新加坡的樓市最近非常“冷”。
“開發商這壹年幾乎沒有大型的樓盤開盤。”在新加坡遠東機構工作的查玉（化名）對記者透露，去庫存已成為現今新加坡房地產市場的主題，而當地的開發商們也在過去的2014年保持了“克制”的經營模式。
與此同時，記者獲悉，去年年底之前，“亞洲第二貴”的新加坡房價已經連續3個季度下滑，下滑時間為５年來最長。
新加坡冷風頻吹 壹年來幾乎無大型樓盤開盤
新加坡城市重建局（URA）公布的私人住宅指數顯示，在第壹季度下滑1.3%之後，新加坡私人住宅價格在第二季度下跌1.1%，跌至209.3點。
中投顧問房地產行業研究員殷旭飛在接受記者采訪時指出，新加坡市房地產市場出現持續下跌的情況，壹方面是因為新加坡樓市供應增加過快——過去幾年，新加坡政府不斷提高私人及公共房屋供應。未來9年將有近9.5萬幢私營房屋進入市場，同時還有2.5萬幢左右的公共房屋建成。另壹方面則是由於新加坡利率上升以及政府抑制房價過快上漲的政策作用。
值得壹提的是，正如殷旭飛所說的那樣，為了繼續消化之前樓市過多的“供應”，新加坡政府將繼續延長2009年推出的壹系列房地產降溫政策，這或意味著房價下降的局面將進壹步深化。
查玉告訴記者，業內市場預期中，新加坡房地產市場慘淡經營的狀況將貫穿2015年全年，房地產價格也會進壹步下跌，預測跌幅高達11%。
租金下跌
房價持續下跌無疑成了新加坡投資商們最為無奈的事情。不過，在當地投資商張元看來，他對新加坡房地產市場走低最直觀的感觸不是房價走低，而是租金下滑。
“私宅的租金已經連續下滑了兩年，我壹個朋友去年底的租金相比前年下降了3%。”張元告訴記者，單從下滑的比例看，似乎不是很大，但是對於那些資產眾多的“房東”們來說，這意味著壹年結束，他們將面臨著幾十萬，甚至上百萬人民幣的損失。
值得壹提的是，新加坡市區重建局房地產資訊系統的最新數據顯示，截至2014年第三季度，新加坡整體非有地私宅（特指別墅區以外的住宅區）租金已下挫1.80%。相關數據指出，其中代表高檔私宅市場的核心中央區（CCR）首當其沖，下跌2.6%；代表中檔私宅市場的其他中央區（RCR）下滑0.1%；代表大眾私宅市場的中央區以外地區（OCR）則下跌1.7%。
與此同時，新加坡房地產聯合交易網SRX的數據指出，截至去年11月，非有地私宅租金相對第三季度進壹步下滑，如今已經下滑了5.7%。同2013年1月的租金高峰相比，2014年11月的租金已下跌9.4%。
新加坡媒體最新報道稱，新加坡非有地私宅租金在去年12月連續11個月下跌後，在過去壹年滑落了5.3%，其中以高檔私宅租金的跌幅最大，達到6.7%。
“這個幅度下跌得有些‘狠’。”張元感嘆。原本無需操心便可獲得高收益率的新加坡租金為何下跌得如此讓人意外？
新加坡智信研究與咨詢總監王伽勝在接受媒體采訪時指出，由於2014年竣工的新私宅有所增加，以致於整體租金走軟。“租戶有更多的選擇，而出租交易量卻追不上新竣工私宅的增幅。”王伽勝說。
“中央核心區（即高檔私宅）的跌幅最大，是因為公司繼續減少外來專才的房屋津貼，作為壹種有效節省成本的策略。”王伽勝認為，雖然大眾私宅2014年12月份數據顯示，當地租金跌幅最小，但租賃需求疲弱，加上有項目完工，可出租單位增加，將繼續給租金施加下行壓力。
新加坡高力國際研究咨詢部主管謝岫君對此表示贊同，他認為，除了移民和外勞政策，大量新竣工私宅和屋主出租賣不出的較舊私宅單位，造成租金市場的競爭越來越大。
與此同時，記者獲悉，根據新加坡市建局的數據，從去年至2017年，已取得或預計取得的臨時入夥準證是72109個，這意味著新加坡私宅的供應量龐大，租金市場繼續面對壓力。
當地房地產機構報告指出，展望明年，私宅出租市場將因為大量新私宅進入市場而面對更激烈的競爭。“明年預料有20284個新私宅單位將竣工，其中占大部分的13315個單位將集中在OCR，而其余6969個單位則將平均分布於CCR和RCR”。
