硅谷安全城市教育资源优厚,豪华学区房成精英家庭首选 | 美国

洛思阿图斯(Los Altos)是苹果教父乔布斯的第二故乡,这里也是旧金山南湾著名的硅谷富人区。它临近库比蒂诺、森尼韦尔、山景城等硅谷名城,是一个富裕的南湾硅谷小城。由于这里教育资源丰富而优异,因此也成为精英和富豪最喜欢的居住地之一。这套两层楼结构的豪宅占据私密地段,带有漂亮花园,尤其是采用了最高端材料来进行打造,6年间涨价过百万美元,可以说是非常珍贵而具有独特价值的物业。

加州著名富人区,教育资源非常丰富而优越

洛思阿图斯隶属旧金山都市圈,毗邻斯坦福大学,是硅谷的重要组成部分。该市因科技企业集中近30年迅速发展成为以高生活水平与房价昂贵著称的城镇,居民收入高,生活富裕、宜居。在这里,乔布斯完成了少年学业,并在洛斯阿图斯的家中车库里,诞生了Apple I电脑。

教育方面,洛思阿图斯学区内有10多所公立学校和许多著名的私立学校。这里生活环境优越,又有很好的学区,因此深受高净值人士的追捧。尤其是注重教育的华人家庭,对于这样的环境更是趋之若鹜。

洛斯阿图斯市又被SafeWise评为2017年全美100个最安全城市之一(暴力犯罪率低至0.20/1,000人,财产犯罪10.88/1,000人)。当然吸引了很多富人名流安心住在这里,因此也是加州购房成本最昂贵的地方。

洛斯阿图斯的公立和私立学校均获得GREATSCHOOLS 8分或之上的极高评价
洛斯阿图斯的公立和私立学校均获得GREATSCHOOLS 8分或之上的极高评价

这套弗兰克·劳埃德·赖特(Frank Lloyd Wright)风格的高端定制豪宅,是2层结构的,设有安全门控,内部非常豪华华丽。大宅位于0.41英亩的地皮上(17,999平方英尺),占地面积大,内部十分宽敞舒适。豪宅建于2009,维护得宜。

因为学区好,环境佳,当地物业一直升值。比如这套物业曾于2011年8月以3,777,777美元挂牌,现已涨价至4,998,888美元(Realty World Alliance的数据),相信未来也能为买家带来一定的投资回报。

品质非凡造就华丽风范,公园环境独享私密空间

大宅华丽的入口门廊铺设石灰石台阶,设有花纹石柱,让来到这里的人印象深刻。宅内起居区约4,450平方英尺,设有5间卧室、4间全套浴室、2间非全套浴室和1间媒体室。定制的安全门和正面的栅栏,确保了隐私和安全。引人注目的入口门厅气派非凡,中心设有毕加索水晶吊灯,大气而华丽。

精致的主套间配有按摩浴缸、透明壁炉、蒸汽淋浴、瓷砖加热器、石英石和欧式瓷砖,玻璃瓷砖、还有定制的樱桃木壁橱以及顶级的Fabrica地毯。

室内房间很多,适合多人口入住,每个人享有私密空间。楼上设有2间客房套间,带私密阳台,楼下另设有2间办公室或客房。此外,家庭活动室设有阳台以及屋顶平台,建有宽敞的1,200平方英尺的存储区,还有影院级媒体室、带小吧台的家庭剧院,超大的4车位车库。

这套豪宅设计精美,采用的材料也十分高档。比如美丽的楼梯搭配定制铁铸扶手,使用了大型定制冠模和石柱,带有全方位音箱系统、安全报警系统、无线网。大量采用硬木、稀有玛瑙、花岗岩板、石英岩板、大理石板、欧洲瓷砖和玻璃瓷砖等优质建材,配备高档灯具、卫浴设备以及高档橱柜。

餐厅以毕加索水晶吊灯为特色,非常气派。美食厨房设有花岗岩台面的独立陈列柜和定制的欧米茄橱柜。顶级塞梅多不锈钢厨房家电包括: 2台并排冰箱/冰柜,2台洗碗机、塞梅多商业级48英寸燃气灶和54英寸组合炉炉罩,内置超大大功率微波炉。

优美的周边环境安静惬意,室内外的完美连接让你随时享受舒适自在,通过法式门可以来到每间房间的露台或屋顶平台,放松身心。宽敞的前院、侧院、私人车道以及后面的露台和后院,都铺设了石路。迷你的公园式后院景色优美,草坪面积广大,适合举办派对和活动。漂亮的园景布局让人仿佛就住在花园里,尽享私人时间。这套豪宅集合多重优势,是有孩子的家庭的首选。

欲进一步了解这套洛思阿图斯豪宅的详情,敬请致电居外热线400 041 7515或点击http://www.juwai.com/38436241.htm查询。

 

