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居外网提供的数据显示，去年第四季度，中国买家对伦敦房产的询盘次数翻倍，过去一年中国买家对曼彻斯特和伯明翰的投资兴趣也显著增加。居外网CEO罗雪欣女士表示，伦敦被认为是一个稳定且可靠的市场，有着良好的生活、教育和工作机会，而英镑汇率的持续疲软更是激起了中国买家的投资兴趣，中国投资者大多都对英国经济与楼市的长期前景保持乐观。

自2016年中期以来，英国特别是伦敦楼市已经经历了近三年的调整期，房屋成交量下降、房价停滞不前，针对“炒楼者”的附加印花税、脱欧的不确定性都让不少投资者对英国楼市望而却步。

尽管如此，近几年来英国住宅均价整体上并未下跌，相反仍保持缓慢上涨。据英国国家统计署（ONS）2月中旬公布的数据，2018年12月，英国房屋均价约23万英镑（当前汇率：1英镑约合8.75元人民币），同比上涨2.5%。其中利物浦、曼彻斯特地区涨势喜人（分别上涨7.3%、4.5%），主要城市中只有伦敦（-0.6%）和雷丁（-1.4%）等个别地区微幅下跌。

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而随着2018年下半年全球市场动荡、加上脱欧拉锯战导致英镑汇率走低，不少投资者再度把目光聚焦伦敦。房地产公司汉普顿国际（Hampton International）的研究表明，2018年下半年，受弱势英镑吸引，伦敦市中心被交易的房产中，超过半数都被国际买家收入囊中。

海外房产中文平台居外网提供的数据也显示，去年下半年，中国买家对伦敦房产的询盘次数明显回升，第三、第四季度分别同比上涨52.5%和104.2%，已接近历史峰值。

那么，在脱欧大戏最终落幕之前抄底英国房产，会是一个明智的选择吗？计划新增的海外买家印花税对市场又会有多大的影响呢？

脱欧是坑，还是机遇？

距离2019年3月29日英国正式脱离欧盟的日子仅剩30多天，然而目前的形势仍是一团糨糊，没有人能100%肯定，最后会发生什么。

英国房地产平台网站LonRes今年初的一项民调显示，69%的受访者认为，英国脱仍然是未来一年内影响市场需求的最大的阻力。

英国国家统计署公布的房屋销售数据也证实了这一点，自2016年起，英格兰南部，尤其是伦敦的房屋成交量明显下降， 2018年10月间的成交量只有6670套，与上一年同期相比减少了1320套，与2015~2016年的巅峰相比，更是跌去了近40%。

英国仲量联行（JJL）住宅研究部总监惠顿（Nick Whitten）在接受第一财经记者采访时表示，脱欧期限临近前英国楼市出现降温，并非因为投资者对于市场的未来缺乏信心，更多是出于谨慎考量，等待政治上的不确定性消散。

英国最大的抵押贷款机构哈利法克斯（Halifax）董事总经理加利（Russell Galley）也表示：“毫无疑问，今年英国脱欧的走势将给楼市带来重大影响；然而从长远看，供需关系才是影响市场的最核心因素。”

房屋中介机构杰克逊-斯托普斯首席研究员巴特沃茨（Robert Butterworth）认为，市场的实际需求被脱欧带来的不确定性严重压缩，只要脱欧不出现特别糟糕的情况，在局势稳定后，市场交易量——尤其是伦敦市中心的成交量将会快速反弹。

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房地产咨询公司Capital Economics的经济学家卢（Hansen Lu）则更为乐观，他表示，即使英国在没有达成协议的情况下离开欧盟，房价也不太可能发生崩溃：“因此，我们预计今年的房价增速将保持当前速度，到2019年结束时上涨1％。”

