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新加坡測量師與估價師協會所推出的指數，是從2011年第一季開始追蹤轉售價。西部和東部今年第二季的轉售價已幾乎回到五年前的水平，漲幅分別為2.7％與4.5％。

一項新推出的私宅轉售價格指數顯示，部分郊區私宅轉售價已經回到五年前的水平，但分析師指出，房地產降溫措施仍未解除，即使價格會上升，漲幅也會相當平緩。

新加坡測量師與估價師協會（SISV）8月3日推出自家的私宅轉售價格指數，以方便買家了解市場趨勢。

協會在第三屆房地產經紀大會上正式發布新指數，它反映西部、北部、東北部和東部四個市郊地區已竣工的私人共管公寓轉售價格走勢。

協會估價與產業測量部主管張麗金接受《聯合早報》訪問時說，指數主要針對大眾私宅市場，多數買家是組屋提升者，因此追蹤範圍局限於郊區。

指數從2011年第一季開始追蹤轉售價，西部和東部今年第二季的轉售價已幾乎回到五年前的水平，漲幅分別為2.7％與4.5％。

張麗金說，從研究學角度來看，介於1％至3％的漲幅可算是橫擺趨勢。

她指出，盡管轉售價有觸底的跡像，這未必代表轉售價會回彈。“這可說是市場觸底的現像，但因為英國脫歐與恐怖主義等不確定因素，加上我國是個開放經濟體，價格的未來走勢仍存在各種變數。”

北部與東北部私宅轉售價的下跌程度則沒那麼大，過去五年多來兩區私宅價格分別漲了12.2％與14％。

協會從上述四區選出有代表性的共管公寓項目，構成一籃子項目來計算指數。張麗金說，協會並不公開籃子有哪些項目。

她說，協會每個季度會在服務網站Realink上發布指數報告，暫時只有注冊用戶才可讀取，協會也可能探討是否要在公眾可瀏覽的協會官網上發布報告。

新加坡私宅轉售價格指數

該協會並非唯一發布私宅轉售價格指數的機構。市區重建局每季度發布私宅價格指數，指數涵蓋所有私人房地產價格，今年第二季環比下滑0.4％。

另外，房地產交易信息網站SRX和新加坡國立大學也有追蹤本地非有地私宅轉售價。

SRX與國大每個月都會發布指數報告。國大上周剛發布6月的私宅轉售價格指數，環比上揚0.6％，扭轉5月0.9％的跌勢。SRX三周前發布的6月指數顯示同樣的趨勢，轉售價環比上揚0.5％，是連續第四個月攀升。

盡管如此，分析師指出，降溫措施仍是抑制價格大幅上漲的主要因素。

分析師：跌幅逐漸縮小的觸底跡像

欣樂國際執行董事麥俊榮受訪時指出，雖然新加坡整體房價仍在下滑，但跌幅逐漸縮小，可說是一種觸底的跡像。

他說：“現在還在下雨，只不過之前是傾盆大雨，現在是下毛毛雨，總有一天雨會停。”

麥俊榮指出，除非政府解除降溫措施，否則就算房價回彈，漲幅也會相當平緩。

（據聯合早報）

產業發展商公會會長陳佩強在該會舉辦的房地產市場研討會上透露，全國目前有17個私宅項目的約1100個至1200個未售出單位，今年底會受QC條例的影響，發展商須支付近1億3800萬元的延長費。

更多發展商今年會受合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）條例和額外買家印花稅（ABSD）期限影響，一些新私宅項目已削價5％至25％。業內權威人士認為，受影響發展商接下來或需要進一步削價清貨，以避免支付高昂費用。

新加坡產業發展商公會（REDAS）會長陳佩強昨天在該會舉辦的房地產市場研討會上透露，全國目前有17個私宅項目的約1100個至1200個未售出單位，今年底會受QC條例的影響，發展商須支付近1億3800萬元的延長費。

此外，不包括執行共管公寓項目（Executive Condominium，簡稱EC），有47個項目的5300個未售出單位，將在今年底至2018年受ABSD措施的影響。

