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根據戴德梁行最新研究報告，包括新加坡永久居民和非永久居民的外國私宅買家，在今年第一季購買的私宅有所增加。其中，新加坡永久居民共買了591個私宅單位，比之前一季增加2.6％。非永久居民的外國買家則購買了236個單位，比之前一季增加5.4％。

盡管本地私宅整體交易量下滑，但一些新推出的項目卻吸引不少外國買家，使到這些人購買的私宅數量有所增加。

根據戴德梁行（DTZ）最新研究報告，包括新加坡永久居民和非永久居民的外國私宅買家，在今年第一季購買的私宅有所增加。其中，新加坡永久居民共買了591個私宅單位，比之前一季增加2.6％。非永久居民的外國買家則購買了236個單位，比之前一季增加5.4％。

在不同項目裡，最受外國買家歡迎的項目是位於烏節路的禧悅閣（Cairnhill Nine），共買了52個單位；最受新加坡永久居民歡迎的項目則為位於武吉知馬上段的山景碧苑（Kingsford Hillview Peak），共買了28個單位。

就不同國籍買家而言，中國買家仍占較多數，占了外國買家的23％；其次則為馬來西亞買家，占比為19％。不過，這兩個國籍買家購買的私宅數量下跌15％至20％，分別從去年第四季的253個和192個單位，在今年第一季減少至200個和163個單位。

反觀印度尼西亞國籍買家卻增加了12.5％，從64個單位增加至72個。

新加坡私宅的外國買家占比及最受暢銷項目

對此，戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳認為，這與禧悅閣的成功銷售不無關系。

根據研究報告，這個於3月份推出的高檔私宅項目，深受印尼買家歡迎。這也使得印尼買家成為高檔私宅市場（第9郵區至第11郵區）的最大外國買家。

李乃佳說：“印尼買家在第9、10和11郵區所購買的私宅數量，從去年第四季的23個單位，在今年第一季增加至41個單位，增幅接近八成。這是因為印尼買家，特別是一些預算較小的買家，都被禧悅閣這一項目所吸引。”

禧悅閣在第一季共賣出了171個單位，銷售尺價約2441元，雖比該地區平均尺價2221元高，但項目超過八成為面積較小的一臥房和二臥房單位，總價相對較低。

談到私宅買家的購買趨勢，李乃佳表示，受到農歷新年等季節性因素影響，第一季私宅交易量環比下滑12.5％，只有2830個單位。

然而，如果跟去年同期相比，私宅交易量私宅上揚27.4％，特別是新私宅的銷量，更比去年同期增加了近一半，顯示市場有逐漸回暖、交易活動更活躍的跡像。

李乃佳表示，許多外國買家可能被其他城市的房地產項目所提供的更好收益和資本回報所吸引，但隨著一些城市提高對外國買家的征稅，部分外國買家可能因此把注意力轉移回新加坡市場。

他舉例說，澳大利亞維多利亞州將從明年7月1日起，將外國買家繳交的印花稅從3％增加至7％。另外，非英國居民所擁有的英國房地產，將須繳付遺產稅。

至於本地買家購買情況，李乃佳表示，本地買家雖仍占整體買家的六成以上，他們購買的私宅數量比之前一季下跌了近兩成。

新加坡買家購買最多的單位，來自紫義苑（The Wisteria）這項目，在第一季共買了92個單位。

李乃佳表示，這個位於義順的項目會受本地買家歡迎，主要是該項目單位一般較小，總價低於100萬元以下，是較多人能負擔的價位。

對於接下來的私宅銷售情況，李乃佳認為，新加坡經濟放緩和國外經濟環境不確定因素，將導致私宅需求往下行。不過，私宅銷售活動預計維持活躍，尤其是新項目較小單位需求會強勁些。

此外，李乃佳認為，一些買家可能會擴大購買目標，尋求更物有所值的項目，所以一些較早前推出的項目，也將受到買家注意。

（據聯合早報）

隨著私有化中等入息公寓順福雅苑（Shunfu Ville）5月成功集體出售，第20郵區順福路一帶老私宅的屋主似乎也躍躍欲試，探討他們的項目是否也有機會集體出售。

智信研究與咨詢總監王伽勝受詢時指出，順福雅苑附近的幾個私宅項目都有一定屋齡，有潛力重新發展為嶄新且時髦的新項目，順福雅苑售出可喚起附近碧山和瑪麗蒙私宅屋主對集體出售的興趣。