弱势英镑撑起英国房价

对于全球房产投资者而言，汇率是一个不能忽略的考量因素。脱欧的不确定性虽然给市场带来了负面情绪，但英镑汇率的持续走低对于海外投资者来说却是一个巨大的利好。

2016年6月英国脱欧公投前，英镑对美元汇率在1.45上下，公投结果出来后，英镑跌至1.2，当时海外投资者在英国投资房产相当于直接打了八五折。2018年上半年英镑对美元一度反弹到1.4，但之后随着英国与欧盟在脱欧问题上互不相让，下半年汇率再次下跌回到了1.3以下。

英镑贬值让不少按捺不住的海外投资者选择了出手，据汉普顿国际最新统计，2018年下半年，受弱势英镑吸引，伦敦市中心被交易的房产中，有57%最后都被国际买家收入囊中。

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惠顿对第一财经记者表示，无协议脱欧不太可能发生，英国和欧盟最终会在脱欧问题上达成一致。经济学家们的共识是，一旦脱欧的不确定因素消除，英国经济将迎来快速增长，未来五年的增速将引领G7集团，同时失业率会保持在历史低位，这也意味着英镑会迎来大反弹。惠顿预计，只要脱欧进展顺利，未来两到三年内，英镑会升值约20%。

因此，惠顿认为现在就是最佳的投资时机，除了伦敦之外，曼彻斯特和伯明翰也值得关注：市场的供不应求，加上相对便宜的房价，吸引了不少投资者的目光。

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据房产市场分析公司Hometrack的数据，英国公投脱欧之后，曼彻斯特、伯明翰、爱丁堡、诺丁汉、利物浦等城市的房价年平均涨幅保持在6%以上。

海外房产中文平台居外网董事总经理兼CEO罗雪欣女士（Carrie Law）在接受第一财经记者采访时也表示，“中国投资者大多都对英国经济与楼市的长期前景保持乐观，伦敦被认为是一个稳定且可靠的市场，有着良好的生活、教育和工作机会，而英镑汇率的持续疲软更是激起了中国买家的投资兴趣。”根据居外网的数据，过去一年里，中国买家对曼彻斯特和伯明翰的投资兴趣显著增加。

从英镑对人民币汇率来看，英镑仍未回到公投脱欧之前的水平，到目前为止仍然低了10%左右。

新增1%“额外印花税”难阻投资热情

另外值得一提的是，去年9月底英国首相特雷莎·梅曾在保守党会议上提出要对海外买家增收额外印花税，今年2月11日，英国税务局HMRC已正式公布了征税细则，计划对在英格兰与北爱尔兰购买房屋的非当地居民征收1%的额外印花税，最快将于2019年秋季生效。

英国政府之所以决定对海外买家加税，是因为此前有报告认为海外投资者是推高英国房价的主因，如果海外买家和当地居民购房成本完全一样，只会造成房价越来越高，加大当地居民的购房难度。这份新增的税收收入将被用于帮助当地居民建造社会保障房。

英国财政大臣斯泰德对此评论道：“英国社会一直是开放且富有生机的经济系统。但一些证据表明，房地产市场中的外国买家可能导致了房价飙升。提高1%的印花税，能够帮助更多的人在未来拥有自己的房子，从而减少无家可归者的数量。”

英国目前采取的是累进制印花税，对成交价在12.5万英镑以上的房产交易进行征税（首套有优惠），房价越高，税率越高，最高可达12%。2016年起，如果是非首套房产或者用于出租目的，则需要额外缴纳3%的印花税。

根据最新的印花税细则，新加的1%额外印花税与房价无关，只要买家在交易日前一年内在英国居住时间少于半年（183天），都必须支付这份房屋总价1%的额外印花税。不过，如果买家购房后一年内在英国生活超过半年，可以申请退税。

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惠顿对第一财经记者表示，新增的1%印花税对市场影响料将有限，相比其他热门国家，英国房地产投资的附加成本并不算高，而且购房之后也不存在房产税。

如果从历史经验来看，加税前的短暂空当期反而可能会大幅刺激市场观望人士入场交易。从英国税务局的房屋成交数据中可以发现，在2016年4月针对二套和投资房产的附加3%印花税生效前，英国房产交易量迎来了一波井喷式的暴涨。

