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对硅谷的屋主或投资者来说，从2012年以来应该是房价、房租的丰收期，享受房价增长，坐收高房租，卖屋不愁被砍价，牢实的卖家市场。对于租房者或是想住入湾区的人，却可能是无奈与痛苦，面对高涨的租金和高企的房价，好像永远赚不够钱，连工程师都会说：“别以为我在硅谷很好过！”

先来说说好消息。这几年虽然房市火热，但有涨就有跌，尤其经历过2007年以来的次贷风暴，不少人心里确实有一个声音：“涨那么多，是不是会出现房市泡沫呢？”

川普带来硅谷房市的兴荣

据KPIX 5报导，湾区房地产公司DeLeon Realty，首席执行官Michael Repka认为，去年秋天，美国大选之前他们也很担心房市的动荡，不过随着川普的当选，印证了一件事，湾区房市继续欣荣。

2016年DeLeon Realty销售了135户住房，获得4.05亿美元的销售收入，然而在下半年的房市才有实质性的增长出现。以往DeLeon Realty有很多来自中国的买家，这些买家多持有大笔现金攻买豪房，但自2016、2017年中国对现金外汇控制趋严，使得中国买家大幅缩水。

中国的中产阶级难以在美国买房，Repka表示，这确实打击到75万至150万的房市。减少了中国买家，DeLeon Realty的业绩却没有衰退，原因是“在川普执政下，市场正在快速发展。”Repka说。

从川普当选，到2017年的秋天，DeLeon Realty预计会卖出20%帕洛阿图（Palo Alto）和阿瑟顿（Atherton）的房产。

房价持续高涨 对湾区未必好

据网络媒体BISNOW报导，湾区房市的泡沫确实不存在，但专家担忧人民住房的负担能力持续下滑，如果湾区持续让底层收入的群众离开湾区，这将面临大量基础工作缺人的窘境，例如交通业、服务业、医疗业等等，缺少这些人社会结构将会失衡。

USC Lusk房地产总监理查德·格林（Richard Green）统计，加州的多户型住宅（Multifamily）的自然空置率约为5%，如果房贷利率超过这个水平，租金将会开始下降。但是，当前加州每个主要城市的空置率都在3%以下，也就是说，当空置率低、利率升高的情况下，租金则无法下降。尽管湾区租金今年略有下滑，但由于空置率很低，房租租金可能会上涨，并继续上涨。

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格林说，圣马刁县（San Mateo）为了减少住房需求，甚至考虑牺牲商业发展，以降低就业率。格林认为，在旧金山湾区的新建筑如此之少，是因为金融和监管环境的阻碍，直接影响住房的供给量。

租金太过昂贵，导致无家可归的人大增。据“苹果日报”报导，两年一度的露宿者人口普查，今年圣塔克拉拉县（Santa Clara）记录有7,394人露宿，这个数字比两年前增长了13%；露宿人口中有2,530人，是25岁以下的青年，或是没父母陪伴的孩童，比起2015年升幅达185%。这些露宿者大多是因为租金太贵，租不起房而流落街头？

兴建住宅的难题

因此，格林不认为有房市泡沫的问题，他却认为，关于泡沫的问题不在于房地产本身，而是在房地产的用户身上。因为这些屋主、用户有多少钱，才是房市的根基，所以他们有多“坚实”才是重点。以目前来看，大多数的“用户”确实口袋不浅，但地区有旺盛的住房需求。

FivePoint首席执行官埃米尔·哈达德（Emile Haddad）认为，在湾区市场非常有活力，有金融、能源、卫生、科技等行业。即使科技业集中，但是也有很多跟传统行业连结，如Uber和Airbnb。这里比纽约市更加多样化，大约有80%到加州进行风险投资的人，都会去湾区。

在美国房地产市场中，旧金山湾区没有其他对手，即便是纽约。哈达德表示，唯一的困难是前期开发过程，开发商很难拿到许可。Jay Paul Co.首席投资官麦特·里塔奇（Matt Lituchy）表示，湾区在创造住房比例方面做得不好，在圣克拉拉县、圣马刁县或整个半岛区根本没有足够的住房量，每天通勤的人数有几十万人，他们无法真正居住在湾区。

里塔奇认为，我们现在确实盖了比较多的房子，但是需求量犹如水库般巨大，建造的速度却只是涓滴之流。

湾区总能吸引高技术、高阶人才进入，这已经无庸置疑，现在担心的却是基层民众的动向。USC Luck副主席维特（Witte）表示，旧金山约有12%的就业人士接受食物救助，如果这些人无法待在旧金山，那么甚至影响到科技业。

