Tag: 悉尼房价

2014年悉尼房价飙升，悉尼远郊区成为了澳洲房产投资者2014年度租金收益最有成效的地区，而整个城市其它地区普遍存在租金回报率低的趋势。

悉尼房价飙升意味着现有房主获得了相当大的资本收益，但同时本年度购买房产的人们租金收益减少了，就平均租金回报率而言，独立房只有微簿的3.9%，公寓房仅有4.2%。这使大多数新投资者深陷负现金流，租金只能抵去很少的贷款债务。城市的边缘市郊被证明是一个例外。

RP Data数据显示，便宜的边缘市郊占据了今年房地产最高收益市场榜单，一些地区租金收益率在6%以上。

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独立房租金回报率最高郊区如下：

• 瓦拉甘巴（Warragamba）：6.3%
• 曼纳林公园（Mannering Park）：6%
• 圣雷莫（San Remo）：5.7%
• 布吉沃伊（Budgewoi）：5.6%
• 蓝色哈文（Blue Haven）：5.6%
• 伯克利威尔（Berkeley Vale）：5.6%
• 乌塔努比（Watanobbi）：5.5%
• 高洛坎（Gorokan）：5.5%
• 链谷湾（Chain Valley Bay）：5.5%
• 坎瓦尔（Kanwal）：5.5%

公寓房租金回报率最高郊区以下：

• 塔和摩尔（Tahmor）：6.8%
• 戈罗坎（Gorokan）：6.3%
• 伯克利威尔（Berkeley Vale）：6.2%
• 韦瑟里尔园（Wetheril Park）：6.2%
• 怀昂（Wyong）：6.2%
• 坎贝尔镇（Campbelltown）：6.2%
• 海马特（Haymarket）：6.1%
• 安南山（Mount Annan）：6.1%
• 阿木巴威尔（Ambarvale）：6.1%
• 欧林巴（Ourimbah）：6%

西南边缘郊区瓦拉甘巴属卧龙迪利（Wollondilly）市政区范围，是悉尼独立房租金回报率最高的郊区，平均达6.3%。

彭里斯房地产代理公司Elders Real Estate Penrith的塞克斯顿（Damian Sexton）称，房源短缺使租金保持高位，而305,000澳元的房产中位价已很便宜。出租房供应有限，很多人希望居住在这样的好社区。大多数租房者都是年轻的家庭。

怀昂地区的郊区进入了独立房租金收益率榜单的前10名，曼纳林公园、圣雷莫、布吉沃伊和蓝色哈文位列前5名。房产中位价为300,000澳元，租金收益率高于5.6%，其中曼纳林公园最高，达到了6%。

来自房地产代理公司Raine & Horne Charmhaven的索伦森（Andrew Sorensen）表示，中海岸的生活方式越来越吸引新婚夫妇、首次租房者和退休人员说：“500澳元的周租在市中心附近只能租套公寓房，而同样的租金在这里可以租到独立房。我们靠近高速公路，还有近湖泊，有众多的海滩，因此租赁需求强劲。

公寓房租金收益率最高郊区为麦克阿瑟（Macarthur）地区的戈罗坎和伯克利威尔，还有坎贝尔镇、安南山和阿木巴威尔。

卧龙迪利市行政区的塔和摩尔具有悉尼最高的租金回报率6.8%。

来自坎贝尔镇联合房地产代理公司的多德（Benham Dodd）表示，低利率帮助投资者以便宜的价格买下高品质的公寓房，他说：“（有些）公寓房可获得正现金流，因此澳洲房产投资者们发现他们盈利了。”

RP Data数据同时公布了距离市中心10公里范围内最高租金收益率的地区列表。乌鲁姆鲁（Woolloomooloo）、比肯斯菲尔德（Beaconsfield）和沃特卢（Waterloo）的独立房租金收益率最高，为4.2%到4.8%之间。

澳洲房地产公司McGrath Edgecliff的销售代理福赛思（Ben Forsyth）称，这些地区出租房存在短缺的现象。例如在肯斯菲尔德，只有5、6条街才有较多独立房，大概有200栋。

内城区的公寓房表现最佳，阿尔蒂莫（Ultimo）租金收益率最高，平均达9.5%。

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最新官方数据显示，澳洲州府城市房价在12月季度上涨1.9%，符合经济学家预期。

澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics ）公布的数据显示，截至2014年2月的1年中，住房价格指数上涨6.8%。

悉尼房价领涨全国，也是2014年唯一一座取得双位数字增幅的州府城市。相比之下，珀斯和达尔文房地产状况表现最差。

2014年澳洲州府城市房价变化：

• 悉尼–涨12.2%
• 布里斯班–涨5.3%
• 墨尔本–涨4.5%
• 阿德莱德–涨2.5%
• 霍巴特–涨2.2%
• 堪培拉–涨1.7%
• 珀斯–涨1.2%
• 达尔文–涨0.8%

数据来源：澳洲统计局

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最新数据显示，澳洲各大城市房价的涨幅之间的差距已越发拉大。墨尔本和悉尼持续强劲增长，而其它城市有的只略长，有的还下跌。

金融研究中心CoreLogic RP最新数据显示，今年1月墨尔本房价涨幅达2.7%，悉尼涨1.4%，布里斯本涨0.6%。

但是达尔文房价下跌了1.3%，阿德雷德跌了1.2%，珀斯跌了0.6%，看起来澳洲的低利率还不够抵消资源业衰退带来的影响。

自金融危机以来最滞缓的市场——霍巴特，倒是终于有点起色。今年1月房价增长了1.6%，过去三个月里增长了4.4%。

CoreLogic研究主任罗利斯（Tim Lawless）说，除了霍巴特形势扭转是亮点外，悉尼再次是澳洲房产的领先地区。在过去三个月里，悉尼房价涨幅达2.4%，在过去12个月内涨幅达13%。

“悉尼还是自全球金融危机以来房产增值最多的地区。”CoreLogic的报告说，“自2009年1月至2015年1月，悉尼房屋增值了57%。”

其次是墨尔本房价，自经济危机以来房产增值50%。

但是澳洲房产总体有降温迹象。“年度资本增值涨幅有所降低。至1月底，全国房产增值综合指数已降至8%，而在2014年初高峰期该指数为11.5%。”罗利斯分析说。

两大城市投资者面临投资收益的降低。墨尔本目前独立屋出租净收益达最低，只有3.2%。

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2012年，买家将悉尼The Quay公寓楼开发项目所有282套公寓房的楼花被一抢而空。现在，开发商正在出售最後四套公寓房。虽然价格还未公布，但根据楼中已经进行了的一些转售交易来看，这些悉尼公寓房的售价肯定比当初高很多。

在2012年，单间公寓房的起价为43万澳元；一卧室公寓房起价为51万澳元；两卧室的为81万澳元。

一套70平方米的公寓房楼花在2012年4月以51.5万澳元出售；而去年8月该房的售价为68万元，升值了32%，还有18665澳元印花税减免的诱惑。

另一套66平方米的公寓房在2012年的售价为60万澳元（包括22490澳元的印花税费用），去年10月以70万澳元卖掉。

除印花税之外，诸如律师费和资本利得税等成本费用稍微抵消了部份利润。

到目前为止，该大楼的总体资本收益平均为20%左右。但Domain Group的数据显示，乾草市场在同样的两年期间，公寓房中位房价增长只有8.1%。

The Quay公寓楼项目的开发商是隶属北京首都开发控股（集团）有限公司（BCDHG）的澳宝股份有限公司（Ausbao），由WMK Architecture所设计。公寓楼的两栋分别为16层和17层的高楼坐落在中国城附近原先的家禽市场位置上，大楼的下面是零售区。部份老式的外墙在设计中被保留了下来。

The Quay公寓大楼周围的乾草市场区正在进行的改造重建。澳宝总经理Gavin Zhang表示，该开发项目在可持续的城市生活方面处於领先地位，并且已经获得了绿色能源4星级的评级。

由於建筑设计师的环保理念丶精益求精的设计及对激活周围的公共场所的考虑，悉尼市政府给这个项目多批了10%的占地空间。

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便利的交通、好的学校、国际化以及村庄式的生活方式使内西区成为悉尼房产业绩最好的区域之一。

