Tag: 旧金山

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看硅谷房源

哈佛大学住屋研究联合中心2017年的报告显示，西岸房价涨幅最大，房价自2000年来涨幅超过40%的地区在图中呈现红色。(Joint Center for Housing Studies提供)

哈佛大学住屋研究联合中心(Joint Center for Housing Studies)2017年的住屋现况咨文(The State of Nation’s Housing)显示，湾区住宅可负担率远低于全国平均。专家警告，随着千禧世代进入20岁末与30岁初，购屋与租屋需求将大幅上升。

住屋现况咨文指出，美国房价在2016年终于超越了经济衰退(recession)前的高峰。资料更显示全美100大城市中，97%的城市房价全都呈现涨幅，其中西岸沿海涨幅更远大于美国其他区域。西岸城市涨幅大多超过40%，其中圣荷西地区自2000年来房价涨了73.6%，旧金山地区则为惊人的84.3%。

“房价的回温一方面显示了消费需求的增加，但另一方面也反映了非常有限的供给。”哈佛大学住屋研究联合中心管理主任 赫伯特(Chris Herbert)表示，美国过去10年来所建造的房屋是自1970年以来增加数量最少的10年。赫伯特强调：“我们需要有更强的房屋供给以平衡需求，尤其是中价位的房屋。”

住屋现况咨文定义可负担租金为租金占总收入的36%以下。报告发现，全国有45%的租屋者可以在房屋市场中找到可负担租金，但在高价的都市，这个数字只有25%。

租客难以负担的城市位于西岸、佛罗里达以及东北岸。其中圣荷西地区只有12%的租客支付的租金为可负担，旧金山地区则为14%。租金之外，湾区购房的可负担比例也远低于全国平均，全美59%家庭能力足以负担每月的房屋付款，该数字在圣荷西只有寥寥的22%，旧金山为25%。赫伯特表示，除增加住房供给，放宽房屋贷款限制也有助民众负担自己的房屋。

哈佛大学住屋研究联合中心资深研究员麦奎尔(Daniel McCue)表示，随着千禧世代的年轻人步入30岁，接下来10年的房屋需求将大幅增加。报告强调，并不是任何住宅都好，都市最急需的是中低价位房屋。然而近几年的趋势见到的却是高端住宅的增加，以及低价位住宅的减少。麦奎尔说：“这个不断成长的房屋需求，急需政府、私人企业与非营利组织合作拓展房屋选项。”

（据世界日报）

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看旧金山湾区房源

加州房地产经纪人协会（California Association of Realtors）8月9日公布第2季住房负担能力报告，报告中指出，过去5年来，在加州购买价格为房价中位数房屋所需的年薪足足成长一倍。

报告中显示，加州单户住宅（single-family home）2017年的价格中位数是553,260美元，买家年薪须达110,890美元才有能力购买。

房价飙升的情形在湾区最严重，5年前的房价中位数是447,970美元，年薪仅需90,370美元就买得起。而今年的房价中位数是翻了一倍的895,000美元，买家年薪须达179,390美元才能负担的起。

年薪达18万美元的加州人可以在阿拉米达郡及索拉诺郡买房，两地的房价中位数分别是880,000美元和412,000美元。

旧金山市丶圣马刁郡及圣塔克拉拉郡的房价中位数分别是1,450,000美元丶1,469,000美元及1,183,440美元，意味着想在这3个地点置产的人得赚更多才买得起。

（据苹果日报）

SFGATE网消息，受益于一场知者甚少的房屋拍卖，一堆旧金山南湾华裔夫妇成为旧金山一条街道的拥有者，现在他们正在考虑如何经营这条街道。

这条幽静的街道名为Presidio Terrace，长度仅一个街区，为椭圆形，由35个豪宅包围。Tina Lam和Michael Cheng夫妇以9万美元的价格在市政府拍卖会上拍下街道所有权，无须付税。

现在，他们正考虑如何靠这个街道赚钱，比如收取附近豪宅的停车费。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看旧金山房源

附近的豪宅令这条隐秘的街道增值不少。街道周围的业主曾有参议员Dianne Feinstein和她的丈夫；众议院民主党领袖南希•洛佩兹（Nancy Pelosi）和旧金山上一任市长Joseph Alioto。在街道的石头门入口有保安看守，不许好奇者入内。

Cheng出生在中国香港，是一名房地产投资者，他表示“我们非常幸运”。

Lam则是硅谷的一名工程师，出生在中国台湾，在美国上大学，她说“我是第一代移民，这是我在旧金山的第一处地产，这让我更爱这个城市了”。

但是街道周围的业主们则对此很不满意，他们要求城市监督委员会否定此项拍卖。

据悉，这对夫妇能拍下这个道路是基于一个“幽默的”错误。这条街道原本属于这里的居民共有，但住户委员会却连续三年忘记为此支付14美元一年的地税，于是政府决定拍卖这条街道。

