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新加坡房地产新私宅销量在3月份上扬，比去年同期高出近三成，更比今年2月份高出近六成。

分析师表示，3月份新私宅销量上扬，主要是几个大型私宅项目带动销量，但这股上涨势头预料难以持续下去，新加坡新私宅市场整体上仍处于疲弱状态。

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欣乐国际执行董事麦俊荣说：“虽然3月份新私宅销量环比高出57％，但要开香槟庆祝或许还言之过早，因为3月的高增长率是不太可能持续的。”

根据市区重建局昨天发布的数据，不包括执行共管公寓在内，发展商在3月共售出613个单位，比去年同期售出的480个单位高出了28％。这也比今年2月份售出的390个单位多了57％。

3月份新私宅销量上扬，主要是大众私宅项目所带动。在售出的613个新单位之中，有391个是大众私宅（中央区以外，OCR），197个是中档私宅（其他中央区，RCR），仅25个是高档私宅（核心中央区，CCR）。

仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，3月份相对较出色的销售成绩，一扫今年首两个月楼市淡静的表现，多少提振了市场情绪。

他说：“今年首两个月份楼市淡静，部分原因是农历新年等节日的关系。但步入3月，发展商卖出了613个新私宅单位，这个不俗的销售成绩无疑为楼市注入了生气。这也使今年第一季所卖出的新私宅单位达到1379个，相当于去年第四季卖出的1376个单位，显示私宅销售情况逐步稳定。”

但王德辉也强调，受到总偿债率（TDSR）房贷限制等降温措施的持续影响，负担能力仍然是买家购房的最大考虑因素。像3月卖出的新私宅单位中，有超过六成为较符合大众负担能力的大众私宅项目。

发展商在3月共推出400个新私宅单位，比2月的389个单位多出了11个单位或3％。

3月也只有一个新项目推出，即位于实龙岗景上段的鑫丰银河湾（Kingsford Waterbay）。这个共有1165个单位的私宅项目，以1111元的中位数尺价卖出了155个单位，是3月份销售成绩最好的项目。排在其后的是沈氏通道的Sims Urban Oasis，这个1024个单位项目，以1401元的中位数尺价卖出了的107个单位。

其他销量比较好的项目还包括City Gate、The Skywoods和雅韵轩（Symphony Suites）等，但它们个别的销量都少于30个单位。

麦俊荣表示，鑫丰银河湾和Sims Urban Oasis虽然取得不俗的销售成绩，但它们作为拥有1000多个单位的私宅项目，还有至少八成左右的单位未卖出。此外，其他私宅项目在3月份卖不到30个单位，也进一步反映新私宅市场买气依然低迷。

展望楼市下来走势，麦俊荣认为，楼市下来还是被一些大型私宅项目所主导，包括义顺新推出的北园公寓（North Park Residences）。他也预测下来每个月的新私宅销量介于400个单位和900个单位之间，全年销量为6000至9000个单位。

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究部主管沈振伦则表示，按第一季卖出1379个单位来计算的话，全年新私宅销量将为5000个单位至6000个单位，相当于1997年亚洲金融危机、沙斯（SARS）爆发或2008年全球金融危机等经济不振时期的超低水平。

“如果本地楼市要重回到过去的每年卖出1万至1万2000个单位的水平，政府将需要重新检讨当前严格调控的房地产措施。”

新加坡组屋转售价格上月再度下滑，转售成交量则在农历新年淡静期后止跌回升。

新加坡房地产交易信息网站SRX昨天公布的预估数据显示，今年3月的整体组屋转售价较2月滑落0.8％，比去年同期下跌6.6％。

根据SRX报告，3月组屋转售价下跌主要是由三房式、四房式和五房式单位的转售价滑落导致，这三类住屋的转售价上个月分别下滑0.9％、1.1％和0.5％，仅有公寓式单位的价格上涨1％。

智信研究与咨询总监王伽胜指出，随着大批私宅和执行共管公寓在今年竣工，更多组屋住户在搬进新家的同时也会出售现有单位，而这一群体大多是住在四房式或五房式单位，经济较为宽裕的家庭。换句话说，四房式和五房式单位的转售价将继续面对下行压力。

另一方面，王伽胜认为，公寓式单位住户搬至私宅的比率则相对较低。他说，做为一种较小众的公共住屋产品，公寓式单位本身已具备其它房型组屋没有的优势。和这类单位相比，私宅不仅价格昂贵，居住面积也大幅缩小，不会吸引太多公寓式单位住户卖掉现有住房，这类单位的价格也因此较为稳定。

