海外买房 – Page 9

海外买房投资光看房价还不够！外汇汇率也很重要

一、外汇汇率对在海外买房的影响

中国人在海外投资，房价高低固然是最先要考虑的因素，两国之间的外汇汇率也是相当重要的一环。选择在正确的时机进行投资，可以降低买房成本，相当于房价直接打折。虽然一个国家汇率贬值会导致当地一系列的通货膨胀，房价也会随之攀升，但在正常汇率浮动水平下，这种调整一般是缓慢且平稳的。只要投资者认清自己与市场的位置，把握好投资时机，外汇汇率依然会为房价带来不小的优惠。

以澳元汇率为例，近期澳元对人民币汇率持续走低，2015年5月到11月半年的时间最高贬值幅度超过了10%。我们以位于澳大利亚一座150万澳币的房产为例，介绍澳元汇率变动对在澳洲买房带来的影响。

从以上表格中我们可以看到，不到半年的时间，在房价不变的情况下买家可以通过汇率变化享受9折购房，大幅减少购房资金。

此外，据澳洲房价数据表示，2015年第二季度悉尼房价较第一季度上涨8.9%，墨尔本上涨4.2%，其他澳洲大城市2015年第二季度房价环比上升均不到1%，珀斯与达尔文的房价更是出现了轻微下跌。由此可见，澳元汇率变化除了可以节省购房资金外，即使是在在房价飞速攀升的热点城市也可以抵消一部分房价上涨带来的投资压力。

二、外汇汇率对海外卖房/租房的影响

投资海外房产，收益是许多投资者最关心的问题。房产收益的方法一般是通过出售与出租。投资者（特别是中短期投资者）在收益之后通常会回收资金，再继续投入其他房产或资产中。当今投资者视野遍布全球，对于他们而言，无论租售房产，投资海外房产带来的实际收益仅仅是计算公式的一部分，而另一部分则为不停变动的外汇汇率。

让我们用一个案例解释这个公式的计算方法：

假设一位中国投资者五年前以70万加币在加拿大温哥华西部内城购置了一套房产，近年来价格涨幅明显，于是想在近期卖出投资其他国家的房产。官方数据显示近五年来，温哥华西部内城的房价增长幅度为34%左右，这位投资者预计可以以94万加币出售这套房屋。

下面让我们来计算这位投资者的实际投资收益。五年前，人民币对加币的汇率约为6.54:1，也就是说这位投资者其实花了约458万人民币来购置这套房产。在那之后，人民币对加币持续走强，2015年11月的汇率约为4.82:1。假设这位投资者将卖房所得的94万加币换回人民币，他将换得约453万人民币。

于是，一个有趣的情况出现了。如果将买卖时外汇汇率差考虑在内，这位投资者卖房时获得的24万加币的收益瞬间化为乌有，实际上还损失了5万人民币。

相反，如果投资者所持房产所在国的货币势头强劲，对人民币持续走强，即使当地房价并没有明显的提升，投资者依然可以利用汇率优势赚取差价而最终获益。而在当今全球市场并不乐观的情况下，许多国家很可能保持现有的宽松货币政策。放眼全球目前也只有美元价值坚挺，并且在加息预期下尚有升值空间。

所以当投资者打算租售海外房产，仅仅关注房价的变动并不够，汇率差价也是一个重要因素。

下表是我们总结的几种可能情况，能够让您更方便的计算您的实际收益：

三、主要国家外汇汇率最新动态

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居外课堂：海外买房是否可以移民？

在国内的个别城市有买房以后可以申请当地户口的政策，这对于购房者来说是一个比较重要具有吸引力的重要信息。有很多购房者认为这一政策在国外同样适用，那么目前都有哪些国家可以买房移民，哪些国家不可以买房移民呢?下面，居外为你一一介绍。

最严外汇管制出台对海外买房投资将带来哪些影响？

2015年9月6日，外汇局上海分局下发通知加强银行代客售汇业务监管，其中个人分拆购汇被严格监管受到了广泛关注。尽管分析人士指出，新规出台与近期加强外汇监管有关，并非限制个人正常购汇行为，对大家个人留学旅游等换汇也影响不大。不过，对于涉及外汇额较大的海外房产投资来说，新规定出台不可避免地带来一些影响，且看居外网为你详细解读。

海外房产保值买到已经赚 “中国式买房”席卷澳大利亚

中国投资者赴海外买房早已不是什么新闻，但突如其来的人民币贬值很可能会进一步推动国人为求财富保值而购买海外房地产的热情。

“看到别人都去买，自己也去买一套。现在国内楼市前景看不准加上人民币贬值，那就去外国买呗，这就叫中国式买房。”

