金邊核心區域房價以25%的速度增長，現有市場租金回報率達8%~15%！”在這條極具誘惑力的廣告背後，是企業對於中國買房客心理的精準把握。
根據全球中文國際房產平台居外網的統計數據，2017年第一季度和第二季度，中國投資者詢問柬埔寨房產的數量，同比（比去年同期）分別增長了533%和152%，即增長5倍和1.5倍。要知道，由於2015年的基數太低，2016年第二季度的增速甚至達到了101倍。
隨著中國中產階層的不斷壯大，尋找海外投資渠道以獲得合理的回報，越來越成為其需求熱點。而對於中國人來說，房產投資似乎永遠是最穩妥的選擇。
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除了柬埔寨，根據居外網2016年的業績報告，泰國是中國人在亞洲其他國家中最青睞的買房目的地；而2017年二季度的詢問量，同比也增長了1.5倍。
“我們很早就看好泰國，加上現在國家的‘一帶一路’倡議，我們心裡的底氣更足了。”陳戀（化名）這樣告訴第一財經記者。她和丈夫今年剛剛在普吉島買下了一套價值200萬元人民幣的海景別墅。
買房動機
居外網的最新統計數據顯示，中國人赴東南亞買房的第一大動機是投資，出於投資需求去泰國、馬來西亞和柬埔寨買房的人數比例分別達到70.2%、62.2%和92%。
僅次於投資的第二大目的是自住。作為與中國地理接近且擁有陽光沙灘海岸等良好自然資源的旅遊勝地，東南亞尤其是泰國成為了不少中國人的心頭好。
“曼谷我們很熟悉，去過很多次，但很擁堵，環境自然是海島好多了，我們又覺得普吉島比蘇梅島和華欣都要更成熟。”陳戀買下的別墅是普吉島上名為NaMara卡馬拉別墅開發項目中的其中一棟，簽完合同後預計9個月後交房。由於是期房，目前只支付了30%的首付，由開發商以5%的利息提供50%的貸款，剩下的20%則在房屋建設期間分期支付。
把別墅賣給陳戀的是她的老朋友——RC國際集團CEO孔天睿（TerryClarke），一位自稱90%的客戶都是中國買家的英國人。幾年前，陳戀在他的推介下，去英國投資了一套學生公寓。
“我們在普吉島開發了16期別墅，每期8套，幾個星期前才剛剛發佈，現在已經售完2期了，賣得非常快。”說起自己的生意，孔天睿特地在微信上發了一個得意的表情，“我們在4個小時裡就賣出了第一期的7套別墅，當時我正在寧波聽一場中國的音樂劇。”
對陳戀來說，買下普吉島的別墅，再和孔天睿所在的開發商公司簽下包租合同，她將獲得每年5%的投資回報。此外，每一年有一週她可以用來自住度假。
和陳戀不同，潘歆（化名）在泰國買房的動機除了投資之外，更多的是為了孩子的教育。而教育，也是排在投資和自住兩大需求之外中國人去泰國買房的第三個目的。
今年5月，潘歆在泰國曼谷買下了一套價值70萬元人民幣的一室戶公寓。“我們幾乎每年都會去泰國度假。”潘歆告訴第一財經記者，“另外我們也考慮孩子將來唸書的計畫。根據我自己的研究，泰國的教育可以作為去英美或澳大利亞留學的過渡。”
由於是期房，潘歆也同樣是先付了一筆定金。房子總價不高，她並沒有在外匯方面遇到壓力。對陳戀來說，200萬元人民幣總價的三成首付為60萬元，約合9萬美元，她依靠平時美元的積累也並不難搞定。
“這也是為什麼我們沒考慮去買更貴房子的原因，我一個同學就放棄在澳大利亞買房了，因為在近一兩年‘寬進嚴出’的背景下，她的大筆款項匯出不是那麼順利，看中一套800萬元人民幣的別墅再喜歡也只能放棄。”潘歆對第一財經記者說。
1.5億遊客大軍
買房行為的支點，是持續增長的出境旅遊人數，以及中國企業海外投資合作大背景下外派人員數量的增長。
就在9月13日，聯合國世界旅遊組織第22屆全體大會在四川成都召開。大會舉辦了“一帶一路”旅遊部長會議，發佈了《“一帶一路”旅遊合作成都倡議》。據國家旅遊局預計，“十三五”時期（2016-2020年），“一帶一路”相關國家將迎來1.5億人次中國遊客，旅遊消費超過2000億美元。
