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买房为了什么？除了住当然还有投资。在中国越来越多的工薪阶层沦为“房奴”，连买来自己住都买不起，更别提买来投资了。

新加坡：一个租金收入足以还贷的国家

然而，有这么一个国家，它的租房市场十分活跃，租金回报率更是高的惊人，加之当地贷款利率极低，一个月的租金收入足以还贷！它就是“亚洲四小龙”之一——新加坡。

新加坡的高速发展除了有赖于全球化的经济背景，还和新加坡“国父”李光耀一生的努力。

李光耀自1965年开始，当了25年总理，后又当了21年国务资政和内阁资政，直到2011年才淡出政坛。2015年3月23日凌晨3时18分，新加坡开国总理李光耀（Lee Kuan Yew）不幸逝世，享年91岁。

李光耀对新加坡人而言，意义非凡，他将弹丸岛国打造成为“亚洲四小龙”之一，把一个从独立建国开始，几乎没有任何资源，连淡水资源都要靠邻国马来西亚，人口还不如中国二三线城市的小国，建造成了如今人均4万美元的发达经济体。50年的激荡风云叱咤政坛，这位伟大的老人创造了新加坡的房地产神话，不仅让每个新加坡人过上了“居者有其屋”的美好生活，更让新加坡一跻成为全球最受外国人喜爱的海外置业之地。从1997年至今，外国人购房量占了整个新加坡房地产成交量的1/4。而近三年外国买家的购买力平均占据了整个市场的1/2。据2011年前两个季度的统计显示，中国买家已经从2010年的第二大海外买家跃居为第一大海外买家。

新加坡政府投资公司（GIC）将与Exeter房地产集团展开3亿欧元（约4亿4000万新元）的合作，专门投资于欧洲的物流房地产。

两家公司昨天发表联合声明说，这些物流房地产将位于欧洲主要的分销枢纽，易于通往高速公路、港口、机场与火车站。随着市场趋向电子商务、供应链重组及第三方物流供应商的使用者增加，长期而言，物流空间需求将增长。

新加坡GIC与Exeter合资4.4亿元 投资欧洲物流房地产

在这项合作下，Exeter将利用其经营综合房地产项目的专长，收购与管理这些房地产，并通过发展或重新发展等增值策略，制造稳定的长期收入回报。

Exeter是一家专门从事物流、轻工业与商业房地产管理的公司，旗下管理资产价值约30亿元，共拥有8500万平方英尺的房地产，在美国、英国、西欧与中欧有15个办事处。

收购班加罗尔一地段

另一方面，政府投资公司昨天也宣布，与印度Brigade集团的合资公司，收购了印度班加罗尔市惠特菲尔德镇（Whitefield）的一个地段。Brigade集团将在这个地段发展一个300万平方英尺的资讯科技经济特区。

两家公司表示，在获得批准后，已向印度联合利华（Hindustan Unilever）买下Brooke Bond房地产私人有限公司的100％股权。

 很多到过新加坡的人都感受过新加坡中央空调的厉害，尽管是一个热带国家，因为有了强大的中央空调系统，很多白领还是能打着领带、穿着笔挺的西裤去上班。从一定意义上说，中央空调成了这个热带国家文明的起点。有人将新加坡称为“空调之国”，的确，新加坡人舒适的生活已经离不开中央空调的调控了。但这个说法还有更深一层的意思：新加坡人物质生活水平的提高以及社会的稳定有赖于政府的有效调控。

 公共住房是政府调控最直接的产物。新加坡是世界人口密度最高的地区之一，上世纪50年代末的新加坡面临着严重的房荒，有数据显示，1959年84%的新加坡家庭居住在店铺和简陋的木屋里，其中40%的人居住于贫民窟和窝棚。60年代开始，新加坡政府着手大力兴建公共住房。到2007年年底，新加坡的公共住房容纳了81%的新加坡居民，新加坡人的住房自有率达到了92%。

新加坡社会调控基础：公共住房成最有效政策工具

一个普遍的观点认为，公共住房政策是新加坡政府合法性的重要来源，它在很大程度上解释了人民行动党长期以来在民众中享有的较高的支持率。但这并不是这篇文章的重点，笔者在这里要强调的是，公共住房政策已经成为了新加坡政府促进社会融合、推广核心价值观、加强社会管理最重要的政策工具。公共住房的普及不仅提高了新加坡普通人的物质生活水平，更带动了新加坡政府社会管理能力的提高。

