日本 – Page 29

2019日本房產稅怎麼徵收的？

我們都知道，在海外購買房產，大部分國家都會徵收一定的房產稅，每個國家徵收房產稅的方式方法都是不一樣的。日本在世界上面受關注的程度還是比較高的，每年前往日本旅遊的遊客都很多，同時在日本投資或購買房地產的人士也在不斷的進行增加。日本和歐洲國家一樣，購買房產之後需要繳納一定的房產稅，那日本房產稅怎麼徵收的呢？大多數情況下。

日本的不動產稅一般都分為兩種，第1種是固定的資產稅，還有一種是城市規劃稅。日本的土地都是私有製的，通常情況下你購買之後是可以世世代代進行傳承下去的，當然，傳承下去的一代都是需要繳納資產稅的。當下日本固定資產稅的稅收標準，比率為1.4%，它比城市規劃稅的稅率高上0.3%。不過在進行時，具體收取還是要根據房產的具體位置來判斷。

土地房屋的課稅也是需要進行收納的，不過他們都是根據房屋市場價值的估算進行徵收的。日本把這種稅收統稱為適當的時價。日本房產一般都三年進行一次基礎的評估，評估就作為房產稅收的基準年度。該年度的基準價格就是他的年度價值，除非發生重大變化，才會進行重新估算。日本的固定資產稅其實說是1.4%的稅收比率，但在計算時還是比較複雜的。

日本的房產稅徵收其實還是有一定的規則的，通常房產稅徵收的標準一般都是從價從租這兩種情況。從價的話一般都是根據房產產值來進行計算，然後再減去10~30%的餘值。另一個的話一般都是以房產的租金收入為主來進行計算，所以具體的要看實際的情況。

日本購買房產交哪些稅費呢？

在日本購房也是需要交納房產稅的，那在日本購買房產交哪些稅費呢？通常在日本購房所繳納的相關稅費，一般都包括以下這幾種情況。有購入不動產所交的稅費，到政府部門登記所繳納的登記稅，印花稅，遺產稅和贈與稅，還有固定資產稅等。這些稅費都是在日本購買房產時所必須要交的，並且他們的稅率都是不一樣的，要根據不同的稅率來計算。

在日本購買的房產，他屬於是不動產，那麼你所交納的稅費比率一般都是4%，通常都是根據固定資產的交易價格一次性進行繳納的，自用住房最低也在3%。登記稅一般都是在政府部門一次性繳納，所以你去繳納登記稅的時候，一定要把相關的資金準備好。印花稅和登記稅也是一樣的，要一次性繳納清楚。遺產稅和贈與稅，一般他們的稅率最高可以達到55%。

55%也是根據子女或者是繼承者他們所獲得的資產來進行計算的，一般所繼承的資產越多，那麼他們的稅率比例就會越高。固定資產每年都需要繳納，按照1.4%的比率來進行計算的。不過在進行計算的時候，需要知道土地的價值和房產的價值。這些估價一般都是三年做一次，所以一定要清楚的了解。後一個就是個人所得稅和居民稅，情況不一樣，繳的稅率也不一樣。

通常情況下，如果你的不動產沒滿5年，那麼你所繳納的個人所得稅和居民稅分別是30%與9%。如果超過了5年的話，那麼他們分別繳納的稅率分別是15%和5%。上面的這些稅率一般都是你在日本購買房產之後必須所交納的相關稅費，也就是我們統稱的房產稅。

2019年東京都房地產均價最新版（城東） | 居外專欄

今天給大家介紹一下東京都23區城東地區的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心（REINS）登錄的情報數據為中心，由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對象主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有1,227個。下表中數據樣本少於5個以下的以（－）符號表示。大家可以做一些參考。

東京都23區的城東地區有臺東區，江東區，葛飾區，江戶川區，荒川區，足立區，墨田區。

東京都的實力
東京是一個非常具有魅力的國際城市。據Global Power City Index(GPCI)2018年的報告當中，日本的東京是世界主要城市「綜合力」排名的第三位。「綜合力」是以經濟/研究·開發/文化·交流/居住/環境/交通等六大部門去評價的。

東京都23區城東

東京都由東京都區部（23區），多摩地域以及東京都島嶼部組成。人口總數超過1380萬人。
東京都23區就有近1000萬人居住。東京都23區也可以按著其歷史背景/地區特點/功能等可以分為都心，城南，城東，城北，城西。

地區區名
都心千代田區，中央區，港區，澀谷區，新宿區，文京區
城南品川區，目黑區，世田谷區，大田區，
城東臺東區，江東區，葛飾區，江戶川區，荒川區，足立區，墨田區
城北豐島區，北區，板橋區，練馬區
城西杉並區，中野區