目前，中國已與46個“一帶一路”相關國家和地區締結各類互免協議，19個“一帶一路”相關國家和地區給予中國公民落地簽便利。
除了東南亞，中國人赴中東和東歐地區的旅遊和投資也越來越熱。
杜曉芸是科威國際不動產（COLDWELLBANKER）阿聯酋的銷售經理，主要在迪拜銷售房產。“3年前，我大部分客戶都是外國人，以伊朗人、英國人和印度人為主，只有不到10%的中國客戶。現在我幾乎100%的時間都在服務中國人，完全沒時間顧及別國客戶了。”杜曉芸告訴第一財經記者，她每個月都會接待5~10個購房意向明確的中國客戶，平時諮詢的中國人就更多了。
“今年的感受特別明顯。在迪拜房地產市場上，中國買家在國際買家的排名已經從去年的15名升到了第8名。”她說，“以前中國人不怎麼關注阿聯酋，現在回國後，發現大家談論得很多，感興趣的也很多。甚至我的不少客戶在買了房子後，開始考慮去迪拜發展生意或工作。”
杜曉芸說，另一個變化是，迪拜當地的一些銀行現在開始為中國的投資者提供房貸服務，貸款額度可達50%~75%，利率在4.5%~5.5%左右。
對她來說，這個國慶長假是實實在在的“黃金週”。“4天3晚看房團”是杜曉芸為中國人量身定做的國慶計畫——買房考察加旅遊。
值得注意的是，中國赴捷克、波蘭和俄羅斯買房的熱情呈現出不規則的波動。
居外網的數據顯示，諮詢去捷克買房的中國人在2016年四個季度都出現了5倍以上的增長，但在2017年一季度卻只增長了33.3%，二季度則下降了80%；針對波蘭房產的諮詢人數在2016年三季度和2017年一季度分別增長了5倍和6倍，但2016年四季度卻下降了33.3%；對俄羅斯房地產感興趣的中國人則在2017年一季度和二季度分別增加了2.3和2.5倍。
從居外網的數據來看，菲律賓、越南、馬來西亞樓市的中國人諮詢數量都出現了持續且明顯的增加。而就中國買家去捷克購房的需求來說，自住比投資的比例更大；在波蘭和俄羅斯，自住和投資的比例則較為接近。
購房熱潮背後的風險考量
居外網CEO羅雪欣對此解釋說：“居外網上‘一帶一路’相關國家的房源訪問量近年出現了陡增，但基數還是較低的。我們相信這是一波新的行情正在醞釀，幾年後預計可達峰值。但這波行情能持續多長，還取決於當地市場能否給中國買家提供有吸引力的機會、安全的投資環境以及合理的投資回報。到目前為止，中國居民海外購房熱仍集中在東南亞國家，尚未達至俄羅斯及東歐國家。”
熱情高漲的購房者背後，是積極的開發商和房產中介。
最近幾年，中國開發商碧桂園、綠地、富力都在東南亞進行了大規模的不動產投資。在碧桂園的官網首頁上，共呈現了馬來西亞目前還在銷售中的4個項目，新山的“森林城市”依然佔據最為顯眼的位置；而綠地集團也在泰國芭提雅和馬來西亞新山分別投資8.5億和47億元人民幣，打造度假和住宅社區。
關於海外置業是否面臨無法交房和各種投資風險，陳戀和潘歆表示自己不太擔憂。首先，泰國房地產的投資回報率大約在5%，這也算得上合理。“如果是很高的回報率，我會有質疑。”潘歆說。此外，由於目前房價不高且只支付了首期的款項，延期交房的損失賠償擬定在了購房合同裡。
當然，房產投資不僅要考察樓盤和開發商，也要考慮當地經濟人文環境、基礎設施和社會法制治安等綜合條件，才能確保資產保值增值。
孔天睿表示，作為開發商，他們會建議客戶聘請一位律師來監控分期付款，並且允許客戶在房屋每完成一個階段後支付一期的款項。
陳戀和潘歆目前均在上海擁有自住的房子，表示目前不會考慮投資國內的房產，更看好東南亞房市。
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（據第一財經日報）
