悉尼 – Page 10

未來五年都市區商業地產投資回報率前景最被看好 | 澳洲

澳洲本土行業研究預測機構BIS牛津經濟研究所對澳大利亞各主要地產市場的投資回報前景進行排名，結果顯示，未來5年，投資收益前景最好的市場是澳洲商業地產，其中以悉尼辦公室市場居首。（海外房地產投資回報率）

BIS牛津經濟研究所(BIS Oxford Economics)以資本收益和租金增長作為衡量標準，對澳大利亞各主要地產市場的投資回報前景進行排名，得出2018年澳大利亞地產前景(2018 Australian Property Outlook)報告。結果顯示，未來5年，投資收益前景最好的市場是商業地產，其中以悉尼辦公室市場居首。

據該項排名結果顯示，未來投資收益最好的將是悉尼辦公室市場，其次則是墨爾本和堪培拉的辦公室市場，此外布裏斯班工廠的投資收益前景也較好。在該份報告中，前10名並未出現任何壹個住房市場身影。

未來幾年，澳大利亞地產價值和投資收益的影響因素將從收益率轉向租賃條件和租金增長。BIS牛津經濟研究所的房產方面的負責人蓋爾伯(Frank Gelber)指出，未來5年，投資者能夠獲得較高收益，主要將得益於低水平利率帶動的超常價格增長，而非收益率高。即使辦公室市場發展最為強勁的悉尼和墨爾本，從現在起到2022年間，辦公室投資收益率也會下降近1/5。

而澳大利亞不同市場的表現將不盡相同。悉尼和墨爾本的辦公空間在5年內仍會被低估價值，而在需求增長和空置率下降的情況下，預計租金將會明顯提升。

堪培拉在未來5至10年的收益前景也較好。過去18個月，堪培拉已經有6處重要的辦公室進行租賃續約，私人租賃需求也維持穩定。

珀斯、布裏斯班和阿德萊德則仍受礦業投資低迷影響，辦公室市場將出現估值過高和供過於求的情況，因此現在還不是投資者重返這些市場的時候。

BIS牛津經濟研究所指出，未來5年，悉尼辦公室內部收益率將為10%。墨爾本為8.2%，堪培拉為7.5%。

來源：澳洲新快網

責編：Shelly Du

投24萬漲37萬華人買家分享悉尼投資實操秘笈 | 居外買家故事

作者：Charlie

今天的澳洲，房產中介已經不需要苦口婆心地勸客戶投資了，過往的房價數據就是最好的證明。居外網接下來為大家介紹的是成功投資悉尼房產的普通買家——查理Charlie，壹起了解下他是如何理性、有策略地實現悉尼房產投資夢想的。

2年升值37萬！看理性的普通買家如何成功投資悉尼房產 | 澳洲 — Charlie在悉尼購買的新公寓外景

投資概況

- 買家：Charlie/澳洲新移民
- 買房區域：澳洲悉尼聖雷納茲區（S Leonards）
- 置業目的：投資
- 投資金額：18萬澳元（首付+養房費用）

買房類型：新公寓
戶型：2房1廳2衛+車位，共100平米
置業結果：成功投資

備註：本案例中，Charlie買的是期房，海外買家在澳洲也同樣可以買，不存在限購問題。

下面是Charlie分享的買房決策過程及重要決策邏輯，供各位看官參考。

壹、買房前該回答的N個問題

無論買房目的是投資還是自住，都需要考慮清楚以下問題：買在什麽地方？買什麽樣的房？自己的預算有多少？找誰買？全款買還是貸款買？貸款的話，澳洲的銀行能貸款嗎？如果行，貸款比例多少？能貸多久？利率多少？采用固定利率還是浮動利率？如果投資出租，租金多少？需要自己貼錢還房貸嗎？投資回報率多少？等等諸如此類的問題

由此可見，居外編輯建議做壹個表格，問題對應數字和答案，各位想要進入海外房產投資的投資人，需要先結合自己的財務狀況，調研和評估，回答完關鍵問題再采取行動。

二、悉尼買房的全流程實戰經歷

基於Charlie的買房經歷以及他此前在房地產開發管理咨詢背景，Charlie特意分享了獨門購房流程圖，能令各位讀者朋友對於怎麽在澳洲買房壹目了然。

>>>澳洲置業百科：澳洲購房流程 | 澳洲房貸申請 | 澳洲房產稅費

1、前期準備

購房的前期準備工作非常重要，需要了解市場，鎖定目標區域，確定預算範圍，還有澳洲政府關於海內外買家的購房政策和法規，銀行貸款政策、稅務的問題以及購房過程中將會發生的費用等等，下面會分別介紹。

1.1、了解市場，確定預算範圍

買房之前肯定得通過各種渠道了解市場以便確定目標區域和預算範圍，做到有的放矢。首先通過個別房產中介了解市場情況，包括悉尼房地產市場變化的歷史數據和趨勢，同時在澳洲壹些知名的房屋銷售網站上了解各類價格數據，也和線下中介接觸了解壹下他們的看法。

通過廣泛的調研，我也根據自己的經濟條件基本確定了自己的預算範圍為60~80萬澳元。

1.2、了解澳洲購房相關政策和法規

通過瀏覽澳洲新南威爾士州公平交易廳網站(英文）可以了解如何選擇中介以及購房時有哪些註意事項（中文）。按照法律規定，只有具備執業資格的中介才可以開展中介業務，這樣的話，萬壹發生什麽問題可以向州政府公平交易廳以及中介行業協會投訴。

