Tag: 海外投资

中國已成為資本輸出大國，如今，在浩浩蕩蕩的出海企業大軍中，民營企業從2008年占全國對外投資的14%，上升至2013年的45%，5年增長了3.5倍，所占比重接近國企。專家指出，民營資本在對外投資中產權明晰，決策靈活，未來應與國企優勢互補，分工協作，實現投資效益最大化。

面向全球整合資源

目前，在全球184個國家和地區內都有來自中國的投資，其中，很多民企都從事著大手筆投資。從中國民營經濟國際合作商會日前發布的“2014年民營企業走出去十大新聞”中，可以壹瞥這些企業在海外創業的身影。

壹是阿裏巴巴集團於美國時間2014年9月19日紐約證券交易所上市。二是三壹集團在美勝訴。三是華為榮登中國企業海外專利申請量榜首。四是復星集團海外投資達52億美元。五是新希望投資27億美元，在澳洲建首個萬頭牧場。六是利關集團實行海外本土化經營，在俄羅斯建廠。七是蘇寧低調建立跨境電商自營體系。八是萬達集團將在歐洲投資最大單體地產項目。九是錦江國際並購歐洲盧浮酒店集團。十是臥龍電器收購海外機器人公司。

專家指出，改革開放以來，中國民營企業發展迅猛，逐漸具備了參與國際化競爭的實力，走出去面向全球整合資源成為必然。亨通集團副總裁孫中林說，經過多年發展，民企在國內已遇到發展瓶頸，而國際市場非常大，如果進壹步發展，只有走出去。同時，隨著中國經濟在世界扮演越來越重要的角色，國內民營企業走出去具有非常多的機會。

據普華永道發布的數據顯示，2014年上半年，中國內地民營企業海外並購金額較2013年下半年暴增218.6%，而同期國有企業海外並購金額環比增幅僅為5.03%。

競爭優勢日益凸顯

民企對外投資增速能超過國企，在於其自身具有壹定的競爭優勢。專家指出，相比國企，民營資本的優勢是產權明晰，決策靈活，反應迅速，也有較好的人才儲備。對於國企與民企的在對外投資方面的差異，中國民營經濟國際合作商會副會長兼秘書長王燕國總結，第壹個是政治障礙，第二個是決策效率，第三個是投資成本。

美國波士頓咨詢公司大中華區董事總經理廖天舒認為，與國有企業海外並購主要集中在資源領域不同，中國私營企業海外投資更為多元化，更關註獲取技術、品牌和打開當地市場。這使得私營企業的“國際化”發展速度更快。

此外，海外對民營資本接受度較國企更高。“在發達國家，民企受到的制度和政治的懷疑阻力可能會少。在第三世界國家，民營企業更加靈活，更能夠適應當地的情況。很多民營企業的項目是涉及民生以及建築方面的。”《環球時報》社總編輯胡錫進認為。

從國內審批看，民企走出去將越來越寬松。“民營企業自己拿錢到國外投資，政府沒必要給人家審批，幫人家把關！”國務院總理李克強表示。

分工協作互利共贏

雖然所有制不同，但走出去的民企和國企都代表著中國投資。聯合國有關機構的報告指出，中國應推進對外投資體制改革，制定新的對外投資戰略，即通過集群式、國際生產壹體化的對外投資，在更高層次上利用、整合國際資源，最終建立自己的全球壹體化生產體系。專家表示，在這個壹體化生產體系中，民企國企需要分工協作，實現互利共贏。

民企在海外投資的表現可圈可點，但國企資金實力強大，受經濟外交政策等方面的支持多，更有利於開展對外投資。專家建議，在對外投資的區域和領域中，民企、國企可根據自身特點進行科學布局。

“通常在新興經濟體中，國有企業與權威型政府的合作比較多壹些；但在發達經濟體，還是以民間合作較多。”東方證券首席經濟學家邵宇建議，民資進行商業投資，政府做偏基礎設施的投資，讓國家和民間這兩股力量形成效益最大化，走到壹起形成合力。