① 臺東區
臺東區位於東京都23區的北東部，鄰接著23區的千代田區·中央區·文京區·墨田區以及荒川區。臺東區有觀光名所-淺草·上野，還有很多風趣寧靜的地區吸引著男女老少以及海外觀光客的廣泛的喜愛。
臺東區的人氣車站有【上野】【淺草】【入谷】【禦徒町】【新禦徒町】等。上野是一個交通非常方便的車站，上野車站不僅有山手線為代表的諸多線路，也有多個新幹線路線。

② 江東區
江東區位於東京都23區的東側港灣區，鄰接著23區的中央區·港區·墨田區·品川區·大田區以及江戶川區。江東區屬於新興的開發地區，即有鄉下風情的錦糸町・龜戶副都心，也有高樓大廈林立的豐州（圖一）。引人矚目的【築地市場】也搬遷到【豐州市場】，現在也已經正式營業。

③ 葛飾區
葛飾區位於東京都23區的東北部。鄰接著23區的足立區·江戶川區·墨田區和千葉縣的松戶市以及琦玉縣的三鄉市·八潮市。相比其他地區，葛飾區有租金便宜·物價便宜的優點。區內的人氣車站有【龜有】【新小巖】【金町】【花茶屋】【堀切】等。

④ 江戶川區
江戶川區位於東京都23區的最東部。鄰接著23區的葛飾區·墨田區·江東區以及千葉縣的浦安市·市川市·松戶市。江戶川區的人口將近70萬人，在23區當中排名第4位。嬰兒的出生率在都內也是最高，平均年齡也比較年輕。是一個有活力的的地區。區內的人氣車站有【瑞江】【葛西】【船堀】【西葛西】【篠崎】等。

⑤ 荒川區
荒川區位於東京都23區的東北部，鄰接著23區的文京區·臺東區·墨田區·北區以及足立區。荒川區的【日暮裏】做為東京的出入窗口，到都心的交通也是非常方便的。最近這幾年荒川地區的地價增長率在23區當中一直是數一數二的。區內的人氣車站有【日暮裏】【西日暮裏】【尾久】【町屋】【小臺】等。

⑥ 足立區
足立區位於東京都23區的東北部，鄰接著23區的葛飾區·北區·荒川區·墨田區以及琦玉縣的八潮市·草加市和川口市。區內人口有68萬人之多，在23區人口排名當中名列前5位。足立區的人氣車站有【西新井】【北千住】【梅島】【竹之塚】【綾瀨】等。

⑦ 墨田區
墨田區位於東京都23區的東部，鄰接著23區的中央區·臺東區·江東區·荒川區·足立區·葛飾區以及江戶川區。自2012年天空樹（Sky Tree）的開業，已經吸引成千上萬的海內外遊客。周圍的地價和房地產價格也隨之增加了不少。墨田區人氣的車站有【押上】【東向島】【兩國】【八廣】等。

是否對東京都城東地區的房地產價格以及城東地區有些了解呢？我會給大家陸續的介紹其他城市主要地區的房地產價格。

責編：Adam Chen

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中國2035年養老金將耗盡，我看好這群人越老越有錢途 | 居外專欄

一則“2035年養老金將耗盡”的消息在朋友圈刷屏了，養老最近又成為了一個熱門話題，這次的消息來源是社科院公布的《中國養老金精算報告》。

再過15年，養老金就清零了？

根據社科院《中國養老金精算報告》預測， 2019年當期養老金結余總額為1062.9億元，但到了2028年，當期結余可能會首次出現負數，為負1181.3億元。另外，報告裏還提出了以下幾個重要結論。

01
養老金結余

養老金目前結余為4.26萬億，2027年達到峰值6.99萬億後會斷崖式下滑，預計在2035年前後歸零。

02
繳費贍養率

目前繳費贍養率為0.47，就是說1個在職員工供養0.47個退休老人。但到了30年後，這個比率為1，意味著1個在職員工要贍養1個老人，負擔可想而知。

03
中央-地方的養老金調劑

目前的養老金流程是：地方把收上來的養老金上繳中央，中央再根據地方實際情況下撥相應的金額。如果上繳>下撥，說明這個地方不僅能養活本地老人，還有富余。如果上繳<下撥，說明這個地方養不起本地老人，需要中央從他省調劑。目前只有5省2市（廣東、浙江、江蘇、福建、山東、北京、上海）能夠做到上繳>下撥，撐起全國養老金的大梁。3省（貴州、雲南、西藏）能夠做到自給自足。其他省份都是上繳<下撥，需要調撥他省的資源。

