世界杯依然如火如荼，然而2020年奥运已经一天比一天近了。即将到来的2020年奥运会引发了一场重建浪潮，将改变东京和主要地区城市面貌。
日本政治稳定，法治健全，房地产波动幅度小，收益稳定；除此之外，日本房产价格便宜，精装入住；拥有永久产权；建筑质量非常好，设计美观，更有着可观的投资回报率……以上这些利好因素都使日本房产涨幅惊人。
Tag: 投资
居外看点：日本共享住房的现状大公开
作者：Philip Brasor & Masako Tsubuku
大多数日本人对通过投资增加积蓄的做法心存警惕。他们的谨慎是出于多方考虑的结果，因此大多数日本人选择将存款放入银行，虽然利息奇低，但至少长期看来不会遭受损失。然而，尽管20世纪90年代早期日本房产泡沫破灭后房地产的发展十分有限，但一些工薪族还是选择投资房地产，因为他们意识到仅凭养老金不足以支持其退休生活。
近期，新闻报道了房地产投资诈骗事件。其中就有涉及共享住房的诈骗事件。最初，日本用“共享住房”来形容美国和欧洲常见的住房行为，即一群互不认识的人共住一间公寓或房屋，分摊房租，共享设备。当时，这一形式在日本还不常见。在共享住房中，租客有自己的独立卧室，共享厨房、浴室和起居室。这一住房形式没有在日本火起来的原因之一是日本房屋普遍比较狭小。更主要的原因是，房主不愿意将房屋出租给一群不认识的人。
如今，日本各式各类的住房都加入了“共享住房”的行列。比如，现代化的“公寓房”（此类房屋在二战后被称为“公寓房”）：同一屋檐下的独立起居空间，设有共享厨房和厕所。20世纪50、60年代，这类公寓房一般没有安装浴室，住户需要到公共澡堂洗澡。现在，这类公寓房都配有淋浴室。但这类公寓房没有提供公共交流空间，如起居室或用餐室，而且厨房一般都是以实用性为主，仅提供煮饭的空间，然后住户各自回房用餐。
换言之，这类共享住房并没有为住户共享生活、交流沟通提供空间。但如果在设计时有意考虑交流功能，共享住房就能够做到这一点。
但互动共享气氛的缺失并不是有意为之，而是因为住宅房屋主要是处于投资目的而存在的。工薪阶级纷纷贷款购买共享住房，房地产公司通过转租收取租金，业主利用租金收入来支付贷款。
这类共享住房的建设耗资高达1亿日元（约588.7万元人民币），这对年轻的工薪阶层来说是个巨大的压力，他们整个工作生涯都要为住房贷款而奋斗，但一旦偿清贷款，接下来的租金收入就成为了纯收益，在业主退休时是一笔不错的收入。大多数房地产公司表示，东京等大城市的共享住房需求十分旺盛，投资者甚至在还贷款的过程中就可以盈利了。
但房产经纪公司抱怨称，共享住房相比其他类似的投资方案而言，已经不是很好的投资选择了。朝日新闻发布的一篇文章称，1月，由于租金收益不足，东京800多个共享住房业主在偿还贷款上显得有些吃力。其中约700个业主是通过Smart Days的房产经纪公司进行投资的。该公司从1月起就没有向业主发放租金了。
朝日新闻报道称，Smart Days在业主不知情的情况下，在其递交的银行贷款文件上伪造信息。部分投资者告知骏河银行（Smart Days的贷款机构）由于没有收到租金，他们无法偿还贷款，从而发现他们贷款申请中的信息遭到了篡改。为了通过贷款申请，部分申请中的银行存款余额被提高了10倍之多。
据悉，骏河银行和Smart Days联手进行了这一欺诈行为。3月初，朝日新闻报道称，对Smart Days不满的投资者数量增加到了1,000名。如果共享住房得以全部出租，这一诈骗行为就不会公之于众。但共享住房的受欢迎程度并不像Smart Days宣传的那么火爆。
Invest in Life博主、房地产投资顾问指出，共享住房的空置率相当高。东京共享住房的空置率达到55%。在日本所有出租房屋中，越靠近地铁站的房屋，其入住率就越高。但该博主发现，即使是距离交通站点5分钟路程的共享住房，其平均入住率也仅为53%。如果距离增加至15分钟，入住率便下降到32%。
Invest in Life还发现了一个有趣的现象：相比租金较低的新共享住房，租金较高的早期共享住房的入住率更高。建于2014年的共享住房的平均空置率达到47%，平均租金为57,000日元（约3,355万元人民币），而建于2017年的共享住房的平均空置率达到79%，平均租金为48,000日元（约2,826万元人民币）。博主将其原因归纳为，早期共享住房所处地段更好，因此租金稍高也可以接受。
