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新冠状病毒疫情大爆发，但是你恰好想在马来西亚买房 ？

老实说，这可能是你所面临最棒的财务决策！

为什么？

为了应对全球经济重挫，举银行贷款为例，全球大部分政府近期都宣布了另一次的“量化宽松政策（Quantitative Easing measures）”。

与2008年的全球金融危机中的次贷危机¹相似，当时美国推出了2万亿美元的刺激计划，并将利率下调至接近零。马来西亚则是宣布了调低了法定储备率（SRR）——银行需在国行存入的储备金，从3%下调100个基点²至2%，此项措施预计为金融体系释出近300亿令吉流动性，亦让银行有更多现金用于借贷。

其次，马来西亚政府近期3次下调隔夜利率（OPR），目前下调了75个基点、降息至2.5%。OPR³大幅下跌也导致了商业的发展和银行存款的减少。我们会见证的是前所未有的量化宽松政策 ⁴，和正在影响我们每一个人的货币政策。

你可能会问：这对日常消费者有什么影响？

流动性（Liquidity），即可用的现金正在涌入市场，而其效应则是法定货币⁵ 比如说美金或是马币，会显著性减少、人们会开始购置资产而非货币。经验丰富的投资者都知道，在不久的将来，我们会需要更多的现金来置产，比如房地产。

这些是与次贷危机中相似的举措。而当时，这也导致了许多国家的房地产繁荣景象，包括马来西亚，在2008年至2013年间，房地产的价值翻了1至3倍之多。

当然量化宽松政策和隔夜利率，并非政府仅有的经济刺激手法。

在接下来的12到18个月，预计将有更多的措施，协助推动房地产市场：

1. 调整或废除RPGT

RPGT⁶ 是产业盈利税，在出售产业或是产业公司股权时，需要依据其盈利缴纳的税务。

通过减低其利率或是废除，政府都能鼓励更多人进行产业交易。

2. 取消或调低抵押贷款的贷款价值比（LTV）

LTV⁷是指贷款金额和抵押品价值的比例。通过允许银行针对单一房地产借出更高金额，客户将无需挪出大笔现金充作抵押金，这将会使他们更容易购得房地产。

3. 重新引入“发展商承担利息计划（DIBS）”

发展商承担利息计划（DIBS）是在房屋建筑期间，由发展商从购房者的房贷中吸收房贷利息的措施。

如果你购买在此计划下的房屋项目，发展商将负责原本由你承担的、房屋建筑期间的房贷利息（通常为项目推介后36个月），之后再如常缴付房贷和利息。基于未完工前无需缴付这些承诺费，重新推行DIBS会让购房者更容易购置房地产。

4. 放宽外国人购买门槛

减低外国人购房门槛，将对国外购房者有相当的吸引力。

试想想，假设上述政策被提出将对房地产行业带来的影响。当然，这也一定程度取决于新冠疫情的减缓的状况。

你可能会问，为什么政府要帮助房地产市场？

这个原因颇为简单，主要因为房地产行业背后有最少过百个甚至过千个产业在运行。协助房地产，等同协助整个房地产产业链背后的过千个不同产业。

目前已经获得房贷的购房者，可以说是享有特权的幸运儿。因为这是不能错过的投资窗口，就如同2008年至2010年的那段时期。

注意安全、静待家中、保持投资。

专业术语表

1. 次贷危机：全称次级房屋借贷危机（Subprime mortgage crisis），在2008年爆发并大幅冲击抵押贷款行业，主要因为借贷者获批他们无法负担的贷款金额。因此导致大批的抵押品赎回权被取消，并且很大程度冲击了需要贷款机构和对冲基金。
2. 基点：100个基点等于1%（主要用于表达利率的差异）。
3. OPR：Overnight Policy Rate隔夜利率，由马来西亚国家银行设定并用于金融政策导向，这是国行每日流动性操作的目标利率。
4. 量化宽松政策：Quantitative easing (QE)，一种由中央银行采纳的非常规货币政策，用来增进国内货币供应和刺激经济活动。它通常舍弃中央银行长期购置政府债券及其他类型资产，比如不动产抵押贷款证券（MBS）。
5. 法定货币：Fiat Currency ，简称法币，依靠政府的法令使其成为合法通货的货币。美元是法币，欧元和其他主要世界货币亦然。这种货币和某些以实物为基础的货币不同，比如黄金或白银，它们一般被称为商品货币（commodity money）。
6. RPGT：产业盈利税，因出售不动产产业或不动产公司（RPC）股权所产生的收益而被征收的税务，其范围包括出售地皮和房产。
7. LTV：贷款价值比，一种财务术语，贷款人用于表达该贷款和所购买资产价值的比率。

 

