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居外网于今年8月报道，一对华裔夫妇在2015年以9万美元的低价买下了旧金山的一条街。然而现在，旧金山市政府决定取消这笔交易，从这对夫妇手中收回街道，并将9万美元退还给他们。

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本周二（11月28日），旧金山监事会（San Francisco Board of Supervisors）作出决议，认为该市的税务机构在决定拍卖这条街道之前，没有进行合理努力将漏缴房地产税一事通知当地居民，并投票决定取消这笔交易，将这对华裔夫妇支付的9万美元如数退还给他们。

对于旧金山政府取消交易的决定，Michael Cheng和Tina Lam夫妇表示坚决反对，并声称将为此告上法庭。即使最终打官司的花费可能超过购买街道的9万美元，也在所不惜。

豪宅街区

这条名为“普雷西迪奥－特雷斯”（Presidio Terrace）的环形街道两侧共有38套价值不菲的豪宅，平均售价超过500万美元（约合人民币3400万元）。国会众议院少数党领袖佩洛西（Nancy Pelosi）、前旧金山市市长阿利奥托（Joseph Alioto）、加州民主党参议员范斯坦（Dianne Feinstein）等政治名流都曾是这里的住户。

购买这条街道的华裔夫妇名为Michael Cheng和Tina Lam，他们一人出生在台北，一人出生在中国香港，是美国的第一代移民，由于从事房地产投资，夫妇俩一直很关注网上的拍卖信息。而现实是，上述这种拍卖信息其实很容易被多数人忽略。在1948年美国最高法院立法禁止实行种族契约之前，这条街上的房子还只能被卖给白人。

买下街道背后的故事

为什么街道会被拍卖？原因是Presidio街的住户管理委员会在过去30年里每年漏缴了14美元的地产税，30年欠下的税款，加上利息和罚款，总计994美元（约合人民币6758元），就是因为这样一笔欠款，Presidio街最终被旧金山市政府拍卖。后来，管委会的律师经过调查后发现，管委会未按时缴税的原因，竟然是因为当地政府将纳税通知单寄到了他们从1980年起就不再续约的会计师那里。

知道Presidio街将被拍卖，富豪业主们立刻聘请了顶级律师，并向旧金山检查委员会提出申诉，寻求撤销拍卖。同时也起诉这对夫妇，禁止他们在诉讼过程中转卖街道产权。

其实，在被剥夺道路所有权前一天，华裔夫妇曾主动提出，可以把道路卖回给豪宅业主们，不过开价95万美元。但这也没用，旧金山市监事会最终还是在周二否定了道路的拍卖，理由是政府收税者当初没有及时通知业主缴税。监事会一名成员甚至批评这对华裔夫妇，称他们敲诈业主。一名业主表示：“当我得知这件事时很震惊，也对有人可能利用这种漏洞买下我们的街道和步行道感到担忧。”

据悉，华裔夫妇将会获得返还当初拍卖时支付的9万美元，不过Michael Cheng表示，豪宅业主们仗势欺人，没有尽到缴税的义务却找前邻居丶国会参议员撑腰。事前Michael　Cheng曾表示如果交易被撤销将要上诉重新夺回所有权，事後他更发表声明称“令人遗憾，交易最终通过投票被撤销，在旧金山如果你是有钱人或者跟政治人物有关系，那么政府会用不一样的标准来对待你。”

支持华裔夫妇的旧金山市民批评，如果这条路在市内其他平民区，市领导将不会对此事如此重视。据悉，Presidio街的豪宅均价高达480万美元，是旧金山住房均价的4倍多。

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信息来源：第一财经
责任编辑：Zoe Chan

综合美国《世界日报》报道，美国旧金山北加州著名酒乡纳帕(Napa)、索诺玛(Sonoma)等8个县于当地时间10月8日晚、9日早上发生14起特大山火，着火面积超过5.7万亩，烧毁1500栋建筑物，包括著名的希尔顿和Fountaingrove酒店，已知3人死亡，超过100人因为烧伤或吸入烟雾受伤，在医院治疗。

