房产 – Page 42

墨尔本翻修房市场火热成交价超底价90万 | 澳洲

据domain报道，墨尔本周末的拍卖会数据显示，独立屋比公寓卖得好。阿马达尔（Armadale）阿莱恩大道（Alleyne Avenue）9号一套翻修过的房屋以超过底价90万澳元售出，已592.5万澳元成交。

由于冬季市场库存不断下降，致使基尤（Kew）一套物业超出底价35万澳元成交。另外，靠近阿博茨福德（Abbotsford）一处有块维多利亚风格的双门住宅吸引了9名竞拍者角逐，最终被一名买家以183.25万澳元买走，其开拍价是150万澳元。

据悉，上周六，Domain Group发布墨尔本拍卖清盘率达72.7%，低于上周的75.3%。不过，独立式住宅房屋的市场要比单元房市场表现好。上周末，690套卖出的物业中有585套是独立屋，独立屋市场这一块的拍卖清盘率为74%。与此相反，在105套被拍卖的公寓中，仅有66%的公寓成功达成交易。这“拖累”了整体的拍卖清盘率，使公寓行业的销售连续放缓6个月。

据了解，超底价90万的那套房是上周六录得的最好拍卖结果。Woledge Hatt的房产代理沃利奇（Adam Woledge）称，该物业吸引了3名竞拍者和100多人围观。他称，之所以能卖出如此高的价钱，是因为其充满时尚感，这种类型的房屋很短缺。

据称，上周六墨尔本西区最受欢迎，共有149套房屋拍卖。Jas Stephens的总经理斯蒂芬斯（Craig Stephens）称，位于西富茨克雷（West Footscray）埃塞克斯街（Essex Street）243号有一套2卧房起拍价达66万澳元，最终以74.9万澳元卖出。“很明显，翻新屋在首次购房者中很受欢迎，”斯蒂芬斯说。

墨尔本房市可能出现两种双速市场（two-speed market），独立屋表现优于单元房，但仍有一些公寓的表现也不错。

（据澳洲新快网）

在英国出售房产前10周的10项准备 | 英国

出售您的房子是一个重大的决定，在这个过程中需要考虑涉及的一切和出售房产有关的事宜，过程很是辛苦和繁琐。不过如果有一份好的计划安排，会让您省不少心思。为此我们总结了一份实用的卖方计划，用10周的时间帮您把房子投入市场。

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第10周做好预算和按揭的准备

花点时间来查看一下您的财务状况，并了解需要承担的花费，无论是搬家费用还是容易忘记的所有额外的费用。选择按揭贷款顾问或直接去贷款商申请抵押。

搬家计算器

第9周自我评估

查看最近的售价，以了解您当地的在出售的房产数量，并与自己的房产进行比较。您需要在评估时将自己置于买方的位置。

第8周更多的调研

现在需要查看同一地区您的竞争对手的物业上市情况！确保设置即时警报，一旦附近有新的物业出售，而且如果您选择网上出售，那么一旦有新房产挂到网上卖，建议您关注一下。

第7周找人估价

为了准确了解您的房产可以卖多少价格，您需要联系当地地产代理机构进行市场评估。创建代理候选名单，寻找那些已经代理过与您的物业相似的公司，并邀请看上去最适合的地产代理机构。

