海外买房 – Page 9

海外買房投資光看房價還不夠！外匯匯率也很重要

一、外匯匯率對在海外買房的影響

中國人在海外投資，房價高低固然是最先要考慮的因素，兩國之間的外匯匯率也是相當重要的一環。選擇在正確的時機進行投資，可以降低買房成本，相當於房價直接打折。雖然一個國家匯率貶值會導致當地一系列的通貨膨脹，房價也會隨之攀升，但在正常匯率浮動水平下，這種調整一般是緩慢且平穩的。只要投資者認清自己與市場的位置，把握好投資時機，外匯匯率依然會為房價帶來不小的優惠。

以澳元匯率為例，近期澳元對人民幣匯率持續走低，2015年5月到11月半年的時間最高貶值幅度超過了10%。我們以位於澳大利亞一座150萬澳幣的房產為例，介紹澳元匯率變動對在澳洲買房帶來的影響。

從以上表格中我們可以看到，不到半年的時間，在房價不變的情況下買家可以通過匯率變化享受9折購房，大幅減少購房資金。

此外，據澳洲房價數據表示，2015年第二季度悉尼房價較第一季度上漲8.9%，墨爾本上漲4.2%，其他澳洲大城市2015年第二季度房價環比上升均不到1%，珀斯與達爾文的房價更是出現了輕微下跌。由此可見，澳元匯率變化除了可以節省購房資金外，即使是在在房價飛速攀升的熱點城市也可以抵消一部分房價上漲帶來的投資壓力。

二、外匯匯率對海外賣房/租房的影響

投資海外房產，收益是許多投資者最關心的問題。房產收益的方法一般是通過出售與出租。投資者（特別是中短期投資者）在收益之後通常會回收資金，再繼續投入其他房產或資產中。當今投資者視野遍佈全球，對於他們而言，無論租售房產，投資海外房產帶來的實際收益僅僅是計算公式的一部分，而另一部分則為不停變動的外匯匯率。

讓我們用一個案例解釋這個公式的計算方法：

假設一位中國投資者五年前以70萬加幣在加拿大溫哥華西部內城購置了一套房產，近年來價格漲幅明顯，於是想在近期賣出投資其他國家的房產。官方數據顯示近五年來，溫哥華西部內城的房價增長幅度為34%左右，這位投資者預計可以以94萬加幣出售這套房屋。

下面讓我們來計算這位投資者的實際投資收益。五年前，人民幣對加幣的匯率約為6.54:1，也就是說這位投資者其實花了約458萬人民幣來購置這套房產。在那之後，人民幣對加幣持續走強，2015年11月的匯率約為4.82:1。假設這位投資者將賣房所得的94萬加幣換回人民幣，他將換得約453萬人民幣。

於是，一個有趣的情況出現了。如果將買賣時外匯匯率差考慮在內，這位投資者賣房時獲得的24萬加幣的收益瞬間化為烏有，實際上還損失了5萬人民幣。

相反，如果投資者所持房產所在國的貨幣勢頭強勁，對人民幣持續走強，即使當地房價並沒有明顯的提升，投資者依然可以利用匯率優勢賺取差價而最終獲益。而在當今全球市場並不樂觀的情況下，許多國家很可能保持現有的寬鬆貨幣政策。放眼全球目前也只有美元價值堅挺，並且在加息預期下尚有升值空間。

所以當投資者打算租售海外房產，僅僅關注房價的變動並不夠，匯率差價也是一個重要因素。

下表是我們總結的幾種可能情況，能夠讓您更方便的計算您的實際收益：

三、主要國家外匯匯率最新動態

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居外課堂：海外買房是否可以移民？

在國內的個別城市有買房以後可以申請當地戶口的政策，這對於購房者來說是一個比較重要具有吸引力的重要信息。有很多購房者認為這一政策在國外同樣適用，那麼目前都有哪些國家可以買房移民，哪些國家不可以買房移民呢?下面，居外為你一一介紹。

最嚴外匯管製出台對海外買房投資將帶來哪些影響？

2015年9月6日，外匯局上海分局下發通知加強銀行代客售匯業務監管，其中個人分拆購匯被嚴格監管受到了廣泛關注。儘管分析人士指出，新規出台與近期加強外匯監管有關，並非限制個人正常購匯行為，對大家個人留學旅遊等換匯也影響不大。不過，對於涉及外匯額較大的海外房產投資來說，新規定出台不可避免地帶來一些影響，且看居外網為你詳細解讀。

海外房產保值買到已經賺 “中國式買房”席卷澳大利亞

中國投資者赴海外買房早已不是什麼新聞，但突如其來的人民幣貶值很可能會進一步推動國人為求財富保值而購買海外房地產的熱情。

“看到別人都去買，自己也去買一套。現在國內樓市前景看不准加上人民幣貶值，那就去外國買唄，這就叫中國式買房。”