對於海外買家，還得了解澳洲政府海外投資審查委員會的最新政策、地方政府關於印花稅的政策，還有銀行的貸款政策等等。

需要註意的是，澳洲市場上有些屬於黑中介，沒有任何執業資格，而且膽大妄為，如果沒有搞清楚就容易上當受騙。州政府公平交易廳網站上對於購房的壹般程序和註意事項都有基本的介紹，沒有經驗的買家可以先好好看看。

1.3、聯絡會計師和房貸顧問

買房之前還應該預先和自己的會計師和房貸顧問溝通壹下。找會計師主要是涉及稅務問題，是以個人名義買房還是家庭信托買房比較好，假若以後房產升值賣房賺了錢怎麽納稅。對於澳洲稅務居民，購買房屋壹年之後出售的話，盈利部分的50%得計入納稅收入。

找房貸顧問需要了解的是，假若房屋是有壹定期限的固定利率的貸款，壹旦在固定利率貸款期限內轉房貸或賣掉房屋也就可能意味著違約，需要支付貸款銀行壹定數額的罰金。這壹點我是真的忽略了，畢竟以前沒有買過房。當然，後來房子升值想做轉貸時問了貸款顧問，貸款顧問告知會有所損失，覺得還能承受也就算了，當然，貸款顧問也會有損失，因為先前銀行支付給貸款顧問的部分傭金會被銀行收回。另外，如果買家認識房地產估價師當然也不錯，可以咨詢壹下目標房產的價值。

1.4、了解購房的稅收和費用

購買澳洲房產時，印花稅是買家需要繳納的最大壹筆費用，根據房產價格、個人情況以及房產所在地不同，所付印花稅有時可能高達房價的5%。如果是海外買家，根據房產價格的不同，則需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納數額不等的費用，例如價格在100萬澳幣以下的房產，目前需要向澳洲政府的外國投資審查委員會繳納5,000澳元的費用。

我當時買的73萬澳元的房子，印花稅交了2.7萬澳元。購房時還有律師費，悉尼這邊大概是900~1200澳元，律師費中其實還包括壹些政府的收費，為了省事都由律師代繳了。

2、擬定買房策略與選擇房源

隨後我擬定了基本的買房策略：通過廣泛接觸中介或開發商尋找位置不錯、符合預算以及口碑好的開發商開發的公寓樓花（即期房）。

樓花的最大好處是付了第壹筆款（壹般房價的10%）簽署合同之後，還有壹段時間準備過戶的資金，不利之處是不知道房子能否按期交付，也不知道是否會有設計變更，或者規劃是否能獲批，最終房子能否真的建起來，或者最終質量到底如何，要避免這些風險，找個口碑好的開發商尤為重要。

經過壹段時間的了解，有人向我推介悉尼北岸聖雷納茲地鐵站附近壹個2房1廳1廚2衛帶車位的高層公寓樓花，室內面積100平米，價格73萬澳元，所在的樓層視野也不錯，可以看到遠處的海灣，離悉尼歌劇院大約5站路，另外，樓盤附近有不錯的學校和醫院，還有知名連鎖超市，當地市場上類似房源每周租金700澳元左右，我壹看，這個可以考慮！

3、選擇貸款顧問及預批貸款

好的貸款顧問能夠根據買家的具體情況提出好的貸款建議，尋求最優貸款條件並幫助做好貸款的預批，這個非常重要。假若買家和開發商簽約交換了合同而到房子需要過戶的時候貸款卻辦不下來，那麽買家有可能損失10%的價款（如果購房合同規定是10%的話）。

這是我買房之後才知道的，當時沒有經驗，也沒有誰提醒我。現在回想起來，只能說老天爺眷顧我了。特別在當今澳洲銀行基本拒絕貸款給海外買家的情況下，海外買家壹旦付了錢交換了合同而最終又沒法辦理貸款，房子沒法過戶的話，這筆價款和印花稅可就白白損失了。還有，萬壹房價在過戶時跌價了，開發商收回房子轉賣時還會向買家追索這個跌價的損失。

4、選擇律師及購房合同談判

好的律師會真正為客戶考慮，他們會仔細研讀購房合同並指出其中的不利條款並努力爭取更有利於買家的合同條件。壹般大家關註的主要是交房標準、交房期限、保修年限、違約責任等。在交換合同之前最好和律師溝通壹下，看看自己關心的問題是不是問題。

在房地產行情好的時候房子不愁賣，開發商壹般不會願意和買家談判合同條款，假若市場不好，態度又可能不太壹樣，協商的余地就大壹些。我買房的律師是中介介紹的，事後想來也是壹個陷阱，沒事皆大歡喜，萬壹和開發商發生沖突的時候妳的律師就不是妳的律師了，因為中介是代表開發商賣房給妳的，中介往往會“好心”給妳介紹律師，這些律師的生意來自中介，而律師和妳只是壹錘子買賣，對吧？

5、交換合同

按照合同規定，我當時支付了幾千澳元的誠意金之後有5天的冷靜期，冷靜期內買家可以變卦不簽合同並拿回誠意金。假若冷靜期過後再變卦就損失誠意金了。需要註意的是，通過競拍拿下的房產是沒有冷靜期的！

我當時提供了身份信息、簽署了購房合同並支付了房價的10%就完成合同的交換了，也就是說購房合同生效了。隨後在數月之內律師會提醒買家支付印花稅。交換合同時無需辦理貸款，壹般在交房前三個月開發商會通知買家辦理貸款。