住在圣他罗莎十多年、担任护士助理的华人Karen Lin Tang接受采访时指出，深夜时被邻居敲门叫醒，带着爱犬以及皮包与文件就开车往外逃；几小时后天亮了回现场查看，房子已全毁，“整个小区都没有了，像战场一样。”

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Karen早年随父母移居旧金山，2008年时进场买房，当时看上圣他罗莎环境清幽，且学区不错，就用了39万买了四房三卫的独栋屋，“一切都非常好，我们不断的装修，今年全部完成，非常棒，每个月好像都是在做梦。没想到，就这样一无所有。”

她表示，自己是在9日凌晨约1时许被邻居敲门，一开门就听到白人邻居口气很急的说：“Karen, you must go。”当时外面已经烟雾弥漫、简直不能呼吸，情况颇为危急，因此她带着重要数据，以及同住的妹妹一家人，立刻到男友父母住的邻近城市Sebastopol避难。

“中间我们去加油，光是排队加油就花了差不多一个小时。”Karen说，当时避难的人很多，加油站大排长龙，“没人想到会在周日晚上出现这样的大灾难，我们就靠自己的力量去解决事情。”

Karen的住家就在圣他罗莎凯萨医院附近不远处，9日上午天亮后她回到现场，发现包括凯萨医院、希尔顿酒店、以及101公路边上的Applebee’s餐厅、麦当劳快餐店等都遭大火吞蚀。而自己住了十年的房子完全被烧掉，“应该是从半夜1点一直烧到早上6点，我早上到的时候后院围篱还在起火，很多飘散的树枝上都还有火星。”

“好多房子都被烧光了，还有余火、在冒烟，像战场一样。”Karen说，或许是当晚风势强劲，加上圣他罗莎树木多，因此火星到处飘散引起连串大火。现在家园全毁，还好在房屋保险公司的协助下，已经准备在找未来的临时栖身之地，并慢慢重建房子，回归寻常生活。

（据中国侨网）

近期，人民币不断走高，美国房产能不能继续投资？

数据显示，7月，全美约有半数大城市房价创下新高。

一位从事美国房地产交易的中介沈玉成（化名）告诉记者，“近几年，中国买家是美国房地产市场最大的国外投资者。”

房地产市场永远不缺多方和空方。

对于眼下的美国房地产市场，空方认为，美国房产，除了价高之外，隐形费用也不低，中国投资者应三思。

多方认为，洛杉矶、西雅图、纽约仍位列全球房地产最有投资价值的城市,也就是美国置业热门城市。

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现象：美半数大城市房价创新高

“从价格来看，7月，全美约有半数大城市房价创下新高。”

美国最大房地产数据平台Zillow相关负责人告诉《国际金融报》记者，过去一年，Zillow房屋价值指数达200700美元，与2007年4月楼市崩盘前相比，上涨了4100美元。

7月份，Zillow数据平台房地产市场报告显示，全美房价中值在过去一年中增长6.8%，前35大城市房产市场中，有15个城市的房价中值高于以往。

在波特兰，目前的房价中值比泡沫经济鼎盛期还高出26%；在旧金山和西雅图，则高出20%。也就是说，相较于过去数年的水平，眼下美国热门城市的房价已经处于较高位置。

这些城市房价上涨的动力来自哪里？

Zillow相关负责人分析称，直接原因是库存量不足。

Zillow发布数据显示，美国市场上的房源量比去年减少了13%，这是自2013年6月以来房源量降幅最大的一次。

这一观点与全美地产经纪商协会（NAR）首席经济学家Lawrence Yun相似：“成屋市场需求依然强劲，库存短缺是阻碍市场复苏的重要原因。”

Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示：“今年夏季，美国楼市供不应求，购房需求日趋白热化，不断推高房价。”