在QC條例下，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成項目的發展，並在取得臨時入伙證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。在ABSD條例下，發展商須在五年內完成私宅項目並把所有單位賣出，否則就得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％至15％。

陳佩強也是本地老牌發展商遠東機構的執行董事。據他觀察，許多新項目登場後，銷售活動會放緩，一些發展商為了把單位銷出去，已紛紛削價5％至25％。

譬如，烏節路一帶的豪華公寓項目Ardmore Three近期開始提供“ABSD援助配套”，讓買家享有15％的折扣。

陳佩強說：“這不是一丁點，而只是開始。許多項目受QC和ABSD影響，面對進一步削價的壓力。如果全球經濟情況惡化、供大於求問題促使發展商削價，以改善它們的資產負債表，我不能說房地產市場會軟著陸，這就是風險所在。”

他說：“現在是削價5％至25％，若再削個5％至25％，就是50％。這誰都不好說，是一個潛在情況……我認為，樓市出現起色之前，會變得更糟。”

新加坡住宅房地產現狀一覽

根據市區重建局的最新預估數據，整體私宅價格自2013年第三季創高峰以來，截至今年第二季已連續11個季度下滑，累計跌幅為9.4％。包括EC在內，全部私宅供應量近7萬個單位。

然而，目前的未售出單位約1萬5000個，已低於今年第一季的2萬2000個。今年的交易量預計介於7500個至8500個單位，也將高於去年和前年平均售出的7400個單位。

與會的華僑銀行經濟師林秀心認為，在這種房地產交易量回升和房價跌幅溫和的情況下，政府最早只會在2017年“撤辣”，即放寬房地產降溫措施。

陳佩強則強調，一系列房地產降溫措施是在全球經濟局勢發生巨變以前出台；而英國脫歐所帶來的經濟放緩漣漪效應，會影響到新加坡。

他說：“樓市受經濟基本面和市場情緒推動，市場狀況發生得更快，樓市周期變得更短，因此我們有必要及時了解市場最新事態和發展趨勢。

“隨著經濟周期變短，我們有必要迅速解決問題，否則問題會很快惡化，而政府有立場通過政策措施加以解決。”

陳佩強指出，在需求疲弱的環境裡，零售、商業、工業房地產發展商和業者也都面對租金下滑、空置率上升的壓力；整個房地產價值鏈，如建築、經紀、設計、工程領域都出現萎縮或裁員；銀行整體貸款也連續八個月同比萎縮。

不過，林秀心指出，在英國脫歐之後，美國聯邦儲備局進一步加息的可能性已大大縮減，可為市場提供柳暗花明又一村的機會。

（據聯合早報）

自新加坡房地產降溫措施出台以來，分析師估計本地整體私宅地皮價格自2013年第三季高峰以來，已累計下滑5％至8％。

分析師普遍相信，英國脫歐將促使一些新加坡發展商打道回府。隨著發展商手上的發展地皮繼續見底，新加坡私宅土地價格將止跌回升，並與房地產價格走勢脫鉤，料可在下半年和明年上半年回彈高達5％。

橙易研究與咨詢部高級經理黃顯洋說：“從最近幾次政府售地競標來看，我敢說本地地皮價已回穩，下來還可能小幅上揚，因為發展商對地皮的需求很強烈。”

6月底，位於第9郵區馬丁廣場（Martin Place）的一幅99年地契政府私宅地段招標截止，吸引13方人馬熱烈競標。

馬來西亞富豪郭令燦掌政的國浩置地（GuocoLand）開出容積率每平方英尺1239元的最高競標價格（總出價為5億9510萬元），打敗由其堂兄郭令明掌控的豐隆集團，創聖淘沙升濤灣以外，政府住宅地段售價歷史新高，讓市場一片嘩然。

即使在2013年樓市表現不錯時，同區蘇菲雅山莊（Sophia Hills）地段的最高競標價格，也不過是容積率每平方英尺1157元，比馬丁廣場地段少了7％。

黃顯洋說：“發展商這次競標馬丁廣場地段是鉚足全力，反映出它們對新加坡住宅房地產長期前景的樂觀程度。”

據仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝觀察，與去年下半年政府售地競標活動相比，今年上半年的活動無論是在平均進場人馬和出價方面，都保持堅挺。

平均進場方從去年下半年的9.3方，微升至今年上半年的9.5方。

王德輝說：“盡管經濟低迷，私宅交易量過去幾個月裡上升，對土地競標活動起到積極作用。今年下半年，住宅地皮價預計還會保持堅挺。”

智信研究與咨詢（R’ST Research）總監王伽勝指出，發展商積極購買地皮，主要是它們的儲備土地，即未來項目所在地段已紛紛見底。譬如，國浩置地競標馬丁廣場地段之前，好幾年沒增添新私宅地皮，土地庫存已空蕩蕩。

他指出，儲備土地是發展商未來收入來源，反映它中長期的策略，因此最高競標價格往往與眼前的市場走勢不符，促使地皮價格和房地產價格脫鉤。

他預測，隨著發展商對住宅地皮的需求提高，今年下半年至明年上半年，私宅地皮價可環比上揚高達5％。

英國脫歐提振本地土地價格

王伽勝指出，2013年6月政府推出房貸總償債率（TDSR）條例後，土地價格在2013年下半年至2014年上半年其實未顯著改變。據他估算，直到2014年下半年，地皮價才開始下滑，截至今年上半年，平均下滑約3％至7％。

近兩三年來，由於本地房地產經營環境艱難，許多發展商紛紛邁向海外市場，主要奔赴英國、美國、中國、澳大利亞和日本等地。根據仲量聯行（JLL）數據，本地發展商2013年至2015年的海外房地產投資額達69億3000萬元，遠超2010年至2012年的約34億6000萬元。

但這種情況下來可能改變。黃顯洋說：“英國脫歐的一個後果是發展商的國際選擇減少了。來自這方面的資金將能提振本地土地價格。”

ERA產業主要執行員林東榮說：“英國脫歐之後，新加坡可能吸引更多投資者關注，因為他們想把資金放在避險天堂，房地產是他們會考慮的資產之一。”

新加坡執行共管公寓（EC）地段價格走勢

EC地皮價料進一步下滑

相反地，分析師對執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）地皮價下來的走勢則不太樂觀。

欣樂國際（SLP）執行董事麥俊榮表示，相對一般私宅地皮，EC地段在設計和地點方面大同小異，主要位於市區以外，其容積率每平方英尺中位售價已從2013年的355元，下滑至去年的280元，減幅約20％（見制圖）。

（據聯合早報）

5月新加坡的新私宅銷售量攀升至10個月來的新高，數個新推出的樓盤也傳出捷報，買氣似乎出現上升趨勢。

這個趨勢能否持續下去，守候已久的買家要繼續苦等嗎？樓價會在下半年觸底回彈嗎？政府何時才會放寬降溫措施？接下來有什麼因素影響樓市？又有什麼新項目推出令人值得期待？

《聯合早報》把買家常問的問題，向新加坡多名房地產分析員尋求解答。總的來說，分析員大多認為，政府在下半年內放寬降溫措施的可能性不大，再加上潛在供應量仍處於高水平，全球經濟前景也不明朗，樓價不太可能在未來半年猛彈或劇跌，除非是受到突如其來的外在因素影響。

未來半年，影響樓市的可能因素包括經濟前景、就業市場、利率和降溫措施等，至於農歷七月中元節、歐錦賽和奧運會的影響估計造成的衝擊有限。

他們也看好下半年還會有不少“精彩”的項目推出。不過，對於下半年的交易活動，專家的看法不一，有人認為成交量可能減少，也有人預測成交量會上升。

樓價在下半年觸底回彈？

伊：只要樓市政策不改，樓市將繼續在一個金融和條例緊縮的環境下操作。賣家必須彼此競爭，而大多數買家仍對價格保持高度敏感，因此樓價將繼續受到擠壓，特別是總償債率（TDSR）和額外買方印花稅（ABSD）對樓市氣氛還是發揮了相當有效的抑制作用。