Shorenstein物业副主席格伦·夏农（Glenn Shannon）打趣说，在旧金山机场和PG＆E工作，或许不如在Facebook和Google那么有吸引力，但是我很难想像，缺少这些工作人员，湾区要如何发展。夏农也支持湾区要努力保护医护人员，例如护士和保健专业人员来到湾区进行培训，但是如果他们缺乏负担能力，湾区将无法留住他们。

住在旧金山湾区会令人很开心，这里有数一数二的气候，数一数二的知名大学和科技公司，还有数一数二的多元群族，大家都可以来到这里寻找梦想，但前提是你要负担得起住房开销，这是“财库”也是“残酷”的问题。

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哈佛大学住屋研究联合中心（Joint Center for Housing Studies）2017年的住屋现况咨文（The State of Nation’s Housing）显示，湾区住宅可负担率远低於全国平均。专家警告，随着千禧世代进入20岁末与30岁初，购屋与租屋需求将大幅上升。

住屋现况咨文指出，美国房价在2016年终於超越了经济衰退前的高峰。资料更显示全美100大城市中，97%的城市房价全都呈现涨幅，其中西岸沿海涨幅更远大於美国其他区域。西岸城市涨幅大多超过40%，其中圣荷西地区自2000年来房价涨了73.6%，旧金山地区则为惊人的84.3%。

“房价的回温一方面显示了消费需求的增加，但另一方面也反映了非常有限的供给。”哈佛大学住屋研究联合中心管理主任 赫伯特（Chris Herbert）表示，美国过去10年来所建造的房屋是自1970年以来增加数量最少的10年。赫伯特强调：“我们需要有更强的房屋供给以平衡需求，尤其是中价位的房屋。”

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住屋现况咨文定义可负担租金为租金占总收入的36%以下。报告发现，全国有45%的租屋者可以在房屋市场中找到可负担租金，但在高价的都市，这个数字只有25%。

租客难以负担的城市位於西岸丶佛罗里达以及东北岸。其中圣荷西地区只有12%的租客支付的租金为可负担，旧金山地区则为14%。租金之外，湾区购房的可负担比例也远低於全国平均，全美59%家庭能力足以负担每月的房屋付款，该数字在圣荷西只有寥寥的22%，旧金山为25%。赫伯特表示，除增加住房供给，放宽房屋贷款限制也有助民众负担自己的房屋。

哈佛大学住屋研究联合中心资深研究员麦奎尔（Daniel McCue）表示，随着千禧世代的年轻人步入30岁，接下来10年的房屋需求将大幅增加。报告强调，并不是任何住宅都好，都市最急需的是中低价位房屋。然而近几年的趋势见到的却是高端住宅的增加，以及低价位住宅的减少。麦奎尔说：“这个不断成长的房屋需求，急需政府丶私人企业与非营利组织合作拓展房屋选项。”

（据世界日报）

根据数据显示，在全美房价最高的七大城市中，除纽约外，全部集中在加州，其中排名前四的是洛杉矶、圣荷西、旧金山和圣地亚哥。经济学家以洛杉矶为例，来分析美国房价居高不下的原因。

近日，美国洛杉矶加大安德森经济预测中心（UCLA Anderson），公布了2017年第三季度经济预测报告。华裔经济学家俞伟雄撰写的洛杉矶房地产市场报告指出，华人居民较多可能是推高洛杉矶房价的六大因素之一。

根据衡量房价可负担标准的比率，数值越高就代表该地区的民众买房越困难。全美房价可负担标准的平均比率接近3.5，但是洛杉矶、圣荷西和旧金山都在9左右，圣地亚哥则接近8，河滨以及沙加缅度也都超过5。

从租金上看，生活在洛杉矶的居民平均要拿收入的一半以上支付房租。而旧金山、圣地亚哥的房租也超过平均月收入的40%以上。而从全美国的平均数值来看，人们则需要用不到收入的十分之三的钱就足够交房租的了。

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《世界日报》报导，俞伟雄（William Yu）指出，造成大洛杉矶地区房价居高不下的主要原因是房地产市场供小于求。洛杉矶、橙县、圣荷西、旧金山等地每年有4～10万个新工作岗位，但每年发放的新建房屋许可证却只有1～2万个单位。