第6周准备出售物业

这是考虑可以改善您的房产价值的小投资的时候了，如新地毯或刷油漆。如果您做了任何与您的物业升值有关的大的变更，考虑重新评估您的房产。

第5周选择中介

现在您有几个代理商评估了您的物业，您应该知道哪个中介能帮助您出售物业了。

第4周法律业务

一旦您决定出售您的房产，并选择一个代理，您现在需要确保合法销售。

第3周梳理

距离上市只有几个星期的时间，现在是时候让您的物业做好准备了，迎接摄影师和观看的人。使用分期处理的秘诀，确保您的物业被快速抢购。

第2周房间布置妥当为房产拍照

给房产拍照需要准备。确保孩子的玩具整齐，所有的马桶座都放倒。考虑一下拍照的时间、光线对物业的影响。

第1周给绿灯

查看您的物业在Rightmove的呈现，确保它在市场上是最佳状态。花时间来比较您的物业和看起来类似的房产，问问自己您的房产是否脱颖而出。

第0周物业在Rightmove发布

恭喜您，房产登上了Rightmove！如果您遵循我们的提示，您会在10周完成看似巨大艰难的卖房任务噢！

（据涌正投资）

郊区将成为英国房产2017年最新投资热点 | 英国

凭借无与伦比的历史、文化、美食和创造力，伦敦一直深受购房者们的喜爱，成为他们购买英国房产的首选。

但是随着伦敦房价不断攀升，房地产代理机构Tepilo的房产开发商兼电视节目主持人Sarah Beeny预测未来几年将会有更多的人移居至英格兰北部地区。

Sarah Beeny在接受《每日邮报》的采访时说到：“机会正面向全国开放，房价将会变得更为合理，我预测会有更多的人迁出伦敦，搬到约克郡和中部地区居住。”

对于那些在伦敦工作、周末想远离城市喧嚣，想要更大生活空间的人，Sarah Beeny建议可以搬到卢顿和肯特郡。这两个地方不仅可以买到物超所值的房子，而且前往伦敦的通勤路程也很短。

她还表示坦布里奇韦尔斯和切姆斯福德将成为深受上班族欢迎的通勤城镇，因为这两个城镇不仅房子更为便宜，而且花费的通勤时间也短。

事实上，现在每年都有越来越多的英国人迁出伦敦，搬到郊区买更大的房子。甚至在一些地方的英国房产价格每天的升值可以抵消一天的通勤成本。

英国房产网站对英国一些最热门的通勤城镇做了一项调查，研究当地房产过去一年内的房价增福情况，并与当地到最近一个大城市一年的火车票成本做对比，结果显示部分地区一年的房价增幅完全可以支付一年的通勤成本。

伊舍——萨里郡的一个小镇，位于摩尔河东岸，和索利哈尔位于前列，房价增福远超过一年的通勤成本，珀纳斯和斯陶尔布里奇紧随其后。

过去一年内伊舍的平均房价每天增长256.66英镑，现在这里的平均房价已达到110万英镑。

同样位于中部地区的索利哈尔2016年平均房价每天增长85.11英镑，现在的平均房价为377890英镑。而2016年从索利哈尔到伯明翰一年的火车票仅是745英镑，不到九天的房价增幅就可以支付这笔费用。

随着越来越多的人在伦敦买不起房子，涌入伦敦附近通勤城镇的人也在不断增多。

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　　英国房产价格增幅可以最快支付一年火车票成本的前十城镇：

（据涌正投资）

多伦多年轻人终于看到买房希望不过别等太久 | 加拿大

随着多伦多房市本月出现降温迹象，很多首次买房者已经发现，现在的选择机会又多了起来，市场终于回到有利于买家的一面。而本地地产经纪指出，作为买家，等待一个更好的时机下手是对的，但是不要等太久。

多伦多地产局的数据显示，大多伦多地区6月份前两周的房屋销量相比去年同期减少了50%，其中独立屋的跌幅最大。

这让一些原本以为再也买不起房的年轻一族又燃起了希望，准备开始找房。

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25岁的Shashank Gandhi(上图)是一名工程师，收入不错。他一直住在父母密西沙加的房子里，攒钱，盼着有朝一日自己买房。去年秋季的市场，让他基本上已经放弃了这个希望。

Gandhi接受CBC采访时说：“我看到现在这个机会离我又近了。我感到市场稍稍稳定下来，大家都在脱售，连公寓也是，所以我想买房又有戏了。”

皇家地产公司Royal LePage的Dan Cooper Group经纪团队Dan Cooper说，他发现市场在过去两个月发生了突变。

他说：“春季的时候太好卖了，一间房屋一上市，至少接到8个买家下单，以高出要价$15万成交。”当时唯一的问题是库存太少。

而现在，他最大的难题是找到买家。

在多伦多市以外，情况有过之而无不及。在Oakville和Burlington，上市房屋的数量是实际售出数量的四倍。而在市中心，销量特别是公寓单位的销量仍然很高。

Cooper指出，这就是卖方市场最终变成了买房市场，竟价战已经彻底消失。

这对Gandhi这样的买房者当然是好消息。他说，他一直想搬到市中心区。

“我想我会等个一年，再作任何决定，就是看房价是否继续跌下去。可能那时又有更多新建的公寓楼盘上市。”

