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居外說第11期回顾：度假看櫻花不如日本安個家

眼看春季將至，日本的櫻花、拉面、以及代購又將占據妳的朋友圈。妳是不是也對日本的文化和生活有著憧憬呢？

2018年12月，日本的GDP增幅預計為1.2%，過去的十年平均增幅為1.1%。但是過去十年間，日本人口減少了100多萬，這意味著人均GDP其實是增加了。達到這樣的成績其實不容易，壹方面積極開展經濟轉型，最大限度的用自動化提高生產效率，另壹方面日本央行則堅持推行了整整20年的貨幣寬松化政策，在2016年更是將維持了十幾年的零利率進壹步降低為負利率。但是想要長期保持甚至超過目前的經濟增速，不斷減少的勞動人口是壹個最大的挑戰。日本厚生勞動省的研究表示，如果再不積極改變人口政策，日本的就業人口將在未來20年內縮水22%，從目前的6530萬人減少至5250萬。

面對這樣嚴峻的勞動力問題，這些年日本其實壹直在默默地、緩慢地、放寬著移民政策，去年10月，在日的外籍就業人員同比增長14%，達到創紀錄的146萬人。在去年年底，日本的移民政策產生了重大變革，日本政府壹改對移民的保守態度，通過了移民控制法修正案，新增兩個簽證種類，其中壹種簽證旨在未來5年內吸引將近35萬人填補包括建築業、農業、護理等14個勞動力稀缺領域的空缺，另壹類簽證則幫助企業家、白領等高度人才可以在1-3年內獲得長期簽證。這項修正案將在今年4月生效。

這樣的消息不單單對打算赴日工作，長期旅居的人來說是好消息，對喜歡日本房產的投資者來說，人口，特別是就業人口的快速增加也是刺激某些特定房產需求的利好。東京的地價與公寓價格已經連續多年上漲。由於選擇更多，價格更低，截止去年12月，大東京地區二手房房價連續72個月實現同比增長，每平方米售價約3.2萬元人民幣。

在日本中心城市地價房價不斷上漲、人口政策迎來重大突破的大背景下，加上2020東京奧運會對當地旅遊業和消費業的提振，現在投資日本房產是不是壹個明智的選擇呢？安倍經濟又會如何影響日本房市的走勢呢？

在第十壹期居外說當中，我們請來了日本世紀21集團兼Sunshine株式會社首席投資專家：郭振先生，為您解答關於日本生活與投資的方方面面。

3月7日的《居外說》直播，我們不見不散。

日本為奧運會拼了！東京奧運政府投資超預算1倍狠砸1.35萬億

轉眼間2019年都已經快到二月了，距離2020年算是又進了壹步。

作為每四年之約的奧運會，明年將在日本東京如期舉行。而為了將這壹體壇盛事舉辦好，這次的日本也真是打算拼了。

據日本《朝日新聞社》報道，為了辦好此次的2020奧運會和殘奧會，作為東道主的日本預計總共將投入1.35萬億日元（人民幣約828億），其中中央政府原計劃撥款1500億日元，其余資金由東京當地都政府支持。（大部分為土地劃撥帶來的資金折算）

而在中央政府支持的1500億日元中（約92億人民幣），有1200億日元是用來修建體育場館用的，另外的300億日元則是為殘奧會做準備之用。

不斷超支的預算，將有很大壹部分作為場館和配套設施，壹旦完工，將大力提升東京的整體運動場館設施的數量和質量。2020東京奧運會場館外景。

點擊查看東京真實物業，比想象得更好，性價比超過國內壹線城市的房產。

而臨近2020關口之際，日本中央政府又將預算增至新高，達到2880億日元（約176億人民幣），而新增加的138億預算則主要有兩個用途。

其壹1010億日元主要用於增加對日本運動員有利的項目的投資，比如同壹類賽事，增加多個項目，增加多個金牌。

而在所有的體育賽事中，日本近些年的優異項目主要集中在遊泳、體操、馬拉松等等。而近年來乒乓球也在日本火了起來，盡管很難得到金牌，但這並不影響日本民眾對乒乓球的熱愛。

不少日本網友曾表示：“相比較於其他金牌，乒乓球的金牌是最想拿的，這比其他任何金牌都有價值。”