报导称，以2017年4月，大洛杉矶地区（包含橙县）共340个邮编涵盖区域的房价中位数来看，有些地区的房价中位数只要20万美元，但有些区却高达480万美元。

那么，房价高低是由什么因素造成的呢？俞伟雄分析，有六大方面原因造成洛杉矶房价的巨大差异。

第一、房租

最常见解释房价高低的理论，就是该房产在未来能带来的租金收益的净现值。

第二、人力资源指数

就是说，年收入高和受教育程度高的居民，更容易在该地区创造好的学校，而且相对来讲犯罪率较低，从而给房价带来正面影响。

第三、离海滩距离较近

一般认为房屋距离海难较近，房价也会越高。当然也不是绝对的，如紧靠海边的长堤市虽就在海边，但其实房价很低；而离海很远的Bradbury房价却非常高，210北边的克莱蒙房价也相对偏高。

第四、新房数量

新房数量供应越少，房价越高。

第五、年轻人较多

25～34岁的年轻人比率越高，该地区房价相应也会被拉高。

第六、亚裔人口

亚裔人口尤其是华人人口在当地居民中占有的比率，也会影响房价的高低。一般来看华人越集中的地区，越会吸引海外华人投资者来此置产，因此导致房价不断升高。

例如，圣玛利诺的房价中位数超过200万，亚凯迪亚和尔湾则超过100万，前两个城市华人人口比例约在40～50%之间，而尔湾的亚裔人口则超过总人口的1/3。

不过，数据也指出，华人人口很集中的蒙特利公园市和罗斯密市，虽然房价中位数也超过50万，但都还没有达到应有高度。

根据2017年房价数学模型来预测发现，许多房价昂贵的地区（中位数超过200万）增幅较小。原因在于它们实在太贵了，即使对富人而言，也望尘莫及。越来越少的美国人和外国人能买得起这么贵的房子。

俞伟雄分析，由于供不应求，洛杉矶地区的高房价可能还会持续下去。从宏观经济和经济周期的角度来看，尤其现在利率仍旧处于历史低点，房价可能还会持续增长。

（据新唐人）

据美国《世界日报》报导，洛杉矶加大安德森经济预测中心（UCLA Anderson）6月13日公布2017年第三季度经济预测。华裔经济学家俞伟雄（William Yu）撰写洛杉矶房地产市场报告，指出华人居民比例是推高房价的六大因素之一。

数据显示，全美房价最高的七大城市中，除纽约外，全部集中在加州，包括排名前四的洛杉矶丶圣荷西丶旧金山和圣地亚哥。经济学中衡量房价可负担标准的比率是用该地区居民年收入中位数除以房价中位数，数值越高代表越难买房。美国平均比率不到3.5，但洛杉矶丶圣荷西和旧金山都在九左右，圣地亚哥接近八，河滨和沙加缅度也都超过五。

若只看租房，洛杉矶居民平均要拿收入的一半以上交房租，旧金山丶圣地亚哥的房租也超过月收入的四成以上。而全美平均来看，美国人只需要用不到收入三成的钱交房租。

俞伟雄表示，造成大洛杉矶地区房价高的主要原因仍是供需关系，房地产市场有限的供应满足不了大量需求。洛杉矶丶橙县丶圣荷西丶旧金山等地每年提供4万至10万个新工作，但每年发放的新建房屋许可证却只有1万至2万个单位，导致供小於求，房价居高不下。

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房价高低究竟由什麽因素造成？以大洛杉矶地区（包含橙县）共340个邮编涵盖的区域，2017年4月房价中位数来看，有些区的房价中位数只要20万元（美元，下同），但有些区却高达480万元。俞伟雄从六大方面解释洛杉矶房价的巨大差异。

第一点即是房租，最常见解释房价高低理论是该房产在未来能产生的租金收益的净现值（net present value）。此外，还有几个因素也相当重要，例如人力资源指数（human capital index），即年收入高和受教育程度高的居民更容易创造好学校和低犯罪率，从而给房价带来正面影响。离海滩距离越近，房价也会越高，当然也不排除少数例外，如紧靠海边的长堤市虽就在海边，但房价其实很低；而离海很远的Bradbury房价却奇高，210北边的克莱蒙房价也偏高。同时新房数量也会影响房价，新房供应越少房价越高。另外，25至34岁的年轻人比率越高，该地区房价也会被拉高。

研究报告指出，还有一大因素是亚裔人口，尤其是华人人口在当地居民中占有的比率。华人越集中的地区越会吸引海外华人投资者来此置产，导致房价升高。典型城市包括房价中位数超过200万的圣玛利诺和超过100万的亚凯迪亚和尔湾，前两个城市华人人口比例都在40%至50%之间，尔湾亚裔人口则超过三分之一。不过数据也指出，华人人口很集中的蒙特利公园市和罗斯密市，虽然房价中位数也超过50万，但都还没有达到应有高度。

