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作者：Nippon Tradings International销售和营销经理Priti Donnelly

随着2020年奥运会和残奥会及2019年橄榄球世界杯开幕的日期逐渐临近，东京的房地产也变得越来越抢手了。

多年以来，在历史上较为稳定的经济体中，人们都会长期存钱来投资房地产以获取未来的保障。而现在的情况已经出现了变化。英国进行脱欧公投后，欧洲市场走向了崩溃。伦敦、新加坡、中国香港、澳大利亚和美国市场的房地产价格对普通投资者来说已经超出了可承受的范围。慕尼黑、多伦多、温哥华、伦敦和阿姆斯特丹的房地产市场已经出现了泡沫，其中表现最极端的是中国香港，其房价自2012年以来一直以接近10%的年增长率上涨。

可以这么说：无论投资者是新手还是老手，是个人还是机构，是富有还是拮据，是外国还是本国投资者，他们除了走出国门，进入一个更加可靠而稳定的市场外，再也没有其他的选择了。对许多人来说，世界第二大房地产市场——日本就是这样的避风港。日本的房价较低但收益可观，这是其他国家所及不上的。此外，在日元相对美元及其他货币贬值的情况下，其房地产市场显得富有吸引力。

｜了解日本这一避风港

众所周知，日本在过去25年中一直被称为“最大债权国”。它怎么会成为一个避风港呢？理由其实很简单，日本投资者持有的外国资产的价值远远高于外国投资者所持有的日本资产的价值。根据日本财务省发布的数据，截至2015年底，日本的“净国外资产”总额为339万亿日元。如此一来，日本不仅是世界上最大的债权国，还是世界上负债最多的国家。因此可以断言，虽然日本货币可能会上下波动，但市场崩溃的可能性很低。

｜年轻投资者已发现日本房地产的优势

泡沫和波动带来了一个房产在许多人眼里变得遥不可及的时代。现在的年轻投资者必须等待多年才能付得起住房的首付，然后还要想出在未来25年里付清房贷的方法。同样的首付资金可以投资到日本充满活力的租赁市场中获取可用作现金流的即时租金收入，赋予年轻投资者建立投资组合的能力，从而为他们的未来提供保障。与其指望投机性更强的资本增长，倒不如利用可为年轻投资者或新手投资者提供直接现金流的租金收入来赚取收益。

｜市场上出售哪些物业？

投资者将发现，日本房地产市场上的待售物业种类非常丰富，从价值2.5万美元的小公寓到公寓楼和商业房地产应有尽有，可以充分满足他们对价格、位置、大小、建造年限等各方面的要求。此外，日本物业的租金收益也相当不错，平均税前净收益率在6%至12%之间。为了方便估算，我们假设税前净收益率为10%，房产购置价为2.5万美元，则每月的租金收入将达到250美元。

随着2020年奥运会和残奥会及2019年橄榄球世界杯开幕的日期逐渐临近，东京的房地产也变得越来越抢手了。东京中心区房产的税前净收益率通常为4%到5%，而远郊地区的房产净收益率最高为6.5%。在东京中心区的房地产市场上，人们普遍认为6%的税前净收益率已经相当高了，所以这样的物业挂售后在几天内就会售出，而且预计这样的收益率可以维持较长时间。

｜语言与文化障碍

也许对于新手投资者来说，第一个难题就是日本的语言和文化障碍。经验丰富的投资者通常会联系口碑较好，同时精通日语和英语的经纪人，请他们协助自己在日本购买，管理并最终转售房产。这样一来，外国投资者就可以毫不费力地完成整套投资过程。此外，由于日本的文化特色，绝大多数租户都会避免给房东添麻烦。故意损害房产或者拖延交租的情况非常罕见。

在日本投资房地产时面临的挑战既不是房地产价格过高，也不是国际文化壁垒，而是日本房地产市场的快速发展。一个富有吸引力的房地产市场的走势与地产股票市场的走势十分相似——引人关注的物业刚进入市场就会在几天之内售出，有时甚至在几小时内就被抢走了。这类市场的需求可能很高，但供应也会不断更新，所以投资者应该持续保持警醒，积极等待下一个回报丰厚的机会。

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房源亮点：

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4. 周边便利店，邮局，超市等生活设施齐全。
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房屋价格：约¥155万

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来源：REthink Tokyo
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任

自泡沫经济以极其迅猛之势破裂后的超过25年时间里，日本的经历依然被许多人引以为戒。在他们眼里，日本是一个长期萎靡不振的国家。由于人口不断减少并趋于老龄化，日本还经历了漫长而缓慢的螺旋式通货紧缩。

