房产 – Page 48

海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房？| 海外

1.为何部分海外人士用“澳洲公司”投资澳房？

A. 所有权

公司不同于个人，是法律意义上的实体，可以独立拥有资产，即公司名下的房产归公司所有。而公司归股东所有，是股东间接拥有资产的一种法律形式。

B. 资产保护

由于公司一般是有限责任公司，所以在公司名下的资产具备一定的保护。

也就是说如果公司下面的物业或者业务发生了诉讼等问题，最多只能追究到这个公司里面的资产，而不会超出该公司的范围。所以公司具备资产保护，但有一定的限度。

C. 收益权

公司名下的资产归公司所有。资产所产生的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，资产的盈利和亏损也会按照公司形式的税率进行计算。

值得注意的是，公司的部分商业支出可以用来抵消收入所产生的税务，以提高公司的收益，控制成本。

D. 控制权

公司名下的资产由公司来控制，而公司是由董事来控制，董事是由股东来控制，而董事一般本身就是股东。所以海外人士作为股东一般不会丧失对于资产的控制权。

>>>澳洲置业百科：澳洲购房流程 | 澳洲房贷申请 | 澳洲房产税费

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2.海外人士如何开设“澳洲公司”？

A. 注册公司要求

标准法定股本：通常法定资本100澳元，而注册资本无须验资，资金到位不限。

公司名称：公司名称不是必须以PTYLIMITED “有限公司”结尾，其他词具体查询。公司名称一般不能以“信托公司”或“银行”或其它被认为意思相似的词结尾。

董事：每家澳洲公司都需要委任最少一个董事。其中一董事须为澳大利亚居民或在澳大利亚有住所的人士。

股东：最少一个股东，没有国籍限制，而且可以是法人团体。股东和董事可以是同一个人。

B. 注册流程

向澳大利亚证券投资委员会（AustralianSecurity & Investment Commission，简称ASIC）进行申请Australian Company Number，简称ACN；相关链接http://www.asic.gov.au/asic/asic.nsf

向澳洲税务局申请澳大利亚商业号码AustralianBusiness Number，简称ABN，以及申请消费税GST申报后才算完成公司注册的全部程序。相关链接：https://abr.gov.au/

3.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免至少5000澳币的FIRB申请费？

澳洲《1975 年外国收购与兼并法》第4条定义“外籍人士”为：

•非澳洲常住居民的自然人；

•由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；

A . 由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者
由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

澳洲《2015 年外国收购与兼并规则》第184条对“海外公司”作出补充与修订，必须申请FIRB：

B.由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益超过20%的公司；

由两人或多人合计持有控股权益超过40%的公司，并且这类控股人为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司。

C.一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

4.海外人士的“澳洲公司”投资澳房时，如何豁免海外人额外印花税？

A. 以昆士兰州为例，在其《额外印花税征收规则》中对海外公司的判定特别强调了”控制权益“(ControllingInterest)一词。

B. 一言以蔽之：澳洲常住居民的自然人或公司持有控股权益超过80%，则一般会被定义为“澳洲公司”，即可豁免FIRB申请。

5.没有本地收入的海外人士如何通过“澳洲公司”得到澳洲银行贷款？

A. 投资项目类型（购物中心、酒店等）：

案例一：由海外人士（没有本地收入）持有100%股份且有一名澳籍董事的“海外公司”欲投资价值300万澳币的购物中心，因该购物中心有稳定现金流与良好的商业前景价值，该“海外公司”仍然成功获得60%的澳洲银行贷款。

此外，若通过内保外贷与Letter of Credit的形式，将有可能获得更高的贷款额度。

B. 地产开发项目（公寓、联排别墅等）：

案例二：地产项目一直受到中国投资移民申请人的青睐，当他们持有“澳洲开发公司”绝大多数股份时，若该公司的澳籍董事有着不错资产、商业背景且占有部分股份，那么将极大可能地获得更高的银行贷款比例，甚至有可能会被豁免预售要求。