在上个月给市政府的信中，Presidio住户委员会的律师Scott Emblidge称，住户委员会连续三年未交税的原因是这笔税单被寄往了一个早已不为此工作的会计那里。

2015年，旧金山市税务局将这个街道放上网上拍卖系统，以此偿还未付的994美元税款、罚金和利息。Cheng和Lam发现了这一机会，最终以9万100美元的价格成功拍下。

（据美国中文网）

美国侨报网编译报道，在美国买房是一件可喜可贺的事，不过在成为房主的同时，所要面对的不仅仅是每月的房贷。据报道，房地产网站Zillow的最新报告显示，美国的房主们除了要负担每月的房贷，平均每年还要花上9080美元从保险到税收再到维护的额外费用。

事实上，Zillow在之前的报告中就发现，近40%的首次购房者的花销超过其预算。为了让购买者对自己的承受能力有更精确的了解，Zillow在今年早些时候推出了一项全新的月度定价工具，该工具把传统按揭计算器所忽略的房主每月在房屋上的花费全部考虑在内。

作为其最新报告的一部分，Zillow计算了美国全国最大城市地区住房的隐性成本，包括物业税、房屋保险、公用事业等，同时还包括6个最受欢迎的与房屋维护相关项目的花费：地毯清洁、庭院工作、排水清洁、暖通空调维修、房屋清洁和压力清洗。

报告显示，旧金山的房主们要付超过16000美元的额外费用，是所有城市中最高的。不过，这并不奇怪，因为该地区的房屋价格和地产税是最高的。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看旧金山房源

下面所列出的是美国16个最大城市房屋拥有者需要面对的不可避免的成本。一起随了解一下吧。另外，因为纽约情况的特殊性，故未被Zillow考虑在内。

圣路易斯（St. Louis）

• 房价中位数：$148700（美元，下同）
• 总隐藏费用：$7787

底特律（Detroit）

• 房价中位数：$140900
• 总隐藏费用：$8145

凤凰城（Phoenix）

• 房价中位数：$235100
• 总隐藏费用：$8366

明尼阿波利斯-圣保罗（Minneapolis-St. Paul）

• 房价中位数：$247100
• 总隐藏费用：$8828

亚特兰大（Atlanta）

• 房价中位数：$178700
• 总隐藏费用：$9383

达拉斯-沃思堡（Dallas-Fort Worth）

• 房价中位数：$209200
• 总隐藏费用：$9711

休斯顿（Houston）

• 房价中位数：$175800
• 总隐藏费用：$9799

加州河滨市（Riverside， California）

• 房价中位数：$326800
• 总隐藏费用：$10209

芝加哥（Chicago）

• 房价中位数：$210200
• 总隐藏费用：$10423

费城（Philadelphia）

• 房价中位数：$218300
• 总隐藏费用：$10925

华盛顿特区（Washington， DC）

• 房价中位数：$383200
• 总隐藏费用：$11342

洛杉矶-长滩-阿纳海姆（Los Angeles-Long Beach-Anaheim）

• 房价中位数：$606500
• 总隐藏费用：$12556

西雅图（Seattle）

• 房价中位数：$440100
• 总隐藏费用：$12924

圣地亚哥（San Diego）

• 房价中位数：$543400
• 总隐藏费用：$13488

波士顿（Boston）

• 房价中位数：$425500
• 总隐藏费用：$14377

旧金山（San Francisco）

• 房价中位数：$851900
• 总隐藏费用：$16290

（据中国新闻网）

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看洛杉矶房源

随着人口和就业连续7年上涨，南加地区的房租也随之不断上涨。据房租追踪公司Reis Inc.的数据，今年春天，整个南加地区公寓租金较一年前平均上涨了50-92美元。数据显示，新建房屋虽然使这一增长趋势有所放缓，但实际作用并不大。

据Reis的数据，今年第一季度，南加地区房租再创新高，洛县公寓平均月租达到了1829美元，比一年前上涨92美元（5.2%）；橙县平均月租1827美元，比一年前增长50美元（2.8%）；内陆帝国平均月租1293美元，比一年前增长64美元（5.3%）。

该公司资深经济学家Barbara Denham说，洛杉矶地区和内陆帝国房租上涨是因为当地人口和就业持续强劲增长所致。而橙县的房租增长趋缓，是因为郊区房市相较周边都会区及中心商业区增长有所下降。