6、房產的過戶

當房子完工並驗收合格，開發商在有關政府機構辦理好產權登記之後會通知買家交割房產。辦理過戶手續之前開發商會安排時間讓買家驗房，看看還有什麽問題，然後拍照留底簽字記錄在案，給開發商大約二周時間整改。

房產過戶前買家還必須辦好銀行貸款，如果是打算付全款的土豪，辦理銀行貸款這個環節就可以省略了，到時候直接拿支票給自己的律師，買賣雙方律師約定時間和地點就可以完成房產的過戶手續了。假若房產有貸款，那麽產權文件原件是放在貸款銀行做抵押的，買家拿到的是復印件。需要說明的是，房產的過戶手續除了律師可以幫忙辦理，買家自己也是可以辦理的，只要您有這個專業能力！

三、投資收益：2年升值37萬！

我當時買的這套公寓是2014年底交房的，首付壹共20%，銀行貸款80%，貸款利率屬於只還利息不還本金，利率平均4%，鎖定2年。每周租金700澳元，市政費每季度250澳元、物業管理費每季度1000澳元，房屋保險費每年174澳元，水電和網絡寬帶費用由租客承擔。

這樣的話，我的收支相抵之後還有盈余。也就是說這個物業屬於正現金流資產，無需自己倒貼錢。不過假若中介找的租客出現什麽問題就不好說了。最重要的是，最近幾年該區域房產升值不錯，同類房產售價達到110萬澳元。也就大概2年半的時間，這套房產升值約37萬澳元，假若現在售出，投資回報率還是不錯的，但是會交很高的稅，澳洲政府會通過稅收政策抑制炒房，無論對於買家賣家都是好事情。

四、投資心得：看好澳洲房市發展、投資有技巧

澳洲是目前全球少有的相對比較健康的房地產市場，當歐洲面臨壹波波恐怖襲擊的威脅時，澳洲由於得天獨厚的地理位置還有相對嚴格的槍支管制，成為地球上最後壹片樂土和避風港，這也是最近幾年全球投資人和移民蜂擁而來，從而

公寓房熱潮在美國澳洲繼續燃燒｜居外專欄

隨著選擇公寓而非獨棟住宅的購房者越來越多，開發商們在配套設施方面的角力也日趨白熱化。

在紐約，名人夫婦湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）剛剛賣掉了他們的“麥迪遜一號（One Madison）”公寓。邦辰和布雷迪夫婦以1170萬美元（約8140萬元人民幣）的價格購買了這套整層公寓，後以1395萬美元（約9706萬元人民幣）的價格將其售出。

湯姆·布雷迪（Tom Brady）和吉賽爾·邦辰（Gisele Bundchen）夫婦

西雅圖的房屋建築商已經開始像2005年那樣縱情狂歡了：沒錯，公寓的時代回來了。

自前十年的房地產泡沫破滅後，開發商在過去數年裡除了公寓什麼都建，而現在他們終於要把重心轉移回來，重新建造公寓了。

其結果或許是這樣的：未來幾年內，購房者可能會擁有豐富的購房選擇，這對於年輕人，其他買不起獨棟住宅的首次購房者，還有想縮小住房面積的空巢老人來說都是格外令人欣喜的好消息。

然而，新公寓的價格也不便宜——一間單臥室小公寓的售價通常超過50萬美元（約348萬元人民幣）。而且公寓還將吸引更多投資者，這些投資者不僅會抬高價格，讓普通買家更難買得起房子，有時還會空置房產等待它們升值。

到目前為止，西雅圖和貝爾維尤大約只有2000套公寓是開放出售的。但根據一家追蹤該地區公寓銷售情況的市場營銷公司Polaris Pacific的說法，未來幾年內，大約有6000套公寓即將完工。

目前僅在西雅圖就有20多個公寓項目（共5000套公寓）正在建設當中，而其中的大多數項目過去數月才剛剛公開。

在某些情況下，公寓項目是全新的專項工程；在其它情況下，開發商原本打算建一般的公寓，但中途改變了計劃，決定將它們改造成共管公寓（兩者的區別在於公寓的用途是出租還是出售）。

自上世紀中葉房地產泡沫破滅之前的共管公寓發展盛況以來，西雅圖地區還沒有出現過這樣的公寓熱潮。

居外誠意推薦：西雅圖晨曦豪宅公寓

西雅圖晨曦是西雅圖市中心近十年以來，少有的高端豪宅公寓項目。它與西雅圖標志性建築“太空針塔”遙相呼應，在多重意義上刷新了“地標性塔樓”的概念。項目位於市中心區域，弗吉尼亞街與第三街交叉口。步行5分鐘即可到亞馬遜總部、派克市場、奢華購物中心Nordstrom旗艦店。西雅圖作為全美數一數二的文化娛樂中心，在西雅圖晨曦附近，就有文化博物館、藝術博物館、圖書館音樂廳和體育場。從這裡出發到西雅圖塔科馬機場也只需要約20分鐘的車程。
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澳大利亞東海岸沿岸的資本市場發展趨勢十分明顯：悉尼和墨爾本的房地產價格增速大幅下降，而布裡斯班房價增速的下降幅度要低得多。

根據CoreLogic （悉尼知名房地產數據分析公司）提供的數據，2017年，悉尼房價上漲了2.1%，而2016年的房價漲幅為16.7%。墨爾本的房價於2017年上升9.1%，遠低於2016年15.1%的水平。布裡斯班的房價增長率略有下降——2017年的房價漲幅為3.1%，而2016年為4%。