共享住房并没有想象中的那么火热，这是因为它们主要是出于投资房产而非居住房产而存在的。在东京，用租一间共享住房的钱可以租到配备独立浴室和厨房的工作室或1卧公寓。实际上，比起共享住房或整栋的公寓楼，单身公寓反而是更好地投资选择。
商业杂志《东洋经济》2016年10月的一篇文章指出，投资公寓的回报不高，但更为可控。尽管投资房产的利率高于居住房产的利率，但其利率仍相当低。投资者可以通过房产经纪公司买下一间公寓，并由经纪人管理转租业务。如果公寓地段良好，就会有较低的空置率。如果贷款期为25-30年，那么每月偿还的贷款金额就会相对较低，这样如果公寓暂时空置，也不会还不起贷款，因此更为可控。
这类住房投资交易以年轻人为目标客户。投资者在短期内不会有大额的收益，但25-30年后，他们就可以拥有公寓，届时就可以选择出租获取租金收益、自行居住或出售。但房产经纪公司常常避而不提的一点是，业主需要花钱来维护其房产。而且，30年后，如果同一栋楼的其他业主决定翻修公寓，那么你也要对你的公寓进行翻修。
朝日新闻指出，高收入人群常常购买多处房产，希望翻倍投资收入。但收入翻倍的同时，风险也翻倍了。对于表现不如预期的房产，投资者可能会选择出售，但既然该房产不受租户欢迎，自然也就不受买家欢迎，因此售出的价格就会低于买入的价格。
在日本这样变化无常的房地产市场中，所有的投资房产，不论是共享住宅或是出租公寓，都有其投资风险所在，投资需谨慎！
延伸阅读：
居外推荐日本公寓房源：
1. 东京豪华公寓
高达32层的豪华公寓楼，周围绿树成荫。位于26层的4间公寓结合在一起而成，面积超过了430平方米，这是绝无仅有的。包括3个开放式的起居室、客厅和厨房的布局，5间卧室，步入式衣帽间和杂物间。24小时的安保服务随时确保业主的安全。售价约5,431万元人民币。
居外物业编号：25177039 点击查看房源信息
2. 大阪市低层公寓
位于大阪市住之江区，离住之江公园车站走路只需7分钟，交通非常方便。非常好出租，周边生活设施齐全，是非常好的投资选择。楼层为10层楼的2层部分，房屋面积84.8平米。售价约146万元人民币。
居外物业编号：39781241 点击查看房源信息
3. 东京港区高层公寓
位於东京港区的高级住宅大厦City Tower的高层单位。大厦2008年4月落成，43层共828户的大型高级住宅。单位於25楼，室内约82平方米以上，露台向东南。24小时保安，步行1分内有超市，现时空室可即入住。售价约432万元人民币。
居外物业编号：39332332 点击查看房源信息
点击查看居外网上更多日本房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 查询
原文：Japan Times
翻译：LPS
责编：Zoe Chan
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
世界杯之后看东京，2020奥运东道主成为楼市新增长点 | 日本
随着2020年东京奥运临近，越来越多的投资者看好日本房产。日本政治稳定，法治健全，房地产波动幅度小，收益稳定；除此之外，日本房产价格便宜，精装入住；拥有永久产权；建筑质量非常好，设计美观，更有着可观的投资回报率……
以上这些利好因素都使日本房产涨幅惊人。其实仔细想想，中国人去投资海外房产的原因无非就是看重资产保值、抄底机遇及增值潜力。
尽管日本人口连续7年净减少，但东京人口持续增加。 日本人比上年减少37.2万人，连续7年减少(0.30%)，为1.24648亿人，减少数创最大纪录。然而在47个道府都县人口中，东京都是仅有的7个人口保持增长的行政区中增长率最高的，达到0.73%，这也是东京人口连续21年保持增长；人口集中于东京、大阪等都市区的趋势仍在持续。（数据来源：日本总务省统计局）。日本人口持续减少与老龄化使得引入移民与外籍劳工刻不容缓。
尽管今年第一季度日本GDP在去除物价变动因素后环比下滑0.2%，换算成年率为下滑0.6%，是九个季度以来日本经济首次呈现负增长，然而日本经济复苏的基本面并未改变。国际货币基金组织预测2018年实际GDP增长率为1.2％，2019年为0.9％，与世界银行的数字相似。