注: 本文属于商业赞助内容,素材由居外签约经纪人Larry Wu提供


文字:吴洁

排版 & 责编:Zoe Chan

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

旧金山人口流失全美最多 为什么科技人逃离硅谷?| 美国

 2017年第四季旧金山是全美流失最多居民的城市,比排名第二的纽约市还要高出24%的迁出人口,而这样的情况预计在2018年还会持续下去。为什么科技人正在逃离硅谷

飙涨的房价、单一的文化,让许多科技人正逃离硅谷上一季有高达15000名的居民搬出,搬家卡车一辆接着一辆开出,不只是人住的地方要换,许多创业家、投资人都想带着自己的创新事业出走,找寻下一个硅谷

旧金山人口流失全美最多 为什么科技人逃离硅谷?| 美国
房价贵、文化封闭,致使科技人逃离硅谷

最近硅谷许多搬家卡车公司生意大好,从圣荷西(San Jose)搬家到拉斯维加斯(Las Vegas)的车资,单趟就要高达2000美元,而反向从拉斯维加斯到圣荷西的费用却只要100美元。价格反应需求,这都是因硅谷科技人现在正涌现一股逃亡潮。

据统计,截至今年2月份,高达49%的湾区居民表示正考虑搬出旧金山而原因是最近川普政府通过的税制改革以及房租飙升,让居民生活负担更加沉重。许多在硅谷工作的员工透露,就算领着看似丰厚的年薪,在这里也只能过着一般中产阶级的生活。不仅是生活很贵,许多刚起步的新创公司也不堪房租压力,正考虑将办公室迁出硅谷,搬到俄亥俄州、密执安州及印第安纳州等中西部的工业城市。

硅谷的封闭文化也是将人往外推的因素之一,许多人认为硅谷的创投圈子整天都在谈论差不多的话题。另外,硅谷有一些工程师心态相当自我,美国众议员罗·卡纳(Ro Khanna)就说:“如果公司没有提供咖啡、早餐、干洗服务,员工就想走人,这里的人都很饥渴。”

Paypal创办人彼得·泰尔(Peter Thiel)就打算把他的部分个人投资转移到洛杉矶,他认为硅谷目前封闭的文化是“有毒的”,希望能找到一个知识分子思想多元的城市发展。

此外,在硅谷湾区有越来越多新创公司难以负担员工奢侈的福利要求,就投资者的角度而言,中西部这些非沿海城市不仅是房租、生活开销甚至是员工成本都低廉许多,可以大大降低营运成本,且其他城市也都不乏投资科技新创的机会。

像Slack这类工作协作软件出现后,许多工作沟通并没有必要受到地域的限制,这些因素都让经营者认为没必要死守在硅谷。像是Google、Facebook这些科技巨头,最近也都在科罗拉多州、波士顿这些城市设立新的办公室,吸引更多元的人才加入。

 

来源:中国日报

排版:Shelly Du

 

在美当房主获利多 哪些城市卖房子最赚?| 美国

买家购房热领着美国房价上涨。现在在美国当房主收租金貌似有利,且如果出售房产,能获利更多。全美各地卖房子,不同城市的房主所得利润也不同。

《华盛顿邮报》2月22日报导,根据ATTOM Data Solutions的数据,2017年,房屋出售卖家所得平均利润达到10年来新高。2017年第四季度以来,和购买房屋时价格相比,卖家出售房子的价格平均上涨54,000美元,相当于增幅29.7%。

去年第三季度卖房获利53,732美元,2016年第四季度为47,133美元。

西海岸地区卖房获利最高

2017年第四季度美国房产卖家利润热度地图
2017年第四季度美国房产卖家利润热度地图

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对比近年来全美155个大都会区住房数据,西海岸地区房屋销售利润最大。加州圣荷西的平均房屋销售投资回报率最高(90.9%),其次是旧金山(73.3%)加州默塞德(Merced,64.6%),华盛顿州西雅图(64.4%),加州圣克鲁斯(Santa Cruz,59.8%)。

而东部地区的房屋销售利润也很乐观。在纽约-纽瓦克-新泽西城都会区,出售房子平均获利75,000美元,相当于增幅25%。

在东部首都华盛顿地区,卖家平均获利50,055美元,略低于全国平均水平。

ATTOM数据解决方案高级副总裁Daren Blomquist表示,目前是出售房屋的最有利时机。“尽管西海岸房屋销售拥有最大的利润,但红色州市场房价的快速上涨,也可与沿海房市相媲美,并为美国中部市场的房屋销售创造可观利润。”

居外精选加州圣何塞优质房源

房屋价格:170万美元(约1,130万元人民币
预估交易费:约68万元人民币
建筑面积:240平方米
土地面积:765平方米
房型:5卧3卫2车库
楼层:共2层
其他属性:最近整修过 城市景观 朝向南
物业编号:37282041

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房价去年达历史新高

ATTOM还审查了2017年美国房屋价格升值情况。美国房屋价格中位数为237,000美元,比2016年上涨8.3%,至历史新高,但房价增长在各地并不均衡。

全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据也比较趋同。去年第四季全美单户住宅的成屋销售中位数年增率增长5.3%,64%地区的价格创下历史新高。