無論是中央調劑、還是提前挪用，都是治標不治本，養老金的問題本質依然沒有得到解決。

當然，我們也留意到，養老的問題不是個例，而是各個國家遇到的普遍問題。

日本養老金枯竭的時代不久會到來？

日本是一個老年國家，養老問題也經常引起國民的關註。

去年底，日本NHK的一檔紀錄片火了。這個紀錄片叫做《團塊世代，悄然迫近的老年破產》。

這部紀錄片詳細敘述了日本當前社會裏存在的種種問題：誰來為老年人養老？為什麽日本的老年人會破產？為什麽在日本長壽竟然是一種詛咒？

這部紀錄片之所以火爆，是因為引起了很多日本老年人的共鳴，也讓部分年輕人關註到了以後將要面對的問題，這暴露了日本社會普遍存在的養老焦慮。“拿不到養老金的時代不久就會到來。”近年，擔心這個問題的日本人越來越多了。

為了緩解這個問題，日本政府已經采取種種措施，比如鼓勵國民到65歲、70歲以後才退休拿養老金。根據媒體統計的就業數據顯示，日本每100名就業人口中，就有10位是65歲以上的老年人。

所以，我們在日本會經常看到有70多歲的老人還活躍在工作一線，出租車司機、高速收費員、物業管理員、便利店收銀員、保安、清潔員等等。

如何積極應對養老金不足的問題

暖燈君的朋友曾說，年輕時好好工作努力賺錢，等到退休後就拿著養老金和另一半去環遊世界，彌補人生的遺憾。

但現在問題來了，如果等到退休的時候養老金不夠了該怎麽辦？靠儲蓄？靠子女？存在銀行的儲蓄每年都在縮水，而現在的老年人很多也不願意成為子女的負擔。

國家一直在設法解決這個問題，目前主流的做法是將優化養老金賬戶中的資產配置情況，提高成長性資產的比例。

1997-2017 養老金規模最大的前7個國家的資產配置比例
（註：7個國家為澳大利亞、加拿大、日本、瑞典、瑞士、美國、英國）

2017年前七國家養老金資產配置情況（單位：%）
（數據來源：WillisTowers Watson前瞻研究、國泰君安證券研究）

國家在想辦法解決這個問題，作為個人也要為自己的未來尋求一份保障，讓自己在退休之後還能擁有持續、穩定的收入來源，能夠對抗經濟風險，對抗通貨膨脹。除去年輕時便購買養老相關的商業保險以外，保值增值的投資理財也成為很多人的選擇。

不管是從養老還是從自身財富保值增值的角度來看，優質的房產投資都是一種穩妥且有成效的方式。

一方面，優質的房產投資可以對抗通貨膨脹對貨幣貶值的沖擊。銀行儲蓄會隨著時間的流逝而減少價值，但房產往往會越來越值錢。特別是對於一線城市的核心區而言，優質的房產是稀缺資源，稀缺性便意味著未來的議價權。

現如今，大家進行房產投資早已超越了國界線，海外投資的熱度正在不斷升溫。擁有成熟房產體系和透明交易規則的市場受到很大的歡迎。一水之隔的日本是海外旅遊的熱門目的地，近年來也成為海外房產投資的熱門投資地。

另一方面，優質的房產投資可以帶來持續、穩定的租金收入，這是真正的“睡後收入”，能保障現金流。特別是對於有吸引力的大城市而言，年輕人源源不斷地湧入，租房市場有穩定的客源。以東京為例，吸納著全日本的優質資源，人口湧入，房屋空置率低，租金收益有保障。

將年輕時奮鬥的財富轉化為成長性資產，實現配置增量，穩固“睡後收入”。對國家的養老政策和改革保持信心，也在自己力所能及的範圍內為自己留一份保障。

股神巴菲特給大家的投資建議還有一句話：一個人今天之所以可以在樹蔭下乘涼是因為他很久之前種下了這棵樹。而暖燈君想說，放眼養老，展望生活，我們“種樹”的最佳時機，一是十年前，一是現在。

暖燈君送上一張家庭資產配置圖以供參考：

除了吃喝玩樂之外，你的錢都用到哪裏了？

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2019年东京都房地产均价最新版（城北） | 居外专栏

今天給大家介紹一下東京都23區城北地區的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心（REINS）登錄的情報數據為中心，由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對象主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有1,282個。雖然不能說一定準確，不過可以做一個參考使用應該是很好的。

東京都23區的城北地區有豐島區，北區，板橋區，練馬區。

東京都的實力

東京是一個非常具有魅力的國際城市。據Global Power City Index(GPCI)2018年的報告當中，日本的東京是世界主要城市「綜合力」排名的第三位。「綜合力」是以經濟/研究·開發/文化·交流/居住/環境/交通等六大部門去評價的。