* 此处特别感谢昆士兰资深商业贷款咨询公司Balanz的创始董事GeorgeSha提供贷款方面建议。

6.海外人士的“澳洲公司”如何进行股份转移？

A. 转移步骤：

1. 准备股份转让协议，包含日期、对价、受让人等关键条款（注意增值税等）；

2. 注销或减少转让人的股份证书；

3. 出示或增加受让人的股份证书；

4. 在股份变更的28天内递交ASIC 484表格进行政府登记。

B. 回顾1-5步

你获得了什么？失去了什么？

（作者：林汇铭）

投资美国房产获取投资回报最大化的两个关键 | 美国

大家购买了美国房产后，如何获取投资回报的最大化呢？除了之前介绍的地段、房屋类型、物业管理公司这些固定的客观因素外，还有哪些方面可以让自己的房产增值呢，居外网整理相关资讯后，为大家介绍两个关键：定期维修与巧装修！

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

投资美国房产获取投资回报最大化的两个关键 | 美国 — 如何获取投资回报的最大化呢？为大家介绍两个关键：定期维修与巧装修

一、定期维修房子保值更省钱

就像维修汽车一样，房屋也要定期维修。定期处理一些小问题，可保障房子“健康”，并有助保持其价值。而有些小问题不马上改善，日后可能导致巨大的开支。因此，在可能的情况下，尽快解决房屋当前的问题，不要等到想卖房时才匆忙作出对应，为此，居外网为您盘点有助于保持房屋价值的九大定期维修项目：

（1）有问题的暖气系统：定期检查和维修壁炉（至少每年一次）。每年两次更换过滤器；

（2）通风不良：确保有足够的通风口。通风口不应被油漆覆盖，以免影响空气流通。如有需要，安装屋顶通风口。确保浴室、厨房和洗衣房的通风口连接到户外，而不是阁楼。同时确保通风口有遮蔽物，防止雀鸟、老鼠和松鼠等小动物在那里筑巢或栖息；

（3）有缺陷的水管，常见问题和解决方法：

水压太低：通常出现在老旧的水管，里面积聚一些物质，必须清理或更换。
水管老旧、日久失修或安装不正??确导致漏水。一旦发现，应尽快修理，以防引致发霉。
厕所漏水很不雅观，同时会因受潮而损坏，应尽快修理。
因树根或污泥堆积引致排水缓慢。不要等到污水倒流入屋才处理。联络持照水管工评估情况。

（4）保养不良：定期为房屋外墙油漆和填补裂缝。更换腐烂的木制门槛。填补车道和人行道的裂缝，以防潮气入侵。定期修剪树木；

（5）地基问题：每年一次检查地基，找寻潜在问题，并加以处理；

（6）屋顶问题：清洁檐槽和落水管；稳固遮雨板。保持屋顶清洁，以防树枝磨损屋顶；

（7）排水沟故障：更换或修理弯曲、破烂或角度不良的排水沟和落水管。确保排水沟适当密封；定期清理以防堵塞；

（8）清除地基的堆肥和木屑，以确保雨水不会从地基或房屋四周渗入屋内。地面坡道应远离地基至少十呎；

（9）电气布线不良：升级配电板，以符合今天的用量。找持照电工帮忙，以免发生危险，引起火灾；

二、小装修换来大回报

遵循抓大放小的原则，着重五步装修，可让自家房产增值不少，获得最大投资收益。

厨房——厨房是重要的宅内活动区域，改进此处，比改进别的功能单位更一目了然，也更能提升房屋价值。厨房内有许多细部可以下功夫，换一个配置饮水/出冰机的冰箱，装一台内置式微波炉，置一台双炉灶具，这些新的电气用具不仅扩充厨房功用，也能提亮整体效果。视磨损度，也未必全换，如果台面有刮伤或污痕，但橱柜状况完好，单单换个台面就行，或者再换一些五金配件比如橱柜把手。

卫浴——人们喜欢卫浴空间宽敞，投其所好，做拱顶、开天窗、装壁橱、配镜子，都能放大空间感。换一些现代化灯具，多一点橱柜空间，也是加分因素。但不用大换管道和瓷砖，花钱装一个花俏的水龙头和时髦的喷淋头，那钱只会顺着下水道流走。