此外，利率也可能上調，大批新樓即將完工，有可能對樓價帶來上升阻力。過去五個季度，私宅價格指數的起落幅度都不大，很明顯地，價格雖然仍面對一些下跌壓力，但正進入鞏固階段。接下來幾個季度，價格預計將輕微下跌或持平，跌幅介於0.5％至1％。

李：價格已在一個新的平衡點穩定下來，只要沒有受到突如其來的外在事件影響，我們不太可能看到樓價突然猛漲，或者突然劇跌。市場上肯定有需求，但是需求卻受到降溫措施抑制。下半年全球經濟仍然令人擔憂，因此價格還是走低。如果政府維持現有的售地節奏，一旦經濟轉型成果奏效，我相信2018年將會是值得期待的一年。

鄭：雖然買氣似乎提高了，市場氣氛有所改善，但是買家還是持謹慎態度，對價格相當敏感，也很有選擇性。再加上經濟和就業前景不明朗，發展商手頭上仍持有大批未售單位，樓價在下半年回彈的可能性不大。除開不可預見的情況，2016年的樓價跌幅應該會比2015年來得平緩。

黃：雖然氣氛似乎有所改善，但是就此預測樓價將回彈未免言之過早。樓市仍面對許多阻力，包括大批單位即將完工、降溫措施、外籍高管人數減少、經濟展望低迷等。只要降溫措施維持不變，樓價應該要等到2017年才比較可能回彈。

房地產分析員看好新加坡下半年會有不少“精彩”的項目推出

下半年樓市更活躍？哪些項目值得期待？

麥：下半年的交易量很可能會和上半年差不多，大多數交易應該會集中在新推出項目，不過二手市場預計會在未來18個月越來越活躍。

鄭：今年首五個月的新私宅和二手私宅交易量，已經比去年同期分別高3％和17％。買氣改善可能是因為政府一再強調不會在短期內放寬降溫措施。

除了未可預見的情況，下半年的市場有機會比上半年更活躍。未來12個月內可能推出的大型共管公寓項目，包括擁有約710個單位的Lake Grande、擁有約490個單位的The Alps Residences，以及擁有約645個單位的Queens Peak。

伊：樓價已經下跌至兩三年來的低點，成交量肯定會上升。上個月，新私宅銷售量攀升至10個月來的最高水平，這顯示樓市深受推出市場的影響，而且價格能夠左右潛在需求。成交量已經連續兩個月上升，能否持續下去要看接下來推出的項目的地點和定價。

不過，今年下半年，發展商可能延遲推出項目，因為政府自兩年前減少售地後，發展商手頭上未推出的項目已經有限。

在執行共管公寓（EC）方面，Northwave和Treasure Crest將在未來幾個月內推出。Lake Grande也應該會在近期內推出。

（據聯合早報）

新加坡發展商近來各出奇招來刺激買氣，除了相繼削價，越來越多已經完工的私宅項目也跟風提供延遲付款計劃，來清掉手頭上的剩余單位。

市場人士說，這類延遲付款計劃相信能夠吸引一些原本因為總償債率條例，而不願進場的投資者改變心意。

繼華聯企業（OUE）的Twin Peaks之後，凱德集團（CapitaLand）在花拉路附近的麗敦豪邸（d’Leedon）、在德普路的翠城新景（The Interlace），以及Unique發展在基裡尼路（Killiney Road）的The Boutiq，都紛紛為買家提供延遲付款計劃（deferred payment）。

據了解，凱德集團已經在延遲付款計劃下，賣出大約20個單位。在這個“先搬入，後付錢”的計劃下，買家一旦執行認購權，就能享受15％的折扣。買家只需在八個星期內，支付一成的房價作為定金，其他九成房價可以在行使認購權的一年內支付。

不過，利用這個付款計劃買房的人，不能將房子出租。據了解，截至3月底，麗敦豪邸和翠城新景仍有181個和99個未售單位。

The Boutiq則允許買家先支付1％的房價作為第一筆定金，兩個星期後再付4％，之後在行使認購權的八個星期內支付15％。剩余的30％和50％的款項分別在行使認購權的18個月和兩年內付清。