不过，Gandhi说，他不会等太久。

Cooper称，这一想法是明智的。他预期房市会在大约6个月内重新回暖。

（据加拿大家园）

问：我和弟弟在2013年2月继承了一套房子，并一直出租，直到2014年10月出售。我想问一下我需要缴纳的资本利得税是不是这样计算：房子继承时估价20万镑，出售价格为30万镑，因此利润除去其他成本再对半分为每人5万镑。2014年的资本利得税免税额为1.06万镑，因此需纳税的利润为3.94万镑。我算出我的税率是18%，因此最后的利得税为7092镑。能不能把这套房子说成是我们的主要住房？能不能适用其他出租优惠政策？

答：不能把这套继承来的房子说成是你的主要住房，因为这并不是事实。但如果在你拥有它的时候你曾部分或者所有时间住在里面，你可以申请“私人住房补助”。

如果你在拥有这套房子的时候一直住在里面，售房获利将是免税的，部分时间居住将会享受税收折扣。住回之前出租的房子里只能很有限地减少税额。一旦被HMRC发现你只是装装样子为了享受PPR政策，而不是真的把房子当成主要住所，将会把这认定为是避税行为。

当然，你也有合法减少利得税金额的方法。首先计算利得时记得刨除一切相关支出。例如售房时的法律和中介费用，如果之前曾装修过房子，也可以将成本从利得中扣除。

将得到的金额一分二，然后减去出售房屋当年的免税额度，剩下的就是你需纳税的金额。如果个人所得税为20%，则利得税为18%，但如果个人所得税高于20%，或者将利润和应税所得相加导致你需缴纳更高所得税税率，则利得税为28%。你需要在2016年1月底前填写HMRC纳税申报单，并支付税金，否则将会面临罚款。

（互联网综合整理）

海外买家如何在澳大利亚买地建房？

Part 1 海外买家在澳大利亚购买土地的法律依据

非常住外籍人士也可购买空地用于住宅开发，但购买前也需要向FIRB提出申请，不过，在获得批准时往往附有一定条件（如在24个月内开工等）。简而言之，普通海外买家获得申请后，可以澳大利亚购买空地后再自建别墅。>>>详细（中国人在澳洲买房条件）

相关阅读：外国投资者在澳洲买房有哪些政策规定？

Part 2 在澳大利亚买地建房的两种常见方式

目前市场上买地建房大致分为以下两种情况：

▶ 购买独立空地

由买家购入后通过建造商进行设计建造。这种情况下，造完的全新别墅比直接购买可能节省50-100万澳元。

▶ 小区分地

在与国内小区非常类似的别墅生活区内，买家选择、购买土地，然后交由开发建造商负责统一承建（Land and House Package）。当然，买家也可以选择自己喜欢的户型，投入的时间和精力也相对较少。

Part 3 在澳大利亚买地建房的好处

1、节省印花税

无论是哪一种方式，在澳大利亚买地建房都可以为买家省下不少税费。比如，买一套70万澳币的公寓房，需要缴纳的印花税大约在2.6万澳元上下；买一栋100万澳币的全新别墅需要缴纳的印花税则需3.9万澳元左右。如果业主买地建房，假设土地价值45万澳元，房屋造价为45万澳元，买家只需支付45万土地价值的印花税（建造部分无需缴纳印花税），约为1.7万澳元左右。这其中就为业主剩下了比较可观的印花税费用。

2、初期投入较少

此外，买地建房只需较少的初期投入，并且可以分期付款，对于买家而言，准备资金的时间就比较充足。

购买土地只需地价的10%作为订金，即4.5万澳元（约27万人民币）。而买家也可以与卖家比较灵活地商讨交割土地的日期，以确保自己有足够时间来准备剩余资金，办理贷款事宜。