CoreLogic的《2017年度優中之優報告》（Best of the Best Report 2017）顯示，從各個城市來看，悉尼和墨爾本的繁榮市場在2017年開始降溫，但許多郊區公寓的價格仍然出現了大幅增長。

在繁榮期即將結束時，我們往往會發現城市整體的房價增長速度下降，但是人們對最佳郊區的優質房產依然有著長期需求，這類房產的價格也保持著強勁的增長。最佳郊區可以被定義為那些能為人們提供一種良好生活方式，臨近工作場所或價格可負擔性較強的城市邊緣地帶。

在當前周期所處的階段，購房者會變得更加挑剔，而且不願意爭奪“B”或“C”類房產。

比方說，去年悉尼的房價可能只增長了2.1%，但下北岸麥克馬洪斯角附近的高檔海濱郊區的房價上漲了45%。這些郊區都是重要的公寓住宅區，建有大量的公寓建築群。

對於那些有意在美國和澳大利亞投資的購房者來說，購買距離省會城市中央商務區10分鐘路程的房產已成為一項關鍵趨勢。

Raine & Horne Green Square公司旗下經紀人Trever Back提供的房源實例：這套3臥室分層頂樓公寓坐落於悉尼滑鐵盧阿奇博爾德大街（Archibald Avenue, Waterloo）1007/9號，堪稱中央商務區邊緣地段的奢華住宅典範。該物業將於11月10日拍賣。

責編：Zoe Chan

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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2018年澳洲房產拍賣購房的關鍵技巧｜居外專欄

由於賣家和投資者希望在聖誕節前完成交易，因此每年這個時候起到年底，房地產拍賣額一般都會有所增加。

制定拍賣計劃對購置房產而言至關重要，因為不論是買家市場還是賣家市場，做好拍賣計劃都將為你省下一大筆錢。

以下是目前新南威爾士房地產拍賣市場的購房技巧。

1. 深入調查，了解市場

買家需要開展特定的調查工作，如在網上瀏覽或實地考察特定地區即將舉行的拍賣活動，獲取關於房產受歡迎程度等一手資料，調查該地區的最新數據，包括每月的最高和最低售價，並詢問該地區是否會新建基礎設施，以及這些基礎設施對你有意購買的房產是否會產生積極影響。

2. 搶占先機

瑞恩和霍恩房地產公司（Raine & Horne）的最佳銷售代理人Dib Chidiac

Dib Chidiac是澳大利亞排名前30的銷售代理人，是國際連鎖集團瑞恩和霍恩房地產公司（Raine & Horne）的最佳銷售代理人。

Dib認為，投標的關鍵在於在競標開始時就要搶占先機，提出有競爭力的價格，而不是等待別人取而代之。

搶先投標讓你得以觀察他人的身體語言並引導整個投標過程，最重要的是，這為後續投標定下基調。數據顯示，大多數搶先投標的人最終都會“抱得房產歸”。

3. 善於提問

在競拍日前，詢問代理人是否有關於競拍房產的政治、經濟、社會文化、技術和建造方面的相關文件可供參考，以及該房產名下有哪些合同。

通過這些問題，你可以切實地了解房產的受歡迎程度，而不是無根據地猜測參與房產開放日的人數。

4. 在競拍日前提出報價

如果你喜歡這個房產，就應該在競拍日前提出報價。過去12個月中，有幾個月的數據顯示，悉尼東部郊區等地區的競拍房產在競拍日前就已經售出。每年這個時候，賣家更有可能接受提前報價，以確保年底的交接過程不至於太匆忙。如果你能夠在早於規定的42天周期內完成付款，你可以在報價時表明這一優勢。因為較短的結算周期有可能促使賣家在接近年關的時候接受更低的售價。

5. 制定策略

如果參與競拍時你有所計劃，那麼競拍過程就不會太過令人緊張，你也會更有自信。在競拍前，設下你能夠承受的最高競拍價（具體到1澳元），然後堅持這一底線。切記，競拍是智力的較量而非意氣用事的游戲。

另一個競拍的關鍵技巧在於對時間的把握。競拍時間越長，往往成交價格越高。

Dib即將舉行競拍的房產之一，位於悉尼艾米莉街道7號早餐點（7 Emily Street Breakfast Point）：

Dib表示，買家可以明顯看出這套房產別具一格。要想在這一區域再看到這樣水平的房產，可要等上好一陣子。

投資者在制定計劃時，應該考慮理想成交價和時間安排，因為可能你現在就需要為房產支付大額首付。1月和2月是澳大利亞房地產的淡季，如果今年沒有找到想要購買的房產，你就需要再等3個月。等待的時間越長，價格就可能會越高。

另一套同樣出眾的悉尼豪宅同樣以拍賣形式尋找買家。20年來首次上市，由蘇富比國際房地產公司在居外網上掛牌，這是一套充滿靈感的氣派住宅。位於七先令（Seven Shillings）海灘上的一個私人綠洲內，尊享從海灣和海港到歌劇院以及海港大橋等的盛景，搭配悉尼最令人垂涎的船庫和全年平靜的深水泊位。這套無與倫比的住宅是國際上千載難逢一個的機會！點擊查看房源信息

