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动荡过后的绚烂 曼谷房产市场将大放异彩 | 泰国

曼谷，海外投资者一个全新的投资理想胜地。特别对于正在寻求快速资本增值和可靠与稳固租金回报的投资者，更是如此。

与诸如中国香港、新加坡、东京、上海、北京和吉隆坡等亚洲都市相比，现今曼谷房价奇低，平均价只有$5000平米。与北京的$9500、新加坡的$24500和中国香港的$3.1万平方单价相比，是非常有潜力的。但曼谷市场的潜力巨大，这个低价位不保证能持续太久。2013年3月末，曼谷公寓价格奇迹般地上涨了9.39%，使曼谷成为东南亚房价最快上涨的城市之一。

泰国政治动荡导致从2013年开始曼谷房价停滞了数月之久，泰铢贬值，SET股票指数和GDP受挫。然而，在2014年3月底军人政府执掌泰国以来，国家经济再次回到正轨。泰铢、SET股指和GDP增长也回到了政变前的水平。

持续增长的经济导致了泰国中产阶级的迅猛扩大。中产阶级正把新增财富投入到改善住房上面。这就使公寓价格快速上涨，特别是那些位于城市中心的好地段住房，由于位置的稀缺性而快速上涨。

曼谷，海外投资者一个全新的投资理想胜地

曼谷房产价格的上升才刚拉开序幕，东南亚国家联盟（ASEAN）2015年底将开始提供成员国之间免税贸易和旅游免签服务，届时这种上升趋势将更为明显。由于泰国位于联盟地区的中心枢纽位置，预计会从新贸易区中获得更多益处。

房地产市场的交易大多都在楼盘中心位置，这些楼盘坐落于曼谷大众公交系统的各个车站，使现今的人们可以便捷地通行于首都曼谷各个熙攘的街道。包括地铁、高架轨道、公交车和铁路在内的交通网络预计经过未来几年发展壮大，从现在的8条线路扩展成15条。由于新车站即将建设，城市新区将变成富有吸引力的居住区。

2013年4月全球房产指引发布的研究报告称，曼谷的平均年租金收入为6.3%。据此，曼谷成为东南亚继马尼拉和雅加达之后的第三资本回报之城，也成为了公寓市场资本快速增值的通道。

海外投资者占全曼谷公寓市场买家的比例较小，但由于懂行的投资者意识到亚洲主流城市的机会变得越来越少，这种情况迅速改变，他们开始放眼拥有良好投资回报的地区，特别是泰国现在已经回归稳定，资产价格业已重新复苏。

 

泰国房产销售经理Emily专栏全集：

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泰国 | 曼谷首屈一指最值得投资的新商业中心区

若提到泰国转售公寓价格增长（资本收益），在这方面最为突出的区域要属是隆区（Silom）和阿索克 – 拉差达区（Asok-Ratchada）。其转售价格增长平均每年大约为7%。特别是近期推出的新项目和位置绝佳的公寓，转售价格增长高达每年10%。这2个地区除了有良好的居住环境之外，其周边环绕着众多购物商场和购物中心，还有便捷的交通，无论是市区还是郊区各目的地，都能快速抵达。因此，这2个区域成为所有买家购房首选。

如果将每个区域的公寓出租情况作比较，属阿索克-拉差达区和拉差达- 汇狂区（Ratchada-Huai Khwang）的租金回报率最高，为每年5.1 – 5.5%。除了租金接近是隆 – 沙吞区（Silom-Sathon）的每平方米每月约600泰铢之外，拉差达披色区（Ratchadapisek）公寓的另一大优势为够买金额较为便宜，且多数为新建公寓。可以说整个拉差达披色区在公寓出租方面是最值得投资的区域。

在过去的2年里，拉差达披色区开始逐渐转型成为商业区

在过去的2年里，拉差达披色区开始逐渐转型成为商业区，办公大楼和高档的购物中心已经成为该区域的新地标。还有泰国证券交易所，也将被迁移至此。

其中，拉玛9地铁站（MRT Rama9）区为最具投资前景。该地段以中央拉玛 9购物中心和Mega项目的超级塔（Super Tower）而着称，使得这个地区附近的公寓和土地价格呈直线上升趋势。尤其因市中心向拉玛9区域的扩展，使其成为新的投资区域，被称为曼谷的“新兴商业中心区”。该区域的公寓整体价格增长每年高达11%，租金回报率平均为5.0 – 6.3%。

（据钜亨网） 

泰国|曼谷世界第七高楼周边新物业发售 14.2万美元入场

楼高615米的全球第七高楼曼谷The Super Tower附近推出新楼盘，300呎单位14万2000美元起售。

THE LINE Asoke-Ratchada项目位於泰国曼谷新核心商业区内，毗邻楼高615米丶125层的全球第七高楼丶东南亚第一高楼The Super Tower，距离机场快线最近铁路站约3分钟步程。