2018年第一季度，日本东京房价上涨4.59％，新加坡（4.4％），韩国（0.58％）和台湾（0.25％）。在亚洲发达经济体中居于首位。
即将到来的2020年奥运会引发了一场重建浪潮，将改变东京和主要地区城市面貌。
大规模的新建扩建项目以及2020年和2020年以后的基础设施改善，将使东京的景观焕然一新，使城市更具吸引力和便利性。宏观经济和人口趋势应继续支持2020年后重点城市的发展；奥运会可以突显日本经济和房地产市场新的增长时期的开始。
从历史来看，奥运会主办城市房价在奥运筹备期间均大幅上升，2008年1月到2015年5月，圣保罗房价增长了223.5%，里约房价更是疯涨266.1%，自2008年至今里约人均收入增加了60%。2012年伦敦奥运会主场地在斯特拉福德（Stratford）的伊丽莎白女王奥林匹克公园（Queen Elizabeth ）这个地区房价每月涨幅最高达3522英镑，为英国全国房价平均增速的3倍，奥运举办前四年内房屋价值增加53%。更不用说北京奥运会带火了北京乃至全国房产。
图一： 2017年1季度至2018年1月日本住宅价格指数
根据Trading Economics全球宏观模型和分析师的预期，日本房屋指数预计将在本季度末达到108.98个指数点。 展望未来，我们估计日本的房屋指数将在12个月内维持在109.63点。
国际上通常以租售比界定投资价值，1:200到1:300之间为良好，如果租售比低于1:300，这意味着房产投资价值相对较小；而如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高。东京公寓的租售比约250，而独栋别墅的租售比更是不足150（如下图）。
东京大改造计划
图四：东京夜景
为了配合2020年东京奥运会，安倍政府推出“东京大改造”计划，这是在日本顶级财团支援下的城市基建计划，受惠的有6个东京地区，分别是：
1. 银座
2. 大手町，丸之内，日本桥及八重洲地区
3. 虎之门，六本木地区
4. 涩谷区
5. 品川区
6. 2020年东京奥运中心的湾岸地区
这6个地区被设定为日本战略特别区域，相当于中国的雄安新区。
居外网推荐东京精品房源：
房屋价格：约¥ 523万
建筑面积：63平方米
房型：2 卧 1 卫
点击查看日本更多精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘
作者：陈仲伟
排版：Shelly Du
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
新西兰首次置业的看过来 如何买房？
新西兰如何买房？对于新西兰的首次置业者，无从下手是常有的事。今天为您带路，跟大家聊聊在新西兰准备买房前后的那些事，保你入门！
买房前的准备工作需要花费大量时间，建议提早准备、积累经验、知己知彼方能一举拿下Dream House!
准备在一个陌生的国家和城市买房置业，想想就容易头大。可说到底逃不过两个简单明了的问题：要买多少钱的房子？以及怎样找到适合自己的房子？
要买多少钱的房子？确认家里能支付多少首付、确认能从银行贷出多少钱
建议直接联系有经验的银行或贷款经理（Broker），因为他们可以全程跟踪帮助您，不管是开户、资金准备、房屋选择、还是推荐律师和房屋质检员
想办法将钱从国内转出来
外汇管制日益森严，如何把大笔资金从国内转移出来，就是考验智慧和实力的时刻了！
怎样找到适合自己的房子，考虑清楚几个问题
打算买几个人住的房子？（考虑户型）目前有没有可以帮助供贷的房屋？（考虑资金）如果在新西兰生活的话在哪里工作或者上学？（考虑位置）购买的房屋计划居住多久？是打算用于自住还是有投资的打算？（考虑综合）
搜寻房源
理清思路后便可上网搜寻房源了，选房应该广撒网，可以通过房产中介公司的网站（如http://www.barfoot.co.nz）、http://www.trademe.co.nz或中文网站http://www.juwai.com/等）查看房源信息。
实地考察可能购买的房屋