关于居外IQI

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原文发布于IQI Global
责编：Zoe Chan

作者 ：郑碧娥

2019年马来西亚一手产业市场的交易回扬，平均季度增长10.8%，助使消化2019年首季处于纪录新高的房产库存。首季共有17万7200个滞销单位，第三季减至16万2252个单位，这是可喜的现象。

不过，与大马人民的平均收入相比，国内房屋的价格仍介于严重不可负担的水平，主因包括住宅产业供需不均衡。无论如何，由于国人对价格低于50万令吉房产需求殷切，有助于减缓房屋价格大幅调整的风险。

房价若跌20% 风险借贷者增至2%

2019年首9个月，价格低于50万令吉的房产占交易总量的83%，收入增加、组织家庭及拥屋成本稍减，扶持市场在2019年对房产的需求，购买住宅的融资在2019年显著增加7%，当中银行提供给家庭购买房产的贷款，取得7.8%成长率，比2019年整体成长率增了一倍。

新冠状病毒疫情传到大马，并迅速漫延与扩散，冲击许多行业的发展，个人和家庭收入皆受到影响，削弱家庭的偿债能力。假如房价大幅滑落，料将冲击家庭的应对弹力，可能带给金融体系更大压力。

房价跌50% 风险借贷者增至3.4%

市场关切，房价下跌、收入减少，房屋市场若出现严峻调整，屋价持续振作不起来，偿债能力被削弱的大马家庭，将受到怎样程度的冲击？

国家银行在《2019下半年金融稳定检讨报告》指出，房价下跌的整体冲击，严格来说在受控的范围内，不过假如房价下跌20%，有财务风险的借贷者将增至2%；万一房价下跌50%，潜在风险的借贷者将会增至3.4%，增幅大约75%。

房价低+家债高 削弱偿债能力

本地家庭债务占债务总比例偏高，已经持续好几年，并非最近一两年才出现。生活开销庞大、人均收入减少，造成个人或家庭的偿债能力继续被削弱，加上这一两年房房价格保持偏低，产生房价偏低、家庭债务偏高，冲击个人偿债能力的隐忧。

担心有借没换 银行批贷严谨

购屋者协会中文组主任陈钟灵说，如果违约拖欠贷款，金融机构收回的产业，因为房产价格偏低，可能抵不回贷出去的款项，又或者演变成坏账，这是金融机构所顾虑的。

国行报告指出，截至2019年杪，整体家庭债务占国内生产总值比例，上升至82.7%的偏高水平，尽管那段期间经济成长放缓，可是住宅产业领域的减记／减损贷款却继续增加。

所谓的减记／减损贷款，指的是借贷方，资产都被束缚在营运中，没有足够资源偿还贷款，因而产生减记／减损贷款。

报告说，收入较低的家庭可能面对不容易偿付贷款的问题，银行和非银行等融资机构采取严谨的借贷标准，不轻易提供贷款给月入低于3000令吉的申请者，避免轻易批出去的贷款，最后因为贷款者陷入财务困境，演变成银行的坏账。

2019年这些收入的借贷者在银行贷款的比率没有上升，可是他们的负债水平保持偏高，主要是他们的财务储备有限，导致他们面对无形压力，准备偿还债务时有困难。

低收入者面对财务困境

报告补充，月入低于3000令吉的贷款者，占寻求信贷咨询与债务重组机构（AKPK）协助人士的半数，需要进行债务重组、而且收入偏低，加上财务规划欠佳，是这些借贷者面对财务困境的主因，他们可能高估本身应对债务负担及生活开销的能力。

家庭负债介于高水平，继续是宏观经济潜在风险的来源，家庭收入与资产负债，预料受到疫情的后续影响，政府最近建议推出、并且获得银行配合的措施，料将提供家庭暂时财务舒困，以渡过收入减少、房价未能回扬，还款能力稍弱的阶段。

房贷减损趋增

家庭的整体减损将继续受到住宅产业贷款的影响，过去几季显著上升，收入波动的借贷者，在受损贷款增长占多数，反映这些收入群体，正面临收入不稳定的冲击。

不过，国行报告指出，金融领域的稳定性仍在受控水平内，他们提供这些风险较高借贷者的贷款，庆幸只占银行体系总贷款的2%。

月入5千令吉 易获贷款

目前尚未还清和新批准贷款的偿还比率，分别为37%和43%；偿债能力超过60%。过去几年的迹象显示，批准的新贷款比例较高，这些贷款的三分之二，是月入超过5000令吉的贷款者。

陈钟灵认为，这些贷款者拥有较多的剩余所得，在调整自由衡量开销，拥有较大的弹性空间，拖欠贷款的风险不高。

不过，国行报告指出，由于最近资金市场表现欠佳，当中也有月入超过5000令吉的投资者，因为股价下跌蒙受亏损，担心会影响他们的可供消费收入及偿还贷款的能力。

影响还贷因素：能力+意愿

至于哪些类型的借贷者会违约，进而拖欠贷款分期，国行的金融报告指出，影响贷款者偿还贷款分期，主要有两大因素：偿还能力及偿还意愿。

收入如受冲击将削弱家庭财务赚幅

报告分析，家庭的偿还债务能力是采用金融赚幅架构衡量，家庭在偿还每月的债务、支付基本开销后，是否拥有足够的额外金融缓冲物资，假如收入受到冲击，直接削弱家庭财务赚幅，导致更多家庭陷入“负财务赚幅”的区域。