“深圳房价涨得太快了，人民币又开始贬值，在我看来买房子还是最保值的方法。”正准备在国庆假期去澳大利亚看房的陈先生如是说。

一直以来，国内资金对海外房地产市场的投资热情高烧不退。如今，在国内各地房价分化以及人民币贬值预期的背景下，国人热衷的海外买房似乎又暗潮汹涌。

“出走”澳大利亚

虽然不是双休日，在深圳福田区某写字楼内，一家地产咨询机构正在举办澳大利亚投资研讨会，小小的会议室里却挤满了前来参会的人。

“即使悉尼房价已经涨了很多，但悉尼周边仍有大片区域能够开发，所以能够预期未来收益可观。”前来咨询的刘女士对记者表示，“置业经理说，现在澳大利亚多数新房在交付一两成首付之后，还可以月租抵供，如今在深圳买房即使给五六成首付都很难做到月租抵供，房子的出租收益率比深圳的房子高出许多，我有点心动。”

在世界各地的房地产市场中，“财大气粗”的中国买家总是成为众矢之的。海外投资者对澳大利亚房价的推动不容小视，而中国已经是澳大利亚房地产市场的最大投资国。据澳大利亚投资审核委员会年度报告，不管是商业地产还是私家住宅，中国买家在2013至2014年间在澳大利亚房地产上投入124亿澳元。在此期间，中国对澳大利亚的总投资为277亿澳元，超越美国的175亿澳元。根据澳大利亚权威地产网站CoreLogic最新公布的报告显示，7月澳大利亚主要城市房屋价值环比涨幅达2.8%，季度涨幅则为4%。在过去12个月中，澳大利亚主要城市房屋价值涨幅达到11.1%。

澳大利亚媒体近日报道，位于悉尼的绿色广场公寓一开盘就在两小时内售罄，大批华人排队购房，开发商不得不增加房源。

如果这些还不够说明澳大利亚房地产市场的火热，当地市场出现的一些销售“怪招”也很有说服力。现在，悉尼许多屋主集体出售房子给发展商，这样一来，他们就能以相当于单独卖出房子近4倍的价格售出房子，从中获取大笔盈利。有当地房地产经纪表示，在过去的一年里，有越来越多屋主主动召集周围的邻居一起卖房子，曾有47名屋主把他们位于悉尼西部郊区的房子卖给发展商，结果五栋房子以破纪录的2050万澳元售出，每栋房子的平均售价为400万澳元，这比单独卖房子的叫价高出近4倍。

中国投资者正在寻找安全、稳定、保险的投资对象，在这方面澳大利亚房地产很吸引他们

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规避人民币贬值风险

其实，中国投资者赴海外买房早已不是什么新闻，但突如其来的人民币贬值很可能会进一步推动国人为求财富保值而购买海外房地产的热情。

“深圳房价格涨得太猛，而人民币才刚刚开始贬值。”陈先生表示，“内地二三线城市的房子有点不敢出手，深圳房价特别是近两年内就翻了一倍，而且是高位翻倍，有点夸张。”

2009年之前，陈先生在深圳市罗湖区和福田区陆续购置了3套房子，这些房子的价格自那时起已经翻了好几倍。“像我在罗湖区田贝的一套两室一厅，当时买进的价格每平方米不到15000元，由于是深圳中学学位房，上个月以接近每平米6万元的价格卖掉。”说到这，陈先生显得有点得意。“身边许多朋友都在澳大利亚投资，我也准备国庆假期去澳大利亚看看，在我看来买房还是最保值的方法。”陈先生还打趣说，“看到别人都在买，自己也去抢一套，与需求无关。现在国内楼市前景看不准加上人民币贬值，那就去外国买呗，这就叫中国式买房，过去和现在都没变。”

仲量联行认为，人民币汇率的这一最新变化，将大大推动中国投资者海外购买住宅资产的热情。正在考虑海外置业的个人投资者现在有更多的理由到海外投资房地产，以实现资产多元化。就连澳大利亚国库部长霍奇近日也对海外媒体表示，中国投资者正在寻找安全、稳定、保险的投资对象，在这方面澳大利亚房地产很吸引他们。

正如港元与美元挂钩，深圳投资客赴中国香港购房的热情也再次被点燃。据美联物业最新数据统计，今年一季度内地人购买中国香港一手住宅价值1000万元及以上的占比达约41.3%，同期1000万元及以上的二手住宅注册比率仅约12.8%，反映出一手高档物业在内地市场需求依然殷切，尤其是深圳等一线城市有实力的投资客在港投资物业人数将增加。

真的是摇钱树？

国内楼市表现分化，加上人民币出现贬值趋势，反衬出海外优质房产的高性价比，但海外置业真的是“不用浇水的摇钱树”？

有分析人士认为，海外置业存在诸多风险，投资者至少应防范政治、政策、市场、汇率等四大风险。有投资者表示，尽管人民币小幅贬值，但澳币贬值更厉害，这从另外一个角度说明，在澳购房确实存在很大的汇率风险。

澳大利亚规定，外国人在澳购买新房没有限制，但若购买二手住房必须满足多个条件。由此可见，澳大利亚楼市一直存在“限外令”。如今，房价飙升令当地银行业监管层感到担忧，澳大利亚银行开始收紧购房贷款。高力国际国际物业高级经理黄一韵也对记者表示，的确有部分澳大利亚银行收紧了房贷政策。