全年组屋转售价格 跌幅或为4％

如果政府没有放宽房地产降温措施，王伽胜预计全年组屋转售价格跌幅为4％。报告也显示，成熟组屋区和非成熟组屋区的转售价在3月双双下滑。其中成熟组屋区的转售价比2月下跌0.9％，非成熟组屋区则下挫0.8％。

在成交量方面，上月有1349个单位成功转售，比2月的1148个单位大幅增加17.5％，是过去四个月来首次回升，但仍比去年同期的1420个单位减少5％。

ERA产业主要执行员林东荣指出，年初交易量下降主要是受农历新年影响所致，3月交易量回升在预料之中。如果这一势头可以延续到下个淡静期，即农历七月到来前，今年组屋转售成交量将有望超越去年。

去年全年只有1万7318间组屋成功转售，交易量比前年减少4.3％。

“随着今年政府缩减预购组屋供应量，以及组屋转售价进一步趋稳，相信会有更多买家选择购买转售组屋。如果是这样，全年将有1万8000宗至2万宗转售交易。”

反映组屋转售价与周边组屋近期转售价差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位数，上月从负4000元微升至负3000元，但仍维持在负数，显示多数买家所付的价格低于同类组屋近期的售价。

在3月交易量超过10宗的建屋局市镇中，红山的TOX蝉联榜首，为正7000元。后港则以负1万3000元的TOX，成为TOX最低的市镇。

随着今年政府缩减预购组屋供应量，以及组屋转售价进一步趋稳，相信会有更多买家选择购买转售组屋。如果是这样，全年将有1万8000宗至2万宗转售交易。

市场实例显示，售价大众化的私宅项目仍能吸引买家。低利率环境，再加上发展商审慎的订价策略，也会扶持这个趋势持续下去。

于2013年6月实施的房屋总偿债率（TDSR）措施，可说是过去几年旺热楼市的一个转捩点。 这一系列降温措施和金融限制推出之后，不仅房产买家的购买能力降低、置产费用升高，产业发展商的新项目和销量也出现了显著减幅。

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2014年的新房销量从2013年的1万5162个单位锐减至7437个单位，下跌了50%。在同一个时期，发展商推出市场销售的新单位也减少了51%。此外，私宅价格也从2013年第4季开始呈现下滑趋势。

房屋销量受到冲击

新加坡房屋销量在房屋总偿债率推行数个月后即受到冲击，但新加坡房价却在2013年第4季才开始出现显著影响。市区重建局的私宅价格指数连续下滑了四个季度。此外，所有地区的非有地住宅价格指数也同样下跌。值得注意的是，一向因需求强劲而被认为更具弹性的大众市场，也开始出现房价调整迹象。

根据博纳集团总裁伊斯迈分析：“买家、发展商和有关当局之间的关系将会持续下去。买家相信会更善于挑选，并且扣着他们的购屋决定，因为他们看好2015年和2016年期间将有更多房产项目竣工，带动房价到时下降。至于发展商会继续谨慎地挑选推出新项目的时机，并且寄望政府介入，取消一些房地产降温措施。不过，从政府的角度来看，倘若房价没有显著降低，当局似乎没有充分理由来放宽降温措施，而事实上，房价至今只是稍微下降而已。”

伊斯迈认为：“对房地产市场来说，2015年预料将是充满挑战性的另一年。新单位推出市场的表现将取决于发展商是否能够制定适当的价格策略，准确地反映当前的市场情绪。买家也会对价格和单位总金额保持敏感，他们只有在相信某一个房产确实物有所值的情况下，才会进场。”

2015年买家市场展望

由于买家在购买房产时的态度更谨慎，2105年的私宅市场预料将是不明朗的一年。

政府推出的多个措施已有效地抑制了各类型买家的需求。不仅一些特定买家因房屋总偿债率的金融管制措施而被迫退出市场，一些符合条件的买家也因此调低了购屋预算。与此同时，日趋放缓的转售组屋价格也大大影响了准备提升组屋者的买气。

价格合理和地点优越的优选房产项目将会继续吸引买家进场，但是，由于潜在买家减少，以及发展商之间的竞争日益激烈，房价预料将面对下滑压力。这个情况将随着接下来陆续推出的私宅供应而进一步恶化，对买家更为有利。

