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今明兩年，新加坡每年將有約2萬個新私宅單位完工，進入歷史性的完工高峰期。隨著完工的新公寓越來越多，舊公寓自然得調整租金來留住租戶，整個租金市場的競爭日益白熱化。目前是「租戶的市場」，即便受限於財務預算，市場是否為有意租房者，提供了更多、更好的選擇？在租房市場漸露疲態的同時，私宅業主又應如何靈活調整，以守住利益？

張先生最近找房子，將目標鎖定在羅弄泉（Lorong Chuan）地鐵站一帶。

剛 於去年完工的嶄新共管公寓——The Scala，一個樓面介於1000至1100平方英呎的單位，月租金約3700元至4700元。不過，對面已有20年屋齡的翠登苑（Chiltern Park），一個面積約1200至1300平方英呎的單位，月租金約3250元至3900元就可以入住。至於附近已有30年屋齡的春景花園（Chuan Park），租金更低，2400元至2900元就可以租到一個面積約1200至1300平方英呎的公寓單位。

今明兩年，我國每年將有大約2萬個新私宅單位完工，進入歷史性的完工高峰期。隨著完工的新公寓越來越多，舊公寓自然得調整租金來挽留租戶，整個租金市場的競爭日趨白熱化。

根據市建局的數據，核心中央區（CCR）的豪華公寓租金跌幅最大，過去一年下滑了4.9％。其次是中央區以外（OCR）的大眾化公寓，跌幅為3.5％；其他中央區的中檔公寓，租金年比下跌2.1％。

受訪的房地產分析員都表示，目前租賃市場的房子一般上都需要更長的時間才會找到租戶。業主有必要提早開始招租，並且在選擇租戶時必須有更靈活的要求。

高緯環球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯說：「以中高檔的共管公寓來說，過去平均三個月就能找到租戶，但是現在平均需要六個月。如果是面積超過2000平方英呎的豪華公寓，甚至可能超過六個月才能找到租戶。」

智信研究與諮詢（R’ST Research）總監王伽勝指出，現在業主一般都會在租約到期之前的大約兩個月，就找租戶商討，並且自動減租大約10％，來挽留租戶。

「由於新的租戶不容易找，而且在舊租戶遷出、新租戶遷入的過渡期間，容易出現空窗期，所以不少業主都寧可給予更多折扣以留住舊租戶。」

一套房子的租金，取決於很多因素：地點、面積、共享設施、屋齡、樓高、景觀、附帶裝修和租用條件等。一般而言，公寓越靠近市區、地鐵站、購物中心、國際學校等提供便利的設施，需求肯定越高，租金行情自然較好。

同樣一筆1800元的預算，可以在武吉巴督租一個可以讓全家大小居住的四房式組屋單位，但也可以在第21郵區租一個只適合單身者居住的300多平方英呎鞋盒公寓單位。（見表）

至於2700元的預算，可以在市區的經禧圈（Cairnhill Circle）租一個500多平方英呎的小型公寓，但也可以在蔡厝港的沄湄園（Windermere）租一個樓面達1400多平方英呎的大型公寓單位。

如果預算有4000多元，固然可以在濱海林蔭道租到一個700多平方英呎的公寓單位，但也能在郊外租到一間樓面達2000多平方英呎的排屋。

業主如何「鎖定」租戶?

欣樂國際執行董事麥俊榮指出，如果房子面積很大，應該將目標租戶鎖定在「家庭」型租戶。但是這類租戶一般希望房子靠近學校，以及方便校車接載服務的地方。

如果房子面積很小，應該將目標鎖定在單身者或年輕夫婦，但是他們一般只會選擇住在工作地點附近，或者設施較便利的地點。

如果想租給外國人，交通將是一個重要因素，因為新加坡的擁車成本高，外籍高管如果只打算在新加坡逗留一兩年，一般不會在新加坡買車。他們通常也會較傾向於居住在已經有同樣國籍社群聚居的地區，甚至是公寓項目。

短期租約需求殷切

王 伽勝認為，業主也不妨考慮提供稍短期的租約來吸引租戶。「雖然租約一般是一年，但是急需租戶的業主，不妨考慮給予六至九個月的租約。」他認為，短期租約的 需求出現越來越殷切的趨勢，一方面是一些租戶擔心經濟局勢不明朗，工作沒有保障，也有一些租戶覺得自己可能會在短期內被調派到其他國家，或者可能縮短在新 加坡的工作期限，因此並不願意簽署太長的租約。