然而，东京在某个瞬间的状态揭露了一个事实：这座城市从未陷入停滞不前，灰暗阴郁或垂死挣扎的状态。从银座富丽堂皇的购物殿堂到涩谷那种有所控制的嘈杂混乱；从流行文化到精益求精的设计美学，再到全世界数量最多的米其林星级餐厅，在活力和创新力方面，很少有（甚至根本没有）哪个全球化都市能与沐浴在霓虹灯光中的东京相媲美。

当然，整个世界都注意到了东京的活力和创造力。日本旅游业正在飞速发展。2016年，外国游客的数量创下历史新高，超过了2400万人次。与此同时，东京正准备在宏伟的世界舞台——其主办的2020年奥运会上大肆彰显自己的特色。延伸阅读：【把握2020奥运效应 投资日本房产要趁早】

自2012年执政以来，首相安倍晋三推行的通货再膨胀政策，即所谓的“安倍经济学”政策，产生了复杂的经济效果。然而，这项政策对房地产市场的推动作用是毋庸置疑的，这从迅速上升的需求和如火如荼的建筑活动中可见一斑。

安倍经济学建立于“三箭”政策的基础（让日元贬值，增加公共基础设施支出，由日本银行实行量化宽松政策）之上。低得令人难以置信的借贷利率，处于弱势的日元，以及大量再开发及房地产投资项目使房地产交易量从2012年开始逐渐恢复，并于2013年出现快速增长。

虽然日本部分地区的房地产市场依然步履维艰，但政策造成的积极影响高度集中于东京大都市内的23个区，东京五大中央商业区——千代田（Chiyoda）、中央（Chuo），港区（Minato）、新宿（Shinjuku）和涩谷（Shibuya）受到的影响尤其突出。

根据日本房地产研究院（Japan Real Estate Institute, JREI）发布的数据，相比2013年1月到2017年8月期间的房价，东京都会区内的新共管公寓的平均价格已上升35%，从4720万日元（约293.6万元人民币）增加至5820万日元（约362万元人民币）。

自2013年以来，东京的土地价格也逐年上升。银座购物区是全世界地价最昂贵的地区之一，那里每平方米土地的价格达到了令人震惊的4030万日元（约250.7万元人民币）。

在许多观察人士看来，当前的问题是市场是否已经达到了顶峰。

2013年，东京有23个区的新公寓价格上涨了4.3%，2014年上涨了6.1%，2015年则上涨了8.9%。然而，新公寓价格在2016年稳定了下来，微跌0.1％，在年底又出现了几次大幅下调。其中11月份的价格下降了4.5％，12月份则下降了1.6％。2017年，价格再次回升，但月度波动的幅度比前几年要大。

然而，根据总部位于东京的日本房地产研究所近日发布的对东京23个特别区新建标准型公寓（面积40至80平方米）价格预测结果，这类物业的售价依然存在一定的增长空间。该研究所估计新公寓的价格于2017年略微上升了1.1%，而2020年的增速将放缓至0.3%。

JREI的研究员Dong Hwan Kim说，在奥运会开幕前，豪华住宅可能具有更大的增长潜力。“我认为高端物业市场具有更大的增长潜力，”他补充道。“目前的环境依然有利于购买房产，超低的利率更是一大优势。2016年，日本银行所设定的利率其实为负值。

Kim表示，日本老年人也推动了豪华公寓的价格上升。这些老年人之前搬到了东京的郊区，但现在正在尝试迁回城市中心地段。由于遗产税一直在增加，日本高净值人士正在购买公寓并将其作为投资，从而达到节税的目的。

2016年上半年，东京出售的全新公寓中，有700套的价格超过了1亿日元，此数值相比2015年增加了5％。然而，相对于其他全球性首都，东京豪华物业的价格依然处于较低水平。

房地产管理公司仲量联行（Jones Lang LaSalle）日本资本市场研究部门的区域主管Koji Naito也看到了豪华住宅市场蕴藏的巨大潜力。在当前可用于新开发项目的土地仍然稀缺的情况下，这个市场的潜力更是不可小觑。

“由于在东京市中心开发高档，高端住宅物业的机会不多，随着奥运会临近，这些物业的价格将出现小幅度的上涨，”他还补充道，大部分豪华物业的市场需求都是由外国投资者，尤其是来自中国香港和新加坡的投资者推动的。新加坡的房地产市场增长速度远超东京。

“疲软的日元吸引了大批亚洲高净值人士来东京市场购置物业，”Naito说。“新加坡和香港的房价非常昂贵，而东京的房价在这些投资者眼里真的很低。”

根据JREI的说法，不同地区的新豪华物业开发项目的价格差异尤其明显，而东京的豪华物业价格不仅落后于香港和新加坡，还落后于台北，上海和北京——还有纽约和伦敦。JREI表示，中国香港公寓每平方米的均价比东京高1.9倍。