其二，剩下的214億日元，主要是用於增加對安保的投入，以防恐襲。

據了解，歷屆的奧運會超支都是難免會遇到的，而最終的數字往往大的驚人。

說起貴，俄羅斯的索契冬奧會以500億美元的成本，居近些年各大賽事之首。

而北京的2008年夏季奧運會以420億美元的成本位居夏季奧運會之首，其次緊跟的是2012年倫敦奧運會84億英鎊和2004年雅典奧運會70億歐元。

2020年東京奧運會和殘奧會吉祥物名稱，分別是Miraitowa和Someity。奧運會吉祥物名為“Miraitowa”（未來永遠）；殘奧會吉祥物名為“Someity”，由“櫻花”和英文so mighty（非常強有力）兩個單詞組合而成。

據文章評論員表示：“歷次的奧運會，雖然投入很大，但收入也明顯不少，除了觀看比賽的門票收入外，由奧運帶動的旅遊收入，包括之後壹系列由奧運帶來的經濟增長都能很大程度上，補上以往的投入。”

據悉日本截止目前，只舉辦過壹次奧運會，是1964年在日本東京舉辦的第18屆夏季奧林匹克運動會，而此後日本的經濟增長壹直保持強勢，直至上世紀90年代的中期，因與美國的貿易摩擦失敗，日本進入了“失去的二十年”，經濟壹度衰落。

而此次的奧運會，是否能夠再次將日本帶入騰飛之路呢？是否能夠奪得乒乓球金牌呢？我們拭目以待。

來源:英國英鳥

隨著2020奧運的鄰近，投資東京房產、甚至快速移居日本的熱潮已興起！2019年2月23日，居外網將於日本房產專家在上海舉辦線下活動，歡迎感興趣的網友前來咨詢。

赴日旅遊請註意！日本流感大爆發患者人數創史上最高

【过年赴日旅遊請註意！日本流感大爆發患者人數創史上最高】據日本共同社報道，日本近期爆發了大規模流感疫情。全日本約有222.6萬人患流感並到醫療機構就診。近期一周時間內，平均每家醫療機構的患者數達57.09人，創下了自1999年開始統計以來的最高記錄。日媒稱，今年冬天重癥流感患者很多，日本多地都出現了因流感死亡的病例報告。1月31日報道稱，長野縣千曲市的醫院、福利院等多處機構發生集體流感疫情，長野縣內已有8人因流感死亡。厚生勞動相根本匠在2月1日的記者會上，呼籲民眾外出後勤洗手，通過口罩等防禦措施減少病毒入侵。

轉載自：光明網

東京奧運會之後，房地產價格會是上升還是下降？ | 居外專欄

大家都知道2020年的夏季奧運會將在日本的東京舉行。奧運會不只是一大體育盛會，也是觸動主辦城市以及國家經濟的重要因素。奧運會對經濟的發展有兩種效果。①是直接效果，②是延續效果（Legacy Effect）。

據東京都的試算，奧運會帶給東京的經濟波及效果額合計約20兆日元。而帶給全國的經濟波及效果約有32兆日元。

房地產價格和經濟景氣動態也是息息相關的。自從2013年9月決定在日本的東京舉行奧運會之後日本首都圈的房地產（中古公寓）價格大約增長了25%左右。

那有一些投資家認為現在或者奧運會時，東京的房地產價格是否會最高，之後只有下降的趨勢。首先，回答這個問題需要理解日本的房地產價格的影響因素。在日本不只是經濟景氣影響房地產價格，金融機構的融資態度判斷的DI會直接影響到房地產的價格。

從上圖可以看出，銀行調控融資的姿勢嚴的時候房地產的價格也會變低，融資的只是相對放寬時房地產的價格也會變高。

另外，從上圖的金融活動指標也可以看得出，現在的銀行等金融機構的融資中介活動並不是屬於過熱的情況。

歷代舉辦的城市的例子也可以推測出一些趨勢。以下是1984年之後的奧運會舉辦城市的房地產價格的趨勢。可以看得出除了2000年的悉尼奧運會之外，舉辦年以後的一段時間舉辦城市的房地產價格是一直處於上升階段。那悉尼房地產為什麽沒有像其他城市一樣升高呢？

