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買房為了什麽？除了住當然還有投資。在中國越來越多的工薪階層淪為“房奴”，連買來自己住都買不起，更別提買來投資了。

新加坡：壹個租金收入足以還貸的國家

然而，有這麽壹個國家，它的租房市場十分活躍，租金回報率更是高的驚人，加之當地貸款利率極低，壹個月的租金收入足以還貸！它就是“亞洲四小龍”之壹——新加坡。

新加坡的高速發展除了有賴於全球化的經濟背景，還和新加坡“國父”李光耀壹生的努力。

李光耀自1965年開始，當了25年總理，後又當了21年國務資政和內閣資政，直到2011年才淡出政壇。2015年3月23日淩晨3時18分，新加坡開國總理李光耀（Lee Kuan Yew）不幸逝世，享年91歲。

李光耀對新加坡人而言，意義非凡，他將彈丸島國打造成為“亞洲四小龍”之壹，把壹個從獨立建國開始，幾乎沒有任何資源，連淡水資源都要靠鄰國馬來西亞，人口還不如中國二三線城市的小國，建造成了如今人均4萬美元的發達經濟體。50年的激蕩風雲叱咤政壇，這位偉大的老人創造了新加坡的房地產神話，不僅讓每個新加坡人過上了“居者有其屋”的美好生活，更讓新加坡壹躋成為全球最受外國人喜愛的海外置業之地。從1997年至今，外國人購房量占了整個新加坡房地產成交量的1/4。而近三年外國買家的購買力平均占據了整個市場的1/2。據2011年前兩個季度的統計顯示，中國買家已經從2010年的第二大海外買家躍居為第壹大海外買家。

新加坡政府投資公司（GIC）將與Exeter房地產集團展開3億歐元（約4億4000萬新元）的合作，專門投資於歐洲的物流房地產。

兩家公司昨天發表聯合聲明說，這些物流房地產將位於歐洲主要的分銷樞紐，易於通往高速公路、港口、機場與火車站。隨著市場趨向電子商務、供應鏈重組及第三方物流供應商的使用者增加，長期而言，物流空間需求將增長。

新加坡GIC與Exeter合資4.4億元 投資歐洲物流房地產

在這項合作下，Exeter將利用其經營綜合房地產項目的專長，收購與管理這些房地產，並通過發展或重新發展等增值策略，制造穩定的長期收入回報。

Exeter是壹家專門從事物流、輕工業與商業房地產管理的公司，旗下管理資產價值約30億元，共擁有8500萬平方英尺的房地產，在美國、英國、西歐與中歐有15個辦事處。

收購班加羅爾壹地段

另壹方面，政府投資公司昨天也宣布，與印度Brigade集團的合資公司，收購了印度班加羅爾市惠特菲爾德鎮（Whitefield）的壹個地段。Brigade集團將在這個地段發展壹個300萬平方英尺的資訊科技經濟特區。

兩家公司表示，在獲得批準後，已向印度聯合利華（Hindustan Unilever）買下Brooke Bond房地產私人有限公司的100％股權。

很多到過新加坡的人都感受過新加坡中央空調的厲害，盡管是壹個熱帶國家，因為有了強大的中央空調系統，很多白領還是能打著領帶、穿著筆挺的西褲去上班。從壹定意義上說，中央空調成了這個熱帶國家文明的起點。有人將新加坡稱為“空調之國”，的確，新加坡人舒適的生活已經離不開中央空調的調控了。但這個說法還有更深壹層的意思：新加坡人物質生活水平的提高以及社會的穩定有賴於政府的有效調控。

公共住房是政府調控最直接的產物。新加坡是世界人口密度最高的地區之壹，上世紀50年代末的新加坡面臨著嚴重的房荒，有數據顯示，1959年84%的新加坡家庭居住在店鋪和簡陋的木屋裏，其中40%的人居住於貧民窟和窩棚。60年代開始，新加坡政府著手大力興建公共住房。到2007年年底，新加坡的公共住房容納了81%的新加坡居民，新加坡人的住房自有率達到了92%。

新加坡社會調控基礎：公共住房成最有效政策工具

壹個普遍的觀點認為，公共住房政策是新加坡政府合法性的重要來源，它在很大程度上解釋了人民行動黨長期以來在民眾中享有的較高的支持率。但這並不是這篇文章的重點，筆者在這裏要強調的是，公共住房政策已經成為了新加坡政府促進社會融合、推廣核心價值觀、加強社會管理最重要的政策工具。公共住房的普及不僅提高了新加坡普通人的物質生活水平，更帶動了新加坡政府社會管理能力的提高。

