Tag: 悉尼房价

最新一項調查顯示，在現有悉尼周邊明碼標價的9,300個待售房產中，僅有約440處房產標價300,000元以下。

CoreLogic RP Data提供的悉尼房價數據顯示，現有168個悉尼獨立屋和271個單元房標價29.9萬澳元或以下。

在悉尼找到該價位的房子就像是海底撈針，不過在一些例如金寶鎮（Campbelltown）和路米亞（Leumeah）等地區確有出售。

在周末的拍賣會上，悉尼外的中央海岸（Central Coast）地區有一處房產賣了34.5萬澳元，但悉尼市內最便宜的是個在拍賣前就被以39.6萬澳元搶購的位於堪姆登（Camden）的1個3居室獨立屋。

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目前的待售房大約有19,000個，但此次調查針對的是9,300個標明售價或售價範圍的房產。目前，售價在30萬到49.9萬澳元之間的有1,200個獨立屋和1,200個單元房待售；50萬—69.9萬澳元，獨立屋1,489個，單元房1,290個；70萬—99.9萬澳元，獨立房1,263個，單元房657個；100萬澳元以上的，獨立房1,289個，單元房375個。CoreLogic數據顯示，悉尼現在的獨立屋價格中位數為75萬澳元，單元房為58萬澳元。一般房產的待售期為46天。

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悉尼房產持有者會發現，出售房屋從未像現在這樣容易。通過拍賣出售房屋的成功率已連續第四周超過80%。這是該國房地產史上首次出現這種情景。

與美國房屋拍賣通常處理的都是陷入困境的房產不同，澳洲售房者試圖在市場走強之際趁機出售所持房產。據澳洲房地產信息商Core Logic RP提供的數據，在悉尼舉行的房產拍賣會上，高達82.8%的標的房屋都被順利出售。悉尼房屋拍賣如此順利，多與人們押注澳洲聯儲將進一步降息有關。

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澳大利亞央行行長Glenn Stevens致力於利用廉價融資來恢復澳洲商業投資，但這卻為該國房地產市場施加了壓力。售房者可能藉此獲得進一步鼓勵。

不過，澳洲聯儲今日（3月3日）並未降息，而是維持利率不變。

目前，澳大利亞房價不斷上漲。悉尼房價在2月同比上漲了14.7%，為五個月以來的最大增速：

澳大利亞網站finder.com.au通過對比相關數據發現，目前澳洲房屋平均價值比30年前高出了30多倍。

彙豐銀行上周警告稱，若持續以當前速度增長，則悉尼將出現房地產泡沫。彙豐銀行認為，房產市場的海外投資者推動房價的作用不容小覷，這其中尤以中國買家為甚。

事實上，澳大利亞房地產如此火熱的主要動力之一恰恰來自於澳洲政府。最新數據顯示，購房者之所以熱情，與澳洲聯儲將基准利率壓低至創紀錄新低的水平緊密相關。就在2月3日，澳洲聯儲宣布降息25個基點，將基准利率調降至紀錄新低2.25%。

澳大利亞統計署數據顯示，1月，澳大利亞政府審批的新建房屋數量激增7.9%，至紀錄新高。其中，新建公寓樓審批數量增幅甚至近20%，為史上首次超過獨棟房屋審批量。

傳統上，澳大利亞人喜歡住在郊區帶有大花園的獨棟房屋裡，但如今其成本越來越高，人們住在城市內的意願也在增加，因此，更多人願意享受公寓樓式的生活。

隨著房價上揚，澳大利亞正承受前所未有的債務負擔。澳洲聯儲數據顯示，房貸與收入之比早在去年第三季度時就達到創紀錄的139%：

澳洲第一大商業銀行澳大利亞聯邦銀行（Commonwealth Bank of Australia）經濟學家Gareth Aird表示，高企的房貸收入比可能使得澳洲聯儲猶豫是否進一步降息。

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雖然澳聯儲再一次降息，2月的澳洲房價增長明顯減緩，悉尼的強勁市場走勢以及其他地區平緩甚至下滑的房價，將全國首府城市房價增長幅度為0.3%。

悉尼房價增長為1.4%，房屋中位價已經觸及68萬，房屋價值在過去12個月增加了13.7%。根據CoreLogic RP Data數據，雖然在1月份出現了2.7%的增長，墨爾本房價在2月僅微升0.2%。