（來源：「オリンピックが住宅価格に與える影響」　從慶応義塾大學的三田祭論文編輯）

其實，這裏有一些與其他國家城市截然不同的地理以及歷史原因。悉尼是屬於沿海城市，周圍都圍繞著海。另外它是一個歷史建築物特別多而著名的城市。所以當初決定在悉尼舉辦奧運會的時候，他們將選擇做Green Olympic.所以很多的房地產等建設都擱置了很久並延遲了很久。

日本政府為了達到設定的2%消費者物價指數目標，將會繼續放緩政策，相信雖然可能會有短暫的經濟萎縮帶來的停滯，不過，奧運會過後的相當的一段時間房地產價格還會維持在高的水平。

責編：Adam Chen

日本置業專家數據大拿姜華專欄全集

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日本留學一年所有費用

現在留學潮流越來越受歡迎，有很多人會選擇去歐洲留學，但是也有人選擇亞洲留學，例如日本等。比起留學歐美國家要花費的費用相比，日本留學費用是比較經濟實惠的。不過對於很多工薪家庭來講仍然不是一筆小數目。但如果能合理規劃平時生活再勤儉一些、再打打工，工薪家庭還是能夠負擔起的留學費用。那麼去日本留學一年所有費用是多少呢？

首先是日本留學學費，本科生的報名費一般是一千人民幣左右、入學金一般是一千七百人民幣、學費是三萬兩千人民幣。加起來大致需要三萬五千人民幣。並且根據不同的專業需要花費的費用也不同，文教法經類的第一年費用一般是在九十萬到一百二十萬日元之間，理工農藝類的需要一百五十萬入院，醫藥學類的是在兩百到八百萬日元每年不等。

其次是去日本留學生活費，外國留學生全國平均每月生活費用需要八千三百人民幣。這些費用包含住宿費、伙食費、交通費、保險醫療、其他水電煤、雜貨、書本、活動等費用。

近幾年赴日的留學生數量整體處於上升趨勢，留學生更傾向於選擇大都市的學校。比如東京、大阪、橫濱、京都等留學熱門的城市。這些城市在提供多元的國際文化環境的同時，還給留學生將來就業提供了更多的可能。相對的這些大都市的留學費用也是比較高的，大家在選擇的時候還是要綜合考慮各種因素。因此赴日留學大部分同學除去留學所需的學費和生活費基本能收支持平，有些能吃苦打工多一點的同學甚至還有可能實現盈餘。所以說前往日本留學是非常適合普通的工薪家庭的一種留學方式。

收入情況：日本人均工資多少

亞洲的發達國家其實並不多，但日本卻是其中之一。和鄰國進行相比，日本的經濟發展程度要遠遠的高於它們。日本是一個高度發展的資本主義國家，通常情況下，發達國家社會的就業率相對來說是比較高的，並且人均收入也比較高，所以日本人均工資多少成為很多人比較關注的一個問題。一個國家的人均收入通常也間接的證實了一個國家的發展情況是什麼樣的。

國內一些城市的普通工薪族，他們一個月的工資基本在4000到6000左右，年收入大約在4萬至4萬左右。其他二線三線城市的經濟狀況相對來說更低一些，通常情況下在2000 -3000左右。這樣的情況相對於日本來說，基本上不存在。根據相關的資料，我們可以充分的了解到日本普通工薪族，他們的平均年收入大約在440萬日元左右，折合人民幣大約在26萬。當然這和日本的社會福利條件有著密不可分的關係。

日本有著一套非常完善的工資保障制度，即便你的學歷是高中畢業，那麼你最低的年薪大約也在十五萬左右，月薪通常在1.2萬左右。大學生畢業的正式員工，他們的收入一般都不會低於19萬元人民幣，月收入通常在1.5萬左右。當然如果你不是單位的員工，是公司的合同工的話，工資相對來說會高一些，但不會享受退休金。

日本正式員工所享受的獎金也是比較嚇人的，每年都有兩次獎金，相當於3-6個月就會做一次工資總和。日本普通家庭的年薪收入雖然比較高，但是日本的物價也是比較高的。日本在一定意義上是一個資源比較匱乏的國家，大部分東西都需要通過進口來支撐，所以物價昂貴也很正常。