2018年世界城市綜合排名前十位

東京都23區城北

① 豐島區
豐島區位於東京都23區的西北區，鄰接著東京都23區的文京區·新宿區·中野區·北區·板橋區以及練馬區。豐島區以池袋車站為中心有很多標誌性建築物以及被人矚目的高樓大廈。例如Sunshine city(太陽城：60層樓建)，2020年將開業的【Hareza池袋】（33層樓建-圖1），以三菱地所為中心的西口再開發（圖2）等有很多的大型項目預計在2020年陸續開幕。

另外，池袋車站每天的利用人數大約有264萬人次，僅次於新宿車站，是日本第二大終端車站。附近有很多大學，專門學校等教育機關，是一個年輕富有活力的一個地區。池袋的北口有很多華人經營的飲食店和物產店，形成了一個大的華人圈社區。

② 北區
北區位於東京都23區的北部，鄰接著23區的文京區·豐島區·板橋區·荒川區·足立區以及琦玉縣的川口市和戶田市。北區人氣的車站有【赤羽】【王子】【十條】【東十條】【田端】等。

③ 板橋區
板橋區位於東京都23區的西北部，鄰接著23區的豐島區·北區·練馬區以及琦玉縣的戶田市和和光市。區內的常駐人口有56萬8千多人，在23區當中名列第7位。板橋區有很多廉價的超市·商業設施·中小學等，相比其他地區，租金·房價也便宜。所以，對於很多的家族是很有人氣的。板橋區的人氣車站有【板橋】【蓮根】【本蓮沼】【誌村阪上】【大山】等。講一個額外的話題，著者就住在【蓮根】，我是很喜歡這裏的生活環境。

④ 練馬區
練馬區位於東京23區的西北部，鄰接著23區的中野區·彬並區·豐島區·板橋區以及武藏野市·西東京市和琦玉縣的朝霞市·和光市·新座市。區內的常駐人口有73萬4千多人，在23區的人口當中排名第2。練馬區以治安好·綠化多·交通方便·寧靜而出名。所以受很多的家族和單身族的青睞。另外，區內還有著名的遊樂場【豐島園】（圖3），每年都吸引著成千上萬的遊客。練馬區的人氣車站有【光之丘】【石神井公園】【練馬】【大泉學園】【東武練馬】等。

是否對東京都城北地區的房地產價格以及地區有些了解呢？我會給大家陸續的介紹東京以及其他城市主要地區的房地產價格。

朝向為南，采光通風效果好。兩室一廳，65.4㎡，適合家族居住。全新裝修，造型美觀，內部幹凈整潔。價格約￥211萬

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責編：Adam Chen

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日本天皇搬新家，新住所比舊住所地價貴了一倍！ | 居外專欄

早就投入到工作狀態的你可能覺得小長假已經是上個世紀的事情了，但是在日本，他們才剛結束新天皇即位“十連休”，今天是假期後的第一個工作日。

新皇即位，權力交接的一個重要步驟就是住所接替。新天皇一家將會從港區的赤阪禦用地搬進千代田區的皇居。皇居乃是天皇天後的住所，包括辦公所用的宮殿和日常生活起居的禦所。

但由於皇居的禦所正在進行改修，新天皇目前仍住在他之前所住的赤阪禦所，只是需要去皇居的宮殿工作。赤阪禦所位於皇居西邊1.5公裏的赤阪禦用地上，所以不能在家務工的新皇每天還要忍受1.5公裏的“通勤”路程，化身東京都一枚閃亮的“上班族”。

明仁天皇“退休後”就成為了上皇，住所也要與新天皇置換。目前上皇夫婦臨時居住在港區高輪的高輪皇族邸，等裝修結束之後再搬進新皇居住過的赤阪禦所，並改名為“仙洞禦所”。

舊住所

赤阪禦用地(あかさかごようち)

01 多數皇室家族的共同居所

赤阪禦用地雖然占地面積只有皇居的一半，約51萬平方米，但卻是大多數皇室的棲居地。雖然是私宅不對外開放，但不妨礙我們管中窺豹，俯瞰一下府邸裏面的大致分布。

西邊是新天皇一家從以前到現在居住的赤阪東宮禦所，各親王的府邸（秋筱宮邸、三笠宮邸、高圓宮邸等）分布在東北和南邊。另外迎賓等用於外交方面的“迎賓館赤阪離宮”也在禦用地的西北一角。

02 位置優越，身價顯貴

赤阪禦用地位於東京都富人聚集地——港區，有皇室坐鎮加成，地段更顯得尊貴了。

2019年4月公示的港區平均地價

即便如此，赤阪的房價也不是港區最貴的，很多位於赤阪的房子價格比港區平均房價要低。而且赤阪的平均地價也沒有超過港區總體平均地價。

2019年4月公示的赤阪平均地價

房地產市場總有起伏，但從2014年至今赤阪總平均地價一直穩步攀升，預計未來身價還會繼續上漲。

新住所

皇居（こうきょ）

01 地處東京都心，生態環境“一騎絕塵”