风险：空方多方各有理由

既然美国房价已经处于高位，还适合下手吗？

机构对此分歧颇大。

Svenja Gudell属于多方阵营：“虽然房价走高，但尚在可承受范围内。按揭利率十分低，月供尚能兑现，投资者足以喘息。”

Gudell预计，随着更多房源在九月、十月上市，竞相争购会趋于缓和，建议今夏想购买却没有相中理想房屋的购房者留意。

空方阵容也颇为强大。

喜达屋首席执行官Barry Sternlicht就在近期公开唱衰纽约的高端地产市场，认为纽约的“百万富豪专属地产”即将面临泡沫破灭。

在Sternlicht看来，纽约商业地产价格之所以居高不下，很大程度是因为以中国买家为代表的亚洲资本在推动，但这种刺激不可持续。

Sternlicht表示：“我们就像是坐上了一辆即将出事的列车。随着中国政府对海外投资的收紧，中国资本会从美国地产市场撤资，将带动纽约高端地产价格下降。”

分析机构MHanson.com也表示，美国购买普通住宅所需的收入已经达到历史最高水平，完全背离了十年趋势线，现有房屋销售市场“供应不足”的传言被夸大了。

国际清算银行（BIS）前首席经济学家William White更是将当下的形势与2008年相比，“目前存在的危险比2007年金融危机发生前还要多”。

购买：维护费税费需注意

前国泰君安首席经济学家林采宜认为，“全球房地产最有投资价值的城市为洛杉矶、西雅图、纽约和大阪，其风险收益综合评分在80分以上；其次是多伦多、阿姆斯特丹、温哥华、奥克兰和巴塞罗那，综合风险收益评分在70分以上。此外，东京、罗马和伦敦也是可选的置业城市。”

不过，置业也需考虑成本。

“购房者购房时，通常会关注标价，但还有多项额外费用需要支付。”Zillow相关负责人提醒投资者，根据他们的统计，除了按揭支出涵盖房主保险、房产税和公共设施费用外，房主平均每年还需额外支出6059美元。此外，每年还要支付3021美元维护费用，其中涉及地毯清洁、庭院打理及下水道疏通等。这意味着，美国房主每年平均要花费9000美元的隐含费用。

（据国际金融报）

湾区未来房地产上涨的主要因素分析（接上期：【为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨？（上）】）。

4、房贷利率将长期看低

税收与利率是美国政府进行宏观经济调控，两个最主要的手段。政府通过加税或减税来影响某些行业的发展，或对国民收入进行二次分配，以达到提高就业、增加收入、发展经济的目标。同样，政府也可以通过对利率的调整，刺激经济的发展，或者抑制过热的经济。

由于全球一体化，美国的经济发展不仅仅受国内各种因素的影响，也越来越多对受世界经济的影响。这样一来，政府利用税收和利率政策的作用，就会受到不利的影响。因此，可以预见，政府维持较低的利率，以获得长期的经济发展，是一种必需的宏观政策。

在利息方面，美国在2008年经济危机后，一直采取了比较低的利率政策，让利息一直维持在历史上比较低的档区。比如在1980年代的时候，房屋的贷款利率曾高达16%～17%。而目前的房贷利率，30年固定期的利率，仅为4%左右。考虑到湾区强劲的市场需求，即使以后贷款利率上涨一些，与上世纪动辄10%以上的贷款利率相比，也还是很低的。所以利率对湾区未来房市上涨的影响不大。

5、湾区生活将逐渐亚洲化

湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化。这是因为在目前的新移民中，亚裔占据了很大的比例。如果从买家、卖家的组成分布来说，目前湾区的卖家大多数是白人，而买家大多是亚裔人。

卖家基本上是上一波无线电和硬件行业发展的受益者，从1950年代开始，因为湾区蓬勃的就业机会进入湾区。目前这批人已经陆续进入退休年龄，开始卖掉自己的房子，搬到自己的故乡或湾区周边比较便宜的城市，用他们在湾区房产上积累的财富，去享受一个快乐温馨的退休生活。