如果遇见特别喜欢的房子有购买意向，亲临其境会给您不同的感受，有利于进一步了解房屋本身和周边环境！您可以找房产中介预约免费看房，也可以自己去逛Open Homes。另外，让您的贷款经理和律师推荐信誉好的房屋中介，统一时间看房，可以大大节约您的时间。
看房的过程中您通常会遇到以下两个问题：
产权，买卖合同看不懂？
和国内不同，新西兰的房屋通常分为永久产权和租赁产权（建议不要买）。此外，新西兰房产交割必须通过律师（NZD700-1200不等），因此建议您尽早找到自己的律师，看中喜欢的房子后，让中介把所有资料直接邮件给您的律师，律师会详细帮您查看合同条款、解答您的疑惑。
如果您的贷款经理，房屋中介和律师有长期的合作关系，会更加事半功倍。
房屋检测
银行通常不要求房屋检测，但建议您为心水的房子做一个房屋检测（NZD150-350不等）。同时建议尽量避免购买1990-2004年的Plaster（石灰水泥）房屋, 再便宜也不要买，因为要么已经漏水了，要么将来会有漏水的隐患。
准备工作就绪，Dream House的轮廓已经愈发清晰。在决定出价前，您需要再次找银行或贷款经理确认贷款情况。在新西兰，房屋买卖一般通过拍卖、议价和投标三种方式，其中拍卖和议价最为常见。
有了相中的房子，怎么拿下？
拍卖
属于无条件出价，就是说您需要接受出价文件上的所有条款，如果房主接收，就必须购买。拍卖当天需要交付10%的订金， 其他工作可由房屋中介和贷款经理配合完成。
议价
属于有条件出价，就是说虽然房主接受了出价，但要直到您提出的附加条件都被满足后，合同才能生效。合同生效时需要支付10%的订金，剩下的工作还是可由房屋中介和贷款经理等配合完成。
交割
表怕！这么重要的时刻有贷款经理和律师配合您完成，您只需要提前找好代理律师拟好合约，等到交割当天，双方律师会互换签约完成交割，整个流程会很快。
找专业经纪或律师很重要
新西兰和国内的买房流程特别不一样，买房的各个环节会涉及到法律、贷款等各种问题。虽然新西兰法律透明健全，但如果能够先咨询律师、房屋中介和信贷专家（这三方常常有长期稳定的合作关系），明确自己的状况和预算后办理买房置业的相关事宜，更能事半功倍。另外，消费者买房需要在各个环节注意维护自己的权益，小心不要上当受骗。
来源：逸居新西兰
还在考虑买房投资？新西兰政府喊你来种树！
政府将会改变新西兰针对林业海外投资的规则，以确保新西兰人能够更多的获益。
财政部副部长David Parker在6月19日宣布，政府禁止海外买家购买现房的法案已经递交至国会。
他说，林业也需要包含在这一法案之中，政府将放松林业市场以鼓励投资者对林业进行投资。
一些利益相关者也提供了反馈，认为现有的筛选政策在海外买家购买永久产权土地或者租用土地时会耗费很长时间，并造成相当大的开销。
在大多数情况下，海外投资者如果想投资永久产或者租用敏感的林业土地，需要经过海外投资办公室（OIO）的筛选并获得许可。
然而，那些获得林权的人实际上可以授予投资者对土地的长期高度控制权。
财政部的一份文件认为，林权已经脱离了海外投资办公室的筛选制度，这导致了政策上的一些矛盾，并造成了政策实施时效率的降低。林权的掌握者事实上获得了与永久产权土地及租赁土地相似的权力。
根据该法案，一个投资者如果在一年内投资超过1,000公顷土地的林权，需要经过海外投资办公室的许可。
低于1000公顷的投资不会被审查，而且如果一位投资者投资了几笔林权，那么只有其中超过1000公顷的某一笔或几笔投资才会被审查。
林业部长Shane Jones说，这一法案承认了林业对新西兰的重要性。“我确定该法案会促进林业投资，同时也会保证政策不被钻空子。”
他说，高质量的海外林业投资将是实现政府十亿棵树种植计划的重要组成部分，也将是促进本国经济发展的机会。
对该法案进行的一些重要修改包括提高投资者在申请许可时的灵活性，并取消一些不必要的限制。在审核林业投资时，投资者能够有三种不同的审核方式可以选择。
法案同时还将确保现有的投资者和业主只需要在合同上稍事修改即可，并不需要将合同交给政府重新申请许可。
Jones说，“我对这份法案感到高兴，并相信整个行业的前景会是令人振奋的。”
点击查看居外网上更多新西兰乡郊房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘
森林所有者协会的数据显示，新西兰森林种植面积超过17亿公顷，去年该行业为新西兰国内生产总值（GDP）贡献了36亿美元，约占3％。
来源：中国侨网
责编：Zoe Chan
新西兰买房离不开的三个人 | 新西兰
在新西兰买房，就要了解新西兰房地产市场的内情和规矩。新西兰买房一定不能离开三个人，一个是房地产经纪人，一个是贷款经纪人，再有一个就是律师了。
买房的第一步是选房。选房首先要决定地理位置。是在哪个地区买房。比如奥克兰有五个大区，东南西北中，你要选定哪个方向。然后再缩小范围。选房时很重要的一点就是位置。新西兰本地人有一句口头禅，“Location! Location ! and Location !!!” 可见房子位置在买房时是多么的重要。 不仅仅是哪个区的房子， 更重要的是这一条街的情况。 当然了， 选择位置的时候， 要考虑的很多， 是否是学区房， 交通，周边环境，治安，周围人的种族构成， 教育水平等都要作为参考依据。 另外在看房时，要想好你心目中的房子是什么标准的和什么类型的，如是木制的还是砖瓦的，新旧程度如何，有几个卧室，几个卫生间。
买房的第二步是确定价钱。一般来说，买房者可以从银行贷款到买价的80%。如一栋30万元的房子，您的首期款为6万元，银行贷给买房者20万；如果买房者有稳定的高收入，甚至可以从银行贷到95%.的买房款。
买房除了要考虑首期付款外，还要考虑的就是偿还能力。在新西兰，每个银行计算偿还能力方法也不一样，买房者要是想知道能否贷到款，每个月还款额是多少，通常情况下，都是找贷款经纪人来解决此类问题。
在看房时，要找个房地产经纪人，最好找对对所购房子所在区域比较熟悉的，他们对那一带的房价、学校、居民、购物等情况都比较熟悉，能给买房者以更好的指导。
出价也可以由房地产经纪人代理。在新西兰，一般买房的整个讨价还价过程都是由房地产经纪人中间协调而成的，买房者是不用与房主直接接触的。
在新西兰房地产市场有明确规定，房屋的买卖要由律师来完成。房地产经纪人会把买房合同的原件寄到律师那里，以后同卖方的任何交涉都由买方律师与卖方律师来处理。所以在买房之前，买房者要联系好一位律师。如果初来不熟悉情况，不知道用哪家律师行，可请房地产经纪人或贷款经纪人推荐一个。
签订房屋买卖合同时，律师会帮助买房者搞定合同。最后由买卖双方签字。然后，银行按合同价格给买房者贷款。买房的价钱一旦确定，买房者要先付给房地产公司定金，定金一般为买房价格的10%。
买房的合同除非是无条件的，一般这类合同中都有三个日期，一个是生效日期，一个是贷款日期，还有一个就是交割日期。贷款日期一般在合同生效期后的5至10天，也就是在价格谈好后，买房者要在5天到10天之内贷下款来。这件事可由贷款经纪人来完成，贷款经纪人与买房者谈好贷款方式，然后将申请材料递交给贷款银行。银行一旦批准，就会寄信给买房者的律师，确认贷款金额，并将相应的贷款文件一并发给律师。
交割日期就是买房者拿钥匙搬家的日期，交割日期一般在合同生效的1到3个月内，也可以由买卖双方按实际情况商定。贷款批准之后到房屋交割之前，还有一件非常重要的事情，就是要购买房子的保险。在新西兰，这是银行硬性的要求，没有房屋保险，银行在交割时是不会放款的。新西兰的房屋保险很便宜，每月只有25到35元。各大银行一般都在发放贷款的同时代为办理保险，所以买房者也可以在贷款的银行购买房屋保险。
房屋价格： 约¥ 383万
建筑面积： 140平方米
房型： 4 卧 2 卫
点击查看奥克兰更多精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘
一切准备就绪，在房屋交割前的二、三天内，律师会邀请买房者到他的办公室签字。如果银行贷款为80%，买房者在签订合同时已经预付10%的定金，这时要将剩余的10%的钱转到律师的Trust Account 里，另外还要付律师费。同时还要带上保险单和有效证件。在签署银行贷款合同后，买房者就可以回家等候房地产经纪人登门送钥匙了。到了交割日期，银行将贷款转到买方律师的信托帐户中，买方律师再将款项转到卖方律师的帐户，卖方律师收到款后通知房地产经纪人。这时， 就可以等到交割日期那天，房地产中介就会把房子的钥匙交到您的手上，当然也可能是经纪公司通知您去取钥匙。这时，买者者就可以搬家啦！