“深圳房價漲得太快了，人民幣又開始貶值，在我看來買房子還是最保值的方法。”正准備在國慶假期去澳大利亞看房的陳先生如是說。

一直以來，國內資金對海外房地產市場的投資熱情高燒不退。如今，在國內各地房價分化以及人民幣貶值預期的背景下，國人熱衷的海外買房似乎又暗潮洶湧。

“出走”澳大利亞

雖然不是雙休日，在深圳福田區某寫字樓內，一家地產咨詢機構正在舉辦澳大利亞投資研討會，小小的會議室裡卻擠滿了前來參會的人。

“即使悉尼房價已經漲了很多，但悉尼周邊仍有大片區域能夠開發，所以能夠預期未來收益可觀。”前來咨詢的劉女士對記者表示，“置業經理說，現在澳大利亞多數新房在交付一兩成首付之後，還可以月租抵供，如今在深圳買房即使給五六成首付都很難做到月租抵供，房子的出租收益率比深圳的房子高出許多，我有點心動。”

在世界各地的房地產市場中，“財大氣粗”的中國買家總是成為眾矢之的。海外投資者對澳大利亞房價的推動不容小視，而中國已經是澳大利亞房地產市場的最大投資國。據澳大利亞投資審核委員會年度報告，不管是商業地產還是私家住宅，中國買家在2013至2014年間在澳大利亞房地產上投入124億澳元。在此期間，中國對澳大利亞的總投資為277億澳元，超越美國的175億澳元。根據澳大利亞權威地產網站CoreLogic最新公布的報告顯示，7月澳大利亞主要城市房屋價值環比漲幅達2.8%，季度漲幅則為4%。在過去12個月中，澳大利亞主要城市房屋價值漲幅達到11.1%。

澳大利亞媒體近日報道，位於悉尼的綠色廣場公寓一開盤就在兩小時內售罄，大批華人排隊購房，開發商不得不增加房源。

如果這些還不夠說明澳大利亞房地產市場的火熱，當地市場出現的一些銷售“怪招”也很有說服力。現在，悉尼許多屋主集體出售房子給發展商，這樣一來，他們就能以相當於單獨賣出房子近4倍的價格售出房子，從中獲取大筆盈利。有當地房地產經紀表示，在過去的一年裡，有越來越多屋主主動召集周圍的鄰居一起賣房子，曾有47名屋主把他們位於悉尼西部郊區的房子賣給發展商，結果五棟房子以破紀錄的2050萬澳元售出，每棟房子的平均售價為400萬澳元，這比單獨賣房子的叫價高出近4倍。

中國投資者正在尋找安全、穩定、保險的投資對像，在這方面澳大利亞房地產很吸引他們

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規避人民幣貶值風險

其實，中國投資者赴海外買房早已不是什麼新聞，但突如其來的人民幣貶值很可能會進一步推動國人為求財富保值而購買海外房地產的熱情。

“深圳房價格漲得太猛，而人民幣才剛剛開始貶值。”陳先生表示，“內地二三線城市的房子有點不敢出手，深圳房價特別是近兩年內就翻了一倍，而且是高位翻倍，有點誇張。”

2009年之前，陳先生在深圳市羅湖區和福田區陸續購置了3套房子，這些房子的價格自那時起已經翻了好幾倍。“像我在羅湖區田貝的一套兩室一廳，當時買進的價格每平方米不到15000元，由於是深圳中學學位房，上個月以接近每平米6萬元的價格賣掉。”說到這，陳先生顯得有點得意。“身邊許多朋友都在澳大利亞投資，我也准備國慶假期去澳大利亞看看，在我看來買房還是最保值的方法。”陳先生還打趣說，“看到別人都在買，自己也去搶一套，與需求無關。現在國內樓市前景看不准加上人民幣貶值，那就去外國買唄，這就叫中國式買房，過去和現在都沒變。”

仲量聯行認為，人民幣彙率的這一最新變化，將大大推動中國投資者海外購買住宅資產的熱情。正在考慮海外置業的個人投資者現在有更多的理由到海外投資房地產，以實現資產多元化。就連澳大利亞國庫部長霍奇近日也對海外媒體表示，中國投資者正在尋找安全、穩定、保險的投資對像，在這方面澳大利亞房地產很吸引他們。

正如港元與美元掛鉤，深圳投資客赴中國香港購房的熱情也再次被點燃。據美聯物業最新數據統計，今年一季度內地人購買中國香港一手住宅價值1000萬元及以上的占比達約41.3%，同期1000萬元及以上的二手住宅注冊比率僅約12.8%，反映出一手高檔物業在內地市場需求依然殷切，尤其是深圳等一線城市有實力的投資客在港投資物業人數將增加。

真的是搖錢樹？

國內樓市表現分化，加上人民幣出現貶值趨勢，反襯出海外優質房產的高性價比，但海外置業真的是“不用澆水的搖錢樹”？

有分析人士認為，海外置業存在諸多風險，投資者至少應防範政治、政策、市場、彙率等四大風險。有投資者表示，盡管人民幣小幅貶值，但澳幣貶值更厲害，這從另外一個角度說明，在澳購房確實存在很大的彙率風險。

澳大利亞規定，外國人在澳購買新房沒有限制，但若購買二手住房必須滿足多個條件。由此可見，澳大利亞樓市一直存在“限外令”。如今，房價飆升令當地銀行業監管層感到擔憂，澳大利亞銀行開始收緊購房貸款。高力國際國際物業高級經理黃一韻也對記者表示，的確有部分澳大利亞銀行收緊了房貸政策。