此外，澳大利亚政府加大力度、打击来自中国和其他一些地方的买家违反购房法律的行为。据悉，澳大利亚各地的多位外国购房者已经被要求卖房。澳大利亚国库部长霍基日前向议会提交《外国接管及收购法修订案》，旨在加强对外国投资澳大利亚房地产的监管力度，还提出了对外国投资申请收费的制度：外资在住宅及农业投资100万澳元以下，需缴纳5000澳元的申请费；如果超过100万澳元，则需缴纳更加昂贵的申请费。

（据中国新闻网）

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为孩子海外置业你真的了解那里的学区房吗？

在中国，“学区房”代表着孩子可以享受到优质的教育。临近重点学校的房产，不仅具有较高的升值潜力，其抗风险能力也较强。到海外买房也一样，很多家长在买房很早之前就在考察国外的那些学区了。那么，在国外是否也有“学区房”的概念呢？那里的父母是否会为负担不起高价的“学区房”而发愁呢？下面跟随我们盘点一下欧美等发达国家的“学区房”状况吧。

美国：只有公立中小学跟“学区房”有关

美国的公立中学和小学（包括一年幼儿园），都是采取“就近入学”的原则。好学校必然吸引家长来买“学区房”，进而推动房价的上涨。美国法律规定，任何孩子，包括父母是偷渡者的孩子，只要是居住在这个学区内，都享有免费受教育的权利。学生免费就读公立学校还需要他们父母或合法监护人居住在相应划分的学区内，这时候学区房的作用就举足轻重了。

美国只有公立中小学跟“学区”有关系。美国的公立中小学的资金，主要来源于学校周边地区的房地产税。各地税率不同，大多为百分之一到百分之三。学区的资金跟房地产税的数额是成正比的。学校资金多，则有财力提高教学质量。学校质量好，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成了所谓的“学区房”。

如果家长计划让孩子读美国私立中小学，那么跟“学区”就没有关系了。美国的私立中小学不管学生的居住地区，优质学校首先看钱，每年学费起码得交两三万美元。其次看人，如果进校后学生被发现是“朽木”或“坏料”，就会被清除出校。

美国大学没有“就近入学”的规定。但美国公立大学的学费州内州外有别，比如外州（包括外国）学生，一年学费是三万美元，而州内学生只要一万美元出头。享受州内学费优惠的条件是：在开学前在该州住满一年。无论住在州内哪个区域，一视同仁，跟“学区”没有关系。

澳大利亚：主流社会不追捧“学区房”

澳洲的签证政策只接受高中或高中以上学生，而在澳洲没有类似于中国的“学区房”的概念。在澳洲，按区域划分学校主要针对当地的学生，而对于国际留学生，可以直接申请好的学校。

“澳洲所谓的‘学区房’和国内的‘学区房’还不太一样，中学分公立和私立两种。私立基本都在郊区，所有学生都要寄宿，所以没有‘学区房’的概念。而公立中学有些确实是类似于国内‘学区房’的概念，你是要在当地居住你才可以按片划分到这个学校，那是针对当地的学生，国际留学生没关系的，因为他们是被安排在寄宿家庭，他们是可以直接申请公立中学的。”不过，并不是所有的公立学校都接受海外学生。

由于澳洲和中国文化有巨大差异，教育孩子的方法也截然不同，因此当地家长并不像中国家长那样重视子女是否能上重点学校。“学区房”在澳洲主流社会并不流行。如果去问当地人，他们都不知道这个代表什么，或者含金量有多高。这可能与澳洲的文化有关。孩子都是放开了养，只要孩子内心是阳光的，生活是快乐的，就行了。不太多地苛求孩子的成绩要多好，学习要多棒，或者以后要多么成功。

一位资深房产顾问介绍，房价主要取决于地段和这个房子本身的品质，学校对它的影响并不大。不过她也坦言，好的学校旁边的房价相对其它地区还是会高一些。不过，如今很多中国家长选择在澳洲高校周边购置房产，一是为孩子提供便利的上学条件，二是将其作为一项海外投资。

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英国：好区域房产未必是优质“学区房”

虽然除伦敦以外的英国其他城市的房产市场，在过去几年里持续低迷，但英国学区房在整个不景气的大环境中房价居高不下。不过，潜在买家需要注意以下几点：

首先，要了解您所要投资的英国学区房是否真正在看中的名校录取范围之内。如今多数公立学校都是按照距离来录取新生，并且申请人数及录取范围也会逐年改变。要想查到这些信息并不难，因为它们在英国是公开的，如不少信息可以登陆市政委员会（LocalCouncil）的网站获取。

其次，一些所谓的好区域的房产未必是重点的英国“学区房”。英国政府要求每一个开发商的楼盘必须有一部分是廉租房，在很多好的街区也都有英国特色的经济适用房，从而导致该区的部分人口结构会影响学校的学生品质。要知道，即使是非常贵的肯辛顿-切尔西区，也有几家名声很差的公校。