室外——室外景观美化，让潜在买家形成第一印象。没必要花大钱聘请景观设计师，修整草坪、巧植灌木，都能造成第一眼惊艳。设计平台、天井，做一个封闭式门廊，都很受欢迎，又不算特别昂贵。

专家解析：这笔装修成本的头1000元，每一分钱都能趁转售捞回来，但超出1000元，此后花的每一份钱就接近零利。

屋顶和窗——屋顶漏水？屋檐排水管里，旁逸斜出几根野草？潜在买屋人看了就会摇头。新窗户可能很贵，但能给房屋带进自然光，通常能省一点暖气和空调费。

专家解析：30%至40%的装修费，可从暖气电费帐单里抵消，余下60%至70%，可以通过转售所得收回。

美化——不要小看粉刷的作用，也不要高估重漆房屋的价格，自己做粉刷匠，其实并不费钱。做清洁、大扫除，换几盏灯，都是投一分钱，收一分钱。

屋主到底能回收多少房屋装修成本，抑或回收以外还大赚，则取决于多重因素。一方面看房市－现在是卖方市场，正值佳令；一方面看你自己。所以最后请听一句劝，房屋装修要适可而止。如果你不是住在佛罗里达或亚历桑纳的高端住宅区，建议不要加装泳池。此类奢侈附件有时被买家视作累赘。车库改装的确增加居住空间，但车要停哪里呢？还不如改装土库（要够干燥）或阁楼（天花板要够高）更实际。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

走进巴拿马配置您的离岸资产

对于巴拿马这个遥远的美洲国家的了解，大部分国人都停留在“巴拿马运河”上。然而，这个有着“世界桥梁”美誉的国家，除了交通便利之外，更在自然条件、宜居环境、免税政策、经济形势等方面拥有独特之处，成为全球热门的投资城市和闻名的养老目的地。下面跟着当地知名开发商OMEGA房产公司一起走进巴拿马，了解当地环境、发现投资需求。

中国投资者抢购澳25%新住宅其中20%空置 | 澳洲

据《每日邮报》报道，随着更年轻有钱的买家进入澳洲房市，中国投资者正在抢购澳洲25%的新建物业。

据了解，现在有很多外国人将目光投向澳洲，把这里当成较近的财富来源地，同时被这里的生活方式所吸引。这些人中就包含了来自中国的投资者，他们有的被澳洲的生活方式吸引，希望远离自己拥挤的家园，有的则是为了孩子，希望在澳洲购买靠近好学校的物业。但也有很多人只是希望自己拥有房产，因此有20%被中国投资者购买的物业最终都被空置。

例如，不久前，富有的年轻上海商人莫尼卡（Monica Zhao）便以650万澳元的价格在多佛高地（Dover Heights）购买了一套海景房。她表示自己希望找到一处舒适可爱的城区作为自己的家。她不止希望购买澳洲房产，也希望自己最终能住在这里，现在她的儿子则在附近一所精英私立学校上学。

除了莫尼卡以外，她的另外两位表亲也计划明年在澳洲购房。她们认为澳洲比其它国家更漂亮，也更愿意对她们敞开怀抱。

澳洲按揭贷款服务提供商之一Yellow Brick Road的主席布里斯（Mark Bouris）指出，很多中国投资者不停地在澳洲买房，而且即使自己没有从中获益，也希望自己的孩子或者整个家族能够获利。

据悉，中国投资者在购买豪宅方面创下了纪录。在澳洲所购的滨水豪宅价格最高达7000万澳元。但布里斯认为，这并没有对澳洲家庭在城区的购房竞争产生太大影响。因为每个层次住宅市场的供应情况各不相同，例如有人愿意花2500万澳元购买帕克（Packer）或默多克（Murdoch）的房屋，这并不会影响到庞彻宝（unchbowl）的房价。