假如家庭处于“负资产”，违约拖欠贷款分期可能性偏高，加上产业价值面对各种因素冲击而下跌，如果跌至低于尚欠的贷款数额，个人偿还每月贷款分期的意愿有可能会削弱。

报告认为，单单个别因素可能不足以预测家庭是否违约，进而拖欠贷款分期，“两项触发因素”存在，家庭比较有可能违约，否则违约和拖欠贷款的情况可能不会发生。

一般来说，面临负财务赚幅的家庭，他们可能提取其他资产，例如从公积金第二户头提出存款，或寻求家族成员的援助，以履行偿还贷款义务，另外，即使家庭面临负资产，他们仍希望尽量按时偿还贷款，不希望留下拖欠贷款纪录，导致未来不容易获得贷款。

对于自住产业者，拖欠贷款对他们不利。

自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%，如果违约没有准时或偿还贷款分期，将导致他们失去房屋，最后没有一个固定的居所。

无论如何，面临负财务赚幅及负资产的家庭，处境是危险的、违约风险也高，他们缺乏偿还贷款的能力，也可能不利于银行财务架构的稳定性。

住宅产业贷款影响家庭减损

与此同时，家庭的减损继续受到住宅产业贷款影响，过去几季该领域贷款显著增加，收入不稳定的借贷者占近年减损房产贷款的较大比例。

国家银行关注收入较低家庭，可能面临偿还贷款的困难，不过银行和非银行机构采纳严谨的借贷标准，削减这些家庭陷入财务困境风险，惟这些借贷者的风险保持偏高。

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可负担屋供不应求

国行报告指出，2019年第三季大马房价适度成长，市场对高楼房产需求稳定，主因是有关领域房产单位，价格比较可负担，政府和私人界在2019年推出激励房产市场的措施，包括印花税减免，发展商则供折价和回扣优惠，交易量显示有增长。

与此同时，房屋的平均交易价趋向偏低水平，与可负担房屋的交易活动一致，预料有助于改善房屋的可负担性。

市场对可负担房屋需求继续超越供应量，而且超出的幅度相当大，意味可负担房屋的价格将有进一步调整空间，特别是新屋的售价。虽然市场对价格低于30万令吉房屋需求强稳，可是在2019年首3季，该价位的新推房屋平均数量并没有增加，共6518个单位，比2018年首3季的9777个单位减少。

这个最新的数据反映，该价位的新推房产减少，如果这样的趋势持续，在未来有关房产价格调整的风险将加大。

办公楼商场过剩 空置率恐攀升

虽然房产交易活动改善，可是商业产业一些领域依然脆弱，在办公空间和购物商场供应过剩的情况未见改善，截至2019年第三季，巴生河流域的新增办公空间供应保持在3620万平方尺的平稳水平，相等于现有供应大约30%。

国行报告指出，在2021年之前，接下来将有大约550万平方尺／年办公空间加入市场，超越过去3年每年平均230万平方尺。此外，主要州属完工、已规划零售空间，截至2019年首3季增至373个单位。

按这样的趋势发展，预料将导致办公空间、购物商场的空置率上升、租金则酝酿下跌。业者为争取租户、必须提供较有吸引力的奖掖配套，例如开始阶段，给予稍长的免租期、额外泊车位等等。

与此同时，电子商务的成长，改变人们的购物方式，已有更多零售商减少租店面营业，可能将加剧商场空置率上扬。

从金融稳定的角度来看，产业市场的发展是重要的，银行涉足产业贷款，分别占银行体系资产33%及贷款51%；购买住宅产业的贷款占银行产业贷款的三分之二，也是产业贷款领域的主要组合。

在非住宅产业领域，银行涉足办公空间、零售产业贷款，占银行体系贷款不到4%；非住宅产业的新贷款从风险较高的商业产业、购物商场，转向购买店面、工业大厦和工厂。

结语

从国家银行的分析报告及产业顾问的看法，可以看出即使家庭面临负资产，他们仍设法按时偿还贷款，不希望留下拖欠贷款纪录，导致未来不容易获得贷款。

现阶段，自住产业者的贷款占大马房产贷款者的82%，如果违约没有准时偿还贷款分期，将导致他们失去房屋，最后没有一个固定的住宿；因此他们可能选择提取其他资产，以履行偿还贷款义务，设法应对屋价下跌、收入减少的冲击。

 

来源 ： 星洲日报
责编：Zoe Chan