Tag: 悉尼房价

2014年悉尼房價飆升，悉尼遠郊區成為了澳洲房產投資者2014年度租金收益最有成效的地區，而整個城市其它地區普遍存在租金回報率低的趨勢。

悉尼房價飆升意味著現有房主獲得了相當大的資本收益，但同時本年度購買房產的人們租金收益減少了，就平均租金回報率而言，獨立房只有微簿的3.9%，公寓房僅有4.2%。這使大多數新投資者深陷負現金流，租金只能抵去很少的貸款債務。城市的邊緣市郊被證明是一個例外。

RP Data數據顯示，便宜的邊緣市郊占據了今年房地產最高收益市場榜單，一些地區租金收益率在6%以上。

推薦房源：悉尼4臥3衛的豪宅

獨立房租金回報率最高郊區如下：

• 瓦拉甘巴（Warragamba）：6.3%
• 曼納林公園（Mannering Park）：6%
• 聖雷莫（San Remo）：5.7%
• 布吉沃伊（Budgewoi）：5.6%
• 藍色哈文（Blue Haven）：5.6%
• 伯克利威爾（Berkeley Vale）：5.6%
• 烏塔努比（Watanobbi）：5.5%
• 高洛坎（Gorokan）：5.5%
• 鏈谷灣（Chain Valley Bay）：5.5%
• 坎瓦爾（Kanwal）：5.5%

公寓房租金回報率最高郊區以下：

• 塔和摩爾（Tahmor）：6.8%
• 戈羅坎（Gorokan）：6.3%
• 伯克利威爾（Berkeley Vale）：6.2%
• 韋瑟裡爾園（Wetheril Park）：6.2%
• 懷昂（Wyong）：6.2%
• 坎貝爾鎮（Campbelltown）：6.2%
• 海馬特（Haymarket）：6.1%
• 安南山（Mount Annan）：6.1%
• 阿木巴威爾（Ambarvale）：6.1%
• 歐林巴（Ourimbah）：6%

西南邊緣郊區瓦拉甘巴屬臥龍迪利（Wollondilly）市政區範圍，是悉尼獨立房租金回報率最高的郊區，平均達6.3%。

彭裡斯房地產代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯頓（Damian Sexton）稱，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房產中位價已很便宜。出租房供應有限，很多人希望居住在這樣的好社區。大多數租房者都是年輕的家庭。

懷昂地區的郊區進入了獨立房租金收益率榜單的前10名，曼納林公園、聖雷莫、布吉沃伊和藍色哈文位列前5名。房產中位價為300,000澳元，租金收益率高於5.6%，其中曼納林公園最高，達到了6%。

來自房地產代理公司Raine & Horne Charmhaven的索倫森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越來越吸引新婚夫婦、首次租房者和退休人員說：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同樣的租金在這裡可以租到獨立房。我們靠近高速公路，還有近湖泊，有眾多的海灘，因此租賃需求強勁。

公寓房租金收益率最高郊區為麥克阿瑟（Macarthur）地區的戈羅坎和伯克利威爾，還有坎貝爾鎮、安南山和阿木巴威爾。

臥龍迪利市行政區的塔和摩爾具有悉尼最高的租金回報率6.8%。

來自坎貝爾鎮聯合房地產代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率幫助投資者以便宜的價格買下高品質的公寓房，他說：“（有些）公寓房可獲得正現金流，因此澳洲房產投資者們發現他們盈利了。”

RP Data數據同時公布了距離市中心10公裡範圍內最高租金收益率的地區列表。烏魯姆魯（Woolloomooloo）、比肯斯菲爾德（Beaconsfield）和沃特盧（Waterloo）的獨立房租金收益率最高，為4.2%到4.8%之間。

澳洲房地產公司McGrath Edgecliff的銷售代理福賽思（Ben Forsyth）稱，這些地區出租房存在短缺的現像。例如在肯斯菲爾德，只有5、6條街才有較多獨立房，大概有200棟。

內城區的公寓房表現最佳，阿爾蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均達9.5%。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

推薦房源：悉尼5臥3衛的房產

最新官方數據顯示，澳洲州府城市房價在12月季度上漲1.9%，符合經濟學家預期。

澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics ）公布的數據顯示，截至2014年2月的1年中，住房價格指數上漲6.8%。