值得一提的是，英国的大部分公立中学是综合性学校(Comprehensive School)，就是说录取是按“就近原则”；一小部分好的公立中学是按照入学考试成绩录取的。这就是所谓的文法学校(Grammar School)或者精英学校(Selective School)，一流的文法学校比很多私校还要好。如此一来，以考试录取而非以学区录取的话，英国“学区房”就失去了其原有的含义。

日本：家长不为“学区房”发愁

日本的小学分为公立和私立两种。私立小学很少，学费不菲，条件极好的私立小学，一年的学费需要大约七八万元人民币。日本绝大多数孩子都上公立小学，全日本公立小学的硬件设备基本相同，教师实行每两年轮换流动制，这两条保证了全民义务教育的公平性。

据一位负责教育的公务员说：“东京最中心区的学校和北海道最边远的小学硬件设备基本没有差别，任何老师都有轮换到农村教学的机会，越是偏远的地方晋升越快，所以大家都会更加努力。”

在日本，小学入学是可以跨区的。但其实，跨区入学会给学校带来一些麻烦，因为在日本，不同的学区有“学区自治会”，小学生上下学无需家长接送，都是排队一起走，沿途就会有各自学区自治会安排的志愿者站岗守护，如果换学区就没有人守护，学校需要派专人。尽管这样，学校还是以家长的意愿为第一标准，跨区入学也没有阻碍。

在日本，小学的入学选择不是难题。日本的就近入学是以居住地政府登记的居住地址为依据来决定学区和学校的，即家搬到哪里，就可在哪里就近入学。因此，日本家长无须为高价的“学区房”而担忧。

几十万元首付海外买豪宅？

“澳洲房产展，首付20万元起，澳大利亚做地主！”“海外置业首付1成，享永久产权。”最近，不少细心的市民发现，手机上关于海外买房置业的信息越来越多。记者调查发现，目前不少房产中介开始通过短信、电话等方式频繁推销海外房产，有些甚至宣称用国内一套房的首付即可购买海外豪宅。可是，在海外购置房产，又是否真像这些中介机构描述得那样美好？

海外买房听上去很美

“最近，我收到不少这样的信息，都是关于海外房展或海外投资置业讲座等方面的内容，也不知道这些在海外买房的事儿到底靠不靠谱。”近日，市民李先生一边向记者展示自己手机里的短信息，一边说。在李先生的短信息收件箱内，记者发现，一天之内竟收到了3条“海外置业”短信，这些短信几乎都是邀请李先生前往参加各类“海外房产”展览推介和“投资移民”讲座的。

4月26日，记者与李先生根据其中的一条邀请短信，来到中山东路上的一家大型酒店，参加由一家房产中介机构主办的海外置业大讲堂活动。此时，酒店6楼的一个小型会议室内已经聚集了不少前来听课的市民。一名中介机构的工作人员正在讲台上卖力地介绍着此次活动主推的几个海外的房产项目。据工作人员介绍，此次他们带来的主要是澳洲的房产项目，投资者只需首付40万元，即可买房，按揭还可用租金来抵偿，保证实现财富的稳步增值。此外，工作人员出示的房产项目宣传单显示，其所推介的房子大多都是别墅或超大户型的房屋。

然而，在听完工作人员的介绍后，市民赵女士却显得有些不相信。她说：“用买咱们这边普通小户型的钱，就能在国外买到这么好的房子，真有这么便宜的事吗？”

记者采访发现，其实，在听完工作人员的介绍后，像赵女士这样对海外购房置业仍然心存疑惑的活动参与者并不在少数。

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海外置业热潮来袭

据了解，近年来，以“旅游地产、居留权、移民、教育资源”为卖点的海外房产投资成为人们谈论的热门话题。

胡润研究院4月27日发布的《海外置业趋势报告》显示，目前国内有高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，超过半数已有海外投资经验。房地产成为最为热衷的海外投资标的，占海外投资最大比重，超过四成。其中，七成高净值人群海外置业为自住，三分之一为投资，平均投入600万元。近四成高净值人群选择独栋别墅，近一半选择学区房。资产配置以及分散风险、子女教育是高净值人群海外投资的最主要原因，分别占19.8%和19.4%。三分之一高净值人群对海外投资回报率非常有信心，近一半较有信心。

仲量联行的统计数据显示，2014年，中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元，比2013年增长了46%。而中国的住宅开发商增长其海外投资配比，超过53亿美元，比2013年增长了38%。海外投资的激增使中国一跃成为全球五大主要跨境资本来源地。

业内人士分析表示，对于中国的私人投资者来说，海外置业的投资者需求主要包括投资移民、子女留学、旅游度假等，并且，在海外买房也符合中华民族传统的“安家立业”观念。从全球范围来看，美国、英国、加拿大、澳大利亚、新西兰以及欧盟的西班牙、葡萄牙等几个国家，另外，包括一些热门的旅游目的地如塞浦路斯等，都是人们投资置业的主流目的地。

