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新加坡房地產新私宅銷量在3月份上揚，比去年同期高出近三成，更比今年2月份高出近六成。

分析師表示，3月份新私宅銷量上揚，主要是幾個大型私宅項目帶動銷量，但這股上漲勢頭預料難以持續下去，新加坡新私宅市場整體上仍處於疲弱狀態。

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欣樂國際執行董事麥俊榮說：“雖然3月份新私宅銷量環比高出57％，但要開香檳慶祝或許還言之過早，因為3月的高增長率是不太可能持續的。”

根據市區重建局昨天發布的數據，不包括執行共管公寓在內，發展商在3月共售出613個單位，比去年同期售出的480個單位高出了28％。這也比今年2月份售出的390個單位多了57％。

3月份新私宅銷量上揚，主要是大眾私宅項目所帶動。在售出的613個新單位之中，有391個是大眾私宅（中央區以外，OCR），197個是中檔私宅（其他中央區，RCR），僅25個是高檔私宅（核心中央區，CCR）。

仲量聯行（JLL）研究與咨詢部新加坡董事王德輝表示，3月份相對較出色的銷售成績，壹掃今年首兩個月樓市淡靜的表現，多少提振了市場情緒。

他說：“今年首兩個月份樓市淡靜，部分原因是農歷新年等節日的關系。但步入3月，發展商賣出了613個新私宅單位，這個不俗的銷售成績無疑為樓市註入了生氣。這也使今年第壹季所賣出的新私宅單位達到1379個，相當於去年第四季賣出的1376個單位，顯示私宅銷售情況逐步穩定。”

但王德輝也強調，受到總償債率（TDSR）房貸限制等降溫措施的持續影響，負擔能力仍然是買家購房的最大考慮因素。像3月賣出的新私宅單位中，有超過六成為較符合大眾負擔能力的大眾私宅項目。

發展商在3月共推出400個新私宅單位，比2月的389個單位多出了11個單位或3％。

3月也只有壹個新項目推出，即位於實龍崗景上段的鑫豐銀河灣（Kingsford Waterbay）。這個共有1165個單位的私宅項目，以1111元的中位數尺價賣出了155個單位，是3月份銷售成績最好的項目。排在其後的是沈氏通道的Sims Urban Oasis，這個1024個單位項目，以1401元的中位數尺價賣出了的107個單位。

其他銷量比較好的項目還包括City Gate、The Skywoods和雅韻軒（Symphony Suites）等，但它們個別的銷量都少於30個單位。

麥俊榮表示，鑫豐銀河灣和Sims Urban Oasis雖然取得不俗的銷售成績，但它們作為擁有1000多個單位的私宅項目，還有至少八成左右的單位未賣出。此外，其他私宅項目在3月份賣不到30個單位，也進壹步反映新私宅市場買氣依然低迷。

展望樓市下來走勢，麥俊榮認為，樓市下來還是被壹些大型私宅項目所主導，包括義順新推出的北園公寓（North Park Residences）。他也預測下來每個月的新私宅銷量介於400個單位和900個單位之間，全年銷量為6000至9000個單位。

世邦魏理仕（CBRE）東南亞研究部主管沈振倫則表示，按第壹季賣出1379個單位來計算的話，全年新私宅銷量將為5000個單位至6000個單位，相當於1997年亞洲金融危機、沙斯（SARS）爆發或2008年全球金融危機等經濟不振時期的超低水平。

“如果本地樓市要重回到過去的每年賣出1萬至1萬2000個單位的水平，政府將需要重新檢討當前嚴格調控的房地產措施。”

新加坡組屋轉售價格上月再度下滑，轉售成交量則在農歷新年淡靜期後止跌回升。

新加坡房地產交易信息網站SRX昨天公布的預估數據顯示，今年3月的整體組屋轉售價較2月滑落0.8％，比去年同期下跌6.6％。

根據SRX報告，3月組屋轉售價下跌主要是由三房式、四房式和五房式單位的轉售價滑落導致，這三類住屋的轉售價上個月分別下滑0.9％、1.1％和0.5％，僅有公寓式單位的價格上漲1％。

智信研究與咨詢總監王伽勝指出，隨著大批私宅和執行共管公寓在今年竣工，更多組屋住戶在搬進新家的同時也會出售現有單位，而這壹群體大多是住在四房式或五房式單位，經濟較為寬裕的家庭。換句話說，四房式和五房式單位的轉售價將繼續面對下行壓力。