6. 確保在房產流拍後享有優先談判權

如果房產沒有達到拍賣底價也不要失望。出於禮儀，大多數房產辦公室會讓最高價競拍者享有流拍房產的優先談判權。這一權利在悉尼房地產市場中十分占據優勢，因為悉尼市場一直以來享有較高的拍賣出清率，市場上存在大量有意拍賣房產的投資者。

翻譯：LPS
責編：Zoe Chan

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黃金周中國買家驟減逾2成！千萬以下的房子還是買買買

上周，澳大利亞最能賣房的代理人都全力以赴，拿出了直升機、紅地毯和專車司機，試圖吸引來澳度假時一衝動就想買房的中國人。

但根據本地中國房地產和移民代理商的說法，今年10月初中國為期一周的黃金周假期期間，有興趣購買澳大利亞房產的中國游客數量下降了20％以上。對非法購置房產的外國人的處罰和更高的附加費用，對種族歧視的擔憂以及中國對資本轉移的嚴格控制使買家望而卻步？

“這是一系列因素的綜合結果，罰款、外國投資審查委員會（FIRB）申請成本和資金轉移的困難結合在一起，使情況變得非常可怕，”豪宅經紀人朱先生（Michael Zhu）說。

根據全球最大的中文海外房源門戶網站居外網（Juwai.com）的調查，77％的中國人有意在海外旅游時購買房產，但對澳洲豪宅的需求低於過去幾年。

居外網的首席執行官羅雪欣（Carrie Law）女士表示，“氣球在過去三個黃金周期間已經縮小了。黃金周越來越少成為中國人大規模購買澳洲房產的狂歡節。”

雖然近期中國數據也表明經濟放緩，消費者信心下降以及地方政府債務風險升高，但羅女士表示，這還沒有對買家產生涓滴效應，目前阻止中國人買房的原因是中澳關系陷入困難。

“黃金周的零售支出預計仍會比去年提高12％，而且有700萬中國人在海外度假。中國消費者仍有足夠的資金。”

相反，中國買家在日本、馬來西亞和泰國等其他亞洲目的地買房的興趣飆升，因為那裡房價較低且彙款更容易。

但是，一些代理商和華人“禮賓服務商”對這種情況更為樂觀。

由Kay&Burton國際部門負責人Jamie Mi在居外上掛牌的墨爾本歐式風格5臥6衛豪宅，帶有游泳池和網球場。房價為1000萬澳元（約¥ 5,097萬）。
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悉尼豪宅經紀人屠女士（Monika Tu）上周帶領客戶私下看了幾座大型豪宅。上周末，她展示了11處房產，每套房產平均價格在1000萬到1500萬澳元左右。

她說，雖然市場比較安靜，但仍有一絲曙光，淘汰掉的是那些只想在黃金周假期中“隨便逛逛”而不是“真心想要買房”的人。

“他們中的很多人認為現在實際上是討價還價的好時機，房價在下跌！他們中的許多人都是澳洲永久居民，他們希望在搬到澳洲時為全家買房子，”她說。

在墨爾本，Kay&Burton國際部門負責人Jamie Mi為客戶提供了全套晚餐和活動安排，帶他們在墨爾本周邊游覽500萬至2500萬澳元之間的房屋。

“五年前，買家可能大約都是60歲或70歲，全都是在看地皮的開發商。現在，他們絕大多數持有政府的重要投資者簽證（SIV），只要他們在本地投資500萬元，就可以居住在澳洲，並在四年後申請永久居留權。”

Mi女士說，海外客戶尋找墨爾本房屋的理想預算在200萬至1000萬澳元之間。

“如果他們能拿出500萬澳元做投資移民，當然還有更多錢可以用來買家庭住宅，”她說。

與香港相比，墨爾本的房子仍然被認為是物有所值。在香港，山上的一套兩居室公寓可能就要500萬澳元了。

不過，長期移民代理和澳大利亞中國企業家具樂部負責人袁先生（Richard Yuan）表示，他已經18年沒有看到過這麼慢的業務增長了。“上個月我一個高淨值客戶都沒有，比全球金融危機時還要糟糕。”

來源：澳洲日報
責編：Zoe Chan

選購悉尼豪宅國慶黃金周不容錯過｜居外專欄

對於關注悉尼的投資者來說，今年的黃金周更具看頭，一系列優質的頂級住宅及豪華的高層公寓都是往年少有的。過去的5年，受房地產市場風向及輿論的影響，越來越的上層買家開始轉向投資悉尼的頂級房產，包括別墅、洋房及公寓。這一系列的舉動大大帶動了當地房價的上漲。如今，一套以5500萬澳幣成交的房產甚至已經擠不進前五了。根據CoreLogic的一份報告顯示，2012至2017年間，悉尼的房價已經上漲了74%。其中，頂級房產的收益更是可觀。

由於今年黃金周恰逢澳幣對美元走低（不到1：0.71），加上悉尼房地產市場剛剛經歷了長達了一段6個月的調整期，迎接投資者的將會是一個價格相對親民的市場。但是這樣的行情並不會太長久。按來自佳士得國際地產（Christie’s International Realty）的資深房產中介Darren Curtis的話來說，悉尼今年市場上待售的豪宅選擇相當豐富，將會是一個非常適合投資的年份。

“現在基本上每一處市郊都有不少優質的房產，尤其是高端市場，非常的有看頭。眼下我自己手上就有幾個悉尼沿岸的單位，問訊的客戶真的是源源不斷。”

