在去年11月发布的2018年太平洋联合公司房地产经济预测中，我们谈到未来几年旧金山湾区房地产市场的发展状况。已呈现的主题是旧金山湾区技术发展的“正常化”及其对房产销售与价格上涨的潜在影响。结论表明，房地产市场有望正常化，房价与销量继续稳定但缓慢地增长。未来三年的房价累积增长率有望达到10%。
2015年11月作出预测之后，金融市场的波动性让我们脊背发凉，给我们提出了诸多关于未来的问题。
是什么造成了股票市场的波动？
金融市场的波动主要来自于原油价格下跌。一月份的头三个星期内，石油期货价格下跌了27%。在过去两年中，每桶石油的价格从100美元降至27美元。非常惊人！石油价格下跌的主要原因是全球市场上原油的供给过量，且美国的石油生产繁荣发展。在下列图表中，美国（蓝色线）是目前全球最大的石油生产国。石油产量的增长已达到历史最高水平，2014年7月到2015年7月，共增加石油100多万桶。
2014年美国与其他五大石油生产国
同时，其他石油生产国并未因为供应过剩而按比例减少产量，按比例调整产量是他们调控价格的常用方式。石油输出国组织（OPEC）正在就限制生产的问题进行激烈谈判，努力防止石油价格继续走向错误方向。但是，OPEC国家对影响力与市场份额的竞争日益激烈，导致他们的石油产量不断提高。因此，预计在未来几年，供给过剩的情况会持续存在，市场需要一段时间进行调整。
但是，值得一提的是，快速的资金增长与技术进步使投资者稍有风吹草动就会立即转移资金。例如，有预测认为美联储会调高利率，这导致那些希望快速得到回报的人将资金转移到银行，期望获得更高的利率。但是，由于利率并未变化且实际上有所下降，他们又将资金从银行中转移出来。这是导致市场波动的另一个原因。
这种波动性与对新兴市场不良的经济效益的恐慌心理，导致对美国货币面值（例如国债）的需求持续增加，致使美元表现强劲。强势美元对我们的贸易伙伴不利，且它在国外的增长进一步放缓，进而对美国经济造成负面影响。好消息是，美元已经开始略微走弱，这可能有助于消除人们的一些恐慌心理。
中国的发展如何？
一些人认为原油供应过剩是由于中国石油需求量降低。但是，过去几十年内，中国的消费量始终保持强劲的增长势头。尽管近几年的年度增长速度有所减缓，但中国对石油的消费量仍继续增长。需要注意的是，中国在过去这段时间内经历了大范围的工业化过程，随着工业化达到一定的水平，最终消费量自然会放缓。但中国经济仍以6%到7%的惊人速度强劲增长。另外，石油消费量降低的主要原因是中国经济正从主要依赖建筑业与工业增长转变为依赖服务业增长。中国人比过去更加富裕，且他们的消费性开支正在增加，从而促进了服务业发展。收入与就业也在稳固增加。
我们应当感到担忧吗？
尽管市场存在波动性，但最近美国的经济数据体现出了持续增长的势头。最重要的是，就业保持强劲增长。上一次的就业报告显示，失业率降至5%以下（考虑全职就业），有更多人参与到劳动力之中。此外，人们的工作时间延长，且更愿意为追求更优的待遇而跳槽。这意味着约翰伯恩斯在11月的预测中所讨论的薪酬压力正在逐步成为现实。
加利福尼亚州仍然是全国就业率增长最快的州。12月份增加岗位60,400个，2015年新增工作岗位达到惊人的459,400个。这标志着加利福尼亚州连续第四年增加工作岗位数量超过400,000，这也是全国最大的就业增长率。下列图表显示了技术领域的同期变化，该领域的就业率仍以5.2%的增长速度增加。
加利福尼亚州技术领域就业率
但是商人与消费者对经济发展态势持不同的态度。消费性开支占GDP的70%，其一月份的数据令人印象深刻。较低的原油价格与低通货膨胀有助于零售额增长，且不仅仅有利于新车的购买。还有一些收入增长的迹象，且按揭利率持续走低。这对美国的消费者来说都是利好消息。