對業主來說，租戶準時付房租是基本條件，再來就是必須保持房子的整潔，不能損壞家具和裝修，不能騷擾鄰居，或者經常舉辦嘈雜的聚會，如打麻將、燒烤會等。

租房有裝修好，

還是不帶裝修好？

至於房子是不是應該附帶裝修則見仁見智，視不同租戶的需求而定。不過，大多數租戶都不會購買大型的電器，因為他們必須考慮到將來搬家時可能很麻煩，所以附帶冰箱、冷氣、洗衣機，甚至是電視機、床架和餐桌的房子，確實會比較容易吸引到租戶。

王伽勝說，由於許多外籍高管的租金津貼越來越少，甚至完全沒有，所以租戶已越來越實際，不會在裝修和家具上花費太多錢。他們一般只願意花些小錢，來購買一些輕便的家具，例如茶几、桌燈，或者是比較私人的物品，例如床褥、床單等。

特別是鞋盒公寓，由於一些家具必須量身訂造才適用，再加上租戶一般是單身者，所以必須附帶裝修和家具才比較容易找到租戶。以組屋來說，由於目標租戶包括學生或者低收入打工族，因此當中不少人也會較傾向於選擇附帶全套家具的房子。

麥俊榮說：「除非是已經在新加坡住了很久的外籍人士才會擁有自己的家具，他們寧可選擇租用不帶裝修的房子。當然，也有一些公司會給予外籍高管一筆搬遷費，讓他們把家具從國外搬運到新加坡來。」

一屋多租有利也有弊

業主也不妨考慮給予較短的租約來吸引租戶。短期租約的需求有越來越殷切的趨勢，一方面是一些租戶擔心經濟局勢不明朗，工作沒有保障，但也有一些租戶覺得自己可能會在短期內被調派到其他國家，或者可能縮短在新加坡的工作期限，因此並不願意簽太長的租約。

——智信研究與諮詢總監王伽勝

把公寓分租給幾個租戶，可能會給屋主帶來更多麻煩和問題，但在淡靜的房地產市場，這個方法或許是更快出租的方法。

王伽勝表示，出租市場目前的情況是，除非私宅是鞋盒單位，否則一般上都是一個單位出租給至少兩個租戶。

有能力租下整個單位的租戶，大多是高檔私宅租戶，這類租戶的背景多數是職位較高的外派人員。在大眾化私宅和中檔私宅當中，很少有租戶能一個人租下整個單位。

王伽勝說：「租用大眾化私宅和中檔私宅的外派人員或外國專業人士的房屋津貼，都比較有限或根本沒有獲得津貼。」

他甚至觀察到在市區的舊私宅，由於房間的空間更大，也吸引到兩個租戶共同租用。其中一個這類私宅是美芝路的美雅大廈（The Plaza）。「這個私宅的空間相當寬敞，能滿足那些講究實際、對價格敏感，以及要住在適中地點的租戶的需求。」

由於出租市場疲弱，許多租戶知道屋主更願意接受多個租戶共租一個單位，以便更快地把公寓租出去，因此這些租戶也盡力嘗試找朋友合租單位。

分租收租麻煩　總租金卻更高

李敏雯認為，若出租給多個租戶，向他們逐個收取租金時顯得比較麻煩，但租金收入卻會比較高。例如，一整個雙臥房的單位若租給單一租戶，月租是4000元；若分租給兩個租戶，一個房間每月可收取2500元，總租金收入可達5000元。

然而，事事無法兩全，麥俊榮表示：「租金收入雖然更高，但也更多頭痛的問題將接踵而來。」

麥俊榮表示，屋主跟一個租戶接觸通常會比要跟多個租戶接觸，少一些頭痛的問題。多個租戶同住也更可能引發衝突。

此外，出租房子給單一租戶，租金收入會更為穩定。例如分租房子給四個租戶，一旦其中一個租戶退租，屋主就要再尋找新租戶取代。

他認為，房子的保養也是一個問題。單一租戶會覺得更有責任要照顧好整個房子。若出租給幾個租戶，他們大多不會去照顧浴室、廚房、客廳和陽台等共用空間。

至於出租給多個租戶是否造成屋主必須承擔更大的開銷，分析師認為要根據情況而定。麥俊榮指出，若屋主也幫忙租戶支付水電費，開銷會更大。另外，當幾個陌生人同住在一個房子內，房子的磨損程度將會更大。換言之，屋主得在更短的時間內花錢裝修房子。