民資和國資混合所有制走出去也是很好的方式。邵宇認為，部分民營企業走出去已有壹段時間，有些已獲得競爭優勢。國資在資源方面比較有優勢，只需要將資金配給民企，讓他們將海外投資的能力成倍放大即可，相當於民資作為GP（壹般合夥人），國資成為LP（有限合夥人），這樣整個投資的效率和強度都會迅速增加。

 

近日，人民幣兌美元即期匯率早盤初段最低跌至6.2569元，逼近2%跌停位，創近八個月新低。同時，歐元兌人民幣也跌破7.00，為2001年6月以來首次。還記得那個段子嗎？上世紀八十年代初以70萬元賣掉北京四合院到歐洲“洋插隊”，艱苦奮鬥30年攢回70萬歐元想回北京養老，原來那個賣掉的四合院如今已價值7000萬元人民幣。如果再遇上最近歐元兌人民幣大幅貶值的話，估計段子手也要昏倒。每當人民幣兌外幣出現匯率動蕩的時候，“挖出蘿蔔帶出泥”的話題就是海外置業正當時？

壹國貨幣的價值並不是絕對的，而是相對的。數據顯示，2014年人民幣兌美元貶值了約2.4%，但更加值得註意的是，人民幣兌同為中國主要貿易夥伴的兩大經濟體──歐盟和日本發行的貨幣均升值了10%以上，且上述趨勢還在持續。因此，鄧亮分析道，近壹年來美元持續走強，主要是因為美國經濟不斷復蘇讓投資者對美元資產的需求攀升，反觀日本和歐元區經濟持續徘徊在復蘇與衰退的邊緣，加上實行量化寬松，使得兩地的經濟增長前景堪憂，造成貨幣自然被投資者拋售，匯率持續下跌。

這麽看來，人民幣兌歐元和日元升值，都不是中國央行[微博]主動幹預的結果，而是這兩個經濟體的增長前景不理想，導致貨幣自己貶值了。換句話說，人民幣兌以上兩種貨幣都是被動升值。同理，人民幣兌美元的貶值，也是後者強勢升值下的被動結果。內地富豪都青睞到發達國家進行置業，選擇壹般都局限在歐美澳。富豪們海外配置資產都是為保值考慮，升值只是錦上添花而已，最重要別像俄羅斯那樣壹天跌個百分之三四十。國外地產投資持有與售出的稅費成本也比國內復雜，這也是富豪們要想清楚的地方。

 

仲量聯行日前發布報告顯示，2014年中國海外房地產投資激增，超過165億美元，其中商業地產投資超過112億美元，中國在海外商業地產上的投資首次超過國內。

數據顯示，2014年，中國房地產投資在海外市場的投資額創下新高，達到165億美元，比2013年增長了46%。商業地產投資超過112億美元，增長近50%，辦公樓和酒店資產成為中國海外投資最熱門的選擇。海外投資的激增使中國壹躍成為全球五大主要跨境資本來源地。從投資區域來看，2014年中國海外投資呈現全球多元化趨勢，其中，歐洲成為最受歡迎的投資目的地，共吸引了超過55億美元的投資；2014年澳大利亞成為中國投資者青睞的新目標市場，流入資本超過30億美元；25億美元資本則流入美洲。

仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏表示，中國房地產投資者在2014年對其整體投資組合進行了策略性的國際化調整。在中國宏觀調控以及住宅市場低迷的形勢下，中國開發商及機構投資者通過國際市場的多元化投資以實現持續增長。

2014年，海外投資、高端產品、旅遊地產成了全年的置業熱點，業內人士認為，今年海外置業有望持續升溫，而高端市場，隨著需求的逐步釋放和購房者對產品品質要求的提高，越是稀缺的產品將越受青睞。另外，旅遊地產若想在今年進壹步突圍，則必須轉型。

稀缺豪宅仍將引領市場

回顧2014年，上海高端住宅市場表現不俗，各大板塊的豪宅紛紛推出新品，可以說迎來了“豪宅年”。

高力國際在對於2014年的市場回顧中認為，盡管銷售量在壹輪政策放松後於年內最後數月有所回升，全年銷售總量仍較2013年下滑24%。然而，成交均價繼續上升，同比漲幅逾10%。此態勢主要歸因於豪宅市場銷售量的持續增長。