皇居位於東京千代田區，總面積為115萬平方米，周圍被護城河環抱。皇居大部份地方是不對公眾開放的，只有東面的皇居東禦苑可開放供遊客參觀。皇居內部每年開放兩次，分別是天皇誕生日及新年(1月2日)。

皇居外苑二重橋

皇宮雖然位於市中心，但卻留下了豐富的自然風光。從俯瞰圖中也能感受到，在高樓林立的現代化都市中，皇室住宅區和普通人的住宅區別一眼就能瞥見。郁郁蔥蔥的樹木和圍繞四周的河水帶來了宜人的生態環境，不僅僅宜人，動物也生息其中。

有意思的是，在這裏生活了25年的明仁天皇，對同住一片天空下的生物有一定研究。他曾經在權威性報刊上發表過關於貍的生活習性的論文，對魚類的研究更甚，造詣頗深而且高產。從1963年起至今他在日本魚類學會學術雜誌上一共發表了29篇論文，尤其是在蝦虎魚方面可以稱得上是位權威專家。

論文題為long-term trends in food habits of the raccoon dog

要知道天皇平時也要處理一些公文物件，但照樣能抽出時間專註研究某個領域。所以主業就算是天皇也都在努力拓展副業搞生物研究，普通人還有什麽理由不努力？

02 皇居的前世今生

皇居曾是封建德川幕府的權力所在地，占據了江戶城堡遺址。

江戶城

明治維新之後，明治天皇遷移到江戶城，並且改名為東京。自此江戶城定為天皇的居所，經過翻修整改才有了今天的皇居。

如今的皇居身處東京市中心的千代田區，是日本首屈一指的政治經濟的中樞自然也是身價不菲。千代田區平均地價位列東京23區的第二位，比港區高了近一倍。

2019年公示的東京地價排名前五區

不論是東京都心的皇居還是港區的赤阪禦用地，幽靜的自然環境也能造福附近居民。比如很多市民喜歡圍繞皇居周圍跑步，外圍路線環繞一圈的距離大概是5公裏，對於跑步新手來說也不吃力。而且全程沒有紅綠燈路口，跑步者能保持自己的節奏不被打斷。

“皇居跑步”被評為“最佳跑步體驗路線”，不僅能近距離感受到皇家貴氣，更重要的是樹木茂盛空氣清新，說不定還能一邊跑步一邊聽到不同鳥類昆蟲的鳴叫聲，給人一種“大隱隱於世”的心境。

來東京的朋友不妨親自體驗一下，還能收獲沿途的風景名勝，全身心地釋放自己的身體和各個感官。

如果你沒時間親自去體驗的話，可以考慮在皇居附近投資一套房產。

如果嫌千代田區房價太貴，可以考慮在港區投資一套房。

如果打算在港區投資，暖燈君正好在港區赤阪有一個店鋪，租金收入相當可觀。

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2019年東京都房地產均價最新版（城南） | 居外專欄

今天給大家介紹一下東京都23區城南的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心（REINS）登錄的情報數據為中心，由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對象主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有1387個。雖然不能說一定準確，不過可以做一個參考使用應該是很好的。

東京都23區的城南地區有品川區，世田谷區，目黑區以及大田區。是一個很有人氣的住宅區域。

東京都的實力

2018年世界城市綜合排名前十位

東京都23區城南

（出自：Tokyo Living）

① 品川區
品川區位於港區的南側，目黑區的東側，是一個港灣地區。一提起品川車站·大崎車站(品川區)，大家都會想到車站附近的諸多超高層辦公大樓的存在。眾所周知的SONY, JTB, LAWSON, Japan Airlines等著名企業的本社都設立在這個地區。品川車站還作為磁懸浮列車的起始站而聞名。
品川區不僅有諸多的辦公大樓，也有很多的大型的商業設施以及商店街在區域裏面。品川區的主要車站有【目黑】·【大崎】·【五反田】·【品川】·【天王洲Isle】·【品川Seaside】【武藏小山】等車站。

② 目黑區
目黑區鄰接於澀谷區·品川區·世田谷區以及大田區。是一個生活環境非常好的地區。大家都聽聞過【目黑川的櫻花】，每年當賞櫻花的季節到來之時，都會有成千上萬的遊客，現在已經成為東京都內首屈一指的賞花名所。另外，區內的【中目黑】【自由之丘】車站是理想的住宿車站排名當中是常年排前幾位的人氣車站。

③ 世田谷區
世田谷區位於是東京都23區的南西側，鄰接著23區的彬並區·澀谷區·目黑區·大田區和調布市·三鷹市·狛江市和神奈川的川崎市，是23區當中人口最多的一個特別區。常住人口有90萬人之多。
世田谷區向來以有很多名人以及藝人多而著名。區內的【三軒茶屋】是以飲食店多而聞名。【駒澤大學】·【下北澤】車站則以商鋪多，遇見演藝圈人的可能性較高而出名。【二子玉川】車站則以住很多名人而出名。可以說世田谷區是自古以來人們向往居住的人氣地區。

