Tag: 悉尼房产

随着新一波住宅开发项目的实施、全新高端零售商的到来以及高级写字楼的兴建，20年来澳洲各首府的面貌几乎已经面目全非了。不过高力国际（Colliers International）的新报告称2015年这一切将继续进行。

这份名为《谁将统治CBD》（Who will rule our CBDs）的报告对2015年上半年的澳洲城市面貌进行了研究和预测，它发现物业的所有权越来越集中。

随着出租物业的平均单位面积减小，租客的数量也在继续增加，租客类型也在发生改变。高力国际的全国研究负责人科尼兹比（Nerida Conisbee）称，CBD正在以前所未有的速度进行住宅开发。在墨尔本，在建或已获准兴建的公寓达到了2万多套。在悉尼，CBD开发的浪潮才刚开始，未来5年预计超过5000套公寓将上马。

高力国际资本市场和投资服务总经理马拉斯科（John Marasco）称，城市24小时运转推动CBD不断发展变化。“更多人在CBD生活、工作和社交，”马拉斯科说，“过去十年，CBD发展壮大了很多，越来越受居民和雇主的欢迎。”

办公室租客现在对大楼的要求与从前也不太一样。他们需要更多的像校园那样的室外空间、良好的技术基础设施以及更多的终端设施，包括自行车停放架、淋浴间、储物柜甚至是跑道。

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前三大海外投资客

高力国际称，CBD写字楼的所有权将继续集中在少数公司手中，其中澳洲的机构业主将继续占统治地位。不过东南亚国家财富增加也使得中国和新加坡成为主要的海外投资者。2013年，澳洲的前三位海外投资者分别是中国、新加坡和美国，2014年则是新加坡、加拿大和美国。这些国际买家非常热衷于将澳洲房产投资写字楼改造为公寓。

租房市场将出现复苏

因需求稳定而供应有限，高力国际预计未来12个月租房市场将出现复苏，特别是质量较好的建筑。悉尼和墨尔本将是最活跃的市场。地铁站附近依然将是租客的集中地。咨询、营销、通讯、商务服务以及IT&T公司将扩展并且租用更多的空间，使得租房市场的情况出现逐步好转。

根据高力国际的数据，悉尼的平均净有效租金从2013年的370元上涨了7.6%至2014年的398元。墨尔本从385元上涨了3.9%至400元。布里斯班从291元上涨了2%至297元。阿得雷德从261元上涨了0.3%至262元，而珀斯则从451元下降了17.7%至371元。此外，堪培拉的平均净有效租金从295元上涨了1.0%至298元。

2015年的走势

高力国际称2015年业内人士需要对公司活动和新的资金来源趋势进行观察，就像规划需要适应城市的发展一样。“规划对悉尼CBD的容纳能力有很大影响，改变规划控制将允许开放商开发更多的写字楼，”马拉斯科说，“这些包括允许兴建更高的大厦和对大楼进行再开发等。”

“另外一个解决容纳能力的方法是继续扩大CBD。对悉尼而言，可能的方向是向南开发，对中央车站进行大规模再开发被认为是最优选项。”

马拉斯科认为扩张墨尔本CBD会更加容易。“墨尔本的地理位置比较容易在未来十年进行扩展。很有可能E-Gate、联邦广场东区（Federation Square East）和渔夫湾（Fishermans Bend）将成为大公司的选择。

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2014年悉尼房价飙升，悉尼远郊区成为了澳洲房产投资者2014年度租金收益最有成效的地区，而整个城市其它地区普遍存在租金回报率低的趋势。

悉尼房价飙升意味着现有房主获得了相当大的资本收益，但同时本年度购买房产的人们租金收益减少了，就平均租金回报率而言，独立房只有微簿的3.9%，公寓房仅有4.2%。这使大多数新投资者深陷负现金流，租金只能抵去很少的贷款债务。城市的边缘市郊被证明是一个例外。

RP Data数据显示，便宜的边缘市郊占据了今年房地产最高收益市场榜单，一些地区租金收益率在6%以上。

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独立房租金回报率最高郊区如下：

• 瓦拉甘巴（Warragamba）：6.3%
• 曼纳林公园（Mannering Park）：6%
• 圣雷莫（San Remo）：5.7%
• 布吉沃伊（Budgewoi）：5.6%
• 蓝色哈文（Blue Haven）：5.6%
• 伯克利威尔（Berkeley Vale）：5.6%
• 乌塔努比（Watanobbi）：5.5%
• 高洛坎（Gorokan）：5.5%
• 链谷湾（Chain Valley Bay）：5.5%
• 坎瓦尔（Kanwal）：5.5%