“在最近的3-5年内，中国人在海外投资置业仍然会十分火热，而且适应人群也将从金字塔顶端向下发展。以前海外置业对象主要是高净资产人群，即企业主、私营业主、企业高管，如今逐步发展出一个大众阶层：高学历技术人员、白领。年龄也从原来的40-50岁，逐步扩大到30-50岁。”一位房产中介机构相关负责人表示。

海外买房并非有钱就能任性

近期，在我市一家外企上班的赵小姐就因为在海外买房“破了财”。赵小姐说，其实，她在决定投资以前，已经花了很长时间去了解海外的房产市场。而且，她还找到一位熟悉房产业务的朋友咨询了相关信息。在对自己的财务情况做了评估后，她向一家房产中介机构支付了100万元当作首付，购买了一套海外房产。可是没想到，当赵小姐与家人打算一起去实地看一看这套房产时，却被中介机构要求再支付3万多元的来往交通费用和酒店住宿费用。

在整个交易过程完成以后，赵小姐又仔细算了一笔账，最后发现，自己竟在购房款的基础上额外支付了近10万元。

对于赵小姐的遭遇，一位房产中介公司的相关工作人员分析表示，一般来说，在海外买一套房产，要付给中介2万元至3万元看房保证金、3.3万元差旅费、看楼诚意金2.5万元至5万元(若一家大小前往，则可高达10万元)，此外，投资者前去实地看房的机票和酒店费用往往也要自行承担。而这些费用并没有统一的标准，很多都是“无中生有”的。

市民杨先生也曾参加过一次“投资移民”讲座，当杨先生询问美国和加拿大等地的房产政策时，对方只表示：“具体政策要看地方的，费用会有一些，不会太多，我们会替你们打理服务的。”然而，杨先生事后通过海外留学的同学得知，美国除房地产税之外，还要考虑维护房子的开销，这部分费用不菲。美国所购房如果带花园，草坪也需自己打理，否则会被罚钱，如果有人在房门前滑倒或碰伤也要赔付。

海外置业要防范这些陷阱

如今，我市在海外买房置业的投资者也越来越多。不过，对此却有专业人士提醒说，其实，海外置业是一件非常专业的事，市民在投资过程中还需谨慎对待，特别是要做好前期咨询等准备工作。

业内人士表示，当前不少移民大国都有调整移民政策的习惯，再加上一些海外购房者对于当地房地产市场并不了解，使得很多海外购房者陷入了困境。目前，投资者在海外购房过程中遇到的问题主要集中在三个方面。一是购房后物业管理混乱。比如，所购的公寓内部账目混乱、管理不清，管理员不负责任，随意上涨管理费用等。二是各种额外费用无中生有，比如，中介机构在带领消费者看房、选房过程中产生的一些房款以外费用。三是不带翻译受骗，房屋被转卖。

据了解，目前，虽然海外置业的买卖双方、中介都会签订合同，但即使是中文合同，普通人也未必会看清楚每个词、每一句的意思，更何况是外语，特别是一些小语种。因此，前往国外看房产时，最好把翻译带上。翻译可以帮助确定房子是否属于中介代理的房地产商、确认标的房产是否已经被售卖，从而降低被欺骗的可能。

另外，业内人士还特别提醒投资者，在购房置业前，有必要对所购房屋的投资价值进行评估，要注意了解海外房产当地的市场供应与需求情况，如未来的供应量、交易量、价格及租金趋势等。同时，要注意了解适用于该市场的各类政策及法律。如果置业者打算贷款，那么，还必须了解当前利率、未来的利率变化以及购买二手住宅的折旧成本，因为不同国家和区域的房产市场都有一定的差异。

欲哭无泪华裔买房“获赠”上万美元水费

据美国中文网援引美国中文电视报道，纽约华裔林先生2013年于皇后区艾姆赫斯特购置了一处房产。但直到最近才发现该房产拖欠纽约市水费加利息合计70多万元美元，而这笔款项楼宇全部都分摊给了住户，而林先生购屋前完全不知这笔债务。

27日，林先生来到了福建同乡会寻求法律援助。他介绍说，自己在2013年2月在皇后区艾姆赫斯特以33.9万元的价格购置了一处房产，目前还在还贷款。但直到近期他才发现该栋房产拖欠纽约市环保局52.8万元水费，而拖欠水费的利息23.9万元，总计76.7万元，而该栋管理公司也已经破产，将整栋楼宇抵押给了环保局。这些费用也都转嫁给了住户，住户需在缴纳管理费的同时，再追加25%的费用来偿还水费。

以林先生为例，他每月需多缴纳150元，为期十年。他十分困扰，自己在购买房产前，无论是产权公司亦或是其贷款银行都没有告知他房产欠费问题。而房产欠水费是从2008年开始计算，他2013年才购入该处房产。专业律师表示，隐瞒楼宇欠款是产权公司的疏忽，林先生应该调出产权报告，寻求律师帮助。