位於湯申路上段、靠近瑪麗蒙地鐵站的99年地契項目Lakeview Estate，同樣也是私有化中等入息公寓，建於1977年，迄今已有40年屋齡。

柏民賓通道（Pemimpin Drive）的永久地契項目Marymount View則建於1992年，約有24年屋齡；同街99年地契項目佳季園（Seasons View）有16年屋齡。

瑪麗蒙台永久地契項目Boonview有13年屋齡，碧山21街的99年地契項目Rafflesia則有14年屋齡。

王伽勝指出，那些預計新加坡房地產市場可在明年下半年復蘇的發展商應該會對碧山、瑪麗蒙和湯申等市區邊緣地段更感興趣。

這一帶的環境幽靜，既毗鄰麥裡芝蓄水池，又靠近眾多飲食場所和購物中心，周圍有萊佛士書院和公教中學等名校。公共交通也十分方便，有瑪麗蒙站、碧山站和未來的湯申路上段地鐵站。

但王伽勝也說，該區老私宅屋主對集體出售的興趣，目前只停留在初步階段。一個原因是樓市依舊低迷，不達這些屋主的高要求。上月底，順福雅苑以6億3800萬元集體出售時，每個單位屋主平均可獲得178萬元，比個別單位的售價高將近50％。

第二個原因是這些老房子多數寬敞，屋主多舍不得賣。王伽勝說：“若在轉售市場個別出售，這些房子依然能吸引到欣賞它們的買家，因為它們地點便利且設計寬敞。”

根據市區重建局數據，靠近順福雅苑的八個私宅項目，過去一年有近40宗轉手交易。最暢銷的是佳季園（Seasons View）和Rafflesia，各有約10個單位轉手。碧山8（Bishan 8）和Lakeview Estate各有約五個單位轉手；其余四個項目的轉售記錄則介於一至三個（見制圖）。

順福路和瑪麗蒙路地圖及私宅近期交易

在租金方面，這一帶私宅絕大多數是自住型住宅。根據市建局數據，截至今年第一季，永久地契瑪麗蒙台項目Tresalveo的中位月租是每平方英尺3.23元。

（據聯合早報）

新加坡政府將通過政府售地計劃（GLS），在今年下半年推出四幅正選名單（Confirmed List）地段。

分析師一致看好位於實龍崗路上段的商業和私宅綜合地段，認為該地段靠近發展中的比達達利（Bidadari）住宅區，相信地段推出招標時會很搶手。

這幅地段面積為2.55公頃，可興建825個私宅單位，另外還有1萬5000平方公尺的商業空間，可供零售和餐飲等用途，預計在今年12月推出供招標。

新加坡今年下半年推出四幅正選名單地段

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫指出，比達達利是政府致力發展的新住宅區，而且地段又毗鄰兀裡（Woodleigh ）地鐵站，所以推出時應會吸引不少發展商入場競標。

仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝也表示，最近的預購組屋申請活動，比達達利組屋深受買家追捧。“從比達達利組屋的搶手情況來看，相信這地區推出的首幅私宅地段，也會迎來激烈競標。”

除了實龍崗路上段地段外，其余三幅正選名單地段是位於盛港芬維爾路（Fernvale Road）、小印度的柏魯馬路（Perumal Road）以及西海岸谷（West Coast Vale）。它們都是私宅地段，分別可興建605個、200個和540個私宅單位。

另一方面，政府也會在下半年推出11幅備售地段，總共預計可興建7545個私宅單位，以及27萬7080平方公尺商業空間。這比上半年的7415個私宅單位和27萬2580平方公尺商業空間都來得多。