另外，也有房产经纪人指出，物业出售中所推销的澳洲华人生活方式也是吸引海外投资者的原因之一。

（据澳洲新快网）

投资美国房产涉及到的各项税费简介 | 美国

大家对美国的房产税都已有所了解，房产税的税率各个城市不同，一般实际所缴税率为房产价值的0.5-2%左右。不过，除了房产税外，我们大多数人对于房产出租以及转售获利所要缴纳以及可以避免的税务都不熟悉。而对于投资者来说，了解这一部分的税务问题对其投资决策也相当重要的。下面，居外网将为大家一一介绍。

1、房产租赁收入税率

首先，在了解“租赁收入报税”之前，需要先介绍一下何为“非居民外籍人士”与“外籍人士”的区别。

外籍人士是指非美国公民或非美国国籍人士。非居民外籍人士是指没有绿卡或不符合长期居住条例的外籍人士。

一般而言，如果满足以下情况，非居民外籍人士需要申报美国税表：

1、非居民外籍人士在美国想或从事贸易

2、非居民外籍人士没有在美国从事贸易，但是拥有美国收入，且税务预扣无法满足当年所需缴纳税款

3、上述1，2项所提及非居民外籍人士的代表人

4、非居民外籍人士的遗产或信托受托人

5、代理非居民外籍人士的个人及财产的美国居民或当地受托人

非居民外籍人士所需申报的美国税务可以分为以下两大类：

1、与美国有关联的贸易收入所得

2、固定的，预知的，年度的，或者周期性的美国收入

如果非居民外籍人士在美国拥有因房产而产生的收入，可以根据美国税法第871(d)条例，将由房产产生的收入作为与美国有关联的贸易收入所得。此类收入包括租金收入以及矿产，石油，天然气，或其他自然资源的使用费。同时，房产的出售或交换也包括在内。

如果做出此选择，房产相关的开销可以相应抵扣，只有净收入才需要被征收税。此选择可以根据美国税法第871(d)条例在申报个人所得税时提交一份相应的申明给美国国税局。

税率

以下是最新联邦个人所得税率，以单身为例：

因此，当非居民外籍人士在美国投资购买房地产并出租时，便有了需要向美国政府申报其个人所得税的义务。

2、房产资本利得税（租/售）

资本利得税适用于在美国的资本收益所得。一般而言，对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%，者美国与非居民外籍人士所在国所签订的更低的税务公约，但不适用于根据美国税法第871(d)条例所申明的房产的资本利得税。

如果出租房产有根据美国税法第871(d)条例做出申明，则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得，进而能享受与美国居民同等的税率。

如果出售房产，则需根据持有时间的长短来计算。如果是短期持有，即1年以内或1年，资本利得税等同于个人所得税的税率；如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为15%。

值得一提的是，美国的1031条款简单来说，当投资人卖出一处房产后“一定期限内”，又购买了一套“类似”的房产，那么资本利得税是可以避免的。

3、房产的资本利得税预扣

根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA)，当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13.33%。

如果房产卖价低于30万美金，并且买方购买后将作为自住屋，则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得，仍然需要申报及缴相应税。

此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时，多预扣的款项是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税，则此款项将全额被美国国税局作为税款缴付。

4、遗产税

当某人死亡，并且其房地产赠送给其他人，该房地产属于遗产的一部分。赠与税不适用于遗产。房地产从死者转移到新的所有者，应适用遗产税。遗产无需纳税，除非死者的遗产价值超过了一定数额。

2013年该数额设定为5,000,000美元。如果该遗产价值超过了5,000,000美元，需填写遗产纳税申报表并交美国国税局。遗产继承者获得房地产无需为所继承的房地产缴纳所得税。外国人资产的遗产税免税额仅60,000元，超过的部分需要缴遗产税。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

美国房屋检查都查些什么？

在美国，房屋检查Inspection是买房必备的一步，尤其是老房子，那么都检查些什么呢？

>>>美国置业百科：美国购房流程|美国房贷申请|美国房产税费

1.屋顶 Roof

Inspector一般会爬梯子到屋顶上面去看的，如果因为各种原因漏水，比如说排水管道堵住了，水就会从屋顶直接顺着外墙流下来，那你就要考虑会不会水一直漏到地下室之类的问题。屋顶的瓦片Shingle的保修是二十到二十五年，architecture Shingle是二十五年到三十年。装shingle的时候如果两边和上方不留VentAttic里的热气散不出去，这样的shingle使用寿命一般是十年。