此外，澳大利亞政府加大力度、打擊來自中國和其他一些地方的買家違反購房法律的行為。據悉，澳大利亞各地的多位外國購房者已經被要求賣房。澳大利亞國庫部長霍基日前向議會提交《外國接管及收購法修訂案》，旨在加強對外國投資澳大利亞房地產的監管力度，還提出了對外國投資申請收費的制度：外資在住宅及農業投資100萬澳元以下，需繳納5000澳元的申請費；如果超過100萬澳元，則需繳納更加昂貴的申請費。

（據中國新聞網）

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為孩子海外置業妳真的了解那裏的學區房嗎？

在中國，“學區房”代表著孩子可以享受到優質的教育。臨近重點學校的房產，不僅具有較高的升值潛力，其抗風險能力也較強。到海外買房也壹樣，很多家長在買房很早之前就在考察國外的那些學區了。那麽，在國外是否也有“學區房”的概念呢？那裏的父母是否會為負擔不起高價的“學區房”而發愁呢？下面跟隨我們盤點壹下歐美等發達國家的“學區房”狀況吧。

美國：只有公立中小學跟“學區房”有關

美國的公立中學和小學（包括壹年幼兒園），都是采取“就近入學”的原則。好學校必然吸引家長來買“學區房”，進而推動房價的上漲。美國法律規定，任何孩子，包括父母是偷渡者的孩子，只要是居住在這個學區內，都享有免費受教育的權利。學生免費就讀公立學校還需要他們父母或合法監護人居住在相應劃分的學區內，這時候學區房的作用就舉足輕重了。

美國只有公立中小學跟“學區”有關系。美國的公立中小學的資金，主要來源於學校周邊地區的房地產稅。各地稅率不同，大多為百分之壹到百分之三。學區的資金跟房地產稅的數額是成正比的。學校資金多，則有財力提高教學質量。學校質量好，就會吸引有孩子的家庭搬到這些學校周邊居住，便形成了所謂的“學區房”。

如果家長計劃讓孩子讀美國私立中小學，那麽跟“學區”就沒有關系了。美國的私立中小學不管學生的居住地區，優質學校首先看錢，每年學費起碼得交兩三萬美元。其次看人，如果進校後學生被發現是“朽木”或“壞料”，就會被清除出校。

美國大學沒有“就近入學”的規定。但美國公立大學的學費州內州外有別，比如外州（包括外國）學生，壹年學費是三萬美元，而州內學生只要壹萬美元出頭。享受州內學費優惠的條件是：在開學前在該州住滿壹年。無論住在州內哪個區域，壹視同仁，跟“學區”沒有關系。

澳大利亞：主流社會不追捧“學區房”

澳洲的簽證政策只接受高中或高中以上學生，而在澳洲沒有類似於中國的“學區房”的概念。在澳洲，按區域劃分學校主要針對當地的學生，而對於國際留學生，可以直接申請好的學校。

“澳洲所謂的‘學區房’和國內的‘學區房’還不太壹樣，中學分公立和私立兩種。私立基本都在郊區，所有學生都要寄宿，所以沒有‘學區房’的概念。而公立中學有些確實是類似於國內‘學區房’的概念，妳是要在當地居住妳才可以按片劃分到這個學校，那是針對當地的學生，國際留學生沒關系的，因為他們是被安排在寄宿家庭，他們是可以直接申請公立中學的。”不過，並不是所有的公立學校都接受海外學生。

由於澳洲和中國文化有巨大差異，教育孩子的方法也截然不同，因此當地家長並不像中國家長那樣重視子女是否能上重點學校。“學區房”在澳洲主流社會並不流行。如果去問當地人，他們都不知道這個代表什麽，或者含金量有多高。這可能與澳洲的文化有關。孩子都是放開了養，只要孩子內心是陽光的，生活是快樂的，就行了。不太多地苛求孩子的成績要多好，學習要多棒，或者以後要多麽成功。

壹位資深房產顧問介紹，房價主要取決於地段和這個房子本身的品質，學校對它的影響並不大。不過她也坦言，好的學校旁邊的房價相對其它地區還是會高壹些。不過，如今很多中國家長選擇在澳洲高校周邊購置房產，壹是為孩子提供便利的上學條件，二是將其作為壹項海外投資。

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英國：好區域房產未必是優質“學區房”

雖然除倫敦以外的英國其他城市的房產市場，在過去幾年裏持續低迷，但英國學區房在整個不景氣的大環境中房價居高不下。不過，潛在買家需要註意以下幾點：

首先，要了解您所要投資的英國學區房是否真正在看中的名校錄取範圍之內。如今多數公立學校都是按照距離來錄取新生，並且申請人數及錄取範圍也會逐年改變。要想查到這些信息並不難，因為它們在英國是公開的，如不少信息可以登陸市政委員會（LocalCouncil）的網站獲取。

其次，壹些所謂的好區域的房產未必是重點的英國“學區房”。英國政府要求每壹個開發商的樓盤必須有壹部分是廉租房，在很多好的街區也都有英國特色的經濟適用房，從而導致該區的部分人口結構會影響學校的學生品質。要知道，即使是非常貴的肯辛頓-切爾西區，也有幾家名聲很差的公校。