搬入新居后，房地产经纪人和律师的服务就结束了，而贷款经纪人的服务还没有完。在买房者还贷期间有任何问题，贷款经纪人都要提供相应的服务。
来源：至诚信贷
排版：Shelly Du
日本的新住房共享法律 令业主纷纷退出市场
作者：高桥启佑（Keisuke Takahashi）
上周日本将已合法化住房共享业务，但这一期待已久的放松管制举措却令目前出租房屋的部分业主决定退出市场。
住房共享合法化的新法律（日文为minpaku）于6月15日生效。但截至6月8日，在爱彼迎（Airbnb）和其它日本住房网站上，仅有3,000人申请房屋共享登记，距预计的上万申请人数量相去甚远。相关阅读：【日本出台住房共享法律 爱彼迎大量房源下架】
33岁的自由职业系统工程师Taro Hamada（应其要求不使用真实姓名）表示，新法律生效当天，他在东京杉并区的房屋将不再接收寄宿者。Hamada指出，“旅游部门告诉我，共享房屋后，我离开家的时间一次不得超过1小时。我做不到这一点。”
住房共享一直以来都处于日本的灰色地带。几十年来，酒店和旅馆适用的法律中一直没有对住房共享作出规定。Hamada表示，“我偶尔会出租房间，就像接待朋友那样接待租客，但现在新法律出台，我觉得我可能一不小心会违背其中的规定。”
新法律的时间要求是针对住在出租房屋的业主提出的。这意味着，如果Hamada作为非住房者业主进行登记，就无需受这一规定限制。但这对他来说也并不是一个好的选择。因为这将产生更多的文书工作和额外的费用。
对首次开展住房共享业务的业主而言，他们必须雇佣第三方来管理相关服务（包括处理投诉）。还需要安装消防探测器，并在疏散路线安装应急照明。除此以外，还会有建筑师前来检测房屋情况，提供详细文件证明房屋满足出租所需的安全要求。
要想满足新法律的所有要求，Hamada必须提高原本相当低廉的租金（小房间25美元/晚）。而这违背了他开展这一副业的初衷。他表示其房屋很受外国游客的欢迎。他说道，“我这么做不是为了赚钱。我只是希望房客开心，并通过了解他们获得乐趣。”
新法律还对营业时间做出限定——每年不超过180天，这也打击了租房业主的热情。部分市政府还针对仅供自住的区域出台了额外的规定，这进一步限制了新业主进入住房共享市场。
60岁的东京人Ichiro Sato（应其要求不使用真实姓名）在新宿站附近经营着一家咖啡店。在花费2千万日元（约116万元人民币）对房屋进行翻修后，他从去年7月开始对外出租3间房间。从那时起，其房屋入住率一直保持在90%左右。Sato表示，“通过将咖啡店和住宿结合在一起，我希望打造一个可供交流的环境，为这一区域带来活力。”
但在6月15日新法律生效后，他将不再继续开展住房共享业务。Sato最近得知他的房屋位于仅供自住区域。当地的法律规定，此类区域的住房只能在周末开展住房共享业务。他指出，“大多数外国游客会在这里停留超过一个星期甚至更久。他们不会愿意租住在周末开放的房屋。”
第三个问题涉及隐私。例如，东京港区要求有意将其房屋登记为出租房屋的业主通过张贴传单将这一情况告知其方圆10米内的邻居，传单内容包括业主的姓名、手机号和地址。一位开展住房共享业务的42岁业主表示，“我为什么要把我的姓名和地址告诉不认识的人？”这一规定旨在应对住户对住房共享安全问题的顾虑。但业主表示张贴传单只会让小偷有可乘之机。游客白天出门，他们的东西都放在房间里。
九州大学的法律教授Shinto Teramoto表示，业主没挣多少钱还要受到这么多的限制，他们退出市场也是情有可原。他指出，“复杂的手续和规定打击了业主开启或继续经营住房共享业务的热情。”
法国租客奥雷利安·埃斯塔格（Aurelien Estager）每3个月会来日本一次，或不定期作为译员来日本出差。他认为新法律规定毫无道理。38岁的埃斯塔格表示，将住房共享业务限制在周末，房客就无法融入当地的社区。
他还质疑要求业主时刻呆在出租房这一规定的必要性，因为“一般来说，游客从早到晚都在外面。”
面对低共享住房登记数量，日本政府显示出放宽新法律要求的迹象。最初旅游部门要求业主必须呆在家中，甚至租客出门时也要这么做。但现在，旅游部门表示租客出门期间，业主不必呆在家中。
随着2020年东京奥运会的来临，度假出租房屋的需求将显著增加。
居外推荐日本房源：大阪浪速区新筑民宿