李敏雯則認為，屋主的開銷未必會更大。例如，若房子有多個租戶，屋主一般不准許他們使用廚房，因此不會有相關的煤氣和水電費。

另一方面，近年來，雙鑰匙私宅單位開始進入市場，但分析師對於這類單位是否受到租戶歡迎，也持有不同的看法。

李敏雯認為住在雙鑰匙單位內的不同租戶，可各享有自己的空間，並保有個人隱私。

不過，王伽勝表示，若屋主也住在雙鑰匙單位內，這類房子對租戶將沒有多大吸引力，因為租戶會感覺沒有自由和隱私。

「若屋主不住在同一屋簷下，多數租戶覺得他們還是能跟其他外國人同住一個單位。若屋主也住在屋內，租戶大多會要求大減租金。」

他指出，在當前的疲弱出租市場中，屋主要出租整個雙鑰匙單位可能不容易。他或許會住在其中一個鑰匙的單位，並折價出租另一個鑰匙的單位。

雙鑰匙單位的水電賬單無法分開，屋主要向租戶收取水電費會不會很困難？王伽勝認為，要計算租戶到底用了多少水電的確不容易。

他建議，若其中一個單位是自住或先出租，屋主可以留意水電費是多少，接著比較出租另一個單位後所多出來的水電費，大概就是新租戶須承擔的水電費。

不過，他還是提議屋主為雙鑰匙租戶承擔水電費用，「既然目前的出租市場疲軟，屋主應該給租戶甜頭。如果多出來的水電費不是太多的話，一些（住在屋內的）屋主應該承擔水電費，以彌補租用雙鑰匙單位的租戶所失去的隱私」。

新加坡政府進一步縮減私宅單位的供應量，按照今年下半年的政府售地計劃（GLS），僅推出四幅正選地段（Confirmed List），私宅供應量較上半年減少近三成，這也是自2009年全球金融危機以來數量最少的正選地段。

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房地產分析師認為，政府縮減私宅供應，一方面是為了避免本地私宅市場出現供應過剩的情況，另一方面也意味著它短期內不會撤回降溫措施。

智信研究與諮詢總監王伽勝說：「政府去年已重申短期內不會撤回降溫措施的立場。所以，政府要減低房地產市場崩盤的風險，最好方式就是從供應方面著手，減少推出私宅地段。削減私宅供應的做法往往對市場衝擊較和緩，但是成效也較慢。」

國家發展部昨天宣佈下半年政府售地計劃將推出的四幅正選地段，都是私宅地段，包括一幅執行共管公寓（EC）地段，總共可為市場供應約2130個私宅單位（包括520個EC單位）。

這些正選地段位於亞歷山大景（Alexandra View）、金文泰1道、實乞納路（Siglap Road）和楊厝港路，面積分別為0.84公頃、1.32公頃、1.93公頃和1.85公頃。地段預計將於9月至12月陸續推出。

與今年上半年售地計劃正選地段所推出的3020個私宅單位相比，下半年私宅供應量減少29％。

全年而言，今年政府共推出10幅正選地段，私宅供應量達5150個單位，較去年全年17幅正選地段共8535個單位，減少了四成。

另一方面，政府昨天也推出13幅備售地段（Reserve List）。如果發展商認為市場有更多需求，他們可從備售名單中「勾」出這些地段來投標。

自2012年起減少私宅供應

目前正在興建中的私宅約8萬4000個單位。政府表示，如果正選與備售地段全部售出，估計可為市場供應大約7825個私宅單位和27萬7580平方公尺的商業空間，足以滿足下來幾年的需求。