林先生表示，本想把房产转手卖出，现在这么高的水费欠款也没有人想要购买。律师还建议，在购买新居之前，一定要仔细查看房屋的账目，以免造成损失。

4成中国富豪海外投资选地产平均投600万

胡润研究院发布中国(大陆)《海外置业趋势报告》显示，高达80%的受访高净值人群表示在未来有海外投资需求，而地产成为最为热衷的海外投资标的，占比超过四成。七成富豪海外置业为自住，三分之一为投资，平均投入600万元。

过半受访者有海外投资经验

根据胡润研究院数据，中国(大陆)个人总资产超1000万元的高净值人群已达109万人；个人总资产超1亿元的高净值人群约6.7万人；个人总资产超5亿元的超高净值人群约1.7万人。

4成中国富豪海外投资选地产平均投600万

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在这些富豪里，高达80%的受访者表示在未来有海外投资需求，超过半数具有海外投资(企业及个人)经验。除了地产外，固定收益和股票是他们海外投资的前三标的。

调查显示，资产配置/分散风险是高净值人群海外投资的最主要原因，占比19.8%。而子女教育是富豪海外投资的第二大原因，占19.4%。

去年11月胡润研究院发布的《2014海外教育特别报告》显示，不少有子女正在留学的家长都有在留学国当地置业的打算，这样做既是为了妥善安排子女的住宿，也是为了投资。同时带动了海外置业的需求。因此，近一半富豪选择在学区附近进行置业，23%选择华人区。选择独栋别墅作为三年内的海外置业类型的最多，占38%。

胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示：“今年海外置业投资趋势很明显，主要原因包括人民币强势，国内(大陆)一线城市房价相对较高，以及国内房地产市场空间这几年看起来受限。”

随着国内房地产市场放慢速度，海外置业日益升温，北美地区尤其热门，美加两国占比超过80%。

具体来看，美国是受访富豪海外置业的绝对首选，占60%；其次是加拿大，占22%；欧洲排名第三，占7%；澳洲排名第四，占4%。而洛杉矶、旧金山和温哥华是最受青睐的海外置业城市的前三名，前十大最受欢迎的海外置业地中有7个城市源自北美。

中国(大陆)富豪海外置业倾向明显，这给中国地产开发商带来了商机，他们也正大举扩张国际市场。目前，绿地已成功进入美国、澳大利亚、加拿大、英国等国家。

万科海外投资包括中国香港、美国旧金山、纽约和新加坡的项目。此外，王健林、许荣茂、郭广昌、陈丽华、严彬、潘石屹和张欣等企业家均有海外投资动向。

一不小心摊上事儿海外公务员买房要谨慎

在海外一些国家和地区，官员在“房产”问题上的违规行为一经发现，往往意味着十分严重的后果。为阻断权力与私利之间的利益输送，相关部门使出了十八般武艺。

瑞典买房必须“广而告之”

2011年6月，巴西媒体公布了一条售房消息。这不是一条简单的房产广告，而是向人们宣布：时任总统府民事办公厅主任帕洛西在圣保罗市买下一栋房产，但房价远高于他的经济能力。此事一经曝光，所有媒体都要求帕洛西“解释清楚”。最终，“说不清楚”的帕洛西在媒体的穷追不舍下只能辞职，接受司法调查。

6个月后，德国《图片报》又曝出重磅新闻，披露时任总统克里斯蒂安·武尔夫在2008年任下萨克森州州长期间，获得了一大笔低息贷款用于购房。2012年2月17日，武尔夫辞职，惹祸的就是这栋房子。

如果你觉得帕洛西和武尔夫实在是“不走运”，因为一套房子而被媒体盯上了，那么，在瑞典，公务员的房产问题就都不需要媒体出马了。公务员需要将所有购买房产或大宗家庭资产的情况“广而告之”，像登广告一样让所有的民众监督。

瑞典是世界上最早实施官员财产申报的国家之一。早在1766年，瑞典就开始实行政务公开。根据瑞典“不动产登记制度”，任何人在当地买房子，都必须刊登“广告”，包括房屋所在地点、交易时间、买卖双方的姓名、交易价格、房屋面积及修建情况等等。这样的广告没有任何商业目的，只是公开这条信息，以备当前或今后有兴趣了解购房者财产状况的人查询。

瑞典人或在瑞典生活过的人都应该对那位美女贸易大臣玛丽亚·博雷柳斯不陌生。博雷柳斯才貌双全，却因涉嫌逃税而被迫辞职，她在上任仅一周后便递交了辞呈，创下瑞典政府阁员中“任期最短”纪录。

博雷柳斯的逃税记录被查出，导火索就是她购买的那套显眼的夏季别墅。

瑞典首相的月薪约为15万克朗（约为人民币10万元），大臣一个月能挣到近9-12万克朗（约为人民币6.5-8.5万元），不过扣除瑞典比例很高的收入所得税（最高超过50%），他们的工资其实所剩不多，他们挣的钱可能比其从政前的收入少很多。当年，博雷柳斯购买的别墅价格为680万克朗（约为人民币476万元），而这是她当官很难挣出来的。