3、可自选户型

在购买土地的同时，买家也可以选择自己喜欢的户型，与建造商协商建造时间和价格。一般此时需要支付

造价的5%作为订金，及2.25万澳元左右（约13万人民币）。其余款项需等到土地交割之后按协议分期付给建造商。

Part 4 在澳大利亚买地建房的时间及流程

通常，在澳大利亚买地建房的时间约在6-12月左右。先由买家交割土地后，开始建房。建房耗时约在6-9个月左右，具体时间可以由双方协商而定。买家需要考虑的问题在于土地交割后建房的这段时间，买家需要偿还土地部分的贷款利息。

简单来说，买地造房大致分为以下几个步骤：

名家观点

省钱还能自选户型——谈怎样在澳大利亚买地建房

对于有能力到澳大利亚买房投资的海外买家来说，除了购买常规房产物业外，买地造房，或收购农场实现在国内无法完成的“地主梦”，都是不错的投资选择。>>>详细

杨泱律师专栏全集：

律师杨泱解析澳洲房产投资

澳洲房产收到土地税税单该怎么办？怎么豁免？

众所周知，在澳大利亚购买物业除了需要向政府缴纳印花税外，在持有过程中需要每年向各州政府缴纳土地税。土地税支出有时候困扰着很多澳洲房产投资人，而且很多时候还影响到他们的投资回报。>>>详细

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

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澳大利亚南澳州最新房产印花税征收标准

在澳大利亚买房，印花税是最为重要的交易税费，由于各个州的房产印花税税率不同，为此，居外网特意为大家收集整理新南威尔士州（New South Wales）、维多利亚州（Victoria）、昆士兰州（Queensland）、西澳州（Western Australia）、南澳州（South Australia）的印花税税率，供大家在澳大利亚买房时参考。

南澳新房补助

南澳对新房的首套住房补助为15000澳元，到2017年6月30日之前购买南澳任何地区的新房都可享受到最高15500澳元的印花税减免。

印花税占了你最早在南澳购买房子的最大份额。你支付的印花税额直接影响你的购买成本。

请参阅下图，不同程序下的印花税金额：

阶段1：没有开始与建筑物有关的工作（0％）。

阶段2：公寓的楼板被浇筑，外墙已经竖立（20％）。

阶段3：公寓的内部框架墙已经竖立，第一个固定管道和电气已完成（40％）。

阶段4：公寓的墙壁和天花板内衬已完成（60％）。

阶段5：公寓的细木工，平铺和第二修理木工已完成（80％）。

阶段6：工作已经实际完成，公寓准备占领（100％）

从上图可以看出，第一阶段的印花税只是第四阶段的一半，所以在早期购买公寓更便宜。

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墨尔本3大项目国内首发全球最宜居城市置业优选

澳洲买房置业的热潮兴起已久，在悉尼房价已经上涨到很高水平后，墨尔本成为国内买家的新选择！的确，作为多次排名全球最宜居城市的墨尔本，地理条件、居住环境无可挑剔，更重要的是，相比悉尼，墨尔本房价更合理，更适合大众买家。一起看看，墨尔本首屈一指的房产巨头LK Group为大家带来的最新项目吧！

五星級海外家園Vila Seni新世界豪園

相較於美國、澳洲，馬來西亞並非傳統的投資熱地，不過，由於得天獨厚的自然地理條件，馬來西亞已成為全球最佳退休養老目的地之壹。投資低、申請快捷的“第二家園計劃”壹經推出，更是贏得了世界各地有退休養老需求投資者的青睞。為此，在馬來西亞形成了壹些以海外退休人士為目標人群的高檔社區，今天給大家介紹的Vila Seni新世界豪園就是其中的傑出代表。

拿下美国三成外国商业地产，中国买家跟日本有何不同？| 美国

美国当地时间6月15日，今年2月份在美注册成立的金阳（音译）房地产公司花费415万美元购买了佛罗里达州劳德希尔市（Lauderhill）的一处购物中心。这是其在美国的首个房地产投资，同时也让这家中资背景公司成功登上《迈阿密先驱报》等数家当地媒体的版面。