值得壹提的是，英國的大部分公立中學是綜合性學校(Comprehensive School)，就是說錄取是按“就近原則”；壹小部分好的公立中學是按照入學考試成績錄取的。這就是所謂的文法學校(Grammar School)或者精英學校(Selective School)，壹流的文法學校比很多私校還要好。如此壹來，以考試錄取而非以學區錄取的話，英國“學區房”就失去了其原有的含義。

日本：家長不為“學區房”發愁

日本的小學分為公立和私立兩種。私立小學很少，學費不菲，條件極好的私立小學，壹年的學費需要大約七八萬元人民幣。日本絕大多數孩子都上公立小學，全日本公立小學的硬件設備基本相同，教師實行每兩年輪換流動制，這兩條保證了全民義務教育的公平性。

據壹位負責教育的公務員說：“東京最中心區的學校和北海道最邊遠的小學硬件設備基本沒有差別，任何老師都有輪換到農村教學的機會，越是偏遠的地方晉升越快，所以大家都會更加努力。”

在日本，小學入學是可以跨區的。但其實，跨區入學會給學校帶來壹些麻煩，因為在日本，不同的學區有“學區自治會”，小學生上下學無需家長接送，都是排隊壹起走，沿途就會有各自學區自治會安排的誌願者站崗守護，如果換學區就沒有人守護，學校需要派專人。盡管這樣，學校還是以家長的意願為第壹標準，跨區入學也沒有阻礙。

在日本，小學的入學選擇不是難題。日本的就近入學是以居住地政府登記的居住地址為依據來決定學區和學校的，即家搬到哪裏，就可在哪裏就近入學。因此，日本家長無須為高價的“學區房”而擔憂。

幾十萬元首付海外買豪宅？

“澳洲房產展，首付20萬元起，澳大利亞做地主！”“海外置業首付1成，享永久產權。”最近，不少細心的市民發現，手機上關於海外買房置業的信息越來越多。記者調查發現，目前不少房產中介開始通過短信、電話等方式頻繁推銷海外房產，有些甚至宣稱用國內壹套房的首付即可購買海外豪宅。可是，在海外購置房產，又是否真像這些中介機構描述得那樣美好？

海外買房聽上去很美

“最近，我收到不少這樣的信息，都是關於海外房展或海外投資置業講座等方面的內容，也不知道這些在海外買房的事兒到底靠不靠譜。”近日，市民李先生壹邊向記者展示自己手機裏的短信息，壹邊說。在李先生的短信息收件箱內，記者發現，壹天之內竟收到了3條“海外置業”短信，這些短信幾乎都是邀請李先生前往參加各類“海外房產”展覽推介和“投資移民”講座的。

4月26日，記者與李先生根據其中的壹條邀請短信，來到中山東路上的壹家大型酒店，參加由壹家房產中介機構主辦的海外置業大講堂活動。此時，酒店6樓的壹個小型會議室內已經聚集了不少前來聽課的市民。壹名中介機構的工作人員正在講臺上賣力地介紹著此次活動主推的幾個海外的房產項目。據工作人員介紹，此次他們帶來的主要是澳洲的房產項目，投資者只需首付40萬元，即可買房，按揭還可用租金來抵償，保證實現財富的穩步增值。此外，工作人員出示的房產項目宣傳單顯示，其所推介的房子大多都是別墅或超大戶型的房屋。

然而，在聽完工作人員的介紹後，市民趙女士卻顯得有些不相信。她說：“用買咱們這邊普通小戶型的錢，就能在國外買到這麽好的房子，真有這麽便宜的事嗎？”

記者采訪發現，其實，在聽完工作人員的介紹後，像趙女士這樣對海外購房置業仍然心存疑惑的活動參與者並不在少數。

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海外置業熱潮來襲

據了解，近年來，以“旅遊地產、居留權、移民、教育資源”為賣點的海外房產投資成為人們談論的熱門話題。

胡潤研究院4月27日發布的《海外置業趨勢報告》顯示，目前國內有高達80%的受訪高凈值人群表示在未來有海外投資需求，超過半數已有海外投資經驗。房地產成為最為熱衷的海外投資標的，占海外投資最大比重，超過四成。其中，七成高凈值人群海外置業為自住，三分之壹為投資，平均投入600萬元。近四成高凈值人群選擇獨棟別墅，近壹半選擇學區房。資產配置以及分散風險、子女教育是高凈值人群海外投資的最主要原因，分別占19.8%和19.4%。三分之壹高凈值人群對海外投資回報率非常有信心，近壹半較有信心。

仲量聯行的統計數據顯示，2014年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。而中國的住宅開發商增長其海外投資配比，超過53億美元，比2013年增長了38%。海外投資的激增使中國壹躍成為全球五大主要跨境資本來源地。

業內人士分析表示，對於中國的私人投資者來說，海外置業的投資者需求主要包括投資移民、子女留學、旅遊度假等，並且，在海外買房也符合中華民族傳統的“安家立業”觀念。從全球範圍來看，美國、英國、加拿大、澳大利亞、新西蘭以及歐盟的西班牙、葡萄牙等幾個國家，另外，包括壹些熱門的旅遊目的地如塞浦路斯等，都是人們投資置業的主流目的地。