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来源：第一财经
责编：Zoe Chan

展望2019年，RICS认为，由于交易量持续低迷，英国今年的房价增速有停滞的可能性，不过由于供给仍然紧俏，所以不大可能会大跌。

“脱欧对我在英国的房产是否会产生影响，我是有点担心的，一方面是担心房产未来的增值前景会受到影响，另一方面在于是否会影响到房子未来的租金回报。”一名在英国置办了房产的国内投资人对21世纪经济报道记者坦言，这位投资人在2017年末购入了英国曼彻斯特的一套期房，打算交房后，用于出租。

距离3月29日英国正式脱离欧盟只有两个月的时间，但英国政府仍深陷“脱欧”僵局，“无协议脱欧”的可能性仍未排除，最后的方案迟迟未敲定。受此影响，英国楼市多项数据出现恶化。

 “脱欧”路径不明英国楼市受困

一份直观的数据来自英国国家统计局（ONS），该部门1月16日公布的全国房价指数显示，截至2018年11月份，英国全国的平均房价为23.063万英镑，房价同比上涨了2.8%，但环比下跌了0.1%。

ONS的报告指出，过去两年来，英国房价增速疲软，背后的主因是英格兰的南部和东部地区。分地区来看，英国2018年11月份房价增速最低的地区为伦敦，房价较2017年同期下跌了0.7%，和2018年10月份持平。伦敦的房价自2018年7月以来持续下跌，ONS分析称，原因是大家都在等待正式“脱欧”，有意推迟了交易时间。

另一份来自英国皇家特许测量师学会（RICS）的调查为我们展示了英国楼市整体的交易量疲软的情况，RICS 1月17日发布的最新的月度调查显示，英国楼市的多项数据出现恶化，2018年12月份英国近期（未来三个月）房屋销售预期跌至-28%，为1999年有记录以来的最低水平；新买家购房问询量连续五个月下跌，在供给侧，新建住宅的数量出现了连续六个月的下跌。

“市场近期备受‘脱欧’路径不明的困扰，这并不令人意外，这也反映在了短期的楼市数据当中。”RICS首席经济学家Simon Rubinsohn评论称。

在大部分人选择观望的时候，也有人趁机入场“捡漏”。

“因为 ‘脱欧’的关系，有很多的不确定性，楼市已从卖家市场转变为了买家市场，有些人的资金链遇到了问题，然后以低于市场价的价格通过非流通市场（off market）来进行交易（出售），因此市场存在一些 ‘捡漏’的机会；有些人觉得不确定性可能还会存在很长一段时间，不如现在就出手了吧。比如我手上正在操作的一个项目，一个中国投资者拿下了一栋已拿到改造许可的商用地产，计划是改建翻新成50套公寓，然后出租。这样的单子已经做了十多单了，都是中国客户。”在英国从事20年房地产业的韦朝贺对21世纪经济报道表示，他目前是伦敦市中心房产经纪公司Berkshire Hathaway HomeServices Kay & Co的中国区合伙人。

中国买家询盘量再现增长

在2016年的“脱欧”公投结果出炉后，英镑大跌，在2015年6月，美元兑英镑为1.59，到2016年6月23日，为1.46，到了第二天即结果出炉之日，跌至1.26，汇率的折价效应吸引了不少海外买家。据英国税务海关总署在今年1月2日披露的数据显示，在截至2017年4月份的一个税务年内，海外买家购买的1000万英镑以上豪宅交易数为300笔，而在这之前的一个税务年，该数字仅为100笔。

“我在2017年底购买了曼彻斯特的这套期房，当时做出决定主要有三点考量，汇率是一个因素，当时英镑汇率下跌了；另外还会考虑租售比和房产的增值空间。”前述中国投资人表示。

