2017年初，澳洲房產投資成交量節節新高，其中一大部分都將來自於海外投資者。盡管2016年澳洲本土銀行紛紛收緊對海外人士的貸款政策，但大多數海外投資者仍希望運用貸款杠杆來實現投資的最優化配置。
希望通過此文的分享與注意點的提醒，能讓更多人在對澳洲投資前景充滿信心的同時，也帶著一份放心。
- 識別和選擇有資質的貸款經紀人，並在必要時請律師審查《貸款合同》
2016年5月起，澳洲本土銀行紛紛收緊海外收入貸款後，各類借貸公司、基金公司或開發商旗下的金融公司猶如雨後春筍，遍地開花。參差不齊的貸款機構與迫在眉睫的樓花交付壓力讓投資者有時忽視了風險所在，從而冒然選擇了“雜亂高利”的海外收入貸款項目。
總體而言，匯豐銀行是海外投資者目前最好的選擇，無論是“費用”、“利息”、“申請流程”方面給予海外客戶非常好的申請條件。其中，不少海外投資者也會通過選擇貸款經紀人來獲得更多更便捷的貸款服務支持與優惠，因此識別和選擇有資質的貸款經紀人便是重中之重：
- 《貸款經紀從業守則》規定，貸款經紀須為澳洲公民或擁有永久居留權，且持有澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）發出的CRN資質牌號（Credit Representative Number）；
- 在詢問過從業5年的貸款經紀後，意外發現很多客戶並沒有得到過《貸款合同》條款的法律解釋，甚至部分客戶並不在意《貸款合同》中的條款解讀。在目前海貸的嚴峻情勢下，請專業律師審查《貸款合同》無疑能更好地保障客戶的貸款申請與物業的順利交付。
彙豐銀行是海外投資者目前最好的選擇
- 銀行在物業交付前仍保留撤銷貸款的權利（案例分析）
分享本人真實辦理過的一個案例，銀行的“臨陣”通知與處理方式著實讓客戶損失慘重。
2016年，持有永久居留權的鄭先生有著部分海外收入與部分本地收入，在申請貸款時雖有被要求補交證明材料，但也算一路綠燈，得到了預先批准（Pre-approval）且順利簽署了《貸款合同》。然而，就在交付的前一日，澳洲四大銀行之一的XX銀行以公寓面積太小為由在交割前的24小時決定撤銷貸款，這讓想要在黃金海岸首次置業的鄭先生損失了近5萬澳元的首付。
鄭先生事後不停向賣家解釋“銀行甚至沒有留時間給我再去申請貸款，我的條件在這之前從來沒有被拒絕過啊！”無疑，賣家無法替鄭先生買單，最終沒收首付，終止了合同。
該銀行最後解釋道，他們一般不批准對50平米以下物業的貸款申請。他們拒絕評論審查貸款的銀行經理是否有得到任何名義的佣金。
該案例很好地說明了銀行對海外收入貸款政策收緊的同時，也在《貸款合同》中扮演著強勢主動的一方，並且保留著在物業交付前可撤銷貸款的權利。
請注意，其它也可能被撤銷海外收入貸款的情形有但不限於：
- 個人收入達不到銀行貸款申請要求
- 電話核查時與雇主信提供的信息細節不一致
- 雇主信內容混亂，工資進賬記錄混亂，不能詳細的說明入賬來源
- 雇主單位資質達不到銀行申請要求
- 房屋內部面積在45平米以下
- 中國信用記錄不良等
多個情形下海外收入貸款可能被撤銷
- 預先批准（Pre-approval）不同於預獲資格（Pre-qualified），更不同於《貸款合同》的簽署
在投資金融圈，預先批准（Pre-approval）不同於預獲資格（Pre-qualified）一直存在很大爭議。
一種普遍的解讀是，預獲資格（Pre-qualified）指貸款機構根據某些信息來推測可以給您提供多少貸款。如果您獲得了預先批准（Pre-approval），說明貸款機構已對您提交的信息進行了核實，在一定條件下，給予您確定的活期利率。然而，也有很多貸款機構將二者偏差地理解為同種含義。
因此與貸款機構談判時，事先一定問明其對預獲資格（Pre-qualified）與預先批准（Pre-approval）兩個關鍵詞的定義以及額外的貸款申請要求。
此外，無論您是獲得預獲資格（Pre-qualified）還是預先批准（Pre-approval），兩者都不等同於《貸款合同》的簽署與生效。需要注意的是，《貸款合同》往往要求太平紳士或律師作為見證人以保障合同簽署及交換的真實性。
- 彙率波動及其影響（案例分析）
在彙豐銀行官方發布的《彙豐銀行外幣住房貸款風險說明》中，彙豐銀行非常積極且正面的履行了風險揭露與聲明義務，在其《說明》中提及到以下風險：
- 還款幣種限制及其影響；
- 貸款利率波動及其影響；