悉尼房價領漲全國，也是2014年唯壹壹座取得雙位數字增幅的州府城市。相比之下，珀斯和達爾文房地產狀況表現最差。

2014年澳洲州府城市房價變化：

• 悉尼–漲12.2%
• 布裏斯班–漲5.3%
• 墨爾本–漲4.5%
• 阿德萊德–漲2.5%
• 霍巴特–漲2.2%
• 堪培拉–漲1.7%
• 珀斯–漲1.2%
• 達爾文–漲0.8%

數據來源：澳洲統計局

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

 

最新數據顯示，澳洲各大城市房價的漲幅之間的差距已越發拉大。墨爾本和悉尼持續強勁增長，而其它城市有的只略長，有的還下跌。

金融研究中心CoreLogic RP最新數據顯示，今年1月墨爾本房價漲幅達2.7%，悉尼漲1.4%，布裡斯本漲0.6%。

但是達爾文房價下跌了1.3%，阿德雷德跌了1.2%，珀斯跌了0.6%，看起來澳洲的低利率還不夠抵消資源業衰退帶來的影響。

自金融危機以來最滯緩的市場——霍巴特，倒是終於有點起色。今年1月房價增長了1.6%，過去三個月裡增長了4.4%。

CoreLogic研究主任羅利斯（Tim Lawless）說，除了霍巴特形勢扭轉是亮點外，悉尼再次是澳洲房產的領先地區。在過去三個月裡，悉尼房價漲幅達2.4%，在過去12個月內漲幅達13%。

“悉尼還是自全球金融危機以來房產增值最多的地區。”CoreLogic的報告說，“自2009年1月至2015年1月，悉尼房屋增值了57%。”

其次是墨爾本房價，自經濟危機以來房產增值50%。

但是澳洲房產總體有降溫跡像。“年度資本增值漲幅有所降低。至1月底，全國房產增值綜合指數已降至8%，而在2014年初高峰期該指數為11.5%。”羅利斯分析說。

兩大城市投資者面臨投資收益的降低。墨爾本目前獨立屋出租淨收益達最低，只有3.2%。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

2012年，買家將悉尼The Quay公寓樓開發項目所有282套公寓房的樓花被一搶而空。現在，開發商正在出售最後四套公寓房。雖然價格還未公布，但根據樓中已經進行了的一些轉售交易來看，這些悉尼公寓房的售價肯定比當初高很多。

在2012年，單間公寓房的起價為43萬澳元；一臥室公寓房起價為51萬澳元；兩臥室的為81萬澳元。

一套70平方米的公寓房樓花在2012年4月以51.5萬澳元出售；而去年8月該房的售價為68萬元，升值了32%，還有18665澳元印花稅減免的誘惑。

另一套66平方米的公寓房在2012年的售價為60萬澳元（包括22490澳元的印花稅費用），去年10月以70萬澳元賣掉。

除印花稅之外，諸如律師費和資本利得稅等成本費用稍微抵消了部份利潤。

到目前為止，該大樓的總體資本收益平均為20%左右。但Domain Group的數據顯示，乾草市場在同樣的兩年期間，公寓房中位房價增長只有8.1%。

The Quay公寓樓項目的開發商是隸屬北京首都開發控股（集團）有限公司（BCDHG）的澳寶股份有限公司（Ausbao），由WMK Architecture所設計。公寓樓的兩棟分別為16層和17層的高樓坐落在中國城附近原先的家禽市場位置上，大樓的下面是零售區。部份老式的外牆在設計中被保留了下來。

The Quay公寓大樓周圍的乾草市場區正在進行的改造重建。澳寶總經理Gavin Zhang表示，該開發項目在可持續的城市生活方面處於領先地位，並且已經獲得了綠色能源4星級的評級。

由於建築設計師的環保理念、精益求精的設計及對激活周圍的公共場所的考慮，悉尼市政府給這個項目多批了10%的占地空間。

推薦房源：悉尼2臥2衛的新房

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

便利的交通、好的學校、國際化以及村莊式的生活方式使內西區成為悉尼房產業績最好的區域之一。

CoreLogic RP Data數據機構公布的最新數據顯示，內西區是全球金融危機以來悉尼房產中位價漲幅最好的區域。

其中，伯伍德崗（Burwood Heights）排名最高，過去五年裡獨立房中位價上升104.2%，達到了1,598,735澳元。

緊隨其後的是羅茲（Rhodes）和西霍姆布什（Homebush West），獨立房中位價分別上漲了103.3%（達到1,596,961澳元）和102.9%（達到991,481澳元）。