还有一个现象，若用馀伟雄的2017年房价数学模型来预测许多昂贵地区（中位数超过200万），会发现预测值通常会大於实际值。他解释，昂贵的房子在真实市场中涨幅会比便宜的房子小，“因为它们实在太贵了，即使对富人而言，也望尘莫及”。换言之，高房价地区增幅较小，“可能因为越来越少的美国人和外国人能买得起这麽贵的房子”。

馀伟雄表示，由於供应无法满足需求，洛杉矶地区的高房价还会持续下去。从宏观经济和经济周期的角度来看，尤其现在利率依然处於历史低点，房价还会持续增长，直到下一个经济衰退来袭。

（据环球网）

据Business Insider报道，美国房地产市场最近出现了一个奇怪的现象：在旧金山等最热门的房地产市场，房租开始出现下跌趋势，而最冷门的那些房地产市场房租却在大幅上涨。

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房地产网站Zumper的全美房租报告显示，尽管旧金山的房租仍然贵的不可思议，但5月份该地区的一居室公寓租金要价同比下跌6.1%，至3370美元，较2015年高峰时下跌8.2%。二居室公寓租金要价同比下跌6.3%，至4500美元，较2015年10月高峰时下跌10%。

旧金山房租上次出现同比下跌还是在2010年4月，当时美国尚未走出经济危机。这一次的下跌并没有伴随经济危机，只有“住房危机”，甚至很多中产阶层人士也无力负担一套相对简朴的公寓。

在纽约市，5月份一居室公寓租金要价同比下跌10.8%，至2900美元，较2016年3月高峰时下跌13.9%。二居室公寓租金同比下跌7.9%，较高峰时下跌10%。

这只是多户公寓的租金要价，不包括独栋住宅的租金数据。

在纽约市，5月份一居室公寓租金要价同比下跌10.8%

在第三贵的房屋租赁市场加州圣何塞，5月一居室公寓租金要价同比上涨3.5%，至2370美元，但较2016年4月高峰时下跌2.5%；二居室公寓租金要价同比下跌1.4%，至2870美元，较高峰时下跌6.8%。

美国最贵的12个房屋租赁市场中，5月份有7个市场的一居室公寓租金出现同比下跌，跌幅最大的是纽约的10.8%；9个市场的二居室公寓租金出现同比下跌，跌幅最大的是加州奥克兰的15%。

旧金山、圣何塞和奥克兰等湾区城市的租金较高峰时全线下跌。与高峰时相比跌幅最大的是夏威夷州的火奴鲁鲁，一居室和二居室公寓租金较高峰时分别下跌16.4%和18.6%。

作为美国历史性的建筑热潮的结果，新的高端公寓正涌入租赁市场，而当下美国的就业创造却大幅放缓。一些房东开始提供免一个月或两个月租金这样的优惠条件来吸引租客，当然在旧金山这样的城市，这种情况还十分罕见。

与此同时，在一些比较冷门的房地产租赁市场，租金要价正以两位数的速度大幅飙升。这种“两极分化”导致全美范围的平均租金仅小幅上涨。Zumper的数据显示，5月全美一居室公寓租金要价同比上涨2%，至1165美元，二居室公寓租金要价同比上涨2.5%，至1392美元。

（据新浪财经）

今年第一个季度，旧金山房屋市场进入冷却期，价格和销量齐降，这是2011年来首次。在全美最大的100个城市圈中，旧金山-圣马刁是唯一下降的地区。

据彭博社报导，作为全美最大房屋市场之一的旧金山，到去年为止都是全美国增长最快、价格最高的都市，但在其他地区房地产都还热络的时候，今年第一季度却逆势下跌。

美国联邦住房金融局（Federal Housing Finance Agency，简称FHFA）周三（5月24日）表示，今年第一个季度，在全美最大的100个城市圈中，旧金山-圣马刁地区是唯一的房地产价格下降的地区，同比下降了2.5%。

FHFA的数据显示，旧金山-圣马刁地区房价在第一季度，2016年上升了10%，而2015年则上涨了15%。目前中位数房价为110万美元，在全美最大的100个城市圈中是最高的。

FHFA在湾区的住房贷款上限为63万6,150美元，远低于超过100万的房价。FHFA的数据也显示，湾区在最近5、6年中，符合FHFA融资条件的房屋买家在急剧减少，下降趋势和房价上涨趋势呈反比。

房地产信息服务公司CoreLogic周三发表的报告指出，旧金山的中位数房价在4月是130万美元，比去年同期下降了4%。数据提供者称，房屋交易数量同比下降了12%。
有分析师称，旧金山领导了美国房市的复苏，现在又最先开始冷却了。