④ 大田區
大田區處於東京都區部的最南端，鄰接著品川區·目黑區·世田谷區。常駐人口有70多萬人，是東京都區部第三大人口之多地區。大田區內不僅有利用人次最多的【羽田國際機場】，周圍還有很多有關運輸·整備的企業，形成龐大的企業群圈。羽田機場附近（圖-1）現在正進行著再開發項目（圖-2），預計2020年開始陸續開放。裏面有酒店，商業設施，溫泉設施，研究開發設施，先端醫療研究中心，會議廳等。近年周圍的【天空橋】·【穴守稻荷】等車站的地價也持續保持上升。

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2019年東京都房地產均價最新版（城西） | 居外專欄

今天給大家介紹一下東京都23區城西地區的房地產均價。本次的調查是以公益財團法人不動產流通推進中心（REINS）登錄的情報數據為中心，由作者自己編輯制作的。房地產均價調查對象主要是以投資型的單身公寓為主。這次調查數據的采取樣本一共有624個。雖然不能說一定準確，不過可以做一個參考使用應該是很好的。

東京都23區的城西地區有彬並區，中野區。

東京都的實力

東京都23區城西

（出自：Tokyo Living）

地區區名
都心千代田區，中央區，港區，澀谷區，新宿區，文京區
城南品川區，目黑區，世田谷區，大田區，
城東臺東區，江東區，葛飾區，江戶川區，荒川區，足立區
城北豐島區，北區，板橋區，練馬區
城西杉並區，中野區

① 彬並區
彬並區位於東京都23區的西側，鄰接著23區的世田谷區·澀谷區·中野區·練馬區。
彬並區內中央線的車站周邊有很多魅力的商店街和公園，到新宿也只需十幾分鐘。另外，彬並區在23區內的犯罪發生率也比其他地區非常少（23區中倒數第二）。所以，對家族是一個非常有人氣的區。中央線的【阿佐之谷】·【高圓寺】·【荻窪】等車站是彬並區內的人氣車站。

② 中野區
中野區地形處於武藏野臺地的一角，鄰接著新宿區·澀谷區·彬並區·豐島區·練馬區。除了鐵道，也可利用巴士到澀谷·池袋等車站，可以說是非常的便利。【中野】車站附近有豐富的飲食店和大型超市·唐吉柯德等商業設施，價格實惠，對學生和單身族來說都是一個理想的好住處。

是否對東京都城西地區的房地產價格有些了解？我會給大家陸續的介紹東京以及其他城市主要地區的房地產價格。

朝向為南，采光通風效果好。兩室一廳，65.4㎡，適合家族居住。全新裝修，造型美觀，內部幹凈整潔。價格約￥211萬

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責編：Adam Chen

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無緣亞洲房價前三又如何？東京不動產的獨有價值 | 居外專欄

你認為亞洲房價最高的城市是哪個？香港？上海？東京？

根據世邦魏理仕日前發布的《2019全球生活報告》，香港和上海確實名列前茅，但榜單中沒有東京，也沒有任何一個日本城市。

中國年輕人口口聲聲一直在喊著要逃離的北上廣深這次上榜了3個，而既是首都又是經濟中心的東京居然在全球房價大戰中全身而退。

驚訝嗎？

這份報告公布了全球住宅價格最高的十大城市分別為：香港、新加坡、上海、溫哥華、深圳、洛杉磯、紐約、倫敦、北京和巴黎。我國的城市中，香港蟬聯“全球房價最高城市”榜首，而上海、深圳、北京分列第3、第5和第9名。

就住宅價格而言，全球房價最高的3個城市均位於亞洲。香港房價以套均123.5萬美元的成交均價繼續高居全球之首，新加坡以87.43萬美元的套均價位居次席；上海緊隨其後，以近87.26萬美元的套均成交價排名全球第三。這三個城市的房價已經影響到了居民生活和城市發展。為控制持續高企的房價，以上三個城市都已出臺不同程度的樓市降溫措施。

就住宅租金而言，全球住宅租金最高的城市是紐約，香港位列第3，洛杉磯位列第6。前10位中除了香港再無其他中國城市。

住宅價格和租金的絕對值是我們很關註的一個指標，在很大程度上體現了房產的價值，但對於投資者而言，這只是個參考，有幾個更重要的指標需要多加註意。

01 增長率

房價的增長率意味著投資的回報率。很多海外投資者會偏向於投資那些短期內能帶來大回報的房產，但《全球生活報告》卻向我們展示了這種思路的不可靠性。

對於租金增長率排行榜，去年的前10中僅有3個城市堅挺地留在榜單上，分別是都柏林、上海和開普敦，其他城市都已經被更替了。入榜城市的變動非常大，租金收益的增長並不穩定。