以族群问题为例，新加坡是一个多族群国家。在新加坡的总人口中，华人大概占总人口的75.2%，马来人占13.6%，印度人占8.8%，其他族群占2.4%。在新加坡建国之初，马来人、印度人和华人都有各自聚居的街区，而华人则因为各自的方言不同而进一步分化，类似的族群聚居街区挤压了公共交流的空间，加剧了族群与族群的割裂。在建国之初，族群冲突是新加坡面临的一个关乎生死存亡的大问题。

然而，公共住房的推广却扭转了这一局面。长期以来，新加坡政府一直力求保留各族群不同的文化认同，但强调在此基础上，有必要构建一个统一的公民认同，增加新加坡社会的凝聚力。而正是“居者有其屋”的治国理念，为统一公民认同的产生提供了最为关键的物质基础。在具体的政策执行方面，新加坡公共住房的分配遵循严格的族群比例。如果一个业主打算将其拥有的公共住房卖掉的时候，他必须得到有关方面的同意，查一下社区的族群比例，假如华人的比例已经满额，业主就不能再将自己的房屋卖给华人买主。正是公共住房的普及促成了不同族群的混居。

不仅如此，公共住房在弥合社会阶层分化上也起到了重要的作用。在一些国家，购买公共住房是低收入群体的特权。然而，随之而来的一个负面效应就是，公共住房区逐渐成了穷人区，甚至是贫民窟。相反，新加坡从上世纪70年代开始逐渐放松了购买公共住房的收入限制，很多中产家庭也因此摆脱了“夹心阶层”的困境，获得了购买公共住房的资格。得益于宽松的公共住房政策，低收入群体和中等收入群体的隔绝在很大程度上得到了缓解。由政府统一建设的公共住房有相似的小区环境、标准的户型，这都极大地强化了人们对社会公平度的感知。

再举一个例子，新加坡政府推崇亚洲价值观，反对西方社会流行的个人主义。在社会福利问题上，新加坡政府不支持西方国家的福利主义，认为家庭应该承担起养老的责任。然而，要推广这样的价值观，仅仅喊几句口号是远远不够的，儿女是否真的能承担起赡养父母的义务受很多客观条件的限制。对政府来说，公共住房是成了其推广核心价值观最重要的政策工具。新加坡政府从1978年开始推行“联合抽签计划”，这一计划允许父母和已婚的子女一起抽签，并被分配到距离不远的小区。不同的小区使得父母和已婚子女可以保留一定的隐私，同时，地理上的近便又拉近了大家庭和小家庭的距离，使得家庭与家庭之间的相互支持成为了可能。

一个显而易见的道理是，享受了政府的福利，居民自然就有了遵守政府规定的义务。高空抛撒垃圾、非法出租等是困扰很多政府的城市顽疾。在新加坡，有类似行为的业主则面临着被驱逐的可能。不久以前，就有一名女士因为养狗而严重扰民，经警告后她没有采取任何措施，最终被驱逐出了小区。

大到促进社会融合、推广核心价值观，小到加强城市管理，公共住房已经成为新加坡政府最有效的政策工具。公共住房的普及带来的不仅是普通新加坡人生活水平的提高，更带来了政府政策执行手段的多样化和执政能力的加强。从这个意义上讲，它不仅是普通人的福利，也是执政者的福利。 

新加坡房地产联合交易网SRX数据显示，以至少90万元的价格成交的转售组屋单位去年仅有33个，比2013年的55宗交易锐减40％，是2011年以来最少的一年。

以至少90万元高价转手的组屋去年明显减少，交易量达2011年以来新低。

高价组屋转售量去年跌四成

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转售组屋市场整体价格趋软，已经连续六个季度出现下滑，新加坡房地产联合交易网SRX提供的数据显示，以高价转手的组屋更是明显减少。去年仅有33个转售组屋单位以至少90万元的价格成交，比2013年的55宗交易锐减40％，是2011年以来最少的一年。