“在最近的3-5年內，中國人在海外投資置業仍然會十分火熱，而且適應人群也將從金字塔頂端向下發展。以前海外置業對象主要是高凈資產人群，即企業主、私營業主、企業高管，如今逐步發展出壹個大眾階層：高學歷技術人員、白領。年齡也從原來的40-50歲，逐步擴大到30-50歲。”壹位房產中介機構相關負責人表示。

海外買房並非有錢就能任性

近期，在我市壹家外企上班的趙小姐就因為在海外買房“破了財”。趙小姐說，其實，她在決定投資以前，已經花了很長時間去了解海外的房產市場。而且，她還找到壹位熟悉房產業務的朋友咨詢了相關信息。在對自己的財務情況做了評估後，她向壹家房產中介機構支付了100萬元當作首付，購買了壹套海外房產。可是沒想到，當趙小姐與家人打算壹起去實地看壹看這套房產時，卻被中介機構要求再支付3萬多元的來往交通費用和酒店住宿費用。

在整個交易過程完成以後，趙小姐又仔細算了壹筆賬，最後發現，自己竟在購房款的基礎上額外支付了近10萬元。

對於趙小姐的遭遇，壹位房產中介公司的相關工作人員分析表示，壹般來說，在海外買壹套房產，要付給中介2萬元至3萬元看房保證金、3.3萬元差旅費、看樓誠意金2.5萬元至5萬元(若壹家大小前往，則可高達10萬元)，此外，投資者前去實地看房的機票和酒店費用往往也要自行承擔。而這些費用並沒有統壹的標準，很多都是“無中生有”的。

市民楊先生也曾參加過壹次“投資移民”講座，當楊先生詢問美國和加拿大等地的房產政策時，對方只表示：“具體政策要看地方的，費用會有壹些，不會太多，我們會替妳們打理服務的。”然而，楊先生事後通過海外留學的同學得知，美國除房地產稅之外，還要考慮維護房子的開銷，這部分費用不菲。美國所購房如果帶花園，草坪也需自己打理，否則會被罰錢，如果有人在房門前滑倒或碰傷也要賠付。

海外置業要防範這些陷阱

如今，我市在海外買房置業的投資者也越來越多。不過，對此卻有專業人士提醒說，其實，海外置業是壹件非常專業的事，市民在投資過程中還需謹慎對待，特別是要做好前期咨詢等準備工作。

業內人士表示，當前不少移民大國都有調整移民政策的習慣，再加上壹些海外購房者對於當地房地產市場並不了解，使得很多海外購房者陷入了困境。目前，投資者在海外購房過程中遇到的問題主要集中在三個方面。壹是購房後物業管理混亂。比如，所購的公寓內部賬目混亂、管理不清，管理員不負責任，隨意上漲管理費用等。二是各種額外費用無中生有，比如，中介機構在帶領消費者看房、選房過程中產生的壹些房款以外費用。三是不帶翻譯受騙，房屋被轉賣。

據了解，目前，雖然海外置業的買賣雙方、中介都會簽訂合同，但即使是中文合同，普通人也未必會看清楚每個詞、每壹句的意思，更何況是外語，特別是壹些小語種。因此，前往國外看房產時，最好把翻譯帶上。翻譯可以幫助確定房子是否屬於中介代理的房地產商、確認標的房產是否已經被售賣，從而降低被欺騙的可能。

另外，業內人士還特別提醒投資者，在購房置業前，有必要對所購房屋的投資價值進行評估，要註意了解海外房產當地的市場供應與需求情況，如未來的供應量、交易量、價格及租金趨勢等。同時，要註意了解適用於該市場的各類政策及法律。如果置業者打算貸款，那麽，還必須了解當前利率、未來的利率變化以及購買二手住宅的折舊成本，因為不同國家和區域的房產市場都有壹定的差異。

欲哭無淚華裔買房“獲贈”上萬美元水費

據美國中文網援引美國中文電視報道，紐約華裔林先生2013年於皇後區艾姆赫斯特購置了壹處房產。但直到最近才發現該房產拖欠紐約市水費加利息合計70多萬元美元，而這筆款項樓宇全部都分攤給了住戶，而林先生購屋前完全不知這筆債務。

27日，林先生來到了福建同鄉會尋求法律援助。他介紹說，自己在2013年2月在皇後區艾姆赫斯特以33.9萬元的價格購置了壹處房產，目前還在還貸款。但直到近期他才發現該棟房產拖欠紐約市環保局52.8萬元水費，而拖欠水費的利息23.9萬元，總計76.7萬元，而該棟管理公司也已經破產，將整棟樓宇抵押給了環保局。這些費用也都轉嫁給了住戶，住戶需在繳納管理費的同時，再追加25%的費用來償還水費。

以林先生為例，他每月需多繳納150元，為期十年。他十分困擾，自己在購買房產前，無論是產權公司亦或是其貸款銀行都沒有告知他房產欠費問題。而房產欠水費是從2008年開始計算，他2013年才購入該處房產。專業律師表示，隱瞞樓宇欠款是產權公司的疏忽，林先生應該調出產權報告，尋求律師幫助。