Rich & Oliva房地產代理公司諾蘭（Matthew Nolan）表示，伯伍德崗房價上升是由於購房者擴大了購房範圍。

諾蘭說：“過去在伯伍德（Burwood）和克羅伊登（Croydon）尋找房子的人現在被伯伍德崗所吸引。這裡比伯伍德稍微便宜，但仍然在火車站和商店的步行距離內，沿利物浦（Liverpool）路去往市中心和史卓菲（Strathfield）火車站的交通也很便利。”

雖然該地區很受歡迎，但並沒有多少房產投入市場。諾蘭說：“房產非常緊俏，這是一個小區域。你會發現這裡的平均上漲率相當高，因為房產不常轉手。伯伍德崗大多數是靜街，所以人們住下來便不再搬離了。”來到該城區的購房者主要是年輕家庭，也有想從大房換小房的買家。

去年7月，諾蘭賣出位於伯伍德崗喬治（George）街19號的一套兩臥室的半獨立房，售價為74.4萬澳元，而該房兩年前的交易價格為66.5萬澳元。

他還於去年9月賣出一套四臥室獨立房，這套位於克萊爾蒙特（Claremont）路10號的住房以191.5萬澳元售出。

諾蘭表示，西霍姆布什和羅茲基礎設施的改善與新發展帶動了知名度，使房地產在過去五年裡顯示出強勁的增長。

他說：“這和克羅伊登大約十年前的經歷一樣，當時克羅伊登重整了當地的商店，與康科德（Concord）15年前的經歷也是一樣。”

霍姆布什的獨立房中位價還在100萬澳元以下徘徊，諾蘭預測，不久以後便會超過100澳萬。他說：“需求如此強勁，有房待售時，總有大批買家出現。”

在公寓房方面，東巴爾曼（Balmain East）公寓房中位價在五年內增長91.1%，達到893,373澳元，位居榜首。

買房代理公司Good Deeds Property Buyers負責人摩根（Veronica Morgan）認為，東巴爾曼是一個獨特的市場，沒有很多公寓房進入市場。“大多數公寓可遠眺悉尼港美景，更加吸引買家，這促進了房價的上漲。”

McGrath Balmain房地產代理公司經紀人博雷斯（Mark Bouris）稱，東巴爾曼大多數的購房者為以大房換小房以獲取現金者，並說：“東巴爾曼的吸引力是靠近市中心，但仍然擁有村莊式的生活方式。”

由於需求緊俏，東巴爾曼的公寓房在市場上常常表現出強勁的價格。

上個月，Cobden & Hayson房地產代理公司售出了東巴爾曼（13/41 Darling St）一套頂樓公寓房，成交價達152萬澳元。

獨立房中位價五年來增幅最大城區如下：

1. 伯伍德高地（Burwood Heights）：104.2%
2. 羅茲（Rhodes）：103.3%
3. 西霍姆布什（Homebush West）：102.9%
4. 昆斯克利夫沃倫伽（Queenscliff Warringah）：101.8%
5. 威洛比（Willoughby）：90.4%
6. 梅斯希爾（Mays Hill）：81
7. 鄧達斯（Dundas）：72.8%
8. 特洛皮阿（Telopea）：71.0%
9. 利德康姆（Lidcombe）：70.6%
10. 紐特羅灣（Neutral Bay）：70.0%

公寓房中位價五年來增幅最大城區如下：

1. 東巴爾曼（Balmain East）：91.1%
2. 安克利夫（Arncliffe）：79.7%
3. 溫斯頓希爾斯（Winston Hills）：78.2%
4. 羅澤爾（Rozelle）：67.8%
5. 坎貝爾鎮（Campbelltown）：66.9%
6. 米爾森斯角（Milsons Point）：64.2
7. 卡布拉馬塔（Cabramatta）：64.0%
8. 伊士活（Eastwood）：61.5%
9. 埃吉克利夫（Edgecliff）：59.7%
10. 奇彭代爾（Chippendale）：59.6%

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

最新數據顯示，悉尼獨立房的房價在過去的一年裡大漲14%，因此2015年伊始也將迎來悉尼房地產市場的一片繁榮景像。

前一年，悉尼房地產的增幅達到15%以上，Domain集團高級經濟學家威爾森（Andrew Wilson）說，這一數據確認了悉尼房地產市場的“超高速運轉”，而全澳其它地區的房市，還處於第二梯隊。