另一方面，商人更关心未来。强势美元不利于美国对海外的贸易。由于海外需求降低与市场的波动性，商人表现出信心不足，并预测就业率的增长将放缓。但是，根据一月份的数据很难得出任何有关未来一整年的结论，特别是在国内某些地区冬季遭遇恶劣天气的情况下。总之，已得出很多国家层面的经济指标报告，但是按地区分解的指标显示，几年来西部地区的表现优于其他地区。房地产仍然是地方经济与国家经济中的亮点。
2016年二月我们何去何从？
在旧金山湾区，我们一月份的数据结果良好。加利福尼亚州房地产经纪人联合会的一月份报告显示，该地区独栋家宅的价格仍比去年同期有所增加，且增长率保持为两位数。太平洋联合公司的房地产专家报告了类似的价格增长率，公司出售房产的平均价格比去年同期增长了13%。根据加利福尼亚州房地产经纪人联合会表示，独栋家宅的销量也有所增加，比去年增长近7%。太平洋联合公司的专家指出，过去一年的销量形式良好，且今年一月份销售的房产数量比去年同期高15%。此外，由于消费者金融保护委员会制定了新的条例，很多客户面临延期，销售推迟到春季。
但是，并非所有的价格区间都面临相同的情况。初始数据显示，定价低于150万美元的房产活跃度比定价在200万到500万美元的房产活跃度更高。支付能力仍然是旧金山湾区主要考虑的问题，较低价格区间的房产会受到有利的按揭利率的支持。
实际上，让每个人头疼的问题仍然是房产存量紧缺。太平洋联合公司今年开年50天内挂牌上市的房产数量降低了9%。这是旧金山湾区房产存量严重不足的第三个年头，圣罗莎（葡萄酒乡）这样的市场房产供应量还不足半个月的量。但是，太平洋联合公司的专家表示，春季可能会提供一些机会，更多的房产有望挂牌上市。有关独栋家宅的数据也表明我们在东湾与旧金山地区可能有更多的房产可供出售，这两个地区去年12月的房产供应量增长率超过23%。圣何塞新的可供出售的房产增长缓慢，同期内仅增加了5%。
关注点是什么？
2015年的预测中，我们也谈及IPO估值的“正常化”，且对于逐渐缺少事实依据的的估值，我们不确定未来会出现什么情况。现在仍然很难预测这些“独角兽”将会在哪里着陆。换句话说，投资者对于“独角兽”还有多大的胃口？
我们知道，从去年开始，股票市场已下跌了10%。
股票市场的波动性
可能会持续一段时间，因此很难预测它将会稳定在什么水平，但我们暂时预料到了一些回落。旧金山湾区的问题源于该地的房地产市场对于股票市场财富的影响相对国内其他地区来说更加敏感（此前南加州大学的理查德·格林（Richard Green）的学术研究已经证实了这一点）。
这意味着如果股票市场稳定在比去年更低的水平，我们可能会在今年晚些时候出现疲软状态。但并非所有价格区间都会出现这种疲软状态，主要会影响价位在200万美元到500万美元的房产销量。较低价位的房产仍会受益于强劲的就业增长、有利的按揭利率以及年轻买家对更实惠的房产的需求。定价高于500万美元的房产销量所受到的影响也会较小，因为这些买家的财富更加多样，对于股票市场运转的依赖性更小。
总之，我们今年在旧金山湾区的房地产市场取得了开门红。股票市场的波动性将持续一段时间，但该地区基本经济因素仍然保持强劲。不考虑一些意外的市场变化，我们预计未来三年房价累积增长率为10%，当然与过去几年相比，这要结合“正常化”的理念。
原文由来自太平洋联合经济学专家塞尔玛·海普（Selma Hepp）撰写。塞尔玛·海普是太平洋联合负责商业信息的副总裁。她此前曾在Trulia担任首席经济师，在加利福尼亚州房地产经纪人联合会担任高级经济师，在全国房地产经纪人联合会担任经济师兼公共政策与房主经理。她曾在纽约州立大学（布法罗）主修经济学，并取得文学硕士学位，在马里兰大学研究都市与区域规划和设计，并取得博士学位。
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