美国房价出现较大增幅的地区不仅仅在西海岸。2017年,全美112个人口在20万以上、且房价数据充足的大都市统计区域中,价格涨幅最大的地区包括佛罗里达奥卡拉(Ocala),增长14.3%;密苏里州堪萨斯城,增长13.4%;加州圣荷西,增长13.3%;俄勒冈塞勒姆(Salem),增长12.9%;和田纳西州纳什维尔,增长12.5%。

对人口超过100万的大城市来说,房价上涨幅度达两位数百分比的城市包括拉斯维加斯(增长12.3%),盐湖城(上涨10.9%),西雅图(上涨10.8%),佛州奥兰多(上涨10.7%),坦帕-圣彼得斯堡(Tampa-St. Petersburg,上涨10.7%),俄勒冈的波特兰(上涨10.5%),以及佛州杰克逊维尔(上涨10.1%)。

2017年美国大都会房价涨幅排名
2017年美国大都会房价涨幅排名

在112个都会区(占57%)中,64个都会区的房价在2017年达到创纪录的峰值,其中包括洛杉矶达拉斯休斯顿亚特兰大旧金山

 

原文来源:《华盛顿邮报》
责任编辑:Zoe Chan

不回国的留学生们,怎么过个像样年!

春节的脚步越来越近,想想一家人在一起,吃年夜饭、一起磕瓜子、一起看春晚,这大概是世界上最温暖的一件事情了吧~~

然而,总有那么一群人,春节回家过年,对于他们来说,是奢侈的幸福,那就是我们的留学生们!

为什么回国过年这么难?

上课上课!对海外留学的学子,国外学校假期跟国内不同,国外的新年假期是从圣诞到元旦,而中国的新年最早也要到公历的1月21日,显然不可能赶得上过年。

春节时,学校正好在上课,不能请太长时间的假期。

太贵太贵!对于海外游子来说,春节回家过年开销大,节假日机票要比平时贵好多,自然少不了回家发红包,送礼。

碰上需要代购的亲朋好友,出于情面也不好意思要钱,自己的花费就更多了。当然,还有办理手续时存在的诸多不便之处。

春节不能回家相聚,那些在国外的留学生们是如何过年的呢?

首先来看看美国的同学们吧~~

旧金山、洛杉矶、纽约、休斯顿等地接连准备了许多欢度春节的活动,让小编带你们一起提前看看有哪些不容错过的精彩,赶紧记好时间,早点准备一下吧。

旧金山——花园角广场春节晚会

大年初一,旧金山唐人街区将在花园角广场举办庆新春活动,不仅有舞龙,还有给金龙“画龙点睛”的活动,非常传统的新年习俗,老少皆宜。

网址:chineseparade.com

时间:2月16日 10:00-16:00

地点:KearnySt, San Francisco, CA

旧金山——美国唐人街小姐比赛

今年春节,一年一度的美国唐人街小姐选拔赛又要开始了,年轻貌美,才艺双全的女孩将会聚集在旧金山角逐奖项。新一届的美国唐人街小姐会成为今年华裔社区的亲善大使。一起看看今年Miss Chinatown花落谁家。

网址:chineseparade.com/pageant.asp

时间:2月22日 19:30-23:00

地点:401 Van Ness Ave,San Francisco, CA 94102, USA

洛杉矶——中国城午夜庙会

香炉烧香,供奉神灵,观看狮子舞,并在洛杉矶最宏伟的寺庙之一天后宫Thien Hau Temple,用50万只鞭炮来除旧迎新,是每年洛杉矶唐人街除夕夜的传统了。 午夜庙会仪式从除夕夜晚上开始,一直伴着华人守岁到大年初一,是一个绝对传统地道的跨年活动。

时间:2月14日-2月15日,10:00PM-12:30AM

地址:756 Yale St.Los Angeles, CA 90012

纽约——新春炮竹文艺庆典

当天将会放60万响炮竹来迎新送旧,另有舞蹈和歌手的现场表演,也有丰富的美食餐车可选购享用。

网址:betterchinatown.com/upcoming-events/

时间:2月16日 11:00-15:30

地址:Sara Roosevelt Park

看了美国,再来看看悉尼

2月16日——大庙会

大年初一这一天,整个悉尼都要挤爆了!去中国城感受最春节!整个CBD、China Town都要变成一个大庙会啦!各种美食和演出,热闹无比!