政府自2012年下半年起就開始不斷減少私宅供應量，從約1萬4200個私宅單位供應，減至目前約7825個私宅單位，減幅達45％。

對此，欣樂國際執行董事麥俊榮表示，政府此舉旨在平衡市場供需，同時也表明它預計當前疲軟樓市情況將延續下去，而且下來市場需求也將不會急劇增加。

麥俊榮說：「從這次售地計划來看，政府可能無意顯著放寬現有的降溫措施，因為這都可能造成住宅和商業房地產的需求激增。」

高緯環球研究主管李敏雯也表示，在當前樓市淡靜和私宅價格緩步下跌的情況下，政府減少私宅供應的做法，並不讓人感到意外。

她指出，政府在滿足我國長期住屋需求的焦點，明顯從提供充裕發展地段，轉向僅維持足夠供應。這也使到政府在調控私宅價格增幅時有更多伸縮空間。

在下半年將推出的私宅地段中，多名房地產分析師看好亞歷山大景，認為這個地段位於紅山地鐵站旁，又靠近中央商業區，預料會受到投資者和自住型買家歡迎。

近期的新加坡私宅市場，整體上面對銷售疲軟、房價逐步下滑的局面，因為自新加坡政府推出總債務償還比率（Total Debt Servicing Ratio，簡稱TDSR）框架以來，買家的買房意欲持續被壓抑著。

儘管轉售私宅（也稱二手房）的價格，比發展商推出的新私宅單位（也稱一手房）來得低，但買家更喜歡在總償債率限制之內選購後者，因為新房的設計總是更加新穎。

然而，在新私宅推出市場中，買家對價格十分敏感。在當下這種淡靜的市場中，房子如果沒有什麼獨特的賣點，買家就會猶豫不決。

最近開盤的兩個新私宅項目——義順的北園公寓（North Park Residences）、巴特禮的綠盛邨（Botanique@Bartley）能取得很不凡的交易水平，因為前者的賣點是其綜合發展概念、後者的賣點是典雅別緻的居住氛圍。

比起購買轉售單位，人們從發展商手中購房可要被動很多。購買轉售單位時，買家經常需要細心地搜尋物有所值的目標，並積極反覆地商談價格。但購買新推出單位時，買家只能接受或拒絕發展商的定價。

在市場低迷不振的時候，發展商為了挽留顧客，要麼得一次過削低所有單位的售價，要麼就得進行批量的降價。

這種根據發展商制定標準價格，來售賣所有單位的做法已實行了幾十年。然而，買家的偏好和要求如今已變得更加多元和易變，發展商或許是時候重新思考它們定價的機制。

市場走低時，推出新房的發展商或可考慮，騰出一部分的單位讓買家討價還價，而這部分的單位可佔總單位的大約15％。

這些單位可以是整個項目中的「最弱一環」，發展商或許可預先設定一個底價。有興趣的買家可自行出價，發展商可在一個星期後通知買家，接不接受買家的出價。此前，任何一方都不必正式簽約。

其他以標準價位購買更優質單位的買家，或許能接受這種方案，因為畢竟他們購買的單位，在轉售價和投資潛力方面都將有更好的表現。

這個策略的好處在於，它讓買者更積極地參與買房洽談，發展商也更可能在淡市中達到最低的銷售指標，而「最弱一環」的單位也能以具競爭力的價格售出，又不會影響到其他單位的標準價位。當然，這其中還有很多事項需要制定，但這個建議值得深思。

新加坡的房地產降溫措施近期內解除的可能性相當小。不過，如果這些措施能微調的話，或許轉售私宅市場與新私宅市場應當加以區別對待，因為轉售市場的需求和價格都受到重挫。

降溫措施和貸款限制的出發點是確保大眾買房時要量入為出。一間轉售私宅的價位可比新房低20％，買家的資金經常已籌措到位，所以他們的買房決定一般很謹慎。當轉售交易完成時，他們幾乎馬上就得開始全面融資。相對而言，新私宅的買家會選擇漸進式的付款方式。

有鑑於此，當局可考慮針對已建成的二手房銷售，放寬條規。譬如，縮短目前轉售時需支付的賣方印花稅的四年持有期。

對於直接向發展商購買新房的轉售買賣，持有期仍可以是四年。但購買轉售單位的買家要脫售房子時，該期限可降至兩年。新加坡公民在轉售私宅市場中購買第二套房子時，亦可免去額外的買方印花稅。

總償債率限制自2013年6月施行至今，已近兩年。期間，市場中已積累了一些潛在需求。與其購買新推出私宅，那些融資備足的自住型買家或許可以考慮近幾年落成的轉售單位。

這是因為，在更多新項目今明兩年落成的大趨勢下，這些已落成單位的轉售價格，會變得更有吸引力。不過，那些純粹是為了投資而想購買新落成單位的買家可要止步了，因為租賃市場中的競爭將加劇。