租金增長率高的城市往往是新型人口流入型城市，部分產業、政策受到政府的大力支持，但這部分紅利對房產行業刺激的效果和時間並不穩定。

也就是說，如果投資者以今年的榜單為依據在海外租賃市場上進行短期投資，明年的收益並不能得到保證。這便涉及到了穩定性的問題。

02 穩定性

世邦魏理仕英國住宅研究部主管Jennet表示，日益濃郁的創新氛圍，不斷增長的就業與常住人口，持續湧現的企業商機，共同推動全球熱門城市叠代發展。這也解釋了《全球生活報告》上榜城市頻繁更叠的現象。

房產價值和增值的穩定性與行業、市場的成熟度有很大的關聯。對於一個新興市場，也許短期內有著喜人的增長率，但大部分投資者並不能預測到市場的拐點將在何時到來，這也給新興市場的海外投資帶來了一定的風險。

相對應的是成熟市場，高度發達的行業成熟度所帶來的是規範透明的市場交易流程、較低的城市發展風險和穩定的房產增值空間。一個成熟的城市的發展規劃往往是方向明確而有規律的，由城市發展機會帶來的增值房產地圖是有跡可循的。

東京，就是這樣一個城市高度發展，房地產行業高度繁榮的地方。

以豐島區為例，最近8年的房價並未出現急升急墜的驚心動魄，總體呈現穩步增長的趨勢，房產依舊是資產保值增值的選擇，不會出現資產停滯或縮水的風險。

市場的穩定性與抗風險能力有著很高的關聯。

03 抗風險能力

如《全球生活報告》中指出的，榜單城市的更替，很多是因為受到了金融危機的影響，比如紐約、多倫多、悉尼等。金融危機影響了這些城市方方面面的發展，也對城市的房地產行業造成了沖擊。城市的抗風險能力在此時就顯得格外重要。想要抵抗風險，首先就要擠幹泡沫。

80年代初，日本經濟高速發展，當時東京的地價相當於整個美國土地價格的四倍。後來，美國和日本發生貿易爭端，美國逼迫日本簽訂“廣場協議”，導致日元急速升值，資產價格泡沫破滅，日本進入了“失去的二十年”。

1991年，日本GDP為464萬億日元，2000年，日本GDP僅為534萬億日元。十年間GDP的平均年增長率是1.4％，這是日本第一個“失去的十年”。

2001年到2010年之間，日本GDP年增長率甚至不到1％，這是第二個“失去的十年”。

在1989年，日本泡沫經濟的最高峰時期，石獅子眼前的銀座四丁目的地價是每坪（3.3平方米）1.2億日元，地價數字可謂是攀巖式的上升，隨之而來的是泡沫般的虛假繁榮，抵不住最後一根稻草的壓迫。

在這之後，日本的經濟有了明顯的回暖，房地產市場也有了明顯的起色。社會風氣不再高調浮躁，經濟不再一味追求高歌猛進，而是穩步發展，在這過程中提高整個社會的物質、經濟和科技基礎，逐步提高抗風險能力。

作為一個成熟的城市，對不動產的需求是穩定的，這也是日本城市房屋空置率低的原因之一。

日本目前的房地產行業“泡沫現象”少，這也成為了抗風險的一大保障。

04 長期投資價值

《全球生活報告》體現的是一個自然年度的數據，並沒有體現一個城市長期發展的價值。

我們在做海外投資的時候，更應該從更長的歷史發展周期來看待一個城市的機遇。投資，更多的是基於現在、投資未來。一個成熟城市、一個完整體系的房地產，會是一種穩妥的選擇。

1 東京奧運會吸引外國資本

2011年12月新一輪東京都規劃正式發布，2020年的東京在各方面、各行業的發展藍圖都可以在這一紙規劃圖文中找到線索。並且，2020年的東京將又一次迎來奧運會，城市發展再度加碼。

今天的日本希望借助再次舉辦2020奧運會的契機來進一步提振經濟。將東京作為經濟增長特區，進行大規模的新開發和舊改工程。公共設施投資、政策放寬、稅收制度改革等等計劃都已經開始實行。

外國資本也已經蠢蠢欲動。一批主權財富基金正在湧向日本房地產市場。卡塔爾剛剛買下了一系列保齡球館；阿塞拜疆接近買下銀座的蒂凡尼大樓，而新加坡正準備買下東京西南部婚禮場館Meguro Gajoen……