该项目从2016年6月11日至12日面向全球公开发售，共推473伙，单位面积从296到540平方呎不等。中国香港发售地点为中国香港万豪酒店，海外卖家可获全屋家俬装修。

THE LINE Asoke-Ratchada由泰国最大的公共交通运营商BTS与泰国房地产着名发展商Sansiri联手打造。

BTS集团的首席营运官Rangsin kritalug预测，该物业租金回报率可达6%，中国香港买家投资总额将有1400万美元，占到项目总值的两成左右。

THE LINE Asoke-Ratchada项目效果图

Rangsin kritalug还表示：市场对临近机场铁路和其他铁路沿线的曼谷分层物业有很大需求，曼谷人喜欢居住在铁路附近，方便出行。集团已经获得政府批准经营更多的铁路和会购入更多列车，满足需求。

《曼谷邮报》5月31日引述泰国财政部次长Wisudhi Srisuphan的话，“在馀下的半年时间内，大约200万亿泰铢的公共花费会用来促进经济增长。楼市将会以5%的速度增长。在经济不景气的大环境下，地产发展商需要有生存的策略。”

泰国分层住宅协会（Thai Condominium Association）主席Prasert Taedullayasatit表示，在2016第一个季度，大曼谷地区的房地产市场增幅达8%，在6个重要的府增长了11%， “随着新楼盘的发售和新铁路线的陆续运行，在大曼谷地区的房地产市场会继续呈现上升势头。”

路透社6月1日报道，泰国央行总裁威拉泰表示，当前泰国的货币政策适宜，泰国经济今年预计增长3.1%。

（据南华早报中文网）

泰国曼谷适合外人居 投资公寓升值潜力大

政经局势不稳的曼谷看似并非外派员工的理想工作地点，但相较於新加坡丶中国香港丶上海，泰国曼谷生活费相对便宜丶房价也合理丶加上不乏国际文凭组织学制的国际学校，吸引不少海外员工携家带眷到曼谷任职。

乍看之下，泰国首都曼谷并非外派员工的理想地点。首先，泰国政局非常不稳定，政争频率之高居东南亚之冠。其次，经济表现也比邻国逊色：2016年经济成长前景因出口持续下滑而遭调降。再者，去年8月在曼谷最热闹的四面佛附近发生大爆炸，造成22人死丶120多人伤，震惊全球。

许多刚到泰国的外派员工不习惯随处可见的贿赂歪风丶恶名昭彰的性工业丶动不动就上演的政争。但2年前从美国波士顿外派到曼谷的29岁女子罗伦．凯莉（Lauren Carey）说：“其实每个国家都有自己的问题，也包括我的国家美国在内。我觉得在这里不会比美国不安全，当年我和波士顿马拉松爆炸案仅一个街的距离。总而言之，来曼谷，利多於弊。”她说，曼谷的物价低，生活品质也远在波士顿之上。

的确，相较於新加坡丶中国香港丶上海等邻近的金融之都，泰国的居住环境对外派员工而言轻松许多。根据英国汇丰集团2015年的外派人员调查，对於有心置产的外派人员而言，泰国是非常不错的选项。

泰国法律允许外国人购买单间公寓，只不过不得购买整栋楼（至多能拥有总销售面积的49％）。去年曼谷的公寓售价攀升了14％，市中心一房公寓平均月租是21,000泰铢，1平方公尺售价是13,754泰铢。

但房产仲介业者陶格瓦尔德说，泰国公寓的房价已节节攀升，不像之前那麽容易入手，主要是因为土地价格上涨，豪宅建案林立。

泰国法律允许外国人购买单间公寓，至多能拥有总销售面积的49％

泰国人友善 房价物价低

除了房价与物价较低，叫车服务Uber丶搜寻巨擘Google等跨国企业则是看上曼谷完善的基础设施丶地利丶以及较少的经商阻碍，而在此设立海外分部。资诚联合会计师事务所丶百事可乐丶智威汤逊广告公司也都在曼谷成立总部或扩大营业，成功吸引不少西方的外派人员移居泰国。

除了跨国公司，泰国的本土企业，诸如汇商银行（Siam Commercial Bank）丶电信公司True Corporation丶曼谷医院等也积极向海外人士招手，希望藉助他们的长才，学习专业的知识与技能。

外派员到了泰国，即使不会讲泰语，在曼谷依旧可以过得很好，不仅是因为泰国人友善，也因为泰国人多半具备基本的英语能力，和外国人沟通不成问题。

国际学校教学品质一流

外派人员多半会选择携家带眷移居曼谷，因为曼谷的国际学校教学品质一流。

目前在曼谷史坦福国际大学任教的佛尔德（Daved Forde），23年前从美国移居曼谷，妻子在泰国生了2个孩子，目前2个小孩均就读曼谷的国际学校。

他说：“教育是许多外派人员家属愿意移居到曼谷的主要原因。这里的国际文凭学制课程（IB）让移居曼谷成了理想的选择。”