橙县公寓协会副会长Nicholas Dunlap说，高房价也导致居民买房很难，造成租房需求不断增加。新建平价房的缺乏持续困扰著租户和买家。

据Reis数据，洛杉矶地区的房租在全美83个大都会区中排第10名，橙县排第11，内陆帝国排第24名。

的房租全美最高，平均月租3416美元，第2名是旧金山，月租2861美元，之后是硅谷地区，2435美元；波士顿，2064美元。

建房影响洛橙、内陆帝国的空置率

另一家公寓追踪公司Axiometrics的房地产分析师Carl Whitaker说，新房建设已经开始影响到洛县和橙县的房屋空置率。他说，从2016年春到2017年春的一年间，洛县共新建住房12700套；而橙县同期新建了5700套住房。

今年第一季度，洛县的房屋空置率与之前一个季度持平，为3.3%；而橙县的房屋空置率却已是一年中第三次增长，达到了3.5%。

不过，内陆帝国在过去一年中只新建住房1700套，结果导致该地区房屋空置率达到了2.8%的当地最低纪录。

据Reis的数据显示，内陆帝国的房屋空置率在全美也是非常低的，在83个大都会区中排名第6低。此外，洛县空置率排第18低，橙县排第20低。

Reis公司首席经济学家Victor Calanog在其季度市场报告中说，像洛杉矶、橙县和西雅图这样的市场，更容易保持较低的房屋空置率。

（互联网资讯综合整理）

美国中文网援引CNBC刊文称，美国的房地产仍处于火热的状态，且现在没有衰弱的迹象。供给让美国许多大城市房价面临巨额涨幅，一些平价的城市房屋如今也让人负担不起。

如果房屋的价值要用购买它的价格来衡量。在这个层面上，美国房屋的价值已经到了历史最高点。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看美国房源

根据房地产公司Zillow的一项调查，全美房价的中位数在6月超过20万美元，这比一年前提升了7个百分点。

为房屋做价值评估是很困难的，因为它会受到多种因素的影响。比如地点、美学设计、房屋状况乃至风水。

房屋价格走高不只因为房子自身价格的变化，它还受房屋销售因素影响。现在，美国有很多高价房屋待售，而较低价位的房屋陷入短缺。这也导致了房价中位数的上升。

Zillow的调查不只针对最近销售的房屋，他追踪全部房屋的情况。

房屋价值的预估是复杂的，但价值升高背后的原因只有一个：供给短缺。与一年前相比，美国房屋库存量在6月下降了11个百分点，其中旧金山(下降26个百分点)、明尼波利斯-圣保罗(下降30个百分点)、华盛顿特区(下降20个百分点)和西雅图(下降24个百分点)库存下降最多。

美国的房地产仍处于火热的状态，且现在没有衰弱的迹象。即使在那些房地产市场走弱的地区，如旧金山湾区，房价仍维持在最高点。

供给让美国许多大城市房价面临巨额涨幅，一些平价的城市房屋现在也让人负担不起。达拉斯由于当地经济的火热导致房屋供给紧张，在一年内房价上升了10个百分点。而巴尔的摩由于当地经济的衰弱，房屋价格仅仅上涨了4个百分点。

（据中国新闻网）

想要在旧金山湾区购房，那么很可能要付出比标价更高的价格才能“抢”到房子。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看旧金山房源

根据房地产网站Redfin的一项最新调查，旧金山湾区房屋成交价超过标价的情况，领军全美。湾区三大城市奥克兰（Oakland）、旧金山（San Francisco）和圣荷西（San Jose），都有等于或超过70%的房地产交易的成交价高于报价。其中奥克兰在70%左右，旧金山高于70%，圣荷西的比率更是达到了75%左右，即成交的房屋中，4套中有3套的成交价超过了报价。

Redfin认为，湾区这3大城市也是全美房产最炙手可热的城市。Redfin的数据显示，在全美范围，约有超出1/4的房屋售出价格超过了标价。

Redfin首席经济学家勒拉•理查德森（Nela Richardson）表示，湾区的房地产市场热度是前所未见的，一个月接一个月，房屋供不应求的纪录不断被刷新，需求持续地增长，供给总是跟不上。理查德森表示，旧金山湾区对买家来说竞争非常激烈，谁出价最高才可能尽快成交。

（互联网资讯综合整理）

对硅谷的屋主或投资者来说，从2012年以来应该是房价、房租的丰收期，享受房价增长，坐收高房租，卖屋不愁被砍价，牢实的卖家市场。对于租房者或是想住入湾区的人，却可能是无奈与痛苦，面对高涨的租金和高企的房价，好像永远赚不够钱，连工程师都会说：“别以为我在硅谷很好过！”

先来说说好消息。这几年虽然房市火热，但有涨就有跌，尤其经历过2007年以来的次贷风暴，不少人心里确实有一个声音：“涨那么多，是不是会出现房市泡沫呢？”