日本的主要开发商已经清楚地看到了高端豪华房地产市场上的机遇。日本最大的私人开发商日本森大厦株式会社（Mori Building Co）已斥巨资开发港区地段的虎之门（Toranoman）中央区。该公司启动的数个备受瞩目的项目正在改变该地区的面貌。

森大厦正在推进的混合用途虎之门-麻布台（Toranomon-Azabudai）开发项目的目标是在2022年之前建成三栋包含1300套新住宅的大楼。此外，该开发商还计划以其高端住宅品牌——Mori Living的名义建设一幢56层高的大楼，提供550套高档住宅。该项目预定于2020年竣工，届时将建成160套服务式公寓，一个日托中心和三层高的零售卖场。预计这些豪华住宅的销售额将达到10亿日元。

这座高层公寓是Kachidoki地区的标志性塔楼之一，该区是2020年奥运会运动员村的所在。从落地玻璃窗可欣赏到彩虹桥丶东京铁塔和东京晴空塔的美景。
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一些分析师认为，在人们对东京中央地区物业高涨需求的推动下，房地产市场整体仍存在一定的增长空间。

第一太平戴维斯（Savills）日本公司调研和咨询部门主管Tetsuya Kaneko说：“我认为市场规模尚未达到顶峰。特别是在日本乃至全世界经济都运行良好的情况下，租赁市场还有很多增长的空间。这意味着东京中心地区的住房需求还会上升。”

他还补充说，由于劳动力市场紧张，女性的工作参与度有所提升，而这也促使买家和租房者开始向东京市中心迁移。“现在每个人都想住在条件理想的地段，这形成了中央区住房需求提升的大趋势。而且这些家庭现在通常有双份收入来源。所以，他们可以支配的资金更多，这也是为什么他们要在中等房产市场和豪华物业市场上寻找更新、更方便、更时尚的房子。”

东京房地产市场这种缓慢而稳定的发展特征与20世纪90年代初的境况形成了鲜明的对比，当时房地产泡沫的破裂对日本造成了强烈的冲击。很少有人会希望这种情况再次出现。

JREI的Kim研究员表示，他一直担心市场上的豪华住宅物业是否会突然出现大批量的价格上涨，但他认为房地产市场基本因素的表现十分强劲。“在大多数情况下，人们无需担心出现泡沫。”

瑞穗研究所（Mizuho Research Institute）也认为房地产市场上不存在真正的结构性失衡。该研究所2017年7月发布的一份研究报告中写道，虽然房地产市场整体的资本化率一直在下降，但收益率缺口（资本化率和长期利率之差）并没有显著的变化。

报告中指出：“尽管人们正逐渐意识到房地产市场正处于顶峰，但在不存在严重失衡的情况下，市场逆转不太可能迅速到来。由于预计不会出现超低利率，房地产市场总体规模应该会保持在高位。”

除了光明的投资前景之外，东京还保留着只有全球少数城市具有的一种特殊品质。东京十分安全、干净、高效，还充满了不可思议的活力和创造力，而正是这样的特质吸引了日本内外的老老少少。

正如JREI的Kim研究员所说：“很多人只想住在东京。”

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原文：PropertyGuru – Property Report
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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2018年第一季度，在巨额房产交易和空前看好的经济前景推动下，东京房市赶超伦敦，成为世界交易量第一的房地产市场。

2018年第一季度，东京房产的投资额翻了一番，达到了91亿美元（约589.4亿元人民币；2017年为43亿美元），略微超过纽约（90亿美元），远超伦敦（59亿美元）。

2018年第一季度，东京房市的全球交易额上升15%，达到1,650亿美元（约10,687亿元人民币），是自2007年以来商业房地产交易的最高季度纪录。亚太地区的交易额上升了34%，达到400亿美元。

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东京仲量联行的研究员Manabu Taniguchi表示，“一方面，由于新办公房供应量的增加，房主逐渐放慢了加租的交部，另一方面。现有房产的高入住率又推动了交易量的增加。”

到2020年，东京的办公房产将显著增加，这将控制房租的增长。但从短期来看，租金仍处于上升趋势（去年4月到今年4月的增幅为1.8%）。东京整体办公房空置率仅为3%。2017年，日本的国内生产总值增加了1.8%，失业率达到历史新低的2.5%，预示着未来办公房产需求看好。

此外，数码工作坊调查显示，尽管房价上涨，但相比2007年的房价高峰，目前东京甲级办公楼的资本价值下降了27%。办公房产的收益不断增加——办公房产的资本化率和10年期债券收益率间的差距保持在良好的2.9%（伦敦2.7%，纽约1.7%）。