今年春節預計有700萬人出境游日本泰國人氣最高

春節即將來臨，出境游簽證市場持續火爆，中國護照的含金量也在上升。攜程全球簽證服務中心發布的《2019春節出境游簽證人氣與便利度排行榜》（下稱《排行榜》）顯示，2019年春節中國公民護照再升級，中國還與42國達成了71份簡化簽證手續協定或安排。

與14個國家互免簽證

外交部領事司提供的數據顯示，目前中國與14個國家實現全面互免簽證，15個國家和地區單方面給予中國公民免簽入境待遇，44個國家和地區單方面給予中國公民落地簽證便利。目前，持普通護照的中國公民可免簽或落地簽前往72個國家和地區（印度尼西亞同時實行免簽和落地簽政策）。

春節前夕，日本、泰國等熱門目的地國家，對中國公民在簽證政策上采取放寬或實施便利措施。根據泰國國家旅游局發布的消息，泰國方面消息稱“暫時免除21個國家和地區游客的一次性落地簽證費政策”政府文件，原截止日期為1月13日的免除落地簽證費政策將持續至2019年4月30日。

電子簽證最快一分鐘

《排行榜》顯示，今年還有不少國家的簽證辦理速度明顯提升。針對非免簽、落地簽的熱門旅游目的地，該線上旅行社簽證中心從材料便捷度、材料是否需要親自送、是否開通電子簽、領館辦理周期等客人最關注的角度進行測評，發布了便利度排名前25的目的地國家和地區。土耳其、斯裡蘭卡、馬來西亞、越南、柬埔寨、泰國等國家排名領先，便利度綜合評定為五星。

據統計，一些開放電子簽證的國家，通過在線平台辦簽證最快只需要一分鐘。亞洲等短線國家辦簽時長縮短到平均6個工作日。“拒簽退款”、“進度透明可查”、“拒簽退機票酒店費”等服務也進一步提升了國人辦簽的保障。

春節即將來臨，市面上又有不少虛假簽證網站橫行，誤入這些代辦網站游客不僅會面臨費用上的損失，還會面臨個人資料被泄露、簽證申請被拒簽等風險。

市民可以通過下面兩個方式辨別網站真偽。一是對於電子簽網站而言，並不只服務於某個國家，一般進入頁面以英文為主，部分可切換為中文，但是一進去就是中文的，90%有問題。二是如果頁面不起眼處有免責聲明，很可能是社會上的第三方辦簽機構或者釣魚網站。

海外辦簽目的地達76個

據悉，今年春節預計有700萬人出境游。該全球簽證服務中心提供的數據顯示，今年春節訂單量增長了四成左右，海外辦簽證的目的地多達76個，除了東南亞以及歐美等常規目的地外，像坦桑尼亞、津巴布韋等非洲國家，巴西、阿根廷等南美國家辦簽量也有顯著提升。

此外，春節境外目的地辦簽量排名前十的國家分別為：日本、泰國、新加坡、美國、馬來西亞、澳大利亞、越南、菲律賓、新西蘭、英國。

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來源：廣州日報
責編：Zoe Chan

日本增加消費稅對購房者有何影響？

日本消費稅誕生於1989年，在經歷了兩次上漲後，又將於今年10月1日起從現行的8%提高到10%。

老齡化、少子化等問題，使得日本備受財源不足和債務問題的困擾，日本每年有約1.3萬億日元的財政缺口，該數字還在不斷增長中。因此有媒體指出，這也是日本政府“不得已而為之”的事情。

回顧歷史，日本引入消費稅的第一年（稅率3%），房屋銷售價格不僅沒有下降，反而急劇攀升。1990年至1991年的泡沫經濟對房地產價格的影響比增加消費稅更為大，日本住宅市場用了超過三年時間才能得以恢復。

日本第二次消費稅增加（從3%到5%）發生於1997年。次年，房屋銷量下降了21%（從82861套減少到65470套）。兩年之後，房屋銷量才回到消費稅增加之前的水平。

從2014年公寓的供求情況來看，消費稅增加（從5%到8%），並未引致突然搶購的情況，銷量同比下降19%，從55245套減少到44529套。至今，房屋銷量還未恢復到消費稅增加前的水平。