据海外房产平台居外网向21世纪经济报道提供的询盘数据显示，在2016年第三季度开始，中国买家对英国伦敦房产的询盘量出现爆发性的增长，2016年第三季度的同比增幅超100%，第四季度的同比增幅超200%，2017年第一季度增长四成以上，2017年第二季度的询盘量也几乎同比翻了一番。英国其他城市包括曼彻斯特和利物浦等也出现了类似情况。

伦敦1区的贝尔格维亚（Belgravia），一直以来都是富人和世界名人的定居首选地，很多著名政治家和国际高淨值富豪家庭也在此居住。现在在该地区有一处4层楼的物业Lygon Place 1号正在出售，经过重新装修之后呈现全新面貌，品质非凡。

“‘脱欧’公投结果出炉后的几小时内，英镑大跌10%，当时对于中国买家来说，英国房产就是打折出售，这也可以从我们的询盘数据中看出。”居外网CEO罗雪欣对21世纪经济报道表示。

随后，汇率下跌带来的折价效应开始渐退，居外网提供的数据显示，自2017年第三季度开始一直到2018年第二季度，该平台的伦敦询盘量持续（同比）下跌。不过，从 2018年下半年开始，中国用户对于英国的询盘量再现增长。

“很多中国买家对于伦敦的经济和楼市的长期前景还是持乐观看法，他们将伦敦视为一个稳定、可靠的市场，视为可以提供较好的生活、教育和工作机会的地方。”罗雪欣说。

而在伦敦之外的市场，居外网分析称，曼彻斯特、伯明翰、利物浦等凭借经济增长前景的故事吸引了以投资为主要目的的中国投资客。

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“我当时决定在曼彻斯特购房，主要是基于该地区的增长前景，一方面英国政府有大力发展北方城市的战略，曼彻斯特原来是一个老工业城市，现在制定了新媒体城的转型战略；另外还有交通设施的升级，原本伦敦到曼城的火车需要两小时的车程，目前在建高铁将会把车程缩短至一小时多一点。”前述中国投资人表示。

尽管英国整体楼市的情绪不佳，交易量低迷，但和伦敦不同的是，其他地区的房价依然保持着增长。ONS的数据显示，威尔士2018年11月份的房价较2018年同期上涨了5.5%，北爱尔兰上涨了近5%，西米德兰兹郡和东米德兰兹郡的涨幅都超4%，西南地区涨幅超过4%，东北地区涨幅在4%左右。

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2019年英国房价或停止上涨

展望2019年，RICS认为，由于交易量持续低迷，英国今年的房价增速有停滞的可能性，不过由于供给仍然紧俏，所以不大可能会大跌。 “我也开发楼盘，在 ‘脱欧’公投过后，确实受到了影响，尤其是在伦敦市中心的项目，价格都出现了一定程度的下调，销售量确实有所放缓。现在已经过去两年多时间了，我们认为市场价格已经见底了。原因在于，“首先，英国房产的投资本身有一定的门槛，吸引的投资者更多的是出于避险、稳定性和孩子教育等需求。另外一点是，英国是个住房短缺大国。”韦朝贺说。

市场对于未来的看法显得更为乐观，RICS的调查结果显示，自2018年5月开始，对未来12个月的销售预期持续为负，但2018年12月开始转正。，RICS分析认为，近期市场中弥漫的悲观看法应该是由今年3月份的“脱欧”期限所引发的。“把眼光放更长远一些，随着‘脱欧’迷雾的散去，英国全国的（楼市）交易应该会逐渐稳定下来。”RICS首席经济学家Simon Rubinsohn在报告中评论称。

延伸阅读：【脱欧协议未能通过议会 英国房市走向何方？】

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来源：21世纪经济报道
责编：Zoe Chan

近期英国房东税收政策的变动引发了人们对购房出租投资市场的疑虑。尽管有警告称购房出租市场愈发不景气，但许多人仍纷纷投身英国私人住房出租市场，寻求可观的投资回报。这是因为英国住房投资仍然存在获利的可能，但你必须清楚你在做什么而且在选择投资房产时要更加谨慎挑剔。

