澳洲 | 悉尼墨尔本海滨度假屋市道回暖 价格反弹

在全球金融危机后,悉尼墨尔本附近的海滨度假屋经历了多年的零增长或缓慢增长后,呈现出反弹的迹象。

据《悉尼晨锋报》报道,受到内城房价不断上涨的财富效应推动,新州的海滨住宅以及维州Great Ocean Rd度假屋的价格均录得回升。

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悉尼墨尔本海滨度假屋市道回暖 价格反弹

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澳洲房地产监察中心(Australian Property Monitors)数据显示,在过去一年,悉尼Palm Beach的房价上涨了3.5%,中位价达到220万澳元

悉尼北部的Hawks Nest房价平稳,但是First National总监John Rumble表示传统的北岸买家正在回归。

Lennox Head村的房屋中位价在过去一年更录得13%的增长至74万澳元。Elders Real Estate总监Michael King说,“那里有各种房型的海滨住宅,从40万澳元的两居室公寓到300万澳元的海边独立屋,应有尽有。”

“假日的租赁市场强劲,不断有新地块售出,这里去Byron Bay只需15分钟,而且还保留着乡村的感觉。我们还发现不少买家真正生活在这里,悉尼来的人比以前更多。”

维州的沿海城镇出现了类似的情况。数据显示,在2016年6月前的一年,Anglesea和Torquay的房价分别上涨了3%和15%。

Great Ocean Road Real Estate总监Ian Stewart表示,“自全球金融危机爆发以来,Lorne的房价进一步走低,但现在开始出现转机。在今年6月前,已售出9套价值超过200万澳元的房屋,其中4套超过300万澳元。去年Great Ocean Road的山林大火没有影响销售,市道比2009年以来的任何时候都要好。”

但数据显示,至2016年6月,墨尔本东南部Phillip Island上的主要城镇Cowes房价下降了4.6%。Alex Scott & Staff的Greg Price说,“海滨城镇的房价反应比较慢,但迹象显示市道在回暖,很多冬季的库存已经卖出。”

“而且有很多墨尔本东部的夫妇将房子出售后在Phillip Island购置低价房产,然后将剩余的资金投资到超级基金。以前这里是他们经常来度假的地方,现在成了他们真正的家。”

Smiths Beach和Cape Woolamai较好的房子价格超过50万澳元,但仍然有一些价格在30多万澳元的房子。

(据SMH)

泰国 | 东南亚成为华人房产投资者“新宠”之泰国篇

华人在北美、太平洋区域的美、澳、加等国家的投资热情带动当地房价后,又延至东南亚地区。根据居外网第二季度数据显示“华人海外房产投资兴趣指数”显示泰国已经是居外网最受欢迎的东南亚投资目的地。那么为什么泰国房产受到如此追捧?在这个国家投资有什么需要关注的地方?投资者又要如何做出投资选择呢?

泰国在近些年逐渐成为国人房产投资热地,曼谷市中心公寓或普吉岛的海景公寓房已经成为投资者们经常会谈论的选择。居外网的数据表明,2015年间中国买家关于泰国房产的问询量相较2014年增长41%,询盘价格中位数约为60万元人民币。超过一半的咨询者表示度假与旅游是在泰国置业的首要目的。

泰国房价指数(来源:泰国银行)

外籍人士在泰国以个人名义只能购买公寓,如要购买土地月有的别墅则需先注册公司,再以公司名义进行购置。2008年以来,泰国公寓房价一路攀升,2016年第一季度的公寓价格相比2008年第一季度已增长约60%,年化增长率超过6%。公寓价格的攀升一方面是因为90年代泰国房地产泡沫破裂之后,政府对新建住宅总量进行严格控制,市场供给大大减少;另一方面,随着泰国经济与国际影响力稳定发展,越来越多泰国当地与海外投资者将目光投向这个充满魅力的国度。人民币对泰铢也在今年逐步走强,2015年到达5.75的最高值。虽然2016年初人民币对泰铢略微走低,但仍处于历史高点。

泰国房产受追捧有两个根本原因:泰国经济的良好发展与更亲民的房产价格。

2014年9月—2016年9月20日泰铢兑人民币汇率(来源:exchangerates.org.uk) 泰国国民生产总值GDP & 人均国民生产总值(来源:世界银行/www.tradingeconomics.com)