林先生表示，本想把房產轉手賣出，現在這麽高的水費欠款也沒有人想要購買。律師還建議，在購買新居之前，壹定要仔細查看房屋的賬目，以免造成損失。

4成中國富豪海外投資選地產平均投600萬

胡潤研究院發布中國(大陸)《海外置業趨勢報告》顯示，高達80%的受訪高凈值人群表示在未來有海外投資需求，而地產成為最為熱衷的海外投資標的，占比超過四成。七成富豪海外置業為自住，三分之壹為投資，平均投入600萬元。

過半受訪者有海外投資經驗

根據胡潤研究院數據，中國(大陸)個人總資產超1000萬元的高凈值人群已達109萬人；個人總資產超1億元的高凈值人群約6.7萬人；個人總資產超5億元的超高凈值人群約1.7萬人。

4成中國富豪海外投資選地產平均投600萬

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在這些富豪裏，高達80%的受訪者表示在未來有海外投資需求，超過半數具有海外投資(企業及個人)經驗。除了地產外，固定收益和股票是他們海外投資的前三標的。

調查顯示，資產配置/分散風險是高凈值人群海外投資的最主要原因，占比19.8%。而子女教育是富豪海外投資的第二大原因，占19.4%。

去年11月胡潤研究院發布的《2014海外教育特別報告》顯示，不少有子女正在留學的家長都有在留學國當地置業的打算，這樣做既是為了妥善安排子女的住宿，也是為了投資。同時帶動了海外置業的需求。因此，近壹半富豪選擇在學區附近進行置業，23%選擇華人區。選擇獨棟別墅作為三年內的海外置業類型的最多，占38%。

胡潤百富董事長兼首席調研員胡潤表示：“今年海外置業投資趨勢很明顯，主要原因包括人民幣強勢，國內(大陸)壹線城市房價相對較高，以及國內房地產市場空間這幾年看起來受限。”

隨著國內房地產市場放慢速度，海外置業日益升溫，北美地區尤其熱門，美加兩國占比超過80%。

具體來看，美國是受訪富豪海外置業的絕對首選，占60%；其次是加拿大，占22%；歐洲排名第三，占7%；澳洲排名第四，占4%。而洛杉磯、舊金山和溫哥華是最受青睞的海外置業城市的前三名，前十大最受歡迎的海外置業地中有7個城市源自北美。

中國(大陸)富豪海外置業傾向明顯，這給中國地產開發商帶來了商機，他們也正大舉擴張國際市場。目前，綠地已成功進入美國、澳大利亞、加拿大、英國等國家。

萬科海外投資包括中國香港、美國舊金山、紐約和新加坡的項目。此外，王健林、許榮茂、郭廣昌、陳麗華、嚴彬、潘石屹和張欣等企業家均有海外投資動向。

壹不小心攤上事兒海外公務員買房要謹慎

在海外壹些國家和地區，官員在“房產”問題上的違規行為壹經發現，往往意味著十分嚴重的後果。為阻斷權力與私利之間的利益輸送，相關部門使出了十八般武藝。

瑞典買房必須“廣而告之”

2011年6月，巴西媒體公布了壹條售房消息。這不是壹條簡單的房產廣告，而是向人們宣布：時任總統府民事辦公廳主任帕洛西在聖保羅市買下壹棟房產，但房價遠高於他的經濟能力。此事壹經曝光，所有媒體都要求帕洛西“解釋清楚”。最終，“說不清楚”的帕洛西在媒體的窮追不舍下只能辭職，接受司法調查。

6個月後，德國《圖片報》又曝出重磅新聞，披露時任總統克裏斯蒂安·武爾夫在2008年任下薩克森州州長期間，獲得了壹大筆低息貸款用於購房。2012年2月17日，武爾夫辭職，惹禍的就是這棟房子。

如果妳覺得帕洛西和武爾夫實在是“不走運”，因為壹套房子而被媒體盯上了，那麽，在瑞典，公務員的房產問題就都不需要媒體出馬了。公務員需要將所有購買房產或大宗家庭資產的情況“廣而告之”，像登廣告壹樣讓所有的民眾監督。

瑞典是世界上最早實施官員財產申報的國家之壹。早在1766年，瑞典就開始實行政務公開。根據瑞典“不動產登記制度”，任何人在當地買房子，都必須刊登“廣告”，包括房屋所在地點、交易時間、買賣雙方的姓名、交易價格、房屋面積及修建情況等等。這樣的廣告沒有任何商業目的，只是公開這條信息，以備當前或今後有興趣了解購房者財產狀況的人查詢。

瑞典人或在瑞典生活過的人都應該對那位美女貿易大臣瑪麗亞·博雷柳斯不陌生。博雷柳斯才貌雙全，卻因涉嫌逃稅而被迫辭職，她在上任僅壹周後便遞交了辭呈，創下瑞典政府閣員中“任期最短”紀錄。