这次介绍的大阪民宿，是已取得当地政府认证的合格旅馆，拥有合法牌照，没有普通民宿最多180天的营业限制，是民宿投资者的最好选择。
建筑面积：51.74平方米
房型：全和风装修的二层二房
特色：以取得合法牌照标准来建筑及设计的独栋，以付款建筑的形式兴建，
买家支付房款後开始动工，可介绍民宿管理公司代管
交通连接：JR环状线芦原桥步行6分钟，千日前线桜川站步行8分钟
房屋价格：3,280万日元（约192万元人民币，已包括了土地及建筑费用）
物业编号：38558787 点击查看房源信息
查看居外网上更多日本合法民宿房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘
原文：日经亚洲评论
翻译：LPS
责编：Zoe Chan
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
“特金会”取得成功 为什么要投资朝鲜的不是美国而是中国企业？
作者：丹尼尔·尚恩（Daniel Shane）
美国总统特朗普（Donald Trump）于本周二（6月12日）在新加坡进行历史性的首脑会晤，会见了朝鲜领导人金正恩，美国希望借此让朝鲜实现无核化。
美国国务卿迈克·蓬佩奥（Mike Pompeo）上个月提出了美国企业投资这一孤立的国家的可能性，前提是朝鲜能够摆脱核武器。
目前尚不清楚朝鲜是否会实施无核化。特朗普总统与金正恩签署了文件，同意无核化的模糊承诺，继续两国的对话。
即使这一过程能实现实质性的突破，专家们表示，投资者应该非常谨慎地看待朝鲜。如果任何国家迅速采取行动，占据先机，很有可能是中国。
‘获利可能’
纸面上，朝鲜有一些吸引外国公司的特点：位于亚洲主要供应链（中国、韩国与日本）的中间；经济仍有许多有待发展之处。
首尔大学专攻朝鲜研究的研究员皮特·沃德表示，“朝鲜有许多获利可能与令人期待的投资机会”。
据研究朝鲜的专家称，朝鲜人口贫穷，但受过良好教育，而劳动力成本远低于邻国。一些分析师表示，这让朝鲜成为电子和纺织品制造的潜在枢纽。
但是，对于外国投资者来说，这些优势不足以抗衡外国投资者们遇到的巨大阻碍，特别是金政权的高压手段。
位于首尔的智库——牙山政策研究所的研究员Go Myong-hyun认为：“朝鲜政权允许朝鲜进行大规模投资的可能性不大”， “该政权对国际市场深表怀疑。”
中国将主导投资
作为朝鲜最大的贸易伙伴和该政权的主要支持者，中国可能在该国的投资中占据主导地位。
沃德表示，朝鲜显然是中国“一带一路”倡议（一项计划投资数千亿美元建设从亚洲到非洲的道路、港口和铁路的宏伟计划）的自然候选国。据专家称，朝鲜大部分地区的基础设施处于破旧状态。
但中国的投资可能有一定的副作用。比如，中国在斯里兰卡拖欠支付后控制了它为这一南亚国家建造的港口。相关阅读：【“一带一路”创造8万个就业机会 南亚又一片投资热土！】
这类事件不太可能避开朝鲜政府的注意，朝鲜政府希望避免任何为北方邻国割让主权的看法。
在沃德看来，“朝鲜可能非常不愿意让中国强行占有未来的‘不良资产’”。
记录不良
外国投资者曾在朝鲜备受煎熬。20世纪80年代，朝鲜政府拖欠欧洲和澳大利亚银行的贷款。近些时期，那些试图在朝鲜经营的企业也遇到了麻烦。
在2000年代末期，埃及企业奥拉斯考姆（Orascom）集团受邀与朝鲜政府组建合资企业，建立该国的首个蜂窝网络。
该集团在几年后遇到问题：无法将利润转移出朝鲜，朝鲜政府成立了一家国营竞争对手。奥拉斯考姆在其2015年的财务报告中简单地表示：“已经失去对合资企业的控制权” 。关于其发展的其他细节鲜有公布。
奥拉斯考姆没有回应有关此事的评论请求。
韩国的企业也深陷泥沼。
1998年，现代集团开始在朝鲜运营一个山区度假胜地。在10年的时间里，这一度假胜地吸引了200万韩国游客，直到一名朝鲜哨兵杀死了一位游客，导致其关闭。此后该项目被朝鲜政府没收。
牙山研究院的Go表示，“现代竹篮打水一场空”，“该集团无法再进入朝鲜”。
尽管有这样的经历，现代集团已经成立了一个工作组，为重返朝鲜做好准备。而另一家大型韩国企业集团旗下的投资机构三星证券周四（6月7日）表示，正在成立一个研究团队分析未来在朝鲜的投资潜力。
高攀之举？