新加坡第壹太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部主管張敏璋也在公開場合指出，2014年前三個季度，新加坡私宅簽訂的租約數目已經達到46949個，照這樣看，它很可能超越2013年同期的55856個。
因此，房產分析師張佳媛認為，這意味著CCR和OCR將面對更大的租金壓力。OCR將因為這壹地區龐大的新私宅供應而走弱。她告訴記者，在RCR的新供應相當適中，這壹地區竣工的新私宅可能將開始搶走CCR的租戶，尤其是那些減少預算又要住在較大單位的租戶。
政策影響
房價下滑加上租金下跌，新加坡樓市的未來顯然考驗重重。
對於新加坡房地產市場的走向，相關機構認為，新加坡房地產市場的嚴峻考驗2015還會繼續上演，因為政府短期內並不打算取消對房地產市場作出的降溫措施。
新加坡房地產分析師杜剛在接受記者采訪時表示，他預計房價在2015年將下滑10%左右。“房價不會暴跌，但是政府依舊在推行降溫政策，而短期供應過剩的情況，將在未來兩至三年內逐步解決”。
在杜剛看來，新加坡政府的政策因素顯然是非常有作用的。“抑制買家貸款，提高賣家印花稅——４年之內賣房賣家分別繳付16%、12%、8%、4%的印花稅。這壹項基本趕走了市場投機的人。”杜剛指出，政府還從宏觀上收緊了外勞政策，這對於抑制房地產市場過熱都有著極為關鍵的作用。
然而，在投資商們看來，新加坡樓市走低未嘗沒有政府收緊外勞政策方面的影響。“尤其是對租金的影響。”張元指出。
新加坡房地產分析師Eva對記者指出，政府收緊外勞政策對出租市場確實有所影響，它確實從壹定程度上影響了潛在租戶的供應，但並沒有影響到以就業準證租戶為對象的私宅，所以租金下滑不能完全歸咎於政府的政策作用。
不可否認的是，新加坡政府的政策走向確實讓壹些人感到擔憂。
在新加坡工作的外來專業人士已經開始擔心會越來越難以保住長期飯碗，或在離開新加坡後較難重返本地工作而勒緊腰帶，租用低租金公寓甚至組屋。
當然，更為憂心的當然是當地的房地產行業。瑞銀對新加坡房地產市場2015年展望中指出，本地房價比起最高峰時期已經下降了3.8%，但是由於還是比2009年的水平高出56%，所以政府會維持降溫措施，“我們可以預見房價將繼續下跌，預測在2015年至2016年，會下降6%到11%。”
這意味著，建築發展商將繼續面臨來自各方的挑戰，因為除了來自政府的降溫措施和供應過剩的現象，可能出現的貸款利率的提升將會雪上加霜，進壹步打擊新加坡的房地產市場。
瑞士銀行預測，在接下來幾個季度，房地產發展商和市場參與者都會繼續面臨考驗，新加坡的屋主必須做好應對準備。尤其是等待新租客入住以協助還貸的屋主，要有足夠的現金周轉和預算來支撐還貸壓力，度過這場“房地產寒冬”。
“從目前的趨勢來看，2014年新加坡房地產市場已經進入停滯時期。”Eva對記者直言，“壹些房地產商們已經開始將投資目標轉向海外。”
與此同時，根據普華古柏與美國城市土地研究所之前的壹項聯合調查，新加坡已經跌出普華古柏2014年房地產市場排行榜的前五名。
因此，2014年至今，已經有多個房地產業者要求政府放寬降溫措施、出手救市。
新加坡產業發展商公會會長謝文華在接受媒體采訪時表示，自從政府實施降溫措施和總償債比率(TDSR)後，住宅市場進壹步放緩，交易量從去年的大約18000個減少至今年的預計不到9000個，整體私宅價格也連續４個季度下滑，因此，他要求政府出手，防止形勢急轉直下。
除了謝文華，豐隆集團兼城市發展執行主席郭令明也曾在多個場合呼籲政府放寬降溫措施，並指出新加坡正在流失房地產投資。不過，新加坡國家發展部當時的回應是，暫時還不到放寬條例的時候，雖然私宅交易減少，但房地產價格還是相當穩定。
新加坡金融管理局也重申，不會放寬房地產降溫措施，並將繼續關註樓市的走勢，在必要的時候采取進壹步的措施，來確保家庭負債維持在合理的水平。
勢頭不減
“在投資者眼裏，買房不管出於什麽目的，都有壹個共同的目標，就是要實現保值增值。如果房價下滑，原本收益率很高的租金現狀慘淡，對於投資者來說，基本在傳遞壹個信號，那就是離開新加坡樓市。”張元告訴記者，因為當地政府對樓市的插手，投資商們逐步開始對新加坡房產的增值潛能提出了質疑。