尽管房市疲弱，买家仍对售价吸引人的新项目趋之若鹜，纷纷涌至房产陈列室参观。

城市发展（CDL）主席郭令明预计，新加坡住宅房地产的价格今年将继续放缓。

他在集团的最新年报中说：“在具挑战性的监管环境下，各类住宅房地产的价格预计都将继续放缓。”

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他指出，政府的降温措施还在抑制住宅单位的销量和价格，平均租金也处于下行趋势，转售市场也疲弱。

“在此当儿，政府售地计划下的土地中标价格依然强劲。虽然非黄金地段吸引的竞标者减少，但黄金地段仍能吸引众多发展商参与竞标，竞争十分激烈，并令竞标价相对偏高，这说明发展商也面对填补土地库存的压力。”

郭令明预计，信贷政策缩紧、新住宅陆续落成、对利率攀升的预期等众多因素，也都将影响住宅房地产市场的需求，对价格形成压力，进而也导致城市发展持续面对严峻的经营环境。

在这样的大环境下，郭令明强调，城市发展会严谨制定在新加坡及海外的土地和房地产投资方针。在新加坡，集团预计会于数月内陆续推出两个新项目，即位于坎贝拉通道的执行共管公寓和位于格兰芝路的Gramercy Park。

至于海外，城市发展去年在美国、英国、意大利、日本、中国等地共收购了总值约13亿元的资产，力求推动业务的多元化发展，希望通过开拓海外市场及开发新投资平台来拓展业务。

郭令明说：“逆风预计将继续横行本地市场，全球经济前景也同样脆弱，但在此不明朗的前景下，仍会不时有好机会浮现，因此集团将做好准备随时利用行业低潮来巩固实力、拓展海外项目、多元化业务构成等。”

另一方面，城市发展的年报也揭露，郭令明去年的总薪酬达921万元，担任集团副主席的胞弟郭令裕是672万元，下一代郭益智（郭令明之子）和郭益升（郭令裕之子）的总薪酬则介于55万元至60万元。

相比之下，郭令明在前年的总薪酬是介于900万元至925万元，郭令裕是介于750万元至775万元，郭益智是介于50万元至55万元，郭益升则是介于45万元至50万元。

目前，还有多家上市公司的年报尚未出炉，也有个别已出炉的没揭露高管薪金。在揭露薪金的当中，一些较高的包括星展集团总裁高博德（Piyush Gupta）的1012万元，云顶新加坡主席林国泰的介于900万元至925万元等。

郭令明预计，信贷政策缩紧、新住宅陆续落成、对利率攀升的预期等众多因素，也都将影响住宅房地产市场的需求，对价格形成压力，进而也导致城市发展持续面对严峻的经营环境。

新加坡市区重建局更换了15年未变的私宅价格指数计算方式，以更准确地反映本地私宅市场中的价格变动。

市建局指出，修订私宅价格指数（Property Price Index）是因为新加坡私宅种类已日趋多元，不仅出现更多小型鞋盒私宅，早年兴建的私宅也逐渐老化，显著改变了私宅市场的结构。

昨天公布的今年第一季私宅价格预估数据已开始采用新计算法。新计算法除了单位地契、落成状态、私宅种类和地点之外，还考虑到更多影响屋价的因素，包括单位屋龄、单位面积、是否靠近地铁站等。

采纳了新计算法的私宅价格指数，除将与建屋发展局去年底开始采用同样计算法的组屋转售价格指数接轨，也能与日本和法国等市场的先进住宅价格指数并肩。

私宅价格指数的基年从1998年第四季调整至2009年第一季，与去年底调整基年的组屋转售价格指数一致。

此外，私宅价格指数覆盖的私宅范围扩大了，能反映所有私宅的新推出和转售价格走势；旧指数的私宅涵盖率约90％。

ERA产业主要执行员林东荣把指数新计算法形容为：“这就好比将水进一步蒸馏至清至纯。”

根据市建局文告，私宅价格指数过去采用的“分层计算法”（stratification），先根据私宅种类划分小组，再取得每组价格中位数，按过去12个季度的移动平均交易量，为不同组别加权，综合算出每季私宅价格指数。