英国多家知名高中，如圣安德鲁丶哈罗公学等均在曼谷设有国际分校，提供IB课程。泰国出资成立的国际学校，如国际曼谷学校等，也都有不错的口碑。

至於像凯莉这样的单身女子，对於外来职涯的关注则远甚於小孩教育的优劣。她说：”5年前我压根儿没想过自己会来到东南亚，而今我在这里，因为我看到了潜力。我在这个崛起的地方深耕我的职涯，和来自全球各地的人建立关系，享受平衡丶少些压力的生活。毫无疑问，我比以前过得更好。”

（据工商时报）

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泰国置业看过来！曼谷近千房屋与公寓将重新包装上市

泰国世界日报报导，曼谷商业资产管理有限公司（BAM）副董事总经理颂蓬表示，公司将300-400个单元、价格不超过300万铢的独立房屋和500个公寓单元资产进行重新包装以上市发售，因政府出台刺激国内房地产市场的措施，吸引更多民众入市购买住宅物业。

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颂蓬表示，在今年首9个月（1-9月）期间，推出市场发售的不良资产（NPA）价格累计达51.74亿铢，不过，仍比预定目标62亿铢低约20%，其中有部分客户向金融机构申请房贷时未能通过授信审查，因金融机构收紧房贷资金发放政策，加强筛选优质客户以保证贷款品质。与此同时，有意购买土地和厂房以扩大经营业务的经营商也因经济放缓形势而决策暂缓投资。

此外，公司还与大华银行（UOB）合作，为购买本公司上市资产的客户提供最高可达100%的全额房贷，但须审查申请贷款客户的负债情况和调查征信局的黑名单情况，估计全年公司可出售不良资产的总值约达83.10亿铢，估比预定目标低10-20%。

展望2016年首季市场形势时，公司拟再次推出“容易购买公寓单元”促销活动，上次促销活动成功销售超过400个公寓单元。推出二手公寓单元售价不超过50万铢，按定价水准月供1500-3000铢，最长分期付款不超过10年。如分期付款限届满仍有未偿余额，允许客户在最后供款期一次性偿还。将推出的促销活动面向收入低群体，也包括从事自由职业者群体，如受雇驾车、计程车、摩托车的士以及公司员工，月收入约为1-2万铢水准的人群。有意购买公司上市二手公寓单元者，只需交付1000铢订金和再交1000铢就可签约，并允许入住购买的单元。

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（据钜亨网）

曼谷住宅房产投资重心向市外移 公寓价格涨势佳

根据泰国房地产公司在第四季度《曼谷房地产时报》调查报告中指出，曼谷住宅地产的购买和投资焦点已从商业中心区转移。

曼谷CBD公寓推出单位数量
曼谷CBD公寓价格指数

报告中指出从2014年开始，曼谷住宅市场形势欠佳，当地政治动荡导致大部分开发商均推迟他们的发展项目。直至下半年，在市场推出的住房项目数量才显得积极，第三季度共有大约1830个新住宅单位推出。

曼谷政局不稳已致使投资者和个人买家对购买公寓的地理位置考虑得更加周全。相反，这也意味着开发商更乐意在中心城区之外的地方发展房地产项目。

在2014年，泰国政府批准开通更大规模的公共交通路线，带动CBD之外地区的住房需求。而且公寓的面积也缩减成单卧室公寓，让中产阶级买家购买得起而大受欢迎。

2014年曼谷外环地区的公寓均价稳步上涨，戴德梁行房地产顾问公司（DTZ）预测2015年近郊公寓均价还会保持上涨势头。

根据戴德梁行的统计，2014年第四季度有8个新公寓开发项目，合共1733个公寓单位在曼谷推出。预料2015年内当地的住房需求会逐步向非中心城区转移。尽管如此，投资者对地理位置优越和配备优良的高品质住宅项目仍有相当浓厚的兴趣，开发商继续能够在预售阶段卖出所有住宅单位。

曼谷的豪华公寓销售额有望在2015年内因强大的海外需求而上涨到200亿泰铢。曼谷的公寓价格在东南亚地区仍然相对较低，所以依然吸引到投资者的兴趣，预计海外投资者将占曼谷公寓项目销售的20%。

戴德梁行指出，大多数海外买家来自中国香港和新加坡，中国和日本买家同时也占据曼谷公寓销售的大比例。欧洲买家逐渐减少，来自英国、德国的买家合共少于10%。

CBD转售公寓有望在2015年稳健增长，第四季公寓环比价格上涨3%，全年上涨大约5%。戴德梁行指出，部分原因是由于2014年初缺少交易活动，而且转售公寓是对许多买家一个相对实惠的购房选择。

2015年曼谷的地价有望持续上涨，但上涨速度减弱，涨幅大约介乎5%-10%。这将反过来持续推高公寓的均价。

房地产公司总结，曼谷住房市场基本上会继续为国内和海外买家创造有利条件，期望在中长期内保持稳健的发展前景。

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