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過去12個月來，中國人在日購買住宅房產的需求顯著增加。但促成這一增長的購房人群卻出乎意料。

在經歷數年的小幅波動後，2018年第三季度，中國購房者對日本房地產的咨詢需求大幅飆升。今年第一季度，增幅相比去年同期更是超過了1000%。

居外網數據顯示，這一增幅的出現得益於資本控制，近日本地區相對平價和較易管理房產的需求增加以及看漲東京房產價值的高漲市場情緒。雖然中國購房者的房產咨詢並不會完全轉化成實際交易，但其是購房需求增長的重要表現。

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高淨值人士並不是購買日本房產的主力人群

中國有全球最多的億萬富翁。但高淨值人士並不是推動日本住宅房地產市場發展的主力軍。

購房者最感興趣的房產類型為一居室房產。中國購房者咨詢的此類房產，其價格中位數為18萬美元（127萬人民幣）居外網上掛牌出售的大東京地區房產中，價格最低的房產是杉並區的一套一居室，價格為5.7萬美元（40萬人民幣）。

日本房市吸引全球最多資本

2017年初以來，在資本控制下，中國投資者開展高額海外投資的難度越來越大。

資本控制和國內市場現狀迫使中國投資者從美國、澳大利亞等高額投資市場退出。

部分中國投資者選擇出售此前在其他國家購買的房產，轉而投資日本房產。他們認為相比加利福尼亞或紐約的房產而言，日本相對平價的房產不僅價格更友好而且更容易管理。隨著東京房產價值日趨走高，接近歷史最高水平，投資東京房產看起來是一個不錯的選擇。

由於地區需求保持強勁且通脹率維持較低水平，東京房產價值有望保持增勢。

中國的公寓租金回報率僅為2.6%。中國傳統海外投資目的地——香港和新加坡的租金回報率也僅略高於中國。但東京卻高達5%。

盡管大部分西方投資者仍然認為日本房產價格偏高，但對中國投資者而言，這一價格卻很實惠。在上海或北京，100萬美元只能買到53平方米的高級住宅。房產中介萊坊國際數據顯示，在東京，100萬美元可以買到約76平方米的高級住宅，多出40%。

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日本生活方式吸引人

日本每年吸引800萬中國游客，這也有助於日本房地產投資的增長。很多中國人認為，日本的生活水平值得中國效仿。去日本旅游後，他們都愛上了這個國家，很多人甚至想在日本買房生活。盡管如此，77%的中國購房者是出於投資目的在日購房。

中國投資者對日本房地產需求的增加還受到兩個新現像的影響。中國人對滑雪的興趣日益濃厚。截至2022年北京冬季奧運會舉辦時，中國預計將擁有3億滑雪愛好者。而他們中的大部分人熱衷於在海外滑雪。

日本是他們的首選。

我們預計，到2025年，中國購房者對日本滑雪住宅房產的投資將從原來的空白增長到至少5%。為達到這一預期，居外網為中國用戶提供了更多的滑雪房產和相關數據，並與SnowOnly.com開展合作。 

日本北海道Abuta-gun的Vale Rusutsu是一幢10層樓的全新豪華建築，提供1、2、3臥室公寓和頂樓公寓，距離2017年世界滑雪獎投票選出的日本最佳滑雪勝地的滑雪纜車只有幾分鐘的路程。設有5星級水療、餐廳和娛樂設施。房價約¥798萬。
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通過投資獲得居留權

第二個新的現像中國投資者通過投資獲取居留權。中國企業家獲得日本居留簽證的數量多得令人驚訝。中國人可以通過在日本創業為自己及其家人換得長達至少4個月的居留簽證。

獲得居留簽證帶來的好處包括享受低至1%或2%的低利率按揭貸款。

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來源：居外網
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

由於買家開始尋求更豐厚的回報和“生活品質”，東京和大阪的房地產需求激增。居外網的數據顯示，一般中國買家傾向於在東京尋找小戶型的單臥室公寓。

今年年初，由於貿易戰繼續升級，而且中國政府開始實施更嚴格的資本管制政策，中國買家對美國房地產的需求開始下降，同時對日本房地產的興趣猛增。

中國頂級國際房地產網站居外網表示，在2019年的前三個月，中國買家對日本房地產的詢價量同比增長了13倍。另一方面，在同一時期內，中國買家對美國房地產的詢價量下降了27.5%，這說明他們對美國物業的興趣正在消退。

居外網稱，房地產投資仍然是詢價量提升的主要動力，但隨著日本逐漸放寬對中國游客和高管的移民規定，住宅買家也在持續增加。居外網公司總部設於上海和香港，其主要客戶為中國的家庭和個人投資者。

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“東京會成為下一個溫哥華嗎？有可能，但今年可能還不行，”居外網首席執行官羅雪欣女士說。溫哥華以其規模龐大的中國人口而聞名，來自香港的移民尤其多。自1997年香港移交給中國之後，有大批香港人移居溫哥華。“事實上，日本簽證政策放寬後對中國人產生了較大的吸引力，有越來越多的中國人正在參與日本的簽證項目。我們發現中國人的購房量和簽證申請量迅速增長，但增長的幅度還比不上過去五年內中國人在加拿大的購房量和簽證申請量。”