在大额交易的推动下，东京房市的优秀季度表现就不足为奇了。其中“战列舰”之称的芝公园大楼更是大力促进了房市的繁荣。公共事业公司关西电力公司和东京煤气公司的合资公司以1,500亿日元（约88.4亿元人民币）的价格买下了这座占地100万平方英尺的十四层大楼，这是日本历史上单笔房产交易额最高的记录之一。

芝公园大楼由外国投资者财团（包括亚洲太盟投资集团、CV Starr和亚太置地投资公司）售出。2013年，在大楼原业主达芬奇控股破产后，该财团以1,200亿日元（约70.7亿元人民币）的价格买下了这座大楼。

仲量联行调查显示，2018年第一季度，日本国内投资者的热情最为高涨。外国购房者仅贡献了17%的交易量（2017年为26%）。

Taniguchi 表示，日本房地产投资信托基金的表现也更为活跃。“随着融资条件的改善，上市房地产投资信托基金的价格停止下跌，开始出现增势。财年结束前对房地产信托基金投资组合的及时调整也有效推动了投资活动的发展。”

同时，第一季度日本投资者的对外投资额出现了显著下降，达到2.4亿美元（约15.5亿元人民币；2017年则高达340亿美元，比2016年增长了70%）。Taniguchi表示，“然而，养老基金和其他机构投资者对海外市场和主要开发商的兴趣仍无消退。贸易公司和私人基金将继续寻找机会投资海外房产。”

他预计今年东京以及日本其他主要城市的投资活动将势头不减。全国投资额相比2017年将提高5-10%，达到4.3-4.5万亿日元。

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★推荐理由★：
1.项目位置位于日本東京都港区南麻布1丁目3-7。
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4.先进耐震构造。周边环境优美、并配备有公园、学校、超市、商场等设施

土地面积：267.10㎡
建物面积：161.53㎡
房屋产权：永久权
建造日期：1997年10月 
房屋構造：钢筋混凝土造 2层建筑
建蔽率：80%
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原文：The Investor
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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投资者对房地产的需求，尤其是对曼谷房地产的需求有增无减。尽管曼谷的绝对游客人数有所下降，但中国房地产买家的询盘数量依然稳定上升，甚至创下了新纪录。中国人不仅在赴泰旅游次数上超过了其他国家的人民，在房地产方面也是最热情的投资者。今年第三季度，中国购房者在泰国的房地产打破了以往的记录。

泰国房地产市场上第二活跃的投资者群体是中国香港公民。

根据居外网 Juwai.com提供的统计数据，中国大陆买家的询价次数同比增长了一倍有余，比上一季度（第二季度）高出了近30%。

居外网首席执行官罗雪欣（Carrie Law）表示，泰国房地产询盘达到了前所未有的数量。“如此强劲的结果背后有部分原因是8月份出现了一次罕见的询盘激增。这对整体的影响使得第三季度的询价相比去年同一季度高了一倍以上。”

如此理想的表现得益于中国游客提供的长期性支持。曼谷一直是备受中国游客青睐的旅游目的地，黄金周期间的游客人数更是可观。尽管今年的旅游数据低于预期，但游客人数仍超过了2017年。

“泰国之所以这么受欢迎是因为它有很多景点，中国游客往来也比较方便，而且物价相对实惠，对团体和自由行游客都有一定的吸引力，”罗女士说。

泰国曼谷Ashton Chula-Silom公寓项目由阿南达房产开发公司（Ananda Development）开发，位于泰国曼谷市挽叻县Si Phraya区Mahaphruttharam路，邮编10500。Ashton Chula-Silom公寓已于2018年完工。公寓包括一幢56楼的独立建筑，共1180个单元房。
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由于台风潭美和此前的另一场风暴，许多飞往另一个深受中国游客欢迎的旅游目的地——日本的航班均被取消，该国房地产在第三季度的询盘数量也因此有所下降。

七月份的普吉岛游船倾覆惨案似乎对当地的游客人数造成了影响。此外，泰国旅游局（TAT）最近发布的报告显示，前往清迈的中国游客人数多次下降。在过去一个月内，清迈部分地区的中国游客人数减少幅度高达50%。

根据konradlega.com的说法，中国政府将继续支持在泰国等国家的投资以鼓励这些国家参与“一带一路倡议”。这类投资呼应了中国推动邻国基础设施建设的战略，还可以促进同一地区内的跨境贸易活动。

“虽然目前只有9%的中国公民拥有护照，但预计到2020年之前，拥有护照的人数将增加一倍，达到2.4亿，而这些护照持有者对泰国来说都是潜在的游客和投资者。”

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来源：The Thaiger
翻译：LPS
责编：Zoe Chan

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