2.地基 Foundaton

国外的地基有很多种，最好的是钢筋混泥土，其次是混凝土块,最后是散石地基。散石地基最大的问题是使用久了不漏水也会潮；混凝土块地基的问题是缝里的水泥时间长了会脱落，进水，会有白蚁隐患。

3.水泵和暗沟 Sump Pump

很多人家装排水泵是为了防患于未然，万一暴雨或者发大水了呢。如果过往记录没有房屋被水淹的情况，那关键是看地势。有的时候比如像山顶的房子如果排水不畅，水淹地下室也不是不可能的。

4.白蚁 Termite

美国住宅的主要建材是木料，白蚁是损坏木质结构的害虫。白蚁检查（Termite inspection）可以是报价合同的附加条款之一。如买房要贷款，银行一定要求白蚁检查。独立屋、连栋屋、公寓楼三层以下都要检查。检查公司会把检查报告和账单寄到过去公司。检查报告的日期必须在过户的30天之内。如检查发现白蚁损害，检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买房经纪人会为买主写一份白蚁检查附件（Termite Inspection Adden dum）要求卖主请专业人员处理。处理账单也会寄到过户公司，由卖主承担。卖主接到白蚁检查附件后要在三天之内做出答复。双方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。面对常常有的白蚁现象，一般的处理方式是把毁坏的结构换掉、撒药，然后最好年年处理。如果曾经有白蚁迹象，现在没有活动的白蚁，并不能保证将来没有白蚁，很可能就是刚好没看到，所以处理一般都是要做的。另外，白蚁新房子也可能会出现的。

5.霉菌Mold

长霉菌主要是因为潮湿，尤其房屋被大树覆盖常年阴凉的时候。看图片的时候，从窗户出去就是大树很美，实际上，霉菌最喜欢阴凉潮湿的环境。所以地下室最好有除湿机，房子不住人的时候也经常开开空调除除湿气。一般发现Mold，最好找专业公司处理，bleach不适合所有的地方。

6.其他 Others

Inspector还会检查房子配套的洗衣机、炉灶、灯具等，比较重要的有房屋电路布线、浴室隔水层是否有渗漏、离屋子近的大树等，这些都是如果有问题修理起来比较花钱的地方。

新房的房屋检查

如买新房，建筑商会给一年保修，所以在过户前可不做房检。建议在十个月时做个房检，如查出问题可让保修公司修理。如果盖房子时在地基回填土中掺了化学药粉，防止白蚁进入室内，则新房在五年内不会出现白蚁，因为这种药粉的有效期是五年。新房在地基四周也可能会装排气管道，然后在水泥地面打孔或利用地下室小水井，与排气管连接将氡气排出室外。

（据互联网综合整理）

去美国买房，这些基础的房市知识你了解多少？

part 1 美国房市基础知识：政策制度篇

一、外国人在美国的买房政策

美国并不限制外国人在美国买房，且无套数限制。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产的，在买房方面几乎没有任何的限制。（购买美国房产的条件）只是在贷款买房时，对外国人的审查比较严苛。>>>详细

二、美国房产制度体系成熟而完善

美国房地产制度经历百年发展，已经极为完善，房产交易中的每一个环节都公开透明，此外，更有多方机构从中监督与协助，最大程度地确保了整个房产交易的安全。>>>详细

▶ 第三方机构协助买卖进程，确保公平合理

▶ 美国房产经纪人持证上岗，担任多种重要角色

▶由卖方支付6%的佣金

part 2 美国房市基础知识：房产种类篇

一、美国房市中四种最常见的房屋类型

在中国房屋仅分为别墅和公寓，而美国房屋的种类丰富的多。一般最常见的房屋种类有四种：产权公寓、商用地产、连体公寓（condo）和独立屋。>>>详细

二、去美国买房公寓还是独立房

去美国买房的时候，由于没有在美国生活过的经验，都会有这样的问题：美国有house和condo两种房屋类型，我应该买什么样的房子最合适？下面，居外网来跟大家讨论一下两种房屋各自的优势，看看到底哪种类型更适合你。>>>详细