珀斯房價跌幅最大，下跌2.2%，更驅動季度下跌0.9%。布裡斯班房價對比上月下跌0.8%。

RP Data調查員Cameron Kusher表示，雖然在1月降息之後，房屋清拍率非常高，但對澳洲房價數據的影響還需要一段時間體現。“在增長率方面，在12月的年增長率下跌到7.9%，目前的數據是8.3%，可以肯定市場會在一次升溫。”他說。

3月初悉尼的房屋清拍率已經連續4周超過80%，全國首府城市的清拍率對比去年同期都高。

但經濟分析認為，悉尼和墨爾本的市場強勁的年增長率會令澳聯儲在考慮降息或維持利率穩定的決策過程變得更復雜。匯豐銀行（HSBC）警告，以目前的速度繼續增長，會導致悉尼出現地產泡沫。

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在悉尼的東區，Kirsty Angus需要為不斷擴大的家庭換一個更大的房子，正在將位於Bondi的10年樓齡公寓出售。Angus表示，她認為房價只會不斷上升，尤其是悉尼海灘周邊的一線區域。“匯率進一步下降讓我們有機會購房，如果澳聯儲再進一步降息，我們會考慮將大部分按揭轉為固定利率，長遠看來這樣會更有安全感。”她說。

地產中介Ric Serrao將為Angus拍賣公寓房，他說放盤的房子不多，澳元匯率也低，這兩個因素令房屋市場的需求非常高。他說：“我並不希望現在立即降息，我認為年末降息會幫助市場維持熱度。

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悉尼房價在2年內增長近30%之後，預測2015年的增速會減慢，但有些城區將會大放異彩。

在《Domain地產指南》（Domain Property Guide）中，Domain集團在其中訪問了一眾專家，並對悉尼700個城區做了預測。Domain預測悉尼今年的房價增幅介於國民銀行預測的4.7%與SQM Research總監Louis Christopher預測的12%之間。

AMP Capital的首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）預測悉尼房價今年的增幅不超過8%，與McGrath執行長麥格拉斯（John McGrath）的預測一樣，後者警告如果增幅超過這個比例，悉尼房市將陷入麻煩。

無疑悉尼房市今年有了一個強勁的開始，已經多次出現80%以上的拍賣清盤率，這表明繁榮條件繼續存在。“我們自從2002-03年以來就沒見過這種類型的房價增幅或市場動力。”Domain集團的高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）稱。

他預測今年的價格增幅在7%至10%之間，但他認為有些城區將超過12%，主要是在內西區、西北區和上北岸。有些城區的公寓價格增幅將超過7%。

在眾多增長熱區中就包括Lilyfield，居住在該區的Sandra和Richard Valente夫婦以及他們的兒子Jackson正准備換掉一間8年前購買的排屋。“我們有個年幼的兒子，他需要空間。”Valente太太說。他們的預算是170萬，但依然覺得很難買到理想的房子。“大部分拍賣會都令我們失望…這太令人沮喪了。”

韋森說內西區很多家庭都有同樣的故事，他們要找更大的房子，而像Lilyfield這樣的城區正在崛起，因為他們有高端的鄰居。“巴爾曼（Balmain）和東巴爾曼現在絕對是享有盛名的城區，Lilyfield就在旁邊。”

他說很多家庭都在提高標准，要在西北區和山區（Hills district）找性價比高的家庭住房，“山區的房價增幅可能會再次震驚我們” 。

追求5%回報率的投資者將繼續推高西區最廉價城區的房價，其中Macquarie Fields的增幅將超過12%，主要是因為它相對便宜。“請跟30萬甚至40萬的房子告別。”韋森說。

這個價格在靠近市區的地方已經難以買到一套公寓。有些人已經不得不做出妥協，例如Peter Jelfs。他在1月份以47.3萬在Erskineville和Alexandria邊界買了一套一居室。“我真正想買的是一套帶上鎖車庫的二居室。”他說。