经历2009年全球金融危机打击之后,泰国经济自2010年逐步迈出低谷,过去6年里泰国的GDP增速增幅在16%至-5% 之间震荡,但总体形势向上。曼谷是泰国的政治金融中心,据2010年泰国人口普查估算2016年曼谷的常住人口接近830万,加上流动人口曼谷目前的人口规模为1500万, 全泰国约有13%的人口都居住在曼谷

作为东南亚第二大国际化大都市,加之诸多跨国企业和机构在曼谷开设办公室,整个城市对房产租售无疑存在巨大需求。90年代泰国房地产泡沫破裂之后,曼谷新建住宅总量大大减少,过去3个季度中每季度仅有7000多个单位上市。根据Colliers研究,2016年第1季度曼谷新建公寓的平均售价约为2.2万元人民币/平方米。市场上供给最集中的价格区间也正是在1.8万元至2.8万元每平米。而这样的价格在国内一线城市只能购买偏远市郊的住宅。除了良好的市场前景,曼谷充满魅力的生活方式也让人心之所向。阳光充沛的热带风光、昭披耶河沿岸各式古迹、丰富的夜生活与让人大快的泰式料理,吸引着各地的人留在曼谷生活。

泰国城市房产投资优势比较(来源:Numbeo.com)

清迈是泰国第二大城市,泰国注明文化旅游城市。盛大的水灯节与清新的新兴旅游景点-拜县,都是游客们最爱前往的地方。清迈生活节奏很慢,物价低廉,适合养老。房价比曼谷低将近一半,是理想的入门级投资景点。不过由于房产市场需求没有曼谷那么旺盛,房价与租金上涨较为缓慢。更适合作为长期潜力投资与度假自住房的选择。

距离曼谷1个多小时车程的芭提雅,是著名的旅游景点。将来高铁建成后,到曼谷机场仅需20分钟。芭提雅丰富的旅游资源与多样的夜文化,吸引着全世界的游客,也是理想的养老地点。芭提雅房产的出租需求大多来自与外国人,房租较高,可与国内一线城市媲美;而房产售价则远低于国内一线城市,是中级投资者的理想投资地点。

普吉岛与周边岛屿的海景早已世界闻名,是泰国毋庸置疑的头号旅游胜地。作为成熟的旅游区,普吉岛拥有各种旅游度假设施,但也拥有泰国最高的物价。由于岛屿土地不多,房产供给十分有限。这也造就了普及的高房价。然而由于旅游业是这里唯一的产业, 这里住房需求的淡旺季明显,淡季(5-11月)出租率较低。作为设施齐全的明星旅游景点,普吉岛是泰国最适合度假自住的地方。这的房价增幅则与泰国旅游业的发展趋势直接相关。因为,普吉岛的投资者需要研究旅游市场,抓准投资与获益时机。

与日本、新加坡不同,泰国的政治经济稳定系数尚未达到发达国家标准。 总体而言,泰国房产更适合作为短期投资或度假屋。计划长期投资的投资者应密切关注泰国社会动态。

2016年对于中国乃至全球经济来说都是动荡的一年,然而中国投资者在海外房地产市场的投资力度却并未停下脚步。在2016年的前五个月里,中国投资者在海外房市投资额达到170亿美元,使中国成为全球第二大跨境房地产投资来源国。居外网最新的数据表明,2016年1-8月间更多的海外地产投资者将投资作为海外置业的主要目的。【阅读原文

 

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加拿大 | Rocky View豪华大宅:贴近自然远离喧嚣,户外空间惬意舒适

加拿大阿尔伯塔省的Rocky View环境优美,贴近自然,俯瞰着超过一百万英亩的土地,坐落在紧邻落基山脉以东的山麓上,位于卡尔加里市西部、北部和东部的马蹄形山麓环抱之中。在这里,一处占据私密位置,装修十分豪华优美的大宅正在出售,周边环境安静舒适,可以一览无遗地尽享周边的美好风光。如果您想在世外桃源拥有一套兼具度假型与舒适度的豪华住宅,那么该物业就是最佳的选择之一。

Rocky View豪华大宅正在出售,是您在世外桃源置业的最佳选择
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贴近自然的宜居之地,远离喧嚣的世外桃源

这套住宅所在的Rocky View是不少精英人士喜爱的居住地,这里有各种不同的景观,包括开阔的草原、连绵起伏的山麓和白雪皑皑的落基山脉壮丽美景。生活在这里十分贴近自然,能观赏到各种美妙景致,也能进行各种丰富精彩的户外运动,对于热爱生活的人来说,住在这里无疑是远离喧嚣的绝佳之选。