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4月旧金山湾区房价达历史新高 销量下滑

CoreLogic周三的报告还称，旧金山湾区房价在4月份跃升至历史新高，但与去年同期相比，销售量却下降了。湾区二手独立屋的中位数价格攀升至80万美元，创历史新高，此前的纪录是2016年6月的75万2千美元。

CoreLogic的分析师Andrew LePage表示，湾区存在严重的负担能力问题。湾区房价涨幅居高不下，使得房屋销售总量在下降。

典型的二手独立屋中位数价格，圣塔克拉拉县（Santa Clara）为105万500美元，已经连续数月高于百万美元水平，阿拉米达县（Alameda）为80万5千美元，康县（Contra Costa）为59万美元，圣马刁县（San Mateo）为140万美元。

报告也指出，过高的房价让房地产市场冻结，虽然有漂亮的价格，但缺少买家。CoreLogic的数据显示，4月份湾区房屋销售同比下降了9.4%，售出了4,990套单户住宅。CoreLogic表示，这是湾区9年来最差的4月份，库存缺乏导致了房价快速上涨和疲软的销售。

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美国人抱怨房屋太贵、银行审贷太严、学生贷款太高扯后腿等，使得买房子变得很困难；但是把思维拉到跨国的层面，美国人可能会发现美国房子的性价比还是踏实多了，毋怪乎全世界的热钱流来流去，还是有很大一部分灌注到美国的房地产。

跨国房地产投资集团Knight Frank最近提出一份全球高价房地产观察报告，它追踪全球41个城市的房价变化，发现中国房市的价格高涨独步全球。

在中国的金融及种种政策操作之下，中国几大城市的房价已经涨到畸型发展的局面。至今年第一季，广州房价年度同比上涨36.2%为全球之冠，广州、北京、上海三个城市平均年度涨幅为26.3%。

Knight Frank把广州涨幅高于北京及上海的原因，归之于广州房市的起涨点比北京和上海低，其住宅的库存量低，并且当地政府压制炒房的步调比较慢。

中国人本来就一直向往把资产挪到海外自由安全的国度，在中国房价高涨的背景下，既提高了国外房市性价比的优势，又有国内房市资产的资金后盾，使中国人向海外房市扩张探路的风潮方兴未艾。

中国上北广房价狂飙

温哥华过去几年是大量中国人青睐的移民兼买屋的城市，在中国人把温哥华房市炒的一塌糊涂后，加拿大英属哥伦比亚省去年八月就对于在温哥华买房的外国人就增加了15%的税，并且今年一月起对空屋也课征额外的税，使那些置产后并不住在温哥华的外国人要缴付更多税金。

这些规定出炉后，温哥华的房屋销售立即降温，许多中国买家改至加拿大东岸的多伦多购屋，使得多伦多房价一飞冲天。根据Knight Frank的报告，多伦多房价至今年第一季的年度涨幅达22%。这个涨幅使安大略省也火速在四月通过规定，要求外国人在多伦多购置房产也要多缴15%的税。

在Knight Frank的报告中，另一个带动房价上涨的动能来自科技业。在它追踪的各国金融中心的年度房价涨幅平均为3.2%，但科技业带动的城市房价涨幅平均为7.4%。包括韩国首尔17.6%、瑞典斯德哥尔摩10.7%、德国柏林 8.7%、澳洲墨尔本8.6%等涨幅多拜科技业之赐。

迈阿密豪华大厦成新宠

在Knight Frank报告中，美国迈阿密、洛杉矶、旧金山、纽约是列为美国高价房地产的城市，其中迈阿密是高价屋涨幅最多的城市，年度同比为4.1%，多半是昂贵而豪华的高楼型大厦。

这些高档大楼吸引了纽约 及东北部很多人到迈阿密买楼，因为佛罗里达州只要每年入住六个月又一天以上，就可以享有免缴州政府的所得税、社安金税等。许多其他同样免缴州所得税的州，都在房地产税上课征较高的税率，但佛罗里达州的房地产税也保持在比较低的税率，并且有很多保护屋主房屋资产的措施，对一些有钱 的屋主来说，在佛罗里达置产有不少税务上的吸引力。

报告中，美国第二个高价屋涨幅高的城市为洛杉矶，高价屋年度涨幅为2.5%，主要推升的力道来自好莱坞的娱乐产业以及来自中国买家的狂买。

第三涨幅为旧金山，高价屋年度涨幅为1.8%，主要来自于科技业的推力。第四高涨幅出现在纽约 ，高价屋年度涨幅为1.7%。

在亚洲方面，中国香港高价屋涨幅为5.3%，新加坡为4%，是亚洲在中国之外高价屋涨幅上升较多的城市。

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