中国人对劳德希尔市并不熟悉，该市在佛罗里达州也不算出名。它距离迈阿密大约20英里，位于佛罗里达州著名的交通枢纽罗德岱堡（Fort Lauderdale）西面，这个小城市人口还不到7万。根据美国统计局2010年的数据，该市非洲裔或者黑人比例达到81%，家庭平均年收入为 37429美元，23％的人口在贫困线以下。

金阳房地产公司购买了位于西北商业大道6450号的19493平方英尺（约合1811平方米）的零售物业，每平方英尺近213美元。总部设在纽约的投资集团巴尔卡尼（Balkani）向其出售购物中心。

该交易中介、富兰克林街公司零售总监罗伯特·格拉纳达向《迈阿密先驱报》透露，金阳正在佛罗里达布劳沃德县（Broward County）寻找更多的物业进行投资。

投资巨大但有所放缓

仲量联行的数据显示，2016年美国连续第二年成为最受中国房产投资企业欢迎的目的地，吸引了143亿美元投资。其中最大的交易是安邦保险集团斥资65亿美元从私募股权集团黑石(Blackstone)手中收购Strategic Hotels & Resorts。而2016年中国买家对境外住宅、商业以及工业房地产的投资总额达到330亿美元，比2015年增长53%。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

根据商业地产中介公司戴德梁行（Cushman & Wakefield）的报告，中国（包括中国香港）是美国商业地产领域2016年最大的外国投资方，占全美所有外国商业地产投资的29%。

海航集团继去年10月以65亿美元从黑石集团手中买下希尔顿酒店集团25%股权后，3月下旬传出正在牵头以22亿美元买下曼哈顿公园大道245号，价格创下纽约办公大楼新高，该楼宇原为贝尔斯登银行总部的办公大楼。

已经出炉的美国全国地产经纪人协会（NAR）2017年第一季度统计报告显示，在所有美国最火热的5个外资投资住宅房产集中的城市，中国买家已经在所有的城市里跌出前五名。而在2016年前，中国买家即使不是第一也名列前茅。根据NAR的统计，2016年中国的投资者对美国住宅房地产的支出大于273亿美元，超过了其他国家的投资者。

与日本投资者不同

Vista Tower预计于2020年建成，届时会成为芝加哥第三高的建筑，但这家超大型公寓和酒店塔还有另外一个第一：芝加哥历史上第一大建筑贷款。这个94层楼的开发商从中国平安银行借款7亿美元。根据库克县的地产记录，芝加哥的麦哲伦发展集团（Magellan Development Group）及其投资伙伴中国大连万达集团今年4月28日从平安银行获得了贷款。

在此之前，芝加哥历史上最大的贷款是唐纳德·特朗普（Donald Trump）所借的6.4亿美元，他曾经在芝加哥河畔的瓦巴什大道（Wabash Avenue）上资助他的同名大楼，也是这座城市第二高的建筑。

Vista Tower由建筑师Jeanne Gang设计，价值10亿美元，去年由于万达集团的投资而备受瞩目。它拥有406个单位，是经济衰退以来最大的公寓开发项目，还包括约190间酒店客房。

拿下美国三成外国商业地产，中国买家跟日本有何不同？| 美国 — 万达集团参与投资的Vista Tower预计于2020年建成，将成为芝加哥第三高的建筑

在芝加哥，平安还是迈阿密开发商Crescent Heights在格兰特公园南端计划的“一号格兰特公园”住宅楼的投资者。总部位于芝加哥的Crescent Heights副总裁杰森·巴克博格（Jason Buchberg）告诉《芝加哥论坛报》，平安已经向该项目承诺了超过1亿美元的股权。

“许多人把中国对美国房地产的投资与上世纪80年代日本地产投资者的投资行为进行比较，两者有所不同。相比之下，有更多的中国地产开发商和投资方选择在美国进行项目收购、开发等多方面投资，而不只是单纯对项目进行现金收购。两者之间的市场模式和相应的风险也不同。”高力国际(Colliers International)副主席斯科特·兰森姆（Scott Latham）在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。