博雷柳斯的逃稅記錄被查出，導火索就是她購買的那套顯眼的夏季別墅。

瑞典首相的月薪約為15萬克朗（約為人民幣10萬元），大臣壹個月能掙到近9-12萬克朗（約為人民幣6.5-8.5萬元），不過扣除瑞典比例很高的收入所得稅（最高超過50%），他們的工資其實所剩不多，他們掙的錢可能比其從政前的收入少很多。當年，博雷柳斯購買的別墅價格為680萬克朗（約為人民幣476萬元），而這是她當官很難掙出來的。

很多人都關註了這條售房“廣告”，還開始徹查她的財產狀況，還揭露出四條“罪狀”：壹是自上世紀90年代以來，博雷柳斯在雇保姆時未按規定繳納雇主稅；二是多年來她壹直沒有繳納電視收視費；三是博雷柳斯在2006年9月出售股票時，未按規定及時向瑞典金融監督局報告；四是她涉嫌隱藏住宅所有權以逃避納稅。

這些醜聞曝光後，也有壹些人替她感到惋惜。他們認為，博雷柳斯這樣壹個才貌雙全的女大臣被迫辭職，對瑞典來說是個損失。但斯德哥爾摩大學政治學壹位教授曾在采訪中說，作為政府公務人員，操守必須成為楷模，甚至要求他們“壹塵不染”也不為過。

俄羅斯配偶、子女房產都要查

我國中國香港地區實施財產申報制度。現行申報制度是1998年9月推行的，政府高官、行政會議成員等都需要申報，部分高官的配偶也被納入了申報範圍。

在《行政會議成員每年須登記的個人利益》　申報冊中，有壹項即為“名下的地產及房產”。按要求，申報的房產包括在中國香港及以外地區擁有的所有土地及物業。

不過，這種財產申報也不是萬能的，有些公務員的房產都是和配偶共同擁有，或者幹脆就在配偶名下，很多中國香港公務員也是這樣，甚至還有不少在親友名下的。或者他們還會想別的辦法，比如註冊壹個空殼公司，以避稅。

但這種做法在俄羅斯卻行不通。俄羅斯政府會徹查公務員近親的所有財產，配偶、子女壹個都不能少。

即使這樣，還是有很多公務員在買房這件事上動足了腦筋。2011年俄羅斯官員財產申報的情況顯示，有100多名官員承認在海外擁有房產，例如第壹副總理舒瓦洛夫在阿聯酋、奧地利和英國均擁有房產，副總理兼北高加索聯邦區總統全權代表赫洛波寧在意大利擁有住宅和壹處面積超過8000平方米的地皮。有分析人士認為，這還僅是冰山壹角。

到了2012年，總統普京在重掌克裏姆林宮後的首次大型記者會上指出，俄羅斯政府主張禁止官員擁有海外賬戶，海外購置房地產必須說明來源。普京還撂了狠話：“如果其他國家能幫助我們查出違反法律海外購房的公務員，我們將向他們表示感激，甚至願意為此頒發獎金。”

和上述國家、地區的官員比起來，在加拿大當官似乎要自由得多。在加拿大，三級政府均沒有官員財產申報的明文規定，官員沒有任何義務向任何部門說明財產數目、狀況和來源。

加拿大之所以不采取財產申報制度，是基於以下兩點考慮。首先，財產申報初衷雖好，其成效如何，在很大程度上仍系於申報官員的“人品”：廉潔的官員是否申報都不會作奸犯科，“手腳不幹凈”者則必然會在申報中做手腳。其次，加拿大擁有號稱全球最嚴密的稅務法規和稅務網絡體系，不論官員、平民、富人、貧者，任何人都很難出現巨額收入、財產來源不明的情況。壹旦出現這種情況，在壹年壹度的報稅中就會無所遁形。

美國為當官痛失豪宅

在美國，為了從政，有可能會失去房子。

麥克·李是猶他州的國會參議員，他在2010年代表共和黨競選成功，來到首都華盛頓議政。正當麥克·李意氣風發準備在國會大顯身手的時候，他卻痛失自己在猶他州的百萬美元豪宅。對此，麥克·李雖然十分不舍，但也無法可想，好在他及家人事前有精神準備，所以才能坦然面對。

麥克·李在競選參議員之前，是猶他州的律師，他在2008年時貸款買下了壹棟時價110萬美元的“夢之屋”，作為律師，他的年收入有幾十萬美元，完全可以負擔房貸。

兩年後麥克·李當選為參議員，他在2011年1月走馬上任，參議員的年薪為17.4萬美元，以壹般美國家庭的收入來衡量，參議員的年薪屬於高薪，但從麥克·李的情況來看，與之前的薪水相比，他的收入則大大減少，家庭立刻面臨財政困境，尤其是每月的房貸，壓力很重。

在競選參議員之前，麥克·李就與家人商量過，壹旦當選，便不能繼續執業當律師，收入肯定會大減，很可能無法再負擔每月的房貸，因此也許會被迫賣掉“夢之屋”。麥克·李上任後，果然不出所料，他的收入無法繼續負擔房貸及其他開銷，為了解除家庭財務面臨的困境，於是便將房子掛牌出售。可惜當時猶他州的房地產市場還沒有從地產泡沫破裂的痛苦中恢復元氣，市道很不好，特別是高端市場，成交十分清淡。