這11幅備售名單地段包括六幅私宅地段、一幅執行共管公寓地段、一幅商業和私宅綜合地段、兩幅商業地段，以及一幅用途靈活的白色地段。

比達達利是政府致力發展的新住宅區，而且地段又毗鄰兀裡地鐵站，所以推出時應會吸引不少發展商入場競標。

（據聯合早報）

由於不少買家選擇在拍賣會進行前後購買原本供拍賣的私宅，今年敲錘成交的情況似乎有放緩跡像。

經濟放緩打擊到一些屋主的飯碗，影響他們償還房貸的能力，受訪的新加坡房地產拍賣行表示，私宅抵押逼售都有所增加。

與此同時，為了減緩房價可能繼續下滑的衝擊，以及減少須繳付的定金款項，不少買家因此選擇在拍賣會進行前後購買原本供拍賣的私宅，這使得敲錘成交的情況似乎有放緩跡像。

《聯合早報》是在向多家房地產拍賣行詢問後，得知以上情況。

本地目前共有四家房地產拍賣行，但只有三家拍賣行，即仲量聯行、戴德梁行和高力國際願意提供第一季或今年以來在拍賣會上推出的私宅數量，以及抵押逼售和順利成交的數據。

必須說明的是，不少屋主會在不同拍賣行拍賣自己的房地產。因此，在所有拍賣行進行拍賣的實際私宅的總數，會比單純把各個拍賣行的數據相加來得低。

其中，首次登場的拍賣私宅總數在各個拍賣行都有所下滑。戴德梁行第一季有45個私宅，去年同期為54個（去年全年則有200個）。仲量聯行今年首五個月則有23個（去年同期數據不詳）。

高力國際沒有把首次登場和重復登場的拍賣私宅區分開來，只能提供整體數據。該拍賣行表示，在今年首五個月，進行拍賣的私宅為189個，比去年的215個少。

至於首次登場的抵押逼售，戴德梁行第一季有18個，去年同期為17個（去年全年為75個）。仲量聯行今年首五個月有25個（包括重復登場數據），去年同期18個。

高力國際首次登場和重復登場的抵押逼售，在今年首五個月有88個，比去年同期的75個來得多。

拍賣行認為，抵押逼售有所上揚，主要是基於國內外的經濟局勢和金融市場的不利因素，以及疲弱的房地產市場所造成的。

房地產服務公司高力國際副董事經理黃黎明指出，抵押逼售的上揚趨勢，顯示同時擁有多個房地產的屋主在支付每月房貸方面面對越來越大的困難。

她說：“這個情況相信會加劇，主要因目前經濟不明朗、中國經濟放緩、進一步加息的風險、股市震蕩、失業風險和淡靜的房地產市場情況。”

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳指出，經濟重組和裁員，加上疲弱的租金市場，加劇了一些屋主的經濟困境。

另一方面，今年在拍賣會成交的房地產數量似乎不多或者出現下滑。戴德梁行表示成功賣出的新登場私宅數量下滑，但未提供具體數據。仲量聯行表示今年首五個月在拍賣會賣出三個私宅（包括重復登場私宅），跟去年同期不相上下。

高力國際今年首五個月的成交私宅（包括重復登場私宅）有八個。相比之下，去年同期有14個。

對此，拍賣行認為，經濟情況放緩和房價走低，造成買家更加謹慎。

黃黎明指出，由於私宅價格持續走軟，加上即將出現的潛在房屋供應，促使買家采取觀望態度，只有在看到價格比預期或一般售價便宜時才會出手。

李乃佳說：“由於經濟低迷，買家一般上更加謹慎和挑剔，寧可在拍賣會後才洽談。”

此外，許多謹慎的買家不在拍賣會上競標，卻選擇在拍賣會前後購買原本供拍賣的房地產，除了基於可洽談較低售價，也因為買家通過私下協議購買的私宅，所須繳付的定金比拍賣私宅低了許多。

黃黎明表示，銀行進行拍賣的房地產的保留價（最低售價），通常都是定在估價左右。許多買家會在拍賣會後洽談較低價格。

定金方面，在拍賣會上購買的房地產定金是售價的5％或10％，而通過私下協議購買的私宅定金則是售價的1％。

根據仲量聯行（JLL）拍賣部主管莫思思的觀察，多數原本供拍賣的私宅，都是在拍賣會前後通過私下協議出售，但公司目前沒有具體數據。

她說：“買家在購買房地產時仍然相當謹慎，除非拍賣會的競爭激烈或價格適合，否則他們寧可進行私下協議，洽談價格。”