川普带来硅谷房市的兴荣

据KPIX 5报导，湾区房地产公司DeLeon Realty，首席执行官Michael Repka认为，去年秋天，美国大选之前他们也很担心房市的动荡，不过随着川普的当选，印证了一件事，湾区房市继续欣荣。

2016年DeLeon Realty销售了135户住房，获得4.05亿美元的销售收入，然而在下半年的房市才有实质性的增长出现。以往DeLeon Realty有很多来自中国的买家，这些买家多持有大笔现金攻买豪房，但自2016、2017年中国对现金外汇控制趋严，使得中国买家大幅缩水。

中国的中产阶级难以在美国买房，Repka表示，这确实打击到75万至150万的房市。减少了中国买家，DeLeon Realty的业绩却没有衰退，原因是“在川普执政下，市场正在快速发展。”Repka说。

从川普当选，到2017年的秋天，DeLeon Realty预计会卖出20%帕洛阿图（Palo Alto）和阿瑟顿（Atherton）的房产。

房价持续高涨 对湾区未必好

据网络媒体BISNOW报导，湾区房市的泡沫确实不存在，但专家担忧人民住房的负担能力持续下滑，如果湾区持续让底层收入的群众离开湾区，这将面临大量基础工作缺人的窘境，例如交通业、服务业、医疗业等等，缺少这些人社会结构将会失衡。

USC Lusk房地产总监理查德·格林（Richard Green）统计，加州的多户型住宅（Multifamily）的自然空置率约为5%，如果房贷利率超过这个水平，租金将会开始下降。但是，当前加州每个主要城市的空置率都在3%以下，也就是说，当空置率低、利率升高的情况下，租金则无法下降。尽管湾区租金今年略有下滑，但由于空置率很低，房租租金可能会上涨，并继续上涨。

>>>美国置业百科：美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

点击查看旧金山房源

格林说，圣马刁县（San Mateo）为了减少住房需求，甚至考虑牺牲商业发展，以降低就业率。格林认为，在旧金山湾区的新建筑如此之少，是因为金融和监管环境的阻碍，直接影响住房的供给量。

租金太过昂贵，导致无家可归的人大增。据“苹果日报”报导，两年一度的露宿者人口普查，今年圣塔克拉拉县（Santa Clara）记录有7,394人露宿，这个数字比两年前增长了13%；露宿人口中有2,530人，是25岁以下的青年，或是没父母陪伴的孩童，比起2015年升幅达185%。这些露宿者大多是因为租金太贵，租不起房而流落街头？

兴建住宅的难题

因此，格林不认为有房市泡沫的问题，他却认为，关于泡沫的问题不在于房地产本身，而是在房地产的用户身上。因为这些屋主、用户有多少钱，才是房市的根基，所以他们有多“坚实”才是重点。以目前来看，大多数的“用户”确实口袋不浅，但地区有旺盛的住房需求。

FivePoint首席执行官埃米尔·哈达德（Emile Haddad）认为，在湾区市场非常有活力，有金融、能源、卫生、科技等行业。即使科技业集中，但是也有很多跟传统行业连结，如Uber和Airbnb。这里比纽约市更加多样化，大约有80%到加州进行风险投资的人，都会去湾区。

在美国房地产市场中，旧金山湾区没有其他对手，即便是纽约。哈达德表示，唯一的困难是前期开发过程，开发商很难拿到许可。Jay Paul Co.首席投资官麦特·里塔奇（Matt Lituchy）表示，湾区在创造住房比例方面做得不好，在圣克拉拉县、圣马刁县或整个半岛区根本没有足够的住房量，每天通勤的人数有几十万人，他们无法真正居住在湾区。

里塔奇认为，我们现在确实盖了比较多的房子，但是需求量犹如水库般巨大，建造的速度却只是涓滴之流。

湾区总能吸引高技术、高阶人才进入，这已经无庸置疑，现在担心的却是基层民众的动向。USC Luck副主席维特（Witte）表示，旧金山约有12%的就业人士接受食物救助，如果这些人无法待在旧金山，那么甚至影响到科技业。

Shorenstein物业副主席格伦·夏农（Glenn Shannon）打趣说，在旧金山机场和PG＆E工作，或许不如在Facebook和Google那么有吸引力，但是我很难想像，缺少这些工作人员，湾区要如何发展。夏农也支持湾区要努力保护医护人员，例如护士和保健专业人员来到湾区进行培训，但是如果他们缺乏负担能力，湾区将无法留住他们。

住在旧金山湾区会令人很开心，这里有数一数二的气候，数一数二的知名大学和科技公司，还有数一数二的多元群族，大家都可以来到这里寻找梦想，但前提是你要负担得起住房开销，这是“财库”也是“残酷”的问题。

互联网资讯综合整理