这种方法较简易直接，但随着近年来私宅种类增加，它面对一定的瓶颈，无法辨识私宅的新旧和大小，却又不能进一步细分，因为这可能导致指数波动性增加。

新计算法称为“分层特征回归法”（stratified hedonic regression），细分出影响房价的屋子特质，包括地契、屋龄、面积、地点等，并从指数中去除这些特质的影响，只留下受时间因素影响的部分，并改用按固定的权值来综合算出每季的私宅价格指数。

固定权值（fixed weights）反映总体交易资产的价值，可减少指数因交易量起伏而出现的波动，当局将每隔三年检讨权值。仲量联行东南亚研究部主管蔡炎亮认为，新计算法让指数能够反映房价在本质上的改变。

市建局的私宅租金指数也将采用新计算法。

值得注意的是，尽管新算法只从今年第一季起生效，但若根据新算法进行回算，私宅价格指数过去一年四个季度的跌幅，似乎都比按旧计算法的跌幅小。

按旧的计算法，整体私宅价格在2014年全年累计下滑4.0％；第一季至第四季的跌幅分别是1.2％、1.1％、0.7％、1.1％。

按新计算法，去年第一季至第四季的跌幅分别是0.7％、1.0％、0.8％以及0.8％。

对此，市建局发言人说：“累计价格跌幅上的微小差别是计算法改变所致，按新算法对2014年的私宅价格指数进行回算测试，显示价格动态的大趋势（跟旧算法）一致，细节的差异并不大。”

欣乐国际执行董事麦俊荣表示，新旧计算法在变化率和波动率方面的差别极小，新计算法代替旧计算法“不会对买家的投资决定和政府的私宅政策带来任何影响”。

开发房地产交易信息网站SRX的StreetSine联合创始人兼首席技术官李俊旸表示，市建局的新计算法与SRX的计算法一致，对公众是一件好事，他们做决定时可参照更一致的数据。

私宅价格指数在采集原始数据方面也有所进步。新推出的销售数据来自发展商，该数据将剔除所有发展商提供的折扣和回扣，以得出新推出单位净价。

转售和楼花转售数据则来自土地管理局所收到的买卖禁令（caveats）；由于申请买卖禁令不是一个强制性步骤，过去的转售数据并不全面。

如今，市建局将从第三方，即国内税务局获取印花税数据，使私宅价格指数覆盖所有私宅。

市建局也将缩减私宅价格指数子指数，从目前近50个缩减至6个，以反映更广泛的价格趋势。

新加坡整体非有地私宅转售价格在2月续跌，这是私宅转售价格连续四个月出现下滑。不过，非中央区的大众私宅转售价格在2月持平。

根据昨天出炉的国大房地产价格指数（SRPI）预估数据，今年2月的整体非有地私宅转售价格相比1月下跌0.3％，但这个跌幅比1月的0.9％跌幅（已调整数据）明显来得低。

分析师认为，大众私宅转售价格持平以及整体非有地私宅转售价格跌幅缩小，并不代表私宅转售价格已趋向稳定。

他们指出，新加坡房地产降温措施是整体私宅转售价格一路下滑的主因，房地产降温措施若不放宽，这种趋势就会在接下来一年里持续，私宅转售价格的全年跌幅可达7％。

智信研究与咨询总监王伽胜表示，即使房地产降温措施真在下半年放宽，也不会促成私宅转售价格快速回升，因为利率上涨将抑制买家的购屋兴趣。

他认为，房地产降温措施若在下半年放宽，私宅转售价格全年跌幅可达5％。

王伽胜也认为，华人农历新年也是整体非有地私宅转售价格在2月下滑的另一个原因，因为买卖双方通常不会选择在这段期间进行交易。

ERA产业主要执行员林东荣受访时说，在所有地区以及种类的私宅中，中央区高档非有地私宅公寓的转售价跌幅预计将最大，因为这类房地产的买家受总偿债率框架的影响更大，因而更趋谨慎。

从国大房地产价格指数来看，情况的确如此。中央区公寓（不包括小型公寓）在2月份的下跌幅度最大，环比下跌0.7％。

此前，中央区公寓转售价也是1月份跌幅最大的私宅类别，跌幅为1.2％。中央区指的是第1邮区至第4邮区（包括金融区和圣淘沙升涛湾等），以及第9邮区至第11邮区等乌节路一带的黄金住宅区。