公寓房租金回报率最高郊区以下：

• 塔和摩尔（Tahmor）：6.8%
• 戈罗坎（Gorokan）：6.3%
• 伯克利威尔（Berkeley Vale）：6.2%
• 韦瑟里尔园（Wetheril Park）：6.2%
• 怀昂（Wyong）：6.2%
• 坎贝尔镇（Campbelltown）：6.2%
• 海马特（Haymarket）：6.1%
• 安南山（Mount Annan）：6.1%
• 阿木巴威尔（Ambarvale）：6.1%
• 欧林巴（Ourimbah）：6%

西南边缘郊区瓦拉甘巴属卧龙迪利（Wollondilly）市政区范围，是悉尼独立房租金回报率最高的郊区，平均达6.3%。

彭里斯房地产代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯顿（Damian Sexton）称，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房产中位价已很便宜。出租房供应有限，很多人希望居住在这样的好社区。大多数租房者都是年轻的家庭。

怀昂地区的郊区进入了独立房租金收益率榜单的前10名，曼纳林公园、圣雷莫、布吉沃伊和蓝色哈文位列前5名。房产中位价为300,000澳元，租金收益率高于5.6%，其中曼纳林公园最高，达到了6%。

来自房地产代理公司Raine & Horne Charmhaven的索伦森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越来越吸引新婚夫妇、首次租房者和退休人员说：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同样的租金在这里可以租到独立房。我们靠近高速公路，还有近湖泊，有众多的海滩，因此租赁需求强劲。

公寓房租金收益率最高郊区为麦克阿瑟（Macarthur）地区的戈罗坎和伯克利威尔，还有坎贝尔镇、安南山和阿木巴威尔。

卧龙迪利市行政区的塔和摩尔具有悉尼最高的租金回报率6.8%。

来自坎贝尔镇联合房地产代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率帮助投资者以便宜的价格买下高品质的公寓房，他说：“（有些）公寓房可获得正现金流，因此澳洲房产投资者们发现他们盈利了。”

RP Data数据同时公布了距离市中心10公里范围内最高租金收益率的地区列表。乌鲁姆鲁（Woolloomooloo）、比肯斯菲尔德（Beaconsfield）和沃特卢（Waterloo）的独立房租金收益率最高，为4.2%到4.8%之间。

澳洲房地产公司McGrath Edgecliff的销售代理福赛思（Ben Forsyth）称，这些地区出租房存在短缺的现象。例如在肯斯菲尔德，只有5、6条街才有较多独立房，大概有200栋。

内城区的公寓房表现最佳，阿尔蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均达9.5%。

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2012年，买家将悉尼The Quay公寓楼开发项目所有282套公寓房的楼花被一抢而空。现在，开发商正在出售最後四套公寓房。虽然价格还未公布，但根据楼中已经进行了的一些转售交易来看，这些悉尼公寓房的售价肯定比当初高很多。

在2012年，单间公寓房的起价为43万澳元；一卧室公寓房起价为51万澳元；两卧室的为81万澳元。

一套70平方米的公寓房楼花在2012年4月以51.5万澳元出售；而去年8月该房的售价为68万元，升值了32%，还有18665澳元印花税减免的诱惑。

另一套66平方米的公寓房在2012年的售价为60万澳元（包括22490澳元的印花税费用），去年10月以70万澳元卖掉。

除印花税之外，诸如律师费和资本利得税等成本费用稍微抵消了部份利润。

到目前为止，该大楼的总体资本收益平均为20%左右。但Domain Group的数据显示，乾草市场在同样的两年期间，公寓房中位房价增长只有8.1%。

The Quay公寓楼项目的开发商是隶属北京首都开发控股（集团）有限公司（BCDHG）的澳宝股份有限公司（Ausbao），由WMK Architecture所设计。公寓楼的两栋分别为16层和17层的高楼坐落在中国城附近原先的家禽市场位置上，大楼的下面是零售区。部份老式的外墙在设计中被保留了下来。

The Quay公寓大楼周围的乾草市场区正在进行的改造重建。澳宝总经理Gavin Zhang表示，该开发项目在可持续的城市生活方面处於领先地位，并且已经获得了绿色能源4星级的评级。

由於建筑设计师的环保理念丶精益求精的设计及对激活周围的公共场所的考虑，悉尼市政府给这个项目多批了10%的占地空间。

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便利的交通、好的学校、国际化以及村庄式的生活方式使内西区成为悉尼房产业绩最好的区域之一。