數據顯示，去年上海新建商品房成交均價同比上漲12.4%至27247元/平方米，增幅較2013年提升4.8個百分點。除卻豪宅市場(均價50000元/平方米或以上)，成交均價同比上升6.5%至23406元/平方米，增速較2013年則放緩2.8個百分點。

知名房地產專家蔡為民認為，自2011年限購以來，上海的豪宅需求被不斷抑制，並仍然處在壹個持續發酵的過程中，這直接導致了去年剛需項目的銷量有所下降，而豪宅產品卻表現不俗。

“今年，豪宅的需求同樣還在，而成交是否能持續攀升，還要視產品而定。”蔡為民指出，購房者對於產品要求越來越嚴苛，尤其是高端住宅，較多是自住需求主導成交。因此若是真正“稀缺”的豪宅，仍然將引領市場，價格甚至會持續攀升。

海外置業或持續升溫

購房者說

“選擇海外置業，可以讓自己的資產進行全球配置。”

“希望通過海外置業完成自己的家庭規劃，讓孩子可以享受到更國際化的優質的教育資源和教育模式。”

去年，許多國內房企把目光轉移到了海外，其中，綠地、碧桂園等企業加大了海外布局的力度。

與此同時，海外置業熱情高漲。有相關數據顯示，中國財富階層移民投資的項目主要是海外置業，置業不動產在海外投資項目中占最大比重，人均投資達600萬元人民幣。

值得註意的是，海外置業的熱潮也引發了澳大利亞、英國、新加坡等國外房企來中國宣傳推廣其產品。

以倫敦的巴特西電站綜合體住宅項目為例，去年底，這壹由倫敦“傳奇”地標建築改建而成的城市綜合體在上海舉行發售會，備受業內關註。

“投資是許多人選擇海外購房的壹個重要原因，近兩年來，國內樓市投資空間已不如從前。”上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦指出，所謂不把雞蛋放壹個籃子裏，從資產配置的角度來看，分散到海外有利於抵抗資產風險。

同時，各個國家不同的投資政策也給了購房者多樣化的選擇。

去年末，英國推出的房地產印花稅全面改革也在海外置業市場引發關註。

對此，邦瑞·中國中華區首席代表兼總經理白兮表示，“英國的房地產印花稅政策以前是按照房屋總價征收，新的政策是分段征收，另外，新的政策還調整了稅率。該政策將使98%的在倫敦置業的購房者未來在稅率上受益，不出意外的話，2015年，將是中國購房者海外房地產投資的英國年。”

白兮還表示，倫敦房地產市場2014年增長了30%，2013年增長了20%，大大超過了幾十年以來年平均增長6-7%的速度。新的印花稅政策的推出，目的是為了抑制倫敦豪宅市場，並提振倫敦西區和西南區房價的增長。

另外，國內競爭激烈的教育資源和教育環境，使得很多家庭將目光轉向海外。德佑地產研究分析師趙葆根認為，“子女教育”和生活環境質量對選擇海外購房者而言非常重要，購房者通常會考慮該地是否有知名大學、強大的經濟實力和世界級生活方式，這也使得倫敦、紐約和悉尼這壹類城市比較熱門。“從這兩年看，海外投資熱潮越來越明顯，預計今年海外置業仍將持續升溫。”盧文曦說。

專家觀點

倫敦將成為海外置業熱點

邦瑞·中國中華區首席代表兼總經理白兮表示，2012年之前投資者是“選”房子，現在海外置業變成了“搶”房子。2012年之前，海外置業的理由更多偏向於移民、教育等，而目前置業者的新四大理由為：區塊是否具有投資潛力、投資回報數據報表是否漂亮、區塊在當地的排名以及租售比。