2月16日至25日——农历花灯会 

场地从悉尼歌剧院(Sydney Opera House)直至海外旅客航站码头,在环形码头沿海前滩活灵活现地呈现出12生肖的风采。

狗年庆典共推出两盏以狗为主题的花灯 —— 瑞狗迎春灯和旺旺狗生肖灯,将分别出现在悉尼歌剧院和唐人街德信街购物区(Dixon Street Mall)。

今年的春节,你打算怎么过呢?欢迎留言分享。

编辑:Lisa Zhu

 

 

2017年硅谷房产火热创新高 10幢房产溢价超百万美元 | 美国

都知道旧金山湾区房地产火热,但热度到底如何,近期靠近硅谷的中半岛房产市场令这种热度达到新高度:有成交房屋的溢价(成交价高出标价的部分)已经达到惊人的百万。

通常来说,靠近硅谷高科技公司的房子,往往成交价比标价超出不少。在谷歌(Google)公司总部所在的帕洛阿图(Palo Alto),一幢位于科罗拉多大道(Colorado Avenue)的房子标价为290万美元,最终以390万美元售出,溢价100万美元。

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帕洛阿图Colorado Avenue的物业溢价100万美元(截图自CBS News)
帕洛阿图Colorado Avenue的物业溢价100万美元(截图自CBS News)

位于洛斯阿图斯(Los Altos)山上的Anacapa Drive的一幢标价280万美元的房子,最终以450万美元成交,溢价更是高达167万美元。

洛斯阿图斯Anacapa Drive的物业溢价167万美元(截图自CBS News)
洛斯阿图斯Anacapa Drive的物业溢价167万美元(截图自CBS News)

这还不是溢价最高的,位于洛斯阿图斯大学大道(University Avenue)的一幢标价790万美元的房子,溢价更是达到了惊人的180万美元。

洛斯阿图斯University Avenue的物业溢价180万美元(截图自CBS News)
洛斯阿图斯University Avenue的物业溢价180万美元(截图自CBS News)

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2017年,溢价超过100万的房子,在中半岛(Peninsula)地区多达10幢,其中有6幢是由德利昂房地产公司(Deleon Realty)代理。

这么高的溢价,到底背后是什么原因造成的呢?

德利昂房地产公司总裁迈克‧瑞卡(Mike Repka)承认,房地产市场太疯狂了!

瑞卡说,这是由于一种房地产市场常见的策略——拍卖竞价造成的。为一幢1,800平方英尺的房子花上300~400万美元看起来不可思议,瑞卡说,但当你知道有另外11个人跟你在竞争这个房子,你就不会那么想了。

由德利昂房地产公司经售的一幢房子位于帕洛阿图的Waverley Street,标价390万美元,最终以超过500万美元售出。瑞卡说,像这样的房子往往会将标价故意压低,以吸引更多的竞标者,如果操作得当,最终成交价将会更高。

瑞卡表示,到拍卖场就知道,一般每个人可能准备举2~3下牌子(加价),如果有12个人这么做,那么最终加上去的价格就会很高。

正在居外网上挂牌出售的旧金山湾区洛斯阿图斯山6卧5卫房产——日出农场庄园(Sunrise Farm Estate)
正在居外网上挂牌出售的旧金山湾区洛斯阿图斯山6卧5卫房产——日出农场庄园(Sunrise Farm Estate)

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延伸阅读:圣诞前买拍卖房的六条致胜之道

 

来源:CBS News
责任编辑:Zoe Chan

华裔夫妇9万美元买旧金山豪宅街道闹风波 交易终被撤销 | 美国

居外网于今年8月报道,一对华裔夫妇在2015年以9万美元的低价买下了旧金山的一条街。然而现在,旧金山市政府决定取消这笔交易,从这对夫妇手中收回街道,并将9万美元退还给他们。

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谷歌地图上看“普雷西迪奥-特雷斯”(Presidio Terrace)街道
谷歌地图上看“普雷西迪奥-特雷斯”(Presidio Terrace)街道

本周二(11月28日),旧金山监事会(San Francisco Board of Supervisors)作出决议,认为该市的税务机构在决定拍卖这条街道之前,没有进行合理努力将漏缴房地产税一事通知当地居民,并投票决定取消这笔交易,将这对华裔夫妇支付的9万美元如数退还给他们。

对于旧金山政府取消交易的决定,Michael Cheng和Tina Lam夫妇表示坚决反对,并声称将为此告上法庭。即使最终打官司的花费可能超过购买街道的9万美元,也在所不惜。

豪宅街区

这条名为“普雷西迪奥-特雷斯”(Presidio Terrace)的环形街道两侧共有38套价值不菲的豪宅,平均售价超过500万美元(约合人民币3400万元)。国会众议院少数党领袖佩洛西(Nancy Pelosi)、前旧金山市市长阿利奥托(Joseph Alioto)、加州民主党参议员范斯坦(Dianne Feinstein)等政治名流都曾是这里的住户。

Michael Cheng和Tina Lam夫妇
Michael Cheng和Tina Lam夫妇

购买这条街道的华裔夫妇名为Michael Cheng和Tina Lam,他们一人出生在台北,一人出生在中国香港,是美国的第一代移民,由于从事房地产投资,夫妇俩一直很关注网上的拍卖信息。而现实是,上述这种拍卖信息其实很容易被多数人忽略。在1948年美国最高法院立法禁止实行种族契约之前,这条街上的房子还只能被卖给白人。