Part 3 美国房市基础知识：房产税篇

美国的土地基本都是私有的，一旦交易产权归个人所有，因此，政府需要通过征收房产税来保障政府财政来源，以建公立学校、社区建设、修市政设施等公共配套设施。据统计，美国房产税占到美国税收收入的70%，是美国最为重要的税种之一。>>>详细

相关阅读：美国各州2016房产税一览表

Part 4 美国房市基础知识：房价篇

一、美国最新房价报告

标普凯斯席勒的美国房价指数（剔除季节因素）在2016年涨3.71%，这是自2011年以来美国房价涨幅最慢的一年。四季度房价指数环比涨幅为0.55%。美联邦住房金融局的住宅售价（剔除季节因素）指数趋势与标普凯斯席勒房价指数趋势一致，增幅也是放缓。该指数在2016年涨4.07%，低于2015年5.45%的涨幅。美联邦住金局发布的2016年第四季度房价指数环比下跌0.15%。>>>详细

二、去美国买房，需要多少资金？

当前，到美国买房已成为国内高净值人士的热门选择，或自住，或成为重要的投资理财选择。不过，对于大部分打算到美国买房的国内买家来说，必须了解的问题是：你的资金准备够了吗？你知道在美国买房，除了房价本身，还包括不菲的买房费用和持有费用吗？>>>详细

相关阅读：你手里的资金，能到海外哪些地方买房

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澳洲热门置业区域：墨尔本富人区——南雅拉（South Yarra）

位于雅拉河南岸的South Yarra，南雅拉，不仅是墨尔本最受欢迎的富人区之一，也是上一财政年度墨尔本房价增长最快的地方。倚靠着墨尔本母亲河雅拉河，South Yarra的吸金魅力以及宜居性备受认可！

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墨尔本最著名的两条街道：时尚门店集中地Chapel Street（雅普街）和Toorak Road(图拉克路)就在南雅拉区内，每年迎接成千上万的当地青年和往来游客。此外，区域内教育资源优质，拥有众多百年历史的传统名校，如墨尔本两所排名第一的公立高中。

社区人口

今天的South Yarra人口有1万8千多人。其中本土出生的澳洲人占大多数（64%），海外移民主要以欧洲为主，特别是英国人（6%）。除此之外，这个区人口的3%为新西兰人，中国人和马来西亚各占1%。

治安状况

South Yarra的治安状况良好，犯罪率远低于维省的其他地区。这也跟这个区的收入水平息息相关。South Yarra中产家庭每周收入为$1694,高于墨尔本$1333的平均水平。

街道与风景

狭窄的街道两旁有带檐板的小屋对着Prahran，皇家植物园附近则有宏伟豪宅。Darling Street和Lawson Grove附近到处都是Art-deco风格的现代公寓，还有一些令人怀旧的老地方，如Melbourne Synagogue交叉路口的基督教堂以及西班牙巴洛克风格的St Thomas Aquinas天主教堂。

Toorak Road

Toorak Road与全球十大公认顶尖名牌的“朝圣地”– 纽约第五街、巴黎香榭丽舍大道、伦敦牛津街、澳大利亚悉尼皮特街、中国香港铜锣湾等齐名。Toorak Road上的商店就算关门，依旧灯火通明，这在墨尔本也形成了一道独特的夜晚景观。