这处卓越的住宅占地12.5英亩,内部装饰非常豪华优雅,品质非凡
这处卓越的住宅占地12.5英亩,内部装饰非常豪华优雅,品质非凡
豪宅外便是开阔的草原、连绵起伏的山麓和白雪皑皑的落基山脉
豪宅外便是开阔的草原、连绵起伏的山麓和白雪皑皑的落基山脉

同时,这里也是您安居乐业的绝佳之地。Rocky View的居民来自各种不同的背景,有农场主、商务人士、长期定居的加拿大家庭以及新移民。所以这里有多元文化,居民素质高,配套完善生活无忧。生活在这里,更贴近大自然,可以尽享各种户外运动的乐趣。

住宅拥有最新的现代设施和出色的主厨厨房
住宅拥有最新的现代设施和出色的主厨厨房

尤其是这套住宅,高挑开阔,带有超大露台和户外空间,能在家里就欣赏到漫无边际的壮丽自然景观,日出日落的美景在您眼前铺陈开,十分动人。

54%的买家更青睐美国南部度假屋

随着美国经济的复苏,美国房地产也呈现出一片大好风光。近几年,越来越多的美国主流家庭开始为自己安置第二套房产-度假屋,这也促使美国度假房产的销售价格逐年攀升。

美国度假屋

购买度假屋的主力人群

典型的度假屋买主一般在43岁以上,家庭中位收入为85,600美元,购买范围一般距离家庭主要住宅180英里以内。大多数买主是婴儿潮时代出生的人。而且购买度假屋的大多数屋主,一年中平均有80%的时间不住在里面。

富裕家庭从近年来股票市场的强劲增长中获得巨大回报,房价的增长也让他们有信心把房地产作为另一项长期投资。另外,婴儿潮一代的人即将退休,人数越来多,2014年令人印象深刻的经济涨幅促使他们相继购买第二套房,并规划在几年之后转换为他们的主要住房。

南部度假屋销售火热

美国南部度假屋销售火热,2014年56%的人选择在美国南部买度假屋,比 2013年足足增长了41%;在美西购买度假屋的占25%,低于2013年的28%;15%的美国人选择在东北部购买,也比2013年的18%略低3%; 中西部度假屋的买主比例为14%,与前一年持平。54%的度假屋买主购买独立的家庭住宅;购买Condo的占27%;购买Townhouse和 RowHouse的为18%;40%选择海滩区,19%选择乡下,还有17%选择山区。有1/3的度假屋屋主计划将物业作为自己或家庭周末的度假地,另有 19%计划将来把度假屋转为主要住宅。买主计划占有物业的时间一般为6年左右。

度假屋的价格冲破新高

美 国地产协会(NAR)统计,2014年,全美度假屋销售比2013年增加57%,共卖出113万栋度假屋,超过了度假屋价格最高的2006年,是2003 年调查以来的最高数量。而且2014的销售量,比2012和2013年两年的销售总量还多一倍。度假屋销售占2014年总交易量的21%。

2014年,度假屋买主家庭中位数收入为94,380美元,比2013年的85,600美元更高。赚的钱多了,屋主也愿意跑更远,接受更远距离的度假屋。2013年屋主愿意买在180英里远的度假屋,2014年延伸到200英里。

受欢迎地区 房价涨幅

美国人的度假偏向,一般选择在近水岸或者能够滑雪的地方。因此,海边和滑雪胜地,都是美国的名流经常光顾的地区。美国地产协会(NAR)报告显示,2013 年起,奥兰多的房地产市场开始摆脱经济危机的影响,房价迅猛上涨。2013年奥兰多房价上涨幅度达到18.42%,2014年上涨幅度为8.8%。

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没有了俄罗斯富豪西班牙房产市场怎么办?