很多人都关注了这条售房“广告”，还开始彻查她的财产状况，还揭露出四条“罪状”：一是自上世纪90年代以来，博雷柳斯在雇保姆时未按规定缴纳雇主税；二是多年来她一直没有缴纳电视收视费；三是博雷柳斯在2006年9月出售股票时，未按规定及时向瑞典金融监督局报告；四是她涉嫌隐藏住宅所有权以逃避纳税。

这些丑闻曝光后，也有一些人替她感到惋惜。他们认为，博雷柳斯这样一个才貌双全的女大臣被迫辞职，对瑞典来说是个损失。但斯德哥尔摩大学政治学一位教授曾在采访中说，作为政府公务人员，操守必须成为楷模，甚至要求他们“一尘不染”也不为过。

俄罗斯配偶、子女房产都要查

我国中国香港地区实施财产申报制度。现行申报制度是1998年9月推行的，政府高官、行政会议成员等都需要申报，部分高官的配偶也被纳入了申报范围。

在《行政会议成员每年须登记的个人利益》　申报册中，有一项即为“名下的地产及房产”。按要求，申报的房产包括在中国香港及以外地区拥有的所有土地及物业。

不过，这种财产申报也不是万能的，有些公务员的房产都是和配偶共同拥有，或者干脆就在配偶名下，很多中国香港公务员也是这样，甚至还有不少在亲友名下的。或者他们还会想别的办法，比如注册一个空壳公司，以避税。

但这种做法在俄罗斯却行不通。俄罗斯政府会彻查公务员近亲的所有财产，配偶、子女一个都不能少。

即使这样，还是有很多公务员在买房这件事上动足了脑筋。2011年俄罗斯官员财产申报的情况显示，有100多名官员承认在海外拥有房产，例如第一副总理舒瓦洛夫在阿联酋、奥地利和英国均拥有房产，副总理兼北高加索联邦区总统全权代表赫洛波宁在意大利拥有住宅和一处面积超过8000平方米的地皮。有分析人士认为，这还仅是冰山一角。

到了2012年，总统普京在重掌克里姆林宫后的首次大型记者会上指出，俄罗斯政府主张禁止官员拥有海外账户，海外购置房地产必须说明来源。普京还撂了狠话：“如果其他国家能帮助我们查出违反法律海外购房的公务员，我们将向他们表示感激，甚至愿意为此颁发奖金。”

和上述国家、地区的官员比起来，在加拿大当官似乎要自由得多。在加拿大，三级政府均没有官员财产申报的明文规定，官员没有任何义务向任何部门说明财产数目、状况和来源。

加拿大之所以不采取财产申报制度，是基于以下两点考虑。首先，财产申报初衷虽好，其成效如何，在很大程度上仍系于申报官员的“人品”：廉洁的官员是否申报都不会作奸犯科，“手脚不干净”者则必然会在申报中做手脚。其次，加拿大拥有号称全球最严密的税务法规和税务网络体系，不论官员、平民、富人、贫者，任何人都很难出现巨额收入、财产来源不明的情况。一旦出现这种情况，在一年一度的报税中就会无所遁形。

美国为当官痛失豪宅

在美国，为了从政，有可能会失去房子。

麦克·李是犹他州的国会参议员，他在2010年代表共和党竞选成功，来到首都华盛顿议政。正当麦克·李意气风发准备在国会大显身手的时候，他却痛失自己在犹他州的百万美元豪宅。对此，麦克·李虽然十分不舍，但也无法可想，好在他及家人事前有精神准备，所以才能坦然面对。

麦克·李在竞选参议员之前，是犹他州的律师，他在2008年时贷款买下了一栋时价110万美元的“梦之屋”，作为律师，他的年收入有几十万美元，完全可以负担房贷。

两年后麦克·李当选为参议员，他在2011年1月走马上任，参议员的年薪为17.4万美元，以一般美国家庭的收入来衡量，参议员的年薪属于高薪，但从麦克·李的情况来看，与之前的薪水相比，他的收入则大大减少，家庭立刻面临财政困境，尤其是每月的房贷，压力很重。

在竞选参议员之前，麦克·李就与家人商量过，一旦当选，便不能继续执业当律师，收入肯定会大减，很可能无法再负担每月的房贷，因此也许会被迫卖掉“梦之屋”。麦克·李上任后，果然不出所料，他的收入无法继续负担房贷及其他开销，为了解除家庭财务面临的困境，于是便将房子挂牌出售。可惜当时犹他州的房地产市场还没有从地产泡沫破裂的痛苦中恢复元气，市道很不好，特别是高端市场，成交十分清淡。