另壹方面，王伽勝認為，公寓式單位住戶搬至私宅的比率則相對較低。他說，做為壹種較小眾的公共住屋產品，公寓式單位本身已具備其它房型組屋沒有的優勢。和這類單位相比，私宅不僅價格昂貴，居住面積也大幅縮小，不會吸引太多公寓式單位住戶賣掉現有住房，這類單位的價格也因此較為穩定。

全年組屋轉售價格 跌幅或為4％

如果政府沒有放寬房地產降溫措施，王伽勝預計全年組屋轉售價格跌幅為4％。報告也顯示，成熟組屋區和非成熟組屋區的轉售價在3月雙雙下滑。其中成熟組屋區的轉售價比2月下跌0.9％，非成熟組屋區則下挫0.8％。

在成交量方面，上月有1349個單位成功轉售，比2月的1148個單位大幅增加17.5％，是過去四個月來首次回升，但仍比去年同期的1420個單位減少5％。

ERA產業主要執行員林東榮指出，年初交易量下降主要是受農歷新年影響所致，3月交易量回升在預料之中。如果這壹勢頭可以延續到下個淡靜期，即農歷七月到來前，今年組屋轉售成交量將有望超越去年。

去年全年只有1萬7318間組屋成功轉售，交易量比前年減少4.3％。

“隨著今年政府縮減預購組屋供應量，以及組屋轉售價進壹步趨穩，相信會有更多買家選擇購買轉售組屋。如果是這樣，全年將有1萬8000宗至2萬宗轉售交易。”

反映組屋轉售價與周邊組屋近期轉售價差距的TOX（Transaction Over X-Value）中位數，上月從負4000元微升至負3000元，但仍維持在負數，顯示多數買家所付的價格低於同類組屋近期的售價。

在3月交易量超過10宗的建屋局市鎮中，紅山的TOX蟬聯榜首，為正7000元。後港則以負1萬3000元的TOX，成為TOX最低的市鎮。

隨著今年政府縮減預購組屋供應量，以及組屋轉售價進壹步趨穩，相信會有更多買家選擇購買轉售組屋。如果是這樣，全年將有1萬8000宗至2萬宗轉售交易。

市場實例顯示，售價大眾化的私宅項目仍能吸引買家。低利率環境，再加上發展商審慎的訂價策略，也會扶持這個趨勢持續下去。

於2013年6月實施的房屋總償債率（TDSR）措施，可說是過去幾年旺熱樓市的壹個轉捩點。 這壹系列降溫措施和金融限制推出之後，不僅房產買家的購買能力降低、置產費用升高，產業發展商的新項目和銷量也出現了顯著減幅。

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2014年的新房銷量從2013年的1萬5162個單位銳減至7437個單位，下跌了50%。在同壹個時期，發展商推出市場銷售的新單位也減少了51%。此外，私宅價格也從2013年第4季開始呈現下滑趨勢。

房屋銷量受到沖擊

新加坡房屋銷量在房屋總償債率推行數個月後即受到沖擊，但新加坡房價卻在2013年第4季才開始出現顯著影響。市區重建局的私宅價格指數連續下滑了四個季度。此外，所有地區的非有地住宅價格指數也同樣下跌。值得註意的是，壹向因需求強勁而被認為更具彈性的大眾市場，也開始出現房價調整跡象。

根據博納集團總裁伊斯邁分析：“買家、發展商和有關當局之間的關系將會持續下去。買家相信會更善於挑選，並且扣著他們的購屋決定，因為他們看好2015年和2016年期間將有更多房產項目竣工，帶動房價到時下降。至於發展商會繼續謹慎地挑選推出新項目的時機，並且寄望政府介入，取消壹些房地產降溫措施。不過，從政府的角度來看，倘若房價沒有顯著降低，當局似乎沒有充分理由來放寬降溫措施，而事實上，房價至今只是稍微下降而已。”

伊斯邁認為：“對房地產市場來說，2015年預料將是充滿挑戰性的另壹年。新單位推出市場的表現將取決於發展商是否能夠制定適當的價格策略，準確地反映當前的市場情緒。買家也會對價格和單位總金額保持敏感，他們只有在相信某壹個房產確實物有所值的情況下，才會進場。”

2015年買家市場展望

由於買家在購買房產時的態度更謹慎，2105年的私宅市場預料將是不明朗的壹年。

政府推出的多個措施已有效地抑制了各類型買家的需求。不僅壹些特定買家因房屋總償債率的金融管制措施而被迫退出市場，壹些符合條件的買家也因此調低了購屋預算。與此同時，日趨放緩的轉售組屋價格也大大影響了準備提升組屋者的買氣。