總體看來，在前兩次消費稅上調（1997年和2014年）中，房屋銷售數量同比下降約20%。

此次消費稅調整後，日本市場上待售房產的數量和房價或將上漲，識別房產質量是否優秀變得尤為關鍵。盡管可供出售的房產數量會增加，但房屋售量是否會攀升仍值得懷疑。

從上圖可以看到，日本房產銷售額在2013年7月至9月期間達到頂峰，即日本第三次消費稅增漲的前六個月。從數據來看，這一時期共售出近兩萬套公寓，銷售率為78.0%。

這背後的原因是，買家們利用臨時的“過度措施”來減輕消費稅增加可能帶來的預期效果——對於2014年4月1日後取得所有權的房產，買方可以通過在2013年9月30日之前簽訂的銷售合同，以5%的消費稅率購買房產。

此外，房屋平均售價也在2013年7月至9月達到峰值。這在一定程度是因為，增稅前，房屋需求激增。

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現行消費稅上調計劃將於今年10月10日生效，如果計劃不變，今年3月13日簽訂的房地產合同也將適用過渡性措施。

近期，日本市中心房價正處在相當高的水平。與此同時，抵押貸款利率已降至1.0%以下。此外，政府正采取各項措施促進購房，抵押貸款利率扣除就是這些措施中的項目之一。當抵押貸款利率處在歷史低位時，就會吸引更多買家。

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參考來源：日本房產資訊網
撰稿：FERN WANG
排版：KYRA WANG

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日本留學讀研條件主要包含哪些

隨著現在社會經濟的發展，我們不難發現去海外留學讀研的人數變得越來越多。相較於歐美國家的留學費用和門檻，日本在這方面的要求要低一些。因為每一個國家的留學讀研政策不一樣，所以對於留學生的申請條件和要求也是不一樣的。雖然日本留學讀研的門檻比較低，但日本留學讀研條件還是要適當的去了解一下。

日本留學讀研條件

在日本留學讀研最基本的條件就是學歷，讀研申請必須要有本科畢業證和學位證。在日語方面的水平要達到n1或者n2，當然這個通常都是根據每個學校的規定來進行的。你赴日讀研的時候，是一定逃不過研究計劃書的，該計劃書直接影響到你是否能夠申請到自己心儀的學校，所以你在申請讀研時，一定要好好斟酌一下該計劃書怎麼寫。

日本研究生申請也是具備一定的周期性的。通常他的申請週期為4-6個月，所以你要提前3-5個月遞交申請，每一個學校的要求不一樣，在時間上面存在差異也是比較正常的。提前申請對你找一個好導師也有責非常關鍵的作用，當然對於你是否能夠申請到心儀的大學，也有這比較重要的作用。要想進日本的好大學進行讀研，那麼就要盡可能的提早去準備。

申請日本讀研，基本的相關要求滿足一般都會通過。除了申請讀研的條件要求以外，也要適當的去了解一下費用上面的消費。日本的大學通常分為公立學院和私立學院，申請的專業不一樣，學校不一樣，在費用上面的收取也不一樣。提前為自己的費用支出做一個準備，讓剛到日本的自己有一個心理準備。費用主要包括學費和生活費用。