如今不少高等私人學校的接送服務都已經非常完善了，這讓很多家庭對於學區房的糾結大大減少。同時也讓他們在選擇心儀的住所時有了更高的自由度，即使是住在離東城區或者北岸區10公裡以外的地方也不會對孩子的就學產生太大的影響。這在以前還是挺難想像的。Darren現在手上就有一處位於伍爾維奇加勒街22號（22 Gale Street, Woolwich）的房產，售價1500-1650萬澳幣，目前在客戶中也有著相當高的關注度。

悉尼北岸郊區伍爾維奇（Woolwich）豪宅：加勒街22號（22 Gale Street）

最近萊坊（Knight Frank）在他的半年度財富報告中對100萬美元（約140萬澳幣）在世界各地所能買到的房產面積做了一個簡單對比，它可以說是近期悉尼房價的一個縮影。在這份報告中，投資者可以以這個價格在悉尼購置一處約50平方米的房產。相比之下在巴黎，這個數據是46平方米。如果把這筆錢投資在全世界房價之最的摩納哥，到手的面積可就只剩下可憐的16平方米了。

同時數據也顯示，今年至6月份悉尼高端房產價格的增幅大約為5.7%，處在一個相對穩定的節奏。而回顧過去5年的數據則可以發現，投資者在當地高端房產市場的收益還是相當不錯的。就最近在悉尼市中心巴郎加魯區（Barangaroo）的一個公寓項目來說，最初售價約為190萬澳幣的一房及兩房戶型如今價值已經超過300萬，而於2013/14年推售的三房單位，價格已經從當初的290萬漲到了約610萬。從某種程度上來說，James Packer在2017年12月豪擲6000萬澳幣入手悉尼“皇冠”（Crown Residences）的頂層豪宅也是為這一切推波助瀾了一把。

不久前Darren也參與了位於肯特街（Kent Street）Hightgate項目的2808號頂層豪宅的交易，這一單最終以1100萬澳幣成交，充分反映了眼下高端公寓在上級市場中的緊俏程度。Darren表示，這筆交易其實是一個對於買賣雙方雙贏的局面。一方面賣方對於這套房產的投入和用心得到了認可，屋內獨具匠心的設計，完美景色視角，合理的科技應用以及寬敞的空間布局等都令這套住宅增色不少，而這些附加價值也在交易價格中得到了充分的體現。另一方面，買家在每平方米高達9萬澳幣的高價市場中入手算是物有所值。此外，Highgate一直以來都已資金充裕以及良好的運營情況著稱，並且各項數據也都非常的好看，是很值得入手的一個項目。

最後要提的是，悉尼的人口數量一直是在不斷上升的，而一般住宅的占地面積不斷減小，擁有可觀的占地面積的高端住宅，尤其是頂級住宅將逐漸成為稀缺資源。所以對投資者來說，盡早入手這類房產將會是一個絕佳的資產增值機會。

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翻譯：Jing Li
責編：Zoe Chan

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買家市場不等人現在就是投資悉尼房產的最佳時機｜居外專欄

目前，以繁榮聞名於世的澳大利亞悉尼房地產市場處於買方市場，為購房者提供了難得一見的投資機會。

過去5年來，悉尼房地產的市場收益表現居世界前列。例如，巴蘭加魯（Bangangaroo）的兩臥公寓期房售價190萬澳元（約949萬元人民幣），12個月後，其售價漲至300萬澳元（約1498萬元人民幣）；3臥公寓期房售價290萬澳元（約1448萬元人民幣），12個月後，其售價漲至600萬澳元（約2996萬元人民幣）。

然而，2018年，悉尼房地產開始放緩。今年1月開始，悉尼郊區（中心商務區30千米範圍內）的平均房價下跌了9%至12%，與此同時，澳元兌美元彙率跌至1：0.71以下。隨著彙率的下跌，購房需求，特別是海外購房需求也有所減少。

悉尼北岸Di Jones房地產的資深代理人Mae Chan表示，這是房地產市場發展的典型周期現像。購房者應當抓緊機會進行投資，因為悉尼是澳大利亞的經濟之都，利率、政府刺激政策等任何小的變動都會改變市場風向，使其從買方市場向賣方市場轉變。

“悉尼房地產市場不可能永遠都處於買方市場，這一階段是有限的。目前市場上存在一定的購買興趣，但相比過去5年，我們在拍賣會上還沒有看到足夠多的注冊競拍方，”Mae說道。

悉尼700多套房產中僅有少數郊區房產的價格呈現穩定的上升趨勢。專家表示，這預示著未來房價將處於穩定的下降趨勢，但這一階段不會持續太久。悉尼是澳大利亞人口最多的城市，其房地產市場的恢復速度也是最快的。

對投資者而言，“藍絲帶”地區優質房產的投資價值仍然高於普通房產，悉尼郊區房產受此次衰退趨勢影響最低。

Mae又表示，地段優越、交通便利、靠近學校和悉尼主要中央商務區的優質房產值得入手。她建議購房者抓住買家市場進行投資，因為優質房產不論在什麼樣的市場背景下都是值得投資的。如果你能夠以便宜的價格購買到優質房產，何樂而不為？

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上周，萊坊公司的悉尼房地產市場分析簡報顯示，由於全球價格下跌，澳元走弱，世界富豪在悉尼和墨爾本的投資僅相比6個月前就有所增值。