- 彙率波動及其影響（占全文近50%篇幅）。
由於彙豐銀行在澳洲的海外收入貸款實行“依據海外收入證明申請貸款，而用澳洲賬戶進行貸款與還款“，所以可以較好的規避上述還款幣種與貸款利率波動與影響，但仍然無法完全規避彙率的影響。
此處的彙率波動主要指當貸款申請人選擇與其收入幣種不同的貸款幣種的情況下，收入貨幣價值（如人民幣）相對於貸款貨幣（如澳幣）價值的上下波動。如果貸款申請人沒有足夠的澳幣存款，由於其在大部分情況下需將收入貨幣（人民幣）兌換成貸款貨幣（澳幣）用以支付每月還款或償還貸款本金，則其的實際負債收入比將取決於兌換當日收入貨幣對貸款貨幣的彙率。
若收入貨幣相對貸款貨幣升值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應減少，貸款申請人的負債收入比降低。若收入貨幣相對貸款貨幣貶值，則以收入貨幣計算的貸款金額和每月還款額相應增多，貸款申請人的負債收入比升高。極端情況下，借款人的收入可能無法支持其每月還款。雖然彙豐銀行實行“澳元貸，澳元還”的政策，但若貸款申請人主要收入來源於人民幣，而在澳洲的物業為非投資物業且無穩定收入來源時，無疑彙率波動將成為很大的貸款影響因素之一。
案例分析（引用《說明》官方情景分析）
若您的收入為人民幣，但申請的是澳元貸款，則您將在貸款期間內承擔人民幣（收入貨幣）對澳元（貸款貨幣）的彙率波動風險。假設您申請等值人民幣600萬的澳元貸款，放款當時人民幣對澳元的彙率為6，即您的貸款金額為100萬澳元。按30年貸款期限、4%年利率、每月定額還款方式計算，您每月應還款額為4774.15澳元，按當時彙率計算即為人民幣28,644.90元。彙率波動的可能情形為：
- 假設一年後，人民幣相對澳元升值5%至1澳元=5.7元人民幣，您每月應還款額仍為15澳元，但相應人民幣金額減少至27,212.66元。從人民幣角度看，您的每月還款額減少5%；
- 再假設一年後，人民幣相對澳元貶值5%至1澳元=6.3元人民幣，您每月應還款額仍為15澳元，但相應人民幣金額增加至30,077.15元。從人民幣角度看，您的每月還款額增加5%。
澳元對人民幣彙率
- 行政處罰或刑事罪名（案例分析）
貸款詐騙行為被認為是2016年澳洲各大銀行收緊海外收入貸款的主要原因之一
通過經修改的或造假的海外收入證明來申請貸款，無疑是一種貸款詐騙行為，並且一度被認為是2016年澳洲各大銀行紛紛收緊海外收入貸款的主要原因之一。在澳洲房產投資最井噴的過去3年，利用經修改的或造假的海外收入證明申請貸款成為不少黑心貸款經紀人斂財的主要手段。在和業內人士聊天時，曾了解到“一些沒有資質和底線的無牌經紀，每天在各個圈子裡社交，靠不規範的操作手法，第一年賺30萬的大有人在，第二年能到小50萬，做得特別好的3年內年入百萬都有可能“。然而，因為所有貸款文件均需申請人簽名，被追查時，黑心的貸款經紀可能早就逃之夭夭，而貸款申請人卻有可能面臨文書造假的行政或刑事處罰。
倘若貸款申請人有著惡意不還錢的主觀意願，根據《澳洲聯邦刑法典》第134節規定“行為人以永久剝奪他人財產的蓄意，通過某一欺詐行為，不誠實地獲取了他人的所有財產”，那麼其很有可能被判處貸款詐騙罪，面臨最高10年監禁的刑法。
澳大利亞安全與投資委員會（ASIC）在2016年6月30日發布通告，要求包括位於新南威爾士州的Ace Mortgage Market Pty Ltd（袁翹新會計師）幾家房貸經紀公司更改其發布的針對華人貸款申請者的廣告。整頓原因之一是其違反了相關《借貸法》，“廣告上用中文標注的“最低固定利率”及“無需收入證明”構成了誤導信息或是虛假廣告“。而事實是這些機構提供的最低固定利率並不符合法律規定，並且收入證明在貸款審批中無法被豁免。
事發後，很多已經在這些被要求整頓的貸款機構辦理的貸款申請人被迫陷入了窘境中，他們被“忽悠”著提供了與事實不符的申請材料，而面臨即將到來的交付日，他們很有可能無法按時得到貸款，順利完成交付；更可怕的是，他們中的部分申請人甚至有可能在日後面臨行政或刑事處罰。
最後，請各位投資者務必謹記：在您與銀行簽署正式的《貸款合同》之前，您都應該尋找機會了解您將承擔的風險與法律注意點，必要時更改並選擇適合您的貸款方案。我們也強烈建議您在做出決定前，咨詢相關的第三方法律或金融機構。
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