韋森否認了任何關於悉尼新公寓供應過度的說法，他預測2015年新開發熱點的公寓房價增幅超過7%，例如Rhodes和Waterloo。

韋森還預測悉尼CBD的公寓在今年會有良好的前景。“考慮一下外國投資者，悉尼中央的公寓將變得更加有吸引力。”他說。

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最新數據顯示，澳洲房產在經過去年底和新年伊始稍微“安靜”了一段時間後，1月漲幅又出現了攀升。新年首月，澳洲房價已上漲1%，與2014年同期1.1%的漲幅相當。金融公司分析，近期降息的風聲與較低的澳元彙率為兩大推動因素，特別是低利率對外國買家進入澳洲房產市場起了強力作用。

澳洲最大的房地產分析公司CoreLogic數據顯示了如上結果。2014年下半年後幾個月，澳洲房產市場略顯清淡，從去年9月至12月中旬，該指數只上漲了1.4%，而2013年同期漲幅達3.9%。但是從新年到上周日，澳洲各主要省會城市的房產已又攀升了1%。

公司分析，近期持續的降息預測是房產再漲的因素之一，沒有任何其它因素像降息這樣對買家有吸引力。2月3日澳洲儲備銀行（RBA）董事會議的決定了降息，利率從2.5%降至2.25%。另外目前較低的澳元彙率，也是刺激澳洲房產的另一個因素。

國民銀行（NAB）近日公布的房產季度調查顯示，15%的新房和9%的二手房被外國買家買去了。

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特別值得一提的是，外國買家可是不受澳洲儲備銀行收緊放貸政策影響的一族。這些政策絲毫不會打擊外國買家在澳洲購房的積極性。較低的彙率正增強了外國買家在澳洲的購房能力。

截至1月25日，澳洲各大城市房價漲幅分別為：悉尼0.9%、墨爾本0.7%、布里斯班0.3%、阿德雷德0.5%、珀斯0.9%。

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澳洲財長秘書弗雷澤（John Fraser）認為悉尼房價飆升是低利率及富裕中國投資者造成的，但這些因素也令全球其它城市的地產變得昂貴。

弗雷澤指出，悉尼港（Sydney Harbour）及其它地區房價暴漲與倫敦及紐約的情況相似。認為原因包括超寬松貨幣政策及資金流出中國的他說：“這是全球現像。”

弗雷澤稱其並不把澳洲房市列為經濟的高風險，他已跟去年宣布打算對向更有風險市場及投資者提供貸款作出限制的銀行監管部門交談過。他說：“我自信它們采取的措施會有效。”

弗雷澤表示，越來越多人意識到，財政整頓是必須面對的局面，不過，當前澳洲經濟的AAA評級很穩固。被問及澳元價格下跌的影響時，弗雷澤暗示只依賴貨幣貶值來刺激經濟是很愚蠢的。

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悉尼正面臨一場住房危機，未來10年急需增加19萬套住房才能容納不斷膨脹的人口。

《每日電訊報》獲取的一份獨家報告揭露，悉尼市議會審批新房建設的速度趕不上需求，這被視為悉尼房價現在急速上漲的原因之一。

更加驚人的發現是，眾多家庭在未來十年將難以找到安身之所，按照當前的速度，估計一年短缺的房屋數量接近2萬套。

這份研究報告由澳洲房屋委員會（Property Council of Australia）委托整理，部分數據來自澳洲統計局。報告稱過去十年悉尼43個市議會每年平均通過17,002套房屋的審批。按照政府的長期目標，這意味著從2004年起房屋缺口就達到5.1萬套。

澳洲房屋委員會的《矢不中的》（Missing the Mark）報告承認，審批率在過去3年有所改善，但為了迎合大都市地區的人口增長，還需要更多的房屋和更高的審批率。此外報告稱，按照當前趨勢，這個城市到2024年的房屋缺口將達19萬套。

 “悉尼市議會需要增加住房供應，因為現在的置業者和我們的經濟都在付出代價。房屋建設關乎整個州的經濟，並關系著數以萬計工人的飯碗。”新州房屋委員會的執行總監拜爾斯（Glenn Byres）稱。“如果我們無法跟上需求，我們就會推高價格，令下一代人更買不起房子。”

房屋委員會的報告指出，房屋短缺最嚴重的是中央悉尼、城市東北部、內西區和中央西區。新州規劃廳長高華德（Pru Goward）認同悉尼需要建設更多房子。

 “大悉尼委員會正在成立當中，將把地方市議會集合在一起，共同規劃悉尼的發展。我們要共同努力，合理規劃，讓悉尼新加入的家庭可以享受到公路、公園和日托中心等資源。合理的都市改造是唯一方式，讓我們可以在靠近就業的地方提供房子、縮短通勤時間、改善綠色空間。”