這份出現在萊坊公司年中財富報告的調查對100萬美元在世界範圍內可購買到的平方數進行了對比分析。

100萬美元在悉尼可以買到50平方米的房產，在巴黎和摩納哥（全球最貴的房地產市場）分別可以買到46和僅16平方米的房產。

由於買家市場時間有限，加之悉尼巴蘭加魯和皮爾蒙特區（Pyrmont）的麗思卡爾頓The Star六星級酒店等正在不斷投建價值數十億澳元的基礎設施項目，因此現在正是投資悉尼房產的最佳時間。

麗思卡爾頓The Star酒店的設計概念圖：大樓天台的Sky Terrace將成為主要景點

責編：Zoe Chan

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為確保吸引最優秀人才澳大利亞政府擬整改移民系統

中國僑網9月18日電據澳洲網報道，澳大利亞聯邦政府近日有意對多項移民簽證政策加以改革。為打擊“福利金蛀蟲”，政府將對復雜移民系統中的99種簽證實施大規模的整改活動，從而確保只有“最優秀和最聰明”的人才被引入到澳洲。

同時，政府已計劃鼓勵移民在邊遠地區定居，以降低悉尼和墨爾本的人口壓力。但澳大利亞的移民團體卻警告稱，該計劃會阻礙澳洲的經濟增長。

澳擬廢除更多類別簽證

報道稱，澳內政部相關消息人士指出，傾向於吸引那些最終依賴福利金生活的移民的簽證類別將被取消。

此外，澳政府去年宣布取消了海外技術勞工457簽證，從而減少了近半海外勞工數量並推動平均工資上漲，這些舉動也釋放出澳已開始篩選出技能匱乏移民的信號。

數據顯示，由於457簽證的取消導致3.5萬個技術簽證的審批減少，上壹財年(2017至2018財年)海外勞工的年平均收入已從11萬澳元提升至15萬澳元。

政府力推移民赴邊遠地區

同時，澳移民部長科爾曼(David Coleman)還希望通過鼓勵移民在邊遠地區生活的計劃降低悉尼與墨爾本的人口壓力。“這是我們的移民計劃，它必須反映我們的選擇。”科爾曼近日表示，“我們尤其應該密切關註吸引最好與最聰明人才的方法，並填滿邊遠地區的就業缺口”。

“我們知道澳各地的移民需求不同，制定政策需要考慮這壹點。如果可以改進系統以更好地將移民模式與特定工作或地點的需求相匹配，我們應該這樣做。”科爾曼補充道。

澳大利亞總理莫裏森也在上周釋放信號，擬減緩對部分永久移民的引入，鼓勵新移民赴邊遠地區定居。

《每日電訊報》曾報道，澳政府正在制定新的簽證準則，從而阻止承諾在邊遠地區生活的移民在抵達後直接奔向大城市。最新數據顯示，去年只有7000名移民在首府城市之外的地區生活。而上財年共有11.2萬名技術移民通過457以及其他壹系列區域類簽證抵達澳洲，其中87%的技術移民最終在悉尼與墨爾本定居。

MCA：有些移民更適合城市

然而，聯邦政府改革移民簽證的意向近日遭到了澳移民團體的反對。澳洲移民委員會(MCA)警告稱，政府強力推動新移民赴邊遠地區定居的舉措會阻礙經濟的增長。

MCA首席執行官威爾希爾(Carla Wilshire)指出，證據表明，定居在邊遠地區的移民的確做得很好。但許多移民擁有的專業技能最適合在城市地區使用。“移民對澳洲的經濟未來極為重要，我們需要保持謹慎，不要良秀不分。”她強調，滿足邊遠地區需求的移民項目並沒有解決基本的基礎設施問題。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

悉尼最好的郊區在哪裡？房地產權威網站的真實評分告訴你

在澳大利亞房地產網站Homely上，隨意翻看人們對各自居住地的評價，悉尼周邊的一個地區看起來頗受當地人的喜愛。

——“山間隱藏的寶石”
——“悉尼最好的郊區”
——“無論你的年齡多大，這兒都是一個完美的居住地”
——“這是悉尼附近為數不多的，在黑夜裡行走完全不用擔心陌生人的地方”

他們評價和居住的地方，正是位於悉尼中央商務區西北28公裡的金斯蘭利（Kings Langley）。金斯蘭利是大悉尼和丘陵區的一部分，因其“寧靜”及“臨近所有高速公路”而被澳洲人熟知，它在Homely獲得了9.5的評分（滿分10分）。

“接近一切”的便利交通

金斯蘭利靠近M2、M4、M5和M7高速公路，可連接到悉尼附近所有主要城市——M4可以快速方便地前往Penrith和Blue Mountains，M7高速公路前往西部郊區，M2和M5可以到達機場以及你想去的任何地。搭乘718路公交車可以從Kings Langley前往Seven Hills，那裡有火車站和商店。巴士路線T61利用全新的傳輸方式，可以在不到20分鐘的時間內就從Kings Langley到達Blacktown或悉尼第二中央商務區Parramatta，那裡有更大的購物中心、火車站、醫院和大量的工作機會。

生活便利

金斯蘭利有多家購物中心。Kings Langley購物中心設有Coles和Woolworths超市、酒類商店、郵局、報刊和屢獲殊榮的肉類連鎖店Mardon Meats。Solander Centre內設有獨立的超市、藥房和一個很棒的外賣店。Old Windsor Road對面則是一家名為Circa的新零售店鋪，目前，它只有Woolworths超市和幾家專賣店，但很快它將成為金斯蘭利最主要的購物中心。

金斯蘭利有幾位醫生和牙醫，還有一名物理治療師和幾位驗光師。從金斯蘭利驅車10分鐘就能到達西北商業園區（Norwest Business Park）的私人醫院，Blacktown公立醫院也近在咫尺。