Chapel St

Chapel St也是与Toorak Road齐名的繁华街道，街道两旁散布着格局情调的餐厅、酒吧、画廊和小店，满满的，都是风情~

教育

South Yarra区内学校林立，不少都是排名靠前的名校，因此这个区是一个全球都著名的优质教育区。邮编为3141的就有4所中小学，5所幼儿园。

1.Melbourne High School

听这高大上的名字就知道，这所学校是可以代表墨尔本的。

这是一所公立精英中学（是所男校哦~），百年名校。有1300多学生，100多教职工。综合实力可以称霸墨尔本。

地址：679 Chapel St South Yarra VIC 3141

2.Melbourne Girls Grammar

墨尔本女子文理学院也是位于South Yarra的一所知名学校。它是一所私立的女子学校，共有学生900多人，教师150多位，为在此求学的女孩子们提供从1年级到12年级的完整教育。

交通

拥有两个火车站的South Yarra占尽了天时地利的优越条件：

South Yarra railway station

Pakenham, Cranbourne, Frankston和Sandringham线都通过South Yarra railway station。这里也是Sandringham的中转站哦。

Hawksburn station

另一个火车站Hawksburn station，提供小区东部的交通运输。Commercial Rd和Punt Rd上同样也有bus运行。

医疗

The Alfred Hospital

The Avenue Private Hospital

South Yarra房价概况

South Yarra因其宜人的环境和繁华的商业氛围而吸引了很多中高收入人士，属于传统的富人区，房价比起普通的区要高出一截。但在整个墨尔本各区中排名第19，又显得不那么高攀不起。也正因为这样，South Yarra数年间都是大受青睐的“热土”。

在美国买房，选房时要注意哪些问题？

掌握以下方法可保障在购买时节省更多。

1 与最近出售的房屋进行对比

对比的内容包括：面积、条件、邻里以及设施。一幢新近装修、单层、有附加车库的面积为1200平方英尺的住房应该与同一街区同样面积的住房价格相当。

2 与市场上的其他房屋进行对比

在这种情况下，你可以参观其他房屋以了解其规模、条件和设施与你正在考虑购买的房屋的优劣，然后再对房价进行对比，卖主一般都清楚他们的报价要不违背市场价格才会有竞争力。

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3 与未售出的房屋进行对比

如果你打算购买的房屋与那些准备出售但最终没买出的房屋价格相同，那么你该考虑定价是否偏高。此外，如果市场上有数个同样的物业，那么价格会略低，特别是空置的物业。

4 考虑这一地区的市场情况和增值情

房价是持续升高还是下降？如果是卖方市场，房屋的性能可能会被高估，而如果是买方市场，则可能被低估。这一切取决于该房地产市场是处于繁荣还是萧条的曲线上。

5 是否要买业主直售（for-sale-by-owner）房

由于没有经纪人参与而不需付佣金，一般这类房屋价格可打6%的折扣。但许多卖家在确定房屋价格时没能考虑到这一点。另一方面，卖方从一开始就未在代理的指导下给出合理的价位或对代理人不满而自行出售。不管哪一种情况，房屋的价格都可能被高估。

6 了解这一地区的升值预期

你选择的地区可能对未来的价格产生影响。如果该地区有积极的发展计划，如大型购物中心的兴建，轻轨的延伸，或者大型公司的迁入，都会给这一地区带来房地产市场的升值。即使是计划增加更多的道路或新建学校也是不坏的兆头。另外，如果杂货店和加油站倒闭，房价会因此受到影响。

7 你的经纪人的意见是什么

即使没有任何分析数据，你的经纪人可能对该房产的价格是否合理，合理的价格应该是多少有很好的直觉。

8 价格对你是否合理

如果你不喜欢这一物业，那么任何的价格都不会合理，即使你讨价还价之后。相反，如果你为了自己喜欢的房屋支付得比市场价稍高，你也不会太在意。

9 价格测试

即使是在一个卖方市场，你也可以提出相对低的价格观察卖家的反应。有些卖家为避免讨价还价的麻烦而标出最低价格，还有些卖家出价会高出他的期望值，因为他认为买家会砍价，或侥幸有些买家会接受他的高价位。

10 进行资产评估和房屋检查

一旦签下合同，贷款人为了保护其经济利益要对房屋进行评估。贷款人希望明确的是一旦你停止支付抵押金，他收回房产或进行拍卖时不致亏本。

（据互联网综合整理）

美国买房，新房VS二手房如何选？

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。买房的时候究竟是选二手房和新房？这和自身的需求有很大关联，下面我们就一起来比较一下美国新房和二手房各自的优缺点。