西班牙过去一直指望俄罗斯富豪置购其阳光海岸的度假屋,以帮助西班牙疲软的房地产市场复苏,直到卢布因油价暴跌与乌克兰危机而大幅贬值。卢布的大幅贬值是因国际油价遭受重挫,以及西方国家因乌克兰危机而对俄罗斯实施制裁。卢布重挫导致西班牙房地产经纪人再次陷入困境。

俄罗斯人在西班牙购买房产的数量在2014年第一季度下滑8.8%;第三年季下滑7.5%

120名地产专家构成的西班牙FIABCI Espana的总裁Ramon Riera表示,“俄罗斯现在没有继续在西班牙购买房产。”“更糟糕的是,一些俄罗斯人实际上是在抛售他们的西班牙房产。西班牙房地产市场还有一些交易,但是俄罗斯人已经消失不见了。”

据College of Registrars统计,去年,俄罗斯人在西班牙购买房产的数量已经在稳步下滑。 

该组织最新的数据显示,俄罗斯人在西班牙购买房产的数量在2014年第一季度下滑8.8%,而在第三年季下滑7.5%。

而这还是卢布在去年十二月中旬暴跌之前的数据。

在2014年,卢布兑欧元贬值40%,卢布兑美元贬值45%。

俄罗斯政府预计,俄罗斯经济在2015年第一季度将萎缩3%。而此前公布的数据显示,俄罗斯2014年经济只增长了0.6%。

Ramon Riera还担心,在危机之际,俄罗斯政府正鼓励俄罗斯同胞留在俄罗斯,并购买其黑海附近的度假屋

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世界高端游客钟爱海岛——普吉岛 房产投资者的热带天堂

 

据《中国游客境外旅游调查报告》(Chinese International Travel Monitor)显示,泰国普吉岛2014年成为中国游客节假期最热门的旅游目的。为什么?因为,美丽的白色沙滩和清澈见底的蓝色海水。这就是为什么中国乃至世界各地的高端游客会如此钟爱这个美丽的海岛。

投资普吉岛理由之一:房价每年上涨至少10%

据泰国旅游局统计数据表明,自2011年以来,普吉岛房价每年上涨至少10%

普吉岛大部分旅游业以及房产开发商集中在该岛有着50公里长的海岸线的西海岸。在这里,游客们可以享受到华丽的海滩和在安达曼海边欣赏日落美景,还可以看到最高档的、独一无二的五星级度假村,以及许多价值数百万美元的豪华别墅

在过去的四年里,高档建筑用地的持续短缺导致土地价格迅速飙升,这反过来导致公寓和别墅价格越来越高。该岛屿受大众欢迎的黄金地段也变得越来越稀缺,所以,价格一定会进一步上涨,这意味着未来公寓和别墅价值增长是可以得到保证。面对普吉岛房价上涨,开发商反应迅速,缩小公寓面积,以便大多数买家继续买得起公寓和别墅。这意味着仍有可能以25万元人民币的价格买到岛上的公寓,而个别住房起价70万元。

投资普吉岛理由之二:

普吉岛的游客数量逐年增加,外国人永久住在普吉岛的数量也同样如此,这意味着这里的租金收益率相比东亚其他大多数旅游胜地要高。许多开发商推出保证租赁方案(Guaranteed Rental Scheme),2~5年的周期收益率为6% ~9%。这些方案也可适用于30天的个人使用,所以, 投资者可以从中既可以达到商业投资目的,又可以用于自娱。

  • 旅游设施不断更新与改建

与泰国其他大多数地区相比,普吉岛对基础设施的投资巨大。在众多项目中最引人注目的是1.8亿美元的普吉岛国际机场扩张项目,该项目计划于2015年中期完成。为了应对不断提高上升的游客需求,直飞普吉岛预定和包机的航班每年都大幅增加。如今,亚洲的大多数主要城市可以直接飞往普吉岛。2013年旺季期间,飞往普吉岛的航班数量比2012年增长了27%。

普吉岛同时还是重要的游轮目的地,除了飞机,越来越多的游客由海路来到普吉岛。普吉岛的深海港口(Deep Sea Port)目前正在扩建阶段,以便同时停靠两个大型游轮。

这一正在进行中的5亿美元的普吉岛基础设施改善项目还包括该岛道路网络的升级,以便来往游客的旅行更加便捷。泰国两个最大的零售连锁店共同耗资10亿美元投入该岛的建筑、升级以及上购物中心的建设,这将使普吉岛吸引游客的地方不仅仅只是美丽的海滩,以及芭东热闹的夜生活。

所有这些基础设施的改善项目将使普吉岛成为一个对游客和外籍人士越来越有吸引力的旅游和居住地,也将带来更多的游客和外籍人士,这肯定会导致岛上的租金收益率延续上升态势以及资本收益强劲增长。

所以,无论买家在这里是要买度假屋,还是买永久居住地,或是为了作为高收益投资,普吉岛真的是所有房产投资者的热带天堂。

Emily专栏全集

Emily 解析泰国房产投资

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