以族群問題為例，新加坡是壹個多族群國家。在新加坡的總人口中，華人大概占總人口的75.2%，馬來人占13.6%，印度人占8.8%，其他族群占2.4%。在新加坡建國之初，馬來人、印度人和華人都有各自聚居的街區，而華人則因為各自的方言不同而進壹步分化，類似的族群聚居街區擠壓了公共交流的空間，加劇了族群與族群的割裂。在建國之初，族群沖突是新加坡面臨的壹個關乎生死存亡的大問題。

然而，公共住房的推廣卻扭轉了這壹局面。長期以來，新加坡政府壹直力求保留各族群不同的文化認同，但強調在此基礎上，有必要構建壹個統壹的公民認同，增加新加坡社會的凝聚力。而正是“居者有其屋”的治國理念，為統壹公民認同的產生提供了最為關鍵的物質基礎。在具體的政策執行方面，新加坡公共住房的分配遵循嚴格的族群比例。如果壹個業主打算將其擁有的公共住房賣掉的時候，他必須得到有關方面的同意，查壹下社區的族群比例，假如華人的比例已經滿額，業主就不能再將自己的房屋賣給華人買主。正是公共住房的普及促成了不同族群的混居。

不僅如此，公共住房在彌合社會階層分化上也起到了重要的作用。在壹些國家，購買公共住房是低收入群體的特權。然而，隨之而來的壹個負面效應就是，公共住房區逐漸成了窮人區，甚至是貧民窟。相反，新加坡從上世紀70年代開始逐漸放松了購買公共住房的收入限制，很多中產家庭也因此擺脫了“夾心階層”的困境，獲得了購買公共住房的資格。得益於寬松的公共住房政策，低收入群體和中等收入群體的隔絕在很大程度上得到了緩解。由政府統壹建設的公共住房有相似的小區環境、標準的戶型，這都極大地強化了人們對社會公平度的感知。

再舉壹個例子，新加坡政府推崇亞洲價值觀，反對西方社會流行的個人主義。在社會福利問題上，新加坡政府不支持西方國家的福利主義，認為家庭應該承擔起養老的責任。然而，要推廣這樣的價值觀，僅僅喊幾句口號是遠遠不夠的，兒女是否真的能承擔起贍養父母的義務受很多客觀條件的限制。對政府來說，公共住房是成了其推廣核心價值觀最重要的政策工具。新加坡政府從1978年開始推行“聯合抽簽計劃”，這壹計劃允許父母和已婚的子女壹起抽簽，並被分配到距離不遠的小區。不同的小區使得父母和已婚子女可以保留壹定的隱私，同時，地理上的近便又拉近了大家庭和小家庭的距離，使得家庭與家庭之間的相互支持成為了可能。

壹個顯而易見的道理是，享受了政府的福利，居民自然就有了遵守政府規定的義務。高空拋撒垃圾、非法出租等是困擾很多政府的城市頑疾。在新加坡，有類似行為的業主則面臨著被驅逐的可能。不久以前，就有壹名女士因為養狗而嚴重擾民，經警告後她沒有采取任何措施，最終被驅逐出了小區。

大到促進社會融合、推廣核心價值觀，小到加強城市管理，公共住房已經成為新加坡政府最有效的政策工具。公共住房的普及帶來的不僅是普通新加坡人生活水平的提高，更帶來了政府政策執行手段的多樣化和執政能力的加強。從這個意義上講，它不僅是普通人的福利，也是執政者的福利。

新加坡房地產聯合交易網SRX數據顯示，以至少90萬元的價格成交的轉售組屋單位去年僅有33個，比2013年的55宗交易銳減40％，是2011年以來最少的壹年。

以至少90萬元高價轉手的組屋去年明顯減少，交易量達2011年以來新低。

高價組屋轉售量去年跌四成

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轉售組屋市場整體價格趨軟，已經連續六個季度出現下滑，新加坡房地產聯合交易網SRX提供的數據顯示，以高價轉手的組屋更是明顯減少。去年僅有33個轉售組屋單位以至少90萬元的價格成交，比2013年的55宗交易銳減40％，是2011年以來最少的壹年。

建屋發展局的數據也顯示，去年全年組屋轉售交易量達到1萬7318宗，僅比2013年的1萬8100宗略微減少4.3％。其中，在2013年，共有1391個公寓式組屋單位轉手，占總交易量的7.7％，但去年這類大型組屋只有1114個單位轉售，占6.4％，交易量下降了近兩成。公寓式組屋向來是創下高轉售價格紀錄的屋型。