建屋发展局的数据也显示，去年全年组屋转售交易量达到1万7318宗，仅比2013年的1万8100宗略微减少4.3％。其中，在2013年，共有1391个公寓式组屋单位转手，占总交易量的7.7％，但去年这类大型组屋只有1114个单位转售，占6.4％，交易量下降了近两成。公寓式组屋向来是创下高转售价格纪录的屋型。

房地产服务公司高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯指出，高价组屋交易减少有多层原因。首先，面对组屋价格连续第二年、总计8％的下滑，买家对很高的转售价格产生抗拒。“其次，政府在2013年8月收紧每月偿还贷款比率（Mortgage Servicing Ratio，简称MSR），以及永久居民需要等三年才能购买组屋的新政策，都迫使买家对高价转售组屋的需求大不如前。”

博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈则指出，去年3月开始，建屋局要求买卖双方达成售价协议、签署选购权书后，才能由买家向建屋局申请估价。在这种不确定因素下，组屋转售市场渐渐转变成一个买家市场，进而压低了转售价格。

然而，地点优越的组屋仍有叫价力，去年高价转手的组屋都集中在成熟组屋区。碧山就有两个公寓式组屋，以至少100万元的价格转售。女皇镇、加冷／黄埔、大巴窑也都继续有以至少90万元易主的组屋。

执业五年的ERA产业经纪人龚佶轶指出，组屋要取得高转售价，“地点是首要因素，包括交通便利，要靠近超市、购物中心和名校等”。其次，这些高价单位必须具备稀有的特点，例如它们是双层公寓式组屋、海景组屋和建屋局排屋等。另外，美丽的装潢对组屋价格也有明显的提升作用。

龚佶轶说：“达士岭组屋符合大多数条件，因此会取得较高的转售价。”

第一批刚满五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）的达士岭摩天组屋，在去年底进入转售市场。截至3月17日，已有四个达士岭五房式单位以至少100万元的价格转手，其中最高转售价为104万元。

龚佶轶估计今年中会有更多达士岭组屋破100万元转售价，预计将达到20宗至30宗。

伊斯迈指出，大多数达士岭组屋单位都会在今年晚些时候达到最低居住年限，因此他估计今年内可能会有40到50个转售单位突破100万元大关。

然而，由于政府在近期表达了继续控制组屋转售价的意愿，欣乐国际执行董事麦俊荣认为除了达士岭之外，其他组屋区的高价转售组屋数量今年料将继续减少。

去年3月起，建屋局要求买卖双方达成售价协议、签署选购权书后，才能由买家向建屋局申请估价。在这种不确定因素下，组屋转售市场渐渐转变成一个买家市场，进而压低了转售价格。

《联合早报》近日报道，新加坡人以个人名义购买商业房地产的市场份额近年来锐减，公司买家的比重则大增。

根据新加坡市区重建局（URA）的数据，从2011年起，当地公民以个人名义购买办公楼与商铺物业的市场份额从51％逐年减少至去年的27％；外国人买家的占比则相当稳定。当地公民在2014年购入了226个办公楼和商铺单位，比2013年的660个单位少了60％。

新加坡人以个人名义购商业房地产锐减

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反之，公司名义购买的商业房地产市场份额则从2011年的近50％上升至73％。

据分析师普遍认为，2013年推出的总偿债率框架（TDSR），加上以公司名义购买商业房地产较“划算”，是当地个人投资者锐减的主要原因。

新加坡欣乐国际（SLP International）执行董事麦俊荣表示，如果投资者仍有房屋或者汽车贷款等其他未还清的款项，他们很难再用个人名义贷款投资商业房地产。即使投资者没有其他现有贷款，用个人名义贷款买商业房地产也意味着他们可能以后无法再贷款购置新住宅。

虽然无法确定公司买家是否是当地人控股，但分析师相信很多当地投资者会通过成立公司的形式来购买商业房地产。

麦俊荣说：“公司有自己本身的总偿债率，以公司形式购买就不必担心投资者个人的贷款上限。”

新加坡第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部主管张敏璋说：“买家以个人名义购买商业房地产必须偿还7％的消费税，以公司名义购买的话，只要是消费税注册公司（GST registered company），公司可向政府税务部门申请退还消费税。”