日本房產稅到底有多高？這些減稅措施您需要知道

由於日本不動產擁有永久產權、租售比高、租賃市場成熟穩定，租賃回報率高，且升值，保值空間大等諸多亮點，吸引著大量海外的投資者。

但許多朋友想要投資時，又會聽到一些“日本房子看著便宜，稅重～”之類的傳言。

聽信房產稅很重的傳說而對投資日本望而卻步的投資者不在少數，那麼日本房地產稅到底有多高？

在日本購買及擁有房產時需要繳納的“固定資產稅和都市計畫稅”。

不論是個人還是法人，對於房地產的所有者，日本政府都會寄出納稅通知書。

”固都稅（ことぜい）とは、固定資産稅と都市計畫稅をまとめて略した用語です。

總體概括來說就是：固都稅＝固定資產稅+都市計畫稅。

1、固定資產稅

日本的國稅：土地評估價格×1.4%，房產評估價格×1.4%（即固定資產評估價格×1.4%）。

這裡需要注意的是：

毎年1月1日的所有者是全年稅額的納稅義務者：

發生房產交易，當所有者改變時
兩種稅全年稅額的納稅義務者
仍然是1月1號登記的所有者
通常的房地產交易會在交接的時候
按交房日期清算買賣雙方各自的負擔金額

2、都市計畫稅

日本地方稅：土地評估價格×0.3%，房產評估價格×0.3%（即固定資產評估價格×0.3）

3、物業費/年

根據實際情況收取【一戶建無需繳納】。

4、物業修繕基金

修繕金、維修費用等，該費用通常都是由物業管理公司代為收取【一戶建無需繳納】。

5、租賃管理費/年

將房屋委托給租賃管理公司所支付的費用，一般是收取房屋年租金的5%。

6、個人所得稅/年

淨所得：租金收入-必要經費，所得稅稅額=淨所得×稅率（5%-40%）。

7、稅理士費用

稅理士為代理申告、繳納，以上費用的服務費，申報一次的費用大概是2-3萬日元。

在日本購買不動產，土地所有權歸自己，每年的固定資產稅約為不動產總價的千分之八，那麼，如何才能少交稅，而且又不違法呢？

以下幾種情況，固定資產稅，都市計畫稅可以獲得減輕措施：

1、住宅用地

小規模住宅用地一戶在200平方米以下的部分：

固定資產稅：固定資產稅評價額 × 6分之1

都市計畫稅：固定資產稅評價額 × 3分之1

2、一般住宅用地

住宅用地面積高於200平米，低於住宅面積的10倍的部分

固定資產稅：固定資產稅評價額 × 3分之1

都市計畫稅：固定資產稅評價額 × 3分之2

3、新建住宅

2018年3月以前建造，滿足以下條件，且課稅住宅面積在120平米以下的居住部分，一定期間內，稅額減輕到2分之一。

住宅大樓等、3層以上的耐火・準耐火建築物 → 5年內
上述以外的住宅 → 3年內
一戶單位的課稅住宅面積在50平米以上，280平米以下

稅金減額對像僅限於居住部分，居住部分的面積超過120平米的時候，120平米以內的部分是減輕稅金對像。

4、如果買新公寓，買一樓

如果在2018年後，買入新樓房，那麼一樓的固定資產稅，要比二樓便宜，頂層要比一樓多交10%的固定資產稅。

5、買二手房，房齡越老固定資產稅越少

因為建築物的價值隨著時間增長而減少，就是說建築物是貶值的，所以每年稅費會越來越少。

6、買入新房後，6年以內賣掉

新房購買6年以內，建築部分的固定資產稅是半額。

7、向固定資產稅減免制度靠攏

牽涉到房子的用途，在東京，如果購入的房子用來做保育園，那麼固定資產稅是0日元；在衝繩，如果購入的房子用來做工廠，那麼固定資產稅是0日元。

8、如果重建，在12月31號前拆除舊房

固定資產稅征收的對像標准是：每年1月1號那天持有固定資產。

9、用信用卡支付（有積分制度的卡）

有的信用卡，可以用來支付固定資產稅，且獲得積分，大致在0.5-1.2%之間。

納稅方法：

納稅期通常是一年4次，可以選擇四次分期付，或者是年初的時候一次付清。

到期未繳納時，會發生罰款性質的延滯金。

繳納方式每個管轄地區略有不同，於納稅通知書上所記載的銀行、郵局等金融機關，或者在便利店繳納。

住在海外的外籍人士和國內居住者有同樣的納稅義務。

當所有者不能親自納稅時，需要提前尋找擁有日本國內住所的代理人。

這種代理人被稱作納稅管理人，納稅管理人確定後，到房地產所在地的管轄稅務所提交“納稅管理人屆出書”，提交此文件以後，納稅通知書就會寄到納稅管理人處。

在日本購買或者已有不動產，而本人住在海外的情況下，大多是委托日本國內的多種語言對應的房地產中介公司，這時不僅僅是固定資產稅，都市計畫稅房地產的出租收入等相應的報稅事項，可以一並委托，安心收取相應的房租即可。

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日本稅費固然復雜，但是綜合起來看稅費比例並沒有傳言說的那麼高，將不動產拿來投資出租，用租金去抵扣部分成本，每年的回報率還是可以達到5%以上。

如果是投資民宿，自己經營大概16%左右的收益，委托給管理公司的話最低8%淨收益（除去一切開銷），並且近幾年日本的房價每年有5%-7%的自然增長，因此回報還是非常可觀的。

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來源：趣日本
責編：Zoe Chan