房地產服務公司高緯環球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯指出，高價組屋交易減少有多層原因。首先，面對組屋價格連續第二年、總計8％的下滑，買家對很高的轉售價格產生抗拒。“其次，政府在2013年8月收緊每月償還貸款比率（Mortgage Servicing Ratio，簡稱MSR），以及永久居民需要等三年才能購買組屋的新政策，都迫使買家對高價轉售組屋的需求大不如前。”

博納（PropNex）集團總裁伊斯邁則指出，去年3月開始，建屋局要求買賣雙方達成售價協議、簽署選購權書後，才能由買家向建屋局申請估價。在這種不確定因素下，組屋轉售市場漸漸轉變成壹個買家市場，進而壓低了轉售價格。

然而，地點優越的組屋仍有叫價力，去年高價轉手的組屋都集中在成熟組屋區。碧山就有兩個公寓式組屋，以至少100萬元的價格轉售。女皇鎮、加冷／黃埔、大巴窯也都繼續有以至少90萬元易主的組屋。

執業五年的ERA產業經紀人龔佶軼指出，組屋要取得高轉售價，“地點是首要因素，包括交通便利，要靠近超市、購物中心和名校等”。其次，這些高價單位必須具備稀有的特點，例如它們是雙層公寓式組屋、海景組屋和建屋局排屋等。另外，美麗的裝潢對組屋價格也有明顯的提升作用。

龔佶軼說：“達士嶺組屋符合大多數條件，因此會取得較高的轉售價。”

第壹批剛滿五年最低居住年限（Minimum Occupation Period，簡稱MOP）的達士嶺摩天組屋，在去年底進入轉售市場。截至3月17日，已有四個達士嶺五房式單位以至少100萬元的價格轉手，其中最高轉售價為104萬元。

龔佶軼估計今年中會有更多達士嶺組屋破100萬元轉售價，預計將達到20宗至30宗。

伊斯邁指出，大多數達士嶺組屋單位都會在今年晚些時候達到最低居住年限，因此他估計今年內可能會有40到50個轉售單位突破100萬元大關。

然而，由於政府在近期表達了繼續控制組屋轉售價的意願，欣樂國際執行董事麥俊榮認為除了達士嶺之外，其他組屋區的高價轉售組屋數量今年料將繼續減少。

去年3月起，建屋局要求買賣雙方達成售價協議、簽署選購權書後，才能由買家向建屋局申請估價。在這種不確定因素下，組屋轉售市場漸漸轉變成壹個買家市場，進而壓低了轉售價格。

《聯合早報》近日報道，新加坡人以個人名義購買商業房地產的市場份額近年來銳減，公司買家的比重則大增。

根據新加坡市區重建局（URA）的數據，從2011年起，當地公民以個人名義購買辦公樓與商鋪物業的市場份額從51％逐年減少至去年的27％；外國人買家的占比則相當穩定。當地公民在2014年購入了226個辦公樓和商鋪單位，比2013年的660個單位少了60％。

新加坡人以個人名義購商業房地產銳減

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反之，公司名義購買的商業房地產市場份額則從2011年的近50％上升至73％。

據分析師普遍認為，2013年推出的總償債率框架（TDSR），加上以公司名義購買商業房地產較“劃算”，是當地個人投資者銳減的主要原因。

新加坡欣樂國際（SLP International）執行董事麥俊榮表示，如果投資者仍有房屋或者汽車貸款等其他未還清的款項，他們很難再用個人名義貸款投資商業房地產。即使投資者沒有其他現有貸款，用個人名義貸款買商業房地產也意味著他們可能以後無法再貸款購置新住宅。

雖然無法確定公司買家是否是當地人控股，但分析師相信很多當地投資者會通過成立公司的形式來購買商業房地產。

麥俊榮說：“公司有自己本身的總償債率，以公司形式購買就不必擔心投資者個人的貸款上限。”

新加坡第壹太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部主管張敏璋說：“買家以個人名義購買商業房地產必須償還7％的消費稅，以公司名義購買的話，只要是消費稅註冊公司（GST registered company），公司可向政府稅務部門申請退還消費稅。”