《悉尼晨鋒報》報道稱，威爾森說大部分的上漲都出現在去年12月份這一季度，“悉尼的房市繁榮將持續，獨幢屋的中值價位上漲4.1%，這是季度數據的當年內最強表現。”

他預測，2015年悉尼房價將上漲7%至10%。目前，悉尼房屋的中值價位是873,786元，公寓的均價上漲10.4%至597,668元。

一些區域的獨幢屋上漲幅度去年最大，比如上北岸地區和西北區，房價大漲21.8%。

位於伊士活的Anthony Tress First National公司發言人安東尼（Anthony Jasperizza）說，亞洲投資者在他的區域比例占到65%。“還有很多移居國外的人士，回到澳大利亞，西北鐵路對於西北地區的房市造成了很大影響。”

內西區也是表現強勁的一個區域，獨幢屋房價上漲18%。來自於Cobden和Hayson公司的戈登（Peter Gordon）說，去年是強勢上漲的一年，他在2014年9月實現了最高的拍賣率。一幢位於Brichgrove的五房水邊別墅，以560萬元澳元售出。

他還以376萬澳元出售了附近一套沒有車位的三房公寓。“我們在較高端市場上的銷售數據不錯，因此也影響了獨幢屋的中值價位。”“價格在200萬左右的公寓，主要是被西北和北岸地區的空巢老人買走。”

戈登說，這對於2015年初來說是個好跡像。“我們有很多房產在長周末給人參觀，看房者多達50人以上。我們覺得供給不足。”

數據還顯示，東區和悉尼內區的獨幢屋房價僅僅上漲了7.8%。不過當地房地產中介表示，個別房屋的表現還是十分耀眼。

威爾森說，在悉尼大部分漲幅較高的獨幢屋，一般價格位於100萬至200萬之間。較高價位的獨幢屋，房價大約上漲了10%。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。

 

據澳洲房地產代理人麥克格拉斯（John McGrath）透露，鑒於悉尼房市維持平穩發展，這個澳洲最火熱的住房市場房價今年的增速或銳減半數，跌至5%至8%左右。該代理人所在集團2014年最後兩個月創下了22.9億元的房產銷售記錄。

麥克格拉斯預測，昆州東南部住房市場將奪取悉尼地區的風頭，前者今年的房價增幅有望升至10%至12%。“未來一到兩年，昆州將成為房市主導者。悉尼房價過去幾年來都沒有出現過14%或15%的增幅了，但昆州東南部房市卻才觸底反彈。”他說。

黃金海岸是受金融危機影響最為嚴重的房地產市場之一，布裡斯班將承接該地區原有的勢頭領漲房價。麥克格拉斯還預計陽光海岸以及受新機場輻射的圖文巴（Toowoomba）房價出現增幅。與昆州東南部地區一樣，麥克格拉斯也對悉尼的高端房市寄予厚望。

“去年，大多數地區資本增值幅度都不足300萬，澳洲北部甚至沒有達到該增幅。澳大利亞房價增幅最大的來自公司的莫士文辦事處（與2013年12月相比增幅達167%，銷售額高達6030萬），這與我們認為高端房市與其他市場相比將一改2014年的疲弱態勢而卓越發展的觀點一致。”他指出。

調查研究公司CoreLogic RP Data發現，去年悉尼房價增長12.4%，墨爾本、布裡斯班、阿德萊德和珀斯的房價漲幅分別為7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12個月中，首府城市房價增幅最高達到11.5%，但到12月底，該數值將降至7.9%。

麥克格拉斯注意到，據澳洲房產監測協會（Australian Property Monitors）數據顯示，悉尼2014年12月13日的年度最後一次大型拍賣會使得該市房產清除率推升至75%。

“這是良性的清除率，同時表明悉尼還有較好的房屋需求。我相信2015年該市場將維持穩定發展態勢，但增幅將是之前的一半。”他說道。麥克格拉斯稱，根據今年的發展趨勢，許多精明的買家都因為澳元價格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中國買家繼續保持投資熱情，同時期望印度投資商能進一步增加對澳洲房市的投資。

瀏覽居外【名家專欄】欄目之澳大利亞，了解澳大利亞房產投資獨家專業解讀。