麦克·李的房子放在市场上四五个月都无人问津，而每个月的房贷压力则步步紧逼，使得这位新任参议员不得不征得银行的同意，决定大幅降价，房子的卖价甚至低于所欠房贷余额。这种卖房方式，在美国称为“亏空卖房”，也就是说，房子卖掉后，不仅房主拿不回任何头款，银行也只能收回部分房贷，房主、银行都亏了本；不过，银行不会再追究屋主所欠的房贷，大家一拍两清。很快，麦克·李的房子就以72万美元的价格卖掉了，算起来亏了38万美元。

在美国，“亏空卖房”是比较严重的事情，不但辛辛苦苦积攒下的头款血本无归，还会大大影响当事人的信用指数，而信用指数是人们在社会立足的重要基石，信用不好的人，就无法贷款买房买车，甚至影响找工作。

麦克·李在回答　《盐湖城论坛报》对他亏空卖房的查询时表示：“这无疑是一种痛苦的经历，我知道有很多人也正在经历同样的痛苦，我与他们有同样的感受。”房子卖掉以后，麦克·李的妻子及三个孩子在盐湖城附近租了一栋房子住，麦克·李则住在首都。

参议员麦克·李为了实现从政的梦想，不得不放弃自己的“梦之屋”

不再“人傻钱多” 中国人海外买房投资偏向理性

据美《世界日报》报道，从万通到安邦，中国日益崛起的富裕企业家已成为纽约、波士顿、洛杉矶等各大城市住房的超级买家，在商业地产方面，中国企业在美国的投资也越来越火热。中国买家一掷千金的财大气粗的举动，也被一些人讥为“钱多人傻”，不过中国官方新华网23日说，与上世纪80年代引领风潮的日本企业家相比，正在崛起的中国财富新贵投资美国房地产算盘打得精多了。

不再“人傻钱多” 中国人海外买房投资偏向理性

据报道，2011年以后，美国房地产市场从金融危机中稳步复苏。纽约等地的房价近两年来不断“涨涨涨”，但这依然阻止不了中国投资者的“买买买”。全球商业和经济趋势分析公司荣鼎集团研究人员蒂洛·赫恩曼说，在市场和政策的支持下，中国投资者把目光放到了一些海外市场的房地产上，美国商业房地产市场的潜在回报率将高于世界其他地区。

在美国地产商眼里，前来投资的中国企业不仅“不差钱”，买起楼来还“又快又准”。素有“摩天大楼女王”美誉的世邦魏理仕副主席达西·斯塔肯说，“一个中国企业打算买纽约的一栋楼，当他们得知还有别的竞争对手时，为了把握机会，那家中国企业的老总在来纽约看楼的飞机上就把合同签了，下了飞机才第一次看到那个楼，但的确物有所值。”

但也有人担心中国人在纽约买楼会重蹈当年日本人的覆辙。早在上世纪80年代，日本经济持续快速发展，一枝独秀，日元币值也大幅上涨了近三倍，日本的个人和企业开始对海外资本大举收购，作为全球经济中心的美国因此成为他们的重要目标，最多时，日本企业购买了全美国近10%的不动产。当时有人开玩笑说，日本下一步就要买纽约的自由女神像了。

1989年，日本三菱集团花费14亿美元购买洛克菲勒中心大厦的举动被认为是美国衰落、日本崛起的象征。但随后日元升值、日本房地产泡沫破裂，经济萧条，美国则趁机将洛克菲勒中心以低价回收，三菱集团损失超过10亿美元。美国的很多企业却由于日本资金的介入，脱身房地产，把资金投到了其他领域，微软、苹果等高科技高创新性的产品都是在1990年代开发的。

英国“经济学人”杂志将中国投资房地产市场的行为，与日本上世纪80年代投资美国房地产市场的行为进行了比较，认为中国私人资本的海外投资目前看上去更为合理。报导指出，中国投资者为避免重蹈三菱集团覆辙，从而小心谨慎地选择投资，“不会让交易在眼泪中结束”。

跟中国投资者打过交道的美国主流房地产经纪指，“中国投资者非常自信、聪明、有实力，知道自己想要什么”，“他们倾向于投资那些重要的、规模很大的地产”。相比于美国二、三线城市，中国资本大多青睐纽约、洛杉矶、芝加哥这样的一线城市。

美国中国总商会会长、中国银行美国地区行长徐辰表示，“在纽约，我们见证了中国安邦集团收购华尔道夫饭店。在波士顿，中国人寿和中国平安则分别出资1万6700万美元共同投资了一个地产项目”，今年以来，投资美国商业地产的中国资本已达25亿美元。

中国买家的魄力和眼光，得到三度出任纽约市长的彭博的认可。他说，“来自中国的房地产投资在纽约‘九一一’后的重建中扮演了重要的角色。六年前纽约重建世贸中心，当时没有一家企业愿意租下新的世贸中心大楼，中国的万通签下了长期的租约，建成了‘中国中心’，向市场表明了中国投资者对于纽约发展前景的信心”。新的世贸大楼如今已经成为纽约最繁华的中心办公区之一。