從市場份額來看，外國買家對新加坡商業房地產的需求保持穩健。

新加坡高力國際（Colliers International）研究咨詢部主管謝岫君表示，基於新加坡政治的高度穩定性及法律體系的高度透明性，外國買家依然推崇包括商業房地產在內的新加坡物業投資。她也指出，商業房地產市場不受額外買方印花稅（additional buyer stamp duty）和賣方印花稅（seller stamp duty）等降溫措施影響，因此對外國投資者來說，投資商業房地產會比投資住宅受到更少限制。

高緯環球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯認為，新元近年兌令吉和歐元等貨幣穩定升值，也使得投資新加坡房地產成為外國投資者貨幣保值的選擇之壹。

新加坡辦公樓和商鋪市場去年整體售出了988個單位，比2013年的1915宗縮減壹半。根據過往經驗，麥兆榮認為當地經濟增速放緩，加上去年推出市場的新商業項目不多，是導致交易量下滑的原因。

放眼今年，謝岫君認為幾個即將推出的新商業項目將吸引市場眼球，例如位於萊佛士坊的GSH Plaza、兀蘭地鐵站附近的Woodlands Square，以及羅敏申路的永久地契項目Crown at Robinson。

從國外到新加坡投資移民來到新加坡生活的人，都會特別喜歡這裏的郵政編碼。這是因為，新加坡的每壹座建築都有自己的郵編，如果不識路，給司機看地址不如給郵編，因為只需在gps裏輸入六個數字，方位路線壹目了然。

壹座建築壹個郵編，好處就是直觀清晰，類似的方法也被運用在不動產的管理上。

新加坡不動產登記

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新加坡的土地被劃分為64個街區，每壹個街區又進壹步劃分為不同的地塊，每個地塊都有不同的編碼。如果妳想要查詢壹塊地塊的信息，只要支付壹筆查詢費用，就可以利用街區和地塊的編碼，在土地管理局的網站上查詢到包括權利人、土地面積、地塊位置、邊界及這塊地出售、轉讓等所有交易的歷史記錄。這些信息全部由政府登記機構的審核和認定，保證了記錄的準確和真實。

普通住房的信息同樣可以在新加坡土地管理局的網站上進行查詢。公開的信息包括該房產最初的開發商、落成時間，所有出售、轉讓等交易的歷史信息，甚至包括現任業主的國籍、性別及這套房是否仍有銀行按揭貸款等。如果願意支付更多金額的信息費，妳甚至可以查到這所房子的未來——政府將提供這所房屋所在地塊的規劃圖，查詢者由此可以判斷未來的地鐵線路等基礎設施建設是否會影響到這個地區房屋價格。

無論在中國還是新加坡，買賣房產或者租房，第壹個都想到中介。不過，新加坡房產中介僅僅是售房者和買房者的中間人，只負責牽線，所有交易、合同簽署以及信息登記等手續，都需要法律事務所完成。這麽做，也就杜絕謊報信息、虛假買賣等問題。

以新加坡80％以上的居民居住的政府組屋（類似中國的“經濟適用房”）為例，屬福利性質。如果要將整間房屋出租，必須在出租前向建屋發展局登記並獲得許可。如果屋主有意出售房產，則必須至少提前7天在建屋發展局登記，登記的信息包括出售房產的地址、屋主的身份證、聯系方式及由建屋發展局出具的房屋轉賣的預估銷售收益，甚至接下來是否還有購買組屋的計劃也要同時遞交。同樣，購房者也需要在網上登記自己的信息。而壹旦買賣雙方達成了交易意向，就要在網站上註明，以免屋主或者購房者出現不履行承諾的欺詐行為。

這樣，不僅買賣雙方，就連政府對所有的交易都清清楚楚，因此，不論是國有土地、私人住房還是工商業用地，產權關系都由中央系統說了算。

其實，在中央不動產登記制度實行之前，新加坡最初實施的是英聯邦國家廣泛采用的托倫斯登記制度。這壹制度依靠地契（類似中國的房產證來實施房產的流轉），但隨之出現的便是有不法分子盜用他人地契進行非法銷售。不過，隨著上世紀60年代新加坡土地所有權法案開始實施，新加坡的不動產悉數通過中央不動產登記系統進行登記，到現在已經完全電子化，即使有不法分子拿著他人的地契進行倒賣，也無法通過該系統的驗證，地契自然不再為人們所重視。

值得壹提的是，在該制度下，雖然人們可以隨意查詢某個房產的業主信息，不過，基於隱私保護的考慮，民眾是不能夠查詢某壹個人名下有多少房產的。而政府則可以通過不動產登記制度，掌握和了解每壹位公民的私人財產情況，以防止個人不正常地擁有多套房產。