麥克·李的房子放在市場上四五個月都無人問津，而每個月的房貸壓力則步步緊逼，使得這位新任參議員不得不征得銀行的同意，決定大幅降價，房子的賣價甚至低於所欠房貸余額。這種賣房方式，在美國稱為“虧空賣房”，也就是說，房子賣掉後，不僅房主拿不回任何頭款，銀行也只能收回部分房貸，房主、銀行都虧了本；不過，銀行不會再追究屋主所欠的房貸，大家壹拍兩清。很快，麥克·李的房子就以72萬美元的價格賣掉了，算起來虧了38萬美元。

在美國，“虧空賣房”是比較嚴重的事情，不但辛辛苦苦積攢下的頭款血本無歸，還會大大影響當事人的信用指數，而信用指數是人們在社會立足的重要基石，信用不好的人，就無法貸款買房買車，甚至影響找工作。

麥克·李在回答　《鹽湖城論壇報》對他虧空賣房的查詢時表示：“這無疑是壹種痛苦的經歷，我知道有很多人也正在經歷同樣的痛苦，我與他們有同樣的感受。”房子賣掉以後，麥克·李的妻子及三個孩子在鹽湖城附近租了壹棟房子住，麥克·李則住在首都。

參議員麥克·李為了實現從政的夢想，不得不放棄自己的“夢之屋”

不再“人傻錢多” 中國人海外買房投資偏向理性

據美《世界日報》報道，從萬通到安邦，中國日益掘起的富裕企業家已成為紐約、波士頓、洛杉磯等各大城市住房的超級買家，在商業地產方面，中國企業在美國的投資也越來越火熱。中國買家壹擲千金的財大氣粗的舉動，也被壹些人譏為“錢多人傻”，不過中國官方新華網23日說，與上世紀80年代引領風潮的日本企業家相比，正在掘起的中國財富新貴投資美國房地產算盤打得精多了。

不再“人傻錢多” 中國人海外買房投資偏向理性

據報道，2011年以後，美國房地產市場從金融危機中穩步復蘇。紐約等地的房價近兩年來不斷“漲漲漲”，但這依然阻止不了中國投資者的“買買買”。全球商業和經濟趨勢分析公司榮鼎集團研究人員蒂洛·赫恩曼說，在市場和政策的支持下，中國投資者把目光放到了壹些海外市場的房地產上，美國商業房地產市場的潛在回報率將高於世界其他地區。

在美國地產商眼裏，前來投資的中國企業不僅“不差錢”，買起樓來還“又快又準”。素有“摩天大樓女王”美譽的世邦魏理仕副主席達西·斯塔肯說，“壹個中國企業打算買紐約的壹棟樓，當他們得知還有別的競爭對手時，為了把握機會，那家中國企業的老總在來紐約看樓的飛機上就把合同簽了，下了飛機才第壹次看到那個樓，但的確物有所值。”

但也有人擔心中國人在紐約買樓會重蹈當年日本人的覆轍。早在上世紀80年代，日本經濟持續快速發展，壹枝獨秀，日元幣值也大幅上漲了近三倍，日本的個人和企業開始對海外資本大舉收購，作為全球經濟中心的美國因此成為他們的重要目標，最多時，日本企業購買了全美國近10%的不動產。當時有人開玩笑說，日本下壹步就要買紐約的自由女神像了。

1989年，日本三菱集團花費14億美元購買洛克菲勒中心大廈的舉動被認為是美國衰落、日本掘起的象征。但隨後日元升值、日本房地產泡沫破裂，經濟蕭條，美國則趁機將洛克菲勒中心以低價回收，三菱集團損失超過10億美元。美國的很多企業卻由於日本資金的介入，脫身房地產，把資金投到了其他領域，微軟、蘋果等高科技高創新性的產品都是在1990年代開發的。

英國“經濟學人”雜誌將中國投資房地產市場的行為，與日本上世紀80年代投資美國房地產市場的行為進行了比較，認為中國私人資本的海外投資目前看上去更為合理。報導指出，中國投資者為避免重蹈三菱集團覆轍，從而小心謹慎地選擇投資，“不會讓交易在眼淚中結束”。

跟中國投資者打過交道的美國主流房地產經紀指，“中國投資者非常自信、聰明、有實力，知道自己想要什麽”，“他們傾向於投資那些重要的、規模很大的地產”。相比於美國二、三線城市，中國資本大多青睞紐約、洛杉磯、芝加哥這樣的壹線城市。

美國中國總商會會長、中國銀行美國地區行長徐辰表示，“在紐約，我們見證了中國安邦集團收購華爾道夫飯店。在波士頓，中國人壽和中國平安則分別出資1萬6700萬美元共同投資了壹個地產項目”，今年以來，投資美國商業地產的中國資本已達25億美元。

中國買家的魄力和眼光，得到三度出任紐約市長的彭博的認可。他說，“來自中國的房地產投資在紐約‘九壹壹’後的重建中扮演了重要的角色。六年前紐約重建世貿中心，當時沒有壹家企業願意租下新的世貿中心大樓，中國的萬通簽下了長期的租約，建成了‘中國中心’，向市場表明了中國投資者對於紐約發展前景的信心”。新的世貿大樓如今已經成為紐約最繁華的中心辦公區之壹。