买下街道背后的故事

为什么街道会被拍卖?原因是Presidio街的住户管理委员会在过去30年里每年漏缴了14美元的地产税,30年欠下的税款,加上利息和罚款,总计994美元(约合人民币6758元),就是因为这样一笔欠款,Presidio街最终被旧金山市政府拍卖。后来,管委会的律师经过调查后发现,管委会未按时缴税的原因,竟然是因为当地政府将纳税通知单寄到了他们从1980年起就不再续约的会计师那里。

知道Presidio街将被拍卖,富豪业主们立刻聘请了顶级律师,并向旧金山检查委员会提出申诉,寻求撤销拍卖。同时也起诉这对夫妇,禁止他们在诉讼过程中转卖街道产权。

其实,在被剥夺道路所有权前一天,华裔夫妇曾主动提出,可以把道路卖回给豪宅业主们,不过开价95万美元。但这也没用,旧金山市监事会最终还是在周二否定了道路的拍卖,理由是政府收税者当初没有及时通知业主缴税。监事会一名成员甚至批评这对华裔夫妇,称他们敲诈业主。一名业主表示:“当我得知这件事时很震惊,也对有人可能利用这种漏洞买下我们的街道和步行道感到担忧。”

据悉,华裔夫妇将会获得返还当初拍卖时支付的9万美元,不过Michael Cheng表示,豪宅业主们仗势欺人,没有尽到缴税的义务却找前邻居丶国会参议员撑腰。事前Michael Cheng曾表示如果交易被撤销将要上诉重新夺回所有权,事後他更发表声明称“令人遗憾,交易最终通过投票被撤销,在旧金山如果你是有钱人或者跟政治人物有关系,那么政府会用不一样的标准来对待你。”

支持华裔夫妇的旧金山市民批评,如果这条路在市内其他平民区,市领导将不会对此事如此重视。据悉,Presidio街的豪宅均价高达480万美元,是旧金山住房均价的4倍多。

居外网上一套旧金山豪宅房源,售价约人民币2,100万元(点击图片了解更多)
居外网上一套旧金山豪宅房源,售价约人民币2,100万元(点击图片了解更多)

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信息来源:第一财经
责任编辑:Zoe Chan

湾区房产行情紧俏 东湾三谷成华人购房首选 | 美国

居外网自2013年记录“询盘数据”以来,美国从来都是国人最热爱最向往的置业圣地,高居榜首。无论是出于自己将来养老,还是孩子已经或将在美国深造,或纯粹是为了资产安全保持而投资;如果说北京海淀是国人公认的“宇宙中心”的,那么称“美国湾区全球的“宇宙中心”肯定不过分。

相比中国的北京或者上海,美国房产性价比更高已经不用赘述,除了能拥有房屋永久所有权和土地所有权,房屋一般都具备地下室、阁楼、花园、院子、车库等,配套完整。

另外,美国市场成熟、法律公开透明,购房程序也不复杂。购房者即便没有绿卡或签证,只要拥有中国护照,就算不踏上美国本土,也可以通过传真完成交易,可谓便捷至极。

加州湾区在科学技术、教育、文化、体育、医疗、创业等领域都拥有辉煌的记录,世界顶尖高校前10位中的斯坦福大学和加州大学伯克利分校都在湾区

旧金山湾区俨然成为美国房地产市场的龙头和风向标。有数据显示,旧金山领涨加州房地产市场,而加州则领涨美国的房地产市场。

2017年8月,加州房地产经纪协会(California Association of Realtors)的统计数据显示,加州独立屋中位价格涨至565,330美元,与1年前相比涨幅达7.2%,为10年来最高涨幅。报告中特别提到旧金山湾区9县的独立屋,中位价格涨至85万6,200美元,与1年前相比涨幅为10.2%。

旧金山主要城市房价中位数及租金指数
图一:旧金山主要城市房价中位数及租金指数 (Zillow Research)

专家分析,从历史的角度来看,这一波的房价上涨仍然会有比较大的空间。因为就美国目前的经济发展来说,经济繁荣、就业充分、景气上升、消费信心十足,短期内不大会发生导致房价大幅下降的经济危机。

湾区有一大批世界顶尖的高科技公司,创业人才不断涌来,经济发展和人口增长长期持续,必将带动湾区房地产价格的长期攀升;而目前湾区可使用的土地日渐减少,二手房交易量严重不足;随着近些年亚裔新移民不断涌入,湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化,也带动湾区的房价越来越贵。

华人在湾区投资买房喜欢挑在哪里?

在供不应求、卖家市场的湾区房产市场中,价格节节上涨、居高不下,那么作为华人买家都会考虑哪些因素呢?