價格合理和地點優越的優選房產項目將會繼續吸引買家進場，但是，由於潛在買家減少，以及發展商之間的競爭日益激烈，房價預料將面對下滑壓力。這個情況將隨著接下來陸續推出的私宅供應而進壹步惡化，對買家更為有利。

盡管房市疲弱，買家仍對售價吸引人的新項目趨之若鶩，紛紛湧至房產陳列室參觀。

城市發展（CDL）主席郭令明預計，新加坡住宅房地產的價格今年將繼續放緩。

他在集團的最新年報中說：“在具挑戰性的監管環境下，各類住宅房地產的價格預計都將繼續放緩。”

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他指出，政府的降溫措施還在抑制住宅單位的銷量和價格，平均租金也處於下行趨勢，轉售市場也疲弱。

“在此當兒，政府售地計劃下的土地中標價格依然強勁。雖然非黃金地段吸引的競標者減少，但黃金地段仍能吸引眾多發展商參與競標，競爭十分激烈，並令競標價相對偏高，這說明發展商也面對填補土地庫存的壓力。”

郭令明預計，信貸政策縮緊、新住宅陸續落成、對利率攀升的預期等眾多因素，也都將影響住宅房地產市場的需求，對價格形成壓力，進而也導致城市發展持續面對嚴峻的經營環境。

在這樣的大環境下，郭令明強調，城市發展會嚴謹制定在新加坡及海外的土地和房地產投資方針。在新加坡，集團預計會於數月內陸續推出兩個新項目，即位於坎貝拉通道的執行共管公寓和位於格蘭芝路的Gramercy Park。

至於海外，城市發展去年在美國、英國、意大利、日本、中國等地共收購了總值約13億元的資產，力求推動業務的多元化發展，希望通過開拓海外市場及開發新投資平臺來拓展業務。

郭令明說：“逆風預計將繼續橫行本地市場，全球經濟前景也同樣脆弱，但在此不明朗的前景下，仍會不時有好機會浮現，因此集團將做好準備隨時利用行業低潮來鞏固實力、拓展海外項目、多元化業務構成等。”

另壹方面，城市發展的年報也揭露，郭令明去年的總薪酬達921萬元，擔任集團副主席的胞弟郭令裕是672萬元，下壹代郭益智（郭令明之子）和郭益升（郭令裕之子）的總薪酬則介於55萬元至60萬元。

相比之下，郭令明在前年的總薪酬是介於900萬元至925萬元，郭令裕是介於750萬元至775萬元，郭益智是介於50萬元至55萬元，郭益升則是介於45萬元至50萬元。

目前，還有多家上市公司的年報尚未出爐，也有個別已出爐的沒揭露高管薪金。在揭露薪金的當中，壹些較高的包括星展集團總裁高博德（Piyush Gupta）的1012萬元，雲頂新加坡主席林國泰的介於900萬元至925萬元等。

郭令明預計，信貸政策縮緊、新住宅陸續落成、對利率攀升的預期等眾多因素，也都將影響住宅房地產市場的需求，對價格形成壓力，進而也導致城市發展持續面對嚴峻的經營環境。

新加坡市區重建局更換了15年未變的私宅價格指數計算方式，以更準確地反映本地私宅市場中的價格變動。

市建局指出，修訂私宅價格指數（Property Price Index）是因為新加坡私宅種類已日趨多元，不僅出現更多小型鞋盒私宅，早年興建的私宅也逐漸老化，顯著改變了私宅市場的結構。

昨天公布的今年第壹季私宅價格預估數據已開始采用新計算法。新計算法除了單位地契、落成狀態、私宅種類和地點之外，還考慮到更多影響屋價的因素，包括單位屋齡、單位面積、是否靠近地鐵站等。

采納了新計算法的私宅價格指數，除將與建屋發展局去年底開始采用同樣計算法的組屋轉售價格指數接軌，也能與日本和法國等市場的先進住宅價格指數並肩。

私宅價格指數的基年從1998年第四季調整至2009年第壹季，與去年底調整基年的組屋轉售價格指數壹致。

此外，私宅價格指數覆蓋的私宅範圍擴大了，能反映所有私宅的新推出和轉售價格走勢；舊指數的私宅涵蓋率約90％。

ERA產業主要執行員林東榮把指數新計算法形容為：“這就好比將水進壹步蒸餾至清至純。”

根據市建局文告，私宅價格指數過去采用的“分層計算法”（stratification），先根據私宅種類劃分小組，再取得每組價格中位數，按過去12個季度的移動平均交易量，為不同組別加權，綜合算出每季私宅價格指數。

