根據Corelogic最新發布的報告，2018年7月澳洲房價同比下滑1.6%，創下自2012年8月以來的最大跌幅。不過由於過去幾年的瘋狂漲勢，當前房價仍比五年前高出30%以上。
八大首府城市中，有5個在7月出現同比房價下跌。兩大城市悉尼與墨爾本的房價同比與環比均出現下滑，珀斯與達爾文市場依然保持低迷；布裡斯班、阿德萊德與堪培拉表現基本穩定，霍巴特房價則繼續一枝獨秀。
全澳範圍房價減速
最值得注意的是，雖然比悉尼晚了5個月，墨爾本房價在7月也開始進入下滑，同比微跌0.5%，環比下跌了0.9%，是7月所有城市裡環比表現最差的。相比去年11月房價開始下跌之前的頂峰，悉尼房價已經下跌5.4%，墨爾本房價也下跌了2.9%。
在過去五年中一直保持穩定漲勢的布裡斯班與阿德萊德，房價增幅也開始明顯縮小。相較一年前的這個時候，布裡斯班的房價同比增幅從2.9%縮小到1.2%，這個數字在阿德萊德更是從5.4%降低到0.7%。
霍巴特與首都堪培拉的表現繼續高名列前茅，但是增幅也都放緩至近期新低。
高價住宅受打擊更大
2017年下半年開始，澳洲房價增幅開始回落，其中高房價的市場區間受到打擊最大。房價同比變化的回落幅度要遠高於中價位與低價位住宅。
澳洲住宅價值滾動同比變化，按不同價格區間
從不同城市來看，這種市場分化在悉尼與墨爾本最為明顯。相比於去年同期，悉尼與墨爾本的高價位住宅價格下跌都較顯著。特別是在墨爾本，雖然整體房價同比出現下跌，但是中低價位的住宅價格依然在上漲，其實是高價位住宅的價格下滑拖累了整體數據。
2018年7月住宅價值同比變化，按不同價格區間
而在其他城市，這樣的現像卻不是很顯著。造成這樣的區別，原因是多樣的。但是一個主要原因則是因為澳洲近年來一系列的加稅與貸款限制大大抑制了市場上的對高價住宅的純投資需求，而更偏向於中低價位的首套房買家的需求則相對而言占據了更大的比例。在更受投資者青睞悉尼與墨爾本，有更多專門為投資者興建的豪宅，那麼這兩個城市的房價在目前市場環境下受到更大的影響也就不奇怪了。
德勤預測：“微型信貸危機”或加速房價格下跌
根據德勤經濟研究所（Deloitte Access Economics）發布的最新商業前景報告，悉尼和墨爾本的房價下跌“將會加劇，隨後再慢慢回升”。
越來越高的成本和越來越低的信貸流動性會影響房地產市場，引發“微型信貸危機”，對房價造成更大的壓力。
除此之外，即使澳大利亞儲備銀行（Reserve Bank）沒有針對銀行貸款收緊和銀行皇家委員會（banking royal commission）做出的裁決采取措施，加息也是造成“恐懼引發恐懼”現像的原因以及人們預期最終會加息的前提。
報告指出，緩慢上升的利率，較低水平的失業率，還有最重要的因素——人口增長將暫時緩解市場的硬著陸趨勢。
“自全球金融危機以來最長的房產市場干旱期恰逢信貸收緊，而投資機構發放的貸款已經跌至6年來的最低點，”報告中提到。“這意味著現在墨爾本正在經歷的房價下調將會加劇，隨後才有所改善。”
報告還補充道：“盡管現在市場上看到的負面信號比特朗普總統的心血管疾病風險評估的還要多，我們仍然期待出現運行良好的房產建設周期。”
“這種良性環境對我們在未來幾年內所無法預見的前景有很大的影響。我們沒有看到中國倒下，也沒有看到澳大利亞失業率攀升。我們並不認為全球和本地的利率會快速上升。”
商業建築價格略有上升
“我們仍然可以看到，當前的房價下滑在2019年底將會觸底，但由於持續的人口增長，這次的底部比過去幾個周期到達的底部更為堅實。”
但在經濟衰退停止之前，住房建設和翻新的速度將在未來幾年內減慢，並被寫字樓和酒店的商業建築工程數量的小幅度上漲而抵消。
澳大利亞旅游業表現強勁，海外游客更是提供了一大助力。這使得人們加大了對酒店住宿行業的投資力度，斥22億美元巨資打造的巴蘭加魯（Barangaroo）皇冠悉尼酒店度假村就是一個例子。
雖然大部分商業建築都坐落於新南威爾士州，但由於新州在首都城市中的房價漲幅最大，它未能幸免於承受住房市場低迷造成的衝擊。
報告中透露，昂貴的住宅將難以出售，但得益於首次購房者的優惠，“低端房產受到的影響較小”。
昆士蘭未受到過度供應引發的負面影響
和悉尼一樣，墨爾本的房地產市場也會走弱，但物業價格跌幅低於悉尼。
這些價格下調現像有利於昆士蘭州的房地產市場，因為有更多人從其他州遷移到了這個陽光明媚的地方，使其擺脫了房產供應過多造成的負面影響。
“這一切預示著昆士蘭州的住宅建設工程擁有更光明的前景，”報告中說道。
“房屋建設審批通過率已經急轉直下，建築開工率也已經見底。雖然住房建設的總體速度仍有可能拖慢澳大利亞未來一年內的經濟增長，但因為強勁的人口增長消耗了當前的過剩供給，物業市場可能會就此開始增長。”
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報告還警告說，珀斯房地產市場仍處於低迷狀態，而首都領地（ACT）還有建設更多房產的空間，但人口和住房需求的進一步增長都需要國家提供更良好的基礎設施支持，否則人口增長將不可避免地受到一定的阻力。
“國家的移民人數將被削減——也許會被大幅削減——從而削弱了許多支撐國內市場增長，且‘最有可能’的預測變為現實的可能性，”報告中稱。
人口增長是房產市場獲得緩慢穩定增長的基礎。
文：Adam Yang、金融評論（Financial Review）
翻譯：LPS
責編：Zoe Chan
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