1980~1990年，日本企业对美国房地产的投资金额曾高达780亿美元，但是却以失败收场。三菱集团当时以250美元/平方英尺的价格买下了洛克菲勒中心。要是留到今天，即使算上通货膨胀也能赚个盆满钵满。但是因为大楼的租金无法弥补举债的利息支出，6年亏损6亿美元，最后又以半价被洛克菲勒赎回。

“日本当时投资美国的原因是日本国内的利息太低，投资美国房产是为了追求更高的收益。所以都是纯粹的地产投资行为，主要是提供融资项目，再通过租金取得稳定的现金流。” 兰森姆说。这种模式没有项目运作的风险，但是要承担大量金融风险。当利率和汇率市场变化，逼迫日本企业减少金融杠杆的时候，必须尽快变卖资产。

“而中国投资者在中国的许多地产项目积累了良好的客户资源。中资地产在美国通过项目收购，进行地产开发。而它们在中国已有的客户资源有效减少了项目的风险。”兰森姆说。

万科美国执行董事李凯彦表示，作为较早进入美国地产市场的中国开发商之一，万科已在纽约、旧金山、西雅图三个城市拥有多个项目，纽约市场相对更大、更活跃，单个项目体量也大于旧金山市场。

投资多元化，从一线城市进军二线

随着纽约等一线城市的价格越来越高，销售越来越慢，中资投资也向二线城市进军。不仅仅是投入二线城市在地理上实现投资多元化，在具体的项目上也开拓市场实现多元化。

“与纽约、旧金山、华盛顿等一线城市相比，中国投资者在丹佛、西雅图等二线城市更能以合理的资产价格、投资回报找到地产投资机会。在这些城市中，有中国学生聚集的顶尖大学，通往中国的直飞国际航班，这也让中国投资者更容易了解本地市场。”专门为商业地产交易服务的HFF公司董事总经理丹尼尔·喀什但（Dan Cashdan）在亚洲金融协会举办的中美房地产投资论坛上说。

今年5月中国人寿保险宣布将联合私募股权投资公司ElmTree共同投资美国定制开发资产包。中国人寿将买下总价值为9.5亿美元的48处商业地产95%的股权，ElmTree将保留5%的股权，并继续打理这些地产。这48个物业总面积为550万平方英尺（约合51.1万平方米），是由物流、办公、医疗三类业态组成的多业态定制开发型成熟资产包，分布在以东部和北部五大湖区等人口密集、经济发达、交通便利区域为主的美国21个州。

“扩大投资的方向可以取得比一线热点城市高的现金收益率，但是在市场下跌的时候流动性很差。”喀什但说。也就是说，高现金收益率不是没有风险，对于需要在未来卖出收回资金的投资者来说未必合适。

“房地产投资信托基金(REITs)把这些能产生现金收益的房地产证券化。基金拥有房地产资产包，通过把至少90%的可课税收入以股息方式分派给股东，也就是REITs的投资者，就可以使得基金避免缴纳公司税。投资人可以不必直接拥有整个资产包，从而能够降低投资门槛，提高流动性。”Marks Paneth Accountants & Advisors合伙人迈克尔·赫尔维茨（Michael Hurwitz）说。

投资风险在哪里

投资美国地产，风险也是不能忽视的问题。喀什但说，投资房地产要看利率最终会达到多高，而且美国的地理政治风险也值得注意。

美联储刚在上周再一次提高短期利率，而10年期美国国债收益率已经连续创新低。美债的短端与长端收益率逐步收窄，这对用短期利率借贷进行长期投资的房地产项目不利。对于资本密集的房地产行业，利率的上升将对高金融杠杆带来挑战。

房产顾问协会（CRE）列举了今年房地产市场会遇到的挑战。其中最大的不确定性就是政治因素。可能加剧的社会冲突和全球化的不确定性会造成人口在区域间流动，造成人口流失区域的地产价格下跌。

此外技术的革新也造成地产价格的变动。随着网络销售的不断发展，线下的零售商店在不断萎缩，其网点也不断缩减，因此依赖零售商店房租的地产价格也受到挑战。

“目前全球房地产投资信托基金(REITs)中，做工业用房地产的基金表现最好，而做零售商店房地产的基金表现最差。”赫尔维茨说。

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（据据第一财经日报）

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