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最新數據顯示，在過去的10年中，悉尼半徑10公里範圍的房價增長遠超外圍偏遠郊區，經濟學家和房產經紀人都因此看好內城區房產的長期前景。

悉尼知名的房地產經紀人麥格拉思（John McGrath）認為，靠近市區的郊區太受歡迎，以至於那裡的房產會“永遠火爆”。

雖然他不願意說出市區半徑大約10公里範圍內的市郊房價不會下跌，但這位McGrath房地產公司總裁卻表示，這些地區會總是吸引買家的地方，因為與之毗鄰市郊、海灘，以及其它諸如美術館和餐館等便利設施。

“總會有希望住在那些區域的海外買家及當地本地買家的需求，”麥格拉思說，“有時候（房價）可能會在短時期內有小的調整，但總的來說，悉尼越來越像紐約了。它是一個國際大都市，人們希望住在這裡……而這裡的現有房源有限。它一直都會是藍籌股，是悉尼房市的引領者。”

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然而，麥格拉思也表示，由於十公里內的大部份地區的房價已遠超於其它地區，所以今年的房價增長幅度可能會落後於其它郊區。

Domain 集團的最新的數據顯示，2014年悉尼房價增幅最大的10個郊區大部份是位於十公里之外或者更遠的地區。

但Domain集團高級經濟師威爾森（Andrew Wilson）的一份分析顯示，在過去10年中，半徑在十公里範圍的內城區的房價平均增長了71.5%，而半徑10公里範圍外的地區的增幅為48.4%。

AMP Capital的首席經濟學師奧利弗（Shane Oliver）表示，總會有內城區房價下跌的情況，但任何價格下降都將只是“一時的及小幅的”。

數十年前，居民們離開內城區，前往尋求有空間與安寧的郊區居住。但從1960年代開始，內城區許多原來藍領階層居住的地區逐漸出現高檔化浪潮，如帕丁頓（Paddington）和巴爾曼（Balmain），讓這些地方變得只有有錢人才能住的起。

新南威爾士大學城市未來研究中心主任蘭多夫（Bill Randolph）表示，所出現的這些人口結構方面的變化主要是由於從制造業向“以高端、知識為基礎”的工作轉型所造成的。

不過，蘭多夫教授也警告道，湧入內城區人口密度過大、基礎設施沒有跟上的話，可能導致其吸引力下降。

但蘭多夫教授也同時警告道，市內許多地方急於建房增加密度，可能會適得其反。如果沒有做出正確的規劃，將會使其吸引力降低。

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澳大利亞總理艾伯特（Tony Abbott）已經要求財政部開始向非法買房導致悉尼房價上漲的違規外國投資者發出撤資令。

這次的打擊行動將由一個精英審計和合規小組來引導，他們的任務是找出非法投資並強迫違規者立即銷售房產。

艾伯特在接受《星期六電訊報》的獨家采訪時透露，一個旨在緩解悉尼房價壓力的計劃將在2周內提交給內閣。艾伯特上周在全國新聞俱樂部的講話中透露了其中第一項措施，即開始實施他說在6年內都沒有導致過任何處罰的法律。

“如果我們發現有人購買了他們無權購買的澳洲房產，我們就打算發出撤資通知。”艾伯特說。

現有法律規定非居民不得購買二手房，但外國投資者可以購買新房，臨時居民允許購買一處二手房。但由於前工黨政府撤銷了審查法，導致非法投資大量湧入，央行承認這已經對悉尼房價造成影響。

“在前政府執政的6年時間裡，這些法規未被執行過一次。”艾伯特說。

“未來幾周你會看見我們對住宅用地采取更多行動。我們要讓人們買得起房子…我們覺得如果存在非法競爭，人們要在澳洲買房只會變得更加困難。”

由自由黨議員奧德威爾（Kelly O. Dwyer）整理的一份國會報告的建議將在2周內提交內閣，對非法投資者及他們的中介采取民事及刑事處罰這些建議可能會獲得通過。

預測外國人和企業一年在澳大利亞房地產市場的合法投資大約是400億，但非法投資的價值不詳。

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