英國推出房地產印花稅的改革，其中購買50-70萬英鎊區間的房子，印花稅受益最大。而隨著政策的持續發酵，英國倫敦會成為海外置業的最熱的熱點。

其實，位於海外房地產塔尖的市場並不多，倫敦是其中壹個。其擁有語言優勢、貨幣優勢、金融優勢和人才優勢，擁有旺盛的租房來源。倫敦的張力不僅僅是房地產本身，而是金融、就業、教育等，是這些造就了其塔尖地位。

近日，2015全國旅遊工作會議舉行。會上指出，2014年全國旅遊業實現平穩增長。預計國內旅遊36億人次，增長10%。2015年旅遊業發展預期目標為國內旅遊39.5億人次，增長10%。

“主題化”旅遊地產更受寵

隨著中國旅遊產業進入了高速發展階段，旅遊地產也逐年升溫。

與普通住宅、商業地產不同的是，旅遊地產高度依附於旅遊業的發展水平，具有科學的規劃、功能復合、附加值較高和宜於投資等特征。這些特征使旅遊地產在居住品質、投資價值和發展前景方面，比單壹的住宅或商業地產項目具有更多的優勢，因而備受開發商和購房者關註和青睞。

“做旅遊地產，房企目前還處在探索階段。如今的買家愈加理性，尤其註重生活方式，因此，房企只有根據置業需求來轉型才能在旅遊地產中突圍而出。”蔡為民指出。

回顧2014年，房企擯棄了過去缺乏與產業結合、度假服務配套不完善以及固守傳統住宅的營銷模式等問題，轉而結合多種自然資源、文商旅產業疊加、整合，提供休閑度假式的硬件設施和獨有的生活方式。

某房企就直言，未來，開發旅遊項目不再是過度透支資源，而是以合理價格提供休閑生活的多種選擇，進而以產品、生活配套、養生文化概念等支撐項目，只有這樣才能獲得購房者的青睞。

“簡單而言，有‘主題’的旅遊地產更好賣，例如養生、休閑度假、投資等這三類主題就是目前旅遊項目主打的‘標簽’。”趙葆根表示，今年底，上海迪士尼樂園即將開園，而周邊以此為主題的項目的熱銷效應也將逐步凸顯。

同時，業內人士認為，“主題”化旅遊地產也使得上海周邊的項目備受關註。

以位於周莊鎮核心區域的雲谷周莊為例，除了位於周莊這壹生態景區，其更提供智能監控、智能定位、智能家居等服務，營造出不壹樣的“休閑度假”環境。同時，嵊泗天悅灣項目也為“說走就走”的度假生活方式提供了可能。該項目最大的優勢是緊靠上海，從洋山港出發僅需45分鐘船程，便可直達島上，生活便捷。

上周，平安保險公司以4.19億歐元收購了位於英國倫敦市金融區的TowerPlace大廈。這是該保險公司自2013年後又壹次在英國倫敦購入寫字樓。短短兩年間共斥資53.5億元海外置業。

自2013年以來，越來越多的金融及地產機構海外置業。根據公開資料不完全整理發現，近兩年間已有至少10家保險、銀行及地產公司(含1宗個體，指潘石屹)赴英國、美國、澳大利亞及西班牙收購辦公樓或酒店。加上2010年的工商銀行，目前至少有11家機構在海外置業13宗。若以1月25日的匯率換算，共斥資人民幣517億在海外置業。即便忽略2010年的工行，近兩年在海外置業的10家機構12宗海外置業中，所斥資金也高達515.55億元人民幣。

市場消息上周指出，平安保險公司近期購入的TowerPlace大廈位於倫敦塔附近，為壹座低層、大進深的節能辦公大樓，總面積包括辦公室面積35.4萬平方遲及商業零售面積約2.43萬平方遲。由世界知名建築師諾曼·福斯特爵士設計和創建，2002年竣工，樓面布局靈活且配備無障礙設施，在萬聖教堂前增添了壹處有樹木和水景的公共廣場。而在2013年7月，中國平安保險集團亦以2.6億英鎊從德國商業銀行旗下不動產管理公司CommerzReal手中，購入倫敦金融城標誌性建築勞埃德大廈。