湾区地产经纪人Charlotte Tsang为我们讲了一个实例,可以从中一窥华人买房时的考量重点。

>>>美国置业百科美国购房流程 | 美国房贷申请 | 美国房产税费

独栋屋(single-family house)是独立的建筑,建筑围墙不和邻居公用,一般为1-3 层楼的建筑。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑,以郊区的独栋屋居多。
图二: 独栋屋(single-family house)是独立的建筑,围墙不和邻居公用,一般为1-3 层楼。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑,以郊区的独栋屋居多。

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Sally(化名)一家是典型的湾区华人,30出头的她,在家中做全职主妇,刚刚生下一个宝宝。丈夫有着不错的收入,一人的工资撑起中产阶级水平的生活。因为宝宝的降临,Sally和丈夫想停止租房,买一栋属于自己的房产。

考虑到孩子就学的问题,Sally希望搬到一个好的社区,购置一座独栋住宅(single-family house),学区要好、价格合理、离Bart车站近些,预算约为70万到80万美元。5年之内,他们不打算搬家。

在请Charlotte Tsang做房地产经纪之前,Sally对于符合期望的社区并没有任何概念。为Sally做完经济能力评估后,根据市场情况,Charlotte推荐了三个东湾的社区,分别是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之后Charlotte带着Sally全家驱车前去观察中意的社区,进一步挑选。最后Sally一家以约80万美元的价格,在Castro Valley拿下一所有3个卧室的独立住宅。如其所愿,学区不错,环境也好,距离Bart车站很近,方便丈夫上班,可谓合家欢喜。

东湾三谷——炎热房产市场中的清凉绿洲

从上面的例子可以看出,华人家庭大都考虑的一样,主要就是注重学区、社区价格

东湾三谷地区房价增长分布图
图三:东湾三谷地区房价增长分布图(2017年8月數據,Zillow Research)

点击查看美国加州湾区房源

“华人很喜欢东湾三谷(Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville)、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo,”生长在湾区的房地产经纪Charlotte Tsang介绍道。从业五年来,客户群中约一半为亚裔美国人,Charlotte对于华人的喜好相当了解,“那里的房价可负担性比较高,社区、气候不错,学区也好,比如在San Leandro,有很多中国超市,一个于2016年新建的全新Kaiser医院,两个湾区地铁(BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特别强调,对于多代同堂的华人家庭,三藩市东湾(San Francisco East Bay Area)买房、投资的好选择。

东湾三谷地区是美丽的花园城市,有多个风景优美的国际标准高尔夫球场,有小Napa之称的红酒之乡c市,是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory国家实验室、Bishop Business Park高科技工业园区、享誉湾区的购物天堂San Francisco Premium Outlets,以及是美国著名电话通讯公司AT&T西部地区总部所在地。

三谷地区的地理位置优越。大湾区地铁的东湾终点站就在Dublin市中心,从这里乘地铁到旧金山市区和国际机场约1-1.5小时,到南湾硅谷中心,南到斯坦福大学,北到伯克莱加州大学均为30-40英里,大约30-60分钟车程。San Francisco Premium Outlets购物天堂近在咫尺,还有多个华人超市和大小中餐馆。

这里有全新现代化的大型居民社区,房屋新而大。2015年被美国着名的社区和城市排行榜网站Niche评为加州最适合家庭居住的地区。社区安全舒适,犯罪率极低。Danville的Blackhawk黑鹰区(Blackhawk)是湾区最美的规划社区之一,依山而建,很多知名人士居住在此。

红酒之乡Livermore有小Napa之称
图四:红酒之乡Livermore有小Napa之称
Danville的黑鹰区(Blackhawk)是湾区最美的规划社区之一
图五:Danville的黑鹰区(Blackhawk)是湾区最美的规划社区之一

这里亦有闻名加州和湾区的优秀中小学教育系统,三谷地区9分以上的小学31所,中学、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位,是全加州硬件设施最好的公立学校。

这里还有超一流的私立中学The Athenian School,严谨的校训和多元化教学,吸引了十多个国家包括中国在内的很多小留学生。

和硅谷中心一些老牌好学区的住房相比,学校的评分水平多是相同等级。但三谷的居住条件更好却价格适宜。在三谷100万美金左右可以买到2500-3000英尺1到10年新的花园别墅房,然而在南湾或在中半岛等地,相同水平的房子,至少在200万美金以上,而且房龄多在40年以上。

这里是不需要去硅谷核心区上班的新移民首选地。目前该区华人的比例已经上升到23%左右。在这里生活的孩子们能同时体验到美国的传统文化和多元文化。

Charlotte说,对于地产买家来说,这里的新兴设施(餐馆、购物区)让生活更加便利,新建房屋价格区间在50几万美元到240万美元之间,跨度很大,选择多多,适合多代同堂的华人家庭,由于租房政策管制较宽松,也适合期望通过房租来长期投资的买家。

责任编辑:Zoe Chan

旧金山北加发生特大火灾 华人逃难:家园像战场 | 美国

综合美国《世界日报》报道,美国旧金山北加州著名酒乡纳帕(Napa)、索诺玛(Sonoma)等8个县于当地时间10月8日晚、9日早上发生14起特大山火,着火面积超过5.7万亩,烧毁1500栋建筑物,包括著名的希尔顿和Fountaingrove酒店,已知3人死亡,超过100人因为烧伤或吸入烟雾受伤,在医院治疗。