CoreLogic RP Data数据机构公布的最新数据显示，内西区是全球金融危机以来悉尼房产中位价涨幅最好的区域。

其中，伯伍德岗（Burwood Heights）排名最高，过去五年里独立房中位价上升104.2%，达到了1,598,735澳元。

紧随其后的是罗兹（Rhodes）和西霍姆布什（Homebush West），独立房中位价分别上涨了103.3%（达到1,596,961澳元）和102.9%（达到991,481澳元）。

Rich & Oliva房地产代理公司诺兰（Matthew Nolan）表示，伯伍德岗房价上升是由于购房者扩大了购房范围。

诺兰说：“过去在伯伍德（Burwood）和克罗伊登（Croydon）寻找房子的人现在被伯伍德岗所吸引。这里比伯伍德稍微便宜，但仍然在火车站和商店的步行距离内，沿利物浦（Liverpool）路去往市中心和史卓菲（Strathfield）火车站的交通也很便利。”

虽然该地区很受欢迎，但并没有多少房产投入市场。诺兰说：“房产非常紧俏，这是一个小区域。你会发现这里的平均上涨率相当高，因为房产不常转手。伯伍德岗大多数是静街，所以人们住下来便不再搬离了。”来到该城区的购房者主要是年轻家庭，也有想从大房换小房的买家。

去年7月，诺兰卖出位于伯伍德岗乔治（George）街19号的一套两卧室的半独立房，售价为74.4万澳元，而该房两年前的交易价格为66.5万澳元。

他还于去年9月卖出一套四卧室独立房，这套位于克莱尔蒙特（Claremont）路10号的住房以191.5万澳元售出。

诺兰表示，西霍姆布什和罗兹基础设施的改善与新发展带动了知名度，使房地产在过去五年里显示出强劲的增长。

他说：“这和克罗伊登大约十年前的经历一样，当时克罗伊登重整了当地的商店，与康科德（Concord）15年前的经历也是一样。”

霍姆布什的独立房中位价还在100万澳元以下徘徊，诺兰预测，不久以后便会超过100澳万。他说：“需求如此强劲，有房待售时，总有大批买家出现。”

在公寓房方面，东巴尔曼（Balmain East）公寓房中位价在五年内增长91.1%，达到893,373澳元，位居榜首。

买房代理公司Good Deeds Property Buyers负责人摩根（Veronica Morgan）认为，东巴尔曼是一个独特的市场，没有很多公寓房进入市场。“大多数公寓可远眺悉尼港美景，更加吸引买家，这促进了房价的上涨。”

McGrath Balmain房地产代理公司经纪人博雷斯（Mark Bouris）称，东巴尔曼大多数的购房者为以大房换小房以获取现金者，并说：“东巴尔曼的吸引力是靠近市中心，但仍然拥有村庄式的生活方式。”

由于需求紧俏，东巴尔曼的公寓房在市场上常常表现出强劲的价格。

上个月，Cobden & Hayson房地产代理公司售出了东巴尔曼（13/41 Darling St）一套顶楼公寓房，成交价达152万澳元。

独立房中位价五年来增幅最大城区如下：

1. 伯伍德高地（Burwood Heights）：104.2%
2. 罗兹（Rhodes）：103.3%
3. 西霍姆布什（Homebush West）：102.9%
4. 昆斯克利夫沃伦伽（Queenscliff Warringah）：101.8%
5. 威洛比（Willoughby）：90.4%
6. 梅斯希尔（Mays Hill）：81
7. 邓达斯（Dundas）：72.8%
8. 特洛皮阿（Telopea）：71.0%
9. 利德康姆（Lidcombe）：70.6%
10. 纽特罗湾（Neutral Bay）：70.0%

公寓房中位价五年来增幅最大城区如下：

1. 东巴尔曼（Balmain East）：91.1%
2. 安克利夫（Arncliffe）：79.7%
3. 温斯顿希尔斯（Winston Hills）：78.2%
4. 罗泽尔（Rozelle）：67.8%
5. 坎贝尔镇（Campbelltown）：66.9%
6. 米尔森斯角（Milsons Point）：64.2
7. 卡布拉马塔（Cabramatta）：64.0%
8. 伊士活（Eastwood）：61.5%
9. 埃吉克利夫（Edgecliff）：59.7%
10. 奇彭代尔（Chippendale）：59.6%

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最新数据显示，悉尼独立房的房价在过去的一年里大涨14%，因此2015年伊始也将迎来悉尼房地产市场的一片繁荣景象。