這有別於一般的付款方式。按照標准的買賣協議下，買家通常在支付一成的定金後，就必須在八個星期內行使認購權，並付清剩余九成的房價。

這些項目能夠不按照一般正常的付款方式收款，主要是因為它們都已經完工，不再受房屋發展商（控制與執照）條例管制。

市場人士解釋，這類延遲付款計劃相信能夠吸引一些原本因為總償債率（TDSR）條例，而不願進場的投資者改變心意。

以一個300萬元的公寓單位來看，買家只需要支付15％至20％，即45萬元至60萬元的現金，其余200多萬元可以在一年至兩年內支付。在這段期間不需要安排任何房貸，因此不受總償債率條例管制。

翠城新景（The Interlace）的發展商提供延遲付款計劃，可能吸引一些面對總償債率條例限制的買家進場。

買家須承擔房價跌風險

不過，利用這類計劃進場的潛在買家，必須承擔一定的風險。如果房價在未來一兩年內沒上漲，甚至是不漲反跌，買家將更難安排到房貸。如果要轉售還得面對更高成本，例如印花稅。

發展商出招吸引買家，主要是要在合格證書（Qualifying Certificate，簡稱QC）和額外買家印花稅（ABSD）期限內把私宅單位傾銷出去。

如果這些項目在期限到達後，還未售出所有單位，發展商就可能得支付高昂的延長費。在QC條例下，凡擁有外國股東的發展商（包括上市公司），必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入伙證（TOP）後的兩年內賣出所有單位，否則就得支付未售出單位地皮價的延長費。

在ABSD條例下，發展商須在五年內完成私宅項目並把所有單位賣出，否則發展商得支付額外買家印花稅，即地段地皮價的10％至15％。

這類“創意行銷策略”已經引來市區重建局的關注。本月初，一家發展商就因為在還沒有完工的情況下，推出類似“先搬入，後付錢”的計劃，而被市建局點名提醒。

據了解，TG發展原本有意在裡峇峇利路的Lloyd Sixtyfive公寓，推出一項“買家體驗計劃”。在這項計劃下，買家只要先付一筆定金就能先搬入，兩年內可以行使選購權，決定是否要購買有關單位。

Lloyd Sixtyfive預計今年內完工，這個項目共有76個單位，截至5月底只售出10個，仍有66個未售。

（據聯合早報）

根據新加坡房地產聯合交易網（SRX）6月15日發布的數據，新加坡5月份非有地私宅租金比4月份下滑0.6％，這已是私宅租金連續四個月下跌。

分析師認為，隨著經濟疲弱、勞動力市場轉向不依賴外來勞工，以及私宅供需失衡，私宅租金的下滑趨勢料將延續下去。

SRX最新數據顯示，代表高檔私宅的核心中央區（CCR）私宅租金下跌幅度最大，跌幅為0.8％。代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）和代表中檔私宅的其他中央區（RCR）私宅租金，則分別下滑0.5％和0.4％。

同一年前相比，5月份租金下挫5.2％，高檔私宅、中檔私宅和大眾化私宅分別下挫1.5％, 8.1％和6.5％。與2013年1月的高峰相比，5月份租金下跌16.5％。

與此同時，出租的非有地私宅單位達到4400個單位，環比增加5.8％，同比增加14.4％。

分析師認為，竣工私宅的增加，持續加劇出租市場的競爭，使得租金受到不利影響。今年全年將有2萬3396個私宅單位竣工，而明年也有1萬2760個。

新加坡非有地私宅租金走勢圖

高檔私宅租金跌幅最大

智信研究與咨詢總監王伽勝說，過去，下調租金求租的一般是舊私宅的屋主。如今，由於出租市場競爭激烈，連新竣工私宅的屋主也這麼做。

對於高檔私宅的租金在5月份跌幅最大，分析師認為，這是由於跨國企業改變聘請外派人員的政策，以及調整住屋配套所造成。

王伽勝指出，企業為了節約成本，持續削減外派人員的住屋津貼和暫緩聘請高級外派人員，因此不論高檔私宅有多好，仍受到放緩的租金市場所波及。此外，竣工私宅大多屬於大眾化私宅，也促使這類私宅的租金繼續受到衝擊。