住在圣他罗莎十多年、担任护士助理的华人Karen Lin Tang接受采访时指出,深夜时被邻居敲门叫醒,带着爱犬以及皮包与文件就开车往外逃;几小时后天亮了回现场查看,房子已全毁,“整个小区都没有了,像战场一样。”

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Karen早上回到现场,住家已被烧光,宛如战场。(美国《世界日报》)
Karen早上回到现场,住家已被烧光,宛如战场。(美国《世界日报》)

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Karen早年随父母移居旧金山,2008年时进场买房,当时看上圣他罗莎环境清幽,且学区不错,就用了39万买了四房三卫的独栋屋,“一切都非常好,我们不断的装修,今年全部完成,非常棒,每个月好像都是在做梦。没想到,就这样一无所有。”

她表示,自己是在9日凌晨约1时许被邻居敲门,一开门就听到白人邻居口气很急的说:“Karen, you must go。”当时外面已经烟雾弥漫、简直不能呼吸,情况颇为危急,因此她带着重要数据,以及同住的妹妹一家人,立刻到男友父母住的邻近城市Sebastopol避难。

“中间我们去加油,光是排队加油就花了差不多一个小时。”Karen说,当时避难的人很多,加油站大排长龙,“没人想到会在周日晚上出现这样的大灾难,我们就靠自己的力量去解决事情。”

Karen的住家就在圣他罗莎凯萨医院附近不远处,9日上午天亮后她回到现场,发现包括凯萨医院、希尔顿酒店、以及101公路边上的Applebee’s餐厅、麦当劳快餐店等都遭大火吞蚀。而自己住了十年的房子完全被烧掉,“应该是从半夜1点一直烧到早上6点,我早上到的时候后院围篱还在起火,很多飘散的树枝上都还有火星。”

“好多房子都被烧光了,还有余火、在冒烟,像战场一样。”Karen说,或许是当晚风势强劲,加上圣他罗莎树木多,因此火星到处飘散引起连串大火。现在家园全毁,还好在房屋保险公司的协助下,已经准备在找未来的临时栖身之地,并慢慢重建房子,回归寻常生活

(据中国侨网)

波特兰、旧金山、西雅图房价比2007年还高,为什么专家还推荐买?| 美国

近期,人民币不断走高,美国房产能不能继续投资?

数据显示,7月,全美约有半数大城市房价创下新高。

一位从事美国房地产交易的中介沈玉成(化名)告诉记者,“近几年,中国买家美国房地产市场最大的国外投资者。”

房地产市场永远不缺多方和空方。

对于眼下的美国房地产市场,空方认为,美国房产,除了价高之外,隐形费用也不低,中国投资者应三思。

多方认为,洛杉矶西雅图纽约仍位列全球房地产最有投资价值的城市,也就是美国置业热门城市

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现象:美半数大城市房价创新高

“从价格来看,7月,全美约有半数大城市房价创下新高。”

美国最大房地产数据平台Zillow相关负责人告诉《国际金融报》记者,过去一年,Zillow房屋价值指数达200700美元,与2007年4月楼市崩盘前相比,上涨了4100美元。

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7月份,Zillow数据平台房地产市场报告显示,全美房价中值在过去一年中增长6.8%,前35大城市房产市场中,有15个城市的房价中值高于以往。

在波特兰,目前的房价中值比泡沫经济鼎盛期还高出26%;在旧金山西雅图,则高出20%。也就是说,相较于过去数年的水平,眼下美国热门城市的房价已经处于较高位置。

这些城市房价上涨的动力来自哪里?

Zillow相关负责人分析称,直接原因是库存量不足。

Zillow发布数据显示,美国市场上的房源量比去年减少了13%,这是自2013年6月以来房源量降幅最大的一次。

这一观点与全美地产经纪商协会(NAR)首席经济学家Lawrence Yun相似:“成屋市场需求依然强劲,库存短缺是阻碍市场复苏的重要原因。”

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示:“今年夏季,美国楼市供不应求,购房需求日趋白热化,不断推高房价。”

风险:空方多方各有理由

既然美国房价已经处于高位,还适合下手吗?

机构对此分歧颇大。

Svenja Gudell属于多方阵营:“虽然房价走高,但尚在可承受范围内。按揭利率十分低,月供尚能兑现,投资者足以喘息。”

Gudell预计,随着更多房源在九月、十月上市,竞相争购会趋于缓和,建议今夏想购买却没有相中理想房屋的购房者留意。

空方阵容也颇为强大。

喜达屋首席执行官Barry Sternlicht就在近期公开唱衰纽约的高端地产市场,认为纽约的“百万富豪专属地产”即将面临泡沫破灭。

在Sternlicht看来,纽约商业地产价格之所以居高不下,很大程度是因为以中国买家为代表的亚洲资本在推动,但这种刺激不可持续。

Sternlicht表示:“我们就像是坐上了一辆即将出事的列车。随着中国政府对海外投资的收紧,中国资本会从美国地产市场撤资,将带动纽约高端地产价格下降。”