盡管地產公司從2013年起紛紛走出海外，但早在2010年，中國工商銀行就在英國倫敦購買辦公室，進壹步擴張事業版圖。據了解，工行倫敦分行是所有海外機構中第壹個擁有全產權物業的中資銀行，而且購置費用完全靠當地收入來支付。

2013年以來，銀行及保險公司海外購入辦公樓似乎已是壹種身份象征。除工行外，中行、建行都分別在美國、英國購入辦公樓。其間以保險公司最牛，除平安保險外，安邦保險、泰康人壽、中國人壽4家保險公司都在海外擁有辦公物業。其中，目前有記錄的最大壹筆海外置業就由安邦保險所締造，以19.5億美元購入美國紐約華爾道夫酒店。該酒店位於紐約曼哈頓公園大道49街和50街之間，是紐約地標性建築之壹。

除銀行保險業外，復星國際、綠地集團及SOHO中國的潘石屹夫婦等亦有在國外購入寫字樓。

近兩年中國對外投資房地產的熱情不斷增加，投資規模持續擴大。萊坊最新發布的《中國對外房地產投資報告》顯示，2009年到2014年，中國對外房地產投資總額已從6億美元上升至150億美元。澳大利亞、英國及美國的門戶城市成為投資熱門城市。

房企布局海外市場

1月23日萬達集團收購澳大利亞悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元，建設壹個綜合性地標項目。這是萬達集團繼黃金海岸珠寶三塔項目後在澳大利亞的又壹重大投資。此前，綠地集團也曾拿下海外地標性項目，而這僅僅是中國對外房地產投資熱潮的縮影。

“如今投資者正將目光投向有長線回報的投資產品上。促使中國投資者在海外投資房地產的主要原因有中國國內政策推動海外投資、國內市場需求放緩、海外市場更客觀的回報率等。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明指出。

根據萊坊的統計，目前中國對外投資主要集中在澳大利亞、英國和美國的門戶城市，其中中國在澳大利亞的投資總額增長最為強勁，2014年同比增長超過60%。

“2013年中國流入上述三個市場的資本比2012年增長了5倍。”王家明預計，2014年中國投資者在這三個市場的交易額將達到或超過2013年水平，未來仍將是投資的熱門地。

目前大型開發商已開始在海外市場積極開發物業項目，尋求多元化發展。根據萊坊統計，總資產規模超過110億美元的19家房企中，已有8家房企在海外進行了投資，另有8家房企對海外投資“有興趣”。

除了傳統熱門城市外，部分城市還具有投資潛力。萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅表示，如果綜合考慮甲級寫字樓回報率以及與10年期國債息差因素的話，法蘭克福、東京、休斯頓等城市也具有投資吸引力。

險資“出海”異軍突起

除了開發商“出海”外，險資也成為中國對外房地產投資的“主力軍”。業內人士預計，2015年將是保險公司海外地產投資活躍的壹年。

萊坊數據顯示，保費收入在11億美元以上的15家保險公司中，有4家已經在海外進行房地產投資，還有8家保險公司表示對海外投資“有興趣”。安邦保險、中國人壽、平安保險、陽光保險集團均已在海外進行房地產投資。其中，安邦保險擬以19.5億美元收購紐約的華爾道夫酒店，中國人壽及平安保險均收購位於倫敦的物業，陽光保險集團則宣布以4.63億澳元收購悉尼的喜來登公園酒店。

“險資投資海外地產主要集中在標準型建築，註重風險和回報平衡，同時也會考慮到同行競爭。”紀言迅表示，由於保險公司最高可以將總資產的15%用作境外投資，因此未來保險公司投資海外地產將保持較高活躍度，有望出現更多投資案例。

不僅是開發商及險資，目前超高凈值人士、中小型國有企業以及民營開發商也開始走出海外投資房地產項目。據王家明透露，目前上海某私企在澳大利亞的投資額已經超越萬達及綠地。

“在海外投資時語言、文化、買賣談判等很多方面與中國國內有較大差別，部分國家的項目審批流程也比較長。”王家明表示，國外房地產買賣均應進行估價，且成交額通常會高於估價10%，因此在對外投資時應該聘請專業化團隊，在物業地點、類型及估值上進行全面考量。