穩健，漲幅約為0.7%，但在三年內漲幅卻高達20%。與此同時，英國其他區域的學區房租金漲幅超過4%，入住率甚至高於倫敦。對於學區房出租者來說，除了房產增值帶來的投資回報外，持續增長的租金收益將會加速“成本回收”過程。

那麼投資英國的學區房應有哪些注意事項呢？

1、根據首付預算選擇學區房地點

由於倫敦中心區與倫敦其他區域的房屋價格差距較大，不同城市住房價位也各不相同，所以投資者需根據首付預算來選擇較為合適的學區房屋。

對於預算在100萬人民幣以上的買家，可以選擇在倫敦中心區投資學區房產。

而對於預算在50萬~100萬人民幣左右的買家，可以選擇在倫敦週邊區域或其他城市購買學區房。

2、根據自身需求選擇學區房位置

目前，學區房大致分為兩種，一種是位於學區的一般性別墅或公寓，還有一種是專業學生公寓。對於有“自住”與“投資”兩需的投資者，建議選擇學校附近的居民型住房，這種住房並沒有出租條件限制，投資者可根據自身情況進行選擇。

而對於僅有“投資”需求或者僅為兒女購買住房的買家，建議您選擇其他城市學校附近的專業學生公寓，這些學生公寓有嚴格的條件限制，即自住者必須為學生，且房東只能出租給當地學生。

Annie.胡專欄全集：

胡悅解說倫敦房產投資

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英國中餐館面臨轉型如何改造餐館房産才能獲得最大收益

在英國，隨著一大批經營餐飲行業的移民華人面臨退休、子女不願經營餐館、或者人手嚴重短缺等原因，越來越多的中餐館急需轉型。而這些華人餐館業主所持有的餐館房産，因爲年久老化，市場價格幷不理想。因此如何對中餐館房産進行科學合理的改造，推動不動産增值的同時，帶來最大化的收益回報？

英國越來越多的中餐館急需轉型

多重因素影響——大量中餐館急待轉型

普通的民用住宅的改造擴建一直都是業主們屢試不爽的增值投資，但中餐館房産的升值改造何以越來越受青睞呢？

老舊的中餐館升值改造的主要原因有：

大量的華人餐館業主年事已高，越來越力不從心；

華人餐館業主的子女們因爲找到了社會地位更高的職業方向而不想繼續做中餐館；

移民和簽證等政策越來越嚴，中餐館的從業人員嚴重短缺，导致很多餐館面臨歇業關門、轉讓或轉型的重大選擇。

另外，衆多華商勤儉持家善于理財投資的特點，很多早期移民的華人已經營了不止一家的餐館或店鋪，逐漸面臨退休後如何處理餐館店鋪的抉擇。但是，選擇簡單地將餐館店面轉讓的方式，收益率和升值改造後轉讓或繼續經營的收益相對要低很多。

于是，最近幾年，越來越多的華人餐館業主開始選擇將自己的餐館房産改建成多套住宅，在帶來穩定租金收益的同時，房産本身的價值有了大幅度提升，而且管理經營的成本和精力明顯减少，成爲退休後的一部分穩定收入。另外，改造後的房産運營業務，更容易被子女們所接受，成爲一部分可繼承可持續的家業。

還有一個因素，最近一些年，餐館行業的競爭格外的激烈，尤其是大型連鎖的集團式運營的餐館，對傳統餐館的衝擊很大。很多華人的中餐館同樣也受到了衝擊。好在很多中餐館所在的位置很好，無論是改建成多用途的房産還是改成住宅房産，潜力都非常巨大。

而且，通過華人餐館的改造，無形中對周邊餐飲業的良性發展會起到促進作用，從而增加社區的綜合發展，爲改建後的房産出租和固定資産增值帶來推動作用。

最近幾年，餐館改建成住宅的趨勢非常明顯。即使餐館所在的街區大部分物業都是商業用途，從我們的經驗看，改建成混合用途的房産的增值空間也很大。因爲我們在保留樓面的商業用途的同時，將樓上的部分改建成多套出租房産。

如何規避改造風險

餐館增值改造的好處要大過可能帶來的弊端。餐館業主在改造前唯一需要深思的是，從餐館一旦改成民用住宅，放弃餐館的A3牌照，如果有一天又想改回餐館牌照，就會費一些周折。當然了，當地政府也會考慮到這處房産曾經做過餐館的歷史，因此重新申請餐館牌照的難度幷不是太大。這個可能的風險也包括改建的成本浪費。

針對這種可能出現的周折，我們往往會建議餐館的業主保留餐館牌照的樓面部分，而改建後面後半部分和樓上的空間，作爲出租房産使用。

還有，爲了做到房産使用面積最大化，從而帶來的收益最大化。需要對周邊住房的供需關係進行深入的市場調查。比如在大學附近學生比較集中的地區，建議將房産整體改造成學生公寓；在置業白領比較集中的區域，建議在保留餐館樓面的同時，大部分改建成單身公寓或一居室的戶型；對于家庭聚居區，兩居室或三居室的公寓更爲合理。

在承建的過程中，一定要考慮未來五到十年甚至更長遠的市場趨勢和用途，这會爲业主的收益最大化。

由于目前倫敦出租房産的缺口高達20%-25%，市場供不應求的局面嚴重。尤其是這幾年大量來自東歐的有一技之長的移民，他們大多數有固定的工作穩定的收入，對出租房的需求量很大。

再者，改造後的房産還可以供應給轄區政府，作爲政府廉租房使用。轄區政府廉租房的房租和政策等方面也會有一定的優勢。

總體而言，餐館改造是一項非常值得的投資舉動。僅僅從固定資産增值一項，就能給業主帶來豐厚的回報。我們有好幾項改建，固定資産的增幅很容易翻倍。

最後需要强調的是，在涉及到餐館改造、房産擴建或者牌照種類變更等不太確定的事情上，建議各位餐館業主一定要向有經驗的專業人士諮詢，進行全面評估後再做决定。

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