而目前的买家基本上以中国人、印度人等亚裔人口为主。传统上，亚洲文化非常注重房地产的投资。中国古语说：“有土斯有才”。这种观念不仅让亚洲人自己注重买房，也带动了其他种族的买房投资的热情。而且，亚洲人比较喜欢都市化的生活，导致湾区都市人口密度越来越大，城市化越来越明显，因此也会带动湾区的房价越来越贵。

6、通货膨胀将长期持续

通货膨胀是经济发展的衍生物，是对物价上涨或货币贬值的一种概括性说法。虽然美国的通货膨胀情况，在世界范围来说是比较小的，但长时间的通货膨胀依然会对生活和投资造成巨大的影响。下表列出了过去20年间美国消费指数（12月份对比）的通货膨胀率情况。

很显然，通货膨胀是一路向上的，即使是在严重经济危机的2008年，情况也不例外。因此，物价上涨、货币贬值，自然也会推高房地产等具有投资价值的物价升高。或者也可以反过来说，房地产投资是对抗通货膨胀，最有效的投资管道之一。

正如我们在前面第一部分提到的Palo Alto房产信息，在过去的30年间，房子价格增长了6倍，平均年增长18.27%。如果减去3%的平均通胀率，以及1.25%的房地产税率，实际年增长率也有14%了，当然是非常可观的回报了。因此，即使是只考虑通货膨胀这一个因素，未来房价的上涨也是完全可能的。

 （文：Wayne Wang王博士・硅谷地产经纪）

旧金山湾区是创造美国奇迹的地方。自从1848年北加发现黄金，造成全球范围的淘金热开始，旧金山湾区就以其独特的位置、优良的气候、创新的思维、敢为人先的精神，创造了一个又一个的美国奇迹，乃至世界奇迹。

一、湾区房地产的奇迹

如果说湾区的电子信息产业，缔造了全球高技术行业的奇迹，估计没有人会不同意。其实，在湾区创造的各类奇迹中，除了科学技术领域外，在教育、文化、体育、医疗、创业等等领域，也同样有着辉煌的记录，比如名列英国《泰晤士时报》世界顶尖高校前10位就有斯坦福大学和加州大学伯克利分校两所。即使在房地产领域，旧金山湾区也同样创造著美国房地产领域的奇迹。

比如，我们随机选择一栋目前上市的位于Palo Alto的房子（如下图），该栋房子建于1938年，迄今已经79年。1988年出售的价格是76万美元，1999年涨到130 万美元，2013年涨到332万美元，目前以480万美元挂牌出售。

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从1988年至今的30年间，这个房子的价格已经涨了6倍多，平均每年的增长率达到18.27%。除了这个惊人的投资回报率之外，房主还一直住在里面，享受着湾区独有的美丽天气、独特人文以及温馨的家庭生活。

当然，你也可能觉得Palo Alto是一个特别的城市，它的投资回报不是一般的城市可以相比的。那我们就来选一个比较普通的城市，Hayward。下面这栋房子始建于1952年（如下图），1981年以2.85万美元买下，1999年以39.9万美元卖出。目前在市场上的挂牌价是74.5万美元。从1981年到2017年，36年间涨了26倍，平均每年涨了69%。

因为经常有美国其他州的客户找我买房，他们常常会谈起他们当地的房地产市场行情。比如一位从北卡来罗纳州的客人告诉我，他买了20年的房子，目前的价格仅仅比之前购买时多了百分之十几而已。

二、由历史看未来旧金山湾区房地产

通过对加州房地产市场历史行情的研究发现，加州房屋价格中位数的增长，从1968年之后都是有据可查的。在近50年的历史中，加州房地市场的涨跌经历了3个增长周期：第一个增长周期是1968年～1989年，加州房价连续上涨了21年。第二个增长周期是1996年春天～2007年中，房价连续上涨了11年的时间（中间2001年有稍微下跌）；第三个上涨周期是从2012年春天持续上升至今，连续上涨了6年。当然，与以前连续上涨的21年或11年的周期相比，以后几年房价上涨的趋势预计还会继续。