其實，2013年或那之後落成的私宅公寓都擁有現代化的設計和很不錯的設施。相對而言，自去年起亮相的一批新項目，其實並沒有什麼更優越的設計。這是因為總償債率限制自2013年年中實行後，發展商得壓低成本，以好價格吸引顧客。另外，精明的轉售房地產買家，會注意到大量的住宅仍待出租，並可依此進一步把價格壓低。

已經完工但未售出的新加坡新私宅單位越積越多，截至今年第一季已經增加至2316個單位，創下至少七年以來的最高水平。

一些項目，例如凱德 集團在去年完工的D’ Leedon截至4月份仍有200多個單位未售、會德豐產業預定在今年完工的Ardmore 3也有超過80個單位未售。另外，像邦典置地的Ardmore Residence （共58個單位）和永泰控股與城市發展合資的Nouvel 18，雖然分別早在2013年和2014年完工，但至今都未售出任何單位。

房地產顧問公司高緯環球估計，今年首三個月，發展商已經為那些完 工超過兩年的未售公寓單位，支付了大約1億1900萬元的延長費。如果發展商仍然不積極「清貨」，未來九個月很可能要支付另外9000萬元的延長費。如果 到了2016年，發展商仍扣著單位不放，他們可能必須支付另外2億3800萬元的延長費。

這主要是因為新加坡的發展商合格證書（QC）規定，凡有外國股東的發展商，必須在五年內完成所發展的私宅項目，並在取得臨時入夥證（TOP）後的兩年內，賣出所有單位，否則將得繳付罰金。

由於上市公司擁有外國股東，所以均受QC條例影響。一旦逾期未售，所有未售出單位將按比率來繳付罰金，第一年的延長費相等於土地價格的8％、第二年提高至16％、第三年則延長至24％。

核心中央區 八成公寓未有買家

市區重建局的數據顯示，已經落成但還沒有找到買家的公寓超過八成（82%）位於核心中央區（CCR），即第9、10、11郵區、新市區和升濤灣。

智 信研究與諮詢（R’ ST Research）總監王伽勝解釋，發展商手頭上扣著的「存貨「大多都是位於黃金地區的豪華公寓單位，主要是因為降溫措施中的額外買方印花稅、賣方印花 稅、總償債率等條例抑制了高檔私宅的需求，再加上跨國公司紛紛削減外籍高管的租金配套，豪華公寓出租市場疲弱，許多買家都持觀望態度，暫時不願進場。

王 伽勝說：「即使發展商減價10%，買家的興趣也不大。」他指出，最近剛剛成交的一些豪華公寓必須減價兩三成，甚至更多才能成交，但這些大多都是個別屋主放 出來的二手單位。發展商一般不太願意大幅度減價，其中一個主要原因是那些先前以高價買了單位的屋主，通常非富即貴，而且都是發展商的忠實客戶，一直支持發 展商的項目，發展商必須與這些客戶維持良好的關係。

越來越多豪宅單位找不到買主，必須支付的延長費越來越高，發展商不得不「八仙過海，各顯神通」。有的尋找一個大買家來集體出售，有的將單位賣給母公司或相關公司，有的則通過私有化，將公司變成新加坡公司，以避過支付延長費。

例如SC全球、吉寶置業和大眾控股（Popular）都通過私有化，來避免支付延長費。目前，市場也盛傳，永泰控股也可能通過這個方法以省下高額延長費。

這 主要是因為永泰控股與城市發展聯營的Nouvel 18項目，雖然已經在去年底完工，但仍未售出任何單位。有分析師指出，如果發展商無法在明年11月將所有單位售出，很可能要支付高達3800萬元的延長 費。永泰控股也在阿摩園一帶擁有另外一個高檔項目Le Nouvel Ardmore，這個項目已經完工大約一年，但仍有91％單位未售出，這可能讓迫使公司必須在未來幾個月內支付大約1500萬元的延長費。

讓公司私有化影響很大，因此一些公司選擇向母公司求救來避稅。例如協和就在去年12月宣佈通過母公司來購買Treasure on Balmoral的所有未售單位。上個月，新海逸集團也透露它將脫售City Suites的大部分股權。