金斯蘭利是孩子們的天堂，這裡有8座公園以及悉尼最大的主題公園，還有自行車愛好者鐘愛的騎行車道。安靜的街道上，隨處都能看到安逸地散著步的行人和三三兩兩騎車的孩子們。

教育資源

Vardy’s Road Primary和Kings Langley Public School是這個區域最好的K-6學校之一，但遺憾的是金斯蘭利沒有高中。大多數父母選擇讓他們的孩子在附近的Seven Hills High，Crestwood High或Model Farms High接受高中教育。

現在，位於金斯蘭利（Kings Langley）最炙手可熱的街區Isaac Smith Parade，有一棟精致住宅正在售賣。這座獨具特色的住宅采用開放式布局，廚房、起居室、視聽室、一應俱全。4間臥室和1間書房的組合，能夠滿足成長型家庭各種需要。

從一樓的大門進入屋內，首先看到的是色調柔和的起居室。

與起居室相連的開放式廚房

與廚房相連的臥室和衛浴設施

一樓的後院約有十四米寬幅，戶外小酌、家庭燒烤、養花弄草最適合不過。

二樓的空間相對一樓更為緊湊，但也有兩件臥室可作為兒童房或者客房使用。

這棟結構精巧、設施完備的雙層住宅，建築面積220平房米，只需悉尼市區一套公寓的花費就可以買下它。

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撰文：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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宜居指數高於悉尼和墨爾本新南威爾士的海邊淨土

在澳大利亞房地產資訊平台homely（類似房產領域的大眾點評）上，你可以看到澳洲各地居民對所住城市的評分和真實評價。有趣的是，悉尼、墨爾本等“大城市”好像並不如我們以為的那樣受歡迎。由於“交通擁堵” 、“房價高昂”等大城市通病，平均得分都只有7.8分（滿分10分）。

反觀悉尼近郊的海濱城市尤米納海灘（Umina Beach），因其更優異的自然環境和寧靜的生活氛圍，受到人們的追捧，被認為是“悉尼近郊最好的居住地之一”（best suburb in Sydney）。

尤米納海灘是中央海岸度假者的熱門目的地，與布裡斯班水域國家公園接壤。旅游者們在此地這裡體驗著壯觀崎嶇砂岩地貌、叢林徒步、與野生動物親密接觸。尤米納長長的沙灘是中央海岸最受家庭歡迎的海灘之一，非常適合游泳和衝浪。攀登到附近的山頂，可以看到尤米納和與它相鄰的艾特蘭海灘（Ettalong Beach），壯麗的美景一直延伸到棕櫚灘南部。

尤米納海灘也是熱愛家庭生活人士的首選。全區雖然面積不大，卻有9個公園，占總面積的6.3％；年輕夫婦和有孩子的家庭人口占比超過70%；鎮上有三所不錯的公立學校，孩子們騎車或者步行就能到達。也難怪有人舉家從悉尼搬遷至此，只是為了讓孩子們住進“有更多臥室的房子，在更好的環境裡長大”。

現在，在距離尤米納海灘800米，距離海灘主街500米的牛津街28號，有一棟豪華住宅即將完工。這棟帶有花園、雙車位車庫的4臥室宅院，非常適合全家人居住。起居室、飯廳和臥房采用全開放式結構，寬敞明亮。主臥配備了獨立浴室和步入式衣櫃。屋內安裝了中央空調、報警系統和全套的Fisher and Paykel家電設備。

住在牛津街28號，你可以在附近的購物街買到所需的一切——澳洲兩大超市Coles、Woolworth；美食連鎖商店ALDI；不斷增加的專賣店、餐館和咖啡館；提供當地美食的Umina Beach Surf Club，全天供應美味的餐點。毗鄰衝浪俱樂部和海灘，還有一座造價300萬美元的休閑公園，設有燒烤設施，是一個非常棒的家庭聚會場所。

另外值得一提的是尤米納海灘的房價。由於越來越便利的城際交通（無論是搭乘火車還是自駕，從尤米納到悉尼只需要一小時左右的時間），近一年來，尤米納房價有快速攀升的趨勢。房價的中位數在新南威爾士州排名649位，房價的漲幅卻達到了13.85%，排名第284位。由此可見，該地區的房價還有很大的增長潛力。無論是自住還是投資，盡早出手一定是明智的做法。

homely上一位當地人如此評價尤米納海灘：

“17年前我們在這裡購買了兩處房產，一處在山坡上，一處是靠近主街的公寓（步行15分鐘到海灘和商店）。誠實地說，我們在租金回報、資本收益方面取得了相當大的回報。隨著時間的推移，這個地區已經發生了極大的變化和發展，基礎設施和翻新的區域設施帶來新的生活……17年前，我們全家從悉尼搬到這裡是一個明智的選擇。我們至今還慶幸，在尤米納海灘房價增長前買了房子。現在的房價雖然遠不如我們購買的那麼便宜，但市場上仍有一些稍縱即逝的機會……”

牛津街28號即將於2019年完工。相鄰的地塊還將建造一所相同配置，面積略小的宅院。如您對這此房產感興趣，請致電居外熱線400 041 7515或至網站 http://www.juwai.com/41622743.htm 查看價格詳情。

注：本文屬於商業贊助內容，素材由居外網簽約房產經紀人Jonathan McMonagle提供

文字：Qi Cheng
責編：Zoe Chan

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