（據聯合早報）

房地產分析師指出，新加坡政府如果放寬私宅短期出租條例，中央區私宅價格將應聲上升。

他們也預測，盡管住家出租平台目前對本地酒店的影響還微不足道，但在未來的四年裡，通過住家出租平台招租的本地民宿將急速增加，份額可占整體客房的15％。

新加坡政府如果放寬私宅短期出租條例，中央區私宅價格將應聲上升。

近年來，隨著住家出租平台，如Airbnb、Roomorama、Wimdu等的興起，不少屋主已開始使用這類平台招徠短期租客，如游客、外派人員，以及有短期住宿需求的本地人，這種租賃活動多以日租形式交易。

根據仲量聯行（JLL）資本市場研究與咨詢部新加坡董事林若君的最新研究，一些歐美成熟國際大都市的住家出租平台民宿目前占當地所有客房的約25％，其銷售份額則占當地整體酒店業的約10％，並有望在2020年進一步提高至15％。

相比之下，Airbnb民宿目前僅占本地所有客房的約5％，其銷售份額則更小，只占本地整體酒店業的約2％。這是因為根據市區重建局現有條例，私宅單位的租約不能少於六個月，組屋的最短租約同樣也是六個月。

然而，林若君預測，本地民宿占所有客房的比率可在2020年達到15％，占本地整體酒店業的銷售份額則可提高至5％。這主要是因為本地酒店客房價格和住家租金之間仍有很大距離。

在最高檔15％房地產物業類別當中，酒店房間每月可帶來超過5000美元（約6880新元）的收入，一般長期出租的住宅可帶來超過4500美元（約6200新元）的收入，而短期出租的民宿則只能帶來3500美元（約4820新元）的收入。

她說：“Airbnb民宿每月平均營收之所以會比一般長期出租的住宅低，是因為民宿的入住率較低，約20％左右，而一般長期出租住宅的入住率則有90％。”

（據聯合早報）

市區重建局昨天公布的數據顯示，發展商4月共賣出745個新私宅單位，比3月份的843個單位少。

市區重建局5月16日公布的數據顯示，發展商4月共賣出745個新私宅單位，比3月份的843個單位少。

新加坡新私宅銷量上月下跌11.6％，沒有延續3月份的上揚勢頭。分析師認為，大環境疲弱，市場信心仍然不足。

市區重建局昨天公布的數據顯示，發展商在4月份共賣出745個新私宅單位，比3月份的843個單位少，更比去年同期的1167個單位大減36.2％。今年3月份的新私宅銷量終結連跌三個月的趨勢，回升到八個月來的新高。

房地產服務公司仲量聯行研究與咨詢部新加坡董事王德輝說，上個月共有900個新私宅單位推出銷售，這比3月份多出32％，卻遠低於去年同期的1568個單位。“盡管3月的市場情緒明顯改善，但4月的銷量顯示市場信心依然不足，發展商在推出新單位時還是很謹慎，買家也對價格保持敏感。”

分析師說，5月有幾個私宅項目推出，包括圖中的高文項目Stars of Kovan，接下來幾個月的私宅市場預料將保持活躍。

大眾私宅售最多新單位

靠近花拉公園地鐵站的Sturdee Residences，是上個月最暢銷的私宅項目。這個項目有305個單位，推出首個月就售出41％（126個單位），銷售尺價中位數為1620元。分析師認為，Sturdee Residences地點優越且定價合理，受買家青睞是意料中事。

市建局數據顯示，大眾私宅上月售出的新單位最多，共有361個。高檔與中檔私宅的銷量分別為64個與320個，其中高檔私宅銷量環比大幅滑落70％。

戴德梁行（DTZ）研究部東南亞區域主管李乃佳說，高檔私宅銷量銳減，主要是缺乏新項目推動。3月份售出的210個高檔私宅單位中，84％都來自新推出的禧悅閣（Cairnhill Nine）。這個位於烏節路的項目共有268個單位，推出第一個月就賣出177個。

執行共管公寓（EC）上月共售出546個新單位，主要由位於坎貝拉的品尚居（The Visionaire）帶動，這個項目4月售出154個單位。

ERA產業主要執行員林東榮指出，執行共管公寓在4月份的表現相當活躍，銷量最高的10個項目中，有六個都屬於執行共管公寓。其中不少項目已推出一段時間，例如榜鵝的The Terrace早在2014年12月就已推出，上個月仍然售出42個單位。

他說：“當更多買家轉向售價更低、單位更大的執行共管公寓，這類單位可能會重新流行起來。”