从市场份额来看，外国买家对新加坡商业房地产的需求保持稳健。

新加坡高力国际（Colliers International）研究咨询部主管谢岫君表示，基于新加坡政治的高度稳定性及法律体系的高度透明性，外国买家依然推崇包括商业房地产在内的新加坡物业投资。她也指出，商业房地产市场不受额外买方印花税（additional buyer stamp duty）和卖方印花税（seller stamp duty）等降温措施影响，因此对外国投资者来说，投资商业房地产会比投资住宅受到更少限制。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯认为，新元近年兑令吉和欧元等货币稳定升值，也使得投资新加坡房地产成为外国投资者货币保值的选择之一。

新加坡办公楼和商铺市场去年整体售出了988个单位，比2013年的1915宗缩减一半。根据过往经验，麦兆荣认为当地经济增速放缓，加上去年推出市场的新商业项目不多，是导致交易量下滑的原因。

放眼今年，谢岫君认为几个即将推出的新商业项目将吸引市场眼球，例如位于莱佛士坊的GSH Plaza、兀兰地铁站附近的Woodlands Square，以及罗敏申路的永久地契项目Crown at Robinson。

从国外到新加坡投资移民来到新加坡生活的人，都会特别喜欢这里的邮政编码。这是因为，新加坡的每一座建筑都有自己的邮编，如果不识路，给司机看地址不如给邮编，因为只需在gps里输入六个数字，方位路线一目了然。

一座建筑一个邮编，好处就是直观清晰，类似的方法也被运用在不动产的管理上。

新加坡不动产登记

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新加坡的土地被划分为64个街区，每一个街区又进一步划分为不同的地块，每个地块都有不同的编码。如果你想要查询一块地块的信息，只要支付一笔查询费用，就可以利用街区和地块的编码，在土地管理局的网站上查询到包括权利人、土地面积、地块位置、边界及这块地出售、转让等所有交易的历史记录。这些信息全部由政府登记机构的审核和认定，保证了记录的准确和真实。

普通住房的信息同样可以在新加坡土地管理局的网站上进行查询。公开的信息包括该房产最初的开发商、落成时间，所有出售、转让等交易的历史信息，甚至包括现任业主的国籍、性别及这套房是否仍有银行按揭贷款等。如果愿意支付更多金额的信息费，你甚至可以查到这所房子的未来——政府将提供这所房屋所在地块的规划图，查询者由此可以判断未来的地铁线路等基础设施建设是否会影响到这个地区房屋价格。

无论在中国还是新加坡，买卖房产或者租房，第一个都想到中介。不过，新加坡房产中介仅仅是售房者和买房者的中间人，只负责牵线，所有交易、合同签署以及信息登记等手续，都需要法律事务所完成。这么做，也就杜绝谎报信息、虚假买卖等问题。

以新加坡80％以上的居民居住的政府组屋（类似中国的“经济适用房”）为例，属福利性质。如果要将整间房屋出租，必须在出租前向建屋发展局登记并获得许可。如果屋主有意出售房产，则必须至少提前7天在建屋发展局登记，登记的信息包括出售房产的地址、屋主的身份证、联系方式及由建屋发展局出具的房屋转卖的预估销售收益，甚至接下来是否还有购买组屋的计划也要同时递交。同样，购房者也需要在网上登记自己的信息。而一旦买卖双方达成了交易意向，就要在网站上注明，以免屋主或者购房者出现不履行承诺的欺诈行为。
 
这样，不仅买卖双方，就连政府对所有的交易都清清楚楚，因此，不论是国有土地、私人住房还是工商业用地，产权关系都由中央系统说了算。

其实，在中央不动产登记制度实行之前，新加坡最初实施的是英联邦国家广泛采用的托伦斯登记制度。这一制度依靠地契（类似中国的房产证来实施房产的流转），但随之出现的便是有不法分子盗用他人地契进行非法销售。不过，随着上世纪60年代新加坡土地所有权法案开始实施，新加坡的不动产悉数通过中央不动产登记系统进行登记，到现在已经完全电子化，即使有不法分子拿着他人的地契进行倒卖，也无法通过该系统的验证，地契自然不再为人们所重视。

值得一提的是，在该制度下，虽然人们可以随意查询某个房产的业主信息，不过，基于隐私保护的考虑，民众是不能够查询某一个人名下有多少房产的。而政府则可以通过不动产登记制度，掌握和了解每一位公民的私人财产情况，以防止个人不正常地拥有多套房产。