目前，日本的物業十分搶手，東京和大阪普通住宅區的房產也不例外。買家們正在尋找第二住宅或公寓來安置他們在日本留學的子女。一位經紀人表示，最常見的預算水平為20萬到60萬美元（約138.4萬至415.3萬元人民幣）之間。許多人還選擇出租房產。

中國買家對日本物業的詢價
（指數化的詢價次數，單位：1000）

總部位於大阪的房地產經紀公司水川（Mizukawa）曾報告：與去年同期相比，中國買家在1至3月的交易量增加了15%。“中國買家對日本房產日益增長的興趣源於對人民幣貶值的擔憂，以及對日本房產價值和經濟增長潛力的認知，”水川在報告中寫道。

另一家房地產經紀公司，世紀21中華物業有限公司稱，去年10月至12月期間，中國買家（包括來自香港和澳門的買家）在日本的購房交易筆數暴漲了60%。這家總部位於香港的房地產經紀公司表示，中國買家的投資額通常在5000萬日元和2億日元之間。

日本統計機構沒有發布追蹤私人投資（無論是外國人還是日本公民）的官方數據。

2018年下半年，大約是在中美政府開始出現貿易摩擦的時候，中國買家對日本房地產的興趣開始急劇上升。居外網表示，雖然詢價量不能理解為一比一的交易增長，但可以視為代表最終需求的有效參考指標。

這並不是第一次中國買家對日本房地產的需求激增。2017年，在中國政府為了保護本國貨幣並減少不計後果的投資行為而限制海外投資之前，日本已經歷了中國投資者購買投機性房地產的熱潮。日本房地產經紀人稱，被上一股熱潮席卷的主要地點包括東京東部的2020年奧運會舉辦場地，東京麻布和廣尾高級住宅區，以及北海道的滑雪勝地。其中有多套房產都賣出了數百萬美元的高價。

而在這一次的熱潮中，中國投資者關注的是大阪舉辦2025年世博會前夕的房地產繁榮期，以及日本在同一地區開設的第一家賭場。居外網提供的數據表明，有77%的買家置業是為了投資。

世紀21中華物業有限公司稱，簽證是另一項推動因素。“在日本獲得居留簽證依然很困難，所以中國人選擇投資房地產，在這裡做生意。”中國買家開展的業務包括經營旅行社和餐館，出租房產，代購化妝品和其他高質量的日本商品。

雖然申請居留權可能是一項挑戰，但日本政府已經降低了訪問該國的難度。2017年，日本政府出台了中國公民多次入境簽證計劃。這類簽證的有效期為五年，而且允許持證人每次在該國停留長達90天，但每年停留的總時長不得超過180天。該項目的目標對像為中等收入人群，而不僅僅是高淨值人群。

除了房貸利息飆升以外，中國房地產和其他國內投資方式的回報率也不斷令當地投資者感到失望。此外，與其他亞洲國家不同，日本對於在本國購買房地產的外國人幾乎沒有施加任何限制。

“自2017年初以來，中國政府的資本管制使中國買家面臨高昂的新海外投資成本，而且進行這類投資的難度日益提升，”居外網的羅女士說道。這些買家正在撤離價格較高的市場，如美國沿海地區和澳大利亞。“某些中國人正在用他們以前在其他國家的投資套現，並用這些錢在日本購買房地產。其他人則認為，一套便宜的日本公寓比美國加州或紐約的住宅更實惠，而且更易於管理。”

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教育是另一項可能影響房產投資趨勢的因素。自從去年中美爆發貿易戰以來，許多中國人在申請美國留學簽證時遇到了困難。因此，他們開始轉向包括日本在內的其他國家以接受高等教育。

中國大陸游客訪問日本的人數不斷增加（去年增長14%，達到了840萬），這使得中國買家對日本的了解程度有所加深，因此更樂於在日本購置資產。

“許多中國人認為，在生活質量的追求方面，日本為中國樹立了榜樣，”羅女士說。“去到日本以後，他們就愛上了這個國家，而且經常產生在這裡買一套房子的念頭。”

經歷了20多年的衰退後，日本房地產市場近年來已經開始復蘇。盡管如此，全國土地價格仍停留在1991年巔峰值的38%。

鑒於中國的利率普遍較低，而且股市萎靡不振，許多中國人把房地產視為最理想的投資方式。

據居外網報道，日本房地產的收益率約為5%，而中國的公寓租金收益率僅為2.6%，因此前者較後者更有吸引力。中國離岸投資的傳統目的地——香港和新加坡的房地產收益也好不到哪裡去。

“雖然大多數西方人仍然認為日本的房地產非常昂貴，但對中國買家來說，這似乎是一筆劃算的買賣，”羅女士說道。

居外網是房源量最大的海外房地產門戶中文網站，有超310萬講華語用戶，平台上的280萬房源分別來自90個國家或地區。居外網連續兩年中國電子商務評估機構選為中國優秀海外房地產網平台，並榮獲著名“紅鯡魚”（Red Herring）全球百強創業企業獎。歡迎點擊查看居外網上更多日本在售房源，或致電 400-041-7515 諮詢日本房產的投資機會。

來源：日經亞洲評論
責編：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任