戴德梁行研究部東南亞區域主管李乃佳則認為，盡管高檔私宅租金在5月份減低，但跟一年前相比仍較其他私宅類型更有韌性。此外，一些優質高檔私宅如雅茂園公寓（Ardmore Park）的租金，大體上沒有什麼變化。

與其讓房子空置，屋主越來越能夠接受下調租金的做法。ERA產業主要執行員林東榮認為，隨著屋主盡量吸引和留住現有租戶，出租市場將繼續對租戶有利。

對於出租活動增加，有分析師認為這在意料之中，因為上半年一般會有更多外派人員進入本地。

不過，也有分析師認為，出租活動增加不代表有許多新租戶進場，而是隨著更多新私宅竣工，租戶有更多選擇，並在租約到期後轉而去租用其他私宅。

組屋租金環比保持不變

另一方面，5月份組屋租金環比保持不變，同比下滑3.8％，而跟2013年8月的高峰相比下挫9.7％。至於出租的組屋單位是1975個，環比上揚1.5％，同比增加2％。展望今年租金市場，王伽勝預料私宅和組屋租金全年都將下滑約5％。

（據聯合早報）

今年3月份和4月份的發展商私宅銷售情況良好，使得5月份私宅價格攀高

根據新加坡房地產聯合交易網（SRX）6月14日發布的數據，新加坡5月份整體非有地轉售私宅價格和交易量連續三個月上揚。其中，整體價格比4月份高出0.4％，而交易量也大漲35.7％。

分析師認為，今年3月份和4月份的發展商私宅銷售情況良好，對5月份的轉售私宅產生溢出效應（spillover effect），使得私宅價格攀高。

此外，私宅轉售價格目前已下跌到讓人比較負擔得起的價位，所以吸引買家進場。不過，分析師也提醒，5月份量價齊升的情況，不能確定為房地產市場已復蘇。

SRX數據顯示，各地區私宅價格一律走高，並以代表大眾化私宅的中央區以外（OCR）私宅增幅最大，上漲0.5％。代表高檔私宅地區的核心中央區（CCR）私宅價格增加0.4％，代表中檔私宅地區的其他中央區（RCR）的價格上揚0.3％。

轉售量環比大增35.7％

與去年同期相比，5月份私宅價格微增0.2％。個別地區私宅方面，核心中央區和其他中央區分別上揚4.7％和0.6％，而中央區以外則下滑2％。

相較於2014年的高峰，5月份私宅價格已下滑6.7％。

另一方面，5月份共有840個非有地私宅轉售交易，環比大漲35.7％，同比也走高35.3％。

其中，推出延遲付款計劃刺激銷量的華聯企業的雙峰（Twin Peaks）公寓，對轉售量的貢獻最大。此外，阿摩園一帶已竣工的Ardmore Three也推動了轉售交易量。由於這些項目已竣工，因此有關私宅的交易被歸納為轉售交易。

跟2010年4月的高峰相比，私宅轉售量已下挫59％。

分析師：未能確定市場已復蘇

分析師認為，雖然5月份轉售私宅的價格和交易量雙雙上揚，但還無法確定房地產市場已復蘇。

ERA產業主要執行員林東榮認為，由於這只是月份報告所提供的數據，若要說房地產市場已復蘇，目前還言之過早。

智信研究與咨詢總監王伽勝認為，除非連續四五個月出現至少平均0.5％的環比增幅，才能確定轉售價已恢復。3月份和4月份的價格環比增幅分別是0.2％和0.6％。

分析師認為，除了私宅轉售價格目前已跌到讓人比較負擔得起的價位，轉售私宅的一些特征也是吸引買家進場的原因。

王伽勝指出，竣工私宅擁有各類面積和設計，讓買家有更多選擇。此外，一些買家也比較喜歡空間比較寬敞的舊私宅。

展望接下來轉售市場，林東榮認為，5月份轉售價格同比僅微增0.2％，顯示私宅轉售市場目前已相當穩定。預料在沒有任何外來震蕩或市場振興因素的情況下，這個趨勢會持續下去。

（據聯合早報）