“不可否認，新加坡政府出臺的壹系列調控政策，增加了包括中國在內的外國買家在新加坡的購房成本。”殷旭飛表示，調控措施的密集出臺使房價上升的空間縮小，投資前景也被看淡。
與此同時，記者獲悉，新加坡政府還在2014年提高了私人及公共房屋的供應。新加坡城市重建局的數據顯示，在未來5年，將有接近9.5萬幢私營房屋進入市場，此外每年還將有2.5萬幢至2.7萬幢的公共房屋建成。
有專家預測，未來兩年總房屋供應量將達到平均每年4萬幢，到2015年將達到4.7萬幢的高峰，遠高於1.23萬幢的歷史年均水平。假設新加坡購房者每年對房屋的需求為1.55萬幢，預期到2016年新加坡的私營房屋空置率將從現在的5.6%上升至9.9%。
歷史經驗表明，當房屋空置率達到8%時，房屋租賃和房屋價格將開始下降。而現在的新加坡樓市顯然證實了這樣的“歷史”。
那麽，新加坡的房地產市場還具有吸引力麽？
“那可未必。”査玉告訴記者，雖然新加坡房地產市場開始走軟，銷售情況逐漸放緩，投資者在新加坡投資的火熱勢頭卻似乎不減。
“相比加拿大如今的樓市政策，新加坡並不是最嚴格的。”外聯集團的工作人員Bob告訴記者，外國人在新加坡購買商品房沒有任何特殊要求，購房者本人只要年滿21周歲即可。
外國購房者也能夠從新加坡的銀行申請到房屋貸款。此前，外國購買者最高可以申請到房屋總額80%的銀行貸款，盡管目前銀行開始收緊這壹比例，但外國購買者在新加坡購買第壹套房，仍然可以申請到60%至70%的貸款；購買第二套房，可以申請到的貸款比例是40%-60%。具體貸款成數，要看購房者自身的情況，包括年齡、貸款年限等因素。
“在新加坡買房，政策很友好，銀行不排外，也認可中國內地的收入證明。”廣東東方金源律師事務所金焰律師談到移民新加坡後曾指出。
2013年6月，金焰幫壹位客戶在新加坡購買了壹處房產，是壹套二手房，面積127平方米，總價85萬新加坡元（折合成人民幣約為428萬元）。當時，這位買房者只付了兩成首付，剩余80%申請銀行貸款，貸款年利率約為1%。
“因此，來新加坡買房投資的人並沒有明顯減少。”査玉對記者透露，壹些人覺得如今的新加坡樓市非常穩定健康，很樂意來投資新加坡房產，特別是執行共管公寓的地段，最受國外投資者的青睞。
業內人士認為，這與新加坡政治穩定，擁有非常完善的金融體系息息相關。“新加坡地少人多，土地是稀缺資源，所以未來的房價依舊會非常堅挺，這對於投資者的吸引力是巨大的。”該人士指出。
有投資商告訴記者，新加坡的大眾市場住宅依舊有許多發展空間，而且新加坡市場相對穩定，並有利於企業借助地域優勢，開拓東南亞其他市場。“而且新加坡土地面積有限，未來房價下跌的幅度也不會很大。”該投資商表示。
記者還發現，有很大壹部分是看中新加坡的教育環境選擇移民投資。
上海的張愛華將女兒送到新加坡留學後，就在當地直接購買了壹套公寓，雖然當時價格昂貴而現在的房價有所回落，但是她認為並不吃虧。“我們看中的是新加坡的教育資源和孩子未來發展前景，是對未來的投資”。
然而，不是所有人都對投資新加坡表示贊同。
“由於新加坡房價存在下跌的可能，目前單純投資當地樓市並非壹個好時機。”殷旭飛認為，“房價已經上漲到壹個較高的水平，加上政府為了抑制房價的過快上漲，提高了相關稅費以及首付比例，這將增加投資者購房成本和風險。”
未來走向
只是，新加坡房地產在近期真的會壹直保持低迷麽？
在査玉看來，房地產市場也是變幻莫測的，對新加坡房地產市場未來走向的判斷也不可過分武斷和悲觀。
據悉，高力國際在近日發布的2015年亞洲房地產市場展望報告中，分析了亞洲區所有類別資產來年的表現，指出亞洲經濟持續增長，應會令區內的機構級資產持續受到追捧。但由於收益率受壓及貨源短缺，資金可能會繼續流出亞洲以尋求機遇。
高力國際與過去幾年比較，2015年不同之處在於外來資金量將大幅增加，因為機構投資者需要實現配置平衡。目前他們在亞洲的投資不算多，有必要在此地區提高房地產投資。然而在過去數年，多個市場實施若幹購買限制，如?