王伽胜表示，中央区高档公寓出现更多房贷违约被迫拍卖的案例，或拉低该领域私宅转售价格。

国大房地产价格指数也显示，非中央区公寓的转售价格保持不变。王伽胜表示，这可能是因为农历新年期间推出的新私宅选择不多，促使买家转而考虑转售市场。

至于面积不超过506平方英尺的小型公寓，2月的转售价格下跌0.2％，这也是这类私宅的转售价格连续第二个月下滑。王伽胜认为，随着更多小型公寓陆续落成，这个领域的转售价格将变得更不稳定。

展望接下来几个月的整体私宅转售市场走势，林东荣认为，私宅转售市场交易量会在3月上升，但价格依然不会出现回暖的迹象。

他也认为，相对私宅转售市场，新推出私宅市场的表现会更好。

王伽胜也有同感。他说：“即使一些转售私宅价格比新推出项目来得低，买家也可能更愿意购买新推出私宅单位，因为它们的设计较新。”

根据房地产交易信息网站SRX的预估数据，今年1月和2月的私宅整体转售价格都保持不变。

在房地产降温措施的持续影响下，新加坡豪华住宅市场过去两年价格下跌两成左右。但这也促使美国投资公司黑石集团（Blackstone Group）看好新加坡豪宅市场的投资潜能，开始在本地豪宅市场展开投资项目。

黑石集团共同创始人苏世民（Stephen Schwarzman）日前在博鳌论坛场边接受彭博社访问时指出，公司去年趁本地豪宅项目价格下跌之际，开始投资一些豪宅项目，预料这些豪宅项目价格将会随着降温措施撤销而上调。

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他说：“降温措施导致一些房地产的价值大跌，而我们就是趁这些房地产价格下跌后开始买入。事实上，我们大概是去年进军新加坡市场。随着时间推进，我们相信这些降温措施将会撤销。”

黑石集团是世界最大的私募基金之一。据了解，它去年以1亿6400万元买了高档豪宅项目“21 Anderson”的34个单位，以及8300万元买了Paterson Suites的18个住宅单位。这两个项目都靠近乌节路，离中央商业区也仅十多分钟车程。

大华继显分析师潘迪（Vikrant Pandey）表示，黑石集团的做法有如它之前趁着美国楼市崩盘时，低价买入许多房地产项目，并在美国楼市回暖后大赚特赚。

他说：“黑石集团似乎在找寻估值被低估的不良资产。在美国，它就从大众住宅的租金收益和潜在价值中获益。至于新加坡，豪宅市场则比大众住宅市场更具备潜在价值。”

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部主管张敏璋也认为，即便计入额外印花税，黑石集团也是捡到极低价的豪宅项目。

他估计，黑石集团在这些交易中支付的平均尺价为2000元。“相比伦敦优质房地产项目的尺价高达3500元，本地豪宅项目在2000元尺价以下，可说是非常合算。”

分析师：高档住宅价格未来三年料上涨达8％

莱坊（Knight Frank）咨询与研究部主管陈姳潓也表示，公司最近收到一些基金和高净值人士对高档住宅项目的询问，显示这可能是进场购买高档住宅的好时机。她还预测高档住宅价格接下来三年可能涨5％至8％。

另一方面，新加坡房地产公司ERA的一项报告指出，虽然新加坡楼市当前疲弱，但本地优质洋房（GCB）价格仍稳定上扬。

报告指出，从2010年至2014年，优质洋房的交易量从2010年的80个单位，猛跌约八成至去年的15个单位。但这期间，成交的中位数尺价却上扬35％，从1107元上涨至1490元。

优质洋房可说是新加坡最顶尖的私人住宅房地产类别。根据市区重建局的定义，优质洋房必须是只有两层楼高的独立洋房，占地至少1400平方公尺（1万5070平方英尺），并坐落在第10、11、20、21和23区里的指定39个优质洋房区。

目前，新加坡约有2800间优质洋房，由于它非常稀有、单位总价高，所以它的买家往往非富则贵，单位价过去几年也一直保持在至少2000万元的水平。

ERA产业优质洋房部门主管林俊庆指出，优质洋房一般是属于富裕人士的高档房地产项目，这些人的持守能力较强，所以优质洋房交易较不易受到市场价格波动影响。加上优质洋房这一类别的供应不多，在供不应求的情况下，使到优质洋房价格在疲弱楼市中仍维持稳定性和韧性。

他说：“由于优质洋房这一类别的高档房地产项目供应正逐步减少，预料它的价格会继续上涨。”