过去几年来，学生住房逐渐成为炙手可热的投资市场。区域性城市和城镇的学生住房价格相对低廉，而租金却相对较高，使得投资者可以从中获利。

英国大学联盟数据显示，上一学年有232万学生在英国的高等教育机构学习。近几年，学生租房市场快速发展，传统多类型住户房产中学生租房比例增加，与此同时新建的专用性学生住房也不断增加。但对大多数学生而言，专用学生住房相对较昂贵，因此传统的学生住房更受欢迎。

房主也更青睐传统住房，因为他们可以将房子租给不同类型的租客，租客可以是群体或是个人。对房东及其抵押贷款机构而言，多类型的租客意味着更为稳定的租金收入。如果某个租客无法按期交租，也不会影响其他租客按期交租，这样房东就不会拖欠还贷。从房屋空置期（房屋没有出租，因此无法产生租金收入）角度看也是同样的道理。将房产分割为不同的单元出租降低了投资者租金收入亏空的风险。

此外，全国各地学生住房的需求不断增加，因此在传统高收入区域（伦敦和东南部地区）以外的地方进行投资的倾向也越来越强烈。过去几年来，利兹、曼彻斯特、伯明翰和利物浦等城市的房产价值都呈现增长趋势。据说这是因为南方的房主们卖掉了无利可图的出租房产，并将资金投资到了北方。

但面临多样化的投资选择，你该如何趁着学生住房的热潮进行投资呢？

了解房产所在地区和租客

要想进行购房出租投资，关键在于了解你所在的市场。这意味着要充分了解你所要投资的房产所在的地区。许多大学生都希望其所住的区域有各类学生住房，这样他们与其朋友交往时就能来去自如。在某些城市，“靠近学校”这一要求比在其他城市更为重要。

谢菲尔德是英国的教育重镇，超过30万大学生分布在1小时路程内的12所大学。Cornwall Works是英国谢菲尔德市最新开发的项目，售价79万人民币起，3年确保8%的租金回报。
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可供选择的住宅类型也十分重要。

在大学城的郊外地区购买一栋公寓听起来是一个合理的选择，但如果住房靠近校园，那么投资这类住房将更为合理，因为其需求将会很高，这样投资者有条件征收高额租金。

许多大学逐渐与开发商和地方政府部门合作建立全新的专用学生住房。这类住房设有学生社区，提供优质服务和安全保障，房间配有浴室，装备齐全。

随着更为合理的新住房的出现，租客的偏好也会随之发生变化。因此要时刻关注市场上的现有住宅以及未来的住宅趋势。

投资学生住房：购房再出租

一般来说，投资学生住房的唯一方式就是通过贷款购买或者自行购买学生住房，再进行出租。这意味着房东们需要有获得大量资金的渠道来满足投资需要，这限制了其投资数量，导致投资风险相对集中。在前财政大臣乔治·奥斯本（George Osborne）实施税收改革，导致房东收益减少之前，这大体上算是一种成功的投资方法。

现在，购房出租或购买第二住房需要在承担原有税率的基础上另行缴纳3%的印花税。此外，房贷利息的税收减免率从全额下调到至多20%。此外，英国银行加大了2017年房东贷款申请的评估审查力度。房东越来越难以盈利。

投资环境的变化促使购房出租和学生住房市场出现了新的投资方式。其中一个方法就是以众筹方式投资购房出租房产，即通过个人对个人借贷，或向基金或平台投资（购买名下有房产的股份有限公司的股票来进行投资）来共同承担购房出租房产的贷款。

这些投资方法的优点在于投资者无需大量的资金就可以投资学生住房。由于房产的管理工作由其他人负责，因此此类投资方式也更加省时省力，这也意味着你无需成为购房出租方面的专家就可以从中盈利。

但和所有投资一样，这些方式也有其风险所在，因此在你决心用你的辛苦钱进行投资前，请确保你做好了相关的调查工作。

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原文：ThisIsMoney.co.uk
翻译：LPS
责编：Zoe Chan