2 利好消息不斷

利好是房地產目前價格的底氣，也是長期價值的支撐。近年來的奧運會，往往給主辦城市的經濟帶來一度繁榮，2004雅典奧運會，雅典房價漲幅65%，2008北京奧運會前後10年間，北京房價上漲7-8倍，2012倫敦奧運會，園區周邊最高上漲69%。東京的房地產市場相對比較成熟，未必有如此高的漲幅，但對不動產未來看漲的趨勢是比較明顯的。

東京自建都以來，已經叠代了多輪城市建設規劃，始終以“亞洲首位城市”為城市發展目標。一個擁有長期規劃的城市，一個擁有明確未來的城市，自然會是投資的好選擇。

東京，作為一個與房地產市場長周期基本同頻的成熟城市，泡沫風險低，未來預期高，收益穩健，是海外投資的不錯選擇。

日本置業權威/暖燈中國社長桂小科專欄全集

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亞洲哪些國家外國人可以獲得永久土地產權

中國人對買房有著悠久的傳統和偏好；講起為啥明清資本主義萌芽發展緩慢教科書總是說“不少工商業者寧願將工商利潤投資購買土地，而不投入擴大再生產”。對私人土地所有權的保護是資產的有效保障；不少客戶在問詢時第一個問題往往關心外國人是不是有永久產權。

然而各家海外地產項目宣傳中的永久產權普遍並不是對土地的永久產權，意味著外國人無法獨立作為自然人擁有獨棟別墅、聯排別墅或者買地自建。

在亞洲市場成為越來越多中國人海外買房選擇時候，亞洲哪些國家/地區可以擁有永久土地所有權呢？

事實上亞洲僅僅只有四個國家/地區對外國人開放永久土地所有權。

1.馬來西亞

馬來西亞在東南亞地區擁有一些最有利的外國所有權法規。該系統是透明的，並且您最終陷入所有權糾紛的風險相對較低。

您不僅可以擁有公寓，您將與物業內其他業主共享土地所有權、公共空間和設施。

您也可以永久擁有土地，這是獨一無二的，不過外國人無法獲得某些土地類型。

外國人有哪些土地類型能買？

閑置地

商業用地

住宅用地

在某些條件下可以購買農業用地，但這種情況很少見。

外國人有哪些土地類型不能買？

農業用地

分配給馬來西亞土著人的土地

馬來人保留的土地

不過需要記住，購買土地須得到相關州政府的批準，並且各州的法規通常不同。

2.日本

日本一戶建很受中國買家歡迎，一戶建即獨棟小樓

雖然收益率可能不是最好的，但日本的土地產權保護仍然是可以信賴的，知名的成田機場最牛釘子戶事件，一些農戶居然能夠阻擋首都成田國際機場跑道修建長達五十年；最終時任首相佐藤榮作就此道歉。

許多外國人出於個人原因（如滑雪）在北海道等地購買房產。

財產所有權法規對外國人有利，對當地人也是如此。日本以擁有透明的司法系統而聞名。政治因素侵入所有權糾紛非常罕見。

日本的鄉村令人驚艷，許多外國人出於個人原因購買和屋。

對租賃土地或土地永久所有權沒有特別限制。不過日本缺乏說英語的房地產中介，而在東南亞泰國和菲律賓等地英語中介服務更常見。

3.韓國

幾十年來，美國積極參與韓國的發展，並幫助該國進行土地改革。許多人不知道韓國在幾十年前還很落後，甚至比朝鮮更落後（作為日本殖民時代的農業區）。

外國人在韓國購買和擁有土地沒有任何特殊問題。該政策與日本有一些相似之處。

值得一提的是，如果您是非居民外國人，您在購買韓國土地時需要遵守以下規定：

a.外國人土地征用法案

b.房地產登記法

c.“外匯交易法”

包括首爾，釜山和濟州島的房產都很受歡迎。

4.中國臺灣地區

外國人可否取得永久土地所有權，需先看該外國人所屬的國家與臺灣有無平等互惠條件，即提供臺灣居民在該國對等擁有永久土地所有權。因此這對中國大陸居民並不適用，不過如果您有中國香港或其他任何國家身份，作為華僑可獲得在臺灣永久土地所有權。不過你不能獲得林地，水源地，軍事基地，鹽廠，狩獵保護區，礦產地和靠近邊境的土地的所有權。

一些研究臺海問題的臺灣學者曾私下表示，臺灣的房產有持有價值，尤其考慮到一旦兩岸統一，或者簽訂某種條約，臺灣房地產一定會向大陸資本開放而導致投資利好。

而且臺灣是適合生活和居住的好地方，人們並不總是以最大化收益作為購買房產的全部考慮。

由此可以看出共性，地域相對廣闊的發達資本主義經濟體

新加坡、香港盡管也是發達經濟體，然而由於地塊狹小，土地所有權並不向未持有永久居留權的外國人開放。