下面图表列出了旧金山市、加州，以及美国在过去几十年的房价变动情况。我们可以很清晰地看到，旧金山领涨加州的房地产市场，而加州则领涨美国的房地产市场。

因此，从历史的角度来看，这一波的房价上涨仍然会有比较大的空间。因为就美国目前的经济发展来说，经济繁荣、就业充分、景气上升、消费信心十足，短期内不大会发生足以导致房价大幅下降的经济危机。

三、湾区未来房地产上涨的主要因素分析

1. 经济发展与人口增长

众所周知，人口增长是房价上升的第一驱动因素。那么为什么旧金山湾区会一直有比较强劲的人口增长呢？这是因为湾区是美国以及全世界最有经济活力的地区。1850年代，因为淘金热的兴起，旧金山湾区吸引了世界各地的人前来淘金，梦想致富。而自1950年代以来，由于电子和信息产业的发展，湾区同样吸引著全世界各地的人们，来寻求通过创业或就业改变自己的命运。

在过去的半个世纪里，通过创业，湾区成长了一大批世界顶尖的高科技公司，如惠普、Intel、苹果、甲骨文、谷歌、脸书、Yahoo、Linked In、Twitter、Airbnb、Uber等。而每一家公司的成功，都带来了数以百计、千计，甚至万计的新增就业人口。

San Jose在1970年代才是一个人口10万人的城市，而现在已经是100多万人口的大城市。50年间增加了10倍的人口，变成了美国前10位人口最多的城市。

目前，硅谷已经不再仅仅是湾区的硅谷，它已经成为了世界性的创业之都。除了美国境内的创业者蜂拥而来之外，中国、印度、英国、法国、以色列等其他国家的创业者和投资这也开始纷至沓来，希望利用硅谷得天独厚的创业环境，最大限度地帮助自己实现人生的价值和理想。

所以，只要硅谷的良好创业环境还在，创业人才继续涌来，那么这个驱动湾区经济的引擎就不会减弱，经济发展和人口增长就会长期持续。这必将带动湾区房地产价格的长期攀升。

2. 湾区可使用的土地日渐减少

湾区拥有独特的地理位置。它给我们带来了美丽的太平洋、山地、森林、河流，以及干旱的半沙漠地区等自然资源。但是对于经济发展来说，由于缺乏土地的充分供应，这不是一个好消息。因为这种情况必将导致土地价格的快速上涨，并带动房产价格的飞涨。

由于美国的土地私有制度，政府是很难把土地重新集合起来，做大规模的房地产开发。所以这种无地或少地的状况将长期存在，很难有所改变。如果去看谷歌的卫星地图，我们可以清楚地看到，可以用来继续开发的土地已经很少很少。

3. 二手房交易量严重不足

湾区除了没有充足的土地做开发之外，二手房交易的数量也严重不足。以旧金山市为例，2016年的成交量仅2,215栋，和2008年严重经济危机时的2,161 不相上下。即使是在湾区创业公司大量倒闭，科技股泡沫破裂的2001年，旧金山市也有2,694栋房子交易。

对于其他城市，情况也是大致类似。比如东湾Fremont市，23.3万的人口，目前在市场上销售的房子，包括了独立屋、联排和公寓，一共才211套。相比南加州比较热门的Irvine市，26.6万的人口，目前在市场上在销售的房子是792 套。同样的人口规模，同样是当地学区比较好的城市，同样是亚裔比较集中的区域，但是二手房销售的数据竟然相差4倍！（待续）

後续文章：【为什么旧金山湾区房地产未来会继续看涨？（下）】

（文：Wayne Wang王博士・硅谷地产经纪）