這種方法較簡易直接，但隨著近年來私宅種類增加，它面對壹定的瓶頸，無法辨識私宅的新舊和大小，卻又不能進壹步細分，因為這可能導致指數波動性增加。

新計算法稱為“分層特征回歸法”（stratified hedonic regression），細分出影響房價的屋子特質，包括地契、屋齡、面積、地點等，並從指數中去除這些特質的影響，只留下受時間因素影響的部分，並改用按固定的權值來綜合算出每季的私宅價格指數。

固定權值（fixed weights）反映總體交易資產的價值，可減少指數因交易量起伏而出現的波動，當局將每隔三年檢討權值。仲量聯行東南亞研究部主管蔡炎亮認為，新計算法讓指數能夠反映房價在本質上的改變。

市建局的私宅租金指數也將采用新計算法。

值得註意的是，盡管新算法只從今年第壹季起生效，但若根據新算法進行回算，私宅價格指數過去壹年四個季度的跌幅，似乎都比按舊計算法的跌幅小。

按舊的計算法，整體私宅價格在2014年全年累計下滑4.0％；第壹季至第四季的跌幅分別是1.2％、1.1％、0.7％、1.1％。

按新計算法，去年第壹季至第四季的跌幅分別是0.7％、1.0％、0.8％以及0.8％。

對此，市建局發言人說：“累計價格跌幅上的微小差別是計算法改變所致，按新算法對2014年的私宅價格指數進行回算測試，顯示價格動態的大趨勢（跟舊算法）壹致，細節的差異並不大。”

欣樂國際執行董事麥俊榮表示，新舊計算法在變化率和波動率方面的差別極小，新計算法代替舊計算法“不會對買家的投資決定和政府的私宅政策帶來任何影響”。

開發房地產交易信息網站SRX的StreetSine聯合創始人兼首席技術官李俊旸表示，市建局的新計算法與SRX的計算法壹致，對公眾是壹件好事，他們做決定時可參照更壹致的數據。

私宅價格指數在采集原始數據方面也有所進步。新推出的銷售數據來自發展商，該數據將剔除所有發展商提供的折扣和回扣，以得出新推出單位凈價。

轉售和樓花轉售數據則來自土地管理局所收到的買賣禁令（caveats）；由於申請買賣禁令不是壹個強制性步驟，過去的轉售數據並不全面。

如今，市建局將從第三方，即國內稅務局獲取印花稅數據，使私宅價格指數覆蓋所有私宅。

市建局也將縮減私宅價格指數子指數，從目前近50個縮減至6個，以反映更廣泛的價格趨勢。

新加坡整體非有地私宅轉售價格在2月續跌，這是私宅轉售價格連續四個月出現下滑。不過，非中央區的大眾私宅轉售價格在2月持平。

根據昨天出爐的國大房地產價格指數（SRPI）預估數據，今年2月的整體非有地私宅轉售價格相比1月下跌0.3％，但這個跌幅比1月的0.9％跌幅（已調整數據）明顯來得低。

分析師認為，大眾私宅轉售價格持平以及整體非有地私宅轉售價格跌幅縮小，並不代表私宅轉售價格已趨向穩定。

他們指出，新加坡房地產降溫措施是整體私宅轉售價格壹路下滑的主因，房地產降溫措施若不放寬，這種趨勢就會在接下來壹年裏持續，私宅轉售價格的全年跌幅可達7％。

智信研究與咨詢總監王伽勝表示，即使房地產降溫措施真在下半年放寬，也不會促成私宅轉售價格快速回升，因為利率上漲將抑制買家的購屋興趣。

他認為，房地產降溫措施若在下半年放寬，私宅轉售價格全年跌幅可達5％。

王伽勝也認為，華人農歷新年也是整體非有地私宅轉售價格在2月下滑的另壹個原因，因為買賣雙方通常不會選擇在這段期間進行交易。

ERA產業主要執行員林東榮受訪時說，在所有地區以及種類的私宅中，中央區高檔非有地私宅公寓的轉售價跌幅預計將最大，因為這類房地產的買家受總償債率框架的影響更大，因而更趨謹慎。

從國大房地產價格指數來看，情況的確如此。中央區公寓（不包括小型公寓）在2月份的下跌幅度最大，環比下跌0.7％。

此前，中央區公寓轉售價也是1月份跌幅最大的私宅類別，跌幅為1.2％。中央區指的是第1郵區至第4郵區（包括金融區和聖淘沙升濤灣等），以及第9郵區至第11郵區等烏節路壹帶的黃金住宅區。