前一年，悉尼房地产的增幅达到15%以上，Domain集团高级经济学家威尔森（Andrew Wilson）说，这一数据确认了悉尼房地产市场的“超高速运转”，而全澳其它地区的房市，还处于第二梯队。

《悉尼晨锋报》报道称，威尔森说大部分的上涨都出现在去年12月份这一季度，“悉尼的房市繁荣将持续，独幢屋的中值价位上涨4.1%，这是季度数据的当年内最强表现。”

他预测，2015年悉尼房价将上涨7%至10%。目前，悉尼房屋的中值价位是873,786元，公寓的均价上涨10.4%至597,668元。

一些区域的独幢屋上涨幅度去年最大，比如上北岸地区和西北区，房价大涨21.8%。

位于伊士活的Anthony Tress First National公司发言人安东尼（Anthony Jasperizza）说，亚洲投资者在他的区域比例占到65%。“还有很多移居国外的人士，回到澳大利亚，西北铁路对于西北地区的房市造成了很大影响。”

内西区也是表现强劲的一个区域，独幢屋房价上涨18%。来自于Cobden和Hayson公司的戈登（Peter Gordon）说，去年是强势上涨的一年，他在2014年9月实现了最高的拍卖率。一幢位于Brichgrove的五房水边别墅，以560万元澳元售出。

他还以376万澳元出售了附近一套没有车位的三房公寓。“我们在较高端市场上的销售数据不错，因此也影响了独幢屋的中值价位。”“价格在200万左右的公寓，主要是被西北和北岸地区的空巢老人买走。”

戈登说，这对于2015年初来说是个好迹象。“我们有很多房产在长周末给人参观，看房者多达50人以上。我们觉得供给不足。”

数据还显示，东区和悉尼内区的独幢屋房价仅仅上涨了7.8%。不过当地房地产中介表示，个别房屋的表现还是十分耀眼。

威尔森说，在悉尼大部分涨幅较高的独幢屋，一般价格位于100万至200万之间。较高价位的独幢屋，房价大约上涨了10%。

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据澳洲房地产代理人麦克格拉斯（John McGrath）透露，鉴于悉尼房市维持平稳发展，这个澳洲最火热的住房市场房价今年的增速或锐减半数，跌至5%至8%左右。该代理人所在集团2014年最后两个月创下了22.9亿元的房产销售记录。

麦克格拉斯预测，昆州东南部住房市场将夺取悉尼地区的风头，前者今年的房价增幅有望升至10%至12%。“未来一到两年，昆州将成为房市主导者。悉尼房价过去几年来都没有出现过14%或15%的增幅了，但昆州东南部房市却才触底反弹。”他说。

黄金海岸是受金融危机影响最为严重的房地产市场之一，布里斯班将承接该地区原有的势头领涨房价。麦克格拉斯还预计阳光海岸以及受新机场辐射的图文巴（Toowoomba）房价出现增幅。与昆州东南部地区一样，麦克格拉斯也对悉尼的高端房市寄予厚望。

“去年，大多数地区资本增值幅度都不足300万，澳洲北部甚至没有达到该增幅。澳大利亚房价增幅最大的来自公司的莫士文办事处（与2013年12月相比增幅达167%，销售额高达6030万），这与我们认为高端房市与其他市场相比将一改2014年的疲弱态势而卓越发展的观点一致。”他指出。

调查研究公司CoreLogic RP Data发现，去年悉尼房价增长12.4%，墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价涨幅分别为7.6%、4.8%、4.3%和2.1%。截至2014年4月的12个月中，首府城市房价增幅最高达到11.5%，但到12月底，该数值将降至7.9%。

麦克格拉斯注意到，据澳洲房产监测协会（Australian Property Monitors）数据显示，悉尼2014年12月13日的年度最后一次大型拍卖会使得该市房产清除率推升至75%。

“这是良性的清除率，同时表明悉尼还有较好的房屋需求。我相信2015年该市场将维持稳定发展态势，但增幅将是之前的一半。”他说道。麦克格拉斯称，根据今年的发展趋势，许多精明的买家都因为澳元价格下跌而重新回到澳洲房市。他希望中国买家继续保持投资热情，同时期望印度投资商能进一步增加对澳洲房市的投资。

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