林東榮預計，隨著大巴窯新私宅項目Gem Residences和高文的Stars of Kovan在本月推出，接下來幾個月的私宅市場仍將保持活躍。此外，兀蘭的Northwave和盛港的Treasure Crest兩個EC項目，也將在下半年推出。

李乃佳則認為，除了政府的降溫措施外，全球和本地的疲弱經濟數據也影響了市場買氣。在經濟前景不明朗，買家的購買力又受額外買家印花稅（ABSD）影響的情況下，更多買家會選擇觀望，除非他們發現一個價格和地段都很吸引人的項目。他說：“5月和6月的數據將能更清楚說明，市場需求是否還會進一步減弱。”

博納集團總裁伊斯邁預測，盡管私宅市場依然疲軟，但隨著更多項目推出，全年新私宅銷售量有望突破8000個單位。

（據聯合早報）

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經過首兩個月市場交易淡靜情況後，新加坡樓市在3月似乎開始熱鬧起來。上周末兩個新推出的公寓項目反應踊躍，位於烏節路的高檔私宅項目Cairnhill Nine賣出近七成的推出單位，更為高檔私宅市場注入了一劑強心針。

這可能是因為烏節路地區已有三年沒推出新項目了，因此Cairnhill Nine的強勁銷售表現，多少起著指標性作用，甚至能帶動該地區周圍項目。

Cairnhill Nine位於百利宮購物商場後方，是凱德集團（CapitaLand）發展的99年地契項目，共有268個私宅單位，平均銷售尺價約2500元。

一臥房單位從135萬元起跳，四臥房價格從368萬元起跳。項目還有八個頂層單位，價格介於580萬元和667萬元。

發展商說，行情大好時，烏節路一帶的私宅可是以每平方英尺3000元左右的價格售出，如今Cairnhill Nine以2500元平均尺價賣出，算是給了500元尺價或17％折扣。

但如果做一個比較，Cairnhill Nine周圍有不少項目的成交尺價，比發展商給出的“折扣”還低。

例如，Cairnhill Nine對面的是凱德集團另一私宅項目禧林苑（Urban Resort）。這個2013年完工的項目，上月有兩個單位分別1803和1779的尺價成交，較Cairnhill Nine的2500元平均價低約三成。更重要的是，禧林苑還是一個增值潛能更大的永久地契項目。

不過，禧林苑尺價較低的一個原因是，它所成交的單位面積都較大，至少4714平方英尺，使到單位總價高達850萬元。

經禧地區另一個由凱德集團發展的項目Urban Suites，最近有一個單位以2650元尺價成交。但這個單位面積為1604平方英尺，單位總價也偏高，達425萬元。

以總價而言，The Laurels去年有一個單位以142萬元成交，價格低於150萬元，屬於一般買家可負擔的水平。不過，這個單位面積相當小，僅549平方英尺，屬於鞋盒公寓。

烏節路的高檔私宅項目Cairnhill Nine賣出近七成的推出單位

對這個地區感興趣的買家，還可以考慮屋齡較大的項目。例如景熙峰（Cairnhill Crest）和The Light@Cairnhill是2004年完工項目，過去一年單位成交尺價介於1690元至2090元，價位相對地低。

屋齡將近40年的經禧大廈（Cairnhill Plaza），成交尺價甚至低於1500元，比一些鄰裡地區的新私宅項目便宜。

經禧地區靠近烏節路購物天堂，附近有ION烏節商場，義安城和威士馬廣場等購物商場。離一些名校也不遠，向來是受買家歡迎的高檔私宅區，特別是來自印度尼西亞的買家。

從該地區的私宅租金情況來看，景熙峰的中位數租金為每平方英尺4.28元，至於較新的The Laurels，租金則為5.83元。

高檔私宅“熱度”能持續？

不過，受到總償債率框架（TDSR）和額外買家印花稅（ABSD）等措施影響，該地區私宅與其他高檔私宅一樣，過去幾年交易量和價格大跌，一些業主最終更被迫虧錢脫售單位。

隨著Cairnhill Nine的推出，該地區買氣似乎升高，不過這是否意味著現在是見底進場的買房好機會呢？高檔私宅市場的“熱度”又是否能持續下去呢？

買家最終還是得持謹慎態度，確保自己有一定的經濟能力，選中自己真的心儀而且負擔得起的單位才決定買下。

（據聯合早報） 

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