新房

新的房子＝新的自己？

大多数新房屋的建造风格都是统一的，除非是在私人土地上建造的房屋。这些新房开发区可以小到只有一条街道，也可以大到像农田一样，有数十栋的房屋。这些建筑根据最新的标准建造，大多采用当代风格、节能设计，通常比同样大小的二手房更贵。虽然具体细节不尽相同，但可以总体权衡一下新房的利弊。

新房的利弊

利

▪ 风格现代

▪ 装修相对灵活

▪ 易于维护

▪ 生活成本低（采用节能建筑）

▪ 保修期长

▪ 和谐的社区环境（一致的布局和公共区域）

▪ 通常有业主协会（帮助保持房屋转售的价值）

▪ 房子是全新的！

弊

▪ 千篇一律的设计

▪ 价格协商余地小

▪ 可能要交物业管理费

▪ 很少有特色

▪ 业主协会可能会限制你对房子的使用，比如禁止改造

当然了，对一个购房者来说的利处，对另一个购房者来说可能是弊处。比如，新房之前没有人住过这一点，可以说没人留下任何问题，也可以说没法知道是不是有问题。但是我们仍可以通过一些方法，来确保自己买到称心如意的新房子。例如：

检查建筑商的业绩记录。看看该公司还建过哪些建筑，此前的项目是否按时完成，建筑商和购房者之间是否发生过冲突？

多逛逛。如果你住在附近，而且此开发区建好的房屋已经有人居住，可以问问这些居民，打听该建筑商是否高质量完成了工作且履行了合同义务。

不要期待你的家会跟样板房一样。需要注意，你在样板房中看到的花岗岩柜台、环绕立体声家庭影院和新派喷头浴缸等豪华设备，都不包括在基本价格内。它们需要额外的费用。

看房时带上你的经纪人。如果现场有建筑商的房地产经纪人，他们会非常热心地帮助你。但是现场的经纪人是为雇佣他们的建筑商服务的，他们会为开发商谋求最大利益，而不是购房者。

最后，考虑无形因素。相似风格的房屋会吸引相似的购房者，大多数开发区都会照顾到家庭的需求。根据不同购房者的需求，一致性、孩子能否在街上玩耍等因素，可能是优势，也可能是劣势。

二手房屋

老房子＝有魅力？

新的开发区遍地开花，很明显，新楼房很受欢迎。但仍有很多人愿意买二手房，那些有人住过的房屋，也吸引了许多人在这安家。

当然，二手房屋也有利弊。比如，那家有大窗户的可爱农舍，在冬天时可能透风得厉害。一般来说，与新房相比，二手房更容易购买，价格也更低，但二手房会有很多让人意想不到的问题。

二手房的利弊

利

▪ 选择更广，风格更多

▪ 价格商量余地大

▪ 有房屋记录供查询（房屋文档会暴露出现过的问题）

▪ 成熟的社区环境

▪ 魅力和特点更突出

弊

▪ 维护成本高（东西破损或磨损）

▪ 耗能较高（生活成本更高）

▪ 过时的设计、老旧的家用电器和设施

▪ 这房子是有人住过的！

与新房一样，购买满意的二手房也需要一些方法：

检查房屋。建议在搬进前，检查地基是否断裂，或房顶是否需要维修。

考虑还价。如果检查出来可修复的问题，则向卖方提议修复或降低价格。

做好出现问题的准备。水管泄漏、电路老化、炉灶不好用 ——习惯就好了。

对自己诚实。如果需要重大维修，要么自己动手，要么请专业人士来修。衡量下自己是否能处理这些问题。

最后，购买二手房的底线是：不要购买别人留下的问题，除非你确信能解决它们。找到一所你喜欢的房子，从客观角度和情感因素权衡利弊，再想一想自己愿意做出哪些妥协。买房子时越理智，居住后对这所房子的满意度越高。

（据互联网综合整理）