朝鲜与韩国还合作开发了开城经济特区，朝鲜工人为韩国公司制造商品。但沃德说，由于首尔政府的担保和支持，许多韩国公司只同意在朝鲜边境地区开展业务。
开城于2016年关闭，受朝韩政治紧张局势加剧的牵连。
专家们提出了几条朝鲜政权为什么倾向于出尔反尔，反咬外国投资者一口的几条理由。
一些人士表示，当局担心市场资本主义的蔓延将破坏其权力控制，或者公司最终可能成为政府内部派别内斗的受害者。
另一些人则认为，朝鲜的隔离经济意味着官员不了解与商业伙伴打交道的可接受做法。
沃德解释道，“他们以为朝鲜在国际市场上十分抢手”， “他们似乎并不明白，剥夺投资者的利益会让其名誉扫地” 。
居外网juwai.com是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎致电 400-041-7515 谘询海外房地产的投资机会。
原文：CNN Money
翻译：LPS
责编：Zoe Chan
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之二：卖｜马来西亚
上期，在产业投资四分法中（买、卖、用和借）中谈到了“买”【房产投资四分法”系列之一：买】，这期我们一起来探讨“卖”的策略。而除了本期的6个“卖”的策略，上期6个“买”的策略其实也可是您“卖”的额外策略。
在产业投资中，“卖”指的是套利退场，但除了将房产卖出，其实，投资者可根据结算周期、支付方式、融资类别、销售轨道、甚至整体销售还是部分销售或扩大产业的用途来也增加产业的价值和制作其他的退场选择。
这有6个策略让你可以卖出产业：
1. 先租后售
您目前的租客其实是您最有潜质的买家。没有人喜欢一直搬家，与其寻找新买家，不如将目标锁定现有租户，说服他们买下你的房子。
在租约中提供租户购下房子的选择，可以让有兴趣的租户在居住期间存钱，或是改善经济状况，以便在期满时购下你的房子。
不仅如此，若租户有意买下你的房子，他在居住期间也会特别照顾你的房子，这也能确保房产价值继续提升。
2. 改变房产的用途
投资者都希望可以将房子高价出售，其中一个方法是扩大房子的用途，借此增值。
随着市场情况改变，市政局会不时将临近商区的住宅房产地区划分为商用房产地区，意思是落在商用房产地区的住宅房产，可以申请转为商业用途，资产价值也因此提升。
业主不妨向市政局查询所持的房产是否落在商用房产规划区内，若住宅房产市价表现差强人意，或该区商用房产需求大增，业主可考虑将房子转为商业用途，借此增加房产价值。
3. 部分销售
假如你拥有的是一间多层楼的店屋，而你本身只是使用部分楼层，其他楼层为空置或租金表现不怎样，你可以选择将这些楼层分开卖出去。
如果相关房产为公司持有，你可以将不同的楼层以股权概念分配，再将股权（楼层相等价值）脱售给其他股东。当然，这么做的话，你需要律师仔细草拟合约，确保买卖双方权益受到保障。
4. 业主融资
很多买卖无法完成是因为传统财务机构的严格贷款条规，导致贷款难批，许多有意置产的买家都因为无法取得贷款而打消投资念头。业主不妨弹性处理，将销售期限延长，给予有兴趣的买家更长的时间筹取资金，如此一来，业主也不必降价销售。
5. 地产交换
在汽车买卖上，“以旧换新”是很普遍的做法。如果你想要卖掉手上的房产，转而投资其他房产，除了卖，你也可以考虑和拥有同样想法的业主商量，“交换”房产。
尽管这样的组合很难找到（正好对方也想要你所持的房产），但是不排除这种可能性，如此一来，双方可以省下交易成本与时间。
6. 跨越中间人
以当今的科技，卖家绝对可以直接找到卖家，而无需通过中间人。市面上有很多平台让业主可以展示产业，而这些平台都有不同的推销活动来吸引买家。
亲自带领有兴趣的买家参观产业，让自己更熟悉买家的需求，能刺激业主更多创新的销售想法。
点击查看居外网上更多马来西亚精品房源，或致电居外客服热线 400-041-7515 询盘
参考以上的选择和建议，能让你有更多创新的想法。有句话说，只要能卖出，并没有所谓的对与错（当然必须遵守法律）。
责任编辑：Zoe Chan
如需咨询或有疑问，欢迎随时发邮件至：editorial@juwai.com，我们会尽快为您解答！
本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。