分析机构MHanson.com也表示,美国购买普通住宅所需的收入已经达到历史最高水平,完全背离了十年趋势线,现有房屋销售市场“供应不足”的传言被夸大了。

国际清算银行(BIS)前首席经济学家William White更是将当下的形势与2008年相比,“目前存在的危险比2007年金融危机发生前还要多”。

购买:维护费税费需注意

前国泰君安首席经济学家林采宜认为,“全球房地产最有投资价值的城市为洛杉矶西雅图纽约和大阪,其风险收益综合评分在80分以上;其次是多伦多、阿姆斯特丹、温哥华、奥克兰和巴塞罗那,综合风险收益评分在70分以上。此外,东京、罗马和伦敦也是可选的置业城市。”

不过,置业也需考虑成本。

“购房者购房时,通常会关注标价,但还有多项额外费用需要支付。”Zillow相关负责人提醒投资者,根据他们的统计,除了按揭支出涵盖房主保险、房产税和公共设施费用外,房主平均每年还需额外支出6059美元。此外,每年还要支付3021美元维护费用,其中涉及地毯清洁、庭院打理及下水道疏通等。这意味着,美国房主每年平均要花费9000美元的隐含费用。

(据国际金融报)

为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨?(下)| 美国

湾区未来房地产上涨的主要因素分析(接上期:【为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨?(上)】)。

旧金山、加州与美国房地产的中位数房价曲线图
旧金山加州美国房地产的中位数房价曲线图

4、房贷利率将长期看低

税收与利率美国政府进行宏观经济调控,两个最主要的手段。政府通过加税或减税来影响某些行业的发展,或对国民收入进行二次分配,以达到提高就业、增加收入、发展经济的目标。同样,政府也可以通过对利率的调整,刺激经济的发展,或者抑制过热的经济。

由于全球一体化,美国的经济发展不仅仅受国内各种因素的影响,也越来越多对受世界经济的影响。这样一来,政府利用税收和利率政策的作用,就会受到不利的影响。因此,可以预见,政府维持较低的利率,以获得长期的经济发展,是一种必需的宏观政策。

在利息方面,美国在2008年经济危机后,一直采取了比较低的利率政策,让利息一直维持在历史上比较低的档区。比如在1980年代的时候,房屋的贷款利率曾高达16%~17%。而目前的房贷利率,30年固定期的利率,仅为4%左右。考虑到湾区强劲的市场需求,即使以后贷款利率上涨一些,与上世纪动辄10%以上的贷款利率相比,也还是很低的。所以利率对湾区未来房市上涨的影响不大。

5、湾区生活将逐渐亚洲化

湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化。这是因为在目前的新移民中,亚裔占据了很大的比例。如果从买家、卖家的组成分布来说,目前湾区的卖家大多数是白人,而买家大多是亚裔人。

卖家基本上是上一波无线电和硬件行业发展的受益者,从1950年代开始,因为湾区蓬勃的就业机会进入湾区。目前这批人已经陆续进入退休年龄,开始卖掉自己的房子,搬到自己的故乡或湾区周边比较便宜的城市,用他们在湾区房产上积累的财富,去享受一个快乐温馨的退休生活。

而目前的买家基本上以中国人、印度人等亚裔人口为主。传统上,亚洲文化非常注重房地产的投资。中国古语说:“有土斯有才”。这种观念不仅让亚洲人自己注重买房,也带动了其他种族的买房投资的热情。而且,亚洲人比较喜欢都市化的生活,导致湾区都市人口密度越来越大,城市化越来越明显,因此也会带动湾区的房价越来越贵。

6、通货膨胀将长期持续

通货膨胀是经济发展的衍生物,是对物价上涨或货币贬值的一种概括性说法。虽然美国的通货膨胀情况,在世界范围来说是比较小的,但长时间的通货膨胀依然会对生活和投资造成巨大的影响。下表列出了过去20年间美国消费指数(12月份对比)的通货膨胀率情况。

图表:过去20年间美国的通货膨胀率。(Wayne Wang提供)
图表:过去20年间美国的通货膨胀率。(Wayne Wang提供)

很显然,通货膨胀是一路向上的,即使是在严重经济危机的2008年,情况也不例外。因此,物价上涨、货币贬值,自然也会推高房地产等具有投资价值的物价升高。或者也可以反过来说,房地产投资是对抗通货膨胀,最有效的投资管道之一。

正如我们在前面第一部分提到的Palo Alto房产信息,在过去的30年间,房子价格增长了6倍,平均年增长18.27%。如果减去3%的平均通胀率,以及1.25%的房地产税率,实际年增长率也有14%了,当然是非常可观的回报了。因此,即使是只考虑通货膨胀这一个因素,未来房价的上涨也是完全可能的。

 (文:Wayne Wang王博士・硅谷地产经纪)