王伽勝表示，中央區高檔公寓出現更多房貸違約被迫拍賣的案例，或拉低該領域私宅轉售價格。

國大房地產價格指數也顯示，非中央區公寓的轉售價格保持不變。王伽勝表示，這可能是因為農歷新年期間推出的新私宅選擇不多，促使買家轉而考慮轉售市場。

至於面積不超過506平方英尺的小型公寓，2月的轉售價格下跌0.2％，這也是這類私宅的轉售價格連續第二個月下滑。王伽勝認為，隨著更多小型公寓陸續落成，這個領域的轉售價格將變得更不穩定。

展望接下來幾個月的整體私宅轉售市場走勢，林東榮認為，私宅轉售市場交易量會在3月上升，但價格依然不會出現回暖的跡象。

他也認為，相對私宅轉售市場，新推出私宅市場的表現會更好。

王伽勝也有同感。他說：“即使壹些轉售私宅價格比新推出項目來得低，買家也可能更願意購買新推出私宅單位，因為它們的設計較新。”

根據房地產交易信息網站SRX的預估數據，今年1月和2月的私宅整體轉售價格都保持不變。

在房地產降溫措施的持續影響下，新加坡豪華住宅市場過去兩年價格下跌兩成左右。但這也促使美國投資公司黑石集團（Blackstone Group）看好新加坡豪宅市場的投資潛能，開始在本地豪宅市場展開投資項目。

黑石集團共同創始人蘇世民（Stephen Schwarzman）日前在博鰲論壇場邊接受彭博社訪問時指出，公司去年趁本地豪宅項目價格下跌之際，開始投資壹些豪宅項目，預料這些豪宅項目價格將會隨著降溫措施撤銷而上調。

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他說：“降溫措施導致壹些房地產的價值大跌，而我們就是趁這些房地產價格下跌後開始買入。事實上，我們大概是去年進軍新加坡市場。隨著時間推進，我們相信這些降溫措施將會撤銷。”

黑石集團是世界最大的私募基金之壹。據了解，它去年以1億6400萬元買了高檔豪宅項目“21 Anderson”的34個單位，以及8300萬元買了Paterson Suites的18個住宅單位。這兩個項目都靠近烏節路，離中央商業區也僅十多分鐘車程。

大華繼顯分析師潘迪（Vikrant Pandey）表示，黑石集團的做法有如它之前趁著美國樓市崩盤時，低價買入許多房地產項目，並在美國樓市回暖後大賺特賺。

他說：“黑石集團似乎在找尋估值被低估的不良資產。在美國，它就從大眾住宅的租金收益和潛在價值中獲益。至於新加坡，豪宅市場則比大眾住宅市場更具備潛在價值。”

第壹太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部主管張敏璋也認為，即便計入額外印花稅，黑石集團也是撿到極低價的豪宅項目。

他估計，黑石集團在這些交易中支付的平均尺價為2000元。“相比倫敦優質房地產項目的尺價高達3500元，本地豪宅項目在2000元尺價以下，可說是非常合算。”

分析師：高檔住宅價格未來三年料上漲達8％

萊坊（Knight Frank）咨詢與研究部主管陳姳潓也表示，公司最近收到壹些基金和高凈值人士對高檔住宅項目的詢問，顯示這可能是進場購買高檔住宅的好時機。她還預測高檔住宅價格接下來三年可能漲5％至8％。

另壹方面，新加坡房地產公司ERA的壹項報告指出，雖然新加坡樓市當前疲弱，但本地優質洋房（GCB）價格仍穩定上揚。

報告指出，從2010年至2014年，優質洋房的交易量從2010年的80個單位，猛跌約八成至去年的15個單位。但這期間，成交的中位數尺價卻上揚35％，從1107元上漲至1490元。

優質洋房可說是新加坡最頂尖的私人住宅房地產類別。根據市區重建局的定義，優質洋房必須是只有兩層樓高的獨立洋房，占地至少1400平方公尺（1萬5070平方英尺），並坐落在第10、11、20、21和23區裏的指定39個優質洋房區。

目前，新加坡約有2800間優質洋房，由於它非常稀有、單位總價高，所以它的買家往往非富則貴，單位價過去幾年也壹直保持在至少2000萬元的水平。

ERA產業優質洋房部門主管林俊慶指出，優質洋房壹般是屬於富裕人士的高檔房地產項目，這些人的持守能力較強，所以優質洋房交易較不易受到市場價格波動影響。加上優質洋房這壹類別的供應不多，在供不應求的情況下，使到優質洋房價格在疲弱樓市中仍維持穩定性和韌性。

他說：“由於優質洋房這壹類別的高檔房地產項目供應正逐步減少，預料它的價格會繼續上漲。”