CoreLogic RP Data数据机构公布的最新数据显示，内西区是全球金融危机以来悉尼房产中位价涨幅最好的区域。

其中，伯伍德岗（Burwood Heights）排名最高，过去五年里独立房中位价上升104.2%，达到了1,598,735澳元。

紧随其后的是罗兹（Rhodes）和西霍姆布什（Homebush West），独立房中位价分别上涨了103.3%（达到1,596,961澳元）和102.9%（达到991,481澳元）。

Rich & Oliva房地产代理公司诺兰（Matthew Nolan）表示，伯伍德岗房价上升是由于购房者扩大了购房范围。

诺兰说：“过去在伯伍德（Burwood）和克罗伊登（Croydon）寻找房子的人现在被伯伍德岗所吸引。这里比伯伍德稍微便宜，但仍然在火车站和商店的步行距离内，沿利物浦（Liverpool）路去往市中心和史卓菲（Strathfield）火车站的交通也很便利。”

虽然该地区很受欢迎，但并没有多少房产投入市场。诺兰说：“房产非常紧俏，这是一个小区域。你会发现这里的平均上涨率相当高，因为房产不常转手。伯伍德岗大多数是静街，所以人们住下来便不再搬离了。”来到该城区的购房者主要是年轻家庭，也有想从大房换小房的买家。

去年7月，诺兰卖出位于伯伍德岗乔治（George）街19号的一套两卧室的半独立房，售价为74.4万澳元，而该房两年前的交易价格为66.5万澳元。

他还于去年9月卖出一套四卧室独立房，这套位于克莱尔蒙特（Claremont）路10号的住房以191.5万澳元售出。

诺兰表示，西霍姆布什和罗兹基础设施的改善与新发展带动了知名度，使房地产在过去五年里显示出强劲的增长。

他说：“这和克罗伊登大约十年前的经历一样，当时克罗伊登重整了当地的商店，与康科德（Concord）15年前的经历也是一样。”

霍姆布什的独立房中位价还在100万澳元以下徘徊，诺兰预测，不久以后便会超过100澳万。他说：“需求如此强劲，有房待售时，总有大批买家出现。”

在公寓房方面，东巴尔曼（Balmain East）公寓房中位价在五年内增长91.1%，达到893,373澳元，位居榜首。

买房代理公司Good Deeds Property Buyers负责人摩根（Veronica Morgan）认为，东巴尔曼是一个独特的市场，没有很多公寓房进入市场。“大多数公寓可远眺悉尼港美景，更加吸引买家，这促进了房价的上涨。”

McGrath Balmain房地产代理公司经纪人博雷斯（Mark Bouris）称，东巴尔曼大多数的购房者为以大房换小房以获取现金者，并说：“东巴尔曼的吸引力是靠近市中心，但仍然拥有村庄式的生活方式。”

由于需求紧俏，东巴尔曼的公寓房在市场上常常表现出强劲的价格。

上个月，Cobden & Hayson房地产代理公司售出了东巴尔曼（13/41 Darling St）一套顶楼公寓房，成交价达152万澳元。

独立房中位价五年来增幅最大城区如下：

1. 伯伍德高地（Burwood Heights）：104.2%
2. 罗兹（Rhodes）：103.3%
3. 西霍姆布什（Homebush West）：102.9%
4. 昆斯克利夫沃伦伽（Queenscliff Warringah）：101.8%
5. 威洛比（Willoughby）：90.4%
6. 梅斯希尔（Mays Hill）：81
7. 邓达斯（Dundas）：72.8%
8. 特洛皮阿（Telopea）：71.0%
9. 利德康姆（Lidcombe）：70.6%
10. 纽特罗湾（Neutral Bay）：70.0%

公寓房中位价五年来增幅最大城区如下：

1. 东巴尔曼（Balmain East）：91.1%
2. 安克利夫（Arncliffe）：79.7%
3. 温斯顿希尔斯（Winston Hills）：78.2%
4. 罗泽尔（Rozelle）：67.8%
5. 坎贝尔镇（Campbelltown）：66.9%
6. 米尔森斯角（Milsons Point）：64.2
7. 卡布拉马塔（Cabramatta）：64.0%
8. 伊士活（Eastwood）：61.5%
9. 埃吉克利夫（Edgecliff）：